≡× МЕНЮ

• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Долевая ипотека: условия, договор, требования. Ипотека на долевое строительство: нюансы, порядок оформления, условия банков

Медведев Д. А., говоря о долевом строительстве, призывает граждан отказаться от изжившей себя практики вложений в строящиеся многоэтажные дома. Со временем, застройщики должны сами позаботиться о своем проекте. А гражданам останется покупать готовые под ключ квартиры. Но сейчас, в 2018 году еще есть стройки, в финансировании которых участвуют дольщики. Поэтому проблема ипотеки для вклада под долевое строительство остается актуальной. Какие положительные и отрицательные моменты существуют в такой системе и как правильно пройти весь путь оформления ДДУ и покупки квартир в строящихся домах, вы узнаете из этой статьи.

Долевое строительство - плюсы и минусы

В закон «Об участии в долевом строительстве» в 2017 году были внесены поправки . Эта мера направлена на то, чтобы обезопасить дольщиков и вернуть деньги людям, подписавшим ДДУ, но не получившим квартиры. Граждане брали ипотеку, надеялись на выгодность предложения, но столкнулись с проблемами в сфере строительства, о которых не могли знать. Риски при долевом строительстве очень велики. Гарантировать, что компания-застройщик не обанкротится очень трудно. На практике, даже зарекомендовавшие себя компании могут оказаться финансово неплатежеспособными.

Плюсы долевого строительства (+)	Минусы долевого строительства (-)
Стоимость квартиры ниже, чем на рынке готовой недвижимости	В случае банкротства компании, деньги дольщика не вернуться в полном объеме
Условия по ипотеке намного выгоднее, чем на покупку квартиры в сданном доме	Нет гарантий, что застройщик завершит строительство
Есть время для погашения суммы (до сдачи квартиры в эксплуатацию)	Неизвестны сроки сдачи дома в эксплуатацию и под ключ
Дом находится именно в том месте, где вам нравится	Нет гарантий, что застройщик не поставит здания и сооружения, которых нет в проекте
ДДУ можно продать по выгодной цене (переуступить)	Вы не видите, как на самом деле будет выглядеть квартира
По новому законодательству, дольщикам будет возвращена часть вкладов, замороженных в специальном фонде	Проценты по ипотеке на ДДУ, в случае банкротства застройщика, не вернутся
Дольщики могут изучить отчеты застройщика. По закону, компания должна предоставлять честный отчет широкому кругу лиц, интересующихся ее финансовым состоянием	Застройщик может потребовать увеличить суммы вкладов при изменении метража квартиры
Обязательное страхование гр. ответственности	Нужно следить за качеством строительных работ и расхождениями с проектом.

Несмотря на то, что положительных и отрицательных моментов в таблице равное количество, риски для дольщиков носят серьезный материальный характер - деньги, скорее всего, не вернутся к обладателю.

Помните! Оплата по ДДУ должна быть произведена после регистрации этого документа в Регистрационной палате! Поэтому ваши деньги поступят на нейтральный счет, а после регистрации перейдут на счет застройщика. Определенный процент останется на счету фонда, призванного перестраховать ваши риски.

Как купить квартиру в ипотеку по ДДУ. Пошаговая инструкция

Вы решили, что квартира в новостройке - то, что вам нужно. Что же делать, чтобы обезопасить себя:

1. Если есть возможность, берите ипотеку на покупку квартиры, сданной в эксплуатацию.
2. Перед подписанием ДДУ, изучите отчеты застройщика. Первоначально можно сделать это через интернет. Официальный сайт застройщика должен содержать публичную информацию, установленную законом.
3. Застройщик должен работать на рынке недвижимости не менее 10 лет. Строительство многоквартирного здания происходит в течение нескольких лет, поэтому у компании должны уже быть сданные в эксплуатацию дома. Так вы узнаете, насколько вовремя сдаются постройки, качественно выполняются условия проекта.
4. Внимательно прочтите ДДУ. В вопросе долевого строительства самому трудно разобраться. Обратитесь к юристу или высококвалифицированному риэлтору.
5. Изучите проектную декларацию.
6. Все документы застройщика вы имеете право видеть и прочитать. Финансовая состоятельность, права на стройку, аренда или собственность земли, на которой будет стоять дом - все это имеет значение.
7. Выберите самый привлекательный для вас район города.
8. Посмотрите планировку квартир.
9. Подайте запросы в банки. Дождитесь одобрения.
10. Отнесите в банк предварительный ДДУ с застройщиком.
11. Часто банк требует фото стройки. Для вас такое доказательство так же необходимо. Если строительство не будет сдано в эксплуатацию вовремя - вы сможете доказать, что застройщик не выполнил свои обязательства. Это необходимо, если вы решите расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги и проценты за ипотеку. Застройщик вам будет обязан выплатить все деньги, по решению суда.
12. После окончательного одобрения, заключите ДДУ с застройщиком и договор ипотеки с банком.
13. Подготовьте все документы по списку банка.
14. Ваши деньги будут переведены в особый фонд. По закону, для сохранности вкладов дольщиков, застройщик не имеет права воспользоваться суммой вклада до окончания строительства.
15. Страховка обязательна.

В каких банках можно взять ипотеку по ДДУ

Привлекательность ипотечного кредитования по долевому строительству - в низкой процентной ставке. Редко, какой банк откажет вам в займе. Обычно, отказ может быть следствием недоверия банка к застройщику. Вся информация проверяется не один раз. Особенно выгодно брать ипотеку по ДДУ в банках, которые сотрудничают с застройщиками. Но здесь есть свои особенности. Нужно чтобы банк внушал доверие. Проверять придется и состояние, лицензию банка на текущий год, перспективы. Если в списке Центробанка, ваш выбор стоит далеко за двадцаткой лицензированных банков - следует внимательно отнестись к учредителям и партнерам финансово-кредитной организации.

