Определение дачный дом. Разница между садовым домиком и жилым домом
Итак, вы счастливый обладатель земельного участка в населенном пункте. Означает ли это, что вы автоматически можете построить на нем дом для постоянного проживания? Отнюдь. На положительный ответ в первую очередь влияет разрешенное использование вашей земли . Именно от него зависит, появится на вашем участке капитальное строение или простой летний домик. Свои преимущества и недостатки есть у каждой категории участков в российских населенных пунктах, на которых разрешено строить жилые объекты - земель под садоводство, приусадебных хозяйств и участков под индивидуальное жилищное строительство.
Жилое строение или дом? Принципиальные отличия
Унификация во многом устаревших различий в правовом режиме земельных участков, предназначенных для ведения садоводства, приусадебного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, расположенных в границах населенных пунктов, началась в нашей стране в 2008 году. Тогда Конституционный суд (КС РФ) признал не соответствующим Конституции абзац второй статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, где им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке на землях населенных пунктов.
В отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, действующая в настоящее время система в качестве критерия отнесения к жилым помещениям называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания . Тем самым не исключена возможность отнесения к индивидуальному жилищному фонду и жилых строений , если они пригодны для проживания.
Но среди видов жилых помещений, перечисленных в статье 16 Жилищного кодекса РФ, понятия жилые строения нет. Поэтому их пригодность для постоянного проживания, в отличие от жилых домов , должна доказываться и устанавливаться. Ранее это было возможно в соответствии с законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики": жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, можно было переоформить в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности. Однако этот закон утратил силу с марта 2005 года в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ, который такой возможности уже не предусматривает.
Следует также помнить, что КС РФ не признал неконституционным фактический запрет на возведение на садовом земельном участке жилого дома , а не жилого строения , установленный ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Соответственно, возведение на садовом участке жилого дома будет незаконным . Тем же, кто желает построить-таки жилой дом и жить в нем постоянно, нужно либо возвести жилое строение и признать его жилищем , либо до начала строительства изменить разрешенное использование земельного участка . Признание гражданами жилых строений пригодными для постоянного проживания осуществляют суды общей юрисдикции (то же самое действие юридическими лицами осуществляется в арбитражном суде).
Строительство на приусадебной земле
Кроме строительства на земле, предназначенной под садоводство, жилого строения и признания его жилищем, существует и другой путь законно возвести на землях населенного пункта жилье. Он, в частности, предполагает изменение разрешенного использования земельного участка на земли под личное приусадебное хозяйство (ЛПХ) или под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
В соответствии со статьей 4 Федерального закона номер 112 "О личном подсобном хозяйстве" приусадебный земельный участок – это участок в границах населенного пункта, который используется для ведения личного подсобного хозяйства, то есть непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции в целях удовлетворения личных потребностей. На приусадебном земельном участке можно возводить и жилой дом, и жилое строение .
При этом специалисты, как правило, рекомендуют строить сразу именно дом , так как налоговые органы придерживаются мнения, что физическое лицо не может получить имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц в части расходов, произведенных на строительство жилого строения (письмо УФНС России по Москве от 29.09.2009 № 20-14/4/101409). Является ли ваше здание жилым домом или строением , определяет проект строительства.
В случае возведения жилой постройки на землях ЛПХ нужно принять во внимание и еще один существенный факт. Несмотря на то, что такие участки не относятся к землям сельскохозяйственного назначения, они прежде всего должны использоваться для производства сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 4 112-ФЗ) и лишь потом – для возведения на нем дома и других зданий. Это значит, что, во-первых, неиспользование подобной земли для производства сельскохозяйственной продукции может повлечь ответственность по статье 8.8 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП; для граждан штраф составляет от 500 до 1 тысячи рублей); во-вторых, после трех лет неиспользования по назначению участок после предварительного уведомления может быть изъят у собственника путем продажи с публичных торгов (статьи 284 и 286 Гражданского кодекса РФ). Пока эти положения применяются только к участкам из земель сельхозназначения, а не земель поселений, тем не менее, необходимо иметь ввиду, что буква закона обязывает не только строить на приусадебном земельном участке, но и выращивать там фрукты, овощи и так далее.
