≡× МЕНЮ

• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Сравнительный подход. Методы определения стоимости недвижимости

В мировой практике в области проведения оценочных работ недвижимости используется три подхода:

• сравнительный, или рыночный;
• затратный;
• доходный.

Выбор методики во многом зависит от объекта оценки и реальной ситуации, которая сложилась вокруг конкретного Однако самым достоверным способом до сих пор считается сравнительный подход при определении оценочной стоимости.

Основные принципы сравнительной оценки

Сравнительный подход - это комплекс методик для объекта недвижимости. Оцениваемая недвижимость сравнивается с аналогичными объектами.

В основе оценивания лежат следующие принципы:

• Спрос и предложение. Эти два показателя нераздельно связаны, ограниченное количество предложений порождает определенный спрос, и наоборот, чем больше предложений, тем меньше спроса.
• Замещение. Ни один покупатель не заплатит большую цену, если недвижимость с подобными характеристиками стоит меньше.

Понятие рыночной стоимости практически идентично понятию равновесной цены. Равновесная цена - это совокупность количественных характеристик и которые определяют спрос и предложение для объекта, который сравнивается.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов для определения стоимости недвижимости

Элементов, которые учитываются при огромное количество, а их сочетание практически равняется бесконечности. Поэтому при анализе ограничиваются определенным числом факторов, которые непосредственно влияют на ценообразование.

Элементы сравнения. Качество прав

Любое обременение или сервитут приводят к снижению стоимости оцениваемого объекта. То есть любое ограничение в праве собственности - это уменьшение цены. Если оцениваемый объект в сравнении с сопоставимыми объектами не имеет таких недостатков, то цена, наоборот, увеличивается.

Для земельных участков наличие сервитутов - не единственный понижающий фактор. При оценке стоимости очень важно, передает право собственности на землю или право аренды, постоянного пользования. Последние два права относят к понижающим факторам. Очень важно, имеет ли земля определенные ограничения на дальнейшие сделки с ней.

Условия продажи

Такие условия учитываются, если оцениваемый объект действительно имеет отличительные особенности при продаже.

К понижающему фактору относят банкротство, то есть продавец спешит совершить сделку купли-продажи, так как время экспозиции объекта рынка недвижимости заведомо уменьшено по сравнению с аналогичными объектами.

На оценку существенно влияют и родственные связи, партнерские отношения, хотя оценить эти риски достаточно сложно.

Если продавец и покупатель связаны арендными отношениями, и планируется заключение договора купли-продажи между ними, то в целях экономии на налоговых выплатах, естественно, оценочная стоимость будет занижена. Мотивация в данном случае одна - так как стороны сделки связаны другими нерыночными отношениями, следовательно, продавец фактически кредитует покупателя. Подобная ситуация складывается, если сделка будет на условиях опциона.

К увеличению оценочной стоимости жилой недвижимости может привести перспектива получения государственной субсидии на развитие инфраструктуры. Размер предполагаемого льготного кредитования определяется из разницы между льготным и рыночным кредитованием.

Условия рынка

Поправка в сторону уменьшения может применяться, если есть существенная разница между рыночной стоимостью для аналогичной недвижимости и экспертной.

Изменение функционального назначения также может учитываться при оценивании, так как влияет на соотношение спроса и предложения.

Месторасположение объекта недвижимости

Повышающие стоимость факторы	Понижающие стоимость факторы
Престижность района Статус других собственников жилой недвижимости Заповедность зоны Доступность парковки Доступность к транспортным магистралям Наличие архитектурных памятников и других достопримечательностей Вблизи недвижимости Уникальные особенности архитектуры строения	Удаленность от центральной части города Отсутствие продуктовых магазинов в шаговой доступности Удаленность от школьных и дошкольных учреждений Плохая экологическая обстановка в регионе Наличие заводских и складских предприятий вблизи объекта недвижимости, свалки

Физические факторы (для земельных участков)

Сравнительный подход при оценке земельного участка подразумевает сбор характеристик об объекте недвижимости:

• размер;
• форма;
• геология;
• топография;
• уровень подготовленности, то есть, очищена ли от растительности земля, устранены ли неровности;
• почвенного покрова.

Наибольшего внимания заслуживает наличие или отсутствие холмов или склонов, скальных образований или рвов. Немаловажно, какая несущая способность земли, ее прочность, наличие грунтовых вод. Очень важно, есть ли информация о возможном залегании полезных ископаемых. Если информация подтвердится, то земля обязательно будет иметь обременение в будущем.

Общие характеристики объекта, подлежащего оцениванию

Рыночный сравнительный подход - это изучение характеристик, которые увеличивают стоимость объектов. К таким можно отнести:

• размер строения или помещения;
• высотность здания;
• наличие и площадь вспомогательных помещений;
• высота потолка.

Значение имеет и материал, из которого возведено здание, чем современнее и надежнее он, тем выше стоимость недвижимости. Не на последнем месте стоит и общий внешний вид всего здания, наличие ремонта и удобный вход. Если вход со двора, то это будет понижающим фактором.

