Пример расчета дисконтированных денежных потоков по кварталам. Дисконтированный денежный поток (discounted cash flow)
Один из способов оценки бизнеса, суть которого в вычислении дисконтированной цены финансовых потоков, ожидаемых от оцениваемого имущества (объектов недвижимости) в будущем.
Метод дисконтирования денежных потоков - популярный метод вычисления общей цены бизнеса, являющийся частью доходного подхода. Сокращенное название метода - ДДП, английский вариант названия - «discounted cash flow method». Главный помощник в расчете - ставка дисконтирования, которая равна ставке отдачи (доходности).
Метод дисконтирования денежных потоков: сфера применения и основные плюсы
Главные преимущества ДДП - большая глубина и детальность расчетов, чем в случае с другими методами. С его помощью возможно проведение оценки бизнеса даже при наличии нестабильных финансовых потоков. Для достижения лучших результатов при расчете моделируются особые черты поступления средств.
На практике метод дисконтирования (ДДП) используется, когда:
Есть достаточный объем информации, позволяющей вычислить и объяснить размер будущей прибыли от объектов недвижимости;
Имеется предположение, что финансовые потоки в будущем будут отличаться от прибыли в текущий момент времени (в сторону повышения или понижения);
- методом сравнения альтернативных вложений. Он наиболее эффективен при расчете инвестиционной цены объекта. В учет берется доходность, которую ожидает инвестор, и потенциальная прибыль от финансовых активов и альтернативных проектов;
- метод выделения . Особенность метода - в подробном изучении и анализе сделок на рынке недвижимости с такими же объектами. Сам расчет подразумевает учет будущих доходов и их сопоставление с начальными вложениями. Алгоритм расчета заключается в реализации следующих шагов - моделировании расходов и доходов для определенного объекта, вычислении ставки доходности, обработке полученных результатов любым из способов;
- метод мониторинга . Его суть - в постоянном отслеживании состояния рынка и информации на основе экономических показателей. Собранные данные унифицируются и публикуются. Как правило, они выступают в роли ориентира для оценщика и помогают сравнить расчетные показатели со средними параметрами. Для учета влияния риска на размер прибыли в ставку дисконтирования могут вноситься поправочные коэффициенты.
Отечественные специалисты по оценке рассчитывают ставку дисконтирования по кумулятивной методике. Это объясняется наибольшей простотой вычисления ставки и возможностью учета текущих рыночных условий.
5. Вычисление цены объекта недвижимости с помощью методики ДДП
Для расчета применяется следующая формула:
Здесь есть несколько особенностей :
Во-первых, для стоимости реверсии обязательно за последний прогнозный год, а также ее прибавление (реверсии) к общему объему цен финансовых потоков;
Во-вторых, после выполнения расчетов стоимость объекта должна быть равна сумме двух параметров - текущей реверсии и стоимости будущих денежных потоков.
Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш
Дисконтирование денежных потоков - это приведение стоимости потока платежей, выполненных в разные моменты времени, к стоимости на единый момент времени. Чаще всего потоки будущих платежей приводятся к стоимости на текущий момент. Это делается, например, при экономической оценке эффективности инвестиций или при оценке бизнеса.
Дисконтирование отражает тот экономический факт, что сумма денег, которой мы располагаем в настоящий момент, имеет бо льшую реальную стоимость, чем равная ей сумма, которая появится в будущем. Это обусловлено несколькими причинами, например:
Имеющаяся сумма может принести прибыль, например, будучи положена на депозит в банке.
Покупательная способность имеющейся суммы будет уменьшаться из-за инфляции.
Всегда есть риск неполучения предполагаемой суммы.
Дисконтирование каждого платежа денежного потока выполняется путем умножения суммы платежа на коэффициент дисконтирования Kd:
Kd= 1/(1+D) n , где
Kd - Коэффициент дисконтирования;
D - Ставка дисконтирования. Она отражает скорость изменения стоимости денег со временем, чем больше ставка дисконтирования, тем больше скорость;
n - Номер периода (шага) дисконтирования.
Формула дисконтирования денежных потоков
Если имеется поток платежей через равные промежутки времени:
CF = CF 1 + CF 2 + … + CF N ,
то применяя к каждому платежу операцию дисконтирования, получим формулу дисконтированного денежного потока
|
CF 1 |
CF 2 |
CF N |
|||
|
(1+D) |
(1+D) 2 |
(1+D) N |
Один из примеров дисконтированного потока - чистый дисконтированный доход (NPV), в котором элементами потока выступают итоги (приход - расход) на каждом шаге инвестирования.
