• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Особенности использования управляющей компании. Курс, семинар, тренинг управление коммерческой недвижимостью

Несколько раз хотел сделать разбор закона о лицензировании управляющих компаний, но все руки что называется не доходили. Но оказывается весьма подробный разбор уже сделан и выложен на сайте Дом и Двор . Хотя я редко прибегаю к чистой копипасте, но в данном случае опубликую почти полностью, потому что разбор того стоит. В качестве ведения напомню, что проект закона о лицензировании управляющих компаний написан людьми, которые судя по всему имеют очень слабое представление о сфере управления недвижимостью и правах собственников помещений. В связи с чем законопроект порождает ряд противоречивых и даже абсурдных ситуаций, а кроме того практически прямо нарушает права собственников помещений на выбор управляющей компании для своего дома. На все подобные моменты указывается в разборе этого законопроекта.

1. Главный вопрос - что лицензируется? Неясен сам предмет лицензирования. Что лицензировать в управляющей компании? Только систему управления, больше там нет ничего. Этот неясный вопрос перекладывается на Правительство РФ. А это означает, что сами авторы законопроекта на сегодня не знают, что будет лицензироваться .

2. Согласно части 1 статьи 192 главы 19 лицензируется деятельность по управлению многоквартирными домами и одновременно - деятельность по содержанию и ремонту общего имущества. Это приведет к конфликту интересов, потому что неясно, кто именно отвечает за сам объект - МКД. Вопросы взаимоотношений УК И эксплуатирующих компаний регулируются гражданско-правовыми договорами, и здесь отсутствует всякая необходимость дополнительного лицензирования. Исключением являются только особо опасные объекты типа лифтов, ДУиППА и ВДГО.

3. Лицензирование деятельности по содержанию и ремонту общего имущества подразумевает и лицензирование, как пример, дворников и уборщиц. Но что можно лицензировать в сфере мытья подъездов или подметания тротуаров во дворе?

4. Составной частью лицензии является приложение с перечнем домов в управлении, без которого лицензия недействительна. Возникает вопрос, что компания не может стать управляющей компанией без наличия домов в управлении, а значит и не сможет, например, участвовать в конкурсах по выбору управляющей организации в рамках закона №75-ФЗ, а это является необоснованным ограничением конкуренции. Более того, возникает еще одна проблема. Согласно части 3 статьи 198 в случае исключения из приложения к лицензии 15 и более процентов от общего числа многоквартирных домов в течение года, лицензия отзывается. Т.е. если у управляющей компании есть, к примеру, 10 МКД в управлении и Правительство Москвы приняло решение 2 дома снести в рамках программы сноса хрущевок, то у этой управляющей организации автоматически будет отозвана лицензия, хотя никаких нарушений с ее стороны не было. Это приведет к массовому отказу от управления аварийным и ветхим жильем, а также от МКД, подлежащих сносу в любой ближайшей перспективе.

5. Согласно части 7 статьи 196 продолжительность срока исполнения управляющей компанией предписания жилищной инспекции не может превышать 2 месяца. Но целый ряд работ например не может быть выполнен в холодный период года, а следовательно неизбежно нарушение сроков предписания ГЖИ для выдерживания необходимых технологий работ. Это автоматически приведет к исключению домов из приложения с последующим отзывом лицензии. Более того, согласно части 8 этой же статьи должностное лицо ГЖИ несет административную или уголовную ответственность в случае причинения вреда жизни, здоровью или имуществу физических лиц вследствие нарушения лицензиатом лицензионных требований и требования законодательства, которые должны были быть установлены органом ГЖИ. Т.е. на ГЖИ возлагается огромная ответственность, а значит это повлечет за собой, в случае принятия такого закона, массовое выписывание предписаний управляющим компаниям по любым поводам только для того, чтобы снять с ГЖИ любую ответственность.

6. Концептуальная ошибка: нарушения при управлении по одному дому влияет на вопросы управления другими МКД. Т.е. фактически собственники МКД лишаются права принимать решение устраивает их данная управляющая компания или нет. Принятие такого закона в этом виде делает собственников бессловесными пешками .

7. Главное. В законопроекте отсутствует финансовая ответственность за деятельность. Этот вопрос был достаточно подробно раскрыт в законопроекте по обязательному участию управляющих организаций в саморегулируемых организациях (СРО), а в предлагаемом законопроекте он пропущен полностью. Штрафы в данном случае не в счет, поскольку к компенсациям жителей они никакого отношения не имеют.

8. Отзыв лицензии за 3 нарушения представляется необоснованным. Примером тому является ситуация с управлением МКД в Москве. По официальным данным за 9 месяцев прошлого года МЖИ зафиксировало 40 985 нарушений среди государственных управляющих компаний (преимущественно - ГУП ДЕЗ). С учетом того, что таких компаний 125, получается, что на каждую за 9 месяцев пришлось примерно 333 нарушения. Учитывая, что среди них есть немалое число просроченных, можно с уверенностью утверждать, что лицензии лишатся все государственные управляющие организации Москвы и другие крупные управляющие организации.

От себя добавлю. Законопроект о лицензировании деятельности управляющих компаний написан на волне негодования людей по поводу состояния их домов. Власть выбрала удобную позицию, обвиняя во всех бедах только одного участника этой сферы: управляющие компании. При этом всегда тщательно от критики уводятся ресурсоснабжающие организации (поставищики газа, воды, тепла, электричества), которые виноваты в постоянных ростах тарифов. Кроме того, власть не желает обращать внимания на собственные же законы и принимать во внимание, что являясь нанимаемым поставщиком сервисов, управляющая компания не имеет никаких возможностей для восстановления жилого дома, если степень износа этого дома высока. УК может до известной степени осуществить косметический ремонт, но она не может, скажем, произвести за свой счет замену сгнивших коммуникаций.

Очень многие нарекания в адрес управляющих компаний справедливы, и в моем журнале есть немало материалов с обзором конкретных ситуаций. Но факт есть факт: лицензирование, да к тому же на основе такого запутанного и нелогичного закона, не только не улучшит, а наоборот, ухудшит ситуацию. К тому же не стоит забывать, что огромное количество управляющих компаний это вовсе не частные УК, а ГУПы и МУПы, то есть государственные и муниципальные унитарные предприятия. Именно они очень часто вызывают нарекания жителей. Выходит, что государство в первую очередь ударит по собственным же компаниям. Это конечно может быть и не плохо, но ведь главный вопрос в другом. Допустим с рынка будут удалены все плохие УК. Кто придет им на смену? Из добросовестных частных предпринимателей желающих рисковать своими капиталами и идти в эту весьма и весьма непростую сферу, немного. Есть управляющие компании вроде нашей, но мы себя достаточно уверенно чувствуем, потому что наряду с жилыми объектами имеем в управлении и нежилую недвижимость (недавно я писал про ). В чистом виде заниматься только жилой недвижимостью с коммерческой точки зрения настолько сложно из-за многочисленных рисков, что неудивительно, что в этой сфере столько жульнических компаний.