Отсутствие ремонта - это повод для внесения поправок в Такой расчет производится по величине издержек на ремонтные или восстановительные работы, с учетом прибыли, которую получит предприниматель от вложений в строительство или ремонт.

Экономические факторы

Сравнительный подход в недвижимости - это учет возможной экономии на энергетических ресурсах в процессе эксплуатации. Постоянное повышение стоимости коммунальных услуг заставляет людей постоянно задумываться об экономии и использовании альтернативных источников энергии.

В особенности этот фактор важен, если объект приобретается для дальнейшей сдачи в аренду. Чем больше отношение дохода к затратам, которые пойдут на эксплуатацию здания или помещения, тем меньше размер возвратного капитала в чистом доходе от сдачи в аренду недвижимости.

Другие показатели

Оценка предполагает учет наличия или отсутствия элементов сервиса. Самый простой пример - есть ли в доме лифт или его нет. Наличие либо полное или же частичное отсутствие всех коммуникаций, тем более подключенных к местной системе. Если недостатков слишком много, то проводится коррекция в сторону уменьшения. Оценивание недвижимости проводится еще по множеству показателей.

Этапы проведения расчетов

Все расчеты сравнительным подходом базируются на информации из открытых источников о проведенных в недавнее время сделках с аналогичной недвижимостью.

Этапы оценки:

1. Изучение аналогичных предложений в конкретном сегменте недвижимости, выявление сопоставимых объектов, которые были проданы недавно.
2. Собранная информация анализируется, и по отдельности каждое предложение сравнивается с оцениваемым объектом недвижимости.
3. Выделение ценообразующих характеристик, внесение поправок в оценочный отчет.

Согласование скорректированной цены и выведение итоговой стоимости сравнительным подходом.

Преимущества сравнительного подхода

Прежде всего метод позволяет отразить мнение только типичных покупателей и продавцов.

Оценка стоимости отражается в действующих ценах, с учетом изменения финансовых условий и даже инфляционных процессов. Оценка всегда статически обоснована.

Чтобы оценить конкретный объект недвижимости, не нужно изучать весь рынок недвижимости, а только аналогичные объекты. Методика очень проста, с надежным результатом.

... и недостатки

• Достаточно сложно выявить действительные цены.
• Полная зависимость от активности и стабильности рынка недвижимости.
• Сложность в согласовании данных, если аналогичные объекты существенно отличаются по условиям продажи.

В заключение

Суть сравнительного подхода в оценивании недвижимости понятна как покупателю, так и продавцу. Методика позволяет сторонам изучить рынок недвижимости и убедиться в том, что они не прогадали. Оценка может проводиться на основе уже проведенных сделок или на предложениях других продавцов. В любом случае сравнительная методика - это систематизация и сопоставление данных по аналогичной недвижимости. Главное, чтобы подбор аналогичных объектов для сопоставления учитывал особые или необычные факторы, к примеру, угрозу изъятия залога, изменения в нормативных актах на местном уровне или невыполнение условий кредитного договора, наличие элементов принуждения.

5.1. Сравнительный подход к оценке недвижимости.. 57

5.2. Методы сравнительного подхода 59

5.1. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рацио­нальный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обой­дется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Принцип замещения применим также и к доходной недвижи­мости. Типичный информационный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли , а капиталовложения - при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости , наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каж­дый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж со­поставимых объектов.

4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе оценки недвижимости сравнительным под­ходом изучается состояние рынка недвижимости и тенденции его развития, проводится его сегментирование и определяется, к како­му сегменту рынка относится оцениваемый объект. Далее в этом сегменте по определенным критериям выявляются объекты, наи­более сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).

Сегментирование рынка - это процесс разбивания рынка на секторы (сегменты). Разбивание происходит на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты.

Объекты должны быть сходными по назначению использова­ния, качеству, передаваемым правам, местоположению.

Субъекты должны быть сходными по платежеспособности , возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегмен­ту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними долж­ны быть осуществлены на типичных для данного сегмента услови­ях. В частности, необходимо отслеживать следующие моменты:

Срок экспозиции - это время, которое объект должен нахо­дится на рынке, для того, чтобы быть проданным. Срок экспози­ции отличается для разных сегментов рынка.

Независимость субъектов сделки. Если покупатель и прода­вец находятся в родственных отношениях, либо являются предста­вителями холдинга и независимой дочерней компании, либо имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность, сделки меж­ду ними обычно заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения.

Инвестиционная мотивация. Инвесторы должны иметь ана­логичные мотивы, а объекты - аналогичное наилучшее и наибо­лее эффективное использование. Так, покупка здания в целях ор­ганизации в нем офиса не может использоваться в качестве анало­га, если здание планируется использовать под гостиницу, т. к ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

1) Права собственности на недвижимость.

2) Условия финансирования.

3) Условия и время продажи.

4) Местоположение.

5) Физические характеристики.

Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

§ цена за 1 га;

§ цена за сотку;

§ цена за 1 фронтальный метр:

§ цена за 1 кв. м.

