Помещение специализированного найма. Специализированное жилье
Особый порядок предоставления специализированных жилых помещений включает в себя несколько этапов. Предоставлению помещения должен предшествовать административный акт об отнесении жилого помещения к специализированному жилищному фонду. В дальнейшем, принимается решение собственника такого помещения (действующих от его имени уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления) или уполномоченных им лиц о предоставлении жилого помещения, и уже на основании указанного акта заключается договор найма специализированного жилого помещения. При последующем освобождении жилого помещения и нахождении его в составе специализированного жилищного фонда вопрос об его отнесении к числу специализированных помещений уже не возникает. Согласно п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» нарушение требований, установленных жилищным законодательством, при предоставлении жилых помещений специализированного жилищного фонда может послужить основанием для признания соответствующего решения и заключенного на его основании договора недействительными по иску заинтересованных лиц, что повлечет выселение проживающих в них граждан.
Служебные жилые помещения и общежития предоставляются на основании решений собственников (действующих от их имени государственных органов или органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц, в качестве которых могут выступать администрации предприятий, учреждений, командование воинской части и т.п.
Жилые помещения в маневренном фонде нанимателям по договору социального найма в случае проведения капитального ремонта или реконструкции их жилого дома должен предоставить наймодатель.
В ЖК РФ пока не установлен орган, который будет предоставлять помещения в домах маневренного фонда гражданам, утративших свои жилые помещения в результате обращения взыскания на них, если они были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, и на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными.
Кроме того, в случае непригодности для проживания жилого помещения в результате чрезвычайных обстоятельств нанимателям по договору социального найма жилое помещение в маневренном фонде предоставляется наймодателем, а вот применительно к собственникам утраченных жилых помещений такой субъект не установлен.
Таким образом, помещения маневренного фонда могут быть предоставлены как в добровольном, так и в принудительном порядке. Кроме того, помещения маневренного фонда предоставляются не только в ситуации, когда жилье утрачено помимо воли пользователей по объективным не зависящим от них причинам (например, дом разрушен в силу природных явлений), но и как результат правонарушения (например, невыполнения гражданами своих обязательств по кредитному договору).
В соответствии со ст. ст. 107, 109 ЖК РФ порядок и условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания и для социальной защиты отдельных категорий граждан устанавливаются федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ: помещение граждан в стационарное учреждение социального обслуживания производится на основании их заявлений или заявлений их законных представителей, поданных в администрацию соответствующего учреждения, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Жилые помещения беженцам и вынужденным переселенцам предоставляются территориальными органами миграционной службы.
Заявление о включении в список детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, подлежащих обеспечению жилыми помещениями муниципального специализированного жилищного фонда (далее — список), подается в орган местного самоуправления законными представителями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, органами опеки и попечительства в случае отсутствия законных представителей детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, и детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, до достижения ими возраста 18 лет в случае приобретения ими полной дееспособности, если они не были своевременно включены в список (далее — заявители).Заявление о включении в список подается заявителями в орган местного самоуправления по месту жительства детей в течение 60 календарных дней со дня достижения ими возраста 14 лет или возникновения после достижения ими возраста 14 лет предусмотренных федеральным законодательством и настоящим Законом оснований для предоставления указанным лицам жилых помещений.
Орган местного самоуправления в течение 30 календарных дней со дня поступления заявления и документов.
Субъектный состав договора на стороне нанимателя также зависит от подвида специализированного жилищного фонда и соответственно связан с назначением отдельных жилых помещений.
Несмотря на существующие различия, наниматели жилых помещений по договору найма специализированного жилого помещения отвечают одному общему признаку: все они не должны быть обеспечены жилыми помещениями в данном населенном пункте (ст. 99 ЖК РФ).
Единственным существенным условием договора найма специализированного жилого помещения является его предмет. В доктрине к числу существенных некоторые авторы относят помимо предмета условия о цене и сроке договора.
Жилищное законодательство содержит общие требования, предъявляемые ко всем помещениям специализированного жилищного фонда и специальные, обусловленные видом входящих в его состав жилых помещений. Согласно п. 4 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду все жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан и благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта.
В свою очередь для служебных жилых помещений в качестве возможных видов предусмотрены отдельные дома и квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.
К общежитиям относятся специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов, помещения в которых укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Жилое помещение в общежитии предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на одного человека.
Маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений. Жилое помещение маневренного фонда предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на одного человека. В науке жилищного права встречается мнение, согласно которому жилые помещения в маневренном фонде не обязательно должны быть благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта, однако законодатель (п. 4 Постановления Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42 « Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений») предъявляет единые в этой части требования ко всем специализированным жилым помещениям, не предусматривая исключений для маневренного жилищного фонда.
К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием.
Фонд для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, может состоять из многоквартирных домов, квартир и иных жилых помещений. Жилое помещение этого фонда предоставляется гражданам из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека.
В качестве жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания.
Жилые помещения для детей-сирот в виде жилых домов, квартир, благоустроенных применительно к условиям соответствующего населенного пункта, по нормам предоставления площади жилого помещения, которая составляет 33 квадратных метра общей площади жилого помещения на одного ребенка-сироту или ребенка, оставшегося без попечения родителей.
Жилые помещения по договорам найма специализированных жилых помещений могут быть предоставлены общей площадью, превышающей норму предоставления на одного ребенка-сироту или ребенка, оставшегося без попечения родителей, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру или жилой дом.
Как видим, размер как требование к предоставляемому жилому помещению, закреплен на федеральном уровне не для всех подвидов специализированного жилищного фонда. Здесь же следует отметить, что установленные правила о размере носят относительно императивный характер, то есть могут быть изменены, но только в сторону увеличения нормы предоставления жилой площади.