Плюсы и минусы ИЖС
Гораздо больше подходят для капитальной загородной недвижимости земельные участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Одно из главных преимуществ этой категории земель – то, что при переводе земли в ИЖС и строительстве на ней дома собственник, согласно Налоговому кодексу, вправе рассчитывать на налоговый вычет, равный сумме фактически произведенных расходов. Однако, необходимо помнить, что если в течение 10 лет с даты государственной регистрации прав на земельный участок дом так и не построен, и на него, соответственно, не зарегистрированы права собственности, то зпо прошествии этих 10 лет земельный налог в отношении участка будет начисляться с двойным коэффициентом.
Другой плюс ИЖС – при предоставлении земель этой категории обязательно выдаются технические условия для инженерной инфраструктуры (в том числе и для газификации - статья 48 Градостроительного кодекса РФ и Постановление Правительства РФ "Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения").
При предоставлении участков под ЛПХ технические условия, напротив, могут не выдаваться. В этом случае орган местного самоуправления обязан выдать технические условия подключения перед началом строительства на соответствующем участке в ходе подготовки градостроительного плана земельного участка. Конкретные условия подключения будут определяться местоположением участка, наличием инфраструктуры, местными программами газификации.
При этом если для подключения строящихся объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения не требуется создание этих сетей, плата за подключение не взимается.
Что касается обязательств, то все упомянутые выше санкции за неиспользование земельного участка для ЛПХ в течение трех лет распространяются и на собственников участков для ИЖС, но уже за незастройку участка, а не за сельскохозяйственную запущенность. То есть земли ИЖС в течение трех лет обязательно нужно начать использовать по прямому назначению, для строительства жилья, иначе участок у собственника может быть изъят.
Порядок изменения целевого назначения
Порядок изменения разрешенного использования участка зависит от того, утверждены ли для соответствующей территории правила землепользования и застройки (ПЗЗ). При наличии утвержденных ПЗЗ изменения в них вносятся в предусмотренном этими правилами порядке. Общие требования к этой процедуре установлены в статьях 31 – 32 Градостроительного кодекса РФ. Она предполагает подачу заявления об изменении правил землепользования и застройки в местную комиссию по землепользованию и застройке, которое после вынесения комиссией заключения проходит согласование у главы местной администрации. После этого проводятся публичные слушания, о которых уведомляются прежде всего правообладатели соседних земельных участков и недвижимости, расположенной на них. Представительный орган местного самоуправления утверждает соответствующие изменения, и тогда новое разрешенное использование земельного участка может быть учтено в Государственном кадастре недвижимости и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
В случае, когда ПЗЗ на соответствующей территории не приняты, до 2012 года (срок, до которого закон обязывает все территории принять правила) решение об изменении одного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой принимает глава местной администрации (статья 4 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ"). И если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, то изменение производится без процедуры публичных слушаний.
Адвокат адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и Партнеры", магистр юриспруденции Антон Алексеев
Проживание за городом обладает массой неоспоримых достоинств, но строительство собственного дома – дорогое и хлопотное занятие. Многие люди идут на компромисс и возводят дачу для сезонного использования. Чем отличаются такие сооружения и какой вариант предпочтительнее?
Определение
Дача – это временное сооружение, не предназначенное для постоянного проживания, которое располагается за пределами населённого пункта. Возводится такое строение зачастую без проекта и не всегда имеет собственные коммуникации. Оно может находиться и на землях населённых пунктов, но чаще всего – на землях сельхоз назначения.
Жилой дом – это капитальное строение, предназначенное для круглогодичного проживания и обладающее необходимыми инженерными коммуникациями. Оно закрепляется за гражданином на праве собственности и даёт основания для постоянной регистрации в населённом пункте.
