Главная > Виды > Московские доходные дома. Доходный дом

Московские доходные дома. Доходный дом

Доходный дом — это старейший вид много этажных домов, предназначенных для получения дохода путем сдачи в аренду. По сравнению с гостиницей доходный дом рассчитан на долговременное проживание, нередко растягивающееся на десятилетия. За рубежом такой вид жилья — самый популярным тип МКД, одновременно признанный экспертами и самым эффективным видом эксплуатации жилой недвижимости.

Доходные дома в России

В 19 в. на российском рынке существовала обширная сеть доходных домов, рассчитанных на широчайшую аудиторию клиентов, достаточно вспомнить влачащего жалкое существование Раскольникова у Достоевского, и булгаковского профессора Преображенского, который жаловался на убранный ковер в парадном после революции.

По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от состоятельности клиента, но из этого правила есть исключение. Это жилье низкого качества: ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей, перегораживаемые мебелью или шторами. Такие «доходные дома» приносили самую высокую рентабельность. На сегодняшний день ситуация мало изменилась — в ряде российских городов один кв. м ветхой «гостинки» может стоить значительно дороже метра приличной трехкомнатной новой квартире.

Параллельно и в позапрошлом веке сформировался рынок социального жилья, дотированного государством или богатыми гражданами, как, например, «Дом бесплатных квартир» на Софиевской набережной в Москве, где сейчас находится головной офис «Роснефти».

Для проживания в доходных домах того времени не требовали ни ордера, ни прописки, ─ только регистрация в отделении полиции. Если арендатор оплачивал жилье своевременно, выгнать его на улицу хозяин не мог. А вот арендатор имел право переехать в другое жилье, если в этом сервис его не устраивал. Из-за за неумелого управления операторами в результате такой конкуренции некоторые доходные дома обанкротились и превратились в трущобы.

Доходные дома ─ зарубежный опыт

В странах дальнего зарубежья сеть доходных домов, которые по-прежнему являются основным видом МКД, успешно растет.

По мнению экспертов Института проблем управления РАН, доходный дом во много раз опережает по эффективности управления все другие типы жилой недвижимости. Основываясь на результатах исследования, полученных на основе оценок экспертов и математических моделей, ученые внесли свое заключение в периодически возникающий спор на тему «Что лучше – , или доходный дом».

По эффективности управления доходный дом получил оценку 8,5 баллов и заслуженное первое место.
На втором месте с большим отрывом (2,45 балла) оказалось индивидуальное жилье.
На третьем ─ зарубежные кондоминимумы (по нашим меркам – дома типа ЖСК или ТСЖ) ─ 1,9 балла, главный недостаток которых ─ коллективная собственность. Если здание принадлежит десяткам собственников, договориться о чем-то и выбрать оптимально грамотную политику управления сложно.
Четвертое место заняло социальное жилье (1,15 балла), которое предназначено для малоимущих граждан. Его недостатками считают государственную собственность, низкую платежеспособность жильцов, значительный процент маргиналов, что влияет на качество управления. Хотя без дотаций из бюджета управлять социальным жильём при рыночной экономике невозможно.
Пятое место в рейтинге занимает дом-конгломерат (1 балл), которых после приватизации у нас большинство. Такой дом находится в конкурсном управлении УК, назначенной сверху или незаконно созданным товариществом (как после рейдерского захвата).

Кроме необходимости коллективного управления (как в ТСЖ) к минусам эксперты относят форму собственности – здание может одновременно принадлежать и , и муниципалитету. Состав жильцов в таком доме неоднороден – платежеспособные собственники приватизированного жилья и неплатежеспособные (муниципальное жилье), коммерсанты (владельцы нежилых помещений), арендаторы квартир.

Согласно оценке экспертов, управление такими домами, как и дотационным социальным жильем, по законам рынка невозможно, и судьба их ─ постепенно превращаться в трущобы.

Преимущества доходного дома

Профессиональный оператор недвижимости – юридическое или физическое лицо, являющееся одновременно его единственным владельцем, заинтересованным материально в развитии и процветании доходного дома.
Нет необходимости вести малоэффективную борьбу со злостными неплательщиками за аренду и коммунальные услуги.
Высокая мобильность позволяет арендатору легко менять жилье на более подходящий для себя вариант ─ без продажи или обмена квартиры.
Регулярная ротация жильцов: поднимаются доходы арендатора ─ переселяется в более комфортабельные условия, падают — квартиросъемщик перебирается в социальное жилье. В итоге в доходном доме поддерживается однородный состав жильцов.
У жильцов нет необходимости в свободное от работы время решать вопросы управления домом.
Нет необходимости защищать свое жилье от преступных посягательств – от разгона наркоманов в подъезде до безопасности проживания (арендатора мошенники убивать не станут с целью завладения его жильем).
У жильцов нет нужды бороться за качество коммунальных услуг. Если рынок доходных домов сформирован, арендатор просто поменяет МКД, если условия его не устраивают.