Так вот допустим закон о лицензировании уберет из сферы ЖКХ почти все современные УК, в управлении у которых находятся тысячи и тысячи многоквартирных домов. Кто же придет на смену этим, лишенным лицензию компаниям? Ответ очевиден: либо это будут те же самые ДЕЗы, только под другим названием, либо… Либо кто?

Наводить порядок в этой сфере конечно же нужно. Но только это надо делать не такими странными законами, а путем повышения привлекательности бизнеса по обслуживанию жилой недвижимости, увеличению прозрачности этой сферы, лишению чиновников возможности создавать себе кормушки в сфере ЖКХ. Пока же к сожалению этот законопроект направлен на достижению прямо обратных результатов.

В чем особенности управления недвижимостью как вида предпринимательской деятельности? Как управлять объектами коммерческой недвижимости? Где пройти обучение по управлению недвижимостью?

Здравствуйте, дорогие друзья! Вас приветствует популярный бизнес-журнал «ХитёрБобёр»! На связи - Денис Кудерин.

Тема публикации – управление недвижимостью. Доступно, просто и подробно я расскажу, как делать бизнес на управлении жилыми или нежилыми объектами. Материал будет интересен как владельцам недвижимости, так и тем, кто хочет попробовать свои силы в деле управления.

В конце статьи вас ждёт небольшой бонус – обзор тройки самых компетентных в РФ компаний, занимающихся профессиональным управлением недвижимостью.

1. Что такое управление недвижимостью?

Если вы – счастливый обладатель недвижимости, на которой можно делать бизнес, вам не обязательно заниматься делами самому. Есть более цивилизованный и простой вариант – сдать свой объект в управление профессиональной компании.

Фирма будет заниматься коммерческой эксплуатацией вашего помещения, а вы – получать регулярную прибыль. Классический пример пассивного дохода. Естественно, какая-то часть финансовых поступлений пойдёт на выплату гонорара за услуги управляющей организации.

В рамках управления недвижимостью происходит разумное разграничение функций владельца и управляющего. Задача собственника – найти надёжного, квалифицированного и расторопного посредника, который будет блюсти его интересы.

Далее все функции управления делегируются компетентным сотрудникам, но стратегические решения и общий контроль остаются за владельцем. Управляющий, в свою очередь, выступает от его имени и вносит при необходимости свои предложения по увеличению дохода или улучшению условий эксплуатации.

Перечислим главные плюсы доверительного управления:

• экономия времени и сил собственника;
• повышение конкурентности объекта на рынке недвижимости;
• юридический аспект эксплуатации объекта находится в руках профессионалов;
• управляющий внимательно следит за состоянием недвижимости и старается не допускать порчи имущества или ненадлежащего обращения с ней.

Если ранее в доверительное управление передавали в основном объекты зарубежной недвижимости, то в последние годы такая услуга набирает популярность и на внутреннем жилищном рынке России и стран СНГ.

Куда легче передать объект в компетентные руки, чем заниматься им самому – искать арендаторов, отбирать надёжных кандидатов, оформлять договоры, ежемесячно взимать плату, выслушивать жалобы соседей и т.д.

В случае стороннего управления все эти заботы поручаются профессиональной компании, в которой лучше знают, как сделать, чтобы все участники процесса (включая соседей) были довольны и счастливы.

Краткий перечень профессиональных задач управляющей фирмы:

• создание благоприятных условий для клиента;
• продвижение объекта на рынке недвижимости с целью извлечения максимальной прибыли;
• контакты со страховщиками и брокерами;
• разработка и внедрение мероприятий по оптимизации расходов на эксплуатацию объекта;
• проведение плановых профилактических и ремонтных работ;
• поиск арендаторов, переговоры с ними, оформление договоров аренды, контроль соблюдения договоров;
• финансовые взаиморасчеты;
• взаимодействие с государственными органами (при необходимости).

Профессия управляющего недвижимостью становится с годами всё более востребованной. Во-первых, потому, что несмотря ни на какие кризисы, в стране строится всё больше жилых и коммерческих объектов. Во-вторых, всё больше владельцев недвижимости желают делегировать полномочия профессионалам, а не заниматься делами самостоятельно.

Где учат на управляющего недвижимостью? В некоторых профильных вузах – в частности, в МГСУ (Московский Государственный Строительный Университет), в МГУП (Московский Госуниверситет природообустройства), в столичной Академии коммунального хозяйства и строительства, Петербургском государственном политехническом университете и некоторых других учебных заведениях.

Помимо этого, в Москве можно окончить платные курсы, организованные сертифицированными специалистами из Института Управления Недвижимостью США (IREM).

Дополнительную информацию по теме грамотной эксплуатации недвижимости вы найдёте в статье « ».

2. Что включает в себя управление недвижимостью – обзор ТОП-5 основных функций управления

Основные задачи компании по управлению недвижимостью и конкретных специалистов – обеспечивать клиентам стабильную прибыль и грамотно эксплуатировать объекты, данные в распоряжение.

Существуют и более конкретные функции, которые мы рассмотрим во всех подробностях.

Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости

Первая функция – сугубо экономическая.

Управляющий:

• распределяет финансовые потоки;
• анализирует эксплуатационные расходы и организует и мероприятия по их снижению;
• контролирует стабильное поступление арендных платежей;
• поддерживает арендную плату на максимальном рыночном уровне;
• ведёт бухгалтерию и отчетную документацию.

В любой момент компания должна быть готова отчитаться перед заказчиками по всем статьям – профессиональное управление предполагает полную прозрачность финансовых взаиморасчетов.

Функция 2. Реклама объекта и привлечение арендаторов

Здесь компания доверительного управления частично берёт на себя функции . То есть ищет покупателей, рекламируя объект всеми возможными способами. Грамотная рекламная кампания – гарантия выгодной сделки.

Профи продвигают товар по всем фронтам – через интернет, СМИ, печатные издания, наружную рекламу. Чем более выгодными для клиента будут условия контракта, тем больше размер гонорара управляющего.

Функция 3. Техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости

Чтобы объект как можно дольше оставался в функциональном и презентабельном состоянии, его нужно должным образом обслуживать.