Сравнение
Важнейшее отличие дачи от дома – это целевое назначение. Оно определяется возможностями использования сооружения. Дом предназначен для постоянного, круглогодичного проживания всей семьи. Поэтому здесь обязательно есть нужные сети: отопление, электричество, канализация, вентиляция. Дача ориентирована на сезонное использование. Здесь может не быть даже самых важных для жизни коммуникаций.
Дома располагаются на землях населённых пунктах, которые включены в перспективное развитие территорий. Дачи – на землях сельскохозяйственного назначения, и развивать их собственнику придётся своими силами. Дом предоставляет безусловное право для постоянной регистрации, доступ к социальным благам конкретной территории. Зарегистрироваться на даче сложно, но можно: юридический механизм практически не работает.
Выводы сайт
- Расположение. Дача находится на землях сельскохозяйственного назначения, а дом – только на землях населённых пунктов.
- Регистрация. В доме можно прописать необходимое количество людей, а процесс регистрации на даче существенно затруднён.
- Статус. Дом имеет статус жилого сооружения, а дача – подсобного, то есть не предназначенного для постоянного проживания.
- Коммуникации. Для регистрации дом должен быть электрифицирован, обладать отопительной системой и канализацией. Для дачи данные инженерные системы не являются обязательными.
По мнению риелторов, дачная и садовая недвижимость в Подмосковье, скорее всего, пойдет по пути превращения в комплексы апартаментов или жилые курорты. Однако, учитывая насыщение рынка, рост цен на малоэтажное жилье все равно будет значительно ниже, чем на многоэтажное. Высказанная позиция подтверждает возможность решения жилищной проблемы в России путем легализации регистрации в садовых домах. Кроме того, на основе проводимых реформ появилась возможность преобразовать садоводческие и дачные объединения в поселения. Сторонники этой позиции (Союз садоводов России и Фонд развития садоводческого движения России) готовят новый закон о садоводстве в соответствии с данной тенденцией.
А в чем разница между дачным домом и жилым?
Какое назначение земли — такой будет и дом Моё имхо Собственно вопрос в следующем: купили участок для личного подсобного хозяйства. Хотим дом поставить. Размеры 6х8. Дом как я понимаю — наверное капитальный, т.е. с ленточным фундаментом, из пеноблоков и обложенный кирпичем. ЛПХ (личное ПОДСОБНОЕ хозяйство) бывает двух видов: приусадебное и полевое.
Приусадебное — это приложение к земле поселения, типа продолжение его, кусок поля, его можно под покос использовать, а можно и дом строить, в т.ч. капитальный. Полевое — это отдельно от населённых пунктов, садово-огородные участки, допускаются только некапитальные постройки типа сараев или летних домиков. Насколько я понимаю, это на случай изъятия земли из-под таких полевых ЛПХ, потому как они считаются временными по определению — если бояре решат эту землю продать под строительство, то капитальные постройки будут там мешать.
Назначение имеет значение: как купить участок
Внимание
Это ЛПХ (личное подсобное хозяйство) и КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство). Первая, самая заметная особенность данных участков – это их большой размер (не 10-12 соток, а до гектара). Далее, на участках с категорией ЛПХ можно разводить скот, выращивать сельхозпродукцию на продажу и не получать для этого специального разрешения.
Если этот участок находится на землях поселений, то он может мало отличаться от земель ИЖС. Если на землях сельхозназначения, то — от участков для садоводства. В соседних с Московской областях (в основном, в Калужской) предлагаются участки на землях, предназначенных для крестьянско-фермерского хозяйства.
Это «Алферово», «Хорошово Лэнд», «Медынские усадьбы», «Романовские усадьбы». Поселок Медынские усадьбы Реклама ориентирована на столичных покупателей и манит обещает возможностью построить здесь не просто коттедж, а настоящее «родовое гнездо».
Чем дачный дом отличается от дома для постоянного проживания?
