≡× МЕНЮ

• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Оценка объектов недвижимости применение подходов к оценке. Когда необходима оценка объектов недвижимости

Виды стоимости

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки - инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Основные подходы оценки недвижимости

Существует несколько подходов (методов) к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: - сравнительный (или «рыночный») подход; - затратный подход; - доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный подход является неотъемлемой частью процедуры "Due Diligence" (дью-ди́лидженс).

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода - доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) - совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

Основные методы оценки недвижимости

Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов - определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

- стоимость объекта недвижимости (ден.ед) - Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI) ) - Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации - показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

- коэффициент капитализации - ставка доходности инвестора на вложенный капитал - ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке. - норма возврата капитала - процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

Метод Ринга Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

Метод Инвуда Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

Метод Хоскольда Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Примечания

Нормативно-правовая база оценочной деятельности

Работа независимых оценщиков контролируется общественными организациями , например, Российское общество оценщиков.

Литература

• Вечер Н.Ф Ольховский А.А Инвестиции в коммерческую недвижимость СПб.: 2005.
• Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости. ЮНИТИ 2005
• Иванова Е. Н. Оценка недвижимости. М.: 2007
• Фридман. Д, Ордуэй. Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости М.:, Дело, 1998

Определение понятия «недвижимость» очень четко дано в Гражданском Кодексе России, согласно некоторым статьям которого к объектам недвижимости причисляются земельные участки и все существующие на них элементы.

В связи с активным развитием рыночных отношений, оценка объектов недвижимости сегодня - это весьма востребованный На данный момент существует множество видов земельной собственности (государственная, частная, коммерческая), каждая из которых, так или иначе, нуждается в проведении оценочных мероприятий.

Оценке подлежат:

Объекты жилой недвижимости, к которым относятся индивидуальные дома, квартиры;

Земельные участки;

Типа: гостиницы, складские, офисные, торговые помещения;

Незавершенные строительные объекты;

Недвижимость промышленного типа;

Инженерные коммуникации;

Различные вспомогательные и хозяйственные сооружения, расположенные на земельных участках.

Непосредственно сама оценка объектов недвижимости требуется во многих случаях, связанных с процессом купли-продажи земли и расположенных на ней зданий и сооружений, при сдаче имущества в аренду, разрешении разнообразных имущественных споров, при вступлении в постановке на баланс ранее не учтенных объектов. На сегодняшний день стал весьма популярен так называемый ипотечный вид кредитования. В случае получения подобных кредитов оценка объектов недвижимости не только желательна, а даже необходима, так как банки выдают заемщику деньги только после получения официального акта об оценке.

Не обходится без проведения этой процедуры и ни один заключение разнообразных страховых договоров, подписание брачных контрактов и множество других юридических действий, проводимых с недвижимостью. В случае повреждения имущества в результате аварий, заливов, пожаров, стихийных и иных бедствий необходима оценка ущерба недвижимости для определения размеров нанесенного вреда и расчета сумм, необходимых для проведения восстановительных либо ремонтных работ. Оценку, кстати, следует проводить даже тогда, когда происходит мирным путем, без обращения в суд.

Как правило, заказчик обычно знает примерную стоимость подлежащего оценке объекта, однако не стоит забывать о том, что обычно рассчитывается именно его рыночная стоимость, которая зависит от множества факторов, в том числе и от цен, установленных на данный момент на рынке недвижимости. Именно по этой причине проведение оценочных мероприятий необходимо доверять только профессионалам, ведь на сегодняшний день существует масса компаний, оказывающих подобного рода услуги. Кроме того, проведение независимой экспертизы заканчивается выдачей документа (акта об оценке), который имеет официальный юридический статус.

И еще один немаловажный факт: оценка объектов недвижимости проводится по состоянию на какую-либо конкретную дату. Обычно таковой считается день проведения экспертом осмотра объекта.

Также существует еще один вид оценки недвижимости - так называемая Данный считается обязательным во многих случаях, особенно если дело касается вопросов налогообложения, проведения сделок с землей на уровне государственных организаций. В этом случае заказчиком проведения оценочных мероприятий является не частный собственник или юридическое лицо, а орган муниципального управления.

Вследствие всего вышесказанного можно сделать следующий вывод: оценка объектов недвижимости - это серьезный процесс, проведение которого требует наличия соответствующей квалификации и знаний. Именно поэтому осуществление экспертных мероприятий необходимо доверять только профессионалам, хорошо зарекомендовавшим себя в этой сфере деятельности.

