≡× МЕНЮ

• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Инвестиции в строительство.

Представим ситуацию: у вас есть солидные сбережения в размере нескольких миллионов рублей, использовать которые в ближайшие время вы не планируете. Эти средства можно положить на банковский счет или хранить «под матрацем», но тогда они будут постепенно обесцениваться из-за инфляции. Но есть способ, который позволит вам не просто сберечь свои средства, но и приумножить их — это инвестиции в новостройки.

Что такое инвестирование в строительство и в чем его преимущества?

Инвестиции в строительство жилой недвижимости – это вложение средств на покупку жилья (квартиры или коттеджа) еще на стадии их возведения с целью получения прибыли в будущем . Этот способ заставить деньги «работать» получил большую популярность, наравне с банковскими вкладами и покупкой акций. Давайте разберемся, почему инвестиции в жилищное строительство так полюбились многим.

• Высокая доходность. Строительные инвестиции при должном подходе к делу могут окупиться за 2-3 года, и принести вам прибыль в 25-50% от вложенной суммы. А во время строительного бума середины 2000-х покупка квартиры в Москве еще на стадии ее возведения приносила инвесторам сверхприбыли, выражавшиеся в сотнях процентах и миллионах рублей.
• Сравнительная простота. Инвестирование в строительство жильяне потребует от вас ежедневного слежения за котировками акций на бирже или необходимости разбираться и понимать все тонкости той или иной производственной сферы. Даже самая простая схема «купил квартиру на стадии фундамента – продал ее в уже готовом доме» способна проносить прибыль, и весьма немалую.
• Надежность. Несмотря на сильный кризис, жилье в России остается по-прежнему в цене. Вкладывая деньги в новостройки, вы гарантированно сможете вернуть свой капитал без потерь даже при негативном развитии событий в экономике. А потерять такой объект инвестиций возможно лишь в случае непреодолимых ситуаций, таких как война или стихийные бедствия.

Инвестиции и строительство – возможные риски

Есть у данного способа распорядиться своими средствами и обратная сторона медали. Как и любое вложение денег, инвестиции в жилищное строительство имеют свои риски, о которых полезно знать:

• Задержки и срыв сроков. Основной головой болью для тех, кто решил вложить свои средства в новостройку, может стать задержка ее сдачи в эксплуатацию. Само строительство требует высокой организации дела, и очень зависимо от человеческого фактора. Ошибки рабочих, аварии, несчастные случаи, срыв поставки материалов – все это может отодвинуть срок сдачи готового дома. При этом подсчитано, что каждая неделя задержки уменьшает доходность на 0,01%.
• Банкротство строительной компании и заморозка строительства.
• Мошенничество – не так давно нередки были ситуации, когда преступники, получив деньги от инвесторов, исчезали. В лучшем случае обманутые вкладчики получали лишь фундамент несостоявшейся новостройки, а в худшем — стройплощадка существовала лишь на бумаге.
• Снос дома. Некоторые компании начинают привлечение инвестиций в строительство, не имея полного пакета документов на возведение жилья или попросту строя его незаконно. В этом случае вполне реален снос здания по решению суда.
• Дефекты и некачественная работа. Выше уже упоминалось, что строительство сильно зависит от человеческого фактора. И если контроль над деятельностью рабочих и прорабов был недостаточен, то инвесторы могут столкнуться с тем, что качество жилья не оправдывает их ожиданий. Это приводит к падению его стоимости и потерям доходности.
• Непредвиденные обстоятельства. Объект инвестиций можно потерять в случае боевых действий, землетрясения или иного стихийного бедствия.

Инвестиции в новостройки – как получить доход

Итак, вы решили вложиться в один из жилищных проектов. А каким способом можно получить прибыль с вашей будущей квартиры или коттеджа? Самый популярный способ – перепродажа.

Схема действий очень проста, даже примитивна:

1. Вы принимаете участие в долевом строительстве и вкладываете деньги на этапе, когда от дома есть лишь котлован или фундамент.
2. Ждем 2-3 года, пока все будет готово.
3. Продаем квартиру в новостройке по рыночной цене и все, строительные инвестицииоправдались, а вы получаете хорошую прибыль.

Альтернативным способом заработка может быть сдача жилплощади в наем. Доходность в таком случае существенно меньше, но деньги могут идти в прямом смысле десятилетиями. При этом есть два способа повысить эффективность подобной инвестиции:

• Сдача жилья посуточно. Необязательно сдавать квартиру на долгий срок, аренда ее на пару дней может принести вам существенно больше дохода. Но здесь есть и свои риски: жилплощадь может простаивать некоторое время, либо нерадивый арендатор может учинить в ней погром и уехать.
• Слежение за рынком недвижимости. Допустим, вы вложились в покупку квартиры, и получаете небольшой доход, сдавая ее. Однако у вас всегда есть возможность продать жилье в любой момент. А если следить за тенденциями рынка недвижимости и «подловить» момент, когда стоимость квадратного метра существенно вырастет – квартиру можно продать с хорошей выгодой.

Инвестирование в новостройки может приносить и менее явные выгоды. Вложив деньги в строительство жилья, вы сами можете жить в нем и получить квартиру по цене, существенно меньше рыночной. А экономия средств в каком-то смысле тоже является доходом.

Теперь пора определиться с объектом инвестиций. Это могут быть либо высотные многоквартирные дома, либо малоэтажные коттеджи или таунхаусы.

Инвестирование в высотные новостройки

Уже немало лет многоквартирные дома являются основным типом жилья в средних и крупных городах, а особенно в мегаполисах. Именно высотные новостройки и стали объектом строительного бума середины 2000-х годов. Почему же они так привлекательны как для жизни, так и для вложения средств?

• Высокий комфорт жизни. Качественная «высотка» способна предложить своим жильцам удобные квартиры, мусоропровод, неплохую парковку, привлекательный внешний вид, надежную крышу и многое другое, что позволит продать квартиру в таком здании за хорошие деньги и оправдать инвестиции в жилищное строительство .
• Срок службы. Грамотно спроектированный и возведенный многоквартирный дом способен простоять целые десятилетия.
• Инфраструктура. Большинство высоток строятся в черте города, а многие – на месте ранее снесенных старых и ветхих построек. Это значит, что рядом с ними уже есть дороги, школы, детские сады, магазины, поликлиники и другая необходимая гражданская инфраструктура.

Чтобы повысить доходность, договор инвестирования строительства стоит заключить как можно раньше, желательно сразу после начала продаж. На этом этапе цены будут минимальны, а, значит, прибыль от вложений в будущем будет выше.

Но гораздо важнее правильно выбрать объект инвестиций, чтобы в итоге получить привлекательное для покупателей жилье с хорошей стоимостью квадратного метра. Помните, что цена квартиры складывается не только из ее площади, но и из множества разных факторов. Как не прогадать на этом этапе и подобрать наиболее достойный вариант вложения денег?

Изучите место постройки и прилегающие окрестности. Представьте себя на месте потенциального покупателя, что для вас было бы важным? Есть ли рядом школа, детский садик, хороший универмаг, далеко ли до поликлиники, будет ли у дома парковка или гаражный кооператив неподалеку, сколько времени нужно пройти до остановки общественного транспорта или станции метро? Все эти факторы необходимо учесть.

Узнайте, что планируется к постройке в этом районе. Если это будет торговый центр – то хорошо, близость к нему может дать небольшой плюс к цене квадратного метра. А если это будет завод – то все наоборот, вряд ли кто-то будет готов заплатить хорошие деньги за жилье в месте с плохой экологией.

Перед тем, как делать инвестиции в новостройки той или иной строительной компанией, опытные вкладчики изучают ее прошлые проекты. Лучший способ сделать это – опросить их жильцов, они вам точно и без прикрас расскажут обо всех плюсах и минусах их домов.

Кстати, об опыте. Если для вас строительные инвестиции в новинку – не лишним будет воспользоваться помощью агентства или уже работавших с этим друзей и знакомых . Лишние хлопоты и затраты в этом деле могут уберечь вас от проблем в будущем.

Альтернативой многоэтажным высоткам сегодня выступают коттеджные поселки и таунхаусы, возводимые в черте города или вблизи его. Главное достоинство инвестиции в малоэтажное строительство – приобретение качественного и комфортного индивидуального жилья в местности с хорошей экологической обстановкой. И именно сейчас многие стремятся жить в своих собственных домах и дышать чистым воздухом, не отравленным выхлопами автомобилей и заводов.

Здесь при выборе объекта для вложений критерии слегка отличаются от тех, что существуют для высоток в черте города.

• Во-первых, для коттеджных поселков и таунхаусов высокое значение имеет экологическая обстановка и живописность окружающей местности. Дом на берегу реки будет стоить существенно дороже.
• Во-вторых, особенно остро стоит транспортный вопрос – чем быстрее и комфортнее будет поездка от коттеджного поселка в город, тем лучше. А это зависит от дорожной обстановки на въезде, пробок и наличия шоссе и транспортных развязок.
• В-третьих, стоит узнать, будет ли будущий жилой комплекс охраняемым, будут ли там помимо жилья располагаться другие объекты, такие как детский сад или магазины.

Но, как и для инвестиций в новостройки, перед вложением денег в возведение коттеджей будет полезно разузнать больше о прошлых проектах фирмы-застройщика и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированных специалистов или опытных людей.

Снижаем риски инвестирования

Как не попасться на крючок к мошенникам или недобросовестным застройщикам? Есть несколько вещей, на которые стоит обратить внимание перед тем, как подписывать договор инвестирования строительства. Уделив им внимание, вы убережете себя от аферистов.