6. Как определить внутреннюю норму доходности?
Внутренняя норма доходности (англ. internal rate of return, общепринятое сокращение - IRR (ВНД)) - это процентная ставка, при которой чистый дисконтированный доход (NPV) равен 0. NPV рассчитывается на основании потока платежей, дисконтированного к сегодняшнему дню.
Рассчитать величину внутренней нормы доходности инвестиционного проекта, компоненты денежного потока которого приведены в таблице, предполагая единовременные вложения (инвестиции) и поступление доходов в конце каждого года.
|
Денежный поток |
Решение
Оценим левую границу
интервала изменения внутренней нормы
доходности по формуле:
Определим
правую границу интервала по
соотношению:
Итак,
внутренняя норма доходности рассматриваемого
инвестиционного проекта заключена в
интервале 9% < IRR < 40%. Значения границ
этого интервала можно использовать как
ориентировочные величины для расчета
IRR по формуле:
Для
этого в качестве первого шага найдем
NPV (9%):На
втором шаге рассчитаем NPV
(40%):Окончательно
рассчитаем IRR:Заметим,
что поскольку в данном примере денежный
поток год от года уменьшающийся, то
значение IRR ближе к левой границе
диапазона, чем к правой.
Оценка недвижимости является сложным экономическим действием, которое сводится к применению разнообразных методик и способов выявления действительной цены. Наиболее частым в применении считается метод дисконтирования денежных потоков , используемый не только в российской действительности, но также за границей.
Суть методики
Этот способ используется для вычисления дисконтированной цены финансовых поступлений, предполагаемых от объекта недвижимости в будущем . Подобный метод может использоваться при имеющийся уверенности или предпосылках, что ожидаемые через определенный период времени денежные поступления будут существенно отличаться от текущих.
При использовании способа ДДП для прогнозирования уровня доходности от всевозможных способов использования недвижимого имущества производится расчет на определенное количество лет и в обязательном порядке строится прогноз выручки при реализации оцениваемого объекта по истечении срока . Подобная методика лучше всего работает при нестабильности в доходах .
Случаями применения метода служат:
- существует обоснованное предположение отличия денежных потоков в обозримом будущем от существующих;
- имеется информация, позволяющая спрогнозировать уровень будущих поступлений ;
- наблюдается сезонность поступления денежных средств;
- в качестве объекта недвижимости выступает крупная коммерческая структура ;
- оцениваемое имущество находится в стадии строительства или ввода в эксплуатацию .
Метод дисконтирования денежных потоков – способ, позволяющий максимально точно спрогнозировать величину будущих поступлений .
Последние могут отличаться своей нестабильностью, неравномерностью поступления, . Инвестор в момент вложения старается рассмотреть объект с учетом возможных достоинств и привлекательности, учитывая денежный эквивалент имеющихся профитов с точки зрения соотношения их с ценой приобретения.
Действенность этого метода и его главное отличие от иных способов определения доходности заключается в учете целого комплекса параметров и их взаимного соотношени я. Эти параметры включают в себя поступление и отток капитала, капиталовложения, дебиторскую задолженность, структурные изменения.
Если брать показатели чистой прибыли, будь то прямые или косвенные, то они не позволяют оперировать настолько большим набором параметров.
Методы стоимостной оценки
Современная экономика различает , дающих возможность оценить стоимость объекта недвижимого имущества.
- . Подобная методика предполагает использование в случае предполагаемой ликвидации недвижимости или при имеющихся предпосылках к будущему банкротству или невозможности продолжения деятельности;
- . Метод, применяющийся в качестве способа оценки уже действующих объектов недвижимости или при предполагаемом сокращении деятельности;
- Доходный. Именно эта группа методик включает в себя способ оценки при помощи дисконтирования денежных потоков. Отличительной чертой метода ДДП от прочих видов является применение в отношении организации или недвижимости, нормально функционирующим на настоящем этапе, и планируется их длительная работа в дальнейшем, предполагающая извлечение прибыли.
Основные этапы оценки способом ДДП
Применение метода ДДП предполагает оценку в несколько этапов.
1 этап. Определение длительности прогнозируемого периода . На этом этапе следует оценить длительность, на протяжении которого происходит оценка поступающих денежных средств. Из-за нестабильности российской экономики на территории РФ средняя длительность оцениваемого периода не превышает 3-5 лет , на Западе сроки более длительные. Выбираемые сроки должны быть достаточными для осуществления обоснованного прогноза;
2 этап.