2. Оценка недвижимости

2.5. Подходы к оценке недвижимости

2.5.1. Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1.Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

Замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

Изучение рынка;
- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

2.5.2. Затратный подход

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода лежит принцип замещения.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

Уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С з);
- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С нс);
- расчет накопленного износа (И н):
- физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
- внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;
- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа: Су=С нс -С и;
- определение итоговой стоимости недвижимости: С зп = С з +С у.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

Анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
- оценка общественно-государственных и специальных объектов;
- оценка объектов на малоактивных рынках;
- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

2.5.3. Доходный подход

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

где V - стоимость недвижимости,

I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период,

R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Различают два вида капитализации:

Прямая капитализация;
- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
2. Расчет действительного валового дохода.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

Условно-постоянные;
- условно-переменные (эксплуатационные);
- резервы.

4. Определение величины чистого операционного дохода.
5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Предыдущая

Понятие «оценка построек» подразумевает определение цены объекта, а также определение прав (собственность, аренда и т. д.) в отношении имущества, на которое надлежит установить цену.

Основанием и целью для оценки стоимости помещения служат такие сложившиеся обстоятельства, как:

• покупка или продажа;
• необходимость страхования недвижимого имущества;
• внесение постройки в уставный фонд;
• переход недвижимого имущества наследнику после смерти наследодателя;
• получение банковского займа, предусматривающего залог недвижимого имущества;
• выполнение решений судовых инстанций.

Справка. Основания для оценки имущества, принадлежащего к разряду недвижимого, могут быть различными, но все они имеют правовую базу, которая основывается на законодательных актах РФ.

Законодательное основание

Институт оценки регулируется ФЗ № 135 от 29.07. 1998 года , вместе с внесенными в него изменениями, который является основанием для проведения процедуры уполномоченными лицами.

Статьи закона оговаривают суть такой деятельности в РФ, определяют лиц, проводящих оценку недвижимости, устанавливают правила и требования к оценке помещения, а также указывают на случаи, которые предусматривают установку оценочной стоимости на помещение.

Особенности при выяснении стоимости помещения

Процедура оценки недвижимости учитывает некоторые особенности при выяснении цены объекта и полностью зависит от различных обстоятельств, которые являются определяющими при проведении такой деятельности. Оценка имущества, относящегося к категории недвижимого, должна учитывать:

1. тип строения;
2. предназначение объекта;
3. состояние недвижимого имущества;
4. месторасположение постройки;
5. размеры строения;
6. доступность транспортного сообщения с объектом.

Учет всех этих факторов позволяет определить одну из трех категорий применяемой к объекту оценки, которая предполагает:

• рыночную оценку недвижимости;
• затратную оценку на объект;
• доходную оценку объекта недвижимости.

Каждая категория предусматривает определенную цель, относительно которой будет проводиться оценка недвижимости, а также несколько видов определения стоимости объекта: потребительская, страховая, инвестиционная, залоговая, утилизационная и другие.

Важно! Завершение процедуры оценки объекта предполагает предоставление оценочной организацией полного пакета документации заказчику с описанием всех причин повлиявших на окончательный результат определения стоимости.

Характеристика этапов

Процедура, предусматривающая оценку определенных объектов недвижимости, состоит из нескольких необходимых для ее проведения этапов, согласно которым оценщик определяет основы последовательность своих действий.

Законодательный процесс оценки недвижимого имущества характеризуется следующими действиями:

1. определяются характерные особенности объекта недвижимости.
2. Анализируются условия рынка, относящегося к недвижимому имуществу.
3. Выбираются способы оценки недвижимых объектов и производятся необходимые для этого расчеты.
4. Формируются и анализируются полученные в результате проведенных оценщиком действий величины, определяющие стоимость объекта.
5. Заказчик получает полный отчет о цене постройки, а также подробное изложение всех причин, оказавших свое влияние на итоговую цену.

Расчетная цена недвижимости

Расчеты, предусматривающие оценку цены помещения, зависят от особенностей этого самого помещения, а также от цели оценки и прочих условий и особенностей.

В расчетной цене постройки учитывается:

Какой бывает дата процедуры?

Дата оценки постройки – это календарный день, в который специалистами уполномоченной организации определяется заключительная объявленная и зафиксированная стоимость объекта не зависимо от даты подписанного оценщиками отчета.

Дата оценки подразумевает под собой особое требование, согласно которому цена объекта привязывается к конкретному числу его окончательной оценки.

Такое требование нужно для фиксации оценки помещения на конкретную дату в условиях постоянно изменяющихся рыночных цен.

Если объектом является квартира

Оценка квартиры обязательно предусматривает осмотр жилого помещения представителем оценивающей его компании, а еще – подробно учитывает все особенности и детали помещения, на которое следует установить цену.