Управляющий обязан:

• следить за корректной эксплуатацией недвижимости;
• вовремя проводить профилактические и ремонтные работы;
• обеспечивать охрану объекта, если этого требует владелец;
• организовывать клининг – профессиональную уборку жилплощади;
• содержать и развивать объект в соответствии с его назначением и требованиями клиента.

Все сантехнические, инженерные системы должны работать исправно и бесперебойно. Если жильцы жалуются на тараканов или грызунов, управляющий вызывает специальные службы для уничтожения оных.

Если в управлении находятся частный дом (коттедж, особняк) фирма содержит в идеальной чистоте прилежащую территорию, очищает её от снега, мусора, отходов, занимается озеленением участка.

Функция 4. Согласование перепланировок и реконструкций

Если управляющая организация, исходя из соображений повышения доходности, считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить такой вариант собственнику.

Все работы производятся за счёт владельца, но сам процесс контролируется представителями управляющей фирмы. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных мероприятий.

Функция 5. Подготовка договоров и разрешение спорных вопросов

Вся юридическая сторона процесса контролируется управляющей компанией. Специалисты подготавливают текст договора с арендатором, следят, чтобы пакет документов был полным. В случае возникновения спорных ситуаций представляют интересы клиента в суде.

В таблице основные функции управления и их особенности представлены в наглядном виде:

3. Как управлять чужой недвижимостью и получать хорошие деньги - пошаговая инструкция для новичков

Этот раздел для тех, кто желает заняться управлением недвижимостью на профессиональном уровне. Конечно, понять все нюансы процесса управления можно только после обучения по этой специальности. Но основные шаги процесса полезно знать заранее.

Некоторые считают, что управляющие недвижимостью – те же риэлторы. Это ошибочная точка зрения. Управляющий занимается не только рекламой и поиском арендаторов, он универсальный специалист – экономист, юрист, маркетолог, архитектор, даже эколог и строитель в одном лице.

А теперь – пошаговая инструкция для начинающих управленцев

Шаг 1. Заключаем договор на управление недвижимостью

Сначала нужно найти собственника, который согласится передать вам в управление свою недвижимость. Затем с ним заключается договор, в котором чётко и без двусмысленных формулировок оговариваются условия сотрудничества – размер вознаграждения, характер отчетности, сроки действия соглашения, ответственность сторон при нарушении обязательств.

На этом этапе полезно заранее прояснить для себя юридические тонкости процесса. Сделать это быстро и недорого можно в компании Правовед, которая работает онлайн в круглосуточном режиме.

Вам нужно лишь максимально корректно и грамотно задать свой вопрос и получить ответ от квалифицированного специалиста в сфере жилищного права. На сайте в постоянной доступности находятся сотни профессиональных юристов и адвокатов. Более 90% консультаций даются ими бесплатно.

Получить грамотную правовую поддержку можно прямо сейчас – просто зайдите на сайт и потратьте несколько минут на изучение функционала. Можно также воспользоваться внутренним онлайн чатом.

Шаг 2. Находим арендаторов

Итак, вы стали управляющим. Ваша следующая задача – поиск арендаторов. На этом этапе нужно организовать эффективную рекламную кампанию объекта, чтобы сдать его по максимальной цене. От размера арендной платы будут зависеть ваши комиссионные.

С арендаторами в обязательном порядке заключается договор. Понятно, что профессионал не станет брать в пользователи первых встречных, а выберет арендаторов порядочных, платёжеспособных, аккуратных.

Если по ошибке вы поселите в чужой квартире скандальных, проблемных, безденежных клиентов, отвечать за их выселение и возмещение убытков придётся лично вам или вашей компании.

Пример

Управляющий поселил в квартире нигде неработающего жильца, по специальности – дизайнера, который уверил, что в ближайшее время займётся фрилансом.

Однако через месяц выяснилось, что основная деятельность арендатора – встречи с друзьями и многодневные застолья с шумом, музыкой, выпивкой и сигаретами. Оплатить следующий месяц жилец не смог, пришлось выселять его и несколько дней приводить жилплощадь в порядок.

Со временем вы научитесь определять степень лояльности будущего арендатора с первого взгляда.

Шаг 3. Контролируем своевременное поступление арендной платы

Специалист постоянно контролирует, чтобы условия аренды неукоснительно соблюдались. Следит, чтобы число жильцов соответствовало соглашению, чтобы в квартире жили именно те люди, которые заключали договор.

И главное – чтобы жильцы своевременно вносили арендную плату. От этого зависит, будет ли доволен вашей работой собственник жилья. Стоит заранее предупредить арендаторов, что задерживать плату нельзя ни на один день, иначе будет поставлен вопрос о выселении. В этом пункте управляющий должен отстаивать предельно жёсткую позицию.

Шаг 4. Организовываем погашение коммунальных задолженностей

Коммунальные платежи тоже контролируются управляющим. Он может делегировать эту функцию арендаторам, но хозяин спросит в случае чего именно с него, а не с жильцов.

Сохраняйте все чеки и квитанции, сверяйте показания счетчиков, делайте ежемесячные отчеты.

Шаг 5. Выселяем арендаторов

Срок договора аренды прошёл. Жильцы имеют вправо продлить соглашение или съехать с квартиры. В первом случае составляется новый договор, во втором – скатертью дорожка, но сначала нужно уладить все финансовые дела. Полный расчет, нулевой баланс, никаких задолженностей и «я через неделю вам переведу на карту».

Шаг 6. Заказываем клининговые услуги

После выселения квартиру нужно привести в полный порядок. Самостоятельно заниматься уборкой не нужно, на это есть специалисты. Они сделают клининг быстрее, лучше и профессиональнее. Расходы возлагаются на хозяина – только не забудьте сохранить чеки.

Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт

Если вышли из строя элементы сантехники или электропроводки, если отклеились обои или плохо работает холодильник, управляющий обязан устранить неполадки. Оплачивает ремонт, опять же, собственник, но нужно сохранить документальное подтверждение неисправностей и их устранения.

4. Профессиональная помощь в управлении недвижимостью – обзор ТОП-3 компании по предоставлению услуг

Раздел для владельцев недвижимости, которые хотят передать её в управление, но затрудняются с выбором надёжного партнёра. Представляем мнение экспертов – обзор тройки лучших профессиональных управляющих компаний.

Фирма гарантирует качественное обслуживание и снижение эксплуатационных расходов на 30-50%. Управление недвижимостью – основной профиль компании. Специалисты «Сервисных технологий» занимаются обслуживанием и эксплуатацией зданий с 1998 года.

