≡× МЕНЮ

• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Раздел имущества если дом в ипотеке. Совместное использование квартиры

Согласно статистике, сегодня в каждой второй семье идиллия рано или поздно подходит к концу. Тогда супруги чаще всего принимают решение начать новую жизнь по-отдельности, расторгнув брак. Если же при этом они проживают в квартире, купленной в ипотеку, то перед семьей неизбежно встают дополнительные проблемы.

Ипотека при разводе - это сложная задача как для супругов, так и для банка. Как следует распорядиться обремененной недвижимостью и кому придется нести груз кредита дальше? Какими правами обладает третья сторона ситуации – банк? Как он может прореагировать на такой поворот событий в семье заемщиков, как развод?

Квартира в ипотеке: как быть?

Согласно статье 33 Семейного кодекса РФ, супруги имеют право на совместное пользование имуществом в равных долях. Исключения составляют лишь случаи, отдельно указанные в брачном договоре.

Как при разводе делится квартира в ипотеке? Квартира, обремененная ипотекой, является также собственностью супругов, и поэтому оба претендуют на равные части недвижимости после развода. Опять же, с оговоркой на брачный договор. Сложность лишь в том, что, пока действует ипотека, третья сторона – банк – имеет право накладывать ограничения на право пользования жильем.

Без согласия банка ни один из супругов не имеет права:

• продажи квартиры;
• обмена;
• дарения;
• передачи в качестве залога другому банку.

Также существуют ограничения на вводимые перепланировки и прописки родственников.

Таким образом, очень многое зависит от позиции банка. Это значительно усложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов. Банк может попробовать навязать свои условия, например, потребовать закрыть долг досрочно. В случае рассмотрения дела в суде возможны и другие варианты – получение согласия финучреждения на продажу квартиры либо переоформление кредита. Главное - ни в коем случае не скрывать от банка факт развода супругов!

Исход развода и варианты решения вопросов с разделом имущества зависят от того, какие условия были прописаны в договоре ипотечного кредитования изначально. Эти же условия в конечном итоге определят ответственного за выплату ипотечного кредита банку.

Как может быть оформлена ипотека

Вариантов несколько:

• супруги являются созаемщиками, несут солидарную ответственность по кредиту;
• кредит оформлялся на одного из супругов, при этом второй дал согласие на заключение договора и выступил в качестве поручителя;
• между супругами заключено брачное соглашение, кредит оформлен на одного из супругов, второй не имеет права собственности на жилье и не несет ответственности за ипотечный кредит;
• ипотека была оформлена на одного из супругов до заключения брака;
• ипотека оформлена на супругов, состоящих в гражданском браке.

Как делится ипотека при разводе? В зависимости от варианта оформления сделки, различными могут быть и условия выплаты кредита и пользования имуществом.

Супруги – созаемщики

Банки все чаще предпочитают оформлять ипотеку на обоих супругов одновременно. В этом случае учитывается доход обеих сторон, а при неплатежеспособности одной из них банк меньше рискует получить невозврат по кредиту. Созаемщики несут солидарную ответственность по кредиту, а купленная квартира принадлежит обоим в равной степени.

Но не всегда жилплощадь делится между супругами поровну, если квартира в ипотеке при разводе. Есть ребенок – тогда дележ происходит с учетом интересов несовершеннолетних.

Как делятся обязанности по кредиту

Варианты раздела долгов между супругами-созаемщиками существуют следующие:

1. Супруги продолжают выплачивать кредит совместно, после погашения каждый получает свою часть жилья.
2. Один из супругов выплачивает кредит самостоятельно. После закрытия ипотеки и снятия обременения он получает все жилье в собственность либо компенсацию от второго супруга. Этот вариант возможен как на договорной основе по согласию обеих сторон, так и по присуждению суда.
3. Ипотечный договор переоформляется, и каждый из бывших созаемщиков самостоятельно платит свою часть. Это происходит только с согласия банка-кредитора.
4. Если позволяет доход одного из супругов, с его согласия ипотека переоформляется на него. Часть внесенных до развода средств выплачивается второму супругу. В таком случае первый становится полноправным собственником всего жилья и самостоятельно несет ответственность по кредиту.

Кредит оформлен на одного супруга

В этом случае ответственность по кредиту несет только супруг-заемщик. Но второй имеет не меньше прав на приобретенную недвижимость, согласно закону 33 Семейного кодекса РФ.

В случае развода предусмотрены следующие варианты:

1. Квартира делится на части-комнаты между супругами (если она не однокомнатная), банк дает согласие на переоформление кредита, и каждый из супругов начинает самостоятельно оплачивать свою часть.
2. Если квартира не может быть поделена на комнаты, то с долями невозможно прийти к предыдущему варианту, так как часть жилья не может находиться в залоге у банка. Супруг-заемщик продолжает выплачивать ипотеку самостоятельно. Но он может переоформить договор ипотеки только на себя (с согласия мужа/жены) либо взыскать свою половину средств после закрытия кредита.

Ипотека до брака при разводе

Если один из супругов приобрел недвижимость до того, как вступил в законный брак, то его право на имущество никто не сможет оспорить. В случае если жилье приобретено в ипотеку, то ему принадлежит только та часть, которую он успел оплатить до брака.

После того как союз будет заключен, муж и жена пишут заявление в банк, и второй супруг становится созаемщиком либо поручителем по ипотечному кредиту. В случае развода супруги поделят ту часть, которую оплатили вместе. Оставшаяся часть квартиры будет распределена согласно одному из вышеперечисленных вариантов.

Гражданский брак

Лица, состоящие в незарегистрированном браке, не попадают под статью 33 Семейного кодекса РФ. На них распространяются несколько иные законы и нормы. Совместно нажитая собственность в незаконном браке после разбега сожителей не делится пополам. Как же быть, если люди успели обзавестись квартирой в ипотеку?

В случае если гражданские супруги оформляют ипотеку, банк заключает договор кредитования с солидарной либо индивидуальной ответственностью. Квартира оформляется в собственность основного заемщика. В случае расторжения гражданского брака, второму супругу придется иметь дело с судом. Ему предстоит доказать сам факт отношений, а также подтвердить факт совершения платежей по ипотеке средствами семейного бюджета.

