≡× МЕНЮ

• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Что такое созаемщик по ипотеке. Кто может выступать в роли созаемщика по ипотечному кредиту? Отличия от поручительства

Как при выборе созаёмщика для заключения договора ипотеки, так и наоборот, думая о том, соглашаться ли стать им, важно хорошо представлять себе права и обязанности созаёмщика. Ведь после подписания договора необходимо будет полностью соблюдать все его положения. Именно он будет тем лицом, к кому обратится банк, если заёмщик задержал платёж, и ему придётся погасить лог либо разделить ответственность. С другой стороны, он обычно приобретает и определённые права на недвижимость.

Созаемщик по ипотеке – очень важное лицо, к его выбору внимательно относиться должны все стороны: заёмщик, банк, наконец, он сам должен заранее всё взвесить, прежде чем соглашаться.

Жилищной ипотекой называют приобретение жилья в кредит с залогом, в роли которого выступает либо само покупаемое жильё, либо другое, принадлежащее заёмщику. Именно залог недвижимости – характерная черта ипотеки, выделяющая её в отдельный вид кредитов.

Это обусловлено тем, что такой дорогостоящий залог (а банк обычно выдаёт не более 80-90% от его стоимости) гарантирует, что кредитор сможет вернуть свои средства. Если клиент не отдаст долг, то можно будет реализовать заложенную недвижимость и вернуть деньги. Это позволяет установить более лояльные условия.

Кредитуемый, помимо выгодных условий, также получает собственность и возможность сразу же начать жить в купленном жилье, несмотря на то, что оно выступает залогом. Кроме того, у него нередко есть возможность получить государственную поддержку, благодаря которой взять ипотеку станет выгоднее – в России большое количество программ по обеспечению населения жильём связаны именно с ипотекой.

Заключение договора

Ипотека оформляется при помощи специального договора, содержащего условия её предоставления. Их список может меняться от банка к банку, но в нём должны присутствовать все существенные условия, без них договор будет недействительным. К ним относятся: предмет ипотеки, оценка его стоимости, а также существо, размер и срок исполнения обязательств. Разберём эти условия подробнее.

• Предметом договора является недвижимость. В его тексте указывается адрес и тип объекта (квартира, дом, земельный участок). Требуется отметить и отличительные признаки, например, количество комнат.
• Оценка объекта требуется, чтобы определить сумму, которую банк согласен на него выделить. Ее проведение является обязательным для заключения договора. В самом тексте соглашения указывается, сколько именно стоит залог согласно этой оценке, отдельно по её итогам оформляется специальный отчёт.
• Последнее существенное условие касается самого обязательства – необходимо указать основание его возникновения, точную сумму, срок исполнения, а при выплате по частям – объёмы каждой выплаты и их периодичность.

Чтобы договор ипотеки был действительным, обязательно, чтобы он прошёл государственную регистрацию в управлении Росреестра по месту нахождения имущества.

Договор ипотеки обычно составляется по стандартному шаблону, установленному в конкретном банке, потому если обращаться в респектабельные финансовые учреждения, то проблем возникнуть не должно. Но это не значит, что подписывать договор нужно не читая. Обязательно стоит ознакомиться со всеми его пунктами, и убедиться, что в будущем не возникнет проблем из-за какого-то из них.

Обратите внимание на то, какие дополнительные расходы придётся понести, есть ли у банка возможность изменять условия в одностороннем порядке, и какие именно, насколько свободно можно будет погасить кредит досрочно. Если что-то в договоре вас смутило, можно привлечь к делу и компетентного юриста, который поможет разобраться с тем, насколько это важное условие, и будет ли оно проблемой.

Стороны договора

Их в договоре ипотеки две: держатель залога и залогодатель. В качестве первого выступает банк, и недвижимость остаётся в залоге до тех пор, пока долг по ипотеке не будет погашен полностью. Залогодателем же становится заёмщик, к этой же стороне будут относиться и созаёмщики. Обязательно, чтобы стороны являлись дееспособными, а также правоспособными (для физических лиц это означает быть совершеннолетними).

У каждой стороны софинансирования кредита есть набор прав и обязанностей, предоставляемых им по договору. Так, залогодатель получает право проживания в отданной в залог квартире, и регистрации в ней членов семьи. Однако право на перепланировку, сдачу жилья, его продажу обычно ограничивается, и подобные действия требуют получения согласия второй стороны.

Банк же получает право проверять, в каком состоянии находится залог и как он содержится. Если правила пользования имуществом были нарушены, либо регулярный платёж не поступил вовремя (и это повторилось трижды за год, либо сроки сорваны сильно), то банк может разорвать соглашение и потребовать возврат всех кредитных средств.

Понятие созаемщика

Если с основными сторонами договора всё ясно, то понятие и роль созаёмщика ещё требуют прояснения. Созаёмщик делит ответственность по кредиту с заёмщиком, и если тот оказывается не в состоянии продолжить его погашение, должен будет сделать это вместо него. Для этого он должен будет также подписать ипотечный договор. Допускается привлечь до четверых созаёмщиков.