Прогнозирование конкретных величин. Это требует от инвестора следующих шагов:
- проведение аналитической работы с использованием предоставленных заказчиком данных о финансовом состоянии . В отчете указываются расходные и доходные статьи за ретроспективный период касающиеся выбранного объекта;
- оценка существующей ситуации на рынке недвижимости и характеристик с учетом динамических изменений;
- составление прогнозных расчетов об уровне прибыли и убытков , основываясь на реконструкции бухгалтерских документов.
В российской экономике вместо процедуры дисконтирования денежных потоков преимущественно подвергаются дисконтированию доходы, среди которых:
- чистый оперативный доход , применяемый по отношению недвижимости, не обремененной долговыми обязательствами;
- чистый поток наличности , подсчитываемый с учетом вычета из полученной прибыли всех видов расходов;
- налогооблагаемая прибыль .
3 этап . Подсчет стоимости реверсии . Реверсия есть остаточная стоимость объекта, образующаяся при сокращении или полном прекращении генерации денежных потоков . Истинную стоимость этого показателя можно прогнозировать следующими способами:
- установления продажной стоимости объекта основываясь на конъюнктуре рынка, учитывая цены аналогичной недвижимости и попыток прогноза стоимости недвижимого имущества в будущем;
- расчета колебаний цен на недвижимость за весь период владения;
- капитализации доходов за финансовый год , следуемый за датой завершения прогнозируемого периода с назначением ставки капитализации самостоятельно;
- определения ставки дисконта . Ставка дисконтирования – величина, применяемая для подсчета количества средств, ожидаемых к получению в будущем.
Ставка дисконта в случае с недвижимостью высчитывается с учетом связки «риск-доход», включающей в себя всю полноту возможных рисков, присущих недвижимому имуществу. Также принимаются в расчет уровень ликвидных инвестиций, компенсационные издержки, наличие системы инвестиционного менеджмента.
4 этап.
Расчет ставки дисконта.
Назначением данной процедуры является определение величины финансовых поступлений, которые будут получены или выплачены по истечении заданного промежутка времени. Данный показатель дает возможность увидеть соотношение риска к доходности оцениваемого объекта. Существует три методики расчета, выбор которых будет зависеть от вида денежных потоков:
- для собственного капитала используется методика кумулятивного построения с оценкой активов (метод САРМ);
- для заемных или инвестированных средств оценка осуществляется с учетом величины средневзвешенной стоимости капитала .
В отечественной экономике ставка дисконта преимущественно высчитывается кумулятивным способом. Выбор именно этого способа обуславливается простотой вычислений и имеющейся возможностью принять в расчет обстановки на рынке.
5 этап. Непосредственно вычисление методом ДДП .
При расчетах применяется формула следующего вида:
PV – определяемая стоимость,
C t – финансовые поступления в период времени t,
i – ставка дисконта, действующая на период времени t,
R – стоимость реверсии,
n – длительность осуществления прогноза в годах.
При вычислении требуется учитывать два момента:
- при вычислении стоимости реверсии следует дисконтировать завершающий год и прибавить ее к величине суммы вложений;
- по завершению расчетов итоговая стоимость должна находиться в равенстве со значением текущей реверсии и ориентировочной цены предстоящих денежных поступлений.
Пример расчета стоимости объекта
Для примера предлагается разобрать следующую задачу:
Покупатель приобретает в собственность недвижимость для дальнейшей ее аренды в течение будущих трех лет с фиксированной суммой за наем. В течение первого года арендная плата составляет 12 000 денежных единиц, второй год будет стоить 14 000, за третий инвестор просит 16 000 денежных знаков. Предполагается, что стоимость объекта недвижимости будет составлять примерно 100 000 денежных единиц. В задаче требуется найти текущую цену здания при действующей ставке дисконта в 11%.
Первым делом требуется определить с учетом ставки дисконта для каждого года:
1 год = 12 тыс./(1+11%) = 10 810, 81 денежных единиц;
2 год = 14 тыс./(1+11%) = 12 612, 61 денежных единиц;
3 год = 16 тыс./(1+11%) = 14 414, 41 денежных единиц.
4 год = 100 000/(1+0.11) = 90 090, 09 денежных единиц.
Таким образом, PV = 10 810, 81+12 612, 61+14 414, 41+90 090, 09=127 927, 92 денежных единиц.
Основным преимуществом данного метода является возможность его использования в случаях, когда существует функционирующая недвижимость, что позволяет отразить действительную рыночную цену компании и примерно спрогнозировать размер будущих денежных потоков.