Поскольку в качестве объекта всех жилищных прав ЖК РФ обозначил жилое помещение, которым согласно ст. 15 названного закона признается изолированное, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан помещение, комната, не отвечающая всем обозначенным критериям, или часть помещения не могут выступить в качестве объекта жилищных прав, а, следовательно, не могут быть названы и в качестве предмета договоров, порождающих жилищные права. Для договора найма специализированного жилого помещения не предусмотрено каких-либо исключений относительно предмета, им признается жилое помещение с указанными квалифицирующими признаками. Однако специфика этого договора, обусловленная временным характером проживания в специализированных жилых помещениях, отражается и на особенностях его предмета. Для некоторых подвидов специализированного жилищного фонда, например, общежитий или домов системы социального обслуживания населения, допускается вселение в одну комнату нескольких нанимателей, каждый из которых заключает отдельный договор, В этой связи встает вопрос об элементах договора, предусматривающего возможность вселения в одну комнату двух и более лиц. Говорить о наличие сонанимателей в данном случае, на наш взгляд, недопустимо, поскольку каждый из вселяющихся граждан может обладать различным объемом прав и обязанностей, в частности, может иметь льготы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Помимо этого сроки заключаемых договоров найма также различны и зависят от сроков трудовых договоров, сроков обучения или лечения каждого конкретного нанимателя. Вызывает возражения высказанная в теории позиция, согласно которой предметом договора для проживающих в общежитии может выступать не только помещение, но и его часть (часть комнаты – «койко-место»), определенная количественными показателями – площадью, исчисляемой в квадратных метрах. Определить в этой ситуации часть жилого помещения как предмет договора не позволяет законодатель, так как не обладающее признаком изолированности помещение не может выступить объектом жилищного права, да и фактически каждым из проживающих используется все жилое помещение в целом, а не какая-либо его часть.
Обозначенная правовая конструкция, в рамках которой сразу несколько договоров найма заключаются в отношении одного объекта, не вписывается в общие положения гражданского и жилищного законодательства, что порождает определенные трудности при определении порядка пользования жилым помещением несколькими совместно проживающими, но обособленными друг от друга отдельными договорами лицами. В теории на этот счет отмечалось, что «каждый наниматель имеет равное право пользования всей комнатой и реализует это право совместно (сообща) с другим, при этом юридически право пользования каждого нанимателя ограничено правом пользования данной комнатой другими нанимателями». Законодателем не решена проблема урегулирования отношений между нанимателями одного жилого помещения. Предусмотренной в договоре обязанности «не нарушать права и интересы соседей» не всегда достаточно в таком случае. В частности, если лица не могут прийти к соглашению о порядке пользования жилым помещением, вероятно, в настоящий момент, по аналогии закона, закрепляющего право обращения в суд участников долевой собственности с целью определения порядка пользования общим имуществом, нанимателям следует использовать такую возможность. Эффективнее всего, на наш взгляд, дополнить в этой части типовые договоры найма соответствующих подвидов специализированного жилищного фонда, что поможет избежать противоречий в правоприменительной деятельности.
Срок
Договор найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или на выборной должности, на время обучения.
Договор найма маневренного фонда заключается на период проведения ремонта и реконструкции. Точно определить срок в данном случае очень сложно, поэтому в литературе имели место предложения по установлению в договоре конкретных или максимальных сроков проведения ремонта и проживания в маневренном фонде. На этот счет Ю.П. Свит указывает, что установление максимального срока позволило бы лишить жилья граждан даже при наличии обстоятельств, дающих право на пользование жилым помещением из маневренного фонда. С другой стороны, негативным последствием отсутствия ограничения срока пользования маневренным жильем является то, что граждане могут длительное время находится в таких помещениях.
Для другой категории пользователей маневренного жилищного фонда срок определяется завершением расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате неисполнения обязанностей по кредитному договору или целевому займу и завершением расчетов с гражданами, единственное жилье которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств либо моментом предоставления последним жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Однако, как указывается в литературе, закрепляя изложенные правила, законодатель не конкретизирует ни в ЖК РФ, ни в федеральных законах порядок и основания таких расчетов, поэтому следует предусмотреть на законодательном уровне решение данного вопроса.
Договор найма жилого помещения в фонде для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами действует в течение срока существования соответствующего статуса у данных лиц.
Договор с гражданами, нуждающимися в социальном обслуживании, действует до момента отпадения обстоятельств, послуживших условиями его заключения.
Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, определяется пунктом 6 статьи 8 Федерального закона «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» и равен 5 годам. (думается необходимо отразить это положение в ЖК РФ)
В случае выявления обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, договор найма специализированного жилого помещения может быть заключен на новый срок не более чем один раз.
По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган местного самоуправления обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с ними договор социального найма в отношении данного жилого помещения.
Возмездность договора предполагает наличие платы за пользованиежилым помещением. Обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора.
Неурегулированным остается вопрос о размере платы для нанимателей жилых помещений в маневренном фонде, в отношении которых продолжают действовать договоры социального найма на ремонтируемое жилое помещение. Как верно отмечено по этому поводу в литературе, ранее ст. 82 ЖК РСФСР предусматривала, что в период проживания в другом жилом помещении маневренного фонда в связи с капитальным ремонтом наниматель вносит плату лишь за помещение, предоставленное на время капитального ремонта. Такого положения ЖК РФ не содержит, поэтому представляется необходимым уточнить вопрос оплаты жилья в сложившейся ситуации, имея в виду положения ч.11 ст. 155 Кодекса. Было бы целесообразным использовать позицию упомянутой статьи ЖК РСФСР.
Решению задачи надлежащего использования специализированного жилищного фонда способствует закрепление правил об ограниченном круге прав нанимателя по договору найма специализированного жилого помещения. В отличие от договора социального найма наниматели по договору найма специализированного жилого помещения не имеют права на обмен, права на заключение договора поднайма.
Наймодатель также не вправе отчуждать жилые помещения, передавать в аренду и внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма специализированного жилого помещения (ст. 92 ЖК РФ). Попутно следует заметить, что п.2 ст. 102 ЖК РФ все же указывает на возможный переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на служебные жилые помещения и помещения в общежитиях. Вероятно, законодатель имеет в виду случаи универсального правопреемства, в частности, при реорганизации юридического лица, либо смену собственника в рамках публичных форм собственности.
В остальном круг прав и обязанностей наймодателя и нанимателя совпадает с объемом прав и обязанностей сторон по договору социального найма. Так, ст. 100 ЖК РФ предусматривает, что к пользованию специализированными жилыми помещениями применяются правила ст. 65, ч.3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ, регулирующие договор социального найма, за исключением договора найма служебных жилых помещений, правовое положение членов семьи нанимателя по которому определяется ч.2-4 ст. 31 ЖК РФ, устанавливающей статус членов семьи собственника жилого помещения. Подробное регулирование прав и обязанностей сторон применительно к каждому виду договоров содержится в Постановлении Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении правил отнесения жилых помещений к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений».