Взять ипотеку можно и без их привлечения, если уровень дохода достаточен. Однако, чаще всего они необходимы, и дают банку дополнительную гарантию, что данные в долг средства будут возвращены. Важно помнить, что созаёмщику придётся выплачивать долг при необходимости даже в случае, если сам должник не может делать выплаты по уважительной причине.

Супруги всегда являются созаёмщиками по ипотеке, это обуславливает сам их правовой статус по отношению друг к другу. Исключением станет лишь наличие брачного договора, разделяющего их имущество – в таком случае супруг сможет стать созаёмщиком на общих основаниях либо отказаться от этого.

Отличие от поручителя

Поручитель берёт на себя обязательство отвечать за исполнение заёмщиком обязательства, что оформляется при помощи договора поручительства.

Созаёмщик же несёт эти обязательства совместно с заёмщиком, соглашаясь на солидарную ответственность. Если опираться на одни лишь эти определения, отличия не кажутся очевидными, потому стоит рассмотреть их предметнее:

• Доход созаёмщика будет учитываться при расчёте максимального размера ипотеки. Доход поручителя – нет.
• Платёжеспособность в первом случае суммируется, во втором поручитель должен сам обладать достаточной платёжеспособностью, чтобы расплатиться при необходимости.
• Созаёмщик должен подписать договор ипотеки, а также имеет право стать совладельцем приобретаемой недвижимости. Поручитель подписывает отдельный договор поручительства, прав на приобретаемое жильё не имеет, однако, если ему пришлось погашать кредит, может получить их по решению суда.
• Если заёмщик задерживает оплату, обязанность сделать её переходит к созаёмщику автоматически, поручитель же должен будет платить, лишь если так решит суд.

Если суммировать всё это кратко, то, как и явствует даже из самих этих терминов, созаёмщик берёт ипотеку вместе с заёмщиком, поручитель же лишь поручается за него.

Требования к созаемщику

Отметим, что каждый банк выдвигает свои требования при кредитовании, а потому детали могут отличаться, но обычно есть определённый основной набор. Созаёмщик должен:

• Являться гражданином России (в некоторых банках делаются исключения).
• Иметь работу и стаж минимум в год и не менее 6 месяцев на нынешнем месте.
• Иметь хорошую кредитную историю, или как минимум она не должна быть испорчена грубыми нарушениями.
• Достигнуть 18 лет, а чаще 21 года. Верхний предел тоже обычно устанавливается – как правило, это возраст выхода на пенсию, причём он не должен быть достигнут не на момент оформления ипотеки, а к расчётному сроку окончания её выплаты. Например, при выходе на пенсию в 65 лет и сроке ипотеки в 20 лет, созаёмщику на момент её оформления должно быть не больше 45 лет.

Отметим, что поскольку созаёмщик берёт ипотеку совместно с заёмщиком, к нему не предъявляется отдельных требований по доходу: он считается совместно. К примеру, если доход заёмщика равняется 50 тысячам рублей в месяц, а созаёмщика – 25 тысячам, то банк будет считать, что доход клиента равняется 75 тысячам, и рассчитывать исходя именно из этого, кредит какого объёма может быть предоставлен.

Права

Поскольку созаёмщик участвует в ипотеке, он может получить и право на долю в приобретаемом при её помощи жилье. Доля такого собственника определяется при заключении договора, от неё можно отказаться, однако, ответственность перед банком он будет нести в том же объёме в любом случае.

Если при заключении ипотечного договора у заёмщика с созаёмщиком обычно полное согласие, то впоследствии оно иногда разрушается, в результате может возникнуть необходимость разделить права и обязанности между ними. Законодательство позволяет сделать это – совместный долг по ипотеке может быть разделён между заёмщиком и созаёмщиком, это может произойти:

• при разводе;
• если все стороны, включая банк, согласны на раздел;
• если заёмщик и созаёмщик достигли соглашения между собой и разделили права относительно приобретаемой недвижимости, после чего продолжили выплату банку, как и прежде.

Точный объём прав индивидуален для каждой конкретной сделки, и определяется договором, а иногда ещё отдельными соглашениями между заёмщиком и созаёмщиком.

В нём может быть предусмотрен и порядок их предъявления в случае неисполнения обязательств заёмщиком – это нужно в первую очередь, если заёмщик и созаёмщик не состоят в брачных отношениях. Тогда вообще необходимо внимательно относиться к оформлению договорённостей, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Отдельно стоит рассмотреть право на жилплощадь – ведь сам по себе статус созаёмщика не даёт его автоматически, и могут возникнуть разного рода юридические коллизии. Это право даётся:

• При браке сторон (однако, он должен быть заключён до оформления ипотеки).
• По договору между заёмщиком и созаёмщиком с указанием случаев, при которых второй может претендовать на приобретаемую недвижимость.
• Оформление в долях с указанием в договорах (ипотеки и купли-продажи) долей, полагающихся созаёмщику.
• По решению суда.