	Процентная ставка (минимальная), %	Первоначальный взнос,	Официальный сайт
РосЕвроБанк			https://www.rosevrobank.ru/fiz/ipoteka/novostroyki/
Московский Кредитный			https://mkb.ru/mortgage
			https://www.vtb24.ru/mortgage/purchase/
Абсолют банк			http://ipoteka.absolutbank.ru
Сбербанк			http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_project
Промсвязьбанк			https://www.psbank.ru/Personal/Ambitions/Mortgage

Программа каждого банка индивидуальна. Из-за того, что пакеты услуг очень разнообразны, вам могут предложить именно то, что актуально в вашем случае.

Промсвязьбанк, например, предлагает заем без первоначального взноса, если вы готовы оставить в залог любую недвижимость . Зимой 2018 года Сбербанк проводит акцию по выдаче кредитов по ДДУ. Каждый банк ищет свои способы привлечения клиентов. Срок кредитования - от 20 до 30 лет. В большинстве случаев вам предложат выбрать наиболее удобный способ выплат ипотеки - аннуитетный или дифференцированный. Предложений по перерасчету (если досрочно погашаете, то процент уменьшается) очень много. Поэтому выбирайте те банки, которые предложат самые выгодные условия именно в вашей ситуации.

Страхование

В целях безопасности вкладов дольщиков, без страховки Регистрационная палата не регистрирует ДДУ в Росреестре.

Оформляйте страховку так, чтобы срок ее действия чуть покрывал дату последнего платежа. Если нужно продлить страховку, то соразмерьте ее сроки с ипотекой по максимуму - вам не придется переплачивать.

Военная ипотека по долевому строительству

Росвоенипотека изменила условия аккредитации объектов из-за частых случаев банкротства застройщиков. Теперь требуется, чтобы здание было готово на 90%, а не на 78, как это было раньше. Несмотря на это риски есть всегда. В пример часто приводят известного застройщика СУ 155, который зарекомендовал себя надежным на протяжении строительства большого количества многоквартирных домов, но неожиданно обанкротился.

В некоторых случаях разрешается брать ипотеку на стадии котлована и при 30% сделанных строительных работ (фундамент).

В остальном, оформление военной ипотеки и подписание ДДУ проходит по установленным общим правилам, где присутствует дополнительное третье лицо - Росвоенипотека.

Важно! Внимательно прочитайте договор долевого участия, перед тем как подписать. Все риски ложатся только на вас. Защиту Росвоенипотека или банк не предоставляют.

Покупка готового жилья у застройщика в ипотеку

Банки с большей вероятностью выдают ипотеку, если вы приобретаете квартиру у застройщика. Но вам нужно проверить, насколько правомочны его действия. Уточните, кто на самом деле имеет право продавать квартиру, кто еще имеет право собственности. Могут быть инвесторы, договора застройщика с которыми передают право собственности и продаж третьему лицу. Если это случится с вами, то сделка купли-продажи будет признана недействительной.

Внимание! Эти вопросы должны решать специалисты. Обезопасьте свои деньги - обратитесь к юристу или в серьезную риэлтерскую компанию, чтобы вам помогли уточнить всю информацию по зданию, застройщику и его прав на продажу.

Какие документы застройщика необходимо проверить:

1. Полную информацию о застройщике и его инвесторах, кредиторах.
2. Часто бывает, что застройщик начинает строительство на территории не имея позволения владельца. По ходу стройки передает права на часть квартир, корпусов, взамен на разрешение. Вам нужно проверить, кто собственник здания, корпуса, квартиры, которую вы хотите купить. Реклама не всегда соответствует действительности. Будьте внимательны.
3. Документы, подтверждающие права застройщика на операции с квартирами в доме.
4. Проектный план здания, подъезда, этажа, квартиры. Когда вы пригласите независимого оценщика, все стены и коммуникации должны совпадать с плановыми
5. Акт приема-передачи.
6. Акт ввода в эксплуатацию под ключ. Это важный документ. Должно быть два акта - один о вводе в эксплуатацию, а другой - о сдаче квартир под ключ.
7. Сравните сроки, указанные в проектной декларации и в разрешении на строительство.
8. Посмотрите в договоре срок ввода в эксплуатацию и срок получения ключей.
9. На практике площадь квартиры по проекту часто отличается от реальной, поэтому проверьте, есть ли в договоре пункт, по которому придется доплачивать.

Договор переуступки (цессия)

Продать квартиру в недостроенном доме можно. Цена такого жилья намного ниже рыночных. Этот процесс называется переуступкой ДДУ Цессию могут заключить:

• дольщик, который по своим причинам не хочет участвовать в долевом строительстве (передумал, нашел планировку лучше, переезжает в другой город и т. п.);
• инвестор, который купил часть квартир в начале стройки, а в конце перепродает их, чтобы заработать;
• обманутые дольщики, которые после банкротства застройщика, при замороженных стройках, хотят вернуть свои деньги. Этот случай самый опасный для ваших денег, тем более, если вы взяли ипотеку. Проверять нужно не только вышеперечисленные лица, но и изучить ситуацию. Возможно, стройку продолжит другой застройщик.

Дольщик переоформляет договор на покупателя и получает за это деньги. Покупатель получает право на строящуюся квартиру и обязательства по ДДУ.