При этом с 01.03.2018 для целей государственной регистрации потребуется дополнительный документ — разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Понятие «Дачный домик» объединяет в себе все виды строений, возведенных на садовых, дачных земельных участках (садовые домики, гаражи, бани, иные постройки). Закон в данном случае возможность применения упрощенного порядка ставит в зависимость от вида разрешенного использования земельного участка.
В отношении объектов недвижимости, возведенных на земельных участках, предназначенных для садоводства и дачного хозяйства, а также объектов, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство в соответствии с п. 17 ст.
Дача, садовый домик, домик в деревне: в чем различия?
Во-вторых, садовый домик (дача) не предназначен для постоянного проживания. Этим они отличаются от жилого помещения (комнаты, квартиры) и дома в сельской местности. В последних гражданин может получить постоянную или временную регистрацию.
А по месту нахождения садового домика (дачи) вас никто не зарегистрирует. Кроме того, временное проживание не предполагает обязательное наличие таких необходимых характеристик жилого помещения, как отопление, кухня, санузел, газ, электричество. Поскольку садовый домик (дача) предназначены именно для проживания, то никакой предпринимательской деятельностью заниматься в них нельзя.
Несмотря на практически полную тождественность понятий «дача» и «садовый домик», между ними все-таки имеются некоторые различия. Во-первых, если земельный участок предоставлен для дачного строительства, то это в обязательном порядке подразумевает строительство на нем дачи.
В чем разница между частным домом и дачей?
Инфо
Мечтаете о собственном доме за городом? К сожалению, сегодня мало найти место своей мечты. Надо не ошибиться с его правовым статусом. ИЖС, СНТ, ЛНХ, КФХ… Давайте разберемся в этих аббревиатурах. Куплю участок СНТ Такие запросы в Интернете встречаются нередко.
Обычно имеют в виду просто старое сложившееся «товарищество». Часто такие лоты стоят недорого. Важно, что СНТ – это не какой-то особый вид участков, а организационно-правовая форма объединения владельцев земли. Согласно Земельному законодательству существуют категории земли, определяющие ее назначение, такие как земли населенных пунктов, сельхозземли, земли промышленности и т.д.
Садовый дом, дача или коттедж – в чём отличие?
Важно
Неуклонное удорожание жилищного фонда, недостаточное количество земель поселений для возведения жилья обусловливают перераспределение земель сельскохозяйственного назначения с целью использования последних для малоэтажного жилищного строительства. В условиях проблем деурбанизации, особенно характерной для крупных городов, вопрос о соотношении садово-дачной застройки и индивидуального жилищного строительства является весьма актуальным. В настоящее время как в средствах массовой информации, так и в специализированной литературе встречается достаточное количество публикаций, касающихся малоэтажного строительства, но большинство из них освещает какую-либо одну сторону проблемы: либо правовую, либо социально-экономическую.
Тогда как данный вопрос требует совокупного освещения правовых, социально-экономических, архитектурных и даже исторических аспектов.
Как приватизировать землю в СНТ? Екатерина Попова адвокат, партнер компании «Найдем Адвоката» описывает процедуру так. «Оформить в собственность можно только тот земельный участок, который ранее принадлежал гражданину на праве аренды, бессрочного пользования или другим основаниям. Необходимо обратиться в территориальное подразделение Росреестра и представить следующие документы: копию паспорта владельца; нотариально заверенную кадастровую карту (кадастровый паспорт – если имеется); документ, подтверждающий законность владения (свидетельства о праве бессрочного пользования либо права пожизненного владения); заявление о переоформлении участка в собственность. То есть, приватизация земли в СНТ требует от будущего собственника оформления пакета документов. При оформлении земельного участка очень часто можно встретить выражение «земли СНТ».