Обязанности

Те же самые, что и у заёмщика, и главная из них – своевременное погашение долга по ипотеке. Детали обязанностей созаёмщика обычно оговариваются в договоре ипотеки, как и ответственность, которую он должен будет понести при их невыполнении. Например, в нём может быть прописан либо порядок погашения, при котором выплаты должен делать заёмщик, а если он не может – созаёмщик, либо другой, при котором выплаты изначально делаются в равных долях.

Ответственность

Созаёмщик полностью разделяет все риски заёмщика, а значит и ответственность нести будет совместно с ним.

То есть детали этой ответственности необходимо смотреть в кредитном договоре, где должно быть подробно описано, какое наказание за те или иные нарушения ждёт заёмщика – а значит и созаёмщика тоже.

Потому, прежде чем соглашаться, стоит подумать о рисках и проблемах, которые вы возьмёте на себя вместе с этим статусом. Опишем наиболее частые из них:

• Возможны проблемы при попытке взять кредит. Поскольку созаёмщик должен выплачивать ипотеку, ещё один кредит в тот же период ему могут и не одобрить.
• Изначально не предусматривалась совместная ответственность, заёмщик просто попросил друга или родственника стать созаёмщиком из-за того, что иначе не мог получить ипотеку в нужном объёме. Если затем он перестанет платить, то отвечать придётся созаёмщику.

Представляемые документы

К тому пакету документов, который для оформления ипотеки должен будет предоставить основной заёмщик, от созаёмщика требуется добавить:

• паспорт;
• трудовую книжку;
• справку о доходах.

Если заёмщик и созаёмщик супруги, то понадобится свидетельство о браке.

Процедура оформления

Оформление ипотеки с созаёмщиком мало чем отличается от обычной процедуры. Кратко опишем её основные этапы:

• Оформление заявки и принятие банком решения – на этом этапе заёмщик и созаёмщики должны подать заявление со всеми необходимыми документами. Затем банк проведёт проверку документов и примет решение относительно того, может ли быть предоставлен ипотечный кредит, и в каком размере, если да.
• Поиск недвижимости – исходя из того, кредит какого размера был одобрен банком, заёмщик занимается поиском недвижимости. Вестись он может как совместно с заёмщиком, так и без него – тут всё определяют они сами. Иногда поиск может оказаться довольно длительным, потому начинать его можно даже до того, как заявка одобрена банком – важно лишь примерно понимать, из какой суммы стоит исходить.
• Одобрение жилья банком – после того, как недвижимость найдена, необходимо будет заручиться согласием кредитной организации уже не в теории, а применительно именно к ней. Для банка важно, чтобы всё было в порядке с документами приобретаемого жилья, потому эти документы и нужно будет предоставить для проверки, а также провести оценку недвижимости, и предоставить в банк отчёт о ней. Исходя из оценочной стоимости приобретаемого жилья, будет определён точный размер ипотеки. Обычно он не превышает 80% от неё, а остальную сумму приходится вносить самому покупателю.
• Сделка – наконец, выполняется подписание кредитного договора, и выделяются средства. На этом этапе уже необходимо присутствие созаёмщика, или каждого из них, если участвовать будут сразу несколько. Это нужно, так как они должны лично подписать договор.

Вам это будет интересно

Приобретение жилья на условиях ипотеки – это самый распространенный способ, позволяющий улучшить свои жилищные условия для большей части населения в нашей стране и во всем мире.

При оформлении договора банки предъявляют строгие требования к уровню платежеспособности кредитуемых лиц.

Увеличить недостаточный уровень доходов можно, если привлечь созаемщиков, обладающих надежным доходом и согласных разделить все риски кредитования с основным участником.

Ипотека – это договор между физическим лицом и банком, согласно которому финансовое учреждение предоставляет долгосрочный кредит на покупку жилья под залог приобретаемого имущества. Со стороны кредитуемой стороны договор может подписывать не один человек, а несколько. Обычно такой способ применяется в случаях, если:

• кредитуемое лицо не имеет достаточного уровня доходов;
• участники кредитования находятся в законном браке;
• заемщик не отвечает ряду других требований (стаж постоянной работы, прописка, трудоустроенность);
• жилье приобретается на имя несовершеннолетнего лица.

На практике заемщики прибегают к помощи посторонних поручителей или созаемщиков, поэтому необходимо осознавать разницу между этими понятиями.