Перед подписанием договора переуступки покупатель должен:

• узнать финансовое состояние застройщика;
• проверить, зарегистрирован ДДУ или нет;
• оплачен или нет;
• так же, как на вторичном рынке, нужно привлечь опытного специалиста по недвижимости
• запросить у продавца платежку оплаты по ДДУ;
• взять справку о взаиморасчетах с застройщиком.

Нужно быть уверенным, что деньги застройщик точно получил. Если у застройщика будут претензии к дольщику - вы должны об этом узнать.

Внимательно прочтите договор ДУ. В нем не должно быть пунктов, по которым стоимость квартиры может стать выше. Например, увеличение площади квартиры.

Как провести переуступку в каждом конкретном случае, вы найдете в ДДУ. В этом документе есть специальный пункт, который разрабатывается застройщиком. Некоторые предпочитают, чтобы переуступка проходила в их офисе, а другие дают письменное разрешение на проведение сделки в банках города.

Узнайте о застройщике как можно больше. Обратитесь в хорошую риэлтерскую компанию и проверьте, по какой причине стройка заморожена, сменился ли застройщик и что говорят другие дольщики. В случае сомнений, лучше обратите внимание на другие квартиры в других новостройках.

Из всех способов покупки квартир участие в строительстве многоквартирного дома самое рискованное. При любом сомнении в собственных силах обращайтесь к специалистам. Но даже и в этом случае нет гарантий, что здание будет возведено в срок, и что застройщик не обанкротится. Самое главное - изучайте документы по застройщику и организациям, от которых он зависит. Внимательно читайте договор.

Начиная с 2008 года у россиян появилась возможность оформления ипотечного кредита на строящееся жилое помещение. Это открыло большие возможности желающим сэкономить денежные средства, поскольку разница в переплате по ипотеке в некоторых случаях достигает 25 — 30%. Подробнее ознакомиться с нюансами процесса поможет настоящая статья.

Можно ли взять ипотеку на долевое строительство?

Как только была внесена соответствующая поправка в законодательство РФ у граждан, желающих оформить жилищный кредит, возник ряд препятствий. Основная проблема заключалась в оформлении документов на получение ссуды на еще не построенную собственность. Клиент, отвечающий требованиям банковской организации, располагает возможностью оформить договор и взять залоговые средства.

Условия получения ипотеки при долевом строительстве заключаются в следующем:

• Заемщик предоставляет пакет необходимых документов в банк;
• Подтверждает свою платежеспособность.

Однако, банки согласны сотрудничать далеко не со всеми строительными компаниями. На решение банка в вопросе кредитования влияет не только репутация заемщика, но и репутация застройщика.

Порядок оформления ипотеки на долевое строительство

Чтобы оформить получение ипотеки на долевое строительство в банке необходимо придерживаться порядка реализации процедуры, который заключается в следующем:

• В первую очередь следует заключить договор частичного участия с застройщиком;
• Нотариально заверенный документ предоставляется в органы госрегистрации. Регистрация представляет собой подачу двух заявлений от дольщика и застройщика, а также предоставление вышеупомянутого договора совместного участия. Для первого дольщика длительность процедуры регистрации составляет 30 дней, для всех последующих 10 дней;
• После получения зарегистрированного документа дольщик обращается в выбранный им банк, который в свою очередь перечисляет денежные средства застройщику. С этого момента дольщик начинает выплачивать ипотечные и страховые взносы по установленной системе выплат.

Документы для оформления ипотеки на долевое строительство в банке:

• Личный паспорт;
• Заполненное заявление;
• Акт, свидетельствующий об уровне дохода;
• Соглашение с застройщиком;
• Документ, подтверждающий право собственности;
• Соглашение долевого строительства.

Оформление военной ипотеки

Ипотека при долевом строительстве для военных имеет ряд характерных отличий от аналогичного займа обычным гражданам. Максимальная сумма займа для военнослужащих составляет 2,2 миллиона рублей. Каждый взнос поступает в банк с личного накопительного счета военнослужащего.

Кредит для покупки строящегося жилья — экономный вариант для тех, кто по каким-либо причинам не может себе позволить покупку уже готовой квартиры.

Для оформления процедуры клиент предоставляет следующие документы:

• Паспорт (оригинал и копии страниц);
• Заполненная анкета;
• Акт, подтверждающий участие в накопительной — ипотечной системе;
• Военное удостоверение;
• Документ, свидетельствующий о семейном положении.

Образец договора

Потенциальный заемщик в обязательном порядке предоставляет в банк документальное подтверждение начала стройки и договоренность с представителем строительной организации.

Договор на долевое строительство обязан содержать в себе:

• Данные об объекте долевого стройки;
• Срок передачи жилья дольщику;
• Стоимость жилья, порядок и сроки выплат;
• План объекта;
• Срок гарантии на объект;
• Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на совершение сделки.

Расторжение договора долевого строительства при ипотеке

Условия расторжения договора долевого строительства обязательно прописываются в самом договоре и перед подписанием. Существует четыре способа расторжения:

• По инициативе дольщика в одностороннем порядке;
• В судебном порядке;
• По инициативе застройщика в одностороннем порядке;
• По соглашению обеих сторон.

В любом из случаев застройщик обязан вернуть дольщику денежные средства. Срок возврата денег компанией при расторжении договора по обоюдному согласию имеет важное значение. Некоторые компании указывают срок до года. Поэтому дольщик не сможет обратиться в суд в случае не возврата денег в течение года.