Единицы сравнения застроенных участков:

· цена за 1 кв. м. общей площади;

· цена за 1 кв. м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

· цена за 1 куб. м.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Классификация и суть поправок

Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом:

Процентные поправки , как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения коэффициент, отражающий степень различий в характеристика объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправка на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки

а) Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимо аналога применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсут­ствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

5.2. Методы сравнительного подхода

Расчет и внесение поправок

Для расчета и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

o методы, основанные на анализе парных продаж;

o экспертные методы расчета и внесения поправок;

o статистические методы.

Метод парных продаж

Под парной продажей подразумевается продажа двух объек­тов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключе­нием одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный ме­тод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характе­ристику и применить его для корректировки цены продажи сопос­тавимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и прора­боткой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки - X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0.

При этом рассуждения сводятся к следующему:

1. Объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:

X = 1.0 + 15% х 1.0 = 1.0 х (1+ 0.15) = 1.15

2. Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:

X = % х 1.0 = 1.0 х (= 0.85.

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%. Цена аналога должна уменьшиться:

1.0 = X + 15% х X = Х(1 + 0.15), X = 1/0.87.

4. Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:

1.0 = Х - 15% х X = X х (, X = 1/0.85 = 1.18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные дол­ларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок

При оценке недвижимости методом сравни­тельного анализа продаж, в процессе внесения поправок на разли­чия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не ис­пользовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше кор­ректировок на различия в характеристиках сравниваемых объек­тов. В первую очередь это касается поправок на физические раз­личия (в частности поправки на масштаб).

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т. к. предполагает ана­лиз большого количества репрезентативных выборок из базы дан­ных.

Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи

В этом случае в качестве единиц сравнения следующие едини­цы сравнения:

1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

2. Общий коэффициент капитализаций (ОКК).

1. Валовой рентный мультипликатор представляет собой - отношение продажной цены или к по­тенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

а) Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.

б) Определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналога.

в) Умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывает­ся по формуле:

Цоб = Др х ВРМ = Др х Ца/ПВД;

где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Др - рентный доход от оцениваемого объекта;

ВРМ - валовой рентный мультипликатор;

Ца - цена продажи сопоставимого аналога;

ПВД - потенциальный валовой доход.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия меж­ду объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и про­дажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

Может применяться только в условиях развитого и активно­го рынка недвижимости;

В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нор­мам возврата капитала между объектом оценки и его сопостави­мым аналогом;

Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах.

2. Общий коэффициент капитализации

При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объ­екта может быть представлен в виде следующих этапов:

1. подбор сопоставимых (в т. ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

2.общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

Ккап = ЧОДа/Ца;

где Ккап - коэффициент капитализации;

ЧОДа - чистый операционный доход аналога;

Цоб = ЧОДоб/Ккап,

где Цоб - вероятная цена объекта оценки;

ЧОДоб - чистый операционный доход объекта оценки;

Ккап - коэффициент капитализации, рассчитанный из ры­ночных данных по сопоставимым аналогам.

Анализ полученных расчетов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода к оценке недви­жимости

Заключительным этапом сравнительного подхода в оценке не­движимости является анализ произведенных расчетов с целью по­лучения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопос­тавимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкрет­ном случае.

Вопросы для самоконтроля

1. Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?

2.Назовите основные критерии применения метода парных продаж, используемые в сравнительном подходе?

3. Возможна ли корректировка элементов (характеристик) оценивае­мого объекта недвижимости при моделировании его стоимости с помо­щью сравнительного подхода?

4. Чем отличаются количественные и качественные методы расчета и внесения корректировок при применении сравнительного подхода? В ка­ких случаях возможно использование лишь качественных методов кор­ректировок?

5.Какое количество сопоставимых объектов недвижимости необхо­димо и достаточно для реализации метода анализа парных данных в срав­нительном подходе?

6.Перечислите достоинства и недостатки метода валового рентного мультипликатора.

7. Какие основные статистические характеристики используются в срав­нительном подходе при подготовке исходных рыночных данных и анали­зе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов недвижимос­ти на предмет оценки достоверности моделируемой стоимости оценивае­мого объекта недвижимости?

Тест для текущего контроля знаний

1. Для каких объектов недвижимости в общем случае применим сравнительный подход к оценке их стоимости?

а) офисное здание,

б) дворец спорта,

в) оба объекта недвижимости?

2. Фирма приобрела пять лет назад земельный участок стоимостью 2000 у. е. и построила на нем склад. Строительство склада тогда обошлось фирме в 25000 у. е. В настоящее время аналогичные склады с аналогичными участками в данном районе продаются в среднем за 40000 у. е., а свободные (незастроенные) участки – за 3000 у. е. Какова рыночная стоимость склада (с участком), построенного фирмой в настоящее время?

а) 40000 у. е.,

б) 28000 у. е.,

в) 27000 у. е.

3. Оценщик выделил три элемента сравнения: местоположение, динамику сделок на рынке (дата продажи) и условия продажи (частота сделок). В какой последовательности он должен сделать корректировки сопоставимых объектов по этим элементам?