Доходные дома в России – сегодняшние реалии

Эксперты недвижимости и чиновники обозначили несколько причин дефицита доходных домов сегодня. В оценках не указываются основные факторы:

Уровень коррупции среди чиновников и стройкомплекса в целом (родственно-дружеские связи руководителей строительных компаний и муниципальной власти), когда все нацелены на быстрое получение сверхприбыли путем строительства кондоминимумов. А инвестирование в доходные дома ─ не такой быстрый и рентабельный бизнес (средний срок окупаемости ─ 10 лет).
Стимуляция властями строительства жилья на продажу с помощью искусственного завышения спроса. Строительство социального жилья также снижает спрос на недвижимость, в итоге жилищный фонд становится ущербным.
Нарушение логики в социально-экономической политике. По факту основная часть россиян относится к категории малоимущих, которым ипотека недоступна, хотя теоретически малоимущими считают только явных нищих. Вместо строительства социального жилья для этой категории (как в других странах) или компенсацию аренды (хотя бы частичной) в тех же доходных домах государство выделяет несостоятельным гражданам материальную помощь на приобретение жилья или ипотеки. Политика денежных подачек стимулирует рост цен, субсидии для покупателей жилья приводят к снижению покупательских способностей у других категорий граждан, одновременно загоняя в кабалу соблазнившихся государственной поддержкой граждан, и без того испытывающих финансовые трудности.
Дефицит недвижимости. На среднестатистического жителя России приходится намного меньше жилплощади, чем на жителя за рубежом. Искусственное взвинчивание спроса на недвижимость не способствует росту доходных домов, как менее прибыльной «ниши».

Доходные дома и конъюнктура рынка

Доходный дом сегодня – что это такое? В 2009 г. спикер Государственной думы Борис Грызлов предложил возродить эту традицию и строить доходные дома для сдачи квартир в аренду как одного из вариантов решения жилищного вопроса и вывода из тени рынка найма жилья.

Идею коммерческих домов поддержали многие регионы, в Нижнем Новгороде, к примеру, планируют построить 5 таких домов. В каждом будет 340 однокомнатных квартир с жилой площадью 22 кв.м с кухней, душем и санузлом. Стоимость аренды определили 15000 руб. в месяц (без учета коммунальных платежей за электроэнергию и телефон). Пилотный проект рассчитан, прежде всего, на молодые семьи – 25 — 35 лет. Для одного молодого человека такие условия дороговаты. Удобны такие дома и для командированных, хотя могут быть рассчитаны и на другие категории населения. В Москве, к примеру, есть такой дом для иностранных специалистов. Трехкомнатная квартира площадью 80 — 90 кв. м в нем стоит около $ 20 000 в месяц.

Доходные дома планируют строить неодинаковые, справедливо полагая, что рынку нужны разные предложения – от простых и доступных общежитий до дорогостоящих апартаментов повышенной комфортности. Аренда квартиры в доходных домах, как считают инвесторы пилотного проекта, должна быть на уровне стоимости аренды частных квартир и намного меньше, чем жилье в гостинице. Оплаты номера среднестатистической гостиницы — €70 в сутки, этой суммы должно хватить для аренды небольшого помещения в доходном доме на 9 — 12 дней (среднее соотношение – 1:10 – 1:15, то есть в пределах 10 000 рублей).

Первые здания арендного жилья бизнес-класса построены уже и в Ростове, но в общей структуре жилфонда их объем символический и существенно влиять на ситуацию они не могут. Популярность доходных домов, особенно с однокомнатными квартирами, в Ростове очень высока. При определении размера арендной платы здесь отталкиваются от таких принципов:

Рассчитывают приблизительную стоимость ежемесячных ипотечных выплат (годовые %, погашение задолженности, страховка), которые пришлось бы выплачивать арендатору при стандартном ипотечном кредите.
Из рассчитанной суммы вычитают 30-40% и получают разумную цену для потенциального квартиранта.

Доходный дом на фоне реформы ЖКХ

Причиной провала реформы ЖКХ можно считать отсутствие высокоэффективного в эксплуатации жилья. При отсутствии доходных домов, которые могли бы послужить локомотивом, прогрессивным вариантом считают кондоминиум (ТСЖ). Как показывает зарубежный опыт, этот тип жилья проявил себя как малоэффективный.

Значительная доля настоящих хозяев стремятся стать собственниками индивидуальных домов, вполне эффективных в управлении. Управлять кондоминимумом – непростая задача, доступная немногим покупателям. В Европе количество таких домов сокращают – многие жильцы по своей природе все же арендаторы, а не собственники, и в этом нет ничего предосудительного ─ тот же профессор Преображенский был явным арендатором, возмущающимся по поводу украденных калош и отсутствия порядка в доме.

А всё остальное пространство участка, принадлежащего домовладельцу, было занято самим зданием. Под двором-колодцем нередко размещались различные хозяйственные помещения такого доходного дома. (В России зданий таких доходных домов особенно много в Санкт-Петербурге .)

Декоративное архитектурное оформление получал лишь парадный фасад , выходящий на улицу. В связи с тем, что жилые пространства были небольшие, маленькими были и расстояния между осями окон, поэтому для таких домов было характерно вертикальное членение фасада .

Основные сложности

Время окупаемости доходного дома значительно больше, чем время продажи и получения моментальной прибыли.

Григорий Мазаев, первый заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области :

Идея, безусловно, хорошая. Однако в областном бюджете 2008 года средств на ее реализацию пока не предусмотрено. Полагаю, в сегодняшних условиях и частных инвесторов найти трудно - слишком долго построенный «доходный дом» будет окупаться.

Распространение

Бывшие доходные дома постройки конца XIX - начала XX века в Витебске

До 1917 года в Москве было 800 доходных домов.

Москва

До 1917 года в Москве до 40 процентов жилья составляли доходные дома, обычно, чем больше был дом, тем дешевле были в нем квартиры. Здания многих старейших доходных домов сохранились и сейчас, например, знаменитый «Чайный домик » на Мясницкой или Бахрушинский дом на Софийской набережной , Военторг был также бывшим доходным домом, это здание постройки 1912 года перестроили в сталинские времена .

2 апреля 2002 года было принято постановление Правительства Москвы N 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома». В октябре 2003 года первый современный доходный дом в России был принят в эксплуатацию. Он состоит из 47 квартир (от 2-х до 7-ми комнат) и 4 офисных помещений .