При расторжении документа в одностороннем порядке по инициативе дольщика он обязан:

• В устной форме предложить представителю строительной компании расторгнуть договор по соглашению обеих сторон;
• Составить уведомление о расторжении в одностороннем порядке. К документу прикрепляется расчет процентов за все время пользования денежными средствами, реквизиты для перевода денег. Пакет документов отправляется заказным письмом застройщику;
• Если в течение 20 дней средства на счет не поступили, оформляется исковое заявление в суд.

Возврат процентов по ипотеке

Право на получение имущественного вычета при долевом строительстве в ипотеку имеют граждане, соответствующие двум главным условиям:

• Наличие гражданства РФ;
• Наличие официального трудоустройства.

Рассчитывать на получение имущественного вычета можно только после сдачи жилья застройщиком и получения официального документа, подтверждающего право собственности. После этого владелец жилья может либо обратиться в налоговую службу, либо решить вопрос выплат через работодателя.

Ипотека на долевое строительство в Сбербанке

Сбербанк был одним из первых отечественных банков, кто предложил услугу ипотечного кредитования на совместное строительство своим клиентам.

Условия получения ипотеки на долевое строительство в Сбербанке:

• Для постоянных клиентов процентная ставка составляет 12%. Для потенциальных клиентов 13%;
• Ипотека предоставляется на срок до тридцати лет;
• Если сумма займа превышает 3 миллиона рублей, заемщик обязан предоставить в залог имеющуюся собственность. Имущество должно отвечать требованиям банка;
• Максимальная сумма ссуды не ограничена, но она не должна превышать 85% от стоимости кредитуемого жилья.

Граждане имеют возможность оформить получение кредита на приобретение жилья. В настоящий момент банковские организации предоставляют залоговые средства клиентам как на покупку готового, так и строящегося жилья.

Риски при долевом строительстве, конечно, имеются, но это вовсе не означает, что нужно пренебрегать такой возможностью приобрести собственные квадратные метры. К тому же в связи с тем, что сегодня в стране сложилась такая сложная ситуация, это будет хороший способ сохранить свои сбережения. Ведь именно недвижимость является одним из самых безопасных и выгодных видов инвестирования. Тем более что долевое строительство имеет не только недостатки, но и очень привлекательное преимущество!

Долевое строительство - это...

То, что сегодня многие россияне решаются на приобретение недвижимости с помощью программы долевого строительства, вовсе не удивительно. Ведь экономическое состояние в стране оставляет желать лучшего, а риск дефолта все ближе. Если говорить простым языком, то долевое строительство - это вид строительства, при котором застройщик, для того чтобы реализовать свой проект, привлекает средства физических лиц, которые впоследствии становятся полноправными владельцами собственных квартир в этом доме. Стоит отметить, что именно на эти средства и ведутся строительные работы. Выгода от этого достаточно ясна. Застройщик не использует кредит для реализации проекта, а участник долевого строительства приобретает свои законные квадратные метры по достаточно невысокой стоимости и имеет возможность выплачивать стоимость до конца стройки. К сожалению, в нашей стране очень часто встречаются случаи мошенничества, поэтому многие не рискуют связываться с подобными программами. Но для тех граждан, которые не располагают крупными суммами на приобретение жилья, такой способ наиболее выгодный. В принципе, он может быть достаточно безопасным, если участник долевого строительства будет соблюдать некоторые меры предосторожности. Например: проверять наличие необходимой документации у застройщика, лицензию и другое.

Как приобрести квартиру в многоквартирном доме

В условиях постоянно растущих цен на недвижимость в нашей стране, долевое строительство является очень выгодным способом приобретения жилья. Ведь после того, как проект полностью реализован, квартиры в нем существенно возрастают в цене. Для того чтобы приобрести недвижимость при помощи такого инвестиционного инструмента, необходимо заключить специальный договор между застройщиком и клиентом. Как уже говорилось выше, прежде чем начинать сотрудничество с определенным застройщиком, необходимо проверить все необходимые документы, которые подтверждают легальность его работы. Не стоит забывать о том, что речь идет о крупных суммах денег и что риск при их передаче очень высок. Стоит обратить внимание на то, сколько домов уже построил этот застройщик, а также на наличие проблем во время реализации предыдущих проектов.

Многие компании зачастую используют новое юридическое лицо для строительства нового дома. Очень важно проверить, кто именно является его учредителями. И не стоит забывать о том, что недвижимость должна нравиться. Участники долевого строительства зачастую остаются разочарованы после того, как заселяются на приобретенные квадратные метры. Чаще всего это связано именно с тем, что владельцы не уделили должного внимания таким мелочам, как инфраструктура. Важно обратить внимание на ее наличие поблизости: детский сад, магазин, отделение банка, поликлиника, парковка и другое.

Документы, необходимые для заключения договора

В связи с тем, что зачастую на покупку квартиры не хватает средств, многие выбирают приобретение квадратных метров при помощи такого инвестиционного инструмента, какдолевое строительство. Документы, которые предоставляет выбранный застройщик, необходимо тщательно проверить. В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги. «Подводных камней» при оформлении договора достаточно много. Прежде всего, договор долевого участия (ДДУ) должен содержать точный почтовый адрес. Если же он не определен, то необходимо проверить наличие временно присвоенного адреса, а в дальнейшем проконтролировать дополнительное с подписями и печатями.