а) местоположение, динамика сделок на рынке, условия продажи,

б) условия продажи, динамика цен на рынке, местоположение,

в) динамика сделок на рынке, условия продажи, местоположение,

г) в любом порядке.

4. Каким требованиям должны отвечать проданные объекты недвижимости, чтобы быть пригодными для применения сравнительного подхода к определению стоимости оцениваемого объекта?

а) недвижимость должна быть одного типа,

б) участники сделок имели объективное представление о данном сегменте рынка,

в) участники сделок не имели какие-либо отношения, которые могли бы повлиять на цены сделок,

г) рыночные данные о ценах сделок получены от лица, на заинтересованного в их искажении,

д) сделки территориально «привязаны» (совершены в одной зоне, районе),

е) все выше перечисленное.

5. Для оценки какого из перечисленных типов недвижимости в наибольшей степени подходит метод сравнительных продаж:

б) склады,

в) фабрики,

6. Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке земли для строительства многоквартирного жилого дома?

а) общая площадь участка земли, количество соток,

б) длина уличного фасада, м,

в) число квартир, которое может быть построено, руб./квартира,

г) цена за квадратный метр участка, руб./ м2.

7. Какая единица сравнения наиболее приемлема при оценке стоимости автомобильного магазина?

а) цена за место для автомобиля, руб./м2,

б) цена за квадратный метр общей площади здания, руб./м2,

в) цена за кубический метр складских помещений, руб./м3,

г) цена за квадратный метр общей занимаемой магазином площади, руб./м2.

8. Корректировка по элементам сравнения производится при использовании метода сравнительного анализа продаж:

а) от сопоставимых объектов к оцениваемому,

б) от оцениваемого к сопоставимому.

26.11.2008 Гиниятуллина А.А.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами .

Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

Принцип замещения - разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.
Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной экономической теории концепция рационального выбора, согласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъекта, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, минимизацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения .

Принцип вклада. Вклад - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

Принцип спроса и предложения . Оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости. .

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта .

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этапы

Этап 1

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Этап 2

Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3

Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравнимаевых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4

Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Для расчета стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов: общая группировка, метод восстановительной стоимости по аналогам, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы расчета, статистические методы.
Фридман Джек и Ордуэй Н. - авторы учебника «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» выделяют метод общей группировки.

Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов .

Экономист Соловьев М.М. в учебном пособии «Оценочная деятельность» рассматривает такие методы как: метод восстановительной стоимости по аналогам и метод сравнения.

Метод восстановительной стоимости по аналогам. В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте.

Фридман Джек и Ордуэй Н. - авторы учебника «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» выделяют метод общей группировки. может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов .Экономист Соловьев М.М. в учебном пособии «Оценочная деятельность» рассматривает такие методы как: метод восстановительной стоимости по аналогам и метод сравнения.. В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте.

Таким образом, результат ищется по проектным аналогам сразу в конечном, интегральном стоимостном виде. В иных случаях, если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, производится корректировка их стоимости.

Метод восстановительной стоимости по аналогам целесообразно применять при работе с функционально и архитектурно ординарными объектами строительства - школьными зданиями, типовым жилищным строительством и т.п. При наличии непринципиально отличающихся свойств оцениваемых объектов их аналоги и оценки подбираются и корректируются с учетом таких отличий .

методы основанные на анализе парных продаж;

экспертные методы расчета и внесения поправок;

статистические методы.

Метод парных продаж: под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации .

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях .

Статистические методы. Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов.

Метод корреляционно-регресионного анализа.
Суть метода состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости т.к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных .

Cоотношение дохода к цене.
Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от вида приносимого недвижимость дохода можно использовать валовый рентный мультипликатор (ВРМ) общий коэффициент капитализации (ОКК)

1) валовый рентный мультипликатор (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (gross income multiplier (GIM)). Это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД). На некоторых рынках используется также месячный рентный мультипликатор, который учитывает доход на ежемесячной, а не на годовой основе . Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

оценивается валовый доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;

подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;

по каждому аналогу рассчитывается валовый рентный мультипликатор;

определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;

рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.
Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср (1)

где Сн - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;
ПВДоц - потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта;
ДВДоц - действительный валовый доход от оцениваемого объекта
ВРМср - валовой рентный мультипликатор;
Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости;

или по формуле:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+ …+Цаn/ПВДаn):n (2)

где Ца1 - цена продажи первого аналогичного объекта;
ПВД1 - потенциальный валовый доход от первого аналогичного объекта;
Цаn - цена продажи n-ного аналогичного объекта;
ПВДаn - потенциальный валовый доход от n-ного аналогичного объекта;
n - количество аналогичных объектов.

GRM считается рыночным методом оценки объекта приносящей доход собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам.

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета GRM положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная цена и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится.

Однако математическое соотношение не устраняет необходимости здравого подбора сопоставимых объектов .

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости , т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов .

в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов .

2) общий коэффициент капитализации (ОКК), также известный как общий коэффициент (overall rate (OAR)). Общая ставка дохода является элементом доходного подхода к оценке. Расчет общей ставки дохода на основе рыночных данных позволяет снять некоторые главные возражения против применения GRM. Чтобы определить общий коэффициент капитализации по рыночным данным, оценщик должен отобрать аналогичные недавно проданные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоками доходов от объекта оценки. Это позволяет оценщику использовать прямую капитализацию с тем, чтобы конвертировать прогнозируемый чистый операционный доход в оценку рыночной стоимости. Прямая капитализация определяется как пересчет ожидаемого чистого операционного дохода в единую сумму текущей стоимости путем деления дохода на соответствующий коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и продажной ценой сопоставимых объектов, продаваемых на рынке .

При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:

рассчитывается чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости;

подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;

вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

по каждому налогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;

определяется итоговый ОКК как средняя арифметическая расчетных ОКК по всем аналогам;

рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.

Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой:

Сн = ЧОДоц/ОККср (3)

где Сн - расчетная рыночная цена объекта оценки;
ЧОДоц - чистый операционный доход аналога;
ОККср - общий коэффициент капитализации средний

или рассчитывается по формуле:

Сн = ЧОДоц/(ЧОД1/Ц1 +…+ ЧОДn/Цn):n (4)

где ЧОД1 - чистый операционный доход от первого аналога;
Ц1 - цена первого аналога;
ЧОДn - чистый операционный доход от n-ного аналога;
Цn - цена n-ного аналога;
n - количество аналогов.

Преимущество данной процедуры расчета заключается в том, что она основана на использовании рыночной информации и легко реализуема. Подобно методу GRM действенность данного подхода зависит от качества рыночных данных, которые могут быть собраны и подтверждены .

Таким образом, сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу.

Например, оценка квартир производится, в основном, методами сравнительного подхода, поскольку и количество совершаемых сделок, и количество предложений по купле-продаже очень велико, а сами объекты достаточно однотипны, то есть поиск аналогов не представляет большого труда.

Для осуществления всех рассмотренных методов сравнительного подхода необходимо:

наличие развитого рынка недвижимости;

открытость рынка;

доступность информации о предыдущих сделках;

наличие специальных служб, накапливающих информацию.

Таким образом, можно выделить преимущества и недостатки сравнительного метода:

ВАЖНО! Тексты публикаций являются объектами авторского права. Пожалуйста, ознакомьтесь с

Приглашаем авторов!

Уважаемые коллеги! Если у вас есть интересные статьи, публикации, комментарии законодательства, Вы можете их опубликовать на нашем сайте. Для этого необходимо направить материалы по адресу с пометкой «Публикации на сайт». Указание авторства и соблюдение авторских прав гарантируется.

На сегодняшний день, оценка недвижимости – довольно востребованная услуга. Для оценки недвижимости обычно используются три основных общепринятых метода: рыночный, доходный и затратный.

Рыночный метод (сравнительный метод) используется наиболее часто. О том, почему так и происходит, какими преимуществами относительно других подходов обладает рыночный метод оценки, а также, чем неудобны в использовании другие методы, поговорим в этой статье.

Суть рыночного подхода

Суть оценки методом рыночного подхода или, как он называется иначе, методом сравнения продаж на рынке недвижимости заключается в следующем:

В области или населенном пункте, где производится оценка недвижимости, находят относительно недавно реализованные строения похожего назначения и площади. Затем, ищут среднюю цену недвижимости с внесением необходимых поправок

Важно понимать: цены объектов недвижимости подвергаются обязательной корректировке в зависимости от многих факторов и только после этого могут быть использованы для расчета средней стоимости

Рыночный способ оценки включает в себя следующие ступени исполнения:

• Получение информации – выявляются строения, наиболее подходящие по своим качествам и свойствам к объекту, требующему оценки.
• Оценка достоверности собранной информации – сравнение найденных объектов с оцениваемым.
• Проведение оценивания (примерной) стоимости объекта на основании полученной информации, а также внесение необходимых.корректировок в соответствии с отличиями от оцениваемого объекта.
• Оценка точности результата и установление окончательной оценочной стоимости.

Как правило, берут от 3 до 5 объектов, иногда больше (скорее исключение) и считают среднюю стоимость по простой схеме: цены всех объектов недвижимости корректируются, суммируются и делятся на количество.

Исходя из этого, становится понятно, что рыночный метод оценивания недвижимости – достаточно достоверный и простой в применении метод. Именно этим объясняется его частое использование в оценке недвижимости различного класса и назначения.

Однако, далеко не всегда использование такого метода оценки допустимо. К примеру, если недвижимость обладает особыми свойствами или является уникальной, то подобрать подходящие аналоги в нужном количестве бывает невозможно.