В конце 2010 года ASG инвестиционная группа компаний начала реализовывать проект по созданию в Москве сети доходных домов бизнес-класса «Рублево-Мякинино» . К концу 2011-го на 3,5 га на западе столицы (ст.метро Мякинино) появится клубный поселок и несколько домов с апартаментами общей площадью 35 тыс. кв. м . По новой программе Минрегионразвития к 2020 году доля арендного жилья на рынке жилищного строительства должна составить 20 %. .

Санкт-Петербург

Впервые доходные дома в Петербурге появились ещё в XVIII веке, однако в то время здания лишь приспосабливались для этой функции. Целенаправленное строительство доходных домов началось в городе с середины XIX века; они составляют значительную часть дореволюционной городской застройки. Существует и небольшое количество современных реализаций .

Украина. Киев

Один из знаменитых и богато украшенных доходных домов - "Дом с химерами" построенный архитектором Городецким в 1901-1903 годах в стиле модерн.

Белоруссия

Существовали с 1870-х гг. до 1917. С начала XX века строились в 3-5 этажей. Наиболее известные доходные дома в Минске , Могилёве , Витебске , Гомеле . В строительстве принимали участие архитекторы В. Вуколов, Г. Гай, С. Краснопольский и др.

Примечания

Литература

Доходный дом - статья из Большой советской энциклопедии (3-е издание)
Беларуская энцыклапедыя: У 18 т. Т.6: Дадаізм - Застава / Рэдкал.: Г. П. Пашкоў і інш. - Мн. : БелЭн, 1998. - Т. 6. - 576 с. - 10 000 экз. - ISBN 985-11-0106-0 (Т. 6) (белор.)

Wikimedia Foundation . 2010 .

Чельстрём, Ким
Терещенко, Алексей Владимирович

Смотреть что такое "Доходный дом" в других словарях:

Доходный дом - тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаём. Сложился в Европе в 1830 40 х гг. и к XX в. стал одним из основных типов городского жилья. В конце XIX начале XX вв. доходный дом обычно… … Художественная энциклопедия

ДОХОДНЫЙ ДОМ - в 19 20 вв. городской жилой дом с квартирами, сдающимися внаем. Как тип архитектурного сооружения складывался с 1830 1840 х гг. Доходные дома обычно имели внутренние дворы колодцы и сотообразную внутреннюю структуру: однородные по планировке… … Большой Энциклопедический словарь

Доходный дом - ДОМ, а (у), мн. а, ов, м. Толковый словарь Ожегова. С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. 1949 1992 … Толковый словарь Ожегова

Доходный дом - тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наём. Этот тип сложился в Европе к 1830 40 м гг. Д. д. в конце 19 начале 20 вв. обычно занимал по периметру весь принадлежащий домовладельцу… … Большая советская энциклопедия

доходный дом - в XIX XX вв. городской жилой дом с квартирами, сдающимися внаём. Как тип архитектурного сооружения складывался в 1830 40 х гг. Доходные дома обычно имели внутренние дворы колодцы и сотообразную внутреннюю структуру: однородные по планировке… … Энциклопедический словарь

Доходный дом Архитектурный словарь

Доходный дом - гор. жилой многоквартирный дом, сдаваемый владельцем в наем. Получает широкое распространение с начала 19 в. в Петербурге. Архитектурный облик Д. Д. относится к стилю эклектики, обусловлен стремлением к функцион. целесообразности, комфорту. С сер … Российский гуманитарный энциклопедический словарь

Доходный дом - тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наем. Сложился в Европе в 1830 1840 х гг. и к XX веку стал одним из основных типов городского жилья. Имеют сотообразную пространственную структуру:… … Строительный словарь

Доходный дом - Жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма. Постановление Правительства Москвы от … Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право

Доходный дом Жеребцовой - Доходный дом Доходный дом Жеребцовой … Википедия

Основные сложности

Время окупаемости доходного дома значительно больше, чем время продажи и получения моментальной прибыли.

Григорий Мазаев, первый заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области :

Идея, безусловно, хорошая. Однако в областном бюджете 2008 года средств на ее реализацию пока не предусмотрено. Полагаю, в сегодняшних условиях и частных инвесторов найти трудно - слишком долго построенный «доходный дом» будет окупаться.

Распространение

Бывшие доходные дома постройки конца XIX - начала XX века в Витебске

До 1917 года в Москве было 800 доходных домов.

Москва

Санкт-Петербург

Украина. Киев

Белоруссия

Примечания

Литература

Доходный дом - статья из Большой советской энциклопедии (3-е издание)
Беларуская энцыклапедыя: У 18 т. Т.6: Дадаізм - Застава / Рэдкал.: Г. П. Пашкоў і інш. - Мн. : БелЭн, 1998. - Т. 6. - 576 с. - 10 000 экз. - ISBN 985-11-0106-0 (Т. 6) (белор.)

Wikimedia Foundation . 2010 .

Смотреть что такое "Доходный дом" в других словарях:

Тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаём. Сложился в Европе в 1830 40 х гг. и к XX в. стал одним из основных типов городского жилья. В конце XIX начале XX вв. доходный дом обычно… … Художественная энциклопедия

В 19 20 вв. городской жилой дом с квартирами, сдающимися внаем. Как тип архитектурного сооружения складывался с 1830 1840 х гг. Доходные дома обычно имели внутренние дворы колодцы и сотообразную внутреннюю структуру: однородные по планировке… … Большой Энциклопедический словарь

ДОМ, а (у), мн. а, ов, м. Толковый словарь Ожегова. С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. 1949 1992 … Толковый словарь Ожегова

Тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наём. Этот тип сложился в Европе к 1830 40 м гг. Д. д. в конце 19 начале 20 вв. обычно занимал по периметру весь принадлежащий домовладельцу… … Большая советская энциклопедия

В XIX XX вв. городской жилой дом с квартирами, сдающимися внаём. Как тип архитектурного сооружения складывался в 1830 40 х гг. Доходные дома обычно имели внутренние дворы колодцы и сотообразную внутреннюю структуру: однородные по планировке… … Энциклопедический словарь

Доходный дом Архитектурный словарь

Тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наем. Сложился в Европе в 1830 1840 х гг. и к XX веку стал одним из основных типов городского жилья. Имеют сотообразную пространственную структуру:… … Строительный словарь

Доходный дом Доходный дом Жеребцовой … Википедия

Проекты строительства доходных домов в России, в частности в Москве, сейчас активно обсуждают некоторые чиновники, которые пытаются найти оптимальное решение вопроса обеспечения граждан доступным жильем.