Права созаемщика по ипотеке такие же, как у основного получателя кредита, т.е. он в дальнейшем может претендовать на выкупленное в ходе ипотеки жилье. С другой стороны, обязанности созаемщика аналогичны требованиям к заемщику. Он должен предоставить полный пакет документ, требуемый для оформления ипотеки, и соответствовать основным требованиям. В качестве созаемщика могут выступать лица, имеющие:

• гражданство Российской Федерации;
• постоянное место работы (стаж работы отличается в разных банках и составляет от 6 месяцев до 2 лет);
• достаточный уровень доходов (обычно требуется, чтобы месячный доход примерно в 2 раза превышал сумму платежа по кредиту и не имелось других непогашенных кредитов);
• приличную историю кредитования;
• возрастной ценз (минимальный возраст – 21 год, а максимальный – от 45 лет, т.е. пенсионеры и лица, выходящие на пенсию в период действия договора ипотеки, не могут стать участниками договора кредитования).

Соответствие перечисленным требованиям подтверждается документально.

Важно: Созаемщик не обязан оплачивать кредит, но, если платежи перестают поступать, то долг автоматически переносится на созаемщика. Для перевода долга на созаемщика решение суда для банка не требуется. Данное положение оговаривается в тексте договора ипотеки.

Такой высокий уровень ответственности приводит к тому, что в роли созаемщиков обычно выступают родственники:

• супруги;
• родители;
• взрослые дети;
• сестры и братья.

Родственные отношения получателя кредита с созаемщиком положительно оцениваются банком, так как это повышает степень добросовестности кредитуемых лиц и служит гарантией благополучного погашения кредита.

В оформлении одного договора ипотеки могут привлекаться несколько созаемщиков, их количество ограничивается требованиями банка, но в основном не более 5 человек.

Ипотечный кредит. Права созаемщика-супруга

Ипотечные кредиты в большинстве случаев оформляют семейные пары. Формы и участие сторон в договоре может быть разным. Прежде чем подписать договор, созаемщик по ипотеке может узнать какие права и обязанности он получает в результате.

Например, кредит оформляется сразу на двоих на равных условиях. В противном случае кредит оформляется на одного из супругов, а второй выступает в роли созаемщика. Поскольку вся собственность, приобретенная в течение семейной жизни, принадлежит обеим супругам в равных долях, права созаемщика по ипотеке на квартиру и его обязанности по долгам такие же как у основного заемщика.

Чтобы избежать спорных ситуаций, когда один из супругов, заключивший договор ипотеки, не может платить долг, а второй из супругов даже не знает о наличии задолженности перед банком, сотрудники финансового учреждения обычно требуют подписи всех членов семьи.

Если супруг не участвует в заключении договора ипотеки, то он или она подписывают документ о том, что никаких претензий на объект недвижимости они не предъявляют, т.е. заранее отказываются от всех прав на приобретаемое жилье. Но, чтобы избежать возможных судебных споров вокруг задолженности по ипотеке, банки предпочитают предоставлять кредиты, если договор подписывают супруги созаемщики по ипотеке.

В этом случае, если у одного из супругов ухудшается платежеспособность, задолженность оплачивает второй супруг, а приобретенное жилье находится в общей собственности.

Общий кредит после развода. Можно ли выйти из созаемщиков по ипотеке

Развод – это всегда сложная ситуация для семьи, но при наличии любого непогашенного кредита, особенно ипотеки, процесс развода многократно осложняется. В случае развода возможны различные варианты поведения супругов, например:

• муж и жена отказываются платить кредит дальше;
• если созаемщик не платит ипотеку, но не отказывается от своей доли в жилье, а второй из членов бывшей семьи продолжает вносить кредитные взносы;
• кредит оформлен на жену и погашается с ее счета, но фактически деньги для платежей на этот счет перечисляет муж;
• часть средств (например, первичный взнос) была внесена за счет добрачной собственности одного из супругов, а остальные платежи осуществляет другой, при этом каждый претендует на максимальную долю в собственности;
• от платежей и претензий на жилье отказывается тот член семьи, на которого оформлен кредитный договор, и второй супруг хочет переоформить данный кредит на себя.

Это наиболее часто встречающиеся спорные ситуации, но жизнь ежедневно подбрасывает новые варианты проблем.

Существует несколько способов решить конфликтную ситуацию:

• доплатить сумму ипотеки (если позволяют средства или осталось не так много платежей), а после этого делить имущество через суд;
• найти покупателя на залоговое жилье, который согласится внести всю сумму банку и погасить ипотеку;
• заключить мировое соглашение, согласно которому распределить имущество, долги и детей с учетом интересов всех членов семьи;
• обратиться в суд и решить вопрос о разделе имущества и долгов путем судебного разбирательства.

В двух последних случаях полученные документы (мировое соглашение или решение суда) необходимо предъявить в суд и написать заявление о выходе одно из созаемщиков из договора ипотеки.

К сожалению, банк, как равноправная сторона договора, не обязан рассматривать и принимать к исполнению представленные документы и может не согласиться на изменение договора. В большинстве случаев развод и дальнейшие действия бывших супругов грозят судебным разбирательством и ухудшением платежей по кредиту, поэтому банки очень редко дают согласие вывести созаемщика из ипотеки. Обычно, на такие шаги банк может вынудить только риск потери своих средств и непогашения кредита.