При проведении специалистом экспертной оценки квартиры предусматриваются такие действия:

1. выбор организации, которая будет осуществлять данную процедуру.
2. Подготовка необходимых для начала процесса определения стоимости квартиры документов, которые предусматривают предоставление:
   • документ, подтверждающий право собственности;
   • техпаспорт или справка ЕГРН;
   • поэтажный план;
   • паспорт;
   • экспликация к предоставленному собственником поэтажному плану.
3. Проведение фотосъемки жилого помещения, подъезда, двора, фасада здания по определенному адресу для оценки его привлекательности.
4. Внесение данных о помещении в смотровой лист, на основании которого уполномоченным лицом будет составлен отчет и определена стоимость квартиры.

Корректировки при установлении стоимости

Процедура оценки уполномоченными лицами объектов недвижимости не может пройти без внесения поправок в разработанную организациями типовую документацию. Корректировки напрямую зависят от определенных характеристик объекта, особенностей расположения предмета недвижимости, а также от большого количества причин, влияющих на окончательное установление его стоимости.

Вносимые поправки учитывают:

Справка. Каждая поправка, вносимая в документ, имеет свои особенности, а также зависит от ряда причин и условий, с которыми приходится сталкиваться при оценке.

На тип постройки

Поправка, предусматривающая тип здания, вносится оценщиком в тех случаях, когда дом относится к категории блочных или панельных сооружений, что удешевляет расположенные в нем квартиры в размере 10-15%.

К жилым зданиям, сооруженным из кирпича, такая корректировка не применяется, в документе уже предусмотрена определенная формула расчета, предназначенная для таких строений. Дома построенные из более современных, безопасных и экологически чистых материалов всегда дороже устаревших конструкций.

Учет расходов

Оценка недвижимого имущества предполагает доходный подход к учету расходуемых средств на содержание и эксплуатацию объекта оценки, где учитываются все возможные варианты доходной и расходной части .

Полученные результаты находят свое отражение в бюджете, согласно которому можно рассчитать стоимость в этой категории учета.

Операционные расходы

Определение стоимости недвижимого имущества учитывает расходы на содержание и эксплуатацию объекта, и относит их к категории операционных расходов (ОР). В свою очередь, такие операционные издержки разделяются на три вида:

1. расходы условно-постоянные. Этот вид издержек подразумевает под собой учитываемые оценщиками издержки, применяемые для стабильного функционирования и эксплуатации объекта недвижимости.

   Размер условно-постоянных расходов не зависит от загруженности попадающего под оценку объекта, а сумма операционных расходов на его содержание стабильна и находится на одном и том же установленном уровне.

2. Расходы условно-переменные. Вид издержек, полностью зависящий от загруженности недвижимого объекта.
3. Расходы замещения. Издержки, предназначенные на замещение выходящих из эксплуатации деталей и элементов здания. Такие расходы из-за их зачисления в отдельный фонд называют расходами резерва.

Что подлежит оценке?

Объект недвижимости

Каждый объект недвижимости, в зависимости от условий его места расположения, конструкции, цели назначения, а также множества других факторов имеет свои определенные особенности. Не бывает двух абсолютно одинаковых подлежащих оценке объектов.

Индивидуальный подход к установлению стоимости недвижимого имущества учитывает все детали оценки, которые могут повлиять на окончательный результат определения стоимости объекта.

Ремонта квартиры

Для того, чтобы установить фактическую стоимость квартиры необходимо провести оценку произведенного в квартире ремонта и прибавить к стоимости жилья ту сумму, которая была затрачена на ремонт помещений. В случаях, когда ремонт не был произведен, из фактической стоимости жилого помещения исчисляются те деньги, которые потребуются на ремонт.

На практике оценка ремонта помещения позволяет оценщику производить свои действия в установленной компанией последовательности:

1. представителем организации анализируется физический износ жилого помещения;
2. Специалист компании осуществляет все необходимые замеры для определения стоимости ремонта;
3. Основываясь на полученных результатах представитель организации производит оценку общего состояния квартиры;
4. На заключительном этапе подготавливается смета, предусматривающая стоимость выполненных ремонтно-строительных работ в помещении, а также рассчитывается цена материалов в случае, когда помещение требует ремонта.

Оценка ремонта квартиры производится на в различных целях, но в основном заказчик приглашает оценщика на свою жилплощадь с целью покупки и продажи жилья, а также оценки нанесенного помещению ущерба для подачи иска в судебные инстанции.

Справка. Для более качественного проведения оценки квартиры заказчик может предоставить оценщику товарные чеки, акты выполненных работ, договора, накладные и другую документацию. Полученная дополнительная информация поможет специалисту установить реальную стоимость ремонта помещения.

Домашней мебели

Чтобы произвести оценку находящейся в квартире мебели специалисту необходимо сделать анализ потребительских качеств присутствующего в помещении имущества, учесть год изготовления, изучить состояние, предложение, спрос, провести параллель с современными аналогами.