Наниматели жилых помещений в домах системы социального обслуживания, вероятно, должны исполнять обязанности с учетом своего состояния здоровья и физических возможностей. В теории неоднократно подчеркивалось, что перечисленные категории лиц в силу возраста и других обстоятельств не всегда могут полноценно исполнять обязанности нанимателей, закрепленные в целом для договора найма специализированного жилого помещения. В то же время, учитывая, что основная цель проживания таких граждан в стационарных учреждения – это получение социального обслуживания, пользование жильем сопровождается наличием дополнительных прав, например, связанных с приемом посетителей, сохранностью личных вещей и ценностей, пользованием телефонной связью и почтовыми услугами и т.п.
В пользование нанимателю жилого помещения в общежитии или домах системы социального обслуживания передаются также мебель и другие необходимые для проживания предметы.
В законе предусмотрена возможность вселения членов семьи, которые должны быть указаны в договоре, но порядок такого вселения не урегулирован в ЖК РФ даже при помощи отсылочных норм. Согласно п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 № 14 « О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи с соблюдением требований, установленных ст. 70 ЖК РФ, регулирующей соответствующий порядок для договора социального найма жилого помещения. Члены семьи по общему правил имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору найма специализированного жилого помещения, исключение составляют члены семьи нанимателя служебного жилого помещения. К ним, в отличие от остальных, применяется ст. 31 ЖК РФ о правовом положении членов семьи собственника жилого помещения. Дееспособные члены семьи нанимателя (а согласно ст. 69 ЖК РФ и ограниченно дееспособные) несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.
Бывшие члены семьи, продолжающие проживать в жилом помещении, не утрачивают своих прав, однако, к бывшим членам семьи нанимателей служебных жилых помещений эта норма не применяется.
Как верно отмечается в литературе, правила ст. 69 ЖК РФ подлежат полноценному применению не ко всем специализированным жилым помещениям. Так, что касается общежитий, речь о возможности вселения и пользования жилым помещением членами семьи можно вести только в отношении семейных общежитий, где наниматель занимает с членами семьи изолированное жилое помещение. Исходя из сущности договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения, жилое помещение не может быть предоставлено членам семьи нанимателя в том порядке и на тех условиях, как это происходит, например, в договоре найма служебного жилого помещения. Исключением является нуждаемость члена семьи, как и самого нанимателя, в специальной социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг.
Кроме того, с одной стороны, в законодательстве провозглашено равенство прав нанимателя и членов его семьи по договору (ст.100,69 ЖК РФ), что, на наш взгляд, не во всех случаях согласуется с той целью, ради которой предоставляются жилые помещения. С другой стороны, для расторжения договора не требуется согласия членов семьи, решение может быть принято исключительно нанимателем, а, следовательно, прекращение прав членов семьи полностью от него зависит (ст.101 ЖК РФ). Поэтому говорить о самостоятельности правового статуса членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения в целом не приходится. Изначально в ЖК РФ заложено противоречие между нормами о равенстве прав членов семьи и нанимателя в специализированном фонде и положениями о возможности расторжения договора без согласия членов семьи. Обособлено лишь положение членов семьи служебного жилого помещения, к ним применяются правила ст. 31 ЖК РФ, а значит, они имеют равные с нанимателем права лишь в части пользования жилыми помещениями и прекращение семейных отношений влечет прекращение их прав. Следовательно, права членов семьи служебного жилого помещения носят зависимый, производный от прав нанимателя характер. Применение указанных положений совершенно обоснованно, учитывая тот факт, что жилое помещение предоставляется именно нанимателю в связи и на время выполнением им трудовых или служебных обязанностей. Однако служебные жилые помещения и общежития близки по целям их использования, они предоставляются гражданам в связи с наличием у них трудовых или иных служебно-административных отношений с владельцами жилых помещений и, как правило, только на период существования такой связи. Тогда возникает вопрос, почему для общежитий не установлены аналогичные правила?
Представляется, что закрепленный законодателем подход в полной мере применим только к жилым помещениям маневренного жилищного фонда и жилым помещениям для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев, использование в отношении них правил о равенстве прав нанимателя и членов его семьи не вызывает возражений.
Ряд договоров найма в специализированном жилищном фонде (например, в общежитиях) заключаются в отношении жилых помещений, укомплектованных мебелью, инвентарем и иными культурно-бытовыми предметами. На этот счет в теории существует дискуссия относительно правовой природы складывающихся отношений. Большинство ученых включают в качестве дополнительных прав и обязанностей в договор найма жилым помещением в общежитии возможность пользоваться мебелью, инвентарем, требовать их замены и т.п., не обнаруживая при этом ничего противоречащего сути этого договора или меняющего его правовую природу. Отдельные исследователи констатируют наличие в таком случае помимо договора найма иных договоров, требующих самостоятельного оформления. На наш взгляд, закрепление в договоре найма специализированного жилого помещения дополнительных элементов не противоречит его сущности и вполне достаточно для урегулирования возникших отношений.
Возможность приватизации служебного жилого помещения стала предметом пристального внимания теории и практики. Данное обстоятельство обусловлено тем, что в период до введения Жилищного кодекса РФ в действие многие многоквартирные жилые дома не имели четко определенного статуса либо статус, установленный в официальных документах, не соответствовал реальному состоянию жилых помещений.
Закон РФ от 4.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в ст. 4 среди объектов, не подлежащих приватизации, назвал жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
В целом, как указал Конституционный Суд РФ, определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обуславливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность.
Но запрет на приватизацию служебных жилых помещений не является абсолютным. В абзаце 2 ст. 4 Закона имеется оговорка о том, что собственники жилищного фонда, а также уполномоченные ими органы либо предприятия и учреждения, за которыми служебный жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. Но следует помнить, что в законе закреплено именно право, а не обязанность собственника, подтверждением тому служит Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 № 441-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Ивановой Н.А. на нарушение ее конституционных прав положениями ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», согласно которому Суд сделал вывод о том, что понуждение собственника (владельца) жилищного фонда к передаче жилых помещений в собственность граждан недопустимо, поскольку согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Один из наиболее часто возникающих в судебной практике вопросов касается возможности приватизации служебных жилых помещений, которые находились в государственной собственности и были закреплены за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а впоследствии переданы в муниципальную собственность. В настоящее время он разрешен Верховным Судом РФ положительно, такие помещения могут быть приобретены в собственность в порядке приватизации. Сходные выводы сделаны и в отношении общежитий, но в силу того, что ст. 7 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» прямо указывает на то, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями в таких общежитиях применяются нормы о договоре социального найма, проблем, связанных с их приватизацией возникает гораздо меньше. Другое дело — служебные жилые помещения, в отношении них, к сожалению, вводный закон никаких указаний на этот случай не содержит, что и породило многочисленные споры в вопросах приватизации.