Возможен и другой вариант. Сегодня банки все чаще начинают иначе относиться к понятию "гражданский брак". Ипотека начинается с анкеты, в графе семейное положение которой указано: официальный брак/гражданский брак. А объект ипотеки приобретается в совместную собственность. В итоге квартира делится между супругами поровну, а ипотека после развода оплачивается по-прежнему совместно.

Брачный контракт

Нотариально заверенное соглашение между супругами является решением всех возможных проблем. Дело в том, что в договоре, заключенном супругами до вступления в брак или в браке, непосредственно перед оформлением ипотеки, прописываются варианты раздела имущества и ответственности по ипотеке после развода.

Чаще всего брачное соглашение заключается в том случае, если одна из сторон не имеет возможности быть заемщиком по кредиту либо не планирует становиться собственником недвижимости по ряду причин. Тогда полным собственником квартиры и ответственным по кредиту становится второй супруг. Никакое дополнительно вмешательство банка либо суда не потребуется, все и так определено.

Также в контракте могут быть описаны следующие моменты на случай развода:

• размер доли, которая причитается каждому из супругов;
• возможность компенсации долга другой собственностью;
• распределение суммы ипотеки между супругами;
• компенсация одному из супругов в случае его отказа от доли имущества.

Когда квартира не делится на равные части

В некоторых случаях квартира, являющаяся залогом по ипотечному договору, не делится поровну между супругами:

1. Военная ипотека. При разводе между супругами будет распределена только та часть, которая оплачена из семейного бюджета.

2. В случае если в ипотечный залог предоставлено собственное жилье, приобретенное на личные средства. Это деньги, которые один из супругов получил в дар, в наследство, в результате продажи личного имущества. Для доказательства этого факта потребуются подтверждающие документы, например, договор дарения, акты приватизации, завещания.

Если есть несовершеннолетние дети

Если супруги не могут договориться мирным путем, и в разделе имущества принимает участие суд, он обязательно примет во внимание интересы детей.

В этом случае большое значение имеет факт нахождения недвижимости в собственности у несовершеннолетнего. Такое возможно, если ребенок является наследником жилого имущества или включен в список приватизации. Также закон предусматривает случаи, когда ребенок имеет право на самостоятельные сделки с недвижимостью по достижении 14 лет.

Если сын или дочь имеет собственную долю в квартире, то его часть прибавляется к части того родителя, с кем он/она остается.

Если ребенок прописан в квартире, но полноправным собственником является супруг, то его жена все же получит долю, если несовершеннолетний остается с ней, а собственной недвижимостью она еще не обзавелась.

Как быть с сертификатом

Нередки случаи, когда материнский капитал используется с целью улучшения жилищных условий. И в большинстве семей с его помощью погашается ипотека. Материнский капитал + развод – тоже довольно частая проблема в современных семьях. Дело в том, что не совсем понятно, как именно делить квартиру, в которой часть оплачена государственным сертификатом.

Чаще всего в ходе суда признается, что материнский капитал предоставлялся одному лицу – матери, и его можно отнести к договору дарения. То есть имущество, приобретенное за счет средств сертификата, является личным и не может быть разделено либо изъято банком для погашения долгов супругов.

Случаются и исключения. Доля квартиры, приобретенная на субсидию государства, может быть присуждена супругу в случае отказа матери от ребенка или лишения ее родительских прав.

Вывод

Раздел ипотеки при разводе, как и раздел имущества, – это очень сложный, долгий и трудоемкий процесс, в котором вынуждены принимать участие не только супруги, но и банк. Интересы и принципы последнего тоже учитываются в случае рассмотрения дела судом, так как учреждение в любом случае имеет право получить долг с заемщиков и непричастно к их личным делам. Поэтому ипотека при разводе в различных случаях может быть переоформлена, продлена или досрочно закрыта. Иногда банк вынужден продать квартиру через аукцион, затраты на который несут супруги.

В итоге исход развода может нанести серьезный материальный ущерб обоим или одному из супругов. Не очень приятно будет начинать новую жизнь с бременем за жилье, которое принадлежит другому человеку. Потому лучшим вариантом, во избежание возможных проблем, станет составление договора еще до заключения брака либо непосредственно перед оформлением ипотеки. Также удачно может разрешить дело мирное соглашение между супругами, так как иногда суд может оказаться на стороне банка и вынести решение не в пользу семьи.

И все же найти в себе силы для сохранения союза – самый прекрасный способ разрешить ситуацию. Ведь нет ничего лучше мира и любви в семье.

Юристы шутят, что ипотека надёжнее супруги. И действительно, если в первые 3 года брака распадается более 18% семей, то кредит никуда не девается, и у уже бывших супругов остаётся квартира в ипотеке.

Как делить при разводе ипотечное имущество в 2019 году? Рассмотрим во всех тонкостях.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Прежде всего вам необходимо изучить все тонкости процесса раздела. Практика показывает, что решение проблемы может растянуться надолго: пока супруги решат, кому достанутся дети, оформят все документы по разводу и договорятся, кто платит, могут пройти месяцы. Однако не стоит затягивать: при невыплате по кредиту в течение трёх месяцев, банк вправе распорядиться жильём по своему усмотрению . В ваших интересах завершить процесс максимально быстро.

С чего начать? Прежде всего ответить на основные вопросы:

• Состоите ли вы в официальном браке?
• Заключали ли вы брачный контракт?
• Ипотека бралась до или после заключения брака?

Эти три основных момента будут влиять на ваши дальнейшие действия.

Фактический брак и потека

Сожительство, или, как его называют люди, «гражданский брак» (хотя это употребление в корне неверно) в данном случае - щекотливая тема, поскольку на фактических супругов не распространяются статьи семейного права.

Если брачный контракт не оформлялся, ипотека (как и квартира) с большей вероятностью останется на том, на кого была оформлена.