Все сотрудники прошли обучение по курсу международного Института Управления Недвижимостью и имеют опыт в сфере архитектуры, риэлтерских услуг, строительстве и реконструкции. Ответственность работников в обязательном порядке страхуется ведущими страховыми фирмами РФ. Помимо управления, компания занимается консалтингом, клинингом, услугами для ТСЖ.

Организация не только разрабатывает и реализует программы коммерческого управления, но и следит за грамотной технической эксплуатацией недвижимости. Компания обеспечивает современное инфраструктурное оснащение объектов, применяя самые актуальные технологии.

Выработанные за годы практики стандарты управления обеспечивают собственникам стабильную прибыль, прозрачную отчетность и гарантируют полную безопасность активов. Фирма работает в 40 регионах РФ и на текущий момент управляет 240 объектами. Попутно компания занимается управлением бизнесом и инвестициями, профессиональной оценкой, юридическим сопровождением коммерции.

Компания работает на российском рынке с 2003 года. Управление недвижимостью – основная сфера деятельности «Артэко». Фирма занимается жилыми и коммерческими объектами, обеспечивая: экономную эксплуатацию, содержание в чистоте, благоустройство, озеленение, мелкий и капитальный ремонт объектов.

У организации собственная аварийная служба и электроизмерительная лаборатория. Есть клининговый отдел, консьерж-сервис, отдел промышленного альпинизма и консалтинга.

5. Как избежать сотрудничества с мошенниками - 4 полезных совета по управлению недвижимостью

Риск столкнуться с мошенниками есть в любом коммерческом предприятии. Управление недвижимостью – не исключение.

Чтобы не стать жертвами аферистов, следуйте полезным экспертным советам.

Совет 1. Никогда не вручайте ключи, не получив деньги

Никогда не забывайте принцип, озвученный классиками: «Утром деньги – вечером стулья». Вручать жильцам ключи можно только после подписания договора и внесения арендной платы в полном объёме.

Если клиенты не могут или не хотят сотрудничать на ваших условиях, скажите им «до свидания» и ищите других.

Совет 2. Всегда заключайте контракт с арендатором

«Без контракта не работаю!» Эту фразу должен знать и помнить каждый управляющий. Все пункты и нюансы аренды должны быть «внесены в протокол» - документально заверены и учтены обеими сторонами. Никаких устных соглашений, обещаний и заверений.

МАРКЕТИНГОВАЯ КОНЦЕПЦИЯ И ПРАКТИКА РЕАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

• Многофункциональные Комплексы (МФК), определение, принципы формирования
• Понятие и классификация МФК, примеры реализованных проектов
• Преимущества/недостатки строительства и реализации МФК
• Создание уникальной идеи МФК, поиск оптимальной комбинации функций, эффект синергии
• Архитектурный концепт, базовые технические спецификации офисной, торговой и гостиничной функций, особенности сочетания в составе МФК
• Специфика наполнения МФК (особенности привлечения арендаторов и/или продажи площадей)
• Современные тенденции формирования МФК и примеры успешных объектов
• Офисные центры (ОЦ)
• Исследование рынка. Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке и тенденции на будущее
• Создание уникальной идеи. Отстройка от конкурентов. Параметры «Идеального» ОЦ
• Специфика архитектурных решений, определение «коэффициента потери площадей в здании», оптимальные планировочные решения (примеры)
• Систематизация типов офисных центров (технические спецификации) – действующая классификация офисных центров от Гильдии Управляющих и девелоперов
• Формирование базовой ставки аренды
• Написание концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов
• Принципы наполнения офисных площадей, эффективное взаимодействие с арендаторами, основные ошибки собственников
• Методы поиска арендаторов на текущем рынке
• Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор (полный текст договора аренды офисов долгосрочный и краткосрочный)
• Выстраивание эффективных отношений между всеми сторонами процесса (инвестор, девелопер, продавец, управляющая организация). Схема взаимодействия
• Стадия подписания договора. Выполнение обязательств. Юридическое сопровождение взаимодействия с арендаторами в процессе эксплуатации объекта
• Методика определения размера арендной платы
• Услуги для арендаторов и посетителей офисных помещений: обязательные и дополнительные, текущая практика
• Торговые центры (ТЦ)
• Маркетинговое исследование рынка (основные параметры – спрос, предложение, методы анализа). Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости и прогнозы в России
• Классификация ТРЦ (районный, региональный, специализированный и тп), основные спецификации (зона охвата, площади, типы «якорных» арендаторов)
• Параметры «идеального» торгового центра
• Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра, отстройка от конкурентов (последовательность шагов при принятии решения о формате, площади и параметрах будущего ТЦ, определение возможного состава арендаторов)
• Предпродажная подготовка, предброкеридж, технические спецификации ключевых арендаторов (правила проведения «предброкериджа» - сбор и анализ ответов от арендаторов о возможности вхождения в проект)
• Создание технологической концепции. Специфика архитектурных решений (ТЗ на проектирование на основе технологической концепции, технические спецификации основных «якорных» арендаторов)
• Разработка концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов (базовые мероприятия по продвижению ТЦ, основные ошибки собственников при разработке маркетинговых мероприятий)
• Формирование арендных ставок. Подготовка торгового плана. Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами (текущая практика согласования коммерческих условий с «якорями»)
• Выстраивание эффективных отношений с ключевыми арендаторами
• Подготовка торгового плана (анализ арендного дохода при строительстве или реконцепции ТЦ)
• Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор. Договор с учетом процента от оборота (полные тексты предварительного и основного договоров аренды с учетом процента от оборота арендатора)
• Обязательные и дополнительные (сопутствующие) функции. Шопинг + активный досуг. Квесты, батутные центры, кулинарные школы, музеи, выставки, зоопарки. Торговый центр как социальная площадка (примеры новых успешных ТРЦ)
• Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов (первичное привлечение арендаторов, организация показа объекта и предоставления информации, обязанности менеджеров по аренде)
• ТРЦ – виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта
• Детальное планирование зон (входы и выходы, парковка, «горячие» и «мертвые» зоны и т.д.). Поиск лучшего сочетания используемых и технических площадей. Технология оживления «мертвых» зон
• Способы мотивации менеджеров по аренде. Потенциал достижения сверхприбыли
• Понятная и удобная для покупателей навигация и качественное информирование
• Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены

БИЗНЕС-МОДЕЛЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

• Состояние рынка недвижимости
• Виды коммерческой недвижимости, их отличительные особенности
• Комплекс недвижимости как Объект управления
• Разработка организационно-функциональной структуры УК
• Основные подразделения УК. Cостав, задачи, регламенты
• Ключевые Подразделения по эксплуатации и содержанию объектов
• Неосновные Подразделения
• Коммерческое управление – property management
• Современное инженерное оборудование зданий
• Виды договоров по управлению недвижимым имуществом

АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

• Специфика рынка коммерческой недвижимости
• Структура арендной платы. Формирование базовой ставки аренды.
• Эксплуатационные расходы. Принцип "открытой книги".
• Методики измерения арендованных помещений. Стандарты БТИ и БОМА.
• Срок действия договора аренды. Акт приема-передачи по договору.
• Акт возврата. Обеспечительный платеж.
• Предварительный договор. Платежи по предварительному договору.
• Чистый операционный доход. Дополнительные источники дохода от арендованной недвижимости.
• Управление арендными отношениями

Тема управление недвижимостью стала актуальной для нашего города с началом 2005 года, во время появления крупных торговых центров, но с каждым годом она будет набирать обороты. Любой торговый или офисный центр нуждаются в грамотном профессиональном управлении по многим вопросам. Сегодня наш разговор на эту тему первый, но далеко не последний. Экспертом в этом вопросе стала бизнес-консультант Нижегородской Гильдии риэлтеров, директор «Нижегородского центра научной экспертизы» Татьяна Романчева.

Управление пошло в торговлю

Вопросы управления имущественными комплексами различного вида и назначения (это может быть офисное здание, торговый центр, производственно-складские комплексы и т.д.) вызывают сегодня все больший и больший интерес. Нельзя сказать, что раньше не было системного управления недвижимостью. Просто в настоящее время современные комплексы недвижимости требуют несколько иных подходов к их управления. И само понятие управление недвижимостью сегодня приобретает более глубокий смысл. Профессиональное управление сейчас - это одно из необходимых условий при выборе объекта для аренды крупными российскими и иностранными компаниями. Так как значительные объемы инвестиций в Нижний Новгород, а они за последний год выросли в 10 раз, идут в торговую и офисную недвижимость. Появление современных управляющих компаний в сегменте офисных и торговых комплексов стало реальностью. Их цель - снять с собственника часть важных забот по управлению его недвижимостью. Предваряя события, можно сказать, что следующий этап развития управления недвижимостью - это современное управление жилыми комплексами. Да, на сегодняшний момент есть ТСЖ (Товарищество собственников жилья), которые решают вопросы управления принадлежащим им зданиям. Но если взять перспективный западный образец, то управление кварталом, небольшим микрорайоном, как правило, осуществляет частная компания. Она не только решает все проблемы жильцов, но и занимается развитием доверенного им микрорайона. Если речь идет об элитном жилье нашего города, то такие дома уже сейчас требуют грамотного управления и пристального внимания. Их различает достаточно развития инфраструктура (детские, спортивные площадки, сауны, фитнес-центры, бильярдные на 1-ых этажах зданий), требующая постоянного внимания.

- Грамотных специалистов-управленцев у нас пока еще мало. Где учат этой имеющей сейчас спрос грамоте?

На сегодняшний день в России курс управления недвижимости есть в ряде ВУЗов, например, в Санкт-Петербургском институте недвижимости. Если говорить о первоисточнике, то существует американская программа Института IREM, который проводит этот курс и у нас в России. Российская Гильдия риэлтеров систематически организует совместные с этим институтом курсы по управлению недвижимостью. Если сначала их в основном посещали риэлтеры, то сейчас это чаще всего топ-менеджеры современных управляющих компаний. География обучившихся постоянно расширяется (Москва, Санкт-Петербург, Уфа, Астрахань, Казань и так далее). В группу, в которой мне довелось учиться, входили топ-менеджеры крупной московской компания «Савацкий», которая на тот момент управляла 11-ю офисными зданиями в Москве. Из них 4 здания принадлежала самой компании, а остальные - другим собственникам. И если говорить о профессиональном управлении, то как правило, управляющапя компания управляет не только своими зданиями. У нас в Нижнем Новгороде зачастую собственник здания сам же организует и управляющую компанию. Например, у торговым центром «Этажи» управляет компания, которую создало руководство группы компаний «Столица Нижний». Надеемся, со временем эта управляющая компания будет управлять комплексами и других собственников. Надо отметить, что часто управление более чем одним комплексом более эффективно в части затрат на сам процесс управления.

- С какими проблемами в управлении коммерческой недвижимости могут столкнуться сами управляющие?

Здесь очень важно знать цели управления объекта и их приоритетность. Эти цели ставит собственник объекта, так как все в системе управления подчинено лишь интересам собственника. Конечно же, учитываются интересы и арендатора, но главным критерием для принятия решения управляющего является соответствие целям собственника. Какими же могут быть цели собственника? Первая - получение постоянного дохода. Собственник ставит определенный уровень дохода, который должен получать при эксплуатации объекта управляющая компания. Вторая цель - повышение стоимости объекта в результате его эксплуатации. Следующая цель - размещение собственного бизнеса. Другая цель - способ защиты от инфляции денежных средств. Предприниматель вложил средства в здание. При этом он не преследует цель получения сверхприбыли, но хочет, чтобы его деньги «не съела» инфляции. Здание может приносить максимальный и постоянный доход, но это разные цели. Здания, которые эксплуатируются долгое время и приносят постоянный доход, имеют одни сроки окупаемости. Соответственно, здания, из которого выжимается максимальный доход, окупается в гораздо меньшие сроки, после чего часто следует его продажа. Следующая цель управления - последующая перепродажа здания. И последняя цель - это повышение социальной значимости собственника. Эта цель актуальна, когда собственник несильно заинтересован в сверхдоходах объекта, но хочет иметь определенное собственное здание. Для успешного управления собственник выделяет одну приоритетную цель, вокруг которой и будет строиться финансовая и эксплуатационная схема управления зданием.

Льготные условия ресторанным дворикам

- На какой доход может рассчитывать управляющая компания?

Видов оплаты управляющим компаниям несколько. Во-первых, фиксированная сумма. Обычно этот вид оплаты применяется, когда не требуется искать арендаторов или управляют жилым зданием. Во-вторых, оплата прямо пропорциональна доходу, то есть берется процент от действительного валового дохода (от выручки) здания. Это самый распространенный вид оплаты. Он выгоден как собственнику, так и управляющей компании. В США это 5-6%, в Москве - 2-4%, в Санкт-Петербурге -от 10 до 20%. Вообще, чем в худшем состоянии находится объект, тем выше оплата управляющей компании. Например, если офис относится к классу С, то процент оплаты управляющей компании будет выше, чем если бы управленец имел дело с офисом класса А. Третий вид оплаты - оплата в процентах от чистого операционного дохода, то есть не учитываются операционные расходы на объект. Этот вид оплаты не всегда выгоден собственнику здания, так как будут занижаться эксплуатационные расходы и соответственно ухудшаться состояние здания. Четвертый вид оплаты - процент от сверхнормального дохода, когда все заработанное выше нормального дохода делится 50 на 50 между собственником и управляющей компанией. Пятый вид оплаты - это смешанная оплата. Он может применяться, когда здание некоторое эксплуатировалось, а потом прошло реконструкцию, после чего поменялась и форма оплаты управляющей компании. Необходимо отметить, что питерские управляющие компании очень много внимания уделяют заключения договора с собственником.

