≡× МЕНЮ

• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Риски ипотечного кредитования, защита и управление рисками. Система управления рисками ипотечного кредитования

Как и любой другой вид банковских операций, ипотечное кредитование подвержено рискам. Их достаточно много, и они могут быть вызваны различными причинами — экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими. Источниками рисков являются состояние макроэкономики, уровень жизни населения, кредитно-финансовая политика государства, применяемые инвестиционно-кредитные технологии и инструменты, ипотечные стандартах, динамика стоимости недвижимости и т.д. Максимальное снятие ипотечных рисков — обязательное условие работы любого кредитного учреждения. Анализ рисков, контроль за рисками и управление ими — основа ипотечного менеджмента.

Классификация рисков ипотечного кредитования

Наиболее распространенными в ипотечном кредитовании являются следующие виды рисков:

• кредитный риск;
• процентный риск;
• риск ликвидности.

Кредитный риск — риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Полностью избежать кредитного риска невозможно. Для банка важно поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более пяти процентов).

Снижению кредитного риска способствует:

• правильная оценка стоимости недвижимости; кредитоспособности заемщиков;
• эффективное функционирование механизма "обращения взыскания";
• надежная система регистрации имущественных прав;
• возможное привлечение государственных гарантий по ипотечному кредиту (например, в случае кредитования приобретения социального жилья);
• распределение кредитов по группам риска, раннее выявление проблемных кредитов, разработка программ по возврату кредитов;
• создание резервных фондов;
• страхование ипотечных кредитов.

Процентный риск — возможность возникновения потерь в результате превышения процентных ставок, выплачиваемых кредитными учреждениями по заемным средствам, над ставками по предоставленным кредитам.

Процентный риск возникает из-за того, что нельзя точно спрогнозировать ни размеры, ни сроки, ни неблагоприятные колебания процентных ставок. Это приводит к повышению затрат на выплату процентов, к снижению дохода от инвестиций и, следовательно, к снижению прибыли или даже убыткам.

Риск ликвидности . Причинами возникновения данного риска являются: изменения рыночной конъюнктуры, процентных ставок, валютных курсов, фондового рынка; массовое изъятие вкладов; недостаточный контроль по остаткам денежных средств на счетах, несоответствие между сроками погашения по активам и пассивам банка, структура активов и пассивов банка и др. Снижению данного риска способствует, во-первых, определение возможной потребности банка в средствах, и, во-вторых, разработке стратегии мобилизации ресурсов с определением источников и затрат.

Страхование ипотечных рисков

Риски ипотечного кредитования обуславливают необходимость создания стабилизирующих их противовесов. Одна из главных ролей в этом принадлежит страхованию. Ипотечный рынок без страховых услуг существовать не может, поскольку институт страхования дает возможность снижать или перераспределять основные ипотечные риски, позволяя институту ипотеки нормально функционировать.

В мировой практике распространены следующие виды страхования:

• жизни заемщика на случай смерти (обязательным является медицинское освидетельствование), несчастного случая;
• недвижимости, переданной в залог от повреждений и уничтожения (страхование осуществляет владелец недвижимости. В случае наступления страхового события выплата страхового возмещения производится либо заемщику, либо кредитору. Сумма страхового возмещения должна быть направлена на восстановление заложенного имущества, а не на погашение ипотечной задолженности);
• ипотечной задолженности (при наступлении страхового случая — отказе или невозможности плательщика выполнить свои обязательства — погашение предоставленного кредита берет на себя страховая организация)4
• чистоты имущественных прав залогодателя (кредитор страхуется от неточностей или непредвиденных обстоятельств с указанием последнего владельца недвижимости, а также всех обременений — ипотечных долгов и т.д.. Дополнительно может страховаться вся последняя информация по оценке недвижимости за текущий и прошлые годы, а также задолженность по налогам или ее отсутствие.);
• ответственности оценщика стоимости недвижимого имущества.

Как это ни удивительно, но ипотека в России считается делом достаточно рискованным. Причем как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к ним можно отнести несовершенство нашего законодательства, требующего серьезного совершенствования в некоторых юридических аспектах.