Одновременно есть вид разрешенного использования земли (ВРИ), который определяет, что можно построить на участке, — поясняет Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Участки, предназначенные для садоводства или дачного хозяйства, как правило, расположены на землях сельхозназначения. А вот вид разрешенного использования может быть разным. Дом, расположенный на участке для садоводства, должен быть оформлен как «садовый». Дом, расположенный на участке, предназначенном для дачного хозяйства, — как «дачный». Виды разрешенного использования земель в коттеджных поселках Московского региона ИЖС МЖС Под дачное Садоводство ЛПХ КФХ Кол-во поселков в продаже, шт 317 3 425 17 2 5 Кол-во домовладений в продаже, шт 18022 273 35157 1089 80 12035 Площадь, Га 10495 25 1227 584 30
Владельцы дачных участков с нового года не могут оформить построенные на них жилые дома. Эти вполне капитальные и предназначенные совсем не для сезонного пребывания объекты по документам теперь являются только жилыми строениями.
До недавнего времени собственники дачных участков могли построить на своей земле капитальный жилой дом и легко зарегистрировать его в упрощенном порядке по «дачной амнистии». Для этого не требовалось ни получать разрешение на строительство, ни заказывать и согласовывать проект. Достаточно было иметь документы на землю и самостоятельно заполнить декларацию на построенный объект. Многие этой возможностью пользовались и строили на дачных участках жилые дома, рассчитывая затем легко их узаконить. Все изменилось после вступления в силу нового федерального закона № 218-ФЗ «О госрегистрации» с 1 января 2017 года. Теперь собственники должны заказать подготовку технического плана кадастровым инженерам. Оформление дома не просто обходится дороже, и вместо 350 рублей собственникам придется отдать шесть — семь тысяч рублей. Самое главное, для регистрации жилого дома на дачной земле теперь нужно разрешение на строительство. Его у владельцев дачной земли нет.
Вместо жилого дома регистрируют жилое строение
Единственный возможный путь для них в сложившейся ситуации — регистрировать построенные на дачных участках капитальные жилые дома как жилые строения. «На дачной земле разрешено строить жилые дома и жилые строения. И если для регистрации жилого дома нужно разрешение на строительство, то для оформления дачного строения оно не требуется, — рассказывает руководитель отдела по административным спорам компании «ПРАВО-ЭКСПРЕСС» Елена Дудко. — Разница между двумя этими понятиями — жилой дом и жилое строение — невелика, никто не запретит прописаться в жилом строении, если участок имеет соответствующее назначение».
Когда можно прописаться в дачном доме?
Статус жилого строения зависит от участка, на котором оно расположено. Поэтому, чтобы определить возможность прописки в построенном доме, нужно знать категорию земель, на которых находится дачный участок. Дача может быть построена как на землях населенных пунктов, так и на землях сельхозназначения. В тех домах, что построены на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для дачного строительства, регистрация возможна. Если дом стоит на землях сельхозназначения, предназначенных для ведения садоводства и дачного строительства, зарегистрироваться в нем не разрешат.
Для того чтобы выяснить назначение земли, нужно обратиться в администрацию или изучить генплан и правила землепользования и застройки. Большинство муниципальных образований имеют разработанную градостроительную документацию.
Если для получения прописки разницы между жилым строением и жилым домом нет, то она есть для получения кредита. Банк не одобрит ипотеку на покупку жилого строения. Для кредитной организации важно, чтобы построенный на дачном участке объект имел статус жилого дома. Учитывая, что многие собственники занимаются оформлением дома, только когда дело доходит до продажи, для них оформление объекта как жилого строения — существенный минус, потому что круг потенциальных покупателей в таком случае сужается.
Не получится приобрести оформленный таким образом дом и обладателям материнского капитала. Для того чтобы Пенсионный фонд мог перечислить материнскую выплату на покупку дома, объект должен быть зарегистрирован как жилой дом.
Хотя официально «дачную амнистию» не отменили и для дачных участков она должна закончиться в 2018 году, фактически она перестала действовать уже сейчас. Узаконить построенный на дачной земле дом в упрощенном порядке по двум документам уже нельзя. А регистрировать дом собственникам в любом случае придется. Сейчас много говорят о повышении налога для собственников незарегистрированных построек. Споры идут только о том, как их выявлять и во сколько раз увеличить налог.