Шанс переоформить ипотеку на созаемщика возникает при рефинансировании ипотеки и переводе ее в другой банк, так как в данном случае подписывается новый договор. Если на момент его подписания кредитуемые лица не состоят в браке, а уровень доходов одного из участников достаточен для погашения кредита, то возможно заключение ипотеки на новых условиях без привлечения созаемщика.

Полезно: Поскольку вероятность выйти из созаемщиков невелика, то супругам рекомендуется заключать между собой мировое соглашение, а после выплаты кредита оформлять право собственности на его основании или по решению суда.

В тех случаях, когда при заключении ипотеки одна из сторон сразу вносит существенную сумму, например, 25 % процентов стоимости, то стоит сразу указывать, что такая-то доля собственности принадлежит данному лицу, и сохранить финансовые подтверждающие документы. Часть площади, оплаченная по ипотечному договору, будет разделена поровну между супругами как семейная собственность.

Заключенная ипотека до брака при разводе в большинстве случаев остается у того из супругов, который ее заключал, но вторая половина может потребовать возмещения половины средств, оплаченных в ходе совместного проживания.

Если существует ипотека при разводе, а бывшие супруги созаемщики не смогут достичь соглашения и передадут вопрос в суд, то нельзя однозначно предсказать итоги рассмотрения дела. В суде учитываются интересы не только супругов, но и детей, а также другие обстоятельства, например, состояние здоровья, наличие другого жилья и так далее.

Особые случаи раздела ипотеки при наличии созаемщика

Существуют варианты, при которых вопрос по разделу имущества, взятого в ипотеку, решается по специальным правилам. Это касается всех случаев, когда часть ипотеки оплачивается из целевых фондов, а также в случае проведения процедуры банкротства одного из должников.

Материнский капитал

Основной способ использования материнского капитала – это улучшение жилищных условий. Суммы из Пенсионного фонда напрямую поступают в банк на различных стадиях оплаты ипотеки, в том числе:

• в качестве первичного взноса;
• для погашения ранее заключенного договора.

С точки зрения законодательства время поступления не имеет значения. Существенная разница получается, если делится квартира в ипотеке при разводе, когда один из супругов хочет выйти из созаемщиков. Сложность состоит в том, что при использовании материнского капитала для оплаты жилья, родители обязаны закрепить за детьми соответствующее количество квадратных метров.

Самое правильное решение — при оформлении ипотеки сразу определить общую собственность на всех членов семьи. В этом случае Пенсионный фонд не сможет предъявить претензий при переоформлении собственности. Сделать перераспределение квадратных метров во время действия ипотеки, если участвуют созаемщик и материнский капитал невозможно, так жилье находится в залоге у банка, а в случае продажи квартиры без выполнения обязательного условия, ПФ может затребовать возврат материнского капитала, как использованного не по назначению.

Банкротство созаемщика

Достаточно большие проблемы с оплатой ипотеки, если заемщик или созаемщик признается банкротом. Согласно законодательству все имущество банкрота, кроме жилья, являющегося единственным местом для проживания, попадает под арест и в дальнейшем реализуется для погашения долга.

Существует нюанс, по которому квартира, находящаяся в залоге у банка, не имеет статуса единственного объекта проживания, т.е. она попадает под требования законов о банкротства. Несмотря на то, что объект ипотеки уже находится в залоге, банки обычно не желают рисковать и предлагают заемщикам расплатиться с кредитом, не дожидаясь наступления сроков оплаты.

Важно: Субъект ипотеки, если установлено банкротство созаемщика по ипотеке, ставится на строгий контроль, и при первом возникновении задолженности начинается процесс реализации квартиры для погашения задолженности кредита.

Исключение делается только в тех случаях, когда основной заемщик имеет достаточно большие и стабильные доходы.

Военная ипотека

Существует еще один способ получения жилья – это военная ипотека, когда государство оплачивает военнослужащим полную или частичную стоимость жилья. Если государственных выплат не хватает для полного обеспечения кредита, заемщик может привлечь созаемщика, имеющего дополнительные средства, обычно это жена. Если оба супруга являются военнослужащими, они могут оформлять один договор ипотеки и оплачивать его за счет двойного финансирования государства.

Сложности с обеспечением доли созаемщика возникают, если квартира по военной ипотеке при разводе становится объектом спора, например, один из супругов хочет прекратить свое участие в уплате ипотеки.

В связи с тем, что военная ипотека – это целевое финансирование, супруг, не являющийся военным, не имеет право стать собственником квартиры до ее полной выплаты и оформления документов на собственность.

После полной оплаты квартиру можно продать, подарить второму супругу, детям или посторонним лицам, но военнослужащий больше не имеет права на повторное оформление ипотеки.