Если возникает необходимость доказать, что оба формальных супруга участвовали в ипотеке одинаково, подключаются свидетели и доказательства, например:

• чеки;
• выписки с лицевого счёта;
• квитанции об оплате;
• другое;

То же правило касается ремонта в ипотечной квартире или покупки дорогой техники. Доказать что-то в суде в данном случае возможно только с помощью хорошего адвоката.

Брачный контракт

Оформление брачного контракта - то, о чём стоит подумать «на берегу». В документе прописаны все аспекты деления недвижимости, включая ипотеку, даже ту, которая бралась до вступления в брак . Поскольку документ заверяется у нотариуса, он будет играть ключевую роль в судебном процессе.

Если вы заключили брачный контракт, то ипотека будет делиться согласно договору. Если нет, то придётся решать вопрос через суд.

Ипотека до брака. Как делить?

Согласно семейному кодексу, всё нажитое до брака имущество считается личным, значит, после развода не подлежит делению. Однако, с позволения этого же семейного кодекса, бывший супруг может претендовать на долю в квартире, поскольку выплаты по кредиту осуществлялись из общего бюджета . При этом требования может выдвигать даже неработающий человек: достаток одного из супругов в браке считается общим семейным бюджетом.

Судебная практика показывает, что процессы нередко завершаются в пользу такого супруга, особенно, если есть хорошая доказательная база (чеки, выписки и т. п.) и опытный адвокат.

Сложнее дело состоит с квартирами, взятыми в ипотеку в новостройке. По закону, право собственности на такое жильё будет дано только после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому ситуация может развиваться по двум сценариям:

• Если в это время заёмщик будет состоять в браке, то, скорее всего, суд обяжет его выделить долю в квартире бывшему супругу/супруге при разводе.
• Если заёмщик разведётся до получения свидетельства, то суд обяжет выплатить компенсацию бывшему супругу/супруге, поскольку по закону кредит выплачивался совместными усилиями.

Решение суда по ипотеке, взятой до брака, во многом зависит от опытности адвоката.

Ипотека при разводе, если бывшие супруги созаемщики

Статистика показывает, что в более 70% случаев бывшие супруги являются созаёмщиками. В этом случае, перед тем как оформить раздел ипотеки при разводе, необходимо обдумать все возможные варианты и попытаться решить вопрос мирным путём . Это поможет избежать судебных тяжб, невыплат по кредиту и других неприятных моментов. Мирно урегулировать процесс можно:

1. Платя по ипотеке совместно и дальше;
2. Если один из супругов откажется от ипотеки и квартиры в пользу другого;
3. При согласии банка продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги;
4. Выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства;

Последний вариант самый простой в плане оформления, поскольку не требует долгих разбирательств. Однако решить проблему таким образом получается редко.

Выбирая первый вариант, необходимо обратиться в банк за составлением нового договора, облегчающего выплаты. Тогда каждый из заёмщиков будет оплачивать свою долю задолженности по кредиту отдельно. Стоит учитывать, что доли могут быть нравными. Судебная практика показывает, что банки редко идут на раздел кредита, поскольку это может оборачиваться для них дополнительными трудностями. Вы должны помнить, что любое решение банка можно оспорить в суде.

Как продать квартиру в ипотеке?

Продать квартиру, по которой ещё не выплачен кредит, можно только с разрешения банка . По-другому не получится:ипотечное жильё находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью.

При продаже квартиры каждый из бывших супругов имеет равные права на часть жилья, либо её денежный эквивалент.

Данный способ неудобен не только из-за дополнительных сложностей с банком, но и в денежном плане, потому что: найти покупателя на квартиру, обременённую ипотекой сложно . Редко кто готов тратить деньги на дополнительные юридические проверки и оформление договора купли-продажи. И продавать жильё придётся по сниженной цене, иначе его никто не купит.

Что делать, если бывший супруг отказывается платить?

Нередко случается, что один из бывших супругов отказывается выплачивать свою долю по ипотеке. В таком случае договор переоформляется на платёжеспособного. Со второго снимаются все тяжбы по выплатам, но при этом он не имеет права требовать долю в квартире.

Если же один из созаёмщиков отказывается выплачивать ипотеку в течение 3 месяцев, но и от доли в квартире не спешит подписать отказ, существует 2 способа решения проблемы:

• Ипотечный кредит погашается одной стороной.
• Банк продаёт жильё, а вырученные деньги идут на оплату кредита. Чаще всего банк продаёт жильё по низкой стоимости, примерно равной сумме задолженности, что значительно ускоряет процесс.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Если у бывших супругов имеются несовершеннолетние дети, доля собственности в жилье изменяется в сторону того, с кем они остаются. Исходя из этого правила и происходит дальнейший раздел ипотеки.

Обратите внимание! Если ребёнок прописан в ипотечной квартире, которая выставлена на продажу, его необходимо выписать в срочном порядке! В ином случае родителями могут заинтересоваться органы опеки, вплоть до постановки вопроса о лишении родительских прав по причине невозможности обеспечить нормальные условия для проживания ребёнка.

Как будем делить?

Вопреки расхожему мнению о том, что квартира при разводе делится пополам, доли в жилье могут быть неравными. Это зависит от многих аспектов, например:

• наличия детей;
• была ли взята ипотека до вступления в брак;
• в какой степени каждый заёмщик принимал участие в выплатах;
• и других;

Пропорции могут быть различными, и их определяет суд.

Военная ипотека и развод

Деление имущества, взятого по программе военного ипотечного кредитования отличается от обычной ипотеки, потому что обязательства по выплате ложатся не на супругов, а на Министерство обороны.

Участником программы, как и собственником жилья, становится военнослужащий, независимо от наличия супруга или детей. Поэтому раздел ипотеки не требует участия последних. Также участник не имеет права переоформлять договор по кредиту, даже если требуется разделить квартиру, купленную по военной ипотеке.

Эти правила касаются и другой стороны вопроса: при неисполнении условий договора ЦЖЗ (невыплата или другие форс-мажорные обстоятельства) возвращать взятые по программе денежные средства обязан сам военнослужащий, но не его вторая половина, пусть и бывшая.

