Договор уступки права требования на участие в долевом строительстве (цессия ДДУ). Переуступка прав требования по договору долевого участия в строительстве Цессия по договору долевого участия
В строительстве – распространенный способ покупки жилья в новостройках. Ликвидные квартиры быстро распродаются, поэтому, зачастую, цессия – единственный вариант купить квартиру в понравившемся доме. Однако эта процедура связана с определенными юридическими особенностями, о которых расскажем в статье.
По своей сути цессия – это та же купля-продажа, но оформленная по договору переуступки прав требования. В такой сделке участвует три стороны:
- Застройщик – юридическое лицо, получившее расчет за недвижимый объект, находящийся на этапе постройки.
- Продавец или цедент – чаще физическое лицо, внесшее сумму для приобретения недостроенной недвижимости.
- Покупатель или цессионарий – лицо, изъявившее желание получить правомочия на недвижимость, которая еще не достроена, но фигурирует как объект долевого участия.
Таким образом, по договору переуступки дольщик передает цессионарию обязательства и права по ДДУ, который оформлен между продавцом-дольщиком и фирмой-застройщиком. Нередко этим видом сделки пользуются инвесторы. Они приобретают объекты у застройщика на стадии получения разрешения на строительство, а на завершающем этапе застройки продают квартиры по более высокой цене.
Этим механизмом также пользуются и лица, не преследующие цель получить доход, а просто по каким-то субъективным причинам передумавшие приобретать жилье. С помощью переуступки они смогут вернуть потраченные средства. Для таких лиц оформление договора цессии – единственный способ избежать выплаты штрафа, предусмотренного по ДДУ.
Возможность переоформления прав требования предусмотрена и регулируется следующими нормативными актами:
- ФЗ № 214 «Об » от 30 декабря 2004 года.
- Ст. 164 ГК РФ, регулирующая вопрос регистрации договора.
- Ст.ст. 388-390 ГК РФ регулируют вопросы, связанные с цессией.
- Налоговый Кодекс РФ, в котором прописаны особенности перечисления налога в бюджет.
Заключение такого типа договора возможно только до перехода права собственности на стоящееся жилье к участнику долевого строительства. После оформления акта приема-передачи заключить цессию уже не удастся.
В результате переуступки не могут корректироваться первичные договоренности дольщика и застройщика. К примеру, если по ДДУ дольщик приобретает жилье в рассрочку и перечисляет платежи согласно установленному графику, то цессионарий также обязан соблюдать эти условия.
Оформление договора переуступки права требования
Оформить договор переуступки прав возможно только при согласии всех трех заинтересованных сторон. После заключения соглашения права и обязанности продавца передаются цессионарию в полном объеме.
Перед продажей объекта продавец обязан совершить следующие действия:
- Направление письменного уведомления застройщика о предстоящей сделке и смене дольщика. Без выполнения этого действия переуступка может быть признана незаконной.
- Выдача письменного согласия застройщиком.
- Получение нотариально заверенного согласия супруги/супруга, если недвижимость приобреталась в браке.
- Получение разрешения банка, если для приобретения квартиры оформлялась ипотека.
- Получение выписки из ЕГРН для подтверждения легальности действий компании-застройщика.
Таким образом, после подписания договора цессии новый дольщик должен иметь на руках:
- договор переуступки прав требования;
- квитанции, подтверждающие выплату средств в рамках долевого участия в строительстве;
- согласие застройщика на передачу прав новому владельцу;
- выписку из ЕГРН;
- экземпляр ДДУ.
Сделка по переуступки прав подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК РФ. Чтобы зарегистрировать сделку необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости.
В тексте договора цессии прописываются следующие сведения:
- личные данные цедента и цессионария;
- информация о предмете сделки (право требования);
- стоимость сделки – сумма, выплаченная цеденту за передачу прав;
- права и обязанности сторон;
- ответственность за нарушение условий сделки;
- заключительные положения.
За нарушения, связанные с оплатой стоимости по установленному графику платежей, возможно начисление неустойки в процентном соотношении. Пеня будет начислена за каждый день просрочки. Если покупатель нарушает условия договора в течение месяца, продавец вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
Налог на переуступку прав по ДДУ в строительстве
Переуступка прав требования – это возмездная сделка, а значит, возникает денежная выгода, которая признается доходом и облагается налогом. После совершения сделки продавец обязан выплатить налог в размере 13 % от полученной суммы прибыли.
Налоговой базой для расчета платежа будет разница между ценой договора ДДУ и стоимостью уступки права. Налог будет считаться именно от этой суммы.
По итогам года, в который была совершена сделка, гражданин обязан предоставить в налоговые органы заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ. Чтобы сократить сумму выплаты можно единовременно со сдачей отчетности написать заявление на получение налогового вычета.