Как доказать, что кредит платит только один заемщик

Для раздела имущества в случае развода в большинстве случаев необходимо доказать кто именно и из каких доходов оплачивает ипотеку. Несмотря на то, что все имущество, нажитое в течение семейной жизни должно делиться между супругами, суд может принять и другое решение, например, определить разные доли.

Доказать факт, что имела место единолично оплачиваемая ипотека после развода можно только одним способом – предъявить документы:

• об оплате кредита;
• о реализации личного несемейного имущества, предшествующего оформлению ипотеки, если средства были использованы в качестве первоначального взноса;
• документальное подтверждение второго супруга о том, что он не принимал участия в оплате.

Самый бесспорный с этой точки зрения способ оплаты – это перечисление кредитных средств с зарплатной карты.

Наиболее сложный для доказательства случай, когда средства поступают со счета одного супруга согласно договору ипотеки, при этом поступление на этот счет обеспечивает другой супруг. В этом случае необходимо хранить все платежные поручения или квитанции о перечислении средств.

Доказательством может послужить расписка о получении средств для оплаты, долговое обязательство, брачный договор или другие документы, составленные между супругами.

Заключение ипотеки с привлечением созаемщика может вызвать острые противоречия между участниками договора, большинство из которых решаются только в судебном порядке.

Для увеличения шансов одобрения на выдачу ипотеки обычно привлекают созаемщика – это совершеннолетнее физическое лицо, гражданин РФ, который несет солидарную ответственность по выплатам с основным (титульным) заемщиком. О том, какие требования предъявляются к нему в разных банках, подробно рассказывается далее.

Ипотечный кредит является наиболее дорогостоящим для физических лиц: как правило, речь идет о выдаче нескольких миллионов или сотен тысяч рублей. Поскольку официальные доходы одного человека нередко недостаточны для выплаты крупного ежемесячного платежа (это порядка 15-30 тысяч рублей), необходимо привлечение созаемщика.

К нему предъявляются те же требования, что и к основному должнику:

• возраст 21-65 (иногда до 75) лет;
• официальное трудоустройство;
• официальный ежемесячный доход (зарплата).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Привлечение созаемщика может быть и обязательным требованием банка – например, в случае с супругами, состоящими в официальном браке, а также в случае приобретения недвижимости за счет материнского капитала.

Права и обязанности

Банки исходят из того, что он возьмет на себя часть обязательств по выплате кредита. Поэтому основные обязанности следующие:

1. Ответственность по выплате кредита, комиссий, возможных неустоек, штрафов и т.п. наравне с основным заемщиком.
2. Внесение соответствующих денежных сумм (ежемесячные платежи), размер которых оговаривается заранее и указывается в ипотечном договоре.
3. Несение солидарной с основным должником ответственности в случае возможных невыплат по кредиту.

Эта ответственность наступает только в тех случаях, когда титульный заемщик по каким-либо причинам не может выплачивать долг, например:

• проблемы со здоровьем;
• смерть;
• увольнение с работы;
• другие неблагоприятные обстоятельства.

Все обстоятельства подробно прописываются в договоре по ипотеке. Как правило, содержание прав и обязанностей полностью совпадает.

К правам можно отнести:

1. Получение налогового вычета, если речь идет об оформлении долевой собственности на квартиру (равные доли).
2. Оформление части недвижимости в совместную собственность (если речь идет о супругах, состоящих в официальном браке или о материнском капитале: в этой ситуации сособственниками должны стать оба супруга и все их дети).

В разных банках условия могут отличаться. Например, в Сбербанке созаемщики, состоящие в официальном браке, могут оформить недвижимость в общую собственность как на себя и детей, так и на своих родителей. В любом случае основной (титульный) должник является либо полноправным, либо долевым собственником.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если он на каком-то этапе отказывается от владения недвижимостью, это не снимает с него обязательств по выплате долга перед банком. То есть сам по себе отказ от собственности не лишает банк права требовать возврата средств по кредиту.

Необходимые документы

В основном все документы, которые требует банк, необходимы для подтверждения:

• личности, возраста и гражданства РФ (паспорт гражданина);
• факта его официального трудоустройства (копия трудовой книжки, которая обязательно заверяется работодателем: ставятся печати и подписи на каждом копированном листе);
• факта получения стабильного официального дохода (обычно оформляют справку 2-НДФЛ; допускается также получение справки по форме банка).

Гражданин может предоставить и дополнительные документы, которые подтверждают его доходы:

• выплаты по дивидендам;
• договор на сдачу квартиры в наем с приложенными квитанциями;
• гонорары за использование интеллектуальной собственности и др.

Важно понимать, что банк будет изучать кредитную историю как основного должника по ипотеке, так и его созаемщика: это обстоятельство имеет большое значение. То есть не стоит привлекать на помощь близких или друзей, которые имеют неоднократные просрочки по платежам. Банк всегда вправе отказать в оформлении кредита, не объяснив причину такого решения.