• Прошлое компании. Чем больше домов и коттеджей она построила раньше, тем надежнее будут ваши инвестиции в жилищное строительство .При этом вкладываться стоит в то, в чем компания уже имеет опыт. Если она специализируется на коттеджных поселках, то инвестирование в новостройку-высотку от этой же фирмы может быть рискованным.
• Репутация. Инвестиции и строительство– дело ответственное, и поручать свои деньги неизвестно кому не захочет никто. Потому прежде изучите, не было ли у этого застройщика каких-либо скандалов, либо проблем с законом. Быстрее всего это можно сделать с помощью интернета – если имя этой фирмы появлялось в новостях в негативном свете, то найти эти новости будет не слишком трудно. Не лишним будет и опросить знающих людей – вдруг они осведомлены о том, что неизвестно широкой публике.

• Обязательно поинтересуйтесь, есть ли у застройщика обоснование инвестиций в строительство– пакет документов, содержащий цели инвестирования, ожидаемую доходность и экономический эффект, основные строительные решения и обоснование выбора места и проекта жилого здания.
• Как идет работа. Не забудьте посетить строительную площадку – у вас, как у инвестора, на это есть полное право. При ее посещении будьте внимательны и подмечайте детали – каковы темпы работы, есть ли на стройплощадке техника и разгружаются ли материалы. Также убедитесь, что не происходит бегства инвесторов, старающихся продать жилплощадь по любой возможной цене, только чтобы вернуть вложенные средства.

Что такое обоснование инвестиций в строительство

Задача любого застройщика – найти инвестора для строительства. Задача инвестора – просчитать все риски, убедиться, что проект сулить выгоду и вложиться в него. И чтобы все в итоге получилось хорошо, фирма-застройщик должна объяснить, для чего нужно инвестировать в ее предприятие, какие эффекты это сулит (как финансовые, так и социальные) и почему строительство следует вести именно в выбранном месте и именно по выбранному проекту.

Без этого привлечение инвестиций в строительство попросту невозможно. И потому существует пакет документов, называемый «Обоснование инвестиций в строительство». Важность его следует оценить по тому, что его разработка и содержание регулируется государством с помощью свода правил СП 11-101-95.

Созданием этих документов является компания-застройщик, и его разработка начинается еще до составления проекта. Обоснование инвестиций в строительство включает в себя:

• цель вложения средств;
• объяснение выбора места для строительства;
• обзор основных строительных решений;
• план работ и сроки, к которому здание будет сдано в эксплуатацию;
• экономический и социальный эффект от инвестирования в постройку;
• оценка доходности вложений и их целесообразности.

Так как этот документ очень важен, то любой потенциальный инвестор перед принятием решения о вложении средств должен подробно изучить его и оценить возможные риски.

Какие особенности имеют частные инвестиции в строительство жилья? Как инвестировать в строительство домов и другую жилую недвижимость в Москве? Как действовать, если я инвестирую в строительство?

Привет всем, кто посетил сайт бизнес-журнала «ХитёрБобёр! С вами на связи Денис Кудерин, эксперт в области инвестирования.

Новая статья продолжает обширный цикл материалов об инструментах и механизмах грамотного инвестирования. Тема публикации – вложения в недвижимость на этапе строительства.

Вклады в недвижимость на стадии строительства – хороший способ обрести финансовую независимость и заставить деньги работать.

О том, как это сделать – читайте прямо сейчас!

1. Выгодно ли вкладывать деньги в строительство жилья?

Знаете, на сколько процентов увеличивается цена готового жилья в новостройке по сравнению со стоимостью на этапе строительства? Правильный ответ – на 40-70% (при среднем сроке возведения дома в 1-2 года).

Желая заинтересовать покупателей, застройщики устанавливают минимальные цены именно на старте продаж. Особенно заметна разница в ценах при строительстве крупных жилых комплексов и целых микрорайонов.

Возведение таких жилмассивов поэтапное, и девелоперы (предприниматели, зарабатывающие на строительстве) снижают начальную стоимость жилплощади для создания положительного имиджа компании и привлечения первой волны клиентов.

Выгода очевидна: инвестируя в недвижимость на стадии стройки, можно заработать вдвое больше после сдачи объекта в эксплуатацию. Единственное препятствие, которое останавливает инвесторов, это риск, что строительство застопорится или вовсе не будет окончено.

По мере возведения новостройки стоимость квадратных метров растёт: каждый этаж прибавляет 2-3% в цене жилплощади. Отсюда вывод: чем раньше вы вкладываете деньги в объект, тем выше возможные дивиденды от последующей продажи или эксплуатации.

Перечислим все преимущества инвестиций в строительство:

• высокая рентабельность и ликвидность;
• надежность (недвижимость редко падает в цене, особенно в больших городах);
• большой выбор объектов инвестирования;
• различные варианты использования жилья (продажа, сдача в аренду).

Одна удачно приобретенная квартира может приносить доход годами и десятилетиями.

Пример

Купив престижную квартиру в центре города, можно сдавать её в аренду на короткие сроки (часы, сутки, недели). Окупаемость такого предприятия – 3-5 лет, а дальше вы получаете чистую прибыль без каких-то особых трудозатрат. Такой способ заработка – идеальный образчик пассивного дохода.

Есть и минусы. Главный из них – зависимость спроса на квартиры от экономических факторов. В период кризиса люди реже покупают недвижимость, предпочитая подождать до лучших времен.

Однако большинство экспертов по долгосрочным инвестициям считают вклады в жильё менее рискованными, чем, скажем, игра на фондовой бирже или передача денег в доверительное управление.

2. В какое строительство лучше инвестировать средства?

Есть несколько направлений для вкладов в недвижимость на стадии стройки. Одни больше подойдут начинающим инвесторам с небольшим капиталом, другие – более опытным коммерсантам с приличными финансовыми активами.

Предлагаю вниманию пять наиболее актуальных и надёжных вариантов для вложения средств.

Жилые дома

Наиболее доступный способ инвестирования, характеризующийся минимальными рисками. Долгосрочная цель таких вложений предельно понятна: покупаем жилплощадь на стадии возведения, а после сдачи дома продаём её по выгодной цене либо зарабатываем на аренде.

Обязательно учитываются следующие показатели:

• расположение (удаленность от транспортных узлов и метро);
• планировка квартиры;
• инфраструктура (наличие поблизости школ, детских садов, супермаркетов);
• планы по развитию района в будущем.

Наиболее востребовано на рынке малогабаритное жильё – одно- и двухкомнатные квартиры.

Коттеджи

Загородные дома и дачи также могут принести инвесторам неплохую прибыль. Коттеджи пользуются особенным спросом у жителей мегаполисов – каждый горожанин хочет отдыхать в тихом, экологически благоприятном месте, подальше от загазованности и суеты.

Объекты нередко покупаются на стадии фундамента: такие вложения считаются самыми перспективными. Обязательно учитывайте при покупке статус района, состояние инфраструктуры, наличие коммуникаций и прочие важные для комфортной жизни параметры.

Гостиницы

Мировой опыт показывает, что срок окупаемости гостиниц составляет от 3 до 7 лет. Вполне приличные показатели, особенно если учесть, что добротное жильё для приезжих в крупных городах всегда пользуется спросом.

Производственные помещения

Вариант для инвесторов, имеющих некоторый опыт в операциях с недвижимостью. Производственные площади на стадии стройки лучше приобретать с заранее определенной целью.

Спросом пользуются объекты, которые в будущем будут использоваться в нуждах пищевой промышленности, перспективны также площади под фабрики по производству мебели, бытовой химии и товаров первой необходимости.

Новичкам заниматься вложениями в производственную недвижимость стоит лишь через посредничество профессиональных управляющих компаний или ПИФов.

Коммерческие объекты

Ещё одно направление, которое больше подходит опытным бизнес-инвесторам.

К коммерческой недвижимости относятся:

• здания под торговые помещения (небольшие магазины, супермаркеты, торговые центры);
• заведения общепита, рестораны, кафе;
• развлекательные, спортивные, образовательные центры;
• объекты под офисы и деловые центры;
• складские помещения, ангары, хранилища;
• сельскохозяйственные объекты.

В больших городах приоритет имеют офисы и торговые залы. Сотни мелких и крупных коммерсантов готовы регулярно платить за арендованные площади. Их владельцам остаётся лишь следить за состоянием помещений и получать стабильный доход.

Сдача в аренду – основной способ использования коммерческой недвижимости. Это довольно дорогой вид инвестиций с долгосрочным сроком окупаемости (5-8 лет).

В таблице ниже наглядно продемонстрированы особенности и сроки окупаемости различных объектов недвижимости:

№	Виды недвижимости	Сроки окупаемости инвестиций	Особенности
1	Новостройки	1-2 года	При сдаче в аренду сроки окупаемости увеличиваются, но растёт и прибыль
2	Гостиницы	5-8 лет	Инвестиции особенно перспективны для крупных городов и курортных регионов
3	Коттеджи	1-2 года	Учитывается район и состояние инфраструктуры
4	Производственные помещения	7-10 лет	Подходит для коллективных инвестиций
5	Коммерческая недвижимость	5-10 лет	Нужен опыт инвестиций в недвижимость такого типа

Хотите больше информации по , читайте подробную статью на эту тему.

3. Как инвестировать в строительство – 5 простых шагов

Делая вложения по заранее определенному плану, вы снижаете риски и увеличиваете будущую доходность. Любые инвестиции требуют тщательного расчета и нуждаются в заранее разработанной стратегии.

Шаг 1. Выбираем застройщика

Обязательный и важнейший этап – выяснить, кто строит объект (что за компания). Эксперты советуют приобретать недвижимость у известных в вашем городе девелоперов.

При выборе застройщика учитывайте такие параметры как:

• количество объектов, уже сданных в эксплуатацию;
• репутацию компании;
• отзывы клиентов;
• опыт комплексной застройки;
• общее количество инвесторов;
• участие в совместных кредитных программах с крупными банками (финансовые компании тщательно выбирают партнеров и с сомнительными фирмами не связываются);
• строгое соответствие действий компании федеральному законодательству.

Деятельность застройщиков регулируется на государственном уровне законом 214-ФЗ (запомните этот номер, пригодится).

В Москве и области можно выбрать одного из 3 застройщиков, представленных ниже.