Если сумма, полученная по уступке, совпадает с суммой по ДДУ, то доходной части у физического лица не возникает. В этом случае платить налог не нужно.
Преимущества, недостатки и риски переуступки по ДДУ
Договор цессии имеет следующие преимущества:
- возможность приобрести жилье в понравившемся доме, когда квартиры в нем уже реализованы;
- финансовая выгода для продавца;
- возможность вернуть деньги, затраченные по ДДУ, для продавца;
- денежная экономия для покупателя (до 25 %).
Оформление переуступки может быть выгодно и при ипотеке. При приобретении жилья на начальной стадии строительства приходится длительное время выплачивать проценты по кредиту без возможности заселения в квартиру. Если заключается договор переуступки прав, то ипотека выплачивается непосредственно перед переездом в новую жилплощадь.
Отрицательная сторона цессии – увеличение риска покупателя, если сравнивать сделку с первичным оформлением долевого участия. Есть и другие риски:
- Вероятность признания договора переуступки прав не действительным.
- Возможность объявления застройщика банкротом.
- Мошенничество посредством двойной переуступки прав.
- Нарушение продавцом условия обязательного уведомления компании-застройщика о переуступке.
При признании договора не действительным покупатель сможет предъявить претензии только цеденту. Минимизировать этот риск поможет тщательная проверка правильности заключения сделки. Соглашение о переуступке будет считаться правомерным, если соблюдены следующие условия:
- дольщик оплатил всю сумму, указанную в ДДУ, и может это подтвердить соответствующими документами;
- застройщик дал письменное согласие на оформление цессии;
- есть согласие банка на сделку, если квартира приобреталась в ипотеку.
В соответствии со ст. 390 ГК РФ, если условия будут нарушены, то вся ответственность ложиться на плечи продавца, то есть первоначального участника по ДДУ. Покупатель вправе требовать от цедента возврата денег, полученных по сделке.
Банкротство застройщика случается довольно часто. Нередко именно этим и вызваны массовые продажи жилья. В этом случае предъявить претензии продавцу будет невозможно, так как он может и не знать о финансовой несостоятельности компании-застройщика. Потребовать возврата средств можно с застройщика, но в случае банкротства последнего получить деньги обратно будет очень непросто.
На рынке недвижимости достаточно часто приходится сталкиваться с мошенническими действиями недобросовестных граждан – одну и ту же квартиру могут по договору цессии продать дважды. Если такое произошло, то, вероятнее всего, жилплощадь достанется покупателю, который первым оформил переуступку.
При возникновении сложностей, связанных с переуступкой прав по ДДУ в строительстве, обращайтесь к юристу за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Опишите свою ситуацию и задайте вопрос юристу в специальном окне.
Прежде чем оформить переуступку прав по договору долевого участия в строительстве рекомендуется внимательно изучить условия будущей сделки, имеющиеся документы и информацию о застройщике. Кроме того, чтобы обезопасить себя, можно оплатить переуступку прав после ее регистрации в Росреестре.
Представьте: вы хотите сэкономить на покупке жилья и решили приобрести его в недостроенном доме - дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Но вся недвижимость уже раскуплена по договору ДДУ. Вы можете приобрести ее по договору переуступки прав. В статье расскажем, что такое переуступка квартиры в новостройке , как ее оформить и сколько придется заплатить.
Что такое переуступка
Переуступка - это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделка называется цессией, продавец - цедент, а покупатель - цессионарий. Все, что касается переуступки, регламентируется ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также отдельными пунктами Гражданского Кодекса Российской Федерации - например, статьей 382.
Важный момент: по договору происходит не передача недвижимости, а передача прав ее требования, потому что квартир еще не существует по документам. Покупатель может требовать право собственности на недвижимость после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию, оформив все необходимые для этого документы.
При каких условиях возможна сделка? Продажа квартиры по переуступке проходит только в домах на стадии строительства. По закону, участник долевого строительства может уступить права требования по договору только после оплаты цены сделки или одновременно с переводом долга на нового участника ДС.
К каким объектам можно применять продажу по переуступке? Чаще всего встречается переуступка прав собственности при ДДУ с переуступкой обязанностей, но есть и переуступка пая в ЖСК. Цессия при договоре долевого участия в строительстве больше регламентирована законодательством, поэтому безопаснее для продавца и покупателя.
Что такое договор переуступки права на квартиру? Договор переуступки права называют цессией. Его заключают в дополнение к основному ДДУ или документу, заключенному при вступлении в жилищно-строительный кооператив. По договору, в основной сделке меняется участник ДС - застройщик обязан передать недвижимость не тому, с кем впервые заключил договор, а тому, кто приобрел право требования на недвижимость.