Сложность ДДУ заключается в том, что не существует одного единственно верного образца, поскольку объекты и условия строительства зачастую отличаются. Но основные моменты, как правило, неизменны везде. Обязательными пунктами такого документа должны быть: детальное описание приобретаемого объекта, сроки исполнения и ответственность за их неисполнение, права и обязанности сторон, перечень форс-мажоров, а также условия и порядок досрочного расторжения и др. Список необходимых пунктов достаточно длинный. Зачастую ДДУ содержит несколько страниц. Прежде чем подписывать важный документ, необходимо перечитать все условия. А лучше всего обратиться за помощью к юристу. В этом случае риски будут минимальными.

Особенности оформления ипотеки

Еще несколько лет назад оформление ипотеки на приобретение недвижимости при помощи долевого участия было невозможно. Но уже сегодня практически каждый банк предлагает такую услугу. Порядок получения ипотечного кредита на долевое строительство значительно отличается от оформления такого же договора на готовое жилье. Прежде всего, необходимо заключить договор с застройщиком. Обо всех тонкостях проведения этой операции было сказано выше. Но все же необходимо обратить внимание на сведения об объекте, стоимости недвижимости, на срок и порядок оплаты, гарантии на объект строительства, план и площадь помещения, срок передачи недвижимости. В обязательном порядке банк потребует нотариально заверенные документы о согласии супруга (если он есть) и органов опеки (при проведении сделки с участием имущества несовершеннолетних). Договор проходит обязательную процедуру в органах Госрегистрации. Это обычно занимает не более месяца для одного участника. После того как документ полностью готов, необходимо обратиться с ним в банк. Дальнейшее оформление бумаг может значительно отличаться, в зависимости от выбранного кредитного учреждения. Процентная ставка, пакет документов, требования к залогу и др. - все это может существуенно разниться. Единственное, что требует абсолютно каждый банк, - это комплексное

Переуступка права требования

Достаточно часто возникает потребность перепродать строящееся жилье. Такая процедура называется "переуступка долевого строительства" или "переуступка права требования". Эту схему можно осуществить еще до того, как построенное здание войдет в режим эксплуатации и будут получены правоустанавливающие документы на жилплощадь. Владелец, который заключил договор с застройщиком, может в любое время перепродать другому физическому лицу свое право на получение недвижимости, после того, как завершится строительство. Важно отметить, что любая такая сделка в обязательном порядке будет облагаться налогом. Ее уплата по закону возлагается на первого инвестора. Хотя в процессе торгов можно переложить эту обязанность и на плечи нового дольщика. Но при этом стоит учитывать, что размер налога рассчитывается от всей суммы сделки, а не от разницы между суммой инвестиций и размером уступки. Приобретение недвижимости по договорам переуступки всегда актуально, так как это невероятно выгодно для большинства инвесторов.

Равнодолевое участие или совместная собственность?

Чаще всего на приобретение новой недвижимости решаются молодые семьи. По этой причине объект долевого строительства не только выбирается совместно с супругом, совместно также принимается решение о том, какой тип договора необходимо будет заключить. Под понятием совместной собственности имеется в виду, что при разводе недвижимость будет поделена поровну, то есть в равных долях между ее владельцами. Это происходит оттого, что в договоре не прописаны определенные условия. Вместо супруга может выступать родственник или любой посторонний человек, который будет внесен в этот договор. Если же заключить и равнодолевый договор, то по его правилам каждый владелец определенной части недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению. Единственное ограничение - это то, что первое право покупки принадлежит второму долевому участнику. И, например, при разводе недвижимость делиться уже не будет, так как заранее поделена между владельцами.

Оплата

Что касается оплаты данной услуги, то здесь достаточно много вариантов. От того, сколько будет составлять первоначальный взнос, будет зависеть стоимость жилплощади в целом, а также условия, на которых будут производиться выплаты. Например, при внесении полной суммы в течение трех рабочих дней клиент получает скидку от застройщика с каждого квадратного метра недвижимости. В противном случае расчет договора проводится в оговоренные сроки, а стоимость, прописанная изначально, не может изменяться, даже под давлением инфляции или же просто в процессе строительства. Преимущества оплаты стоимости квартиры в рассрочку в том, что даже обладая небольшой суммой, участник может решить свой «квартирный вопрос». При этом жилье может быть выбрано со всеми пожеланиями клиента, начиная с количества квадратных метров и заканчивая характеристиками и сроками ее получения в собственность. К тому же благодаря небольшим ежемесячным выплатам, долевой участник может успешно контролировать свой бюджет.

Плюсы и минусы долевого участия

Главное преимущество приобретения недвижимости с помощью долевого участия - это невысокая стоимость. Покупая строящееся жилье, можно очень хорошо сэкономить. Для нынешней ситуации в стране это значительный плюс. К тому же сделку можно заключить непосредственно в национальной валюте. Говоря о минусах, прежде всего хочется сказать, что при оформлении долевого договора клиент покупает не квартиру, а всего лишь право требовать эту жилплощадь у застройщика. К сожалению, рынок устроен таким образом, что вероятность получить свою недвижимость в срок крайне невысокая. Да и количество мошенников достаточно большое. Поэтому необходимо очень внимательно относиться к выбору застройщика и оформлению документов. Ну а если есть вопросы, на которые сложно ответить самостоятельно, то лучше всего обратиться за помощью к опытному специалисту. Долевое строительство многоквартирных домов всегда будет популярно на рынке недвижимости.

Ипотекой – разновидность кредитования. Подобные кредиты банки могут выдавать юридическим лицам и населению, которые нуждаются в приобретении недвижимости. Долевое строительство представляет собой инвестиционную деятельность в строительстве. Смысл ее заключается в привлечении застройщиком денег, принадлежащих юридическим лицам и обычным гражданам для возведения недвижимости.