- девиз компании: мы строим город, в котором хочется жить. Застройщик уже возвёл 500 000 квадратных метров жилых помещений, и 53 000 м2 коммерческой недвижимости. Компания строит детские сады и школы и сотрудничает с крупнейшими российскими банками по ипотечному кредитованию. Входит рейтинг ТОП-5 среди девелоперов Московской области и в ТОП-15 по всей России.

ГК «ПИК» - крупнейший российский девелопер. Действует с 1994 года и занимается реализацией масштабных строительных проектов в Москве, области и других регионах России. Приоритетное направление - строительство доступного жилья в сегменте индустриального домостроения. С начала своей деятельности фирма возвела 15 млн. квадратных метров жилых помещений (250 000 квартир). Входит в список системообразующих для российской экономики предприятий.

- компания, выполняющая полный цикл строительных работ, начиная с анализа земельных участков и заканчивая отделкой помещений. Осуществляет также управление зданиями после их ввода в эксплуатацию. На счету девелопера - 71 проект и 7 млн. м2 площади. Объекты компании неоднократно объявлялись лучшими реализованными проектами в Москве и области.

Шаг 2. Выбираем объект инвестирования

Выбор объекта – ещё одна важная стадия инвестиционного процесса. Начинать поиски можно с района, в котором наблюдается наибольший спрос на жильё.

О том, какие параметры нужно учитывать при выборе жилых квартир, я уже писал – инфраструктура, наличие транспортных развязок и т.д. Покупая коммерческие объекты, заранее определитесь с конечной целью инвестирования и разработайте профессиональный бизнес-план.

Шаг 3. Проводим переговоры

Застройщик выбран, пора провести переговоры. Согласно законодательству РФ, приобрести права собственности на объект, находящийся на стадии возведения, невозможно.

Покупатель имеет право на:

• договор долевого участия;
• договор паевого взноса;
• инвестиционный вклад;
• вступление в строительный кооператив.

Знатоки советуют выбирать долевое участие и настаивать именно на таком договоре. Обсуждаются также способы оплаты – поэтапное внесение средств (покупка в рассрочку), перечисление полной суммы сразу после подписания соглашения, другие варианты.

Шаг 4. Изучаем документы

Соглашение на покупку недостроенной недвижимости совершаются в рамках уже упомянутого закона 214-ФЗ.

Документы желательно проверить с привлечением независимого юриста. Это потребует дополнительных расходов, но безопасность сделки – не та статья, на которой стоит экономить.

Шаг 5. Заключаем договор

Заключение договора – финальная стадия сделки. Перед тем, как подпишете окончательный документ, изучите все его пункты. Их надо не просмотреть по диагонали, а именно изучить.

Обратите внимание на:

• сроки окончания стройки;
• условия расторжения договора;
• пункт, в котором указана конкретная стоимость квадратного метра (нужно, чтобы цена была фиксированной и не подлежала изменению);
• штрафные санкции для каждой из сторон, нарушивших договор;
• форс-мажор.

Помните, что любая сделка по приобретению недвижимости связана с риском. О том, как избежать мошенничества, будет рассказано в соответствующем разделе нашей статьи.

4. Как можно заработать на инвестициях в строительство недвижимости – 3 проверенных способа

А теперь о самых надёжных и проверенных способах заработка на вложениях в строительство.

Способ 1. Сдаем недвижимость в аренду

Бизнес на сдаче жилплощади внаем – это «долгие» деньги. Но зато и уровень доходности здесь довольно высок. Сроки окупаемости – 5-10 лет. И не забывайте, что даже после 10 лет использования квартира всё равно остаётся вашей.

В мегаполисах есть спрос на любые типы жилья – элитные квартиры для посуточной аренды, комнаты в спальных районах, малогабаритные квартиры молодым семьям.

Пара слов об аренде коммерческой недвижимости. Компании и частные предприниматели, представители юридических профессий, парикмахеры, стилисты, врачи всегда будут нуждаться в офисах, кабинетах и торговых помещениях для своего бизнеса. Спрос на квадратные метры в деловых и торговых центрах – стабилен и постоянно растёт.

Единственный минус коммерческой недвижимости – относительно высокая стоимость. Чтобы приобрести квартиру, достаточно 1-3 млн. рублей. Офисные и торговые помещения стоят в 2-3 раза дороже.

Способ 2. Покупаем квартиру в новостройке для последующей перепродажи

Перепродажа позволяет окупить вложенные средства всего за 1-2 года. Чем короче сроки строительства, тем интереснее объект в инвестиционном плане. Некоторым вкладчикам удаётся за год получить 100% прибыли.

Целесообразно рассмотреть и альтернативные варианты – например, можно выполнить ремонт и отделку в новой квартире и продать её ещё дороже. Добротный ремонт повышает стоимость жилья на 15-30%.

Способ 3. Вкладываем деньги вместе с профессионалами и получаем проценты

Хотите максимально безопасных вложений? Действуйте через посредников. Для участия в профессиональных инвестиционных проектах не обязательно даже покупать конкретное жильё за полную стоимость. Можно стать участником коллективного фонда и получать прибыль в качестве пайщика.

Представляю двух надёжных партнёров по вкладам в строительство и готовые объекты в Москве и области.

E 3 Investment – инвестиции от 100 000 рублей с гарантией доходности от 25 до 90%. Все вклады в обязательном порядке страхуются. Сроки окупаемости вложений – от 6 месяцев до 2 лет (на выбор клиента).

Профессионалы вкладывают ваши деньги в ликвидную недвижимость, а вы просто получаете прибыль. Минимальные риски плюс гарантированный пассивный доход. Доступны бесплатные консультации и информационная поддержка.

– вклады в готовые апартаменты и здания на стадии строительства. Компания сама строит дома и в качестве бонуса покупателям, заинтересованным в получении дохода, делает в квартирах ремонт и находит арендаторов.

Предприятие занимается строительством жилых домов, особняков и возведением коммерческой недвижимости. В числе преимуществ фирмы – курс на качество возводимых объектов и их сохранность после ввода эксплуатацию.

5. Риски при инвестировании в строящуюся недвижимость

Опасность потерять свои деньги существует в любом виде инвестирования. Вклады в жильё – не исключение. Чтобы снизить риски, нужно заранее знать, чего действительно стоит опасаться и какие схемы используют мошенники для своих афер с недвижимостью.

«Мыльные пузыри»

Первый способ нечестного отъёма денег инвесторов – самый банальный. Фирмы-однодневки вместо реальных объектов продают вкладчикам воздух. Строительные работы на объектах если и ведутся, то только для отвода глаз.

Нередко такие проекты проворачиваются совместно с представителями юридических структур, что придаёт сделкам иллюзию легальности. На самом деле, собрав достаточную сумму, аферисты просто исчезают с деньгами клиентов в неизвестном направлении.

Первый признак «мыльного пузыря» – низкая цена на недвижимость. Обязательно сравните стоимость квадратных метров со средней ценой в этом районе. Если предложение кажется вам слишком привлекательным, это повод насторожиться.

Сведения о легальных застройщиках всегда можно отыскать в официальных реестрах строительных компаний. Если застройщик – реальное юридическое лицо, его присутствие в таком списке – обязательно.

Банкротство застройщика

Непрофессиональное управление, недостаток средств или их нецелевое использование, издержки – все эти причины могут вызвать банкротство застройщика. Когда не на что строить, в минусе оказывается не только сама компания, но и её вкладчики.

Избежать этого можно, выбирая крупного и опытного девелопера, на счету которого уже есть несколько десятков сданных в эксплуатацию объектов.

Нарушение сроков сдачи проекта

Срыв сроков – не самый страшный, но тоже весьма неприятный вариант. Долгострой может стать причиной постоянной головной боли тех покупателей, которые привлекли для вкладов банковские кредиты. Банкам не интересно, почему стройка не заканчивается в срок, им важно, чтобы долг был возвращён полностью и с процентами.

Подсчитано, что каждая неделя просрочки уменьшает доходы инвесторов на 0,01%. Казалось бы, немного, но в пересчете на рубли это составляет приличные суммы. Ведь задержки нередко исчисляются месяцами, а то и годами.

Пример

Пока ваш «долгостройщик» возводил многоэтажное здание в перспективном районе, его конкурент успел заложить и построить по соседству другой объект со сходными характеристиками и слегка заниженными ценами на метраж. Стоимость вашей жилплощади упадёт в такой ситуации на десятки процентов.

Форс-мажоры и непредсказуемость рынка недвижимости

Типичный пример форс-мажорных обстоятельств – затяжной экономический кризис в стране.

Пример

В 2015 году в городе моего проживания Новосибирске на рынке недвижимости наблюдалось реальное преобладание предложения над спросом. Квартиры продавались с уценкой в 15-25%. Сейчас ситуация слегка выправилась, но инвесторы уже потеряли часть своего дохода.

Другие разновидности форс-мажора – стихийные бедствия, военные действия, промышленные катастрофы.

Для защиты от подобных неприятностей существует страхование недвижимости.

Смотрите полезное видео по теме строительных инвестиций.

6. Заключение

Друзья, давайте сделаем выводы. Вложения в жилые и коммерческие здания на этапе их возведения – высокодоходный и перспективный вариант для частного инвестирования.

Удачный проект обеспечит вас средствами на долгие годы вперёд, став источником пассивного дохода в виде долгосрочной аренды коммерческой или жилой недвижимости.

Не менее выгодны операции купли/продажи жилья. Совершив удачную финансовую операцию однажды, легче двигаться вперёд и вверх – в сторону дальнейшего умножения капитала.

Команда проекта «ХитёрБобёр» желает своим читателям успеха в инвестиционных проектах! Ждём от вас оценок статьи, комментариев и деловых предложений!

Строительство представляет собой отдельную самостоятельную отрасль экономики страны, которая предназначена для ввода в действие новых, а также реконструкции, расширения, ремонта и технического перевооружения действующих объектов производственного и непроизводственного назначения. Определяющая роль отрасли строительство заключается в создании условий для динамичного развития экономики страны .