Какие требования есть к сделке? Цессия, как и заключение договора ДДУ, должна обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Без регистрации у вас не будет никаких юридических прав на недвижимость. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.
Чем цессия отличается от купли-продажи? По договору купли-продажи покупатель получает готовую недвижимость и сразу оформляет право собственности на нее, а продавец - денежные средства за жилье. По договору переуступки покупатель получает лишь права требования на недвижимость, которой еще нет, а иногда - и обязательство оплатить остаток взноса застройщику. То есть цессия - это гарантия того, что оформление права собственности состоится в будущем.
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
У любого способа покупки есть плюсы и минусы, цессия - не исключение. Рассмотрим преимущества переуступки для продавца и покупателя.
|
Для продавца |
|
|
Плюсы |
Минусы |
|
Возможность быстро заработать на переуступке квартиры - можно заключить договор ДДУ сразу после публикации проектной декларации, а переуступить права под конец строительства, когда недвижимость возрастет в цене. |
Переуступка прав требования на недвижимость занимает больше времени на оформление, чем договор купли-продажи, дарения и другие формы документов. Нужно общаться с застройщиком, покупателем, посещать Росреестр. Налогообложение. Цессия, как и другие сделки с недвижимостью, совершенные с целью получения дохода, облагаются налогом и требуют подачи декларации согласно 208 статье НК РФ . |
|
Для покупателя |
|
|
Плюсы |
Минусы |
|
Возможность купить жилье дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Если цеденту срочно нужны деньги, можно купить недвижимость даже дешевле, чем покупал он. Разница в цене иногда достигает 5–20%. Можно заработать на перепродаже - если купить жилье на этапе строительства , вы потратите меньше, чем если покупали бы его на первичном рынке. После сдачи дома в эксплуатацию можете продать квартиру с наценкой 5–50% в зависимости от инвестиций, ситуации на рынке. |
Получение не недвижимости, а права требования на нее. Застройщик может обанкротиться, затягивать срок строительства или срок оформления документов. А при стандартном договоре переуступки вы сможете воздействовать только на компанию-застройщика, а не на цедента. Можно купить право требования с неисполненными до конца обязательствами или просрочкой выплат застройщику. Можно стать жертвой «двойных продаж», если не регистрировать договор в Росреестре, или потерять инвестиции, если оформить его неправильно. Застройщик может обанкротиться, и объект окажется недостроем - иногда стройки затягиваются на годы. |
Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке
Чтобы минимизировать риски при покупке недостроенного жилья, попросите у продавца оригинал ДДУ. Проверьте, есть ли на нем печати и подписи застройщика, отметка о регистрации в Росреестре. Если всего этого нет - перед вами мошенник.
Также проверьте репутацию застройщика. Для этого:
🔎 Проверьте, не находится ли застройщик в стадии банкротства. Для этого зайдите на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве и введите название компании. Если она - банкрот, откажитесь от покупки. Иначе придется потратить много сил, денег, нервов на то, чтобы получить хоть какую-то компенсацию.
🔎 Посмотрите, не заведено ли на компанию-застройщика уголовных дел. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов . Учтите, что чем крупнее компания - тем больше судебных дел с ней будет. Посмотрите на суть - из-за чего люди подают в суд, что требуют, какие решения вынесены по ранее закрытым делам.
🔎 Посмотрите проектную декларацию. Застройщики размещают ее в открытом доступе на официальном сайте либо высылают по первому запросу. Просмотрите сроки сдачи, характеристики жилья. Если информация соответствует реальному положению дел, застройщику можно доверять.
🔎 Почитайте отзывы о компании. Зарегистрируйтесь на форумах, пообщайтесь с теми, кто уже покупал жилье по ДДУ или договору переуступки. Если негативных откликов больше - от покупки лучше отказаться. Если их мало или нет - компании можно доверять: скорее всего, она работает качественно.
Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме - инструкция по оформлению договора
Покупка квартиры по переуступке прав требует сбора пакета документов, составления договора и его регистрации в Росреестре. Мы объясним, что нужно делать, по шагам.
Шаг 1: соберите пакет документов
Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся:
📂 письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов;
📂 сам договор долевого участия;
📂 разрешение на переуступку прав от застройщика;
📂 справка о погашении задолженности перед застройщиком;
📂 разрешение от банка на переуступку прав.
Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.
Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика - продавца - становится новый - покупатель.
Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.
Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру - покупателю недвижимости.
Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец - первичный покупатель недвижимости - приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом. Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.
Шаг 2: заключите договор
Напишите цессию в письменной форме. В ней обязательно должны быть указаны следующие сведения:
📝 Дата и город заключения.
📝 Адреса и паспортные данные обоих участников сделки - продавца и покупателя.