Edward Hopper. Apartment Houses. 1923

Во всем мире подборная практика применяется активно и довольно успешно. В России же институт доходных домов был разрушен с приходом большевиков и до сих пор данный сектор практически пустует.

В этой статье мы рассмотрим подробнее особенности данного рынка недвижимости и оценим перспективы реализации программы строительства доходных домов в современной России.

Что такое доходные дома

Доходные дома — это многоквартирные жилые дома, которые специально строятся для последующей сдачи квартир в аренду. Уже очень давно доходные дома являются одним из основных видов жилья для горожан во многих развитых странах мира.

Как правило, такой дом занимает весь принадлежащий домовладельцу земельный участок, иногда у дома имеется небольшой внутренний дворик.

Также следует отметить, что квартиры в таких домах качественно отличаются от обычных квартир, которые предлагают в наем частные лица. В таких домах клиентам практически всегда предлагается целый набор дополнительных услуг, например:

уборка помещений;
консьерж;
парковка;
мойка автомобилей и многое другое.

В странах Европы подобные жилые комплексы уже очень давно стали очень популярны, в некоторых странах в доходных домах проживает более половины населения.

Экскурс в историю

Для России строительство доходных домов также далеко не новая идея. Первые подобные дома начали строить еще в XVIII веке. В основном возводили их состоятельные люди, которые потом получали неплохой доход, сдавая квартиры в своих домах нуждающимся в жилье. Всего в дореволюционной России только в столице насчитывалось более 800 доходных домов.

Однако больше всего преуспел в данном направлении Санкт-Петербург, который в основном и строился как город доходных домов. Пик строительства многоэтажных доходных домов в северной столице пришелся на 2-ую половину XIX века. Тогда в Петербурге порядка 95% всех квартир были съемными.

Что касается Москвы то, по оценкам современников, на начало XX века около 40% жилого фонда столицы составляли доходные дома.

Арендовать жилье в доходных домах могли люди самых разных сословий — и статские советники, и бедные студенты. Аренда жилья была удобна тем, что квартиросъемщику не приходилось платить налоги на недвижимость, а также следить за содержанием квартиры — все это ложилось на плечи владельца дома.

Самую дешевую комнату можно было снять в то время по цене 20 копеек за ночь, а койко-место стоило в 4 раза меньше.

Стоит отметить, что квартиры в доходных домах предлагались совершенно разного уровня. Были среди них и элитные квартиры: просторные, с дорогой мебелью и отделкой. В таких домах имелись все удобства, вплоть до колонок в ванной, газовых плит на кухне, миниэлектростанций и отдельных котельных. Общая площадь подобной квартиры составляла от 200 кв. м.  Дома для среднего класса также отличались довольно хорошими условиями. Более дешевое жилье можно было снять в доходных домах, которые в основном находились за пределами центра столицы. Как правило, такие квартирки были похожи больше на каморки. Внешне эти здания выглядели серо и скучно. Современники прозвали их муравейниками и казармами.

Что касается цены, то самую дешевую комнату можно было снять в то время по цене 20 копеек за ночь, а койко-место стоило в 4 раза меньше. Следовательно, самая дешевая комната в месяц обходилась нанимателю в 6 рублей.

Новикова Елена. Доходные дома у Кокушкина моста. 2004

В целом аренда в домах среднего уровня составляла от 10 до 100 рублей в месяц. А элитное жилье в некоторых доходных домах стоило более 1000 рублей в месяц. Именно столько стоила аренда квартиры в доме особняке князя Щербатова, располагавшемся по адресу Новинский бульвар, д. 11.

Для сравнения, в 1880 году средняя зарплата рабочего в России составляла 30,38 рублей, а в 1913 году — 37,5 рублей. А на 10 копеек можно было выпить рюмку водки или съесть пирожок.

Эпоха процветания доходных домов в России закончилась в начале XX века с приходом к власти большевиков. После Октябрьской революции в 1917 году доходные дома в связи с национализацией жилищного фонда утратили свой статус.

Доходные дома в современной России на примере Москвы и Санкт-Петербурга

Московские доходные дома XXI века

Идея возрождения доходных домов стала звучать из уст столичных властей еще в 1999 году. Но реализации этого проекта на тот момент серьезно мешал действовавший закон о жилищной политике, который разрешал арендаторам квартир в доходных домах приватизировать жилье.

После того как был принят ряд законопроектов, которые запретили подобную приватизацию, в городе был построен первый доходный дом по адресу: Большой Николоворобинский переулок, д. 10. Этот дом на 47 квартир был возведен Департаментом инвестиционных программ строительства г. Москвы (ДИПС) и принят в эксплуатацию в 2003 году.

Стоимость проекта доходного дома ДИПС составила 12,3 млн долларов. Данный дом существует до сих пор, и стал довольно успешным проектом. Отметим, что аренда квартиры здесь стоит довольно дорого — от 2,5 тыс. до 12 тыс. долларов.