Как отрасль материального производства строительство имеет ряд особенностей, отличающих его от других отраслей. Особенности отрасли объясняются характером его конечной продукции, специфическими условиями труда, рядом специфик применяемой техники, технологии, организации производства, управления и материально-технического обеспечения. Различают общие, присущие всей отрасли независимо от сооружаемых объектов и их назначения, и специфические, характерные для отдельных строительных министерств, особенности.

К общим особенностям следует отнести:

1. Нестационарность, временный характер, неоднотипность строительного производства и характера конечной продукции.

2. Технологическую взаимосвязь всех операций, входящих в состав строительного процесса.

3. Неустойчивость соотношения строительно-монтажных работ по их сложности и видам в течение месяца.

4. Участие различных организаций в производстве конечной строительной продукции.

5. Роль климата и местных условий в строительных работах. Специальные особенности строительства вызваны большим разнообразием сооружаемых объектов. К их числу относятся: промышленные, жилищно-гражданские, социально-бытовые, транспортные, сельскохозяйственные, мелиорации и водного хозяйства, магистральных трубопроводов, линий электропередач.

Под инвестиционными процессами в строительном комплексе понимается долгосрочное вложение средств (государственных, частных) в строительство объектов социального назначения, жилищного строительства и производство строительных материалов в Российской Федерации и ее субъектах.

Совершенствование и повышение эффективности управления инвестиционными процессами в строительном комплексе предполагает производство и выпуск конкурентоспособной строительной продукции, ликвидацию нерентабельных строительных предприятий, повышение качества строительных услуг, а также обеспеченность населения объектами строительства (жильем, объектами социального назначения и т.д.). Основным ядром осуществления предлагаемых мероприятий должно стать повышение управляемости инвестиционных процессов строительства в субъектах Федерации. Для достижения поставленной цели необходимо решить некоторые задачи. Среди которых можно выделить такие как: создание эффективной системы управления инвестиционными процессами строительного комплекса субъекта Федерации; структурная перестройка предприятий и организаций строительного комплекса, ориентированных на повышение качества и конкурентоспособности выпускаемой продукции; эффективное использование местных ресурсов строительной продукции. Важно учитывать, что в рыночных условиях развития экономики процессы накопления финансовых ресурсов для строительства и их реализации максимально сблизились во времени, оказавшись взаимоувязанными и взаимозависимыми. Поскольку частный капитал в виде потенциальных инвестиций в основные фонды только тогда принесет прибыль, когда он будет реализован эффективно. А именно разрыв во времени между инвестированием, строительством (ввод в эксплуатацию) и получением прибыли будет минимальным .

На принятие решения о реализации того или иного проекта в строительстве влияет ряд факторов, а также то, насколько эффективно компания управляет инвестиционным проектом и ее конкурентоспособность по отношению к другим предприятиям.

Рассматривая схему управления инвестиционным проектом в строительстве, представленную в приложении 1, необходимо выделить понятие управляющей инвестиционно-строительной компании, которая своей деятельностью охватывает весь инвестиционный процесс по созданию объекта строительства и включает :

Анализ общей ситуации на рынке недвижимости России и соответствующем регионе;

Многофакторный анализ площадки будущей застройки и прилегающей к ней территории;

Выявление платежеспособного спроса на данный вид объекта и потенциальных инвесторов-дольщиков;

Анализ деятельности конкурирующих инвесторов-застройщиков; - подготовку документации для участия в конкурсом отборе (тендере) на объект строительства;

Участие в тендере и обеспечение достижения положительных результатов; - организацию проектно-изыскательских работ и одновременно активную рекламно-информационную деятельность по объекту строительства и престижу компании для привлечения новых инвесторов к процессу реализации инвестиционного проекта;

Выполнение строительно-монтажных работ эффективными методами с использованием современных строительных технологий и материалов; - ввод в действие объекта и его реализация по плану маркетинга .

Также при управляющей компании создается новое для строительных организаций звено - научный руководитель или консультант, который изучает и осуществляет через службу маркетинга и проектно-изыскательную организацию внедрение инновационных организационных и научно-технологических разработок, поддерживает и развивает деловые и партнерские связи с российскими и зарубежными инвестиционно-стоительными компаниями с целью изучения и обобщения их опыта. Рассматривая факторы развития инвестиционных процессов в строительном комплексе, необходимо подразделить их на внешние и внутренние. Внешние факторы развития инвестиционных процессов в строительном комплексе субъекта Российской Федерации обусловлены воздействием таких процессов как :

1. состоянием и перспективами развития производительных сил на территории субъекта Федерации;

2. старением ранее созданного производственного потенциала и необходимостью его совершенствования и замены;

3. потребностями совершенствования устаревшего морально и физически жилого фонда субъекта Федерации;

4. изменившимися требованиями к потребительским качествам создаваемой продукции - жилым, общественным, производственным зданиям и сооружениям;

5. возрастанием конкуренции на межрегиональных строительных рынках;

6. инновационными научно-техническими открытиями во всех областях и сферах человеческой деятельности, определяющими возможность создания современных зданий, сооружений, разработок новых строительных материалов, строительных технологий, машин и оборудования. Внутренние факторы развития инвестиционных процессов в строительном комплексе образуются с учетом их возможностей, которые определяются рыночной конъюнктурой. Они определяют параметры количественного и качественного совершенствования всех структурных частей строительного комплекса: строительно-монтажных организаций, материально-технической базы, отраслевой науки, проектирования, деятельности органов власти и управления .

Отношения, возникающие в процессе строительства, регулируются Федеральными законами от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон № 39-ФЗ) и от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) .

В строительном процессе субъектами инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик, пользователь объектов капитальных вложений.

Согласно п.2 ст.4 Закона №39-ФЗ под инвестором понимается организация, а также не имеющие статуса юридического лица объединение юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющие капитальные вложения на территории РФ. Иными словами, под инвестором подразумевается юридическое лицо, приобретающее или создающее имущество, которое у него в дальнейшем будет принято к учету в качестве объекта основных средств.

В соответствие с п.5 ст.4 Закона №39-ФЗ пользователями объектов капитальных вложений признаются физические и юридические лица, в то числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.

Другими словами, заказчиком является юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организации и управления финансовым проектом строительства объекта, начиная от технико-экономического обоснования капитальных вложений и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом промышленного предприятия на проектную мощность.

Подрядчиками в соответствии с Законом №39-ФЗ являются физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.

Строительные организации объединяют деятельность инвесторов, заказчиков, проектировщиков, поставщиков материальных и технических ресурсов. При этом различают генподрядные организации, отвечающие за выполнение всего комплекса строительных и монтажных работ на объектах и субподрядные специализированные организации, которые выполняют один или несколько видов специального профиля работ. Генподрядчик привлекает на договорной основе к выполнению работ необходимое количество субподрядных организаций и координирует их деятельность:

Инновационные организации, разрабатывающие научно-технические новшества с целью их последующего использования в процессе создания основного капитала;

Страховые фирмы, занимающиеся образованием за счет страховых взносов специального фонда, используемого для возмещения ущерба от стихийных бедствий и других неблагоприятных (случайных) явлений, которые снижают ущерб от негативного проявления риска;

Транспортные организации.

Эффективность инвестиционных процессов в строительном комплексе субъекта Российской Федерации определяется тенденциями развития, происходящими в политической и законодательной сфере, экономической и социальной сфере, а также изменениями, которые существуют во внешней среде .

Деятельность компаний, работающих на рынке строительства и недвижимости можно условно разделить на 3 основных группы: - девелоперская деятельность;

Строительная деятельность;

Инвестиционная деятельность (включает как деятельность компаний инвестирующих в землю для последующей перепродажи, так и работу компаний, владеющих объектами недвижимости и получающих доход от управления или последующей продажи).

Следует отметить, что реализация инвестиционных процессов в строительном комплексе сопряжена с определенными рисками, которые возникают в деятельности их участников. Среди них можно выделить: риск недополучения необходимых для реализации инвестиционных процессов материально-технических ресурсов и технологического оборудования из-за срыва заключенных договоров по поставке; риск недополучения или несвоевременного получения оплаты за выполнение (без предоплаты) строительно-монтажные работы; риск невозможности осуществления намеченных планов по реализации строительных работ и внедрению инноваций; риск неполучения внешних инвестиций и кредитов. Наибольшие риски несет в себе девелоперская деятельность, которая в то же время является наиболее рентабельной. Девелоперы занимаются оформлением земельных участков, сбором всех необходимых документов, получением разрешений на строительство, формированием необходимой инфраструктуры и др. Девелоперы также часто выступают в роли генерального подрядчика .

Для развития строительного сектора используются определенные механизмы привлечения инвестиций и ряд финансовых инструментов.

В капитальном строительстве получили распространение следующие организационные формы строительства: подрядный способ, хозяйственный способ, строительство объектов «под ключ».

При подрядном способе строительство объекта осуществляется постоянно действующими специальными строительными и монтажными организациями по договору с заказчиком, которые имеют собственные материально-технические базы, средства механизации и транспорта, постоянные строительно-монтажные кадры соответствующих специальностей и опираются в своей деятельности на крупное механизированное промышленное производство строительных конструкций, деталей полуфабрикатов .

Подрядный способ работ предполагает заключение между заказчиком и подрядчиком договора на весь период строительства до полного завершения стройки. Этот договор носит название генерального. В развитие генерального договора стороны заключают дополнительные соглашения на год. Все взаимоотношения между участниками процесса строительства регулируются Правилами о договорах подряда на капитальное строительство, Правилами финансирования строительства и договорами подряда. В договоре оговариваются взаимные обязательства сторон и ответственность за их выполнение, порядок осуществления строительств, обеспечение материально-техническими ресурсами, регламентируются условия производства работ .