Еще один проблемный вопрос связан с тем, что жилое помещение может и не обладать статусом специализированного, несмотря на соответствующее указание в договоре найма. Как показывает судебная практика, приватизация такого жилья также возможна. Верховный Суд РФ подчеркнул, что установленный законодательством запрет на приватизацию служебных жилых помещений является действительным только в том случае, если жилое помещение зарегистрировано в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как служебное жилое помещение. В противном случае граждане могут реализовать свое право на приватизацию данного жилого помещения независимо от того обстоятельства, что оно предоставлялось им в связи с трудовой деятельностью в государственном или муниципальном предприятии или учреждении.
Судя по правовому режиму и назначению, жилые помещения маневренного фонда не подлежат приватизации, но ст. 4 Закона не перечисляет их в перечне соответствующих объектов, что является, на наш взгляд, упущением законодателя.
Кроме того, нет четкого указания относительно запрета на приватизацию жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения. Хотя закон и упоминает о невозможности передачи в собственность граждан помещений жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения, учитывая различия в терминологии с ЖК РФ и наличие самостоятельного подвида специализированного жилищного фонда со сходным названием – помещения, предназначенных для социальной защиты отдельных категорий граждан, нормы ст.4 Закона в этой части нуждаются в корректировке.
Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
Имеют значительные отличия порядок и последствия прекращения договора. Отнесение жилого помещения к числу специализированных и исключение из соответствующего жилищного фонда осуществляется на основании решения управляющего фондом органа. Следовательно, при решении спорных вопросов, прежде всего необходимо выяснить: имел ли место названный административный акт, в противном случае положения жилищного законодательства, регулирующие основания и последствия прекращения договора найма, не подлежат применению, об этом свидетельствует и складывающаяся судебная практика.
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается:
1)в связи с утратой (разрушением) жилого помещения;
2) при переходе права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на служебное жилое помещение и помещение в общежитии другому лицу, за исключением случаев, когда новый собственник или юридическое лицо, которому передано жилое помещение, является стороной трудового договора с работником – нанимателем помещения;
3) вследствие истечения установленных для договора сроков;
4) в результате расторжения договора.
Судебная практика изобилует примерами обращений со стороны наймодателей к нанимателям служебных жилых помещений и помещений в общежитии с требованием об их выселении в связи с приобретением последними жилых помещений в собственность или по договору социального найма. Многими исследователями отмечалось, что исходя из смысла ст. 99 ЖК РФ, указывающей в качестве условия проживания в специализированном фонде на отсутствие у граждан жилья, можно сделать вывод, что в случае, когда граждане будут обеспечены жильем по договору социального найма или приобретут его в собственность, должно прекратиться их право проживать в специализированном жилищном фонде. На наш взгляд, во избежание противоречивой судебной практики решением обозначенной проблемы станет прямое закрепление в ЖК РФ обозначенного обстоятельства в качестве основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения. Между тем в Постановлении Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 лишь в некоторых типовых договорах получение (приобретение) иного жилого помещения фигурирует в качестве основания расторжения договора в судебном порядке по инициативе наймодателя (например, в Типовом договоре найма жилого помещения для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами). Полагаем, что названное основание должно, во-первых, иметь место на уровне кодификационного акта и, во-вторых, относится ко всем категориям пользователей специализированными жилыми помещениями.
Расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно:
— по соглашению сторон;
— по инициативе нанимателя в любое время;
— по требованию наймодателя в судебном порядке при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма;
— в иных, предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.
Как видим, наниматель может расторгнуть такой договор в одностороннем порядке в любое время. При этом, как верно подчеркивается в литературе, автономия его воли абсолютна: он даже не обязан объяснять наймодателю мотивы своего решения. Может ли договор найма специализированного жилого помещения предусматривать срок обязательного предварительного уведомления наймодателя о предстоящем расторжении договора по инициативе нанимателя? Возможность установления в договоре такого срока противоречила бы целевому назначению указанных помещений: гражданин вынужден был бы оставаться в помещении и оплачивать пользование им уже после того, когда реальная необходимость в его использовании отпала.
Давая анализ перечисленным вариантам расторжения, следует отметить, что в ст. 101 ЖК РФ используется слишком широкая, несвойственная жилищному законодательству в целом, формулировка применительно к случаям расторжения договора по инициативе наймодателя: значимыми становятся любые, даже несущественные, нарушения договора. Хотя в Постановлении Правительства РФ от 26.12.2006 г. № 42 уточнено, что для расторжения договора должны иметь место существенные его нарушения, а именно: невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или членами его семьи; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей; использование жилого помещения не по назначению, полагаем, такого рода детализация оснований должна быть отражена именно в положениях кодекса.
Неудачным следует признать и наличие отсылочной нормы к ст. 83 ЖК РФ, регулирующей случаи прекращения договора социального найма, при возможности расторгнуть договор при любых нарушениях обращение к этой статье оказывается излишним. Но с другой стороны, ряд оснований расторжения договора социального найма, не закрепленных в ст. 83 ЖК РФ и не связанных с нарушением договора, могут иметь место и в специализированном фонде, в частности, снос, капитальный ремонт дома, в котором находятся специализированные жилые помещения и др. В перечисленных ситуациях требует разрешения не только вопрос об основаниях, но и о последствиях расторжения договора. По мнению Ю.П. Свит, в таких случаях нанимателю должно быть предоставлено благоустроенное жилое помещение в том же населенном пункте. Однако значение имеют не только требования к помещению, но и его правовой режим. Считаем, что не следует менять статус предоставляемого жилья при выселении с предоставлением другого жилого помещения в постоянное пользование, если на этот момент сохранились основания для проживания граждан в специализированном жилищном фонде, в частности, при выселении в связи со сносом дома.
При исследовании норм ЖК РФ, посвященных расторжению договора, возникает и ряд других вопросов. Должно ли иметь место согласие членов семьи на расторжение договора по инициативе нанимателя? В науке жилищного права верно подчеркивается, что само по себе отсутствие нормы, аналогичной правилам, установленным для договора социального найма, прямо указывающим на необходимость получения согласия членов семьи в этом случае, уже достаточно четко обозначает мнение законодателя по данному вопросу — такое согласие не требуется. И если применительно к служебным жилым помещениям выбранный законодателем подход не вызывает возражений, то относительно других специализированных жилых помещений отсутствие согласия со стороны членов семьи на расторжение договора противоречит установленным в ст.100 ЖК РФ положениям о равенстве прав нанимателя, проживающего в жилом помещении специализированного жилищного фонда, и членов его семьи.