Однако, несмотря на то, что доходный дом ДИПСа оказался очень востребованным (в настоящее время он заселен на 98%, а остальные квартиры регулярно снимают на короткий срок), эксперимент столичных властей пока не получил продолжения. Дело в том, что властям приходится соперничать за клиентов с частным сектором, на который в столице приходится львиная доля сдаваемых в наем квартир. К тому же управлять большим домом также не просто и обходится это недешево.

В силу этих причин в настоящее время в Москве кроме доходного дома в Большом Николоворобинском переулке, был запущен только 1 полноценный проект, который построила коммерческая компания.

В конце 2007 года корпорация «Баркли» построила первый в столице элитный доходный дом − «Баркли-Плаза», который располагается на Пречистинской набережной — в самом дорогом районе Москвы.

Нестеров Василий. Пречистинка. 2010

Жилой комплекс включает в себя 5 отдельных корпусов, высота которых составляет от 5 до 7 этажей. На первых этажах «Баркли-Плаза» размещен современный бизнес-центр класса А, на остальных — предназначенные для сдачи в аренду элитные апартаменты. Цены подтверждают эксклюзивный статус жилья: за квартиру площадью от 75 кв. м с одной спальней придется отдать от 10 тыс. долларов в месяц, а за пентхаусы и пятикомнатные апартаменты площадью свыше 255 кв. м — от 32 тысяч долларов в месяц. 

 Доходные дома в Санкт-Петербурге

Первый доходный дом в современном Санкт-Петербурге создал финский инвестиционный пенсионный фонд, который выкупил часть дома на Коломяжском проспекте.

Финны заинтересовались данным сектором рынка недвижимости потому, что в России, в частности в Петербурге, он практически отсутствует. Поэтому инвесторы ожидают получить приличный доход, основываясь на том, что при имеющемся дефиците жилья, квартиры в их доходном доме будут востребованы.

Также следует отметить, что еще одна финская компания, которая имеет порядка 23 тысяч подобных домов у себя на родине, также планирует заняться строительством доходных домов в Санкт-Петербурге.

Финской компании принадлежит 276 квартир по адресу Коломяжский проспект, д. 15 от 1 до 3 комнат, которые сдаются жильцам сроком на 11 месяцев с возможностью продления договора аренды. Согласно этому договору, арендаторам запрещено делать перепланировку в квартире или перекрашивать стены. Даже для того, чтобы просверлить небольшое отверстие в стене, например, чтобы повесить часы или картину, жильцам придется обращаться в службу эксплуатации доходного дома. Финские арендодатели такие жесткие правила проживания объясняют тем, что все их квартиры выполнены в едином стиле, который нарушать нельзя.

Стоимость аренды в единственном Питерском доходном доме зависит и от площади квартиры, и от этажа (согласно европейским стандартам, чем этаж выше, тем квартира дороже). За 1-комнатную квартиру площадью около 37 кв. м придется заплатить 18 тыс. рублей в месяц. За 3-комнатную — от 41 тыс. рублей в месяц.

Мировой опыт

На западе уже очень давно строительство и обслуживание доходных домов — прибыльный и успешный бизнес, который обеспечивает владельцам таких домов стабильный доход на уровне 10-12% годовых.

В крупных европейских городах на долю доходных домов в настоящее время приходится до 30% рынка жилой городской недвижимости. Многим молодым семьям выгоднее снимать квартиру, а не покупать жилье, пусть и с использованием ипотечного кредитования.

Отметим, что по данным Международного союза квартиросъемщиков, сейчас в странах восточной Европы, недавно вошедших в ЕС, примерно 40% населения снимают жилье. В «старой» Европе показатели выше: например, в Голландии и Германии — 50%, в Швейцарии — 70%.

Marcia Baldwin. Holland Row Houses

Если брать отдельные Европейские города, то в некоторых подавляющее большинство населения проживает в доходных домах. Например, в Берлине по данным статистики 90% квартиросъемщиков, а в Стокгольме — 100% (дело в том, что в Швеции запрещена приватизация квартир — в результате в целом по стране в частной собственности находится всего около 10% жилого фонда).

Что касается Соединенных Штатов, то тут наибольшая часть жилого фонда — частные дома. И только 30% недвижимости арендуется. Однако к крупным городам это не относится. В крупных городах имеется большой фонд многоквартирных домов, предназначенных для сдачи в аренду. Например, в Сан-Франциско 65% жилого фонда сдается в аренду, а в Нью-Йорке — 70%. В канадском Монреале около 50% населения проживают в съемных квартирах.

Доходные дома в Европе и США — это общепринятый и распространенный вид бизнеса, который приносит ощутимый доход.

При этом существует также и так называемое социальное жилье. К данному типу относятся доходные дома, которые находятся в собственности частных инвесторов, но государство в рамках определенных социальных программ компенсирует владельцам квартир разницу между рыночной и социальной стоимостью аренды.

То, что это социальное жилье, совершенно не значит, что дома расположены в плохих районах или условия проживания там плохие. Дома могут располагаться и в весьма приличных районах, но выглядят все же недорогими и не могут похвастаться дорогой отделкой. Но в целом условия проживания достойные. Именно такие квартиры пользуются наибольшей популярностью среди студентов и лиц, имеющих средний доход.

Возрождение строительства доходных домов в рамках столичной программы «Жилище»

Столичное правительство пытается найти решение проблемы нехватки жилья в Москве. Власти не однократно поднимали вопрос реализации программы строительства в городе доходных домов, которые могли бы помочь в решении данного вопроса. Но до практической реализации дело до сих пор не доходило. Однако недавно правительство Москвы одобрило программу «Жилище», разработанную на период 2012-2016 гг., в которой чиновники предусмотрели возрождение в Москве доходных домов.   В рамках этой программы строить будут дома двух типов:

бездотационные, возведение которых предусмотрено за счет городского бюджета;
доходные, которые будут строиться за счет средств частных инвесторов.