При хозяйственном способе строительство объектов осуществляется собственными силами заказчика или инвестора. Для этого в организационной структуре заказчика создается строительно-монтажное подразделение, которое и осуществляет комплексное строительство объекта. Данный метод обычно применяют при реконструкции или расширении действующих предприятий, при строительстве небольших объектов на территории существующего предприятия, то есть в тех условиях, когда не представляется возможным организовать равномерную загрузку строительных кадров, когда выполнение строительно-монтажных работ во времени зависит от характера технологического процесса основного производства и имеет место неопределенность в предоставлении фронта работ. Следовательно, приходится выполнять небольшие по масштабам объемы различного профиля с неритмичной загрузкой рабочих. При этом требуется относительно небольшое количество рабочих, владеющих широким спектром специальностей.

В последние годы широкое распространение начинает получать форма строительства объектов «под ключ», когда функции заказчика передаются генеральному подрядчику. В этом случае генподрядная строительная организация принимает на себя полную ответственность на строительство объекта в соответствии с утвержденным проектом, в установленные сроки и в пределах утвержденной сметной стоимости. Это повышает заинтересованность генподрядчика в более экономном расходовании установленного сметного лимита, так как полученная экономия поступает в его распоряжение, упрощается система связей, что способствует повышению оперативности принятия решений, и, в конечном счете - удешевлению и ускорению строительства .

В современном инвестиционно-строительном комплексе России, функционирующем еще в слабо структурированном и практически не регулируемом рынке создания и реализации строительной продукции, конкурентоспособность начинает только формироваться. Особенно это проявляется в процессе проведения торгов (тендеров) на строительном рынке, являющихся по своему характеру и назначению инструментом отбора наиболее эффективных вариантов проектирования, строительства и последующей эксплуатации объектов недвижимости различного назначения. Практика показывает, в результате проведения тендеров не всегда «проходят» лучшие, конкурентоспособные варианты, что, в основном, связано с недоработкой в законодательных и нормативных актах, а также с наличием такого негативного явления в экономике и административной сфере, как коррупция. По оценкам специалистов, коррупция в настоящее время «съедает» на госзаказах в строительстве в процессе проведения торгов порядка 8-10 млрд. долл. США ежегодно.

Как правило, любая строительная компания следует двум стратегиям финансирования - корпоративной и проектной. И в первом, и во втором случае возможны как частные, так и публичные варианты заимствований. Главное, необходимо помнить, что инструмент финансирования должен быть выбран с учетом стратегии развития компании. Кроме того, он должен соответствовать потребностям текущей рыночной ситуации, быть гибким к реалиям сегодняшнего дня.

Одним из наиболее традиционных способов привлечения инвестиций являются средства дольщиков. По мере своего становления и развития рынок недвижимости неоднократно проходил периоды спада. Один из наиболее ярких примеров последних лет -- 2005 г., когда большинство строительных компаний столкнулись с проблемами финансирования строительства своих объектов. В ситуации, когда финансирование деятельности застройщиков осуществляется за счет денег дольщиков (до 70- 80%), а рыночная ситуация нестабильна, многие строители не выполняют внутренние планы продаж и, соответственно, испытывают сложности с финансированием текущей деятельности, не говоря уже о возможности инвестирования в новые проекты. Это лишний раз подтверждает, что использование лишь одного инструмента финансирования (особенно столь зависящего от внешних событий и конъюнктуры рынка недвижимости), такого как средства дольщиков, неэффективно. Вместе с тем рынок помнит и другие ситуации, например лето 2006 г., когда первичный рынок недвижимости переживал стремительный рост цен. И в этой ситуации деньги дольщиков были одним наиболее дорогих инструментов финансирования .

Следующим распространенным инструментом финансирования строительства являются банковские кредиты. Основная сложность, с которой сталкиваются застройщики в случае банковских кредитов, - залог под обеспечение кредита. Как правило, банки требую имущественный залог, которым может быть земельный участок, строящийся объект и т. д. Но не всегда и не все строительные компании соответствуют предъявляемым требованиям. Вместе с тем большинство крупных компаний уже давно работают с банками, становясь для них интересным партнером. Банки конкурируют друг с другом за хороших заемщиков, варьируя сроки предоставления кредитов, процентные ставки, используя и делая кредитные линии более гибкими.

В последние годы отмечается повышение интереса банков к сектору недвижимости. Банки не только потенциально готовы, но и разрабатывают специальные продукты для строительного сектора. Примерами могут служить программы, существующие у Сбербанка и ВТБ. Подтверждением наметившейся тенденции повышения интереса банков к строительству служит, во-первых, увеличение общего объема кредитов, выдаваемых банками строителям для реализации тех или иных проектов, во-вторых, усиление интереса банков к прямым инвестициям в недвижимость. Зачастую для такой деятельности создается отдельная структура, которая занимается инвестированием в строительство, покупкой доходных объектов для перепродажи или последующей эксплуатации .

Бесспорно, в будущем по мере развития рынка число альянсов между банками и девелоперами для совместной реализации крупных проектов (например, комплексного освоения больших территорий) будет постоянно увеличиваться, такая тенденция наметилась уже сегодня. В последнее время широкое распространение получили корпоративные облигации. Такой инструмент, как облигации, использует целый ряд застройщиков, что еще раз подтверждает привлекательность этого источника финансирования, несмотря на сложность и трудоемкость его подготовки. Выпускать облигации возможно, когда ваш бизнес достиг уже таких масштабов, что компания интересна инвестору, и может собрать диверсифицированный круг кредиторов, а также когда компания прозрачна и готова поддерживать большой объем отчетности в режиме online. При этом компания, имеющая успешный опыт публичных заимствований, становится для банков более привлекательным заемщиком и уже может рассчитывать на более комфортные условия кредитования .

Основное преимущество облигационных займов - отсутствие требований закладывать имущество. Кроме того, облигации позволяют привлекать более длительные ресурсы, сохраняя независимость от банка-кредитора. Облигационный заем обеспечивает ряд налоговых преимуществ, в том числе возможность отнести расходы по обслуживанию выпуска к себестоимости. Выход на внутренний фондовый рынок строители и девелоперы начинают именно с облигаций. В общем объеме заимствований доля строительной отрасли составляет всего 4 %. Эмиссия облигаций - это первый шаг на рынке капитала. Следующий шаг - это кредитные ноты (CLN), которые позволяют занимать на международном рынке .

У строительных компаний, жалующихся на нехватку средств, появился новый финансовый инструмент. С начала июля в силу вступил приказ ФСФР, позволяющий эмитентам выпускать на рынок новый вид облигаций - жилищные сертификаты. По оценкам участников рынка, новый инструмент решит проблему долевого строительства, так как позволит привлекать средства большого количества инвесторов под конкретные строительные проекты. К концу года участники фондового и строительного рынков ожидают выпуск облигаций не меньше чем на 10 млрд. руб. Жилищные сертификаты представляют собой облигации, обеспеченные квадратными метрами в строящихся домах. Они могут быть погашены как денежными средствами, так и квадратными метрами жилплощади. Эмитентами выступят строительные компании. Облигации смогут обращаться на бирже, минимальный срок их обращения составит 3,5 года. Предполагается, что облигации будут выпускаться на время строительства того или иного объекта. Отслеживать целевое использование средств будут банки и страховые компании. В случае нарушения этого принципа они будут отвечать перед держателями облигаций своим имуществом. Обменять жилищные сертификаты на жилплощадь можно будет только после завершения строительства и при условии консолидации в одних руках жилищных сертификатов на сумму не менее чем 30% площади приобретаемой квартиры .

Схема накопления жилищных сертификатов позволяет потенциальным инвесторам реально претендовать на квадратные метры. Доходность таких сертификатов будет сопоставима с доходностью облигаций самих строительных компаний.

IPO целесообразно проводить, когда, во-первых, возможности других инструментов финансирования исчерпаны, а во-вторых, есть потребность в значительных ресурсах. Такой способ привлечения денежных средств, как IPO, требует большой и серьезной предварительной подготовки и, что еще более важно, прозрачного и сбалансированного портфеля бизнеса. Срок между облигациями и IPO исчисляется не столько временными параметрами, сколько качественными. В строительстве это впечатляющая история успешно реализованных проектов, достаточная капитализация, эффективность корпоративного управления и наличие в бизнесе значимых стратегических соинвесторов.

Еще одним механизмом инвестирования средств в строительство является привлечение западных инвестиций. В последнее время все большую популярность набирает такая форма, как создание совместных предприятий между российским девелопером и западным инвестором для реализации инвестиционных проектов .

При создании совместных предприятий для западных инвесторов важны опыт и репутация компании, умение девелопера прогнозировать спрос и тенденции на рынке недвижимости, финансовая отчетность компании и прозрачность бизнеса, построение структуры и процедур в компании, ключевой аспект девелоперского бизнеса -- земля. Поэтому одной из неотъемлемых компетенций успешной инвестиционно-строительной компании должна быть способность оценить и принять решение о покупке привлекательного земельного участка и умение его квалифицированно подготовить.

Еще одна возможная форма сотрудничества -- вхождение западного инвестора в капитал девелоперской компании. Западные инвестфонды получают возможность вкладывать деньги в российский рынок недвижимости, который демонстрирует в последние годы высокие показатели доходности, и гарантии, поскольку в качестве партнера выбирается надежный и опытный местный девелопер, обладающий знанием рынка и тенденций его развития. Для российского девелопера подобный альянс -- это, прежде всего доступ к «длинным» западным деньгам, новые возможности роста и развития, а также знание мирового опыта и тенденций. Следует назвать еще один доступный инструмент финансирования проектов - закрытые инвестиционные паевые фонды недвижимости (ЗПИФН). По состоянию на 23 апреля 2007 г. в России было зарегистрировано 188 ЗПИФН. Суммарные чистые активы за 2006 г. увеличились почти втрое (около 70000 млн.руб. в начале 2007 г. против 30000 млн.руб. в начале 2006г.) .

Это связано в первую очередь с тем, что доходность и надежность таких инструментов, как закрытые инвестиционные паевые фонды недвижимости, становятся более привлекательными для инвесторов.