Накладывает свой отпечаток и экономическая нестабильность, тянущая за собой "плавающие" банковские процентные ставки и непредсказуемые скачки курса рубля. Знание всех возможных рисков в этой области, конечно, не освободит ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий, зато поможет более точно оценить собственные возможности. И, что самое главное, заранее от них по максимуму застраховаться.

Риск изменения процентных ставок

Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (он досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку).

В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита.

Для того чтобы застраховать себя от подобного рода явлений, связанных с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется "плавающая" процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR, т. е. процентной ставки Лондонской международной биржи.

Однако переменные процентные ставки не всегда способны верно отражать уровень инфляции, а кроме того, они достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для повышения привлекательности такого рода кредитов процентные ставки по ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

Рыночный риск

Этот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, так как, приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость по крайней мере не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика.

Кредитор при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, так как не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

Риск изменения валютного курса

Этому риску подвергаются заемщики. Происходит это из-за того, что на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом (а равно в евро) исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал.

Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение кредита, от возможных резких колебаний валютного курса достаточно сложно. С этой задачей при необходимости лучше могут справиться специальные брокерские фирмы.

Риск неплатежа

Риск неплатежа (или кредитный риск) — это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.

При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, т. е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.

Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25-45%. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога — 50-85% и т.д.

Все это делается потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не стопроцентно. Это связано с действующим в России гражданским законодательством, в соответствии с которым практически невозможно выселить должников из квартиры, если она является их единственным жильем.

Риск ликвидности

Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.

Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.

Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями.

Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Риск утраты трудоспособности

Этот риск, напротив, относится только к заемщику. В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.

Ситуация и впрямь драматическая: человек добросовестно платил по кредиту, часть суммы уже погасил, и вдруг — несчастный случай. По правилам, банк должен его выселить в квартиру из резервного фонда, а это означает, что человек из нормальной квартиры должен будет переехать, например, в общежитие гостиничного типа. С любой точки зрения это несправедливо. Чтобы избежать этого, при выдаче кредита банки требуют страхования заемщика от этого риска.

Риск досрочного погашения кредита

Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке.

Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Имущественные риски

Помимо рисков кредитора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.

Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.

Страховка наиболее вероятных рисков

На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска. Первый — это жизнь и здоровье заемщика, второй — риск утраты или повреждения объекта залога, третий — риск утраты или ограничения права собственности на объект залога (титульное страхование).

Затраты по ипотечному страхованию несет заемщик, и они составляют в среднем около 1,5% стоимости кредита.

Тариф по страхованию жизни и здоровья зависит от многих показателей, прежде всего от возраста заемщика. Обычно суммы составляют для заемщиков в возрасте 18 лет — 0,37%, тогда как для заемщиков 60 лет — 3,44% страховой суммы в год.

Остальные два вида рисков страхуются по фиксированному тарифу. По страхованию риска утраты или повреждения недвижимого имущества сумма составляет порядка 0,28%, а по титульному страхованию — 0,37% страховой суммы в год.

Выполняет важные функции в экономике, предоставляет определенные преимущества кредиторам. Однако с этим видом кредитной деятельности связан также ряд рисков, основными из которых являются следующие.

Кредитный риск . Это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Причины возникновения такого вида риска могут носить общеэкономический характер. На снижение кредитоспособности заемщика оказывают влияние неблагоприятные тенденции в развитии экономики (падение цен на жилье, безработица и др.).

Существуют и субъективные причины несистемного характера, связанные непосредственно с заемщиком. Для минимизации кредитного риска, вызванного субъективными факторами, необходимы тщательный анализ кредитоспособности заемщика, жесткая система андеррайтинга (методика предоставления кредита), обеспечивающая приемлемый уровень доли невозвращаемых кредитов и связанных с этим затрат.

Кредитор принимает решение о возможности выдачи кредита, его размере, процентной ставке на основе анализа следующих показателей:

1) соотношение дохода заемщика и выплат по кредиту, включая страхование кредита и налоги на имущество (приемлемой считается ситуация, при которой затраты на погашение кредита составляют не
лее 25-36% дохода заемщика или его семьи);
2) соотношение возможной суммы кредита и оценочной стоимости недвижимости (сумма кредита в развитых странах составляет 75-90% т стоимости кредитуемого объекта недвижимости).