В настоящее время правительство прорабатывает меры, которые смогут помочь привлечь отечественный бизнес для участия в данной программе.   Многие эксперты уверены, что подобную программу уже давно следовало принять. По их мнению, в России сейчас существуют все предпосылки для создания цивилизованного рынка арендного жилья. В настоящее же время на отечественном рынке аренды жилья полный хаос. Мало кто из собственников оформляет отношения с арендаторами официально, что приводит, порой, к серьезным проблемам как для собственника, так и для нанимателя.

Строительство доходных домов позволит увеличить не только количество доступных для населения квартир, но и повысит качество предлагаемых услуг. Граждане смогут снимать квартиру не у «частников», а у организации. Пусть квартира в доходном доме и обойдется несколько дороже, но нанимателю будут гарантированы нормальные условия проживания, полный комплекс услуг по обслуживанию жилья, а также официальный договор, устанавливающий права и ответственность сторон.

  Перспективы доходных домов на российском рынке недвижимости

Как мы уже отметили выше, за рубежом рынок доходных домов функционирует уже давно и такой вид жилья там вполне привычен для населения. На западе также существует законодательная база, необходимая для эффективной работы доходных домов.

В современной России, в отличии от западных стран, строительство доходных домов до сих пор не получило широкого распространения из-за их низкой прибыльности. Российские инвесторы считают для себя приемлемой доходность на уровне 7-10%, которая в два раза превышает существующую на рынке, для Европы нормальной считается и 4% прибыли.   Кроме этого в нашей стране на сегодняшний день само понятие «доходный дом» в законодательстве отсутствует, следовательно, нет и правового регулирования отношений в данном секторе рынка недвижимости.

Для успешной реализации проектов доходных домов и дальнейшего развития этого направления в России необходимо статус доходного дома закрепить на законодательном уровне.

Также необходимо выработать систему взаимодействия между инвесторами и государством. Эксперты отмечают, что государство должно разработать меры стимулирования бизнеса, а также обеспечить определенные гарантии и защиту от недобросовестности некоторых участников.

Среди мер государственного стимулирования, которые помогут добиться эффективного развития данного направления на рынке арендной недвижимости, можно выделить:

обеспечение приоритетного порядка рассмотрения органами власти вопросов, которые связанных со строительством доходных домов;
проведение торгов, на которых будут предлагаться в аренду земельные участки для строительства на них доходных домов;
введение льготной арендной ставки для земельных участков, предоставленных для возведения на них доходного дома на период его строительства, а также на некоторый период после ввода доходного дома в эксплуатацию и др.

В качестве государственных гарантий, могут выступать определенные условия, которые будут обязательны для выполнения при проведении торгов, например:

выставляемые на торги земельные участки, должны в себе объединять участки для строительства доходных домов и эконом, и бизнес-класса;
земельные участки выставляются на торги только с условием, что застройщик (инвестор) будет обязан определенную долю от общего количества квартир в доходном доме предоставить в наем определенным государством категориям граждан. Это поможет реализовать программу социального жилья по типу западного, когда государство будет компенсировать инвестору часть платы за квартиру, предоставленную социально незащищенным (малоимущим) слоям населения.

Также следует отметить, что строительство доходных домов можно эффективно использовать не только в столице, но и в регионах. Тут отмечаются даже более благоприятные условия для их возведения: менее громоздкий бюрократический аппарат и большее количество свободных площадей, пригодных для застройки.

В заключении хочется сказать, что строительство доходных домов является перспективным направлением для России. Однако, чтобы этот сектор получил возможность активно развиваться, на данном этапе необходима в первую очередь государственная поддержка.

Анна Белова, рмнт.ру

В конце XIX - начале XX в. в условиях экономического и промышленного роста в Белокаменной начался настоящий строительный бум. Повсюду возводились сверхсовременные многоэтажные доходные дома "со всеми удобствами" (паровое отопление, канализация, электричество, лифты), предназначавшиеся для сдачи внаём жилья, магазинов, конторских помещений (т.е. офисов), "нумеров" (гостиниц). Как сообщает советский путеводитель, особенно бурным выдался 1912 год, когда одних только 5-7 этажных домов в Москве строилось около 3 тысяч.

Для привлечения клиентов владельцы с архитекторами старались всячески украсить парадные фасады своих домов; на дворовые же фасады с "чёрной" лестницей для прислуги особо не тратились. Здания эти - добротные, солидные и как правило красивые постройки во всевозможных архитектурных стилях: в 1880х/1890х господствовала эклектика и "псевдорусский стиль", в 1900х - модерн, в в 1910х - "неоклассика". Несмотря не прекращавшийся весь XX в. процесс перестройки Москвы, многие из них уцелели и продолжают украшать город, будучи уже приспособленными под офисы, бутики, посольства и т.п., впрочем, иногда оставаясь по-прежнему жилыми.