ЗИПФН - имущественный комплекс без образования юридического лица, благодаря чему имеет возможность реинвестировать прибыль, получаемую в ходе реализации проекта, без уплаты налога на прибыль. Кроме того, фонд предлагает более удобные для получателя инвестиций условия по сравнению с банком, а именно отсутствие залога и регулярных процентных платежей. Имущество паевого инвестиционного фонда состоит из активов нескольких инвесторов, которые, передавая свои средства в фонд, становятся владельцами его паев. Имущество фонда является общей долевой собственностью владельцев паев, и все результаты деятельности фонда распределяются среди пайщиков пропорционально имеющемуся количеству паев. При формировании ЗПИФа недвижимости в фонд могут передаваться не только денежные средства, но и имущественные права на объекты недвижимости, землю. Деятельность паевых инвестиционных фондов и управляющей компании строго регламентируется российским законодательством и нормативно-правовыми актами Федеральной службы по финансовым рынкам России .

Как отмечают эксперты, сейчас показатели доходности по всем секторам рынка недвижимости России превышают европейские и американские, что и объясняет тот факт, что в последний год российская недвижимость рассматривается на Западе как отличный объект инвестиций. Все перечисленные источники финансирования (банковские кредиты, выпуск облигаций, IPO, западные инвестиции и т. д.) -- это этапы большого пути. Практика показывает, что, бесспорно, оптимальна комбинация финансовых инструментов, а в каких пропорциях -- это решает каждая компания, исходя из стратегических целей, текущих задач, объемов строительства .

Есть разные типы объектов, в строительство которых можно вкладывать деньги. Здесь необходимо отметить, что инвестиции могут быть реальными, направленными на строительство с последующим использованием собственности по назначению, или же средствами коллективного инвестирования. К последним относятся преимущественно ПИФы, работающие в соответствующей области.

Сразу же определимся с типами объектов. По данному критерию инвестиции в строительство можно разделить на следующие категории:

• Строительство жилья;
• Строительство коммерческих и офисных объектов;
• Возведение коттеджных поселков и групп жилых объектов малоэтажного строительства;
• Возведение гостиничных и развлекательных комплексов;
• Промышленное строительство.

Деньги держателей малых капиталов чаще всего размещаются в гражданском непромышленном секторе строительства. Это связано с относительно низкой средневзвешенной стоимостью подобных объектов, по сравнению с промышленными.

Более крупный капитал размещается обычно в промышленном секторе, где, кроме необходимости соблюдать традиционные требования по возведению объектов, необходимо учитывать также и сугубо технологические факторы, сопровождающие будущее производство.

Чем строительство выгоднее покупки уже готового к эксплуатации объекта? Здесь во внимание нужно принимать реальную рыночную стоимость объекта, условия обладания правами на землю и другие характеристики объекта недвижимости. Стоимость покупки готового здания может быть очень высокой и зависит не только от фактической стоимости работы и материалов, но и от косвенных факторов, существенно изменяющих рыночную цену здания.

Наиболее важные факторы ценообразования:

• Качество и возраст объекта;
• Качество и состояние инженерных систем;
• Географическое расположение;
• Окружающая инфраструктура.

Пример 1. Есть два здания. Постройка А расположена в спальном районе города и построена в 90-х годах, нет доступа к проезжей части, состояние инженерных систем не проверялось. Постройка Б расположена в центре города, построена в 2000-х, оснащена подъездом и парковочной зоной, современными системами вентиляции и электроснабжения. Спрос на постройку Б будет несоизмеримо большим, по сравнению со спросом на постройку А, большее количество предложений повышает цену, даже если на строительство объекта А было потрачено больше материалов и человекочасов.

Инвестиции в строительство имеют намного больший шанс на получение приемлемой прибыли. Инвестор может использовать здание по своему усмотрению, расширить свое производство, сдать в аренду или продать. При этом стоимость строительства почти всегда будет ниже рыночной стоимости аналогичного объекта. Меньший объем изначальных инвестиций – больший показатель их возврата.

В нижеследующем примере мы будем использовать уже знакомую нам формулу вычисления ROI. При этом заметьте, что по оценке экспертов разница между стоимостью жилья на этапе ввода в эксплуатацию и в начале строительства составляет до 40 %. Оценить разницу между строительством коммерческих объектов и готовыми зданиями трудно из-за существенного влияния косвенных факторов на ценообразование.

Пример 2. Есть два дома. Дом А куплен на этапе ввода в эксплуатацию за 100 000$, в дом Б было инвестировано 60 000$ на начальных этапах строительства. Каким будет показатель ROI, если объект продан по возросшей цене в 120 000$ через 2 года и в течение этих двух лет регулярно сдавался в аренду с ежемесячной рентой в 1500$? Воспользовавшись формулой, увидим, что для дома А ROI составляет 0.56, а для дома Б – 0.93. Разница в прибыли пропорциональна разнице первоначальных вложений и составляет 39,7 %.

Исходя из примера, предложенного выше, можно предположить, что разница в ROI между готовыми объектами и строящимися объектами часто будет пропорциональна разнице между стоимостью соответствующих инвестиционных инициатив. Этим правилом можно руководствоваться, когда речь заходит идет об инвестиции в строительство жилья.

2 Contra инвестирования в строительство

Существует ряд очевидных и не столь очевидных недостатков данного типа инвестиций. Среди недостатков можно выделить:

• Прямая зависимость от человеческого фактора;
• Увеличение рисков пропорционально увеличению сроков строительства;
• Сложность оценки и прогнозирования рыночной стоимости объектов на этапе ввода в эксплуатацию;
• Невозможность легитимного противодействия снижению рыночной стоимости из-за действий конкурентов.

Остановимся подробно на каждом из недостатков. Начнем с того, что обоснование финансовых инвестиций в строительстве требует оценки рисков. Капитал, вложенный в возведение объекта недвижимости, подвержен не только стандартным рискам и ставкам дисконтирования. Традиционные риски увеличиваются из-за наличия вероятности критического влияния человеческого фактора на скорость и качество строительства. Конечно же, данным рискам подвержены любые реальные инвестиции, но данного риска нет при покупке уже готового здания.

С увеличением сроков сдачи здания в эксплуатацию повышается вероятность воздействия вышеупомянутого человеческого фактора. Каждая неделя просрочки может снизить финансовые показатели на незначительную, казалось сумму, скажем в 0,01 %. Такое изменение кажется микроскопическим, но в масштабе стоимости объекта и при наличии 10 таких просрочек эффект становится уже более ощутимым. Если прогнозируемая чистая приведенная стоимость проекта (NPV) составляет, к примеру, 100 тысяч долларов, то негативное влияние просрочек составит уже тысячу долларов.

Чем дольше строится здание, тем больше вероятность того, что таких просрочек, ошибок работников и несчастных случаев на стройплощадке будет больше.

Теперь о сложностях оценки реальной рыночной стоимости. Существуют математические методы вычисления прогнозируемой стоимости объекта с учетом тех или иных погрешностей. Казалось бы, легко найти подобное здание по соседству, узнать его рыночную стоимость, и вуаля, расчет готов. На самом деле, необходимо учитывать десятки других факторов, влияющих на ценообразование:

• Востребованность данного типа недвижимости в данном районе;
• Общий экономический потенциал региона/города/района;
• Среднестатистические цены на недвижимость и динамику их изменения.
• Влияние ставок дисконтирования на прибыль от эксплуатации или продажи здания.

Последним фактором из разряда Contra мы указали невозможность противодействия конкурентам. Если по соседству кто-то начнет строить аналогичное здание, то у первого строителя не будет никаких способов противодействия демпингу цен на аренду/продажу объекта в данном районе. Соответствующих легальных инструментов просто не существует.

3 О преимуществах инвестирования

Существует, конечно же, и рациональное обоснование инвестиций в гражданском строительстве. Строительство жилья или коммерческих построек все же остается намного более рентабельной и интересной опцией для инвестора по сравнению с покупкой тех же объектов. Инвестиции в строительство жилья и объектов коммерции требуют меньших первоначальных вложений, но инвестору нужно проявить терпение и быть готовым к рискам, возникающим по ходу реализации инвестиционного проекта.

К несомненным достоинствам строительства и прямого инвестирования в него можно отнести:

1. Высокую рентабельность вложений;
2. Надежное размещение относительно крупного капитала;
3. Гарантированный возврат инвестиций при отсутствии условий непреодолимой силы;
4. Большое количество объектов в стадии строительства и возможность для диверсификации капиталовложений в пределах одного инвестиционного инструмента.

Абсолютное большинство инвестиционных стратегий, связанных с размещением капиталов на стройплощадках, показывает хорошие показатели рентабельности по причинам, которые мы уже обсудили ранее в нашей статье. При этом возврат первоначальных вложений почти гарантирован, если вы не вложили деньги в дом на болоте или офисный центр в индустриальной зоне. Проще говоря, здание можно будет продать хотя бы по цене ниже среднерыночной, что из-за меньшей стоимости строительства по сравнению с ценами на готовые объекты позволит вернуть первоначальные инвестиции.

Строительство стоит относительно дорого, но при этом является сравнительно безопасным инвестиционным инструментом. Поэтому обоснование денежных инвестиций в строительстве всегда будет основываться на возможности размещения крупных денежных масс в безопасном и условно прибыльным инвестиционном проекте.

Несколько сотен тысяч долларов можно использовать для торговли на фондовой бирже или сформировать инвестиционный портфель с приемлемыми показателями прибыли, но показатели рисков почти всегда будут превышать цифры, которыми оперирует инвестор, вкладывающий реальные деньги в строительство. О необходимости диверсификации инвестиций мы говорили уже много раз, и в статье о том, что такое доверительное управление, в том числе. Капитал находится в большей безопасности, если разделен и вложен в разные инструменты.