- А что, были прецеденты?

Управляющая компания часто нанимают, когда здание находится в плачевном состоянии. И управленцы, обладая хорошими знаниями и опытом, вытаскивают объект на хороший уровень доходности. В Санкт-Петербурге нередки случаи, когда собственник может расторгает договор управления. Поэтому питерцы, занимающиеся управлением уже долгое время, следят за условиями расторжения договоров управления. Но Нижний Новгород пока с этой проблемой не сталкивался.

- Зависит ли доход управленцев от расположения здания?

Ненапрямую, но зависит. Ведь валовой доход с офисного здания включает в себя сумму денежных потоков от арендной платы. Естественно, эта сумма разная в зависимости от расположения здания и его престижности. И доходы управляющей компании будет зависеть от этих факторов. Хотя если здание находится в заречной части, но при этом переживает не самый лучший период, то доходы управляющей компании будут зависеть от условий договора.

- Сейчас в торговых центрах стали часто появляться ресторанные дворики?..

Любой торговый и офисный центр должен иметь в инфраструктуре такую услугу. Естественно, управляющая компания сдает в аренду площади и под места общепита. Вопрос лишь в том, как происходит оплата этой аренды. Могу сказать, что в Санкт-Петербурге и Москве работающим в торговых центрах кафетериям и ресторанным дворикам выставляется льготная оплата аренды, но они отдельно оплачивают коммунальные услуги, так как ресторан или кафе - весьма энергоемкий бизнес. Льготы предоставляются по той простой причине, что торговый центр хочет иметь в сети качественного оператора для хорошей эксплуатации самого торгового центра. Если арендные ставки 1-ого этажа могут быть выше, то у этого арендатора может быть базовая ставка, так как он работает на весь центр.

«Красивый бизнес-вариант»

- Татьяна Ивановна, кто на сегодняшний день профессионально занимается у нас в городе вопросом управления?

Торговым центром «Шоколад» управляет компания «Торговый квартал», но это не нижегородская компания. Они занимались торговым центром в плане его первичного наполнения, а сейчас следят за эксплуатацией. В рамках управления каждым объектом компании «Столица Нижний» создается свое управляющее звено. Собственные управляющие компании есть у ТЦ «Аврора» и ТЦ «Новая эра», ТЦ «Новый век» и так далее.

- Каковы основные функции управляющих компаний?

Во-первых, установление и поддержание арендных отношений. Например, у группы компаний «Земляне» (принадлежат ТЦ «ЦУМ», «Муравей», гостиничный комплекс «Центральный») есть специальное звено арендных отношений. Эта структура следит за наполнением торгового центра арендаторами, за привлечением якорных арендаторов, которые занимают большое количество площадей и приводят в торговые центры дополнительных клиентов. Второе - управляющая компания постоянно занимается мониторонгом рынка для поддержания адекватной арендной ставки и создания дополнительных услуг для арендаторов с целью максимальной заполняемости объекта. Третье - техническое состояние здания при его эксплуатации (это бесперебойная работа лифтов, энергоснабжения, отслеживание общего состояния здания, наблюдение за его возможными дефектами и т.д.). Также в функции управления входит обеспечение охраны и, благоустройство территории и т.д. И третий важный момент - управление зданием во время аварийных ситуаций. Управляющая компания стремится предупредить аварийные ситуации, но если она происходит, то он должен четко разработать план действий по ее предотвращению и разработать план поведения во время аварии. Это несколько составляющих работы управляющих недвижимости. И не менее важный элемент, который можно отнести в целом к зданию или к арендным отношениям, - это элементы маркетинга и рекламы по продвижению торгового или офисного центра.

Вы сказали, что управленцы должны брать на себя заботу и об уборке здания и его территории, но сейчас в нашем городе заметна такая тенденция, как появление клининговых компаний. Не могут ли они перетянуть одеяло на себя?

Управляющие компании могут в данном случае действовать по-разному. Некоторые компании имеют в своем составе все звенья, то есть охрану, клининг и так далее. А есть варианты, когда компания осуществляет функции финансового контроля, оценщика, подбора арендаторов, но компанию по клинингу и охране они нанимают. Это красивый бизнес-вариант. Для этого управляющая компания заранее скрупулезно просчитывает свои расходы и решает, создавать собственную службу по охране или клинингу или проводить тендер для подбора субподрядчиков.

Материал подготовлен ИА "Россйская недвижимость"- Нижний Новгород

Большинство современных холдингов, даже небольших, имеют в своей структуре управляющую компанию. Она играет роль своеобразной штаб-квартиры, в которой принимаются наиболее важные решения, касающиеся стратегического развития компании, а иногда и оперативного управления. При создании управляющей компании следует четко представлять себе цели создания, структуру, а также специфику ее использования.

Термин «управляющая компания» в современной практике менеджмента применяется довольно широко (см. таблицу). Рассмотрим подробнее особенности использования управляющих компаний в российских условиях в разрезе представленной классификации.

Цель создания

Законодательно понятие «управляющая компания» определено только для целей управления имуществом в инвестиционных фондах, кредитных, лизинговых компаниях 1 и управления средствами негосударственных пенсионных фондов 2 . Именно эти компании занимаются управлением инвестиционными средствами.