Аренда ипотечной квартиры

Некоторые разведённые супруги решают временно сдавать жильё, обременённое ипотекой, чтобы выплачивать кредит. Однако такие действия незаконны, поскольку квартира находится в залоге у банка. Именно поэтому заключение договора аренды невозможно без разрешения банка .

Видео: Ипотека и развод

И тоги

Если вы хотите, чтобы раздел ипотеки завершился для вас с положительным исходом, необходимо подойти к вопросу со всей ответственностью. Попытайтесь решить этот вопрос мирно: это сэкономит вам много сил. Если не получится, то соберите все бумаги, доказывающие вашу причастность к выплате кредита и не поскупитесь на хорошего адвоката.

Читайте также:

17 Comments

За любое переоформление кредитного договора банковская организация имеет право взимать комиссию за изменение условий в размере от 0,5% до 1% от суммы оставшегося долга,... Здравствуйте! Меня интересует, кто из супругов должен оплачивать эту комиссию? Бывший супруг обещал выплатить компенсацию за отказ от доли в квартире бывшей жене, но теперь хочет удержать сумму комиссии из ее компенсации.

Можно требовать какую либо компенсацию за выплату ипотеки (не зависимо, до или после развода) с супруга, если я заемщик, а он созаемщик. Выплата за ипотеку производилась с моей карты, но переводил на нее средства супруг. При этом последнее время оба числились безработными.

Хотим развестись с мужем, у нас ипотека, долевая собственность на 2-х меня и мужа. Я заёмщик муж со заёмщик. Можно ли ему отказаться от доли квартиры в пользу меня и перестать быть со заемщиком? Ну или на оборот? Делить квартиру не хотим, просто хотим чтоб после развода кто то один владел квартирой и ипотекой. Такое возможно?

В браке была взята ипотека с внесением мат.капитала пять лет проплотили,с мужем в разводе ипотеку отказался плотить,банк выставил требования о полном погашения заема и выставил квартиру на продажу,один ребёнок проживает с ним второй со мной могу ли я вернуть мат.копилат на основании приобретения жилья для детей?или все уйдёт в банк от продажи?

Мы с супругом в браке с 2011 года, в 2012 года у нас родилась дочь. в 2016 году мы взяли ипотеку и купили квартиру в новостройке, которая оформлена на мужа полностью. сдача дома 3 квартал 2017 года. Ипотеку платит муж. Но сейчас мы хотим развестись. Как правильно поступить с квартирой, которая в ипотеке и еще не сдана. Какие права на нее я имею, и как правильно поступить с ипотекой. Муж предлагает нотариальное соглашение, квартиру якобы нам с ребенком остается, можно ли ее переоформить на меня и ребенка? ипотеку он сам платит и алименты дает по совести. что лучше посоветуйте?

Мы прожили в браке 12 лет...есть сын 10 лет...три года назад взяли ипотеку...было трудно с выплатой финансово...в итоге муж ушел к своим родителям и выписался из квартиры...ипотека оформлена на меня как собственника и муж со заемщик...сейчас вот одна с ребенком.алименты почему то не приходят, хотя были оформлены вместе с разводом... подскажите с чего начать... Банк разрешил выставить квартиру на продажу,но когда её купят.трудно сказать... Муж отказывается платить половину суммы по ипотеке...будет ли муж платить половину суммы по ипотеке до продажи квартиры,если подать в суд... просто я не смогу это делать одна,не хватает средств.Подскажите как лучше поступить?

Здравствуйте,у меня такой вопрос...Дом куплен в ипотеку...в браке...я созаёмщик.

Разводимся.Долг остался маленький,в полне можно за один платёж выплатить.Трое детей,двое из которых мужа и один мой от первого брака.На тот момент,когда брали ипотеку,двух его детей ещё не было...был мой ребёнок и дочь наша совместная(она потом умерла)...Мат.копетал был использован на погашение части ипотеки(весь полностью) выплачиваем ипотеку вместе из общего бюджета.Может ли при разводе дом остаться мне и детям(они все прописаны в этом доме)А мужу какой то процент выплатить придётся???

Добрый вечер. Ипотека оформлена на меня. Бывший муж не проходил как созаемщик, так как на момент оформления ипотеки не имел гражданства РФ. Квартира приобретена при помощи маткапитала. Все платежи по ипотеки производила только я, так как он не работал. Дети проживают и зарегистрированы в данной квартире со мной. Бывший муж после получения гражданства тоже был зарегистрирован в этой квартире. Через полгода после регистрации мы развелись. Я обратилась в суд, чтобы снять его с регистрации и получила отказ. Судья сказала, что его нельзя снять, так как он собственник. И имеет право на половину квартиры, так как она была приобретена в браке. Алименты, ипотечные и коммунальные платежи он не платит. Делить ипотеку он отказался и сказал, что ничего платить не будет. Неужели мне действительно придется еще 18 лет работать на двух работах, чтобы погашать платежи по ипотеки за квартиру, которая никогда не будет моей и детей. Как быть?

• А кем он выступал в сделке? Нельзя выкинуть официального мужа при сделке. Он у вас либо Созаемщик, либо Поручитель, либо сторона Брачного договора. Если он сторона Брачного договора, то он не имеет права претендовать на квартиру. Несите этот договор судье.

Добрый день! В браке с 2012, есть дети 2013 и 2016 г. р.,все вчетвером прописаны в ипотечной квартире (взяли в 2013 году), муж заемщик, я созаемщик. В квартиру вложен мат. капитал. По чекам оплачивал муж, живем на мою зп, я официально в декретном отпуске с 2013, хотя по факту в общей сложности не работала максимум год(роды и первые месяцы после рождения детей). При разводе оба ребенка будут жить со мной, как в этом случае делить квартиру? должны выплачивать до 2028 года. Продавать нет желания, тем более большую часть денег вложенных в обустройство квартиры в семью принесла я. Жаль, не предусмотрела заранее такой исход, и чеки не сохраняла. Как теперь быть? Заранее благодарю за ответ.