Таким образом, основные требования связаны с его финансовым положением. Гражданин, который получает стабильную «белую» зарплату и к тому же имеет хорошую кредитную историю, имеет наиболее большие шансы для одобрения заявки.

Как стать созаемщиком по ипотеке в Сбербанке

В целом условия одинаковые – совершеннолетнее физическое лицо, имеющее российское гражданство и стабильные доходы (зарплату), которую можно подтвердить документально.

Для Сбербанка – это человек, который берет на себя часть финансовых обязательств – их объем заранее оговаривается и прописывается в договоре. В общем случае требования к гражданину точно такие же, как и к основному должнику:

1. Возрастные ограничения. На момент подачи заявки минимальный возраст 21 год, на момент полного погашения – не более 75 лет.
2. Дееспособность, гражданство РФ.
3. Стаж работы – от полугода на текущем месте. Общий стаж составляет не менее года за последние 5 лет.
4. Возможность подтвердить факт официального трудоустройства и платежеспособности. Для этого в большинстве случаев предоставляют копию трудовой книжки и справку 2-НДФЛ.

Важно понимать, что банк может заключить договор максимум с 3 созаемщиками, т.е. общее количество должников составляет не более 4 человек. Если – это супруг основного должника, в таком случае они в обязательном порядке подписывают договор оба и берут на себя финансовые обязательства по выплате кредита. То есть если ипотеку берет муж, жена выступает обязательным созаемщиком и наоборот.

В данном случае не имеет значения, работает ли муж или жена, каковы их доходы и т.п. Однако есть 3 случая, когда супруг не обязан стать созаемщиком:

1. Если лица не состоят в официальном браке.
2. Если супруг не имеет российского гражданства.
3. Если супруги состоят в официальном браке, но при этом имеют брачный договор, в котором установлен режим раздельного владения собственностью.

Созаемщики – это те люди, которые наравне с заемщиком участвуют в получении банковского ипотечного займа и принимают ответственность по договору на себя. Кто может быть созаемщиком по ипотеке в Сбербанке? Разбираемся с вопросом.

Зачем нужны созаемщики в банке

При оформлении ипотеки граждане часто сталкиваются с тем, что их платежеспособности недостаточно для одобрения кредита. В этом случае, если заёмщику недостаточно для оплаты ежемесячных ипотечных платежей своего заработка, привлекаются созаёмщики. Кто может быть созаемщиком по ипотеке в Сбербанке? Созаемщики по ипотечному кредиту в Сбербанке - это, в первую очередь, супруг основного заемщика и другие близкие люди: родители, совершеннолетние дети, другие родственники, друзья и даже коллеги по работе. Если бы не они, многим заявителям в ипотечном кредите было бы отказано. Благодаря их участию человек может купить ту недвижимость, которая ему нравится, а не искать более дешевую, потому что только совокупный доход дает ему такую возможность.

Кандидат в созаемщики должен будет предоставить в Сбербанк пакет документов, идентичный пакету заемщика, поэтому подходить к его выбору нужно ответственно, верно оценивая его финансовое положение.

По умолчанию, в Сбербанке в роли созаемщика обязательно выступает супруг. В случае если супруг отказывается участвовать в ипотеке, следует просто подписать брачный договор, в котором оговорить отсутствие претензий «второй половины» в случае развода на приобретаемую квартиру.

Кто такой созаемщик в ипотеке в Сбербанке? Не нужно путать этот статус и статус поручителя по кредиту. Созаемщик – первый, кто должен отвечать по долгам после заемщика перед банком. В этом и есть его главное отличие от поручителя. Как правило, к поручителю же обязанность выплаты кредита перейдет в самую последнюю очередь, когда основной заемщик и созаемщик с ней справиться не могут. Также созаемщик может иметь имущественные права на взятую в кредит квартиру.

Каковы права и обязанности созаемщика

Сбербанк возлагает права и обязанности на созаемщиков, которые подробно прописываются в договоре:

1. Заемщик и созаемщик при ипотеке в Сбербанке несут перед банком одинаковую ответственность, то есть, каждый из созаемщиков отвечает перед Сбербанком в полной сумме и за каждый платеж.
2. Созаемщик может стать законным владельцем доли покупаемой недвижимости, например, часто такая ситуация бывает, если в роли созаемщика выступает официальный супруг.
3. Если созаемщик, по договоренности сторон, является собственником приобретенной квартиры, то он также может получить налоговый вычет.

Требования

У банка возникают абсолютно стандартные требования к созаемщику по ипотеке в Сбербанке в соответствии с законодательством. По одной ипотечной программе допускается участие не более трех созаёмщиков.

Документы для созаемщика по ипотеке в Сбербанке:

• паспорт, с пропиской в этом регионе и с обязательной отметкой о гражданстве;
• справку, подтверждающую платежеспособность клиента, трудовую книжку;
• информацию о членах семьи: свидетельства о браке, о рождении детей;
• диплом об образовании.