Метод ДДП практически не может быть использован в случаях непостоянства генерации финансовых поступлений, иначе значительно возрастает разброс вероятностей при проведении вычислений.
Что такое дисконтирование
На видео ниже ясно и доступно разъясняется, что такое дисконтирование.
Подразумевает процесс приведения стоимости по операциям, совершенным в разное время, к величине, актуальной для настоящего времени. Например, для продажи любого предприятия необходима его переоценка, то есть, определение стоимости с учетом изменяющейся Особенно часто применяется метод дисконтированных в осуществлении сделок с инвестициями. Ведь чтобы сделать экономически выгодное вложение, необходимо учесть любые перемены в стоимости актива.
Стоит заметить, что применение такой методики требует развития определенного уровня квалификации и достаточного объема знаний. Только специалист сможет тщательно изучить каждый показатель и точно подсчитать современную стоимость того или иного проекта. Дисконтирование денежных потоков обладает свойством временности, так как новая стоимость быстро теряет свою актуальность, особенно на микроуровне, когда влияние оказывает любое движение активов и средств.
Для получения более точной и надежной информации специалист проводит расчеты двумя способами. Первый метод предполагает учет фактора времени, а второй, соответственно, не принимает его во внимание. Дисконтирование денежных потоков позволяет инвестору принимать решение о вложении средств с учетом факторов риска и действия инфляции. Можно провести сравнение прибыли, получаемой в разные периоды времени. Для этого следует получить разность поступлений средств и всех затрат, продисконтированных с применением одинаковой ставки процента. Таким образом, получаются чистые дисконтированные денежные потоки.
Точность и правильность результатов проводимого анализа зависят не только от предоставляемых данных, но и от верного подбора Для ее определения применяется один из трех популярных методов: вычисление средневзвешенной стоимости средств, анализ активов, рассчитанных на долгосрочное использование, и кумулятивное построение. Последний метод пользуется наибольшим уважением у специалистов и применяется чаще всего. Это объясняется тем, что данный способ максимально точно учитывает степень рискованности операции.
Дисконтирование денежных потоков считается самым надежным методом определения рациональности капиталовложений. Его преимущества не подвергаются никаким сомнениям. Но имеется и недостаток, который заключается в трудоемкости процесса. Для получения максимально точного и правдивого результата потребуются значительные затраты времени и огромное терпение со стороны специалиста.
Кроме того, дисконтирование денежных потоков учитывает не только степень риска, но и инфляционные ожидания. Учет изменения инфляции можно осуществить одним из двух базовых методов. Согласно первому способу, инфляционная составляющая учитывается при расчете ставки дисконтирования, а при втором варианте осуществляется дефлирование каждого потока во время учета. То есть, второй метод предполагает включение инфляционных изменений сразу.
Метод дисконтирования потоков основан на составлении конкретной деятельности компании. Как правило, такая модель разрабатывается на основе анализа и документов, отражающих движение наличности и средств на счетах предприятия. Для получения свободного денежного потока необходимо поток капитала от уменьшить на сумму инвестиций. Полученная величина средств считается доходом организации, часть которого идет на расчеты с кредиторами и заемщиками, а часть распределяется между всеми акционерами в виде дивидендных выплат.
По результатам анализа, проведенного с использованием дисконтирования, специалист делает вывод о возможности совершенствования производственного процесса, о целесообразности вовлечения средств в другие проекты с целью увеличения прибыли в дальнейшем.
Дисконтирование денежных потоков — это приведение стоимости потоков платежей, выполненных в разные моменты времени, к стоимости на текущий момент времени. Это делается, например, при или при к оценке стоимости бизнеса.
Дисконтирование отражает тот экономический факт, что сумма денег, которой мы располагаем в настоящий момент, имеет бо льшую реальную стоимость, чем равная ей сумма, которая появится в будущем. Это обусловлено несколькими причинами, например:
- Имеющаяся сумма может принести прибыль, например, будучи положена на депозит в банке.
- Покупательная способность имеющейся суммы будет уменьшаться из-за инфляции.
- Всегда есть риск неполучения предполагаемой суммы.
style="center">
Смысл операции дисконтирования
Поясним смысл операции дисконтирования денежных потоков на следующем примере.
Пример
Пусть мы имеем 100 руб. и кладем их на депозит под 5% годовых с ежегодным начислением процентов и зачислением их во вклад. Тогда через год у нас будет 105 рублей.