Скажите пожалуйста. Ипотека боялась 50 на 50. Муж заемщик, я созаемщик. Я в этой квартире уже не живу. Живет он. Мне она не нужна. Скажите пожалуйста как все будет решаться при разводе?

Развод – дело само по себе неприятное. А когда у супругов в наличии есть несовершеннолетние дети и квартира, взятая в ипотеку, процесс значительно усложняется. При наличии детей, оформить развод возможно только через суд. Там в первую очередь будут учитываться интересы детей и родителя, с которым они останутся.

Главная сложность бракоразводного процесса при наличии ипотечных обязательств и несовершеннолетних детей заключается в том, что здесь необходимо учитывать интересы сразу трех сторон (бывших супругов и кредитора).

С чего необходимо начать бракоразводный процесс

При получении ипотечных займов, один из супругов выступает основным заемщиком, а второй поручителем. От этого суть не меняется, так как оба несут одинаковую ответственность перед кредитором.

Если решение о разводе принято, необходимо уведомить об этом организацию, выдавшую кредит на квартиру. Банк предложит оптимальные варианты по разрешению спорных вопросов по поводу раздела самой квартиры, находящейся в ипотеке, и по выплате займа. Но стоит отметить, что в этом случае банк оперирует вариантами, которые выгодны для него. Если при разводе супругов они не устраивают, есть смысл рассмотреть другие перспективы разрешения ситуации.

Оптимальные варианты раздела ипотечной квартиры при разводе

Ежемесячная сумма выплат по кредиту делится поровну. Каждый из супругов начинает нести индивидуальную ответственность за погашение ипотеки. Супруги имеют равные права на собственность, но при этом каждый вносит платеж за свою долю. Такой вариант не всегда удобен и надежен: во-первых, если у супругов нет другого жилья, они будут вынуждены продолжать жить под одной крышей. Во-вторых, один из собственников может просто перестать платить свою долю кредита в силу разных обстоятельств:

• супруг не проживает в этой квартире, следовательно, не считает нужным платить за нее;
• у супруга финансовые проблемы, которые не позволяют ему выплачивать свою часть кредита;
• супруг специально прекратил платежи, чтобы вынудить кредитную организацию выставить собственность на продажу.

В первых двух случаях, при условии, что один из заемщиков добросовестно выплачивает свою долю и долю экс-супруга, может рассчитывать на некоторые преимущества. На то, что в перспективе квартира делится не на равные доли, а с учетом того, что второй супруг выплачивал больше.

На заметку: банк не волнует, кто платит, а кто нет. Каждый месяц по определенному ипотечному займу должна выплачиваться фиксированная сумма, если она не поступает на протяжении длительного времени, банк вправе выставить квартиру на аукцион.

Доводить до аукциона крайне нежелательно, так как квартира будет продана по цене гораздо ниже своей реальной стоимости. Не исключено, что этой суммы не хватит даже на погашение ипотеки и супруги при разводе останутся должны, но уже за несуществующую собственность.

Возможен еще один вариант развития событий. Один из собственников закрывает свои обязательства по кредиту досрочно. Но, распоряжаться своей долей он не имеет права, так как квартира все еще находится в залоге у банка. В этом случае кредитная организация тщательно изучает платежеспособность обоих заемщиков и при удовлетворительных результатах платеж делится на отдельные части, с дальнейшей возможность свободно распоряжаться долей квартиры, ипотека за которую погашена.

Один из заемщиков снимает с себя обязательства по выплате кредита и отказывается от права собственности в пользу второго заемщика. Этот вариант практикуется достаточно часто. Банк дает согласие переоформить ипотечный кредит на одного из супругов, если последний будет признан платежеспособным.

Важно: за любое переоформление ипотечного договора кредитная организация имеет право брать комиссию в размере от 0,5 до 1 процента от суммы оставшегося долга. Но в целом банки достаточно неохотно соглашаются на данную процедуру.

Продать квартиру, погасить сумму задолженности по кредиту, а оставшиеся деньги разделить поровну между супругами. Отличный вариант, который позволяет решить сразу несколько проблем: во-первых, супруги избавятся от необходимости продолжать совместную жизнь. Во-вторых, вопрос с выплатой кредита будет закрыт. Но такой вариант не всегда является возможным по нескольким причинам:

• На продажу ипотечной квартиры необходимо получить разрешение в банке, выдававшем займы. Кредитные организации не с огромным удовольствием идут на такой шаг, так как они теряют проценты за пользование кредитом. А это немалая сумма. Но если оба супруга являются платежеспособными людьми, то банк одобрит продажу одной ипотечной квартиры, предложив взять две отдельные жилплощади на тех же условиях кредитования.
• Найти покупателя, желающего связываться с квартирой, находящейся в ипотеке, достаточно сложно.
• Продажа ипотечной квартиры – это совместная деятельность двух заемщиков-супругов. Но мало кто, приняв решение о разводе, захочет проводить так много времени вместе за общими хлопотами, посещая все необходимые инстанции.

Еще возможные варианты

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните на бесплатную горячую линию:

8 800 350-13-94 - Федеральный номер

8 499 938-42-45 - Москва и Московская обл.

8 812 425-64-57 - Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Для банка и супругов оптимальным вариантом является досрочное погашение платежа по ипотеке (платеж делится на равные доли или в судебном порядке). Найти на это средства можно разными способами:

• продать другое имущество, нажитое в совместном браке;
• оформить новый кредит на одного из экс-супругов.

На заметку: после оповещения банка о разводе супругов, он может потребовать погасить ипотечный кредит досрочно.

Либо банки предусматривают подобное развитие ситуации еще в договоре – прописывают обязательное досрочное погашение платежа в случае развода или требуют составить брачный контракт, в котором будут прописаны все нюансы. Стоит отметить, что брачный контракт выручает не только в спорных ситуациях с ипотечной жилплощадью, но и в других, не менее сложных ситуациях. Прописанные обязательства позволят избежать скандалов, лишней траты времени и денег, а также поберечь нервы как самих супругов, так и их детей.