В пределах инвестирования в строительство также можно разделить свои деньги, ведь современные методы коллективного строительства позволяют это сделать рядовому инвестору. К примеру, крупную сумму можно вложить в партнерское строительство коммерческого объекта, а другую часть капитала – в долевое строительство жилья. Обладатели большого частного капитала могут себе позволить размещать свои деньги в нескольких объектах сразу, получая огромные прибыли за счет высокой рентабельности инвестиционных проектов.

4 Расчет эффективности инвестиций в строительство

Инвестору, без сомнения, требуется математическое обоснование денежных инвестиций в строительстве. Рассчитать свои потенциальные прибыли можно, но необходимо учитывать некоторые особенности инвестиций в недвижимость в целом. Между покупкой объекта и его строительством существует заметная разница. Если с покупкой жилья из-за отсутствия большого количества факторов, влияющих на рентабельность покупки, можно обойтись лишь статическими методами оценки, то для строительства необходимо использовать динамические методы оценки инвестиций.

Наиболее эффективным способом расчета будет вычисление чистой приведенной стоимости инвестиционного проекта NPV с учетом некоторых ставок дисконтирования. Строительство объекта растягивается на длительный период времени и требует пошагового вложения средств на определенных этапах работы. По ходу строительства инвестор вынужден дополнительно вкладывать деньги в монтаж инженерных систем, отделку помещений, остекление и установку дверей, а также на другие цели.

Необходимо также учитывать непредвиденные расходы и риски, которые часто влияют на показатель NPV. Согласно идеям Сергея Васильевича Валдайцева, одного из известнейших советских и российских экономистов, риски можно распределить по нескольким категориям. Когда мы говорим о строительстве качественно нового объекта недвижимости с применением инновационных технологий и новейших инженерных систем, в дело идет расширенный набор рисков. Какие же это риски?

1. Технологические риски;
2. Коммерческие риски;
3. Риски необеспечения финансированием;
4. Риски срыва сроков;
5. Риски изменения ситуации на рынке труда;
6. Риски изменения ситуации на рынке стройматериалов и комплектующих;
7. Превышение сметы;
8. Появление непредвиденных конкурентов.

Наряду с данными рисками, существуют также и другие факторы, которые необходимо учитывать по умолчанию. К таковым относятся инфляция, налогообложение, безрисковая ставка, корректирующая поправка на неликвидность, которая с учетом низкой ликвидности объектов недвижимости в целом имеет достаточно высокие значения. Некоторые экономисты предлагают использовать ставку в 5–7 % при оценке NPV инвестиций в объект капитального строительства.

Формула NPV выглядит следующим образом.

Следующий пример потребует сравнения результатов, расчетов и обсуждения некоторых деталей, а потому мы посвятим ему отдельную главу.

5 Сложные решения и трудные случаи

Обычно наши примеры расчетов занимают немного места, но в данном случае нам придется сравнить NPV двух проектов. Представьте себе, что у нас есть два проекта на выбор. Первый проект. Склад, уже введенный в эксплуатацию с рыночной стоимостью в 100 тысяч долларов. Общая полезная площадь составляет 500 кв. метров. 15$ – стоимость аренды кв. метра. Ежегодные амортизационные расходы на поддержание объекта составляют 60 тыс. долларов. Цена продажи объекта через 3 года составит 120 тыс. долларов.

Второй проект. Офисное здание на этапе строительства с первоначальной суммой инвестиций 40 тыс. долларов и поэтапным ежегодным прогнозируемым финансированием в размере 10 тыс. долларов. Цена объекта через 3 года составит также 120 тыс. долларов. Какой проект будет более прибыльным для инвестора? Обратите внимание, что оба проекта потребуют 3 лет для реализации. В нашем случае необходимо определиться со ставками дисконтирования.

Для первого проекта мы возьмем ставку на некликвидность (5 %), инфляцию (8 %), безрисковую ставку (6 %). Для второго проекта мы будем использовать чуть более широкий перечень ставок. Кроме перечисленных для первого проекта, мы будем использовать ставку дисконта в 12 % (ставка капитализации для складов класса А). Конечно же, наш пример упрощен дальше некуда, но для демонстрации наглядной разницы между двумя проектами данного условного сравнительного анализа достаточно.

• NPV 1 =-100 000 + (3х90 000 + 120 000 - 3х60 000)/(1 + 0,19) 3 =24260$
• NPV 2 =-40 000 + (120 000 - 2x10 000)/(1 + 0,31) 3 =4444$

Опять же, расчеты упрощены. Во втором случае нужно учитывать также и некоторые другие факторы, но мы ограничимся данными результатами, которые наглядно отражают суть. За 3 года NPV первого проекта будет выше из-за возможности получения ежемесячной прибыли в течение 3 лет. На протяжении 10 лет NPV второго проекта будет лучше.

Наше первое сравнение при условии, что периоды реализации инвестиций и строительства равны, показывает, что первый проект обладает NPV, большим на 545 %, по сравнению со вторым проектом. Чтобы понять почему, нужно взглянуть на данные с другого угла. NPV 2 сокращает первоначальные инвестиции в первый проект на 4444$. Второй инвестор по сути вкладывает в начало проекта на 5 % меньше своего конкурента.

Расчеты совершенно нечестные по отношению ко второму инвестору. Нужно учитывать, что строительство склада класса А занимает меньше года. И при тех же показателях, что и у первого проекта, NPV составит совершенно другую сумму. Представим себе, что стоимость здания составила 60 000$, но инвестор потерял 1 год на строительство. Какую прибыль извлечет он из своих вложений?

В конце первого года сумма первоначальных вложений составит 78 600$ (сумма капиталовложений х ставка дисконта). Теперь мы вернемся к первоначальным расчетам и подставим новые значения в знакомую формулу. NPV 2.1 =-78 600 + (2х90 000 + 120 000 - 2х60 000)/(1+0,19) 2 =49 060$. Второй инвестор остается в большей прибыли. Теперь второй проект выглядит на 202 % привлекательнее. Хорошее обоснование финансовых инвестиций в строительстве, не правда ли?

В первом сравнении вы можете увидеть, что даже с учетом затянувшегося строительства, инвестор остался "при своих" с небольшой прибылью и смог бы извлечь отличные прибыли при последующей эксплуатации здания. Во втором сравнении инвестору удалось избежать задержек со строительством и начать извлекать прибыль, что позволит ему заработать больше.

Экономическая эффективность денежных инвестиций в строительстве напрямую зависит от срока введения объекта в эксплуатацию. На протяжении всей статьи мы говорили о том, что если объект удастся построить быстро, то можно извлечь огромную выгоду из строительства. С другой стороны, если строительство затянется, то любые другие способы размещения капитала с целью получения прибыли будут выглядеть намного интереснее.

6 Капиталовложения в строительство – сравнение с другими способами инвестирования

Из наших примеров и общего тона статьи читатель уже мог понять, что данный метод размещения денег является долгосрочным проектом. Строительство потребует от инвестора не только вложения средств, но и осуществления менеджмента, принятия решений и терпения. Деньги, вложенные в капитальное строительство, не будут приносить прибыли на протяжении всего срока проведения строительных работ. Для большинства частных инвесторов подобное промедление неприемлемо.

Из-за этого несколько десятилетий назад возникла схема коллективного инвестирования средств в строительство. В России она приобрела форму паевых инвестиционных фондов, фокусирующих свое внимание на соответствующей отрасли. Из-за особенностей размещения капиталов такие фонды обычно закрытые, и доли в них обладают несколько меньшей ликвидностью по сравнению с ПИФами, работающими с фондовой биржей.

Частному держателю капитала намного удобнее и выгоднее размещать средства в немного более рискованных финансовых инструментах, обладающих хорошими оборачиваемостью и ликвидностью. С точки зрения потенциальной выгоды передача денег в доверительное управление представляется наиболее интересной идеей. Интернет позволил всем размещать свои деньги в , и делать это в один клик мыши.

Если взглянуть на наши отчеты о прибыли, то можно увидеть, что еженедельные доходы небольшие, но стабильные. Даже с учетом вероятности ухода в "негативную" зону общая прибыль при аккуратном управлении своим всегда будет положительной. Если у инвестора недостаточно денег для инвестирования в строительство, то ПАММ-счета будут идеальным решением.

Из-за высокой безопасности капиталовложения в строительство часто будут намного привлекательнее других способов размещения денежных масс при условии, что размер капитала по-настоящему большой и позволяет инвестору вложить деньги на 2–3 года и не получать при этом никаких дивидендов. Подобная схема капиталовложений выгодна для владельцев собственного бизнеса, которые имеют стабильный доход.

Инвестор должен также понимать вероятность возникновения дополнительных расходов и банального превышения сметы. Дополнительные источники доходов и наличие резервных капиталов позволят без ущерба своей финансовой ситуации покрывать издержки строительства.

7 Динамика строительной отрасли в России

За период с 2000 по 2010 годы объемы строительства в России увеличились на 217 % при сохранении пропорциональных долей коммерческого и жилого строительства. Это говорит о постоянно возрастающей эффективности, которой обладает инвестирование в капитальное строительство жилья и коммерческих объектов.

Минрегион опубликовал в 2014 году статистику по прошедшим годам. За 13-летний период динамика ввода жилья в эксплуатацию изменилась на 234 % по сравнению с показателем 1999 года. Несмотря на провалы в экономике России, темпы строительства только увеличивались. Некоторые инвесторы рассматривают квартиры и офисы в качестве золота – безопасного инвестиционного инструмента. В 2008 году было построено почти полмиллиона куб. метров недвижимости.

При этом количество незавершенных построек сократилось почти вдвое за 12 лет с 2000 года. За последние 3 года ситуация также изменилась в лучшую сторону. Во многом этом связано с улучшением технологий и техники, используемых в строительстве. Это позволило существенно сократить сроки строительства в среднем по России и повысить производительность отрасли.

Данная динамика выглядит многообещающе. Российская строительная индустрия развивается и растет, а потому инвестиции в нее будут прибыльными. Опять же, в долгосрочной перспективе. Доля коммерческой недвижимости среди введенных в эксплуатацию объектов регулярно возрастала по сравнению с объемами строительства объектов здравоохранения, промышленности и культуры. Примерно с такими же темпами росла и доля сельскохозяйственных объектов. Это говорит о заинтересованности частного капитала в строительстве.