S 1 = 100 + 100 × 0.05 = (1+0.05) × 100 = 105
Через два года у нас будет 110.25 рублей.
S 2 = (1+0.05)×(1+0.05) × 100 = (1+0.05) 2 × 100 = 110.25
Через три года у нас будет 115.7625 рублей.
S 3 = (1+0.05) 3 × 100 = 115.7625
Через n лет у нас будет
S n = (1+0.05) n × 100
В общем виде формула выглядит так
S n = (1+P) n S 0 , где
Sn — сумма через n периодов начисления процентов
P — процентная ставка за период
S 0 — начальная сумма.
Это формула расчета сложных процентов.
Таким образом, если мы можем положить деньги на депозит с условиями описанными выше, то 100 руб., которые мы получим сейчас, с экономической точки зрения равноценны 105 руб. которые мы получим через год, равноценны 110.25 руб. полученным через два года, равноценны 115.7625 руб. полученным через три года и так далее.
В общем виде: сумма S 0 , полученная сейчас, равноценна сумме (1+P) n S 0 , полученной через n лет.
Часто возникает обратная задача: предпологается, что через n лет будет получена сумма S n , надо найти равноценную ей сумму на текущий момент. Это типичная задача при разработке бизнес-планов, расчете окупаемости инвестиций, оценке стоимости бизнеса по величине ожидаемых доходов (доходный подход). Иными словами, известна сумма S n , надо определить S 0 . В этом случае путем простых преобразований получаем формулу расчета:
S 0 = S n /(1+P) n — Формула дисконтирования
Эта операция называется дисконтированием , она является обратной к вычислению сложных процентов. Процентная ставка в этом случае называется ставкой дисконтирования .
Денежные потоки
При расчете инвестиционных проектов и при оценке бизнеса имеют дело с многократными поступлениями и оттоками денежных средств. Обычно их группируют по некоторым периодам времени (год, квартал, месяц) и суммируют.
Получившиеся значения назваются денежными потоками . Денежные потоки могут быть положительными (сумма поступлений за период превышает сумму оттоков) и отрицательными (сумма оттоков за период превышает сумму поступлений).
Дисконтирование денежного потока за n-й период выполняется путем умножения суммы платежа на коэффициент дисконтирования K n:
K n = 1/(1+D) n , где
n — Номер периода (шага) дисконтирования
K n — Коэффициент дисконтирования на шаге n
D —
Она отражает скорость изменения стоимости денег со временем, чем больше ставка дисконтирования, тем больше скорость.
- См. также:
Формула дисконтирования денежных потоков
Если имеется поток платежей через равные промежутки времени:
CF = CF 0 + CF 1 + CF 2 + … + CF N ,
то применяя к каждому платежу операцию дисконтирования, получим формулу:
| CF 1 | CF 2 | CF N | |||
| CFd = CF 0 + | ----- | + | ------ | +...+ | ------ |
| (1+D) | (1+D) 2 | (1+D) N |
Один из примеров дисконтированного потока — (), в котором элементами потока выступают итоги (приход - расход) на каждом шаге инвестиционного проекта.
Примеры расчета дисконтированных денежных потоков
Пример 1. Оценка бизнеса
Ниже показаны денежные потоки (чистый доход = доходы-расходы) некоторого оцениваемого бизнеса. Шаг дисконтирования (период времени на котором суммируются платежи и поступления) 3 месяца. Ставка дисконтирования 20% годовых.
Обратите внимание, что суммарный чистый доход равен 16 000 000, а суммарный дисконтированный чистый доход равен 11 619 824.
Ниже показаны графики нарастающим итогом денежных потоков и дисконтированных потоков оцениваемого бизнеса.
Пример 2. Расчет инвестиционного проекта
Более сложный случай — инвестиционный проект. Характерная черта инвестиционных проектов — отрицательные денежные потоки (убытки) на первых этапах. Далее доход, приносимый проектом, постепенно растет и перекрывает первоначальные расходы.
Ниже показаны денежные потоки (чистый доход) некоторого инвестиционного проекта. Шаг инвестиционного проекта (период времени на котором суммируются платежи и поступления) 3 месяца. Ставка дисконтирования 20% годовых.
Обратите внимание, что суммарный чистый доход равен 2 250 000, а суммарный дисконтированный чистый доход равен 775 312.
Ниже показаны графики нарастающим итогом денежных потоков и дисконтированных потоков этого инвестиционного проекта.
Видно, что график дисконтированного чистого дохода с каждым шагом все больше отстает от графика чистого дохода.