Необоснованно, с нашей точки зрения, не придается никакого значения причинам невнесения платы за жилое помещения и коммунальные услуги в отличие от аналогичных норм, регулирующих расторжение договора социального найма.
Кроме того, не урегулированы последствия самовольного переустройства (перепланировки) специализированного жилого помещения, причем для этих целей не задействованы даже отсылочные нормы.
В литературе в качестве дополнительного основания расторжения предусмотрен случай неправомерного предоставления жилого помещения, например, при сообщении гражданином не соответствующих действительности сведений и документов, послуживших основанием для заключения договора. Данное основание закреплено также в Типовых договорах найма специализированных жилых помещений. Представляется, что в такой ситуации речь должна идти о применении последствий недействительной сделки, а не о расторжении договора, тем более, что ЖК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований расторжения по инициативе наймодателя, не предусматривая в нем названного.
Для беженцев и вынужденных переселенцев в качестве дополнительного основания расторжения договора по инициативе наймодателя в Типовом договоре найма указано на неиспользование жилого помещения более 6 месяцев (отсутствие без уважительных причин в течение этого срока). Возникает вопрос о правомерности включения его в число оснований с учетом отсутствия соответствующих положений в ЖК РФ.
Правовые последствия прекращения договора найма специализированного жилого помещения предопределяются видом жилого помещения специализированного жилищного фонда, основанием прекращения и личностью гражданина-нанимателя жилого помещения. Для служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитии в законе установлен целый ряд исключений из общего правила.
Общим последствием прекращения договора найма специализированного жилого помещения названо выселение без предоставления другого жилого помещения. При этом не имеет значения состав проживающих с нанимателем лиц, даже в том случае, если в их числе несовершеннолетние дети.
Ряд категорий граждан не могут быть выселены из служебных жилых помещений и общежитий без предоставления других жилых помещений. Это в первую очередь лица, указанные в ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, то есть работники, проживающие в служебных жилых помещениях и общежитиях, право собственности (право хозяйственного ведения, право оперативного управления) на которые передано другому публичному образованию либо юридическому лицу. Помимо этого к ним относятся граждане, перечисленные в ст. 103 ЖК РФ:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Ко всем этим гражданам закон предъявляет общее требование: они не должны являться собственниками жилых помещений, нанимателями по договору социального найма и членами их семей и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. То есть, речь идет только об одном из критериев нуждаемости, названных в ст. 51 ЖК РФ. Используемый законодателем в данном случае подход не оправдан, не менее значимы и другие критерии нуждаемости. Полагаем, нет смысла отдавать предпочтением лишь одному из них.
Дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не могут быть выселены из специализированных жилых помещений без предоставления других благоустроенных жилых помещений, которые должны находиться в границах соответствующего населенного пункта.
Следует отметить, что в ныне действующем законодательстве значительно сокращен перечень категорий лиц, которые не могут быть выселены из служебного жилого помещения и общежития без предоставления другого жилья. Согласно ст. 13 Вводного закона граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитии, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ. Эти лица обозначены в ст. 108, ст. 110 ЖК РСФСР, к ним, в частности относятся многодетные семьи, работники, уволенные в связи с ликвидацией организации или сокращением штата, одинокие граждане, проживающие с несовершеннолетними и др.
Всем перечисленным категориям граждан предоставляются другие не обязательно благоустроенные и не обязательно соответствующие норме предоставления жилые помещения по договору социального найма. Как видим, требования к предоставляемым жилым помещениям занижены, практически приравнены к тем, что закреплены для жилых помещений лиц, выселяемых в связи с неоплатой за жилое помещение и коммунальные услуги, а ведь в данном случае обеспечиваются социально незащищенные категории граждан. (п. 42 Постановление Пленума № 14…)
Одной из сложнейших проблем для правоприменительной практики стало отсутствие у собственника фонда жилых помещений, необходимых для обеспечения выселяемых лиц. Как следствие, граждане и при отсутствии оснований продолжают проживать в служебных жилых помещениях и помещениях в общежитии и в результате не могут воспользоваться всем объемом прав в отношении такого жилого помещения. Нередки случаи обращения нанимателей в суд с целью признания за квартирой или комнатой статуса помещения с общим правовым режимом. Перевести жилое помещение из одного фонда в другой или признать за ним статус жилого помещения с общим правовым режимом в судебном порядке весьма затруднительно. Действующих норм права, определяющих соответствующий порядок, не предусмотрено.
В доктрине и судебной практике возник вопрос о возможности применения сроков исковой давности по делам, связанным с выселением нанимателей из жилых помещений специализированного жилищного фонда. Решение указанного вопроса во многом определяется законностью вселения в жилое помещения. При соблюдении установленного законом порядка вселения — применим общий трехлетний срок исковой давности, в противном случае на предъявляемые собственником фонда требования давностный срок не распространяется (ст. 208 ГК РФ).
В завершение обратимся к правовому режиму жилых помещений, предназначенных для социальной защиты отдельных категорий граждан. Согласно ст. 99 ЖК РФ соответствующие помещения предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Договор безвозмездного пользования специализированным жилым помещением не урегулирован ЖК РФ, а применение норм главы 36 ГК РФ «Безвозмездное пользование» вызывает ряд проблем, требующих законодательного разрешения. В частности, возложение на лиц, проживающих в жилых помещениях, предназначенных для социальной защиты, обязанностей по осуществлению текущего и капитального ремонта невозможно, исходя из смысла существования и назначения этого подвида специализированных жилых помещений. О важности поставленной проблемы свидетельствуют неоднократное обращение к ней практически всех исследователей правового режима специализированного жилищного фонда. Так, по мнению Г.Ф. Шешко, вопросы безвозмездного пользования регулируются гражданским законодательством (статьи 689-701 ГК РФ), но в отношения безвозмездного пользования «не вписываются» отношения по использованию помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан. Такие отношения требуют специального регулирования.
См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. – сентябрь. – 2009. — № 9.
См.: Польщикова А.Е. Предоставление и использование жилых помещений в общежитии //Жилищное право. – 2009. — № 9.
См.: Энциклопедия будущего адвоката: Учебное пособие / Л.К. Айвар и др. – М.: Волтерс Клувер, 2006. – С. 425.
СЗ РФ. — 6.02.2006. — № 6. — Ст. 697.
См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М: Проспект, 2010. — С. 252.
См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М: Проспект, 2010. — С. 260.
Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в общежитии // Жилищное право. -2010. — № 4.