Оценщики знакомы с аналогами этих показателей. В основе первого из них лежит коэффициент покрытия долга:

КПД — ЧОД: ОД,

Где ЧОД -чистый операционный доход от недвижимости за год;
ОД - годовая величина обслуживания долга, обычно включающая выи-латы как основной суммы долга, так и процентов по кредиту.

Второй показатель является коэффициентом ипотечной задолженности

КИД = ИК: V0 х 100%,

где
ИК - сумма ипотечного кредита;
V0 - оцененная стоимость недвижимости.

Кредитор анализирует кредитоспособность заемщика и характеристики объекта недвижимости (ликвидность, стоимость и возможные тенденции ее изменения). Если заемщик оказывается некредитоспособным, кредитор имеет право требовать продажи недвижимости по решению суда ‘ реализации части выручки в свою пользу. Поэтому чрезвычайно важно произвести правильную оценку — стоимости имущества (оценка может производиться по инициативе самого кредитора либо независимым оценщиком по соглашению залогодателя с залогодержателем). От того, насколько точно оценена недвижимость и какая доля стоимости предоставлена в качестве займа, во многом зависит возможность обеспечения интересов кредитора в случае обращений взыскания на заложенное имущество и его реализации на публичных торгах (При предоставлении кредита под залог коммерческой недвижимости или земли возможна капитализация дохода от закладываемого имущества И выдача определенной его части в качестве займа. Величина займа и процент определяются на основе дохода от земли, гарантиями займа является доход от имущества, а не само имущество).

В России в связи с трудностями осуществления кредитного анализа в долгосрочном аспекте, определения и прогнозирования действительных доходов заемщика, а также в связи с несовершенством законодательства в части процедур по обращению взыскания на заложенное имущество основными методами снижения кредитных рисков являются краткосрочный характер ипотечных ссуд и использование беззалоговых схем кредитования.

Процентный риск . Вероятность возникновения риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированной процентной ставкой, причем на длительный срок. Кредитор несет риск потерь как при повышении, так и при понижении рыночного процента по кредитам. При повышении ставок потери кредитора очевидны, поскольку ему приходится привлекать обязательства по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентных ставок на кредитном рынке заемщик может воспользоваться правом досрочного погашения кредита. Процентный риск провоцирует риск досрочного погашения.

Основным методом снижения процентного риска является использование моделей погашения ипотечного долга, основанных на переменной процентной ставке по кредиту.

Риск досрочного погашения связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком заранее, до срока погашения. Если заем выплачивается таким образом в период падения процентных ставок, кредиторы теряют возможность получить процентный доход, предусмотренный контрактом.
При увеличении процентных ставок заем, вероятно, не будет выплачен заранее. Обычно в кредитном договоре оговариваются санкции за досрочное погашение в виде определенного процента от первоначальной суммы долга, от невыплаченного остатка по кредиту либо процент за определенный срок (например, 3 месяца).
Кроме того, в качестве меры защиты кредитора от риска досрочного погашения используется включение в договор запрета на досрочное погашение в течение определенного срока.

Штрафные санкции обусловлены прежде всего тем, что при падении рыночных процентных ставок кредитор получит меньший доход, так как заранее выплаченная сумма должна быть выдана в ссуду под более низкий процент.

Закон о залоге (ст. 45) допускает досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме и в любое время, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога имущества.

Риск ликвидности связан с возможностью того, что поступления платежей по кредитам (процентов и выплат в счет основной суммы долга) кредитору будут недостаточны для выполнения его текущих обязательств. Это особенно актуально для займов с отсрочкой платежа (с постепенным увеличением платежей, с выплатой только процентов и др.).

Законодательный риск связан с возможностью изменений в законодательной базе регулирования ипотечного кредитования. Это касается норм, влияющих на статус закладных, на процентные ставки и др.

При заключении любого договора стороны несут определенные риски, которые могут быть связаны с его неисполнением или нарушением. Все участники ипотечного договора также подвержены рискам. Поэтому данный финансовый инструмент с опаской воспринимают как заемщики, так и кредиторы.

Ипотечные риски могут выявится по самым различным причинам — экономическим, политическим, налоговым, инфляционным, рисками банковской неликвидности, рисками ценных бумаг, рисками недополучения прибыли, снижение стоимости недвижимости, неплатежеспособностью клиента и т.д.