Но встречаются и такие пары, которые и после развода без судебных решений, продолжают платить по кредиту в равных или оговоренных долях. Такое бывает, если супруги разошлись и остались в дружеских отношениях или в ипотечной квартире проживает их общий ребенок (если есть несовершеннолетние дети).

Ипотека при разводе, когда есть дети

Если у разводящихся собственников ипотечной квартиры есть несовершеннолетние дети, суд вправе отойти от стандартных правил деления платежей по кредиту. Может быть несколько вариантов развития событий:

Родитель, на обеспечении которого остается несовершеннолетний ребенок в большинстве случаев получает большую долю в ипотечной квартире.

Важно: раздел однокомнатной квартиры, находящейся в ипотеке, невозможен, если есть несовершеннолетние дети.

В ипотечной квартире может остаться только родитель с ребенком, второй должен будет освободить жилплощадь, получив компенсацию. Развод с ипотекой и несовершеннолетними детьми может пройти намного проще в случае, если каждый из супругов придет к единому мнению мирным путем. Это касается не только определения места жительства детей, но и решения вопроса о выплатах долга перед банком.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

В жизни, особенно семейной, бывает всякое. За счастливыми, казалось бы, браками следуют разводы и разделы нажитого имущества. Обычно раздел имущества производят с согласия бывшего мужа и жены или в судебном порядке.

Процедура раздела значительно усложняется, если у обоих супругов или у одного из них оформлена ипотека – раздел имущества при разводе в этом случае происходит с участием банка, от позиции которого многое зависит.

Вариантов оформления ипотеки состоящими в семейных отношениях людьми может быть несколько, каждый из них в случае развода будет решен по-своему.

Способы оформления договора ипотечного займа семьёй:

• договор может быть оформлен на одного из состоящих в законном браке с согласия другого;
• муж и жена - созаёмщики по кредиту;
• лица находятся в гражданском браке, на одно из них оформлен ипотечный займ;
• договор ипотечного займа подписан до брака одним супругом;
• между мужем и женой заключен брачный контракт.

Любые действия с жильём, оформленным в ипотеку, в случае развода супругов могут производиться только с согласия банка, так как недвижимость находится в залоге у банка.

При разводе банк может потребовать досрочное погашение долга, так как число собственников изменяется, может появиться заёмщик, доходы которого не отвечают требованиям банка.

В случае отказа от погашения долга досрочно банк может выставить жильё на продажу через аукцион. Остаток вырученных банком средств от продажи недвижимости за вычетом долгов по ипотеке банк возвратит супругам.

Супруги - созаёмщики

Большинство ипотечных займов банки оформляют таким образом, что супруги являются созаёмщиками.

Это позволяет семье взять в кредит более высокую сумму, а банку подстраховаться на случай неплатёжеспособности одного из заёмщиков. При разделе имущества жильё делится поровну или с учетом интересов несовершеннолетних детей.

В случае развода супругов-созаёмщиков возможно несколько вариантов раздела долгов и обязанностей по ипотечному кредиту:

• Супруги после развода продолжают выплачивать кредит совместно, после погашения долга каждый из них получает свою долю квартиры.
• Долг продолжает гасить один из них, а затем он взыскивает со второго оплаченную часть денежных средств, либо оформляет на себя долю жилья, за которую он заплатил. Делается это по согласию сторон или в судебном порядке.
• С согласия банка ипотечный договор переоформляется, и каждый из созаёмщиков несёт ответственность за погашение своей части долга.
• При согласии супругов и банка ипотека переоформляется на одного из них, а второму выплачивается его часть внесенных до развода средств. При этом банк оценивает платёжеспособность заёмщика. Может так оказаться, что доходов не хватит для оформления договора только на одного человека.

Комиссионные банка за переоформление документов составят 0,5–1,5% суммы кредита. Договоры страхования также придётся переоформить.

Совместное использование квартиры

При разводе супруги могут договориться о совместном использовании жилья для погашения долга по ипотеке.

Если квартира в ипотеке, раздел имущества при разводе происходит по обоюдному согласию, и супруги получили одобрение банка, они могут сдавать это жильё в аренду. Ипотечный договор и обязательства по нему в этом случае не изменяются.

Средства от сдачи жилья в аренду тратятся на погашение долга, а после того, как он будет погашен, жильё может быть поделено между супругами поровну или продано, а полученные денежные средства разделены пополам.

Такой вариант возможен в случае, если после развода каждый из супругов имеет возможность переселиться в другое жильё.

Продажа

Если проблематично переоформить ипотеку, или ни один из супругов не согласен в одиночку выплачивать кредит, можно, с согласия банка, выставить квартиру на продажу.

В этом случае возможны несколько вариантов.

1. Супруги находят покупателя, который готов будет внести всю сумму долга в банк. Банк освободит недвижимость от залога, тогда можно будет завершить сделку продажи и зарегистрировать права на квартиру. Полученные денежные средства, за вычетом внесенной в банк суммы, делятся поровну.
2. Если самим трудно найти покупателя, можно обратиться в агентство недвижимости. Оно внесет недостающую сумму в банк, снимет имущество с залога и поможет продать его. Агентство возьмет определенную комиссию за свои услуги, для супругов это вариант невыгодный.
3. С согласия банка досрочно погасить кредит, снять квартиру с залога и выставить ее на продажу самостоятельно.
4. С согласия банка произвести замену должника. В этом случае банк оформит ипотечный договор на покупателя квартиры, а покупатель возвращает продавцам выплаченную ими по договору сумму.
5. Если выплаты по кредиту прекращаются, банк сам может выставить недвижимость на продажу и после погашения кредита возвратит оставшуюся сумму заёмщикам.

Видео: брак и ипотека

Если кредит оформлен на одного из супругов

Несмотря на то, что ипотека оформлена на одного из супругов, состоящих в браке, жильё является их общей собственностью и делится в равных долях.

Если квартира может быть фактически разделена на доли (комнаты), то кредит с согласия банка переоформляется на каждого из супругов в отдельности. Если доли невозможно выделить покомнатно (в однокомнатной квартире), супруг, на которого оформлен кредит, обязан продолжать выплаты.