Особенности ипотечных программ

Долевое строительство и ипотека - это абсолютно разные программы, а потому у каждой имеются, несомненно, свои недостатки и достоинства. Перед тем как сделать окончательный выбор в пользу конкретной программы, следует внимательно отнестись к изучению субъективных и объективных факторов, провести их детальный анализ. Под объективными факторами подразумевается ситуация на рынке недвижимости и деятельность определенного застройщика. Субъективными факторами являются финансовые возможности человека, желающего приобрести некий объект недвижимости.

Ипотека с ее плюсами и минусами

Несомненным достоинством ипотечного кредитования в банке является возможность заемщиком выбрать объект недвижимости не только на первичном рынке, а и на вторичном. Выбирая ипотечное жилье на вторичном рынке, заемщик сразу же после заключения сделки имеет возможность переехать в новую жилплощадь или же использовать недвижимый объект по иному назначению. Таким образом, заемщик оказывается защищенным от рисков замораживания строительства, с которым иногда сталкиваются граждане, решившие стать участниками долевого строительства.

Не обошлось в ипотечном кредитовании и без своих минусов. Таким минусом является переплата, которая по действующим сегодня программам оказывается близко 18-30% в год от ипотечной задолженности. Для многих граждан большим минусом является внесение первого обязательного взноса, который обычно доходит до 30 процентов от общей стоимости, приобретаемого в ипотеку объекта. К тому же не каждый заемщик имеет возможность правильно рассчитать сроки кредитования, обычно выбирается срок больше для подстраховки. Если у человека появляется возможность закрыть свой долг перед банком по ипотеке раньше, в большинстве случаев ему еще приходится оплачивать штрафы.

Перед оформлением ипотечного кредита человеку следует внимательно проанализировать свое финансовое положение и при малейшем намеке на возникновение финансовых проблем отказаться от подобной сделки, так как у граждан, которые больше не имеют возможности производить выплату кредита по договору, банк может забрать недвижимость.

Долевое строительство с его плюсами и минусами

Главным достоинством участия в долевом строительстве следует назвать небольшую стоимость одного квадратного метра, а также график выплаты стоимости недвижимости. Человек может внести плату за недвижимость сразу или разделить ее на части и выплачивать застройщику в течение всего срока возведения объекта недвижимости.

Как уже было сказано, у долевого строительства есть свой недостаток. Очень многие отказываются от участия в подобных предложениях из-за высокого риска остаться ни с чем. Ведь в любое время строительство недвижимого объекта может быть приостановлено на неограниченное время. Причинами этому могут стать ненадежность застройщика или недофинансирование строительства банками.

Вопросом о том, задаются практически все ипотечные заемщики. Каким способом это можно сделать, мы рассказывали в одном из наших предыдущих обзоров.

Приветствуем! Ипотека на новостройку: как оформить на строящееся жилье? Сегодня будет подробно разобрана ипотека на строящееся жилье. Вы узнаете как приобрести квартиру на этапе строительства, будет доступна пошаговая инструкция по оформлению новостройки по ипотеке, а также ответы на ключевые вопросы по данной тематике.

Первичная ипотека и ипотека на вторичное жилье отличается по ряду параметров:

1. Новостройкой, в рамках программы «долевое строительство ипотека» может быть признана квартира в строящемся многоквартирном доме. Ключевой отсечкой будет в данном случае получение свидетельства на право собственности. После этого момента квартира считается построенной и уже считается вторичкой, хотя визуально это будет абсолютно новый объект, в котором никто не проживал.

Свидетельство можно получить только после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема передачи квартиры. Иногда возникает такой момент, когда дом построен и акт подписан, но свидетельство еще не оформлено застройщиком, в этом случае банки кредитовать по программе для новостроек «уже» не могут, а по вторичке «еще» не могут, поэтому ряд банков запускают так называемую «ипотека мертвый период» (Сбербанк, например). В рамках этой программы вы приобретаете квартиру по предварительному договору купли-продажи. Боятся таких схем не стоит. Все легально и законно.

1. Приобрести квартиру на стадии строительства можно тремя способами:

— по ДДУ. Это официальный документ дольщика (инвестора), на основании которого, впоследствии, будет выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Данный договор долевого участия содержит информацию о том, что вы имеете долю в общем строящемся доме и земле под ним, а также другую существенную информацию.

ДДУ регламентируется 214 ФЗ и является самым безопасным способом приобрести новостройку. Ни в коем случае не заключайте предварительный договор долевого участия. Если вы это сделаете, то рискуете никогда не увидеть свою квартиру. Как правило, данным договором апеллируют недобросовестные застройщики, которые не могут строить согласно законодательству, а это сулит риски долгостроя. При этом вы будете абсолютно ничем не защищены, в отличие от участников долевого строительства.

— по договору уступки (ипотека переуступка прав). Абсолютно законный способ приобретения квартиры. От первого он отличается тем, что квартиру вы приобретаете у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя по ДДУ.

Ипотека по переуступке (цессия), как правило, имеет более высокий процент т.к. государство стремится напрямую оказывать поддержку застройщикам и стимулирует приобретать квартиры у непосредственного строителя. Также тут есть дополнительные риски, связанные с переходом права.

— по договору с ЖСК. Кооператив является самой ненадежной формой приобретения новостройки. Тут у вас на руках есть только членская книжка. Регистрировать сделку не надо. Вы просто покупаете пай в жилищном кооперативе. Учет квартир ведется у застройщика. При этом есть риски двойных продаж. Как правило, этой схемой пользуются застройщики у кого есть проблемы с разрешением на строительство, и они решают сначала построить дом, а потом заниматься его оформлением в органах власти. Строители быстрее работают, чем бюрократы в кабинетах.