Процесс оценки подразумевает под собой осмотр имущества, его фотографирование, а также составление отчетной документации о фактической стоимости мебели.

Наиболее часто процедура оценки мебели происходит при проведении таких операций:

• покупка или продажа помещения;
• аренда;
• дарение;
• включение мебели в уставный фонд;
• налогообложения;
• раздела имущества;
• процесс получения страховки.

Комнаты

Отличительная особенность оценки комнаты состоит в процедуре определения стоимости принадлежащей одному из владельцев доли, которая исчисляется делением оценочной суммы на количество собственников прописанных в помещении.

Оценка комнаты производится при наличии таких необходимых документов:

1. паспорта владельцев помещения;
2. документ, утверждающий права на жилое помещение;
3. техпаспорт либо справка из ЕГРН;
4. план поэтажный;
5. экспликация.

Внимание! В особых предусмотренных законодательством случаях может потребоваться документ, подтверждающий право вступления в наследство.

Загородных зданий

Рынок загородной недвижимости очень популярен среди населения. Очень часто спрос на жилье превышает предложения, и цены становятся выше даже рыночной стоимости. Независимая оценка помогает установить реальную цену на недвижимость и уравновесить баланс между продавцом и покупателем.

Оценка загородной недвижимости учитывает удаленность объекта от города и транспортное сообщение, учитывается наличие природных ресурсов, определяется качество воды, почвы, учитывается наличие инженерных коммуникаций.

Большое значение для установления стоимости объекта имеет наличие развитой инфраструктуры, наличие подъездных путей и качество дорог.

Независимые оценочные компании

Как правило, оценку недвижимости проводят независимые оценочные компании, которые имеют лицензии на данный вид деятельности, а специалисты, производящие оценку, застраховав свою личную ответственность, получают соответствующие сертификаты.

Решение вопроса оценки такими организациями осуществляется в течении 1-3 дней, после чего заказчик получает подробный отчет о стоимости объекта, что позволяет ему производить с прошедшим процедуру оценки имуществом любые виды предусмотренных законодательством сделок.

Проведение инспектирования подразумевает под собой оплату заказчиком услуг специалиста в денежных суммах, которые зафиксированы на территории РФ. Средняя стоимость оценки недвижимости определена в таком размере:

• однокомнатная квартира – 2500 рублей;
• двухкомнатная квартира – 3125 рублей;
• трехкомнатная квартира – 3125 рублей;
• более четырех комнат – 5000 рублей;
• частные жилые дома – 7500 рублей;
• коттеджи – 7500 рублей;
• сооружения незавершенного строительства (до 100 кв. м) – 5000 рублей;
• размером от 100 до 300 кв. м – 7500 рублей;
• размером от 300 до 500 кв. м – 15000 рублей;
• размером от 500 до 700 кв.м – 17500 рублей;
• размером от 700 до 1000 кв. м – 22500 рублей;
• размером от 1000 до 5000 кв. м – 25000 рублей.

Внимание! Стоимость оценки недвижимости в зависимости от условий, особенностей и географического расположения различных регионов РФ могут существенно отличатся.

СРО

Одной из некоммерческих организаций, которая занимается независимой оценкой объектов недвижимости, является саморегулирующая организация оценщиков (СРО). Законодательная деятельность СРО регулируется ФЗ РФ №315 и № 135 .

Организация состоит из физических лиц работающих оценщиками, как по трудовому договору с юридическим лицом, так и занимающихся частной практикой, которые застраховавших свою личную ответственность.

СТК

Основанная в 1998 году консалтинговая компания, занимающаяся на территории РФ не только оценкой объектов недвижимости, но также анализом и оценкой стоимости активов различных предприятий, имеет большой опыт в ведении своей деятельности.

Ее филиалы разбросаны практически по всем регионам страны, что предоставляет возможность любым гражданским и юридическим лицам вступить в деловые отношения с завоевавшей популярность организацией.

Тесное сотрудничество предприятия с российскими банками, в частности с ЦНС позволяет не только заниматься оценкой имущества своих клиентов, но и углублять сотрудничество со своими партнерами в сфере обеспечения объектов недвижимости программным обеспечением, а также вносить свой вклад в развитие ипотечного кредитования.

ЦНС

Центр недвижимости организованный Сбербанком предлагает на сегодняшний день своим клиентам на территории Москвы уникальную возможность проводить оценку недвижимости через созданный специалистами ЦНС сервис.

Центр недвижимости качественно и в кратчайшие сроки оценивает объекты недвижимости своих заказчиков и своевременно предоставляет им необходимую отчетность.

Оценка недвижимости – трудоемкий и сложный процесс, где учитываются все мельчайшие детали, характеристики, особенности и условия содержания объекта . Только специалисты обладающие профессиональными навыками оценки имущества могут установить реальную стоимость объектов недвижимости.