По окончании выплат он может взыскать с другого супруга половину внесённых в банк после развода средств или переоформить ипотечный договор только на себя с согласия второй стороны и банка.

До брака

Жильё, купленное супругом до брака, - его личная собственность. Если один из супругов до брака оформил ипотечный кредит, то право собственности на оплаченную им до вступления в брак долю квартиры принадлежит ему.

После заключения брака банк по заявлению оформит второго супруга созаёмщиком или поручителем по кредиту.

При разводе поровну делится та доля квартиры, которая была оплачена совместно во время брака, оставшиеся выплаты по ипотеке могут быть оформлены одним из приведенных выше вариантов.

После брака

Имущество, полученное в подарок или по наследству, является собственностью получателя, и в случае развода разделу не подлежит.

После заключения брака сторонами кредитный договор может быть переоформлен на мужа или жену, либо оба они могут быть созаёмщиками. Они солидарно отвечают по своим обязательствам, и не важно, являются они созаёмщиками или нет.

При разводе сумма долга по ипотеке обычно делится на две равные доли, хотя иногда деление может быть другим по решению суда с учетом позиции банка, а также при наличии несовершеннолетних детей.

Брачный договор

Брачный контракт, подписанный супругами до вступления в законные отношения или проживающими в браке, решает многие проблемы раздела имущества.

Нотариально заверенный брачный договор является документом, определяющим порядок раздела имущества, в том числе, если оно приобретается по договорам кредита.

В брачном контракте описывается, каким образом делится ипотечное имущество и как компенсируются затраты одной из сторон

В нем могут быть указаны:

• размеры компенсации долга другим имуществом и его стоимость;
• величина доли каждого из супругов;
• сумма выплаты по ипотеке каждым супругом;
• размер компенсации в случае, если одна из сторон контракта откажется от своих прав на долю в купленной квартире.

Гражданский брак

На граждан, состоящих в незарегистрированном браке, не распространяются положения и нормы семейного кодекса. Если лицами, состоящими в гражданском браке, оформлен ипотечный договор, банк заключит договор с созаёмщиками. Погашение долга может быть индивидуальным или солидарным.

Формально квартира будет принадлежать тому человеку, на которого оформлен ипотечный договор. .

Когда ипотечная квартира не делится при разводе поровну

Есть случаи, когда при разводе ипотечная квартира не делится поровну.

• К ним относится военная ипотека. При разводе будет делиться только та часть, которая внесена из семейного бюджета. Средства НИС считаются целевыми и разделу не подлежат.
• Не будет делиться ипотечное жилье, приобретенное на личные средства. К личным относятся денежные средства, полученные по наследству, в дар, от продажи личного имущества. Доказательством принадлежности средств одному члену семьи служат дарственные, завещания, документы приватизации и т.д.

Выводы

При распаде семьи раздел имущества в ипотеке - сложная и многовариантная процедура, которая невозможна без участия банка. В зависимости от позиции и платёжеспособности сторон договор может быть продлён, переоформлен, досрочно исполнен или прекращён. Иногда жильё продают с целью возврата долга.

Избежать проблем раздела имущества при разрыве семейных отношений поможет заключение брачного договора, в котором предусмотрены будущие проблемы и пути выхода из них.

И, несмотря на прекрасные отношения до брака и наилучшие представления о предстоящей совместной жизни, будет очень благоразумно заключить брачный контракт до свадьбы.

С привлечением кредита сегодня приобретается более 50% всех новостроек, а у отдельных застройщиков показатель доходит и до 70%. Особенно востребована ипотека со стороны молодых семей. Увы, статистика разводов выглядит неутешительно: в прошлом году в России было заключено менее миллиона браков, а распалось - более 600 тыс. Наличие ипотечного обременения может сильно усложнить жизнь разводящейся семьи.

Варианты оформления ипотечной квартиры в браке могут быть разными. «Семья может приобрести квартиру в общую совместную собственность (без выделения долей, при этом законодатель определяет доли супругов как равные), в общую долевую собственность (определив доли равными либо указав, что доли не равны, но для этого должен быть заключен брачный договор между супругами), - перечисляет варианты Ольга Любомирова, руководитель отдела юридического сопровождения сделок агентства недвижимости Dream Realty. - Можно оформить квартиру на одного из супругов ». Но и в этом случае квартира все равно считается общей собственностью, если кредитный договор был оформлен в браке и не заключался брачный договор, в котором прописаны другие условия, - подчеркивает Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры».

Третий не лишний

На всех этапах ипотечной сделки рядом с парой незримо присутствует третий - кредитная организация, тот самый банк, который выдает семье ипотеку. Без одобрения банка не получится решить, как будет оформлена ипотечная квартира в собственность, кто будет выступать заемщиком и созаемщиком и т.п.

В случае, если на горизонте замаячил развод, паре тоже придется в первую очередь сообщить о своих проблемах банку - поскольку расторжение брака является существенным нарушением кредитного договора.

В идеале - сначала надо идти в банк, и только потом в суд и ЗАГС.

Варианты раздела имущества разводящимся супругам придется согласовывать с банком, за исключением случаев, когда эти варианты уже были учтены при выдаче кредита (брачный контракт или соглашение).

В идеале - сначала в банк, и только потом в суд и ЗАГС. Но если предупредить кредитную организацию до развода не получилось, по факту расторжения брака нужно идти в банк как можно скорее.

Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства.

Александр Москатов управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости»

«Необходимо сообщить банку, что изменились существенные условия договора, - поясняет Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости». - Если супруги в конфликте и не вносят платежи, уже через три месяца неплатежей банк имеет право обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои средства. Это может быть продажа имущества по суду по непривлекательной для продавцов цене, средства от продажи будут направлены на погашение кредита. Конечно, для заемщиков это самое неприятное решение, нередки случаи, когда даже после продажи они остаются должны банку».

В случае суда, кстати, рассматриваться будут интересы не только супругов, но и кредитной организации (банк привлекается в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования).

Подобру-поздорову

Если квартира делится «миром», без суда, есть четыре основных сценариев раздела, говорит Владимир Старинский.