Основой ипотечного менеджмента любой кредитной организации является снятие ипотечных рисков по максимуму. Для этого постоянно проводится анализ, контроль и управление ими.

Риски для кредитора

1. Кредитный риск — невыполнение заемщиком по любым причинам своих обязательств по кредиту. Полностью от данного риска не уйти никому. Банку необходимо поддерживать на нужном уровне процент невозвращенных кредитов (около 5%).

Снижению кредитного риска будет способствовать:

— верная оценка стоимости недвижимости. Окажет влияние на размер кредита, первоначальный взнос и плату за кредит. Все вместе это окажет влияние на доступность кредита среди широких слоев населения;

— оценка кредитоспособности заемщика — повлияет на максимальную сумму кредита, а еще на ежемесячный платеж (не более 30-40% от дохода);

— крупный первоначальный взнос заемщика для частичной оплаты недвижимости (больше взнос — меньше риск);

— создание резервных фондов;

— выявление проблемных кредитов на ранней стадии для разработки специализированных программ по их возврату;

— страхование ипотечных кредитов.

2. Процентный риск — процент по выдаваемым кредитам, по самым различным причинам, оказывается ниже процента по полученным банком в настоящее время средствам. Основной сложностью по снижению этого риска является сбалансированность активов и пассивов банка по ставкам и по времени. Для преодоления риска процентной ставки банки используют самые различные кредитные инструменты:

— переменная («плавающая») процентная ставка. К ней банки прибегают для защиты своей деятельности от роста уровня инфляции;

— регулируемая отсрочка платежа — для индексации суммы основного долга используют размер процентной ставки межбанковских кредитов;

— индексация суммы основного долга происходит относительно официального уровня минимальной зарплаты.

3. Риск ликвидности — банк не владеет необходимыми средствами при наступлении сроков выполнения своих финансовых обязательств. Зачастую это происходит из-за несбалансированности пассивов и активов банка. Для снижения этого риска банки используют:

— тщательный расчет предстоящей потребности в средствах;

— разработка различных стратегий мобилизации ресурсов с заранее определенными источниками и затратами.

Риски для заемщика

Исходя из того, что основные риски по ипотечному кредитованию на себя берет банк, простые граждане, подписывая договор по ипотеке, соглашаются на серьезные финансовые обязательства не подозревая о потенциальных рисках.

1. Частичная или полная потеря дохода — это риск экономической и финансовой нестабильности нашей страны. Такие проблемы как снижение уровня платежеспособности населения и увеличение безработицы только углубляют существующую проблему.

2. Снижение цены ипотечного жилья — нестабильность на рынке недвижимости. Цена на жилье фиксируется на момент покупки на весь срок договора. То есть при ее резком снижении, продавая квартиру заемщик останется банку должен.

3. Колебания курса валют. Взяв валютный кредит, нужно быть готовым к тому, что значительно увеличатся выплаты, в связи с девальвацией национальной валюты. Ну, а поскольку кредит это надолго, то и риск увеличивается в значительной степени.

4. Возможность изменения банком кредитного договора — при снижении доходов клиента банк может пересчитать обязательный платеж или оформить перевод на другие условия кредитования.

5. Замораживание строительства. Данная область промышленности, по мнению экспертов, наиболее сильно пострадала в результате кризиса, поэтому такая опасность, хоть и небольшая, присутствует.

6. Утрата заемщиком трудоспособности (полная или частичная) — никто не может быть застрахован от несчастных случаев. Жизнь и здоровье обычно страхуется банком. При наступлении одного из страховых случаев обязанности по кредиту берет на себя страховая компания. Однако на практике бывает иначе и риск лишь возрастает.

7. Повреждение имущества или утрата прав собственности. От стихийных бедствий недвижимость страхуется, а при купле-продаже объекта возможны варианты, когда заемщику придется платить кредит за жилье, которое станет собственностью другого человека.

Ипотечное кредитование неизменно сопровождается рисками, как для заемщика, так и для кредитора. Их причины коренятся в несовершенстве отечественного законодательства, нестабильности экономики, а также ряде других объективных обстоятельств, возникновение которых нельзя предугадать заранее. Знание рисков при ипотеке не предотвратит нежелательные последствия, но позволит взвешенно оценить ситуацию и застраховаться от потери собственности или финансовых средств.