В Новосибирске был случай с одним из покупателей у крупнейшего застройщика в регионе по ЖСК. Вместо обещанной квартиры его хотели заселить в техническое помещение в 8 кв.м. Оказалось, что менеджеры застройщика уже продали его квартиру повторно кому-то. К чести застройщика, вопрос решили и выдали покупателю ключи на другую квартиру, но осадочек остался. Также по объектам ЖСК невозможна классическая ипотека, а только ил и другие альтернативные варианты ипотеки – более дорогие.

1. новостройки по ипотеке должны соответствовать ряду требований. Застройщик предварительно должен пройти процедуру аккредитации в банке по каждому из своих объектов. У каждого банка есть свои требования как к надежности застройщика, так и к степени готовности дома. Одни готовы кредитовать дом на этапе котлована, другим нужно закрыть нулевой цикл, а некоторым показать рост в 1-2 этажа и выше.

Может возникнуть ситуация, когда строящийся объект у застройщика вы приобрести не сможете по ипотеке в нужном вам банке по причине того, что банк просто не аккредитовал или не хочет аккредитовать застройщика и/или дом.

1. Высокий риск. Для банка ипотека на первичное жилье – это всегда риск. Неизвестно до конца достроит застройщик дом или нет, поэтому, чтобы защититься от возможных проблем, банки на период стройки могут запросить дополнительное обеспечение (поручителя или залог другой недвижимости).
2. Страхование квартиры по ипотеке и оценка оформляется не сразу, после ввода дома.

Требования к заемщику

Как всегда, главным требованием любого банка к заемщику будет хорошая кредитная история. Однако это – не единственное требование:

• Положительная кредитная история у всех созаемщиков (если есть проблемы, то смотрите наш пост «ипотека с плохой кредитной историей»);
• Заемщик должен иметь российское гражданство и прописку (если нет, тот смотри пост «ипотека для иностранца»);
• Возраст заемщика должен быть от 18-го года до 75-ти лет на момент окончания кредита;
• Трудовой стаж: на последнем рабочем месте – более 6-ти месяцев, в целом за последние пять лет – более года (есть банке с требованием по стажу от 3-х мес.);
• Доход заемщика должен в среднем на 40% превышать установленную сумму ежемесячных выплат по ипотеке;

Также банки могут предоставить вам особые условия при оформлении ипотеки на новостройку, если вы:

• Зарплатный клиент банка;
• Работаете у лица или организации, которые являются партнерами банка.

Перечень требуемых документов

Пакет документов, необходимый для получения ипотеки на новостройку, стандартный:

• Заявление (анкета) на получение ипотеки. Образец такого заявления вы можете попросить сразу в банке.
• Паспорт РФ.
• В случае, если заемщиков несколько – копии документов, удостоверяющих их личность. Созаемщики должны предоставить также копии всех остальных требуемых документов.
• Трудовая книжка и ее копия.
• Справка о доходах по форме НДФЛ2 или форме банка.
• Для пенсионеров – документ, подтверждающий пенсионные начисления (например, выписка со счета).
• Если заемщик является зарплатным клиентом этого банка, он должен также предоставить только номер карты.

Оформление ипотеки

Пошаговая инструкция:

1. Определиться с застройщиком и объектом.

Прежде чем идти в банк вам нужно понять насколько надежен застройщик. Проверьте информацию в Интернете на предмет срыва сроков по текущим и прошлым объектам, банкротству, отзывы дольщиков и жителей микрорайона.

Также очень важно проверить разрешительную документацию на строительство, землю, юридические документы по самому застройщику. Самостоятельно это сделать будет проблематично, но вы можете заказать бесплатную консультацию у нашего юриста. Заполните специальную форму в углу. Это сэкономит вам кучу времени, а главное, вы будете уверены в надежности застройщика.

Будьте очень осторожны при покупке недвижимости на этапе котлована или в последнем доме комплекса. Как правило, это самые рискованные вложения.

1. Определяемся с банком. У застройщика уточните список банков, аккредитовавших нужный вам объект. Далее собираем нужные документы для банка и подаем их в банк напрямую или через ипотечного брокера застройщика.

1. Готовим ДДУ. После одобрения банка, окончательно определяемся с вариантом квартиры и банком. Далее специалист застройщика готовит ДДУ. Его шаблон, обычно, уже согласован с банком.

1. Далее банк назначает дату сделки. В этот день вы приходите в банк вместе со всеми документами по заявке и подписанным ДДУ. Вам нужно оплатить страховку и подписать кредитный договор. Ряд банков просят внести первый взнос на аккредитивный счет. За это они возьмут дополнительную комиссию.
2. Регистрация ипотеки в россреестре. Со всеми подписанными документами вы идете вместе с сотрудником застройщика в юстицию для оформления сделки.

Более подробно данный процесс с расходами на сделку описан в посте «Регистрация ипотеки».

1. Перевод денег застройщику. Регистрация ипотеки займет примерно 10 рабочих дней. После этого с отрегистрированным ДДУ нужно обратиться в банк. Он производит выдачу кредита и перечисление застройщику.

После этого вы платите ипотеку, ждете окончания строительства и далее оформляете собственность.

Оформление ипотеки на новостройку занимает около 1 месяца.

Условия банков по ипотеке на новостройку

Ипотека на долевое строительство представлена почти во всех банках. Далее мы отобрали для вас ТОП-5 предложений на текущий момент.