📝 Данные о заключенном договоре ДДУ - его порядковый номер, дата заключения, основные сведения о сторонах.
📝 Адрес местонахождения объекта недвижимости, права на который подлежат переуступке, и технические характеристики будущего жилья.
📝 Оценка права требования - стоимость переуступки, то есть сумма, которую покупатель платит продавцу.
📝 Порядок расчета и реквизиты - чаще всего оплата происходит после государственной регистрации, для передачи денег используют наличный расчет, банковскую ячейку или аккредитив.
📝 Перечень документов, которые подлежат передаче от продавца к покупателю - например, основной ДДУ и первичные платежные документы, которые подтверждают оплату застройщику от первого дольщика, а также сроки передачи бумаг.
📝 Права и обязанности обеих сторон по договору.
📝 Подписи сторон с расшифровкой.
В составлении договора есть один нюанс. Если вы получили письменное согласие застройщика на переуступку прав, можете прописать в цессии его ответственность перед дольщиком. То есть просто перенесите обязанности застройщика из договора долевого участия в цессию. В этом случае можно будет требовать неустойку за срыв сроков строительства и другие задержки в сдаче дома.
Важно: цессию желательно составлять в нескольких экземплярах, в зависимости от количества участников сделки. Один остается у продавца, второй у покупателя, третий будет храниться в Росреестре. Дополнительные экземпляры могут запросить банки и застройщики.
Шаг 3: зарегистрируйте договор в Росреестре
Посетите подразделение Росреестра в вашем регионе либо обратитесь в ближайший МФЦ. Предоставьте сотруднику:
📌 оригинал договора о долевом участии в строительстве;
📌 договор о переуступке права требования по ДДУ;
📌 квитанцию об оплате государственной пошлины;
📌 паспорта обеих сторон сделки - продавца и будущего владельца права требования;
📌 нотариально заверенное согласие супруга продавца и покупателя на проведение сделки;
📌 разрешение о переуступке прав от компании-застройщика;
📌 справку об отсутствии задолженности перед застройщиком или обязательство оплачивать остаток суммы;
📌 разрешение от банка на сделку, если продавец заключил ДДУ с использованием кредитных средств.
Предоставляйте оригиналы всех документов. Если нет возможности предоставить оригинал, сотрудник Росреестра или МФЦ может принять нотариально заверенную копию.
Государственную пошлину за регистрацию переуступки права требования недвижимости оплачивают заранее. Ее размер составляет 350 ₽ для физических и юридических лиц, пошлину всегда оплачивает покупатель.
После того, как сотрудник примет документы, он выдаст расписку с перечнем принятых бумаг и сроком внесения изменений в ДДУ. Обычно он составляет 10 дней. В назначенную дату сотрудник Росреестра выдаст обратно принятые документы и уведомит о внесении изменений в договор долевого участия.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
После регистрации договора переуступки прав ждите, когда застройщик введет дом в эксплуатацию. Он присвоит ему почтовый адрес, оформит кадастровый паспорт на сам объект и каждую квартиру, составит протокол о распределении квартир и выполнит ряд других действий. Выдаст вам заверенную копию разрешения на ввод в эксплуатацию и подпишет акт приема-передачи квартиры.
Обратитесь в Росреестр или МФЦ, чтобы зарегистрировать право собственности. Предоставьте сотруднику:
✔ паспорт гражданина Российской Федерации;
✔ цессию и договор долевого участия в строительстве;
✔ копию разрешения на ввод в эксплуатацию;
✔ акт приема-передачи квартиры;
✔ квитанцию об оплате государственной пошлины.
Размер пошлины составляет 2 000 ₽ для физических лиц, 22 000 ₽ для юридических.
Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, выдаст расписку с перечнем бумаг и датой, когда нужно забрать их. Срок регистрации права собственности - 10 рабочих дней. Когда придете в Росреестр, получите обратно оригиналы документов и выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности.
Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке
Расходы на оформление цессии несет покупатель. Он оплачивает часть государственной пошлины в размере 350 ₽. Сумма, которую цессионер платит цеденту, зависит только от требований покупателя. как продать квартиру в ипотеке по переуступке .
Если права на новостройку у несовершеннолетних
Если в договоре ДДУ фигурируют несовершеннолетние лица, при оформлении цессии обязательно нужно получить разрешение на сделку от органов опеки. Законными представителями несовершеннолетнего являются родители или опекуны - они и будут подписывать цессию.
Если ДДУ оформлялся с материнским капиталом
Если оформляете переуступку прав, а продавец использовал для заключения ДДУ средства из материнского капитала, процедура усложняется. В цессии должно быть прописано, что дети получат свои доли в собственность после окончания срока строительства.