Особенности по сравнению с другими методами, преимущества и недостатки

Метод прямого сравнения продаж имеет как свои достоинства, так и недостатки. Рассмотрим более подробно каждый пункт:

Преимущества:	Недостатки:
Итоговая стоимость основывается на уровне «спрос-предложение». Таким методом, стоимость оцениваемого объекта будет равна среднерыночной стоимости региона	Сложность сбора информации о настоящейцене продаж
В оценочной стоимости отражается изменение рыночных цен, которое происходит под воздействием инфляции и изменения финансовых условий	Сложность сбора информации для уникальных объектов недвижимости
Метод является обоснованным, с приведением примеров и конкретной стоимости объектов региона	Зависимость конечной стоимости от активности рынка
Простой в использовании и дает точные результаты	Сложность в корректировке цен при существенных отличиях исследуемых объектов
Вносятся изменения с учетом различий исследуемых объектов

Исходя из описанного выше, применение какого бы то ни было метода оценки недвижимости рационально использовать при определенных обстоятельствах и ситуациях. Часто случается так, что применение рыночного или иного метода ввиду тех или иных ситуаций невозможно или не может быть проведено в полной мере.

Элементы сравнения

При рыночном подходе требуется корректировка цены объектов сравнения. В общепринятом значении, корректировка производится по следующим элементам сравнения:

Элементы сравнения	Пояснение
Имущественные права	Продается ли дом или квартира целиком, либо же только площадь (часть, доля квартиры), полный участок земли или его часть, равная площади оцениваемого объекта недвижимости.
Условия финансирования	Совершалась ли продажа наличным расчетом, безналичным или же по программе , с привлечением «Материнского капитала» и так далее.
Условия и время продажи	Продажа в «несезонный» период времени, а также условия продажи – в каком внешнем состоянии находился объект, и имелись ли на нем или в нем дополнительные объекты имущества (постройки на земельном участке или мебель, сантехника в доме).
Место продажи	Часто цена зависит от региона продажи. Даже при незначительной разнице (5-20) км, возможно значительное колебание цен. Сюда же можно отнести развитость инфраструктуры, доступность транспортных магистралей, а также экологическую привлекательность.
Физические характеристики	Цена объекта может значительно разнится в зависимости от того, есть ли ремонт в жилом помещении, был ли обработан и благоустроен земельный участок, имеется ли прилегающая к дому или квартире территория и так далее.

Ценообразующие показатели, влияющие на формирование стоимости недвижимости, ясно указывают на то, что расчет стоимости объекта при использовании данного метода, является наиболее точным и приемлемым для получения «реальной» стоимости недвижимости в данной области на настоящий период времени.

Методы

Как уже говорилось выше, на рынке существует три общепринятых : сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный метод или по-другому рыночный мы изучили, теперь рассмотрим подробнее оставшиеся два:

Затратный метод: стоимость рассчитывается, исходя из затрат необходимых на замену объекта или его полное возведение, за вычетом износа недвижимости. Этот метод более сложный и требует работы с особыми формулами и дополнительных знаний (условия окружающей среды и иные возможные негативные воздействия на строение и так далее) для точного и правильного расчёта.

Удобнее всего использовать такой метод при расчете стоимости только что возведенного здания и затрат на все выполняемые работы, материалы и так далее.

: оценочная стоимость рассчитывается исходя из возможности получения прибыли, а также учета рисков связанных с получением доходов. Оценка таким методом будет зависеть не только от состояния недвижимости, но и от таких параметров, как расположение, наличие инфраструктуры и благоустройства, а также, в некоторых случаях, от экологической привлекательности региона.

Чаще всего этот метод используют для оценки стоимости коммерческой недвижимости – магазинов, торговых центров, кафе или участков, где планируется их строительство.

Как мы видим, в зависимости от типа недвижимости, ее расположения и иных условий, иногда удобнее использовать иные методы оценочной стоимости объекта.

Примеры расчета

Рассмотрим пример расчёта рыночной стоимости на конкретных цифрах и площадях, а также зависимость оценки от наличия тех или иных ценообразующих факторов.

Пример: Вам требуется провести оценку брусового дома площадью 50 кв.м с прилегающей территорией 10 соток, 1990 года постройки. Оценщик выбирает объявления с такими же типами продажи недвижимости в вашем регионе и производит расчёты по следующей схеме:

Объекты похожего типа, недавно проданные	Цена
Дом брусовой 49 кв.м, 1991 года постройки, 10 соток территории	75000 руб
Дом брусовой 53 кв.м, 1989 года постройки, 9,9 сотки территории	92000 руб
Дом брусовой47кв.м, 1990 года постройки, 10 соток территории	61000 руб
Дом брусовой 55кв.м, 1987 года постройки,10,1 сотки территории	105000 руб
Дом брусовой 54 кв.м, 1992 года постройки, 10 соток территории	98000 руб
Формула расчета: ИТОГО:	(75000+92000+61000+105000+98000)/5 431000/5=86200 руб

Однако использование таких расчётов целесообразно только в том случае, если все дома «шаблонные», т.е. одинаковые. Если же они различаются по ценообразующим показателям, то в таком случае потребуется корректировка стоимости, например, представим, что дом № 1 и 4 имеют сауну и бассейн, а дом № 5 не имеет прилегающей территории. Соответственно, в этом случае цены корректируются следующим образом:

Дом № 1 и 4 – стоимость указанная должна быть уменьшена, т.к. в нее входит и цена сауны (дом с сауной и бассейном стоит дороже, это понятно каждому). В то время как стоимость дома №5 должна быть увеличена, т.к. дом без прилегающей территории стоит дешевле. В конечном итоге изменится и оценочная стоимость вашего дома.