Банк	Ставка, %	ПВ, %	Стаж, лет	Возраст, лет	Примечание
Сбербанк	9,1	15	6	21-75	Скидка 0,4% по ипотеке свыше 3,8 млн. руб. Ставка по субсидированной ипотеке от 6,7 до 7,7%. Надбавки 0,1% за отказ от электронной регистрации; + 0,3% если клиент не зарплатник, +1% при отказе от страховки
ВТБ 24 и Банк Москвы	9,1	15	3	21-65	8,9% если квартира больше 65 кв.м., зарплатники ПВ 10%,
Райффайзенбанк	9,99	15	3	21-65	10% ПВ для зарплатников, скидка 0,59-0,49 для определенных застройщиков
Газпромбанк	9,5	20	6	21-65	10% ПВ для газовиков, 15% ПВ для крупных партнеров
Дельтакредит	12	15	2	20-65	ФБ 20% ПВ, скидка 1,5% если 4% комиссия,
Россельхозбанк	9,45	20	6	21-65	материнский капитал без ПВ ставка не меняется, скидка 0,25 если свыше 3 млн, еще скидка 0,25 если через партнеров
Абсалют банк	10,9	15	3	21-65	ФБ +0,5%
Банк Возрождение	10,9	15	6	18-65
Банк Санкт-Петербург	12	15	4	18-70	скидка 0,5% для зарплатников и при закрытой ипотеке в банке, -1% после ввода дома
Промсвязьбанк	10,9	15	4	21-65	10% пв для ключевых партнеров
Российский капитал	11,75	15	3	21-65	скидка 0,5% для клиентов через партнеров банка, скидка 0,5% при ПВ от 50%
Уралсиб	10,4	10	3	18-65	0,5% выше если форма банка и будет 20% ПВ, скидка 0,41% при ПВ 30% и выше
Ак Барс	11	10	3	18-70	скидка 0,3% если ПВ 20-30%, свыше 30% скидка 0,6%
Транскапиталбанк	13,25	20	3	21-75	можно снизить ставку на 1,5% за 4,5% комиссии, после ввода дома ставка снижается на 1%
Банк Центр-Инвест	10	10	6	18-65	с 5-10 год ставка 12% далее индекс ставки Моспрайм (6М) по состоянию на 1 октября предыдущего года +3,75% годовых
ФК Открытие	10	15	3	18-65	0,25 плюс если фб, скидка 0,25% для корпоративных клиентов, снижение на 0,3% если заплатить комиссию 2,5%, 10% ПВ если зарплатник, 20%ПВ по ФБ
Связь-банк	10,9	15	4	21-65
Запсибкомбанк	10,99	15	6	21-65	скидка 0,5% для зарплатников
Жилфинанс	11	20	6	21-65
Московский кредитный банк	12	10	6	18-65
Глобэкс банк	11,8	20	4	18-65	скидка 0,3% для зарплатников
Металлинвестбанк	12,75	10	4	18-65
Банк Зенит	14,25	20	4	21-65
Росевробанк	11,25	20	4	23-65
Бинбанк	10,75	20	6	21-65
СМП банк	11,9	15	6	21-65	скидка 0,2% при ПВ 40% и больше, скидка 0,5% для льготной категории клиентов, ставка 10,9 - 11,4% за быстрый выход на сделку
АИЖК	10,75	20	6	21-65
Евразийский банк	11,75	15	1	21-65	4% комиссия - скидка 1,5% работает по дельте
Югра	11,5	20	6	21-65
Альфабанк	11,75	15	6	20-64	4% комиссия - скидка 1,5% работает по дельте

Надо понимать, что конкретные условия банковских предложений на первичном рынке жилья могут зависеть от самых разных факторов. Во-первых, вы можете заработать себе «процентную скидку» уже на этапе выбора застройщика: у аккредитованных банком компаний вы сможете приобрести в ипотеку жилье со скидкой по процентной ставке в среднем в 1%.

Также если вы являетесь зарплатным клиентом банка, вы можете рассчитывать на дополнительную льготу: процентная ставка будет для вас ниже на 0,5-1% годовых.

Если у вас переуступка ипотеки от физ. лица, то ставки будут примерно на 1-2 процента выше. На переуступку прав процентные ставки не очень привлекательны, поэтому при выборе такой квартиры торгуйтесь с продавцом по скидке и тщательно проверяйте причину продажи.

Долевое строительство имеет свои особенности и нюансы. О них вы можете узнать в отдельном посте.

Плюсы и минусы

Рынок первичного жилья в России активно осваивается: это значит, что он таит в себе как дополнительные возможности выгодного приобретения жилплощади, так и существенные риски.

Плюсы ипотеки на новостройку:

• Низкая стоимость квартиры или дома.
• Однозначное отсутствие на жилплощади каких-либо существующих юридических обязательств, например, банковского обременения.
• Ставка от застройщика ниже, чем на готовое жилье.

Минусы ипотеки на новостройку:

• Строительная компания может разориться, и дом так и не будет достроен. Чтобы не нарваться на такую ситуацию, лучше приобретать строящееся жилье на финальной стадии.
• На период стройки придется платить одновременно и ипотеку и арендовать жилье, если его нет.
• Завышение по ипотеке сделать сложнее, а это значит, что ипотека без первоначального взноса становится менее реальна.

Банки активно работают с сегментом новостроек, поэтому для ипотечных заемщиков выпускаются специальные программы для стимулирования спроса. Если вам интересно узнать про программы «ипотечные каникулы» и отсрочка по ипотеке на период строительства, то просьба нажать копку любимой социальной сети и оставить комментарий ниже.

Подписывайтесь на обновления.