Для этих целей под управляющей компанией понимается юридическое лицо, созданное в соответствии с законодательством РФ и имеющее лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Впрочем, в нашей статье речь пойдет не об этих управляющих компаниях. Инвесторы, работающие с предприятиями реального сектора экономики, также создают такие компании для управления своими инвестициями. Это позволяет эффективно контролировать зависимые и дочерние предприятия, а также рассматривать их как отдельный инвестиционный проект. Именно об управляющих компаниях в реальных холдингах и пойдет речь. При этом если предприятия приобретаются на долгосрочную перспективу, не с целью перепродажи, и передаются под контроль управляющей компании, то нужно уже говорить о создании управляющей компании для управления холдингом. Это наиболее распространенная сегодня цель использования управляющих компаний. Функции и формы управляющей компании определяются спецификой работы холдинга и теми целями, которые ставят перед собой собственники бизнеса. Управляющая компания позволяет оперативно контролировать деятельность предприятий, входящих в холдинговую структуру, в частности отслеживать финансовые потоки и расходы, оптимизировать процесс взаимодействия предприятий друг с другом внутри холдинга, а также принимать эффективные управленческие решения. Иногда управляющая компания в холдинге выполняет ряд общекорпоративных функций (финансовое управление, маркетинг, снабжение, сбыт), что позволяет сэкономить на количестве сотрудников, осуществляющих эти функции отдельно по каждому предприятию группы.

Управляющая компания также может быть создана для использования в целях альтернативного участия партнеров в бизнесе в случае, если они напрямую не могут или не хотят быть собственниками бизнеса, но желают его контролировать и принимать участие в управлении.

Личный опыт Денис Иванов
Генеральный директор ЗАО «Финансовый резерв» (г. Москва)
В одном из региональных бизнес-проектов компании «Роснефтегазстрой» (в которой я работал ранее) в качестве партнера выступала администрация области. Она не могла финансировать проект, но хотела участвовать в управлении. Как обеспечить интересы администрации, не дав ей должного объема акций производственного предприятия? Мы создали управляющую компанию, где администрация имела «блокирующий пакет» акций и таким образом участвовала вместе с нами в управлении бизнесом. Но при этом она не участвует в прибыли производственного предприятия, а в случае продажи его акций или ликвидации не будет участвовать в разделе имущества.

Отношение к объекту управления

Для управления бизнесом можно создать аффилированную управляющую компанию или привлечь специализированную внешнюю организацию, никак не связанную с управляемыми предприятиями, а также их учредителями или руководством. Выбор той или иной формы управления зависит от специфики бизнеса и целей, которые преследуют собственники.

Обычно аффилированная управляющая компания является материнской компанией в холдинге и осуществляет свою управленческую деятельность на основании устава. Это чревато тем, что в критических ситуациях именно материнская компания, в которой, как правило, сосредоточены основные активы холдинга, будет нести риск ответственности за неэффективное управление перед акционерами дочерних предприятий, а также, возможно, налоговую ответственность перед дочерними компаниями. На практике иногда создается формально независимое предприятие, но по сути аффилированное, которое осуществляет функции управления и объединено с другими предприятиями группы договорами управления 3 .

Личный опыт

Александр Молотников
Вице-президент, руководитель департамента правового сопровождения сделок ООО «ГК «Вердикт» (г. Владимир)
По законодательству управляющая компания несет ответственность за убытки, причиненные управляемому обществу 4 (в данном случае дочернему предприятию). Если в капитале дочернего предприятия, помимо материнской компании, участвуют другие лица, то любой миноритарный акционер, обладающий не менее чем 1% акций, может предъявить материнской компании холдинга иск о возмещении убытков. Такая ситуация может сложиться, например, в случае, если материнская компания в своих интересах примет решение «обанкротить» одно из своих дочерних предприятий.

В последнее время широкое распространение на рынке услуг получили компании, занимающиеся «управлением» профессионально. Такие предприятия декларируют, что в их штате подобраны специалисты-управленцы с большим опытом и знаниями в различных отраслях и регионах. Привлечение такой компании может быть выгодно, в частности, для управления инвестиционными проектами, о которых упоминалось ранее.

Налоговая ответственность управляющей компании

В соответствии с п. 1 ст. 27 НК РФ «законными представителями налогоплательщика-организации признаются лица, уполномоченные представлять указанную организацию на основании закона или ее учредительных документов». Управляющая компания вправе платить налоги (из средств управляемого предприятия) и представлять налоговую отчетность от его имени, а также совершать другие предусмотренные налоговым законодательством действия. При этом подписывать налоговую отчетность будет руководитель управляющей компании.

Следует иметь в виду, что действия (бездействие) управляющей компании как законного представителя управляемого предприятия могут быть признаны действиями (бездействием) этого предприятия 5 . Поэтому ответственность за налоговые правонарушения, допущенные в период действия договора управления, возлагается на управляемое предприятие. Например, при начислении пеней и штрафов, управляемое предприятие вправе взыскать убытки с управляющей компании, если будет установлена виновность ее действий (бездействия) 6 .

Личный опыт
Денис Иванов
Мы пробовали управлять проектами с использованием как своей, так и внешней управляющей компании. Внешняя компания, как правило, должна специализироваться на каком-то определенном виде бизнеса. Потому что, когда в управление передается разный бизнес, например строительство и сельское хозяйство, неспециализированная управляющая компания может с этой задачей не справиться. Ведь стиль управления зависит от производственного процесса, оборачиваемости средств. И работа строится совершенно по-разному в зависимости от сроков оборачиваемости средств (5 дней, 40 дней или же 3 года).

Иван Дуданов
председатель совета директоров управляющей компании «Сельхозинвест» (г. Калининград)
У нас был опыт управления внешними предприятиями, не являющимися нашими дочерними структурами. На мой взгляд, средний срок, на который имеет смысл заключать договор управления, должен составлять пять лет. Дело в том, что компании, передаваемые в управление, нередко находятся в плачевном состоянии, и требуется время, чтобы исправить текущее положение дел. Заключению договора оказания услуг управления предшествовало проведение всестороннего анализа предприятия. Это было необходимо для того, чтобы четко определить результаты, которые должны быть достигнуты управляющей компанией. К примеру, мы провели обследование предприятия, которое показало следующее. На момент заключения договора предприятие дает 100 тыс. долл. США прибыли в год, а при грамотном управлении эту цифру можно увеличить до 300 тыс. долл. США. Вознаграждение управляющей компании в нашем случае включало стабильные выплаты и процент от увеличения объема прибыли.

Внешнюю управляющую компанию выгодно использовать и в том случае, если нужно ограничить степень влияния на управление партнера по бизнесу. Можно сообща определить стратегический план и бюджет, который будет исполнять управляющая компания, при этом ни один из партнеров не будет вмешиваться в оперативное управление бизнесом.

Номинальная или реальная управляющая компания

Реальную управляющую компанию можно рассматривать как способ юридического оформления отношений между собственниками бизнеса и управляющими. Так, при покупке предприятий в регионах инвесторы нередко сталкиваются с проблемой выстраивания взаимоотношений с местным менеджментом. Иногда невозможно и нецелесообразно менять местного директора, который имеет собственные акции и влияние на коллектив, полезные связи с местной администрацией и налоговыми органами. В то же время такой менеджер не всегда принимает экономически правильные решения. В этой ситуации руководителя можно включить в штат управляющей компании, что позволит несколько ослабить его влияние на предприятии и в случае необходимости — отстранить от управления (без дорогостоящей и трудоемкой процедуры собрания акционеров).