Отказ от подхода

Зачастую, отказ от рыночного подхода и использование затратного или доходного методов оценки объектов недвижимости является единственным правильным выходом из ситуации. Нецелесообразно и невозможно использовать метод рыночного подхода в случаях:

• Необходимости оценки нового жилья, которое недавно построили, либо же наоборот – очень старой недвижимости – невозможно подобрать подходящие объекты. В такой ситуации правильнее использовать затратный метод
• При оценке дома или участка земли, не имеющего «похожих объектов» для оценки стоимости
• Оценка «деловой» недвижимости – когда лучше всего использовать доходный метод и так далее

Как видно из всего сказанного выше, оценка недвижимости – тонкое дело, которое требует особых знаний и тщательных логических размышлений. И самый часто используемый метод – оценки рыночной стоимости, не всегда является корректным и дающим точный результат.

О корректировках

В вебинаре от НП СРОО Экспертный Совет разъясняется порядок внесения и обоснования корректировок в процессе оценки сравнительным методом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. В зависимости от условий сделки могут приниматься корректировки, если:

• · объект оценки арестован в судебном порядке;
• · приобретение объекта оценки через ипотечную корпорацию;
• · наличие каких-либо обременений;
• · наличие арендаторов.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходными параметрами с объектами оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при сравнительном подходе:

• 1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
• 2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
• 3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.
• 4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.
• 5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Главные проблемы этого подхода - трудности с получением необходимой информации, с выбором аналога, адекватного оцениваемому объекту, с учетом степени несовпадения состава и численных значений характеристик аналога и оцениваемого объекта.

Развитие вторичного рынка недвижимости (так называемого рынка "Second Hand", то есть рынка имущества, бывшего в употреблении) расширяет информационную базу применения указанного подхода, внося в то же время определенные коррективы в методику его применения, связанные с учетом стоимости и степени износа объектов вторичной продажи, используемых в качестве аналогов.

В идеальном варианте нижней границей стоимости является остаточная стоимость воспроизводства (остаточная восстановительная стоимость), характеризующая точку зрения продавца, который не продаст объект дешевле, чем он обошелся ему самому (с учетом накопленного износа).

Верхней границей стоимости является остаточная стоимость замещения либо обоснованная рыночная стоимость, отражающие точку зрения покупателя, который не заплатит за объект больше, чем ему может обойтись приобретение на свободном, открытом и конкурентном рынке нового аналогичного объекта (с учетом факторов износа, времени и риска).

Другим показателем верхней границы стоимости может служить стоимость, полученная методом капитализации дохода в рамках доходного подхода, то есть покупатель не заплатит за объект больше, чем текущая стоимость ожидаемых преимуществ, возникающих от владения этим объектом.

Методы оценки в рамках сравнительного подхода формируются по поводу способов корректировки и переноса данных о ценах аналогов на объект оценки.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов подход сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