Риски для банков. Для банков риски при ипотеке связаны с тем, что у заемщика может возникнуть объективная причина, по которой он не сможет вносить платежи в соответствии с условиями кредитного соглашения. Нарушение графика внесения платежей или их полное прекращение отражается на ликвидности кредитующей организации и может негативно сказаться на запланированном движении денежных потоков. Риски при ипотечном кредитовании можно разделить на две основные категории:

Риски связанные с конкретным заемщиком(кредитный риск) - определяют вероятность временной неуплаты процентов по ипотеке и основного долга заемщиком. Минимизировать ущерб от подобной ситуации позволяет правильный выбор технологий и инструментов кредитования. Существенными факторами снижения риска являются первичный взнос и правильный выбор доли максимальных ежемесячных платежей от уровня доходов семьи. Впоследствии риски банка заметно уменьшаются по мере накопления выплат по кредитному долгу. Также серьезный риск для банка могут представлять досрочные платежи, которые заметно снижают доходность сделки и требуют поиска объектов для внепланового инвестирования. При этом общая ситуация на рынке может оказаться неблагоприятной для инвестиций.

Таблица 2. Динамика роста задолженности по ипотечным жилищным кредитам

Риски кредитного портфеля - определяют вероятность снижения стоимости активов банка из-за большого объема рискованных кредитов или падения фактической доходности от выданных кредитов вследствие изменения ситуации на рынке. Сложная финансовая ситуация может возникнуть вследствие несбалансированности активов и пассивов банка, при которой он окажется перед фактом нехватки средств для исполнения собственных долговых обещаний.

Финансовые организации должны иметь отлаженную систему контроля за рисками, основанную на мониторинге и анализе большого количества показателей. Необходимо отметить, что, хотя Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и предусматривает выселение заемщика в случае невыполнения им своих обязательств, подобная судебная практика развита слабо. А это делает действительно ипотечные кредиты сверх рискованными для банка. Поэтому российские кредиторы чаще всего предлагают некий аналог ипотеки: договоры "продажи жилья в аренду" или "аренды с правом выкупа".

Риски при ипотеке для заемщиков. Риски для заемщиков при ипотеке связаны как с объектом, под который получен кредит, так и с условиями выплаты кредитных платежей. Одним из наиболее распространенных является процентный риск, связанный с таким изменением ставки, при котором заемщику приходится тратить на выплаты значительно большую часть своего дохода, чем изначально планировалось. Однако существует риск изменения процентных ставок и в обратную сторону. Эта ситуация выгодна для заемщика, но ставит в более уязвимое положение кредитующую финансовую организацию. В случае кредита с плавающей ставкой, лучше остановить выбор на том договоре, где оговаривается ее верхний и нижний пределы.

Если кредит выдан в иностранной валюте, а доход заемщик получает в рублях, то изменение курса может привести к существенному увеличению доли платежей по кредиту в общем доходе. Подобное развитие ситуации закладывается в валютном риске. Полностью убрать его можно только в том случае, если кредит берется в той же валюте, в которой заемщик получает основной доход.

Рыночный риск возникает при существенном понижении цен на недвижимость. В итоге заемщик продолжает выплачивать сумму, заметно превышающую актуальную цену квартиры или другого объекта залога. Правильная оценка стоимости объекта ипотечного залога позволяет снизить риски для всех участников сделки, и взвешено подойти к определению суммы кредита и размера первоначального взноса.

Имущественные риски - связаны с изменением состояния (повреждением) объекта залога или утратой права собственности на него. В случае возникновения подобной ситуации, долговые обязательства заемщика не исчезают, и он должен погашать их даже при потере недвижимости. Защитой от рисков данной категории служит страхование недвижимости и титула (права собственности на недвижимость).

Риск утраты трудоспособности и прекращение поступления средств для выплат по кредитным обязательствам. Средством минимизации данного типа риска служит обязательное страхования жизни и здоровья заемщика.

Оценка основных видов рисков, с последующим их страхованием, перекладывает часть бремени непредвиденных финансовых затрат с кредиторов и заемщиков на страховые организации. К числу рисков при ипотеке, которые должны страховаться в обязательном порядке, относятся: риск утраты трудоспособности, риск повреждения или утраты объекта залога и риск утраты или ограничения имущественных прав на объект залога.