См., например: Латынова Е.В. Жилищные права: как отстоять жилищные права в суде, часто задаваемые вопросы // Сам себе адвокат. — № 11. – М.: Юрайт-Издат, 2006. – С. 139.
См.: Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. – 2005. — № 3. – С. 9.
См.: Шипунова Е. Специализированный жилищный фонд: вопросов больше, чем ответов // Жилищное право. – 2009. — № 5.
См., например: Право собственности: актуальные проблемы / Отв. Ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. — М.: Статут, 2008.- С. 450.
См. Шешко Г.Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. – 2006. — № 1; Кузнецова О.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ / О.В. Кузнецова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС; Саратов: Макет плюс, 2010. – С.185.
См.: Шипунова Е. Договора найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения // Жилищное право. – 2008. — № 12.
См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. – С. 426.
См.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения в общежитии // Жилищное право. — 2010. — № 4.
См., например: Шанхаев С.В. Карбашев В.Е. Правовой режим служебного жилого помещения: проблемы правового регулирования и правоприменения // Право в Вооруженных Силах. – 2010. — № 3 и др.
Российская газета. – 10.01.1993. — № 5.
Постановление Конституционного Суда РФ от 3.11.1998 № 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» // СЗ РФ. – 9.11.1998. — № 45. – Ст. 5603.
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. – сентябрь. — 2006. — № 9.
Определение Верховного Суда РФ от 23.06.2006 дело № 35-ВО6-12.
Надзорное определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.06.2006г. № 35-В06-12.
Определение Верховного Суда РФ от 4.08.2009г. № 71-В09-8.
См., например: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ/ Под. Ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. — С.412.
См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. – 3-е изд., перераб. и доп. – М: Проспект, 2010. — С.263.
См.: Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения // Жилищное право. – 2005. — №3. — С. 8.
См.: Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. – М.: Проспект, 2005. — С.180.
См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2005. – С.417.
Постановления Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // СЗ РФ. — 6.02.2006.- № 6. — Ст. 697.
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).
К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные разд. IV ЖК РФ, а также отдельные положения разд. III, указанные в п. 5 ст. 100.
Стороны договора
Наймодателем по договору данного вида выступает собственник специализированного жилого помещения. Таким собственником является либо государство, либо субъект РФ. либо муниципальное образование. Нанимателем специализированного жилого помещения может быть лишь гражданин, не обеспеченный жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и относящийся к категориям граждан, которым предоставляется конкретный вид помещения, отнесенного к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Например, служебные жилые помещения представляются гражданам лишь в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным , государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Объект найма
По данному виду договора передается специализированное жилое помещение, т. е. помещение, отнесенное к специализированному жилищному фонду. В соответствии с п. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
- служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ);
- жилые помещения в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ);
- жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 Ж К РФ);
- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 ЖК РФ);
- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев (ст. 97 ЖК РФ);
- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами (ст. 97 ЖК РФ);
- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ).
Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Жилищные права граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, ограничены по сравнению с правами нанимателей неслужебных жилых помещений: они не могут обменять, передать в аренду или поднаем занимаемое служебное помещение. Однако необходимо отметить, что законодательство РФ предусматривает вопрос о переводе служебных жилых помещений в неслужебные в случаях, когда граждане проработали определенный срок (как правило, не менее 10 лет) в организациях, предоставивших им это помещение.
Срок найма
Договор найма специализированного жилого помещения является срочным. Срок, на который предоставляется специализированное жилое помещение, зависит от категории данного помещения. Например, в соответствии с п. 3 ст. 104 Ж К РФ договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Плата по договору найма специализированного жилого помещения
Структура и размер платы за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг по данному виду договора определяется по тем же правилам, которые установлены для договора социального найма (ст. 154, 156 ЖК РФ). Однако на них не распространяется правило п. 9 ст. 156 об освобождении от платы за наем.
Права и обязанности сторон договора
Права и обязанности сторон договора совпадают с правами и обязанностями сторон договора социального найма.
Форма договора
Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме (п. 7 ст. 100).
Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.
В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. При отказе освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.
1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.
2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.
3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.
4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.
5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные , и , за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные , статьей 65 и ч , если иное не установлено другими федеральными законами.
6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.
7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.
8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.
Комментарий к Ст. 100 ЖК РФ
1. Договоры найма жилых помещений специализированного жилищного фонда различаются в зависимости от вида специализированного жилищного фонда. В договоре найма жилого помещения конкретного вида специализированного фонда устанавливаются различные права и обязанности сторон договора найма (см. комментарий к ст. — ). Типовые договоры найма каждого вида специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42.
В частности, названным Постановлением утверждены типовые договоры найма:
— жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
— жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
— жилого помещения маневренного фонда;
— служебного жилого помещения;
— жилого помещения в общежитии.
2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Наймодателем в данном договоре выступает орган государственной власти, орган местного самоуправления либо администрация предприятия или учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится специализированный жилищный фонд. Нанимателем по такому договору является гражданин, которому предоставлено жилое помещение.
Предметом договора найма специализированного жилого помещения является изолированное жилое помещение (дом, часть дома, квартира, часть квартиры).
3. В договоре найма также устанавливаются права и обязанности сторон договора.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц, принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Наймодатель специализированного жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, проводить текущий ремонт жилого помещения, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Наймодатель и наниматель специализированного жилого помещения несут и иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами и договором найма специализированного жилого помещения.
4. Если вместе с нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи, то они должны указываться в договоре найма.
К членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (см. ).
Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения должны быть указаны в договоре найма.
5. В случае прекращения семейных отношений бывшие члены семьи нанимателя сохраняют право пользования занимаемым жилым помещением, за ними сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Однако эти граждане самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения. Это правило не распространяется на бывших членов семьи нанимателя служебного жилого помещения. В случае прекращения семейных отношений нанимателя служебного жилого помещения и членов его семьи право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между нанимателем и бывшим членом его семьи. В том случае, когда у бывшего члена семьи нанимателя служебного жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи нанимателя служебного жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования служебным жилым помещением может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя на определенный срок на основании решения суда (см.
В соответствии с ч. 1 статьи 99 Жилищного кодекса РФ специализированное жилье предоставляется:
по решению собственника такого жилья либо действующего от его имени государственного (муниципального) органа или уполномоченного им лица (администрация госпредприятия, командование воинской частью и т.п.);
по договорам найма специализированных жилых помещений.
Таким образом, жилье данной категории предоставляется по двум основаниям - решение и договор, заключенный согласно этому решению.