Огромная доля строительства финансируется за счет реальных инвестиций со стороны держателей капитала, напрямую заинтересованных в расширении собственного бизнеса. При этом сторонний заемный капитал приходит из фондов, часто размещается в строительстве жилья. Это связано с большей безопасностью инвестиций в строительство жилых зданий по сравнению с инвестициями в возведение коммерческих зданий.

Привлечь рядовых граждан к инвестированию в строительство стараются различные фонды, но успехом подобные инициативы пользуются едва ли. В масштабе всей отрасли доля частного заемного капитала все еще остается небольшой.

В настоящее время существует много разных способов для вложения капитала. Инвестиции в строительство – один из таких видов. Такие вложения по праву входят в число самых надежных долгосрочных вложений капитала. На что потенциальным инвесторам стоит обращать свое внимание, как минимизировать риски, поговорим сегодня.

Понятие инвестиций

Инвестиция – это вложение государственных либо частных средств для того чтобы получить доход.

У любого вида инвестиций есть 2 важных критерия: доходность и риск. Они связаны между собой и эта взаимосвязь выглядит следующим образом: чем выше планируемый уровень доходности, тем вероятнее риск убытков.

Виды инвестиций в строительство

Есть несколько видов объектов, в строительство которых можно вложить некоторую сумму финансовых средств. Некоторые из них подходят тем, кто только начал путь инвестора, некоторые для более опытных и финансово обеспеченных людей.

• Жилая ;
• Недвижимость коммерческого типа;
• Коттеджные поселки;
• Гостиницы;
• Промышленные объекты.

Жилая недвижимость

Коммерческие объекты недвижимости: особенности инвестирования

Коммерческая недвижимость – это объекты, которые используются для того чтобы предприниматели могли осуществлять свою деятельность на их территории, а собственник получал прибыль.

Доходность такого вида недвижимости опережает доходность жилой более чем в 2 раза. Но это не главное отличие от вложений в строительство жилья.

Дело в том, что вкладывать деньги в коммерческую недвижимость граждане попросту не могут: слишком высоки суммы для вхождения.

Физические лица могут в данном случае инвестировать косвенным образом, приобретая акции или через компанию – посредника. Прямые инвестиции возможны, только если будет совершена сделка купли-продажи либо заключен договор инвестирования в строительство.

Если город достаточно крупный, то наибольший интерес для инвесторов представляют офисы и торговые помещения. Соответственно предприниматели вносят ежемесячно арендную плату, а собственник помещения получает стабильный доход. В его обязанности входит только поддерживать состояние объектов на должном уровне.

В РФ такой вид инвестиций окупается в течение 9-10 лет, а годовая прибыль составляет процентов 10-12. Минимальная сумма вложений ориентировочно составляет 10 млн. рублей, но это позволит рассчитывать на небольшую часть в бизнес-центре.

Но при таком раскладе часто возникают конфликты интересов между собственниками здания. Если имеются необходимые средства, стоит подумать о покупке этажа целиком, а лучше всего здания.

Инвестиции в офисный тип недвижимости имеют еще одно отличие от других: торговая и складская недвижимость требуют еще большую сумму для вхождения в проект.

Два года назад инвестиции в коммерческую недвижимость в нашей стране сократились на 65-70 %, но в текущем году прогнозируется увеличение вложений в этот сегмент рынка недвижимости, ситуация постепенно стабилизируется.

Коттеджное строительство

В настоящее время строительство коттеджей можно считать одним из самых выгодных способов вложения средств. Но нужно понимать что на старте требуются серьезные вложения.

Жители мегаполисов активно интересуются рынком загородного жилья. Самым перспективным при этом вариантом инвестирования считается покупка коттеджа на стадии фундамента. Перед покупкой нужно обязательно учесть наличие необходимых коммуникаций, уровень инфраструктуры, других показателей комфортной жизни.

Инвестирование в строительство гостиниц

Если верить опыту других стран, гостиница окупается приблизительно за срок 3-7 лет. Это хороший показатель, а кроме того, гостиницы с высоким уровнем сервиса и комфорта пользуются спросом у людей, посещающих крупные города.

Инвестиции в промышленное строительство

Это вариант вложения средств больше подходит для тех инвесторов, которые уже проводили операции с недвижимостью. Для приобретения производственных помещений безусловно нужна определенная цель, просто так их не покупают.

Если же инвестор новичок, то вкладывать деньги в недвижимость производственного типа ему стоит через управляющие компании или паевые .

Сравнительный анализ вариантов вложений

Тип вложения	Особенности	Когда окупится
Строительство жилой недвижимости	После завершения строительства квартиру можно сдать в аренду	3 — 4 года
Коттеджи	Нужно учитывать расположение и наличие инфраструктуры
Гостиницы	Хороший вариант для крупных городов, курортных зон	5 — 6 лет
Промышленные площади	Могут быть объектами для коллективных вложений средств	около 10 лет
Коммерческие объекты недвижимости	Чтобы вкладывать средства, нужен опыт	6 — 8 лет

Если анализировать данные из таблицы, становится видно, что самым выгодным для частных инвесторов вариантом является жилищное строительство.То есть приобретение жилья на стадии строительства либо в готовой новостройке, чтобы потом перепродать, либо сдать в аренду.

У этого варианта есть свои положительные и отрицательные стороны.

Плюсы:

• Высокий уровень надежности: жилье практически не теряет в цене;
• Высокая ликвидность и ;
• Как минимум 2 способа использования объекта недвижимости в будущем: можно перепродать или сдать в аренду.

Минусы:

• Формирование спроса за счет большого количества разных факторов;
• Риск заморозки строительства или полного его прекращения.

Но специалисты отмечают, что этот способ инвестирования менее рискован, чем, например, игра на бирже.

Инвестиции в капитальное строительство

Вложения крупных денежных сумм в основной капитал, в возведение и реконструкцию различных объектов относят к так называемым . Такие вложения осуществляют государственные органы либо крупные частные корпорации.

Бюджетные инвестиции направляются на возведение различных социальных объектов, для обновления дотационных предприятий и так далее.

При таком типе инвестирования инвесторы выбираются при проведении торгов, разрабатывается такая схема финансирования, которую контролируют государственные органы, банковские организации, представители общественности. Это гарантирует эффективность расходования финансов.

Обоснование инвестиций в строительстве

Обоснование инвестиций – это предпроектный документ, который проходит экспертизу и утверждается в установленном законом порядке.

В состав этого документа входят следующие разделы:

• Цель вложения средств;
• Экономическая целесообразность инвестирования в конкретный объект;
• Данные, характеризующие объект строительства;
• Обоснование выбора места для возведения объекта;
• Оценка воздействия, которое при строительстве будет оказано на экологию;
• Расчеты ожидаемой эффективности.

А уже на основе этого документа инвестиционного проекта.

Как правильно вложить деньги в строительство: основные шаги

Любому инвестору известно, что вкладывать деньги нужно по четко разработанному плану. Это позволяет увеличить прибыль, а риски, наоборот, свести к минимуму. Рассмотрим основные шаги по последовательному инвестированию в объекты строительства.

Шаг 1. Определиться с застройщиком.

Это важный и необходимый этап. Причем узнать его название явно недостаточно, нужно выяснить, какая у застройщика репутация. По рекомендациям специалистов, инвестировать лучше в те объекты, которые возводит строительная компания, известная в вашем регионе или конкретном городе.

Также нужно учитывать:

• Какие объекты эта компания уже сдавала в эксплуатацию;
• Ознакомиться с отзывами и опытом ее работы;
• С каким банковскими организациями сотрудничает компания;
• Уровень соблюдения застройщиком требований законодательства.

Шаг 2. Выбрать подходящий объект для инвестиций.

На этом этапе важно выяснить:

• Если планируется вложение в некий объект коммерческой недвижимости, должна быть поставлена конечная цель использования объекта;
• Если это инвестиции в сфере жилой недвижимости, нужно анализировать инфраструктуру, близость остановок, школ, детских садов и так далее.

Шаг 3. Переговоры.

Когда инвестор определился с застройщиком и объектом, начинается стадия переговоров.

Важно знать, что законодательство нашего государства не позволяет стать собственником строящегося объекта недвижимости.

Но инвестор может:

• Осуществить регистрацию инвестиционного вклада;
• Заняться оформлением договора долевого участия;
• Осуществить паевой взнос;
• Стать членом строительного кооператива.

Помимо этого, инвестор и застройщик обсуждают, каким образом будут вноситься средства. Это может быть рассрочка, оплата всей стоимости и ряд других вариантов.

Шаг 4. Ознакомление с документацией.

Все соглашения, которые будут заключаться, должны быть основанными на законе и полностью ему соответствовать. Можно даже провести независимую юридическую экспертизу. И экономить на этом не следует, так как под угрозой может стоять безопасность сделки.

Шаг 5. Подписание договора.

Завершающий этап. Прежде чем ставить свою подпись, стоит тщательно изучить все пункты в соглашении.

Инвестор должен уделить внимание следующим моментам:

• Плановой дате завершения строительства;
• Условия, на которых договор можно будет расторгнуть;
• Штрафные санкции, если стороны нарушат договор;
• Форс-мажор.

К заключению сделок по приобретению объектов строительства нужно относиться максимально внимательно и четко соблюдать каждый шаг в процедуре инвестирования.

Как получить прибыль от инвестиций в строительство

Каждого инвестора интересует вопрос: как получить прибыль от осуществленных вложений, желательно еще и превышающую объем финансирования. О нескольких таких вариантах, к тому же самых безопасных и проверенных, поговорим дальше.

Вариант 1. Сдать приобретенный объект в аренду

Во-первых, это стабильный доход на протяжении длительного периода времени. Конечно, срок окупаемости здесь коротким не назовешь, но ведь площадь в любом случае останется в собственности инвестора.