Новорязанская, 12 - дом правления Московско-Рязанской ж/д, потом - доходный дом Л.В.Готье-Дюфайе
(1902-1904, арх. Н.И.Якунин):

угол Соймоновского проезда и Курсового переулка - доходный дом-"сказка" З.А.Перцовой/П.Н.Перцова , неорусское направление модерна:
(1905-1907, проект - арх. Н.К.Жуков, худ. С.В.Милютин; постройка - арх.Б.Н.Шнауберт, инж. П.Н.Перцов)

его фасад со стороны Пречистенской набережной:

Волхонка, 7 / Ленивка, 6 - доходный дом К.Г.Лобачева с угловой эркером, увенчанным башенкой с флюгером
(1904, арх. Н.Г.Лазарев):

Ильинка, 7 - "подворье" Иосифо-Волоколамского монастыря, псевдорусская "готика"
(1882, арх. А.С.Каминский):

Ильинка, 5 - Троицкое "подворье", доходный дом Троице-Сергиевой Лавры - первое пятиэтажное здание в Москве
(1874-1876, арх. П.П.Скоморошенко):

Старопанский переулок, 5 - модерновый Торговый дом В.Ф.Аршинова с огромным окном а-ля "ар-нуво"
(1899-1900, арх. Ф.О.Шехтель):

Моховая, 7 / Воздвиженка, 4 - дом Российского о-ва застрахования капиталов и доходов; гостиница "Петергофъ"
(1899-1901, арх. В.В.Шауб):

Калашный переулок, 2 - знаменитый "Моссельпром" , достроенный в 1920х рухнувший доходный дом А.И.Титова
(1911-1913, арх. Н.Д. и П.Н.Струковы; 1923-1925, инж. В.Д.Цветаев, А.Ф.Лолейт - угловая башня):

Новый Арбат, 3 - стильное здание хирургической лечебницы доктора П.Д.Соловова - бывш.роддом им.Грауэрмана
(1913-1914, арх. Н.И.Жерихов):

Б.Ордынка, 64 - доходный дом Н.Д.Ижболдина, неоклассика (ныне - посольство Киргизии)
(1911, арх. Н.Г.Лазарев):

М.Ордынка, 39 - "готическое" здание с большими эркерами
доходный дом А.А.Дурилина - ? (1910, арх. В.В.Шервуд - ?):

Б.Полянка, 42 - доходный дом М.И.Алексеева с угловой башенкой-бельведером
(1912-1913, арх. Б.М.Великовский, А.Н.Милюков; 1914 - арх. В.В.Корчагин, достройка):

Б.Полянка, 54 - доходный дом Я.М.Демента c рыцарем на фронтоне, в окружении двухэтажных особнячков:
(1910-1912, арх. В.Е.Дубовской, Л.Горенберг):

Б.Якиманка, 29 - симпатичный домик с многочисленным треугольными щипцами
(по-моему, сейчас там музыкальная школа):

Черниговский переулок, 4 - доходный дом И.Ф.Нейштадта в неоклассическом стиле
(1913-1916, арх. К.А.Дулин)

Пятницкая, 13 - дом И.М.Гальперина с магазинами, аскетичный "ящик" с зелёной керамической плиткой-"кабанчиком"
(1908, арх. Ф.О.Шехтель):

Пятницкая, 65 - неуклюжая островерхая готика доходного дома В.П.Смирнова
(1910, арх. С.М.Гончаров):

общий вид дома В.П.Смирнова в окружении соседней застройки:

Смоленский бульвар, 2/40 - доходный дом А.А.Кунина, в 2000х довольно удачно надстроенный
(1903-1904, арх. Ф.Н.Кольбе):

Ружейный переулок, 2 - дом-"шкатулка" в архаичном для времени своей постройки "русском" стиле
(1914, арх. М.А.Исаков):

угол 2-го и 4-го Ростовского переулков - симпатичный 4-этажный "малыш" с угловым куполом-ротондой
(1907, арх. В.А.Мазырин ):

Плющиха, 31 - неброский добротный дом М.Г.Щербаковой с одиноким эркером:
(1912, арх. Н.С.Курдюков):

угол Трифоновской и Гиляровского, 65 (бывш. 2-й Мещанской) - один из корпусов (для одиноких) дома дешёвых квартир им.Г.Г.Солодовникова
(1906-1908, арх. М.М.Перетяткович - проект, арх. Т.Я.Бардт - постройка):

угол ул.Щепкина, 62 и Больничного переулка - 2 скромных "доходника", слева - доходный дом В.М.Митрофанова
(1914-1915, арх. А.Пименов)

Протопоповский переулок, 20 - нарядный фасад, видимо, потерявший небольшие балконы (?) по краям:

угол Б.Андроньевской и М.Рогожского переулка - невысокий угловой дореволюционный дом:

М.Рогожский переулок - выселенный и заброшенный дом с угловыми башнями; пребывает в таком состоянии лет 5-7, если не >
(UPD: частично обрушился и сломан осенью 2009):

Гусятников переулок, 3/ пер.Огородная Слобода, 1 - доходный дом с волнообразным аттиком и эркерами-"башнями"
(1910, арх. Б.М.Нилус):

Тверская, 12 - доходный дом Товарищества А.Бахрушина и Сыновей. Идеальные формы
(1900-1901, арх. К.К.Гиппиус):

Дегтярный переулок, 6 - доходный дом B.C.Баскакова, безжалостно сломанный в начале 2007 для расширения вглубь новой гостиницы "Минск"; на переднем плане пустырь на месте снесённого старого "Минска" (Тверская, 22)
(1910-1913, арх. О.Г.Пиотрович):

1-я Тверская-Ямская, 6 - справа доходный дом Ф.В.Езерского
(1903, арх. К.Л.Розенкампф):

1-я Тверская-Ямская , 15 - доходный дом С.П.Аристова, прекрасный образец модерна:
(1907, арх. П.А.Заруцкий):

1-я Тверская-Ямская, 22 - доходный дом Н.Я. и А.Я.Прошиных, также не без влияния модерна
(1905, арх. П.А.Заруцкий):

Благовещенский переулок, 3 - "доходник" А.И.Синицина, в стиле немецкой готики с большим треугольным аттиком в центре фасада
(1909, арх. С.М.Гончаров)

Садовая-Спасская, 17 и 19 - справа 8-этажный доходный дом Ф.И.Афремова (1904, арх. О.О.Шишковский), первый московский "небоскрёб". Узкий "ящик" чуть левее и повыше (д.17) - доходный дом семьи Орлик (1915, арх. И.И.Флоринский):

Садовая-Кудринская, 19 - доходный дом М.И.Пестрнецкого с интересным разнообразным фасадом
(1912, арх. С.В.Барков):

Садовая-Кудринская, 23 - слева доходный дом М.Н.Чижиковой, чудовищно надстроенный
(1901, арх. неизвестен - предположительно, Г.А.Гельрих):

Садовая-Кудринская, 24 - "волноообразный"
(1906-1908, арх. Г.А. Гельрих)

Оружейный переулок, 43 (а фактически - Садовая-Каретная) - высокий "тучерез" А.В.Лобозева:
(1911-1912, арх. Э.К.Нирнзее):

Старая Басманная, 31 и 33
д.31 (слева) - прекрасно надстроенный (1945-1946 арх. Н.П.Баратов) особняк М.Е.Башкирова (1913, арх. В.С.Масленников)
д.33 (справа) - дореволюционный доходный дом (1912, арх. В.С.Масленников):

Новокузнецкая, 34 - доходный дом Л.А.Энгельбрехта, нелепая смесь модерна, неоклассики и "псевдорусского" стиля
(1910, арх. Н.Доброхотов - план; 1913, арх. А.Прамнек - постройка):

Б.Трёхгорный переулок, 6 - забавное угловое здание с огромными эркерами-окнами
("попахивает" конструктивизмом 1920х, но это вряд ли)
UPD : оказалось, что это не доходный, а дом семьи адвоката С.Биммана (1912)

М.Харитоньевский, 4 - дом Московского Политехнического о-ва в стиле английской готики
(1904-1905, арх. А.В.Кузнецов, В.Ф.Валькот - ?):

угол Мясницкой и Кривоколенного переулка - очевидно, новый дом а-ля дореволюционный
(UPD : точно, свежий - достроен в 2007)

Солянка, 1 - внутренний корпус "Соляного двора", комплекса доходных домов Варваринского о-ва домовладельцев:
(1909-1915, арх. В.В.Шервуд, И.А.Герман, А.Е.Сергеев)

Остоженка, 3/14 - легендарный дом с опрокинутой "рюмкой" бросившего бухать купца Я.М.Филатова;)
(1907-1909, арх. В.Е.Дубовской, Н.А.Архипов):

Пречистенка, 28 - доходный дом И.П.Исакова в стиле "модерн", один из красивейших фасадов Москвы
(1904-1906, арх. Л.Н.Кекушев):

P.S. фотографии 2005-2008; наверное, это всего лишь 1% (а скорее всего, даже меньше) от всех столичных дореволюционных "доходников", поэтому - "to be continued"

Статьи по теме:

Методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости земельных участков

Методики Методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости земельных участков 1. Общие положения Настоящие методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости земельных участков разработаны ЗАО «Квинто-Консалтинг» в рамках

Измерение валового регионального продукта

Как отмечалось выше, основным макроэкономическим показателем результатов функционирования экономики в статистике многих стран, а также международных организаций (ООН, ОЭСР, МВФ и др.), является ВВП. На микроуровне (предприятий и секторов) показателю ВВП с

Экономика грузии после распада ссср и ее развитие (кратко)

Особенности промышленности ГрузииПромышленность Грузии включает ряд отраслей обрабатывающей и добывающей промышленности.Замечание 1 На сегодняшний день большая часть грузинских промышленных предприятий или простаивают, или загружены лишь частично. В соо

Корректирующие коэффициенты енвд

К2 - корректирующий коэффициент. С его помощью корректируют различные факторы, которые влияют на базовую доходность от различных видов предпринимательской деятельности . Например, ассортимент товаров, сезонность, режим работы, величину доходов и т. п. Об

2022-09-26 00:19:29	Восемь миллиардов людей с тесными связями
2022-09-26 00:19:29	Как оформить кредит и что для этого нужно
2022-09-26 00:19:29	Как очистить жилье от негативной энергии
2022-09-26 00:19:29	Потребительский кредит от Теле2: получение денег на любые нужды без обращения в банк
2022-09-26 00:19:29	Сроки и этапы строительства дома из оцилиндрованного бревна
2022-09-01 20:01:33	Как проверить баланс бонусной карты Шоколадница?
2022-08-06 15:03:46	Пин-бары и Бинарные Опционы — что может быть лучше?
2022-08-06 15:03:46	VSA анализ - Индикатор Better Volume
2022-08-06 15:03:46	Как правильно тестировать советника на истории в МТ4
2022-08-06 15:03:46	Прибыльный советник для центового счёта

2022-07-14 03:02:46	Презентация «Основные средства
2022-07-14 03:02:46	Налог на доходы физических лиц
2022-07-14 03:02:46	Географическая типология стран
2022-07-14 03:02:46	Презентация на тему "чему учил китайский мудрец конфуций"
2022-07-14 03:02:46	" экономика родного края " презентация по окружающему миру на тему
2022-07-14 03:02:46	Кэшбэк в виде золота World of Tanks Выпуск, доставка и обслуживание
2022-10-19 20:32:59	Методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости земельных участков
2022-10-19 20:32:59	Измерение валового регионального продукта
2022-10-19 20:32:59	Экономика грузии после распада ссср и ее развитие (кратко)
2022-10-19 20:32:59	Корректирующие коэффициенты енвд
2022-09-26 00:19:29	Восемь миллиардов людей с тесными связями
2022-09-26 00:19:29	Как оформить кредит и что для этого нужно