Исключение составляет жилье, предоставляемое для социальной защиты отдельных категорий граждан, с которыми заключается договор безвозмездного пользования.
Исходя из смысла ч. 2 ст. 99 ЖК РФ, специализированные жилые помещения не могут предоставляться гражданам, имеющим в населенном пункте, где они работают, служат и т.п., жилье на праве собственности, социального найма или по другим основаниям. Однако есть исключения, которые в этой статье не обозначены.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время:
по соглашению сторон;
по инициативе нанимателя. При этом причины, которые побудили нанимателя принять такое решение, значения не имеют.
Следует отметить, что законодатель не ставит в этом случае условием расторжения договора согласие членов семьи. Статья 101 ЖК РФ не содержит положения, аналогичного ч. 2 ст. 83 ЖК РФ (о расторжении договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи).
Согласно ч. 3 статьи 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, если наниматель и члены его семьи не исполняют своих обязательств по договору. Договор расторгается в судебном порядке в случаях:
невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;
разрушения или повреждения жилья нанимателем или членами его семьи;
систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
использования жилого помещения не по назначению.
Статья 102 ЖК РФ предусматривает случаи прекращения договора найма специализированного жилого помещения. Договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилья, в случае смерти одиноко проживающего нанимателя.
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается по окончании (истечении) срока договора, заключенного на определяемый ЖК РФ период (работы, службы, учебы и т.д.), т.е. по истечении срока действия трудового договора, по окончании службы, по завершении капитального ремонта или реконструкции дома, после расчетов с гражданами в связи с утратой жилого помещения и т.д.
Договор найма служебного жилого помещения и жилья в общежитии прекращается в случае перехода права собственности на такое жилье (права хозяйственного ведения или оперативного управления). Изъятие предусмотрено только для одного случая: работник - наниматель данного жилья - сохраняет трудовые отношения с его новым собственником (юридическим лицом, которому жилье передано в хозяйственное ведение или оперативное управление). В этом случае служебная квартира либо жилье в общежитии за ним также сохраняется.
При расторжении или прекращении договора найма специализированного жилого помещения граждане обязаны его освободить. В случае отказа они подлежат выселению в судебном порядке, как правило, без предоставления другого жилья.
Обозначенные в ч. 2 статьи 103 ЖК РФ категории граждан не могут быть выселены без предоставления другого жилья, если они:
а) не имеют другого жилья на праве собственности или по договору социального найма;
б) состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Говоря о случаях такого выселения, законодатель ограничился только указанием, что жилье должно быть предоставлено в черте соответствующего населенного пункта, не предусмотрев его благоустроенность и размер. Это значит, что такое жилье должно отвечать лишь требованиям ст. 15 ЖК РФ (жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
Надо полагать, что такое выселение осуществляется без снятия с учета нуждающихся в жилых помещениях.
Помимо общих положений каждый вид специализированных жилых помещений имеет ряд особенностей, что обусловлено назначением такого жилья.
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан:
имеющих определенные трудовые отношения с органом государственной власти (органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением);
в связи с прохождением службы;
в связи с назначением на государственную должность (федеральную или субъекта РФ);
в связи с избранием на выборную государственную или муниципальную должность.
Согласно данной статье служебное жилье предоставляется на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности.
Таким образом, служебное жилье предоставляется не в целях удовлетворения жилищных потребностей гражданина, а в связи с выполнением определенных обязанностей (работа, служба и т.п.).
Служебное жилое помещение предоставляется на основании:
решения собственника (действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления) или уполномоченных им лиц. В качестве уполномоченных может выступать администрация предприятий, учреждений, командование воинской части и т.п.;
договора найма служебного жилого помещения, заключенного в соответствии с решением о предоставлении (юридический состав). При этом предметом договора может быть только отдельная квартира.
К пользованию служебным жилым помещением применяются общие правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ для договоров социального найма.
Договор найма служебной квартиры подлежит расторжению в порядке и по основаниям, предусмотренным ЖК РФ.
Этот договор может быть расторгнут и в случае досрочного расторжения трудового договора, заключенного на определенный срок, и в случае расторжения трудового договора, заключенного без определения срока, а также в случае досрочного увольнения со службы и т.д.
Помимо общих норм прекращения договора найма в ч. 2 ст. 102 ЖК РФ особо оговариваются случаи, когда служебное жилье сохраняется за нанимателем.
Договоры найма не могут быть прекращены, если при переходе права собственности на жилье (а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу) новый собственник (юридическое лицо, которому передано жилое помещение) является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилья.
Под переходом права собственности при этом следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности в случаях правопреемства. Иное не согласуется со ст. 92, согласно которой специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению и которой установлено, что в качестве специализированных жилых помещений используются помещения государственного и муниципального жилищных фондов.
В случаях расторжения или прекращения договора найма служебного жилья граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
С предоставлением другого жилья выселяются граждане, если они:
не имеют жилья на праве собственности или пользования по договору социального найма, а также не являются членами семьи собственника либо нанимателя по такому договору;
состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях. Принятие гражданина на учет нуждающихся (ч. 2 ст. 52 ЖК РФ) свидетельствует о том, что соблюдены требования ст. 49 и 51 ЖК РФ и гражданин имеет право получить жилье по договору социального найма.
Однако необходимо отметить, что состоящим на учете жилье предоставляется в порядке очередности, т.е. исходя из времени принятия граждан на учет.
Категории граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений, определены п. 1 - 4 ч. 2 ст. 103.
Так, согласно ст. 103 ЖК РФ члены семьи работника, которому была предоставлена служебная квартира и который умер, подлежат выселению с предоставлением другого жилья по правилам этой статьи.
Вывод: В соответствии с действующим законодательством возможность предоставления данного жилого помещения по договору социального найма отсутствует, однако, выселить из данного жилого помещения невозможно, поскольку у Вас в собственности не имеется иной жилплощади по договору социального найма, либо в собственности. Выселение из данной жилплощади может произойти только основании предоставления Вам другого жилого помещения по договору социального найма.
Жилищный кодекс впервые выделяет в качестве самостоятельной разновидности договор найма специализированного жилого помещения. Специализированные жилые помещения предназначаются для:
проживания граждан на время работы, службы, обучения, в связи с избранием на выборные должности, либо назначением на государственную должность;
временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;
временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;
временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения в результате чрезвычайных обстоятельств;
проживания граждан, которые отнесены к числу лиц, нуждающихся в социальной защите, с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;
проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;
временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите.