Это основной пакет документов, который нужно предоставить в Сбербанк для одобрения кандидатуры. Супругам необходимо приложить к нему свидетельство о заключении брака.

В процессе оформления пакета документов созаемщику придется заполнять анкету, в которой, в числе прочего, ему потребуется указать:

• текущие ФИО и те, что были когда-либо изменены;
• занятость;
• размер доходов официальных и неподтвержденных;
• наличие имущества и ТС с указанием их стоимости;
• при наличии - отметку о получении зарплаты через Сбербанк.

Какие права получает созаемщик на квартиру

Право созаемщика на приобретаемую жилплощадь оговаривается в договоре ипотеки и в договоре купли-продажи. Допускается оформление части недвижимости в его собственность. Право обозначается в договоре, оно не может быть отменено или пересмотрено по желанию банка или основного заемщика.

В некоторых случаях (обычно во время развода), может возникнуть ситуация, когда основной заемщик не желает больше выплачивать платежи по ипотеке. В этом случае появляется вопрос: можно ли переоформить ипотеку на созаемщика в Сбербанке? Сбербанк может пойти на замену титульного заемщика, с этим вопросом нужно обратиться в офис банка.

Если в какой-либо момент перестает быть нужна помощь 3-го лица, то в банке нужно уточнить, как его вывести из статуса созаемщика. Это не относится к супругам. Процедура производится при подаче заявлений от обоих сторон о необходимости освобождения гражданина от долговых обязательств. В некоторых случаях, когда платежеспособность клиента невелика, может возникнуть необходимость досрочного гашения части долга, производится перерасчет остатка и ежемесячного платежа.

Вывести созаемщика можно в случае его тяжелой болезни или возникшей недееспособности. Также это возможно по решению суда. Односторонний отказ лица от участия в ипотеке не допускается. В некоторых случаях можно поменять созаемщика по ипотеке в Сбербанке другим платежеспособным лицом, на что также требуется одобрение банка.

Созаемщик – лицо, которое имеет равные права и обязанности с заемщиком, в том числе несет солидарную ответственность перед банком по погашению кредита (ст. 323 ГК РФ). Его доходы, также как и доходы заемщика, учитываются финансовой организацией при определении суммы кредита. Зачастую созаемщик привлекается банком при долгосрочном кредитовании на большие суммы, когда у заемщика не хватает достаточного размера дохода для получения необходимой суммы кредита. Например, при ипотеке . Права у созаемщика тоже есть. По ипотечной ссуде он становится совладельцем жилья, приобретаемого в кредит.

Кто будет выступать в качестве созаемщика и какое будет их количество (обычно не более пяти), устанавливает банк. Чаще созаемщиками выступают родственники основного должника – работающий супруг, родители, дети, братья и сестры. Методика общего учета доходов в банках различается, но, как правило, зависит от количества созаемщиков, соотношения их доходов и степени родства с основным должником. Бывает и так, что всю финансовую ответственность берут на себя созаемщики. Такое происходит при получении образовательного кредита, где доходы созаемщиков-родителей будут основными.

Следует отметить, что при ипотечном кредитовании, если заемщик состоит в браке, то его супруг(а) автоматически становится созаемщиком, даже если он (она) не работает (ст. 45 Семейного кодекса РФ). Поэтому банки и требуют от лиц, состоящих в браке, нотариально заверенное согласие супруга или супруги. Если супруги не хотят нести равную ответственность по ипотечному кредиту или иметь одинаковые права на приобретаемое в кредит жилье, им необходимо оформить брачный контракт. В этом случае в банк предоставляется копия брачного договора.

Созаемщик представляет в банк практически такой же набор документов, что и заемщик. В кредитном договоре обязательно должны быть прописаны все взаимоотношения участников кредитования: кто, когда и в какой степени отвечает по своим обязательствам. Например, оба лица платят в равной степени или созаемщик делает это только в случае, если заемщик перестал погашать кредит.

При оформлении ипотеки договор страхования подписывается и заемщиком, и созаемщиком. Сумма страховки определяется индивидуально, в зависимости от степени ответственности лиц по погашению кредита. При наступлении страхового случая компания погашает часть долга пострадавшего, второе лицо продолжает выплачивать свою часть в полном объеме.

Следует не путать созаемщика и поручителя . Основное отличие поручителя в том, что его доходы чаще всего не учитываются при определении банком суммы кредита. Кроме того, различается очередность взыскания задолженности. Поручитель начинает нести свои обязательства только после того, как заемщик и созаемщик не могут выплачивать кредит в полной мере.

На роль созаемщика лучше соглашаться лишь в том случае, когда речь идет о вашей семье. Стоит учитывать, что за достаточно длительный период кредитования созаемщику могут и самому понадобиться средства в долг. В такой ситуации банк будет очень тщательно оценивать характер кредитной истории и условия ссуды, по которой потенциальный заемщик выступает созаемщиком.