Личный опыт

Денис Иванов
В такой ситуации действительно важно, что функции исполнительного органа выполняет не какая-то персона, а управляющая компания - юридическое лицо. У компании «Роснефтегазстрой» было совместное предприятие с немецкими партнерами, которое управлялось по такому же принципу. Немецкие партнеры внесли в компанию оборудование и не покидают пределов Германии. И провести внеочередное общее собрание акционеров, например, для того чтобы сменить местного директора, было весьма проблематично.

Наличие же управляющей компании позволило без проведения общего собрания на совместном предприятии фактически поменять директора, потому что в уставе предприятия было написано, что функции исполнительного органа выполняет управляющая компания (юридическое лицо). Директор этой компании назначается ее акционерами, состав которых отличается от состава акционеров совместного предприятия, а процедуры принятия решений проще и оперативнее.

Номинальная управляющая компания создается в том случае, когда реальные собственники по каким-то причинам хотят скрыть свое участие в управлении бизнесом. Такая компания, как правило, регистрируется на номинальных владельцев, чтобы завуалировать взаимосвязь между ними и реальными собственниками бизнеса. Также номинальная управляющая компания позволяет получить некоторые налоговые преимущества или обойти ряд правовых ограничений. Для этих целей номинальные управляющие компании часто регистрируются в зонах льготного налогообложения (офaшорах).

В отличие от номинальной управляющей компании, создание которой бессмысленно без должного юридического оформления, взаимосвязь реальной управляющей компании и подконтрольных ей предприятий иногда никак не зарегистрирована. Сотрудники, входящие в состав организованной таким образом управляющей компании, числятся в штате предприятий, переданных в управление. Создание управляющей компании без образования юридического лица целесообразно только в том случае, если она формируется как реальный орган управления предприятиями холдинга, который полностью подконтролен собственникам бизнеса. Такой подход позволяет создать эффективный инструмент управления и избежать издержек, связанных с образованием и работой нового юридического лица (регистрация, ведение бухгалтерского учета и т. д.).

Структура управляющей компании

Структура управляющей компании холдинга зависит от тех функций, которые переданы в ее компетенцию, а также от масштабов и количества подконтрольных ей предприятий. На основе опроса финансовых руководителей холдинговых компаний, а также анализа доступных бизнес-кейсов можно выделить две типичные структуры управляющих компаний (см. рисунок).

В первом случае (рисунок «а») управляющая компания берет на себя выполнение наибольшего количества функций, непосредственно не связанных с производством: маркетинг, финансы (включая бухгалтерский и налоговый учет), юридическое сопровождение, документооборот, административно-управленческие функции. Вспомогательные и непрофильные подразделения также входят в состав управляющей компании. Управляемые компании выполняют, в основном, производственные функции. Если в процессе развития предприятия появляется возможность выделить вспомогательное или непрофильное подразделение в качестве самостоятельного предприятия, то оно выделяется из состава управляющей компании. Критерием для такого выделения может быть возможность подразделения самостоятельно оказывать услуги на рынке.

Положительными сторонами этой структуры является то, что управляющая компания имеет возможность полностью контролировать имущество холдинга, денежные потоки; упрощается контроль за соблюдением корпоративных стандартов, сокращается штат административных работников.

Такая структура может быть эффективна, когда в состав холдинга входит несколько малых и средних предприятий с небольшой территориальной удаленностью друг от друга и от управляющей компании. Однако если холдинг имеет сложную структуру (состоит из нескольких холдингов или крупных компаний), или предприятия, входящие в его состав, значительно удалены друг от друга, то полное централизованное управление становится негибким, решения принимаются слишком долго и в процессе доведения до исполнителя могут значительно искажаться.

Во втором случае (рисунок «б») управляющая компания осуществляет только ряд функций, связанных с управлением холдингом. К ним могут относиться методическое руководство, стратегическое планирование, существенные инвестиции, контроль финансовых результатов, разработка корпоративных стандартов и другие.

b)

Рисунок. Структура управляющей компании

Все остальные функции выполняются непосредственно на управляемом предприятии. Такая управляющая компания бывает эффективна, если в состав холдинга входят крупные предприятия со сложной внутренней структурой, если виды бизнеса предприятий в составе холдинга значительно отличаются друг от друга или же если предприятия значительно удалены друг от друга. При такой структуре управляющей компании бывает трудно контролировать «корпоративность» предприятий, так как сотрудники управляемых предприятий перестают ассоциировать предприятие, в котором они работают, с частью группы и считают его самостоятельным.

Личный опыт
Пётр Феоктистов
Генеральный директор компании Molten (г. Москва)
К преимуществам использования управляющей компании как органа стратегического управления можно отнести следующее. С одной стороны, управляющая компания получает возможность осуществлять перераспределение ресурсов в рамках холдинга, а с другой — подконтрольные предприятия сохраняют необходимую и достаточную долю самостоятельности в принятии решений. Другими словами, управляющая компания не вмешивается в оперативную деятельность предприятия.

Ольга Кузьмина
Начальник финансового отдела ООО «Управляющая компания «Лекс» (г. Тюмень)
Важнейший элемент в системе управления финансами - это финансовое планирование, которое включает бюджетное планирование деятельности каждого управляемого общества и сводное бюджетное планирование по всем таким обществам. Точечный контроль исполнения установленных бюджетов осуществляет совет директоров. Текущий постатейный контроль исполнения бюджетов выполняется финансовым директором управляющей компании. Он визирует все платежи, осуществляемые управляемыми обществами.

Иван Дуданов
В структуре управляющей компании можно выделить следующие основные блоки: отраслевые департаменты, финансовая служба, служба безопасности, юридическая служба. Отраслевой департамент осуществляет непосредственное управление деятельностью подконтрольных предприятий, специализирующихся на одном виде деятельности. В отраслевой департамент входят исполнительный директор - менеджер, который выполняет функции генерального директора; специалист по снабжению; специалист по сбыту и кадровый менеджер. Решения каждый департамент принимает в рамках установленного бюджета. Финансовая служба консолидирует данные по всем предприятиям, подконтрольным управляющей компании, распределяет денежные потоки между компаниями, контролирует исполнение установленных бюджетов. Юридическая служба решает вопросы правового характера, связанные с деятельностью как подконтрольных предприятий, так и управляющей компании.