Таблица 7. Методы сравнительного подхода

Методы оценки	Общая характеристика и область применения
Метод общей группировки	Заключается в формировании выборки однородных по ценообразующим факторам (ЦОФ) объектов-аналогов с небольшим разбросом цен. Затем цены аналогов усредняются (если не выделено ни одного значащего ЦОФ) или взвешиваются с учетом различий в значениях ЦОФ (если один фактор все-таки выявлен). Область применения: развитый сегмент рынка объекта оценки, наличие нескольких однородных объектов-аналогов, имеющих близкие цены и отличающихся не более, чем по одному ценообразующему фактору
Метод прямого сравнения цен с компенсационными корректировками	Сущность метода заключается в прямом сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Величины компенсационных (т.е. компенсирующих отличия объектов-аналогов от объекта оценки) корректировок цен объектов-аналогов обосновываются количественно на основе рыночных данных. В результате такого прямого сравнения цены объектов-аналогов могут быть скорректированы на все отличия применительно к объекту оценки. Если объект-аналог по какому-либо ценообразующему фактору лучше, чем объект оценки, корректировка производится в сторону уменьшения цены объекта-аналога. В соответствии с принципом замещения оценщик как бы замещает объектом-аналогом объект оценки, в результате чего выводит стоимость объекта оценки из цен объектов-аналогов. В итоге составляется корректировочная таблица, производится корректировка цен объектов-аналогов и их "взвешивание" для обоснования цены объекта оценки. Область применения - достаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы и количественного обоснования компенсационных корректировок
Метод сравнения цен путем направленных корректировок	Сущность метода заключается в косвенном сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Косвенное сравнение производится потому, что рынок не дает достаточно данных для количественного обоснования величины компенсационных корректировок цен объектов-аналогов. В результате вместо компенсационных корректировок применяются направленные (т.е. показывающие только направление "лучше" или "хуже") экспертные корректировки на все отличия применительно к объекту оценки. При этом степень влияния корректировки отражается баллами по соответствующей шкале. Шкала степени влияния обычно включает градации "значительно лучше", "лучше", "аналог", "хуже", "значительно хуже". Этой шкале соответствует пятибалльная шкала (-2, - 1, 0, 1,2). Знак учитывает направление влияние различий в ЦОФ на цену объекта-аналога. Это значит, что если объект-аналог, например, "лучше" объекта оценки, то ему по анализируемому ЦОФ присваивается балл "-1". И это значит, что цена объекта-аналога должна быть скорректирована в сторону понижения. В итоге составления корректировочной таблицы определяется "цена" одного балла корректировки. С учетом этого производится корректировка цен объектов-аналогов и их "взвешивание" для обоснования цены объекта оценки.
Метод качественного сравнения объектов-аналогов	Сущность метода заключается в сравнительной экспертной оценке качества объекта оценки и объектов-аналогов, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение качества объектов производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Никаких корректировок цен объектов-аналогов не производится, за исключением корректировок на различиях в условиях сделки (например, корректировка на торг, на давность продажи и т.п.). Интегральный показатель качества объектов определяется на основе оценки качества объектов по отдельным ЦОФ. Шкалы экспертных оценок качества могут применяться разные. Как вариант, шкала может включать градации "значительно лучше", "лучше", "аналог", "хуже", "значительно хуже". Этой шкале соответствует пятибалльная шкала (+2, +1, 0, - 1, - 2). При такой шкале по любому ЦОФ объекту оценки присваивается балл качества "0". Объект оценки выступает как точка отсчета. Знак балла корректировки показывает преимущество или недостаточность объекта-аналога по сравнению с объектом оценки. Это значит, что если объект-аналог, например, "лучше" объекта оценки, то ему по анализируемому ЦОФ присваивается балл качества "+1". В итоге составления таблицы качественных оценок определяются интегральные показатели (коэффициента) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки. Область применения - недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют
Метод анализа иерархий (МАИ)	Этот метод оценки является развитым, научно обоснованным вариантом метода качественного сравнения объектов. Разработан в 1960-е годы в США Т. Саати. В основе метода лежит составление матрицы частных свойств объектов, определяющих интегральный показатель качества. В отличие от метода квалиметрического моделирования производится попарное сравнение всех частных свойств между собой, вместо "свертки" частных показателей только в пределах "ветвей дерева свойств". В итоге обработки матриц попарного сравнения частных свойств с экспертной оценкой качественных показателей определяются интегральные показатели (коэффициенты) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки. Область применения - недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют
Метод квалиметрического моделирования	Этот метод оценки является "продвинутым" вариантом метода качественного сравнения объектов. Квалиметрия - наука о количественном измерении качества. Метод квалиметрического моделирования представляет собой развитый, научно обоснованный метод экспертной оценки качества объектов. Для оценки качества строится "дерево" взаимосвязанных свойств объекта недвижимости (ЦОФ), оценивается качество каждого частного свойства и производится "свертка" частных коэффициентов качества в пределах каждой из "ветвей" дерева вплоть до определения показателя качества объекта оценки и аналогов в целом. В итоге составляется матрица оценок интегральных показателей (коэффициентов) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки. Область применения - недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют
Метод математического моделирования цены	Метод математического моделирования цены предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей стоимости объекта оценки от величины ценообразующих факторов путем статистической (математической) обработки данных о ценах объектов-аналогов и значениях их ценообразующих факторов. Для оценки рыночной стоимости может применяться метод классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов (МНК). Метод математического моделирования цены является одним из самых формализованных и убедительных методов оценки. При правильном применении дает не менее (зачастую - даже более!) достоверный результат. Кроме того, позволяет определить достоверность результата оценки стоимости как наиболее вероятной цены и построить доверительный интервал оцениваемой величины с заданной надежностью
Метод валового рентного множителя	В этом методе в качестве единицы сравнения выступает величина дохода. При этом по данным рынка выводится валовый рентный мультипликатор (ВРМ), равный отношению величины дохода по аналогу к его цене. ВРМ может определяться двояко: ВРМ=Са/ПВДа или ВРМ=Са/ДВДа, где Са - цена аналога; ПВДа, ДВДа - величины потенциального и действительного валовых доходов. Полученный таким образом ВРМ (например, путем осреднения ВРМ по нескольким аналогам) используется в качестве множителя к адекватному показателю дохода объекта оценки: Vоо = ПВДЧВРМ или Vоо =ДВДЧВРМ. ВРМ обычно не корректируется на удобства и другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета положены фактические значения арендных ставок и цен аналогов, в которых уже учтены указанные различия. Не следует забывать, что метод не в полной мере учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимыми аналогами, а также не учитывает вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах объекта оценки и объектов-аналогов. Область применения: метод ВРМ может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости