Главная > Расчет > Раздел квартиры по ипотеке. Ипотека при разводе: долг по ипотеке, что делать? Выплаты в прежнем режиме

Раздел квартиры по ипотеке. Ипотека при разводе: долг по ипотеке, что делать? Выплаты в прежнем режиме

Юристы шутят, что ипотека надёжнее супруги. И действительно, если в первые 3 года брака распадается более 18% семей, то кредит никуда не девается, и у уже бывших супругов остаётся квартира в ипотеке.

Как делить при разводе ипотечное имущество в 2019 году? Рассмотрим во всех тонкостях.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Прежде всего вам необходимо изучить все тонкости процесса раздела. Практика показывает, что решение проблемы может растянуться надолго: пока супруги решат, кому достанутся дети, оформят все документы по разводу и договорятся, кто платит, могут пройти месяцы. Однако не стоит затягивать: при невыплате по кредиту в течение трёх месяцев, банк вправе распорядиться жильём по своему усмотрению . В ваших интересах завершить процесс максимально быстро.

С чего начать? Прежде всего ответить на основные вопросы:

Состоите ли вы в официальном браке?
Заключали ли вы брачный контракт?
Ипотека бралась до или после заключения брака?

Эти три основных момента будут влиять на ваши дальнейшие действия.

Фактический брак и потека

Сожительство, или, как его называют люди, «гражданский брак» (хотя это употребление в корне неверно) в данном случае - щекотливая тема, поскольку на фактических супругов не распространяются статьи семейного права.

Если брачный контракт не оформлялся, ипотека (как и квартира) с большей вероятностью останется на том, на кого была оформлена.

Если возникает необходимость доказать, что оба формальных супруга участвовали в ипотеке одинаково, подключаются свидетели и доказательства, например:

чеки;
выписки с лицевого счёта;
квитанции об оплате;
другое;

То же правило касается ремонта в ипотечной квартире или покупки дорогой техники. Доказать что-то в суде в данном случае возможно только с помощью хорошего адвоката.

Брачный контракт

Оформление брачного контракта - то, о чём стоит подумать «на берегу». В документе прописаны все аспекты деления недвижимости, включая ипотеку, даже ту, которая бралась до вступления в брак . Поскольку документ заверяется у нотариуса, он будет играть ключевую роль в судебном процессе.

Если вы заключили брачный контракт, то ипотека будет делиться согласно договору. Если нет, то придётся решать вопрос через суд.

Ипотека до брака. Как делить?

Согласно семейному кодексу, всё нажитое до брака имущество считается личным, значит, после развода не подлежит делению. Однако, с позволения этого же семейного кодекса, бывший супруг может претендовать на долю в квартире, поскольку выплаты по кредиту осуществлялись из общего бюджета . При этом требования может выдвигать даже неработающий человек: достаток одного из супругов в браке считается общим семейным бюджетом.

Судебная практика показывает, что процессы нередко завершаются в пользу такого супруга, особенно, если есть хорошая доказательная база (чеки, выписки и т. п.) и опытный адвокат.

Сложнее дело состоит с квартирами, взятыми в ипотеку в новостройке. По закону, право собственности на такое жильё будет дано только после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому ситуация может развиваться по двум сценариям:

Если в это время заёмщик будет состоять в браке, то, скорее всего, суд обяжет его выделить долю в квартире бывшему супругу/супруге при разводе.
Если заёмщик разведётся до получения свидетельства, то суд обяжет выплатить компенсацию бывшему супругу/супруге, поскольку по закону кредит выплачивался совместными усилиями.

Решение суда по ипотеке, взятой до брака, во многом зависит от опытности адвоката.

Ипотека при разводе, если бывшие супруги созаемщики

Статистика показывает, что в более 70% случаев бывшие супруги являются созаёмщиками. В этом случае, перед тем как оформить раздел ипотеки при разводе, необходимо обдумать все возможные варианты и попытаться решить вопрос мирным путём . Это поможет избежать судебных тяжб, невыплат по кредиту и других неприятных моментов. Мирно урегулировать процесс можно:

Платя по ипотеке совместно и дальше;
Если один из супругов откажется от ипотеки и квартиры в пользу другого;
При согласии банка продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги;
Выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства;

Последний вариант самый простой в плане оформления, поскольку не требует долгих разбирательств. Однако решить проблему таким образом получается редко.

Выбирая первый вариант, необходимо обратиться в банк за составлением нового договора, облегчающего выплаты. Тогда каждый из заёмщиков будет оплачивать свою долю задолженности по кредиту отдельно. Стоит учитывать, что доли могут быть нравными. Судебная практика показывает, что банки редко идут на раздел кредита, поскольку это может оборачиваться для них дополнительными трудностями. Вы должны помнить, что любое решение банка можно оспорить в суде.

Как продать квартиру в ипотеке?

Продать квартиру, по которой ещё не выплачен кредит, можно только с разрешения банка . По-другому не получится:ипотечное жильё находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью.

При продаже квартиры каждый из бывших супругов имеет равные права на часть жилья, либо её денежный эквивалент.

Данный способ неудобен не только из-за дополнительных сложностей с банком, но и в денежном плане, потому что: найти покупателя на квартиру, обременённую ипотекой сложно . Редко кто готов тратить деньги на дополнительные юридические проверки и оформление договора купли-продажи. И продавать жильё придётся по сниженной цене, иначе его никто не купит.

Что делать, если бывший супруг отказывается платить?

Нередко случается, что один из бывших супругов отказывается выплачивать свою долю по ипотеке. В таком случае договор переоформляется на платёжеспособного. Со второго снимаются все тяжбы по выплатам, но при этом он не имеет права требовать долю в квартире.

Если же один из созаёмщиков отказывается выплачивать ипотеку в течение 3 месяцев, но и от доли в квартире не спешит подписать отказ, существует 2 способа решения проблемы:

Ипотечный кредит погашается одной стороной.
Банк продаёт жильё, а вырученные деньги идут на оплату кредита. Чаще всего банк продаёт жильё по низкой стоимости, примерно равной сумме задолженности, что значительно ускоряет процесс.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Если у бывших супругов имеются несовершеннолетние дети, доля собственности в жилье изменяется в сторону того, с кем они остаются. Исходя из этого правила и происходит дальнейший раздел ипотеки.

Обратите внимание! Если ребёнок прописан в ипотечной квартире, которая выставлена на продажу, его необходимо выписать в срочном порядке! В ином случае родителями могут заинтересоваться органы опеки, вплоть до постановки вопроса о лишении родительских прав по причине невозможности обеспечить нормальные условия для проживания ребёнка.

Как будем делить?

Вопреки расхожему мнению о том, что квартира при разводе делится пополам, доли в жилье могут быть неравными. Это зависит от многих аспектов, например:

наличия детей;
была ли взята ипотека до вступления в брак;
в какой степени каждый заёмщик принимал участие в выплатах;
и других;

Пропорции могут быть различными, и их определяет суд.

Военная ипотека и развод

Деление имущества, взятого по программе военного ипотечного кредитования отличается от обычной ипотеки, потому что обязательства по выплате ложатся не на супругов, а на Министерство обороны.

Участником программы, как и собственником жилья, становится военнослужащий, независимо от наличия супруга или детей. Поэтому раздел ипотеки не требует участия последних. Также участник не имеет права переоформлять договор по кредиту, даже если требуется разделить квартиру, купленную по военной ипотеке.

Эти правила касаются и другой стороны вопроса: при неисполнении условий договора ЦЖЗ (невыплата или другие форс-мажорные обстоятельства) возвращать взятые по программе денежные средства обязан сам военнослужащий, но не его вторая половина, пусть и бывшая.

Аренда ипотечной квартиры

Некоторые разведённые супруги решают временно сдавать жильё, обременённое ипотекой, чтобы выплачивать кредит. Однако такие действия незаконны, поскольку квартира находится в залоге у банка. Именно поэтому заключение договора аренды невозможно без разрешения банка .

Видео: Ипотека и развод

И тоги

Если вы хотите, чтобы раздел ипотеки завершился для вас с положительным исходом, необходимо подойти к вопросу со всей ответственностью. Попытайтесь решить этот вопрос мирно: это сэкономит вам много сил. Если не получится, то соберите все бумаги, доказывающие вашу причастность к выплате кредита и не поскупитесь на хорошего адвоката.

Как избежать проблем

Чтобы избежать каких-либо проблем при ипотечном кредитовании, следует заранее заключить брачный договор. Это возможно не только до заключения брака, но и в период семейной жизни. Однако, россияне не спешат это делать, лишь 5% подписывает подобное соглашение.

Для защиты сторон также используется и ипотечное соглашение. Оно оформляется банком, снижает риски кредитно-финансовой организации в случае развода супругов. Многие банки в договоре указывают условие, которое гласит, что при расторжении отношений между супругами, являющимися созаемщиками, условия ипотеки остаются неизменными. Это служит дополнительной страховкой для кредитора.

Таким образом, если супруги подписывают ипотечное соглашение, а потом разводятся, и один из них отказывается далее вносить платежи по ипотеке, то все обязательства по договору в полном объеме переходят к другому.

Если ипотека взята до брака

Если квадратные метры куплены за заемные средства одним из супругов до брака, то разделить их значительно проще. Фактически разделения жилплощади не происходит, так как жилище единолично принадлежит заемщику. Вторая половинка и дети не могут претендовать ни на какую ее часть.

Единственное, что может получить вторая сторона — половину всех совместно произведенных выплат в период брака. Их собственник жилья должен будет компенсировать бывшей жене или бывшему мужу. К примеру, в период брака по ипотеке было выплачено 500 тысяч рублей. Собственником является муж, который оформил ее на себя еще до заключения брака. После развода он должен будет выплатить бывшей жене 250 тысяч рублей.

Это правило часто приводит к конфликтам. Суммы выплат могут достигать внушительных цифр, и не все имеют возможность произвести компенсацию. По соглашению сторон вместо денег владелец может передать материальные ценности на эквивалентную стоимость.

Сложнее обстоит ситуация, если плательщик выделил жене или детям долю в жилье. Иногда такую процедуру произвести можно с разрешения банка — например, в случае необходимости заключения брачного договора. Супруг становится основным заемщиком, и раздел имущества происходит на тех же основаниях, как будто квартира была куплена во время брака, при этом неважно, сколько средств было погашено первым заемщиком самостоятельно.

Если ипотека взята во время брака

В большинстве случаев решение о будущем ипотечной квартиры при расторжении брака принимается в ходе совместных переговоров, в которых принимают участие разводящиеся супруги и залогодержатель — т.е. банк. Привлечение банка очень важно, ведь без его разрешения любые соглашения бывших супругов не будут иметь никаких юридических последствий.

Итак, возможны такие варианты раздела:

Супруги продолжают платить по прежнему договору и в соответствии с графиком. При этом соотношение платежей они определяют и контролируют сами. После полной выплаты задолженности бывшие супруги становятся совладельцами квартиры и могут сделать с ней всё, что захотят. Например, могут продать ее и разделить деньги пополам. Банки не охотно соглашают на данный вариант, так как велик риск, что один из супругов не внесет свою часть платежа, и образуется просрочка.
Разделение ипотечного договора. Прежний договор расторгается, а с бывшими супругами заключается по два новых соглашения. Жилье при этом делится на две части, и каждая из сторон платит по своему договору, выкупая свою часть. Банкам этот способ удобен, так как ответственность супругов разделяется, и будет с кого взыскать долги при просрочках. Для владельцев же это не очень удобно: обременение с жилплощади можно будет снять только после того, как свою ипотеку выплатит вторая сторона.
Досрочное погашение, продажа жилой площади и раздел денег. Если остаток долга небольшой, то оптимальнее всего ее погасить. Деньги для этого можно оформить в кредит в том же банке, объяснив свои намерения кредитному инспектору.
Отказ от ипотеки одним из супругов. Иными словами, квартира переходит в собственность супругу, но он должен будет выплатить второй половинке половину текущей стоимости жилья.
Продажа ипотечного жилья банку. Самый крайний вариант — передать залог банку. Кредитная организация реализует квартиру по своим каналам — чаще всего в виде аукциона, за счет полученных денег погашается ипотечная задолженность, остаток средств выплачивается супругам в одинаковой пропорции.

В случае, если бывшим супругам договориться не удастся или их вариант не устроит банк, то нужно обращаться в суд.

На практике чаще всего в суд подает банк, так как затянувшиеся переговоры обычно проводят к возникновению просрочек. Решение суда обязательно для исполнения всеми тремя сторонами. Чаще всего оно принимается в пользу обратившегося, так что в этом плане важна оперативность.

Если имеется брачный договор

В случае, если супруги заключили брачный договор, то разделение должно происходить в соответствии с его положениями.

Условия разделения ипотечной квартиры в контракте также должны быть согласованы с банком, причем еще на этапе составления документа. Положения брачного договора не может оспорить ни одна сторона — ни супруги, ни банк, но можно оспорить законность документа в целом. Например, если супруги заключили соглашение без уведомления банка, то залогодержатель имеет право подать в суд иск с требованием признать брачный контракт недействительным.

Фактический брак

На гражданских супругов не распространяются существующие статьи семейного права. Если не был оформлен брачный договор, то ипотека остается только на том, на кого она была изначально оформлена.

Если же оба гражданских супруга участвовали в оплате займа, то есть несколько способов это доказать. К примеру, нужно найти свидетелей и доказательства в виде чеков, выписок с лицевого счета, квитанций и пр.

Если бывший отказывается платить

Часто случается, что один из супругов, которые решили расторгнуть брак, больше не желает платить по ипотеке. В этом случае можно переоформить договор на того, кто является платежеспособным. Со второго снимаются все обязательства, однако, он лишается права требовать долю в жилье.

Если супруг не хочет платить по ипотеке в течение 3 месяцев, но также не отказывается от своей доли жилплощади, то проблема может быть решена так:

Ипотека погашается за счет средств только одной стороны.
Жилье реализуется банком, а полученные деньги направляются на оплату кредита. Обычно кредиторы продают квартиры по низкой цене, которая равняется остатку задолженности. Это связано с тем, что банку выгоднее как можно быстрее продать жилье.

При разводе с детьми

Если имеются несовершеннолетние дети, то большая доля собственности достается тому, с кем они будут проживать. Именно по этому правилу и производится раздел ипотеки.

Важно! Если квартира, приобретенная за счет жилищного займа, выставлена на продажу, то из нее нужно срочно выписать детей. Иначе к родителям обязательно придут представители органов опеки. Кроме того, они могут поставить вопрос о лишении родительских прав, так как ребенку не предоставлены нормальные условия для проживания.

Доли в жилье, которое делится, могут быть неравнозначными. Зависит это от следующих моментов:

количество детей.
в какой момент была взята ипотека: до брака или во время него.
сколько каждый из заемщиков вносил в счет погашения и т.д.

Доли определяются в судебном порядке.

Для раздела ипотеки при наличии несовершеннолетних детей необходимо в суд предоставить следующие документы:

свидетельство о браке.
свидетельства о рождении детей.
квитанция об оплате государственной пошлины.
справка о составе семьи.
паспорта супругов.
ипотечный договор.
выписка из банка об остатке задолженности по ипотечному займу и иные документы.

Существует несколько вариантов раздела квартиры, если есть ребенок:

При отказе мужа от доли в квартире, оставшийся долг оформляется на жену, но при условии, что у нее достаточно средств на погашение ежемесячных платежей. Если же у нее не хватает денег, то муж должен остаться в числе созаемщиков и нести ответственность за ипотечные выплаты.
Тот, кто живет с детьми, получает большую часть жилплощади. Суд может поделить ипотеку либо поровну, либо в соответствии с долями. В некоторых ситуациях, к примеру, нахождение матери в декретном отпуске, доля супруга, который находится с ребенком, в ежемесячном взносе может быть уменьшена. А алименты и ипотека на некоторое время становятся обязанностью второго родителя.
Если ипотека была оформлена с помощью материнского капитала, то несовершеннолетние дети в обязательном порядке становятся собственниками квартиры. В этом случае увеличивается доля в квартире того из супругов, кто остается с детьми. Долг по жилищному займу делится, как правило, поровну, так как оба родителя ответственны за содержание несовершеннолетних.
После развода мать может погасить свою часть задолженности при помощи МК. Однако, распоряжаться как угодно своей долей в жилье она может только после полного погашения кредита.

Если речь о военной ипотеке

В данном случае процесс раздела отличается от стандартного, так как все обязательства по выплатам несет Министерство обороны. Собственником жилья является военнослужащий, независимо от того, есть у него супруга или дети. Поэтому раздел производится без участия указанных.

Участник программы военной ипотеки не имеет права переоформлять кредит, чтобы разделить квартиру. Если же военнослужащий не выполняет условия программы, то в дальнейшем выполнять обязательства по ипотечному займу все равно придется ему, а не супруге.

Когда привлекался материнский капитал

Если был использован МК, то недвижимость в равных частях распределяется на всех членов семьи. Родитель, который после развода остается с детьми, имеет право не только на свою долю, но и на их. В распоряжении опекуна доли остаются до совершеннолетия детей.

Юристы советуют действовать следующими способами:

оформить мирное соглашение.
между собой определить порядок внесения ежемесячных взносов.
решить, кто из супругов будет обладать недвижимостью после полного погашения задолженности по ипотеке.
после полной выплаты продать квартиру, а затем разделить вырученное.

Все это поможет избежать судебных разбирательств.

Есть ли возможность после развода не платить по ипотеке

Причин того, почему кто-то из супругов прекращает платить, множество. В любом случае одинаковые последствия: начисляются штрафы и пени, страдает кредитная история. Причем это касается обоих, независимо от того, кто не платит. Кроме того, долг начинает увеличиваться и может стать таким, что кредитной организации придется продать жилье, а супруги потеряют свои деньги.

Ипотечный кредит отличается свой длительностью. За те пару десятков лет, что проходит с момента подачи заявки в банк до получения справки о полном погашении кредита, произойти может всякое.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Но особое значение имеет для банка такое событие, как развод супружеской пары. Ведь при этом происходит раздел имущества, которым вполне может оказаться и находящаяся в ипотеке квартира.

Законодательство

Отношения супругов, в том числе и те, что касаются имущества, регулируются Семейным кодексом.

В нем сказано, что все то, что было куплено за годы брака:

является общей собственностью обоих супругов;
при разводе делится пополам, так как части, принадлежащие каждому из них, признаются равными ().

То же относится и к долговым обязательствам.

Купленная в ипотеку квартиру тоже является общим для супругов имуществом. При этом совершенно неважно, кто из них выступал в качестве заемщика и из чьих доходов вносятся платежи.

Если нет брачного договора, в котором четко прописаны все права, такое жилье будет при разделе отдано супругам в равных долях. И каждый из них должен будет погашать свою часть оставшегося долга.

Впрочем, есть одни нюанс. Он касается отношения супругов с банком. И здесь существует два вида обязательств: кредитные и залоговые.

Они регулируются уже не семейным, а гражданским законодательством. А точнее, положениями Гражданского кодекса о займе и залоге.

Сказано, что на смену должника в обязательстве должно быть получено согласие кредитора ().

То есть, для того, чтобы разделить квартиру при разводе, необходимо получить согласие банка. Так как жилье находится у него в залоге до окончания возврата долга.

Действия банка

Банки крайне отрицательно относятся к такой замене одного должника сразу двумя. И весьма редко дают согласие на раздел долговых обязательств.

Причина проста: вместо целой квартиры в таком случае у банка оказываются две ее половинки. Которые имеют существенно меньшую цену и гораздо труднее продаются в случае необходимости.

Чтобы избежать таких рисков, банки привлекают второго супруга в качестве .

Это удобно для них тем, что:

теперь супруги солидарно отвечают перед кредитором;
требовать погасить долг можно с любого из должников.

А как они решат вопрос между собой банку уже не интересно.

Еще один плюс от такого решения – возможность обращения взыскания на такую квартиру:

когда оба супруга являются заемщиками, каждый из них имеет перед банком одинаковые обязательства;
можно обращать взыскание по ним на общее имущество.

Впрочем, возможен и вариант, когда банк изначально оформляет кредит только на одного из супругов.

Это происходит в том случае, если имеется , где сказано, что:

все расходы несет только один член семьи;
ему будет принадлежать жилье в случае развода;
второй супруг при этом ничего не должен банку, но и на часть квартиры рассчитывать уже не может.

Раздел ипотечной квартиры

Особенности раздела ипотечной квартиры, купленной на средства банковского кредита, зависят от следующих факторов:

когда именно квартира была куплена;
имеется ли брачный договор, определяющий права супругов на нее;
из какого источника вносятся средства на погашение долга.

Бывшими супругами после развода

Если оба супруга выступают созаемщиками, а квартира признана принадлежащей им поровну, то и вносить в банк они обязаны всю сумму долга совместно.

Предъявить требование о погашении ежемесячного взноса или всей суммы досрочно, банк может предъявить к любому из супругов.

Такое условие может быть включено в кредитный договор. Согласно ему, даже если брак будет расторгнут, условия предоставления кредита не будут изменены.

Бывшим супругам придется договариваться между собой самостоятельно.

С материнским капиталом

Является пособием, полученным от государства. Он принадлежит тому члену семьи, на чье имя оформлен сертификат. Общим имуществом он не является, при разводе не делится.

Покупка жилья с привлечением материнского капитала имеет ряд особенностей:

при использовании маткапитала для приобретения жилья, оно становится долевой собственностью мужа, жены и их детей;
если покупка осуществляется в ипотеку, доли детям выделяются после ее закрытия;
при разводе такая квартира будет делиться согласно обозначенным долям.

Купленной до брака

С правом собственности на квартиру, которой уже владел супруг до свадьбы, все однозначно. Второй не может претендовать на ее часть, даже если он в ней проживал.

Но при оформлении ипотечного кредита ситуация несколько меняется:

в браке погашение ипотечного кредита производится уже из общего имущества, то есть каждый из супругов имеет право на его часть;
поэтому при разводе супруг-не собственник вправе требовать от второго либо возврата своей части вложенных средств, либо доли в квартире.

Варианты решения проблемы

Вариантов решения проблемы с разделом имущества существует несколько. Самый удобный - составление брачного договора и заверение его у нотариуса.

В этом документе будет детально прописано, какое имущество кому из супругов принадлежит в случае развода. И делить ничего уже не придется.

Если же такого договора нет, то супругам придется либо делить имущество в натуре, делая из одного жилого помещения два, либо искать иной компромисс.

Соглашение

Если купленное в ипотеку жилье представляет собой частный дом, то вполне вероятно, что его удастся разделить в натуре, то есть:

оборудовать в нем две изолированные квартиры;
каждая из квартир будет иметь свой отдельный вход и собственные коммуникации.

То есть каждому из супругов будет принадлежать уже не доля в доме, а самостоятельная жилплощадь.

В такой ситуации банк может пойти навстречу бывшим супругам, разделив их долг и получив в залог два жилых помещения: по одному на каждую часть кредита. Но это довольно длительный и затратный процесс.

Разделить можно и квартиру, превратив ее в коммунальную. Но в этом случае каждому должна достаться изолированная комната.

Впрочем, банк редко соглашается на такой раздел, так как ликвидность комнат невысока. Получать столь ненадежное обеспечение банк не хочет.

Если жилье не делится

Бывшие супруги могут не требовать от банка разделить их кредит, а заключить между собой соглашение.

Например:

о выкупе одним из супругов своей доли у второго;
о совместном внесении взносов с последующей продаже освобожденной от обременения квартиры и разделе вырученных средств;
о немедленной продаже квартиры;

Через суд

Если между супругами нет действующего брачного договора, а достичь соглашения по вопросу ипотеки они не могут, то для раздела имущества следует обращаться в районный суд:

подается исковое заявление, которое рассматривается в порядке гражданского судопроизводства;
судья выслушивает доводы сторон, изучает документы и выносит решение.

Образец искового заявления

Оформляется иск в соответствии с требованиями ГПК РФ.

В исковом заявлении излагаются обстоятельства спора. А именно:

когда была приобретена квартира;
на кого оформлен кредит;
из каких именно средств осуществлялись выплаты;
имеется ли брачный договор;
как согласно мнению заявителя должно быть разделено спорное имущество.

Решение

При вынесении решения суд будет учитывать интересы не только супругов, но и третьей стороны, то есть банка. Он является залогодержателем имущества и кредитором.

Следовательно, на разделение долговых обязательств супругов должно быть получено его согласие.

Судебная практика

Судебная практика раздела ипотечных квартир показывает, что банки крайне редко соглашаются на разделение кредита.

Им нет никакого резона получать вместо одного проверенного должника сразу двух, а вместо целой квартиры, которую легко продать с аукциона - две половинки, которые в случае невозврата долга повиснут на балансе банка.

Часто задаваемые вопросы

Рассмотрим вопросы, которые часто задают разводящиеся супруги, имеющие ипотечный кредит.

Кредит погашен имуществом одного и супругов

Если кредит погашался за счет имущества одного из супругов, не подлежащего разделу, то такая квартира может быть разделена и не в равных долях.

Но факт внесения большей части долга одним из супругов придется доказать. Например, представлением договора продажи добрачного имущества или наследства.

Передать все расходы и квартиру жене

Как разделить ипотечную квартиру при разводе, часто задумываются желающие развестись супруги, оформившие кредит с целью оплаты приобретенного жилья. Все аспекты раздела совместного имущества, а также порядок погашения ипотечного долга при разделе заложенного имущества подробно рассмотрим в предлагаемой статье.

Квартира в ипотеке — как делить при разводе совместное недвижимое имущество

Согласно статье 33 СК РФ юридически легальным режимом собственности на имущество супружеской пары является совместная собственность, если супруги в брачном договоре не определили иное. К общему же имуществу супругов статья 34 СК РФ относит движимые и недвижимые вещи, а также разнообразные доходы (от трудовой или предпринимательской деятельности, пособия, пенсии и т. д.). При этом не имеет значения, на чьи средства и на имя какого супруга данное имущество приобретено либо зарегистрировано.

Соответственно, общий порядок раздела ипотечной квартиры будет применяться, если:

специальный порядок раздела не оговорен в брачном контракте;
ипотечная квартира приобретена супругами во время брака.

Необходимо помнить, что речь идет только о возмездной сделке. Если же в период брака квартира досталась одному из супругов безвозмездно (по наследству или в результате дарения), она не подпадает под режим совместной собственности супругов и, следовательно, не подлежит разделу.

Как разделить квартиру при ипотеке при разводе

Согласно требованиям статей 38 и 39 СК РФ, совместное имущество может быть поделено 2 способами:

По соглашению сторон. Соглашение может быть заключено в любое время как в период пребывания в браке, так и после его расторжения. Согласно требованиям статьи 38 СК РФ, данное соглашение заключается в письменной форме и удостоверяется нотариусом. В соглашении супруги могут самостоятельно определить размеры долей исходя из трудового вклада каждого из них (или иных критериев) либо обозначить, кому из них принадлежит конкретное имущество, в том числе ипотечная квартира.
В судебном порядке. При принятии решения об определении долей каждого из супругов суд должен руководствоваться принципом, закрепленным в статье 39 СК РФ, о том, что доли супругов признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное (подробнее о судебном разделе имущества — в нашей отдельной статье).

В случае если раздел имущества происходит через суд, следует помнить, что данный государственный орган вправе отступить от принципа равенства долей супругов.

На такую возможность указывает пункт 2 статьи 39 СК РФ. Причинами для подобного решения суда являются:

интересы несовершеннолетних детей (доля супруга, с которым остаются дети, может быть увеличена за счет уменьшения доли другого супруга);
интересы одного из супругов, если второй не имел доходов по неуважительным причинам либо использовал общее имущество в ущерб интересам семьи.

Как делятся долги супругов

Порядок раздела совместных долгов супружеской пары определяется пунктом 3 статьи 39 СК РФ. В отношении долгов действует принцип, согласно которому они распределяются пропорционально долям, которые получил каждый из супругов. Соответственно, если имущество было разделено поровну, то и долги делятся пополам. Если же при разделе имущества один из супругов получает большую долю, на него, соответственно, будет возложена и большая часть долга.

Правовые вопросы, касающиеся ипотеки

Определение понятия «ипотека» закреплено в статье 1 закона «Об ипотеке…» от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Согласно данной норме таковой признается договор о залоге недвижимого имущества, сторонами которого являются должник и залогодержатель (банк или иное лицо, выступающее кредитором по обязательству), имеющий преимущественное право на обращение взыскания на предмет залога.

Статья 7 ФЗ № 102 обозначает, что имущество, находящееся в совместной собственности, также может являться предметом ипотеки. При этом ипотека может быть установлена и в том случае, если доли супругов не определены отдельным соглашением.

При передаче в залог совместной собственности семьи, исходя из положений статьи 322 ГК РФ, супруги выступают перед банком или иным кредитором солидарными должниками. Банк же, исходя из положений статьи 323 ГК РФ, может требовать исполнения обязательства как от всех солидарных должников совместно, так и от любого из них (полностью либо в части). Преимущество солидарного обязательства для кредитора заключается в том, что в случае невозможности одного из должников исполнить обязательство требовать его исполнения можно у других до тех пор, пока ипотека не будет выплачена в полном объеме.

Соответственно, супруги, осуществившие раздел заложенного имущества в порядке, предусмотренном статьей 39 СК РФ, приходят к необходимости изменения содержания обязательства, которое обеспечено залогом квартиры. Однако изменение состава должников и объема их обязательств перед банком возможно лишь с согласия последнего, на что указывают требования статьи 391 ГК РФ.

Судебная практика по разделу ипотеки

Судебная практика по делам о разделе ипотеки не отличается разнообразием, т. к. банки на изменение кредитного обязательства не соглашаются. В качестве примера обоснования позиции банка можно привести гражданское дело № 2-24\11, слушавшееся в Калининском районе города Уфы 15.02.2011. Представитель банка отметил, что статьей 14 ФЗ № 102 определены требования к содержанию закладной (документа, удостоверяющего права залогодержателя на предмет залога), согласно которым в ней помимо других сведений должны быть указаны должники, а также размер их обязательств.

Соответственно, при разделе долга между супругами в том случае, если договор ипотечного кредитования заключался только с одним из них, необходимо изменение содержания закладной (включение в ее текст сведений о втором супруге, который получает долю в заложенном недвижимом имуществе), что допускается только с согласия кредитора. Без такого согласия раздел кредитного обязательства невозможен.

При этом пункт 2 статьи 45 СК РФ определяет, что если имущество, полученное в результате возникновения обязательства (в данном случае — ипотечного), было потрачено на нужды семьи, то взыскание по такому обязательству накладывается на общее имущество супругов. Если общего имущества недостаточно для покрытия долга, супруги несут солидарную ответственность в том числе принадлежащим каждому из них личным имуществом.

То есть банк при невозврате кредита может обратить взыскание как на общее, так и на личное имущество любого из супругов в полном объеме, что предоставляет банку достаточную гарантию исполнения ипотечного обязательства.

При разделе же долга каждый из супругов будет являться должником лишь в части ипотеки и права банка будут обеспечены не всем имуществом, а только долями квартиры, что значительно затрудняет последующее взыскание долга. Однако раздел квартиры между супругами сам по себе на отношения с банком в части ипотеки не влияет.

Позиция судов

Принимая решение с учетом позиции банка, Калининский районный суд г. Уфы решил произвести раздел спорной квартиры между супругами, однако содержание ипотечного обязательства супругов осталось неизменным. В результате бывшие супруги по-прежнему будут являться солидарными должниками до полного погашения суммы долга.

При этом суд также сослался на требования статьи 450 ГК РФ, указав, что кредитный договор может быть изменен в судебном порядке только в случаях, указанных в законе, либо при существенном нарушении условий обязательства одной из сторон. Раздел ипотечной квартиры основанием для изменения содержания договора об ипотеке не является.

Похожее решение по данному вопросу было принято Ленинским районным судом г. Томска 20.05.2016 по делу № 2-809/2016. Рассматривая дело о разделе ипотечного долга, суд указал, что статья 37 ФЗ № 102 определяет перечень действий (продажа, дарение, передача в залог и т. д.) с предметом залога, на совершение которых требуется согласие залогодержателя. При этом раздел имущества между супругами к таким действиям не относится.

Соответственно, раздел квартиры между супругами не нарушает ни требований ФЗ № 102, ни интересов кредитора. При этом спорная квартира, несмотря на раздел имущества, по-прежнему остается в залоге у банка, который, в свою очередь, сохраняет права требования к обоим должникам. Распределение имущества супругов влияет лишь на взаимоотношения между супругами и прав третьих лиц не затрагивает.

Как при разводе делится ипотечная квартира

Чтобы ответить на вопрос, как ипотечную квартиру при разводе разделить правильно, практикам необходимо помнить о положениях статьи 133 ГК РФ. Требования данной статьи указывают, что вещь, раздел которой в натуре не представляется возможным без ее уничтожения, повреждения либо изменения назначения, является неделимой и участвует в гражданском обороте как единый объект. Квартира является классическим примером неделимой вещи, поскольку ее фактический раздел на две и более части без повреждения невозможен.

Исходя из специфики квартиры как неделимой вещи пункт 3 статьи 133 ГК РФ определяет, что взыскание на нее может быть обращено только в целом. Именно положениями данной нормы объясняется позиция банков, не дающих согласия на раздел ипотечного долга супругов и изменение содержания обязательства перед банком.

Тем не менее на практике выработано несколько вариантов «раздела» неделимых вещей:

Преобразование общей совместной собственности в долевую. В данном случае супруги могут определить размер принадлежащих им долей самостоятельно своим соглашением либо в судебном порядке. Доли при этом могут быть как равными, так и разными. Порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, определяется соглашением бывших супругов или, если они самостоятельно не придут к его заключению, судом.
Переход квартиры в собственность одного из супругов и выплата соразмерной его доли компенсации другому. Данный вариант возможен в случае, если величина доли одного из супругов незначительна либо у второго супруга имеется достаточное количество средств для выплаты компенсации.

Раздел при значительности имущественной массы

При разделе квартиры следует учитывать также состав и стоимость другого совместно нажитого имущества, так как возможен такой вариант, когда доля в ипотечной квартире компенсируется за счет другой квартиры, автомобиля, гаража, земельного участка и т. д. В этом случае ипотечная квартира полностью переходит в собственность одного из супругов, в то время как другой получает соразмерную компенсацию (только не в денежном варианте, а в виде имущества).

Согласия банка для проведения перечисленных операций не требуется. Супруги в итоге также остаются солидарными должниками по ипотечному обязательству.

Сложные варианты раздела

В том случае, если у супругов недостаточно средств для выплаты компенсации и вариант с долевой собственностью не является приемлемым, рекомендуется осуществить продажу спорного объекта недвижимости, чтобы вырученные средства разделить согласно причитающимся долям.

Отдельным подвидом данного варианта является размен большой квартиры на две меньшие по площади либо стоимости. При желании осуществить продажу либо размен квартиры следует помнить о необходимости получения, согласно статьям 37 ФЗ № 102 и 391 ГК РФ, согласия банка на проведение данной операции, так как в этом случае квартира выбывает из залога.

Итак, раздел ипотечной квартиры проходит в обычном порядке, применяемом к любой другой неделимой вещи. Однако раздел никак не влияет на обязательства супругов перед банком, так как они по-прежнему будут являться солидарными должниками по ипотечному обязательству.

Статьи по теме:

Методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости земельных участков

Методики Методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости земельных участков 1. Общие положения Настоящие методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости земельных участков разработаны ЗАО «Квинто-Консалтинг» в рамках

Измерение валового регионального продукта

Как отмечалось выше, основным макроэкономическим показателем результатов функционирования экономики в статистике многих стран, а также международных организаций (ООН, ОЭСР, МВФ и др.), является ВВП. На микроуровне (предприятий и секторов) показателю ВВП с

Экономика грузии после распада ссср и ее развитие (кратко)

Особенности промышленности ГрузииПромышленность Грузии включает ряд отраслей обрабатывающей и добывающей промышленности.Замечание 1 На сегодняшний день большая часть грузинских промышленных предприятий или простаивают, или загружены лишь частично. В соо

Корректирующие коэффициенты енвд

К2 - корректирующий коэффициент. С его помощью корректируют различные факторы, которые влияют на базовую доходность от различных видов предпринимательской деятельности . Например, ассортимент товаров, сезонность, режим работы, величину доходов и т. п. Об

2022-09-26 00:19:29	Восемь миллиардов людей с тесными связями
2022-09-26 00:19:29	Как оформить кредит и что для этого нужно
2022-09-26 00:19:29	Как очистить жилье от негативной энергии
2022-09-26 00:19:29	Потребительский кредит от Теле2: получение денег на любые нужды без обращения в банк
2022-09-26 00:19:29	Сроки и этапы строительства дома из оцилиндрованного бревна
2022-09-01 20:01:33	Как проверить баланс бонусной карты Шоколадница?
2022-08-06 15:03:46	Пин-бары и Бинарные Опционы — что может быть лучше?
2022-08-06 15:03:46	VSA анализ - Индикатор Better Volume
2022-08-06 15:03:46	Как правильно тестировать советника на истории в МТ4
2022-08-06 15:03:46	Прибыльный советник для центового счёта

2022-07-14 03:02:46	Презентация «Основные средства
2022-07-14 03:02:46	Налог на доходы физических лиц
2022-07-14 03:02:46	Географическая типология стран
2022-07-14 03:02:46	Презентация на тему "чему учил китайский мудрец конфуций"
2022-07-14 03:02:46	" экономика родного края " презентация по окружающему миру на тему
2022-07-14 03:02:46	Кэшбэк в виде золота World of Tanks Выпуск, доставка и обслуживание
2022-10-19 20:32:59	Методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости земельных участков
2022-10-19 20:32:59	Измерение валового регионального продукта
2022-10-19 20:32:59	Экономика грузии после распада ссср и ее развитие (кратко)
2022-10-19 20:32:59	Корректирующие коэффициенты енвд
2022-09-26 00:19:29	Восемь миллиардов людей с тесными связями
2022-09-26 00:19:29	Как оформить кредит и что для этого нужно