Обязательное условие предоставления специализированного жилья - отсутствие у гражданина какого бы то ни было другого жилого помещения в данном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК), а не отнесение его к категории малоимущих.
Как и договор социального найма, указанный договор заключается только в домах государственного и муниципального жилищных фондов и требует предварительного отнесения жилого помещения к категории специализированного по решению органа, который управляет соответствующим жилищным фондом . Заключению договора предшествует административный акт - решение о предоставлении конкретного жилого помещения; его выносит собственник жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный орган).
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник этого помещения (действующий от его имени орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК).
Сторонами данного договора являются наймодатель - орган государственной власти, орган местного самоуправления либо администрация государственного или муниципального предприятия или учреждения и наниматель - гражданин. Договор заключается в письменной форме и должен содержать указание о предмете договора, вселяющихся вместе с нанимателем членах его семьи, правах и обязанностях сторон, основаниях расторжения и прекращения указанного договора .
Предметом договора найма специализированного жилого помещения может быть одноквартирный жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Хотя об этом в Жилищном кодексе прямо не говорится, фактически предметом соответствующего договора может выступать и часть комнаты ("койко-место" в общежитии). Специальных требований к специализированным жилым помещениям Кодекс не устанавливает, однако они должны быть пригодны для проживания граждан.
В отличие от договора социального найма данный договор является срочным.
В Жилищном кодексе названы следующие основные права нанимателя специализированного жилого помещения: право требовать передачи наймодателем свободного от прав иных лиц жилого помещения; право на вселение в жилое помещение членов своей семьи; право требовать предоставления необходимых коммунальных услуг надлежащего качества, проведения капитального ремонта жилого помещения и участия наймодателя в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Круг членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения определяется так же, как и по договору социального найма. Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности.
Жилищный кодекс определяет особенности правового режима служебных жилых помещений, предусматривая, что наниматель служебного жилья и члены его семьи могут заключить особое соглашение о праве пользования жилым помещением, которое может исключать равное право пользования им. Этим же соглашением может быть установлена не солидарная, а иная (например, долевая) ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения. Кроме того, прекращение семейных отношений с нанимателем служебного жилого помещения (расторжение брака и др.) ведет к прекращению права бывших членом семьи нанимателя пользоваться таким помещением, если иное не будет установлено соглашением сторон. Это право (при отсутствии соглашения) может быть сохранено решением суда на определенный срок. Условиями сохранения права являются, в частности, отсутствие у бывшего члена семьи нанимателя возможности приобрести другое жилое помещение в собственность либо невозможность поселиться в другом месте в качестве пользователя жилой площадью по любому правовому основанию (нанимателя, члена семьи нанимателя или собственника жилого помещения и т.д.).
Наниматель специализированного жилого помещения обязан: обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его надлежащее состояние, проводить текущий ремонт жилого помещения, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования специализированным жилым помещением (например, о приобретении в соответствующем населенном пункте жилого помещения в собственность, что лишает гражданина права пользования таким жильем) и т.д.
Наниматель специализированного жилого помещения лишен права обмена и замены жилого помещения, не вправе сдавать его в поднаем, а также вселять временных жильцов.
Основное право наймодателя специализированного жилого помещения - требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Порядок внесения этой платы, ее размер определяются так же, как и для нанимателей социального жилья.
Наймодатель специализированного жилого помещения несет те же обязанности, что и наймодатель по договору социального найма. Запрещена сдача специализированных жилых помещений в аренду и коммерческий наем.
Жилищный кодекс не содержит каких-либо положений об ответственности нанимателя и наймодателя специализированного жилого помещения, что не исключает ее наступления по основаниям, предусмотренным для сторон договора социального найма.
Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения. Договор расторгается по одностороннему волеизъявлению его сторон: по инициативе либо нанимателя, либо наймодателя.
Наниматель может расторгнуть договор в любое время по своему заявлению. Наймодатель - только в судебном порядке в связи с неисполнением нанимателем (членами его семьи) своих обязательств по договору. Специальными условиями расторжения договора найма жилого помещения фонда для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев являются утрата или лишение статуса беженца и вынужденного переселенца, получение (приобретение) иного жилого помещения, неиспользование жилого помещения более 6 месяцев (отсутствия без уважительных причин в течение этого срока), выявление в представленных документах, послуживших основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующих действительности сведений. Иные основания расторжения договора найма специализированного жилого помещения совпадают с основаниями расторжения договора социального найма жилого помещения.
Жилищный кодекс называет четыре основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения: 1) окончание срока действия договора; 2) утрата (разрушение) жилого помещения; 3) смерть одиноко проживавшего нанимателя; 4) переход права собственности на служебное жилое помещение или помещение в общежитии либо их передача в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, не являющемуся стороной трудового договора с нанимателем.
Последнее требование связано со спецификой служебных жилых помещений и общежитий, которые предоставляются только на период трудовых отношений отдельных категорий граждан с той или иной организацией. Проживание в служебных жилых помещениях и общежитиях иных граждан, не связанных с наймодателем трудовыми отношениями, недопустимо.
В случае отказа освободить жилые помещения бывшие наниматели выселяются в судебном порядке без предоставления других жилых помещений. Исключение из этого правила установлено для выселения из служебных жилых помещений и общежитий, которые передаются новому собственнику либо в хозяйственное ведение (оперативное управление) другому юридическому лицу, не являющемуся работодателем в отношении прежнего нанимателя. В этом случае бывшим нанимателям и членам их семей должны быть предоставлены другие жилые помещения. Это - обязанность собственника либо юридического лица, которые осуществляют передачу служебных жилых помещений и общежитий. С предоставлением других жилых помещений выселяются также пенсионеры по старости; члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер, и некоторые другие категории граждан. Предоставление другого жилого помещения этим гражданам возможно лишь в случае, если они состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и не являются нанимателями или членами семьи нанимателя иного жилого помещения, не имеют жилое помещение на праве собственности, либо не являются членами семьи собственника жилого помещения.
Хотя Жилищный кодекс сократил перечень лиц, которые не могут быть выселены из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, судебная практика исходит из того, что, если у лица возникло право на льготу по ранее предусмотренным основаниям, оно сохраняется и после введения в действие нового Кодекса .
Основное требование Кодекса к жилому помещению, предоставляемому бывшему нанимателю, - нахождение его в черте соответствующего населенного пункта. Это не исключает обязанности наймодателя предоставлять выселяемым гражданам жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим нормам (однако оно может быть менее благоустроенным и меньшего размера).