• Соглашение между супругами , в котором прописывается порядок погашения кредита после развода. Документ согласовывается с банком до расторжения брака и не может нарушать права детей. Если имеется брачный контракт , квартира делится так, как предусматривает документ. Контракт должен быть заключен до оформления ипотеки. Поскольку документ сильно упрощает раздел имущества, многие банки при выдаче кредитов прямо рекомендуют заключать брачный контракт, предусматривающий раздел имущества.

«Следует помнить, что брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня бракосочетания. То есть, если, купив квартиру, молодые люди не вступят в брак, их брачный договор не будет иметь юридической силы, - уточняет Наталья Шаталина. - В этом случае заключается самостоятельное письменное соглашение, оговаривающее взаимные обязательства сторон».

• Один из супругов отказывается от прав на квартиру, второй получает и недвижимость, и обязательства по кредиту. Отказ от прав на недвижимость заверяется у нотариуса и обязательно согласовывается с банком (иначе отказ не вступит в силу). Фактически, в этом случае расторгается старый договор и заключается новый, с одним из супругов. «Это возможно, если уровень дохода одного из супругов позволит выплачивать кредит, тогда банк, скорее всего, даст согласие на отказ от созаемщика. Однако такие ситуации рассматриваются банками индивидуально», - говорит Александр Москатов. Второй супруг может потребовать вернуть денежные средства, выплаченные за ипотеку в период брака, отмечает Дмитрий Петров, юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры».
• Можно продать квартиру , погасить задолженность и поделить деньги (если останутся). И снова обязательное условие - согласие банка на сделку. На практике на продажу соглашаются не все банки. «Часто банки в договорах устанавливают штрафные санкции за продажу квартиры, находящейся в ипотеке, поскольку в случае такой продажи кредитные организации теряют прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, - напоминает Дмитрий Петров. - То есть, продажа квартиры, находящейся в ипотеке у банка, возможна. Но вероятно, возникнут дополнительные издержки, связанными с выплатой банку комиссии за продажу квартиры». Плюс квартира с обременением, скорее всего, будет продана с дисконтом от рыночной стоимости.
• И, наконец, банк может предложить продать залоговую квартиру, а полученные деньги разделить между супругами, чтобы те использовали средства как первоначальный взнос при покупке каждый своей квартиры. Таким образом, один ипотечный кредит «превращается» в два . Такой вариант возможен, если оба супруга имеют стабильный высокий доход.

квартира приобретена до брака

Если квартира куплена одним из супругов до брака, а выплачивали ее потом вместе, при разводе квартира (и все обязательства по кредиту) остается купившему. Второй супруг может потребовать вернуть средства, вложенные им в погашение кредита в период брака.

Суд да дело

«По умолчанию», как рассказывает Дмитрий Петров, по ст. 34 Семейного кодекса РФ, совместно нажитое имущество является совместной собственностью. «В случае, если доли супругов не установлены, они предполагаются равными, - говорит юрист. - Соответственно, равными будут признаны и долги супругов. Однако, если дело дойдет до суда, могут быть учтены обстоятельства, влияющие на определение долей в квартире: например, если один из супругов внес более значительный вклад при покупке жилья, суд может учесть это и присудить одному из супругов бОльшую долю в праве собственности на квартиру».

«Чаще всего все делится пополам: и долги, и квартира, - говорит Ольга Любомирова. - Но есть судебная практика, когда после развода квартира, оформленная на одного из супругов, остается в собственности этого супруга. В основном это случаи, где супруг единолично является заемщиком и титульным владельцем квартиры. В остальных случаях суды оставляют супругов участниками долевой собственности».

Если одному из супругов удастся доказать, что часть кредита (например, первоначальный взнос) была уплачена им из личных средств (из подаренных денег или доставшихся по наследству), то в случае раздела имущества супругов через суд,  суд может увеличить долю этого супруга пропорционально внесенной сумме.

Наталья Шаталина генеральный директор компании «Миэль-Новостройки»

Детский вопрос

Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отойти от равноценного раздела долей. Например, если разводится многодетная семья и все дети останутся с одним из супругов, его доля, скорее всего, будет больше. То же касается раздела квартиры, если в семье есть дети-инвалиды. Кроме того, если у одного из супругов есть другое жилье, но ребенок остается со вторым супругом, у которого другого жилья нет, суд может перераспределить доли в пользу «неимущего».

В случае, если ипотечная квартира - малометражка, и при разделе ребенку не будет обеспечен необходимый минимум площади, вероятен вариант, что квартиру оставят родителю, с которым остается ребенок. Правда, в этом случае суд обяжет выплатить стоимость доли второму супругу. В сумме с ипотечными платежами расход может получиться непосильным.

бывший супруг не платит по кредиту

«У нас в практике есть случай, когда квартира принадлежит в долях бывшим супругам, в ней живет супруга с ребенком, бывший муж живет с другой женщиной, - рассказывает Наталья Шаталина. - Первое время он исправно выплачивал кредит, но уже примерно полтора года он не платит по кредиту и практически не выходит на связь. Квартира является единственным жильем бывшей супруги и ее ребенка, ежемесячные платежи для нее слишком велики. Пока она не допускает просрочки, мы пытаемся начать диалог с бывшим супругом о продаже квартиры, погашении кредита и раздела остатка суммы между ними, но результата до сих пор нет».

Существенный момент: если при покупке ипотечной квартиры или при уплате ежемесячных платежей использовался материнский капитал, квартира оформляется на всех членов семьи. Т.е. если в такой семье трое детей, квартира делится на пять долей. И поскольку до их 18-летия долей детей распоряжается опекун, при разводе родитель, с которым будут проживать дети, может претендовать на ⅘ долей в квартире.

Военная ипотека

Если квартира куплена по программе военной ипотеки, супруг военного не может претендовать на долю: целевые средства не относятся к совместно нажитым. Платит кредит тоже только сам военный. «Вторая половина» может иметь право на часть жилья, если вложила собственные средства (пропорционально вложениям - и пропорционально им же она будет платить по займу).