• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Как понять, будет ли квартира ликвидной через несколько лет? Что такое ликвидная квартира — определение понятия.

Большинство людей покупают дома и участки для собственного проживания и редко оценивают ликвидность своего приобретения. Однако в жизни случается всякое, и порой необходимо свой дом или участок продать максимально быстро и дорого. И вот тут-то и возникает разрыв — по одним объектам десятки звонков и просмотров, а по другим — ни одного. Это и есть ликвидность, проще говоря — это оценка рынком нашей недвижимости.

Сам термин «ликвидность» заимствован из экономики и девелоперских инвестиций, и все чаще используется в качестве характеристики коммерческой привлекательности объектов. Два экономических кризиса за последние 10 лет показали, что недвижимость не всегда растет, но и может падать в цене.

Динамика цен на жилье в Московском регионе 2000-2018 гг

Фактор ликвидности особенно важен в элитной недвижимости и доходных домах, которые покупают под арендный бизнес. Для среднего класса основная задача состоит в том, чтобы не «нарваться» на неликвид. Поэтому одни клиенты ставят перед риэлтором задачу поиска объекта, стоимость которого будет расти. Другие хотят обезопасить себя от покупки откровенно невыгодной недвижимости.

Как же достичь эти целей, и что нужно учитывать в первую очередь? В этой статье мы постараемся ответить на эти вопросы.

Как подобрать загородную недвижимость, растущую в цене?

Многие покупатели рассматривают новое недвижимое имущество, как инвестицию с умеренной или высокой доходностью. Считается, что квартиры и дома не могут обесцениться настолько, чтобы владелец потерял деньги. Это является правдой только отчасти. В основном – при условии первоначально выгодной покупки.

В отдельных случаях, можно приобрести объект с заранее «раздутой» ценой. В условиях экономического подъема, возможные потери не будут ощутимы, но при падении рынка недвижимости — снижение цен на такие объекты может быть очень существенным. Считается ли это «неликвидом»?

Наши эксперты считают, что «да». Такие дома, дачи или участки — это неликвид, и только неопытные риэлторы и владельцы, сделавшие неудачную покупку, будут утверждать обратное. Как правило, ошибочное приобретение списывается на колебания рынка. Однако, это неправильно, так как клиент фактически потерял на сделке деньги и время.

Как не ошибиться при выборе варианта?

При подборе недвижимости, важно учесть десятки факторов и параметров: от объема рынка до индивидуальных характеристик. Например, считается, что квартира в новостройке из эконом-сегмента является самым выгодным вложением. В большинстве случаев, это действительно так, но только не в районах с престижной дорогой недвижимостью.

Более высокая стоимость, при избыточно большом предложении квартир, может снизиться на 30-50%. В этом случае, такую инвестицию однозначно можно считать невыгодной. Если в вашем городе наблюдается такая тенденция, то имеет смысл подбирать дешевые квартиры под ремонт. Тогда стоимость вложений будет не выше цены квартиры при падении рынка.

Как это можно сделать:

1. покупайте дома и/или участки только в перспективных районах;
2. стоимость покупки должна соответствовать рынку, еще лучше если она окажется ниже его;
3. обращайте внимание на окружение дома и район, в котором находится поселок;
4. обдуманно отнеситесь к ремонту (например, интерьеры с дизайнерским оформлением, выполненным «под ключ», при нормальной стоимости предложения, всегда находят своего покупателя).

Лучше всего нанять хорошего риэлтора, обладающего знанием района и чутьем в поиске недвижимости. Опытный агент уже знает все объекты и застройщиков, подводные камни, поделится с вами ценной информацией и поможет отсеять до 90% неликвида. Однако вопрос цен лучше всего учитывать самостоятельно — это ваши деньги и только вам решать стоит ли тот или иной дом этих денег или нет?

Некоторые застройщики слишком приукрашают свои поселки в рекламе и умышленно завышают цены на дома, подстегивая ажиотаж. Поэтому важно, чтобы вы понимали хотя бы примерный расклад цен в этом районе / классе поселков, по сравнению с конкурирующими предложениями, и могли адекватно вести торг.

Покупая квартиру — риск нарваться на неликвид гораздо меньше, чем при покупке загородного дома. Если квартиры — продукт стандартизированный (есть серии домов, типовые планировки, одинаковая технология строительства), то частные дома — нет. Каждый поселок, каждый участок, каждый коттедж уникален по своему, и в этом важно разбираться. Например, поселок может плохо управляться, участок может находиться в низине и затапливаться, а дом — из рук вон плохо построен из самых дешевых материалов.

Если вы решили купить загородную недвижимость, изучите как можно больше информации. Застройщик, видя вашу неопытность, может воспользоваться этим и продать вам «неликвид».

При самостоятельном выборе, придерживайтесь основных советов. При прочих равных, отдавайте предпочтение:

• хороший район;
• хорошую транспортную доступность;
• низкую стоимость;
• удобное расположение;
• хорошее окружение – инфраструктура, парки, экология;
• качественные материалы в строительстве;
• хорошую управляющую компанию.

Объекты, сочетающие эти особенности, обычно, высоколиквидны. Но чтобы понять почему, определимся в терминах.

Ликвидность и доходность

Эти два термина часто рассматривают в совокупности как недвижимость, растущую в цене. На самом деле, ликвидным считается тот объект недвижимости, который можно всегда продать не ниже первоначальной стоимости или с ее приростом в 10-15%.

Доходными считаются объекты, растущие в цене. Приобрести их можно на фоне растущего тренда. Очень часто, речь идет о быстровозводимых новостройках, цена на которые вырастает к моменту сдачи на 80-100%. Можно также говорить о покупке апартаментов (в перспективных районах новой застройки при изменении генплана города). В любом случае, недвижимость на стабильном рынке просто так не растет. У всего есть свои предпосылки.

Доходность может оцениваться из расчета рентных доходов, обеспечивая покупателю ежемесячный приток средств за счет аренды. В удобных и востребованных районах получение прибыли от сдачи в наем недвижимости более выгодно, чем ее продажа.

Итак, при поиске варианта, задачу-минимум можно сформулировать следующим образом:

1. стоимость реализации, при экспресс-продаже, должна быть не меньше цены приобретения;
2. при продаже можно получить доход, как минимум 10-15%;
3. дом, таунхаус или участок перспективны для сдачи в аренду.

Подбирайте объект, учитывая, как вы будете возвращать денежные средства или получать прибыль. В отдельных случаях, выбранный вариант может быть ликвидным и одновременно доходным.

На ликвидность также влияют:

• скорость заключения сделки;
• определенность с продажей в любой выбранный момент;
• стоимость оформления.

Обратите внимание, что по статистике среди активов для инвестиций в России, недвижимость находится лишь на 4-ом месте, поэтому не является наиболее благоприятным способом вложения средств.

Как избежать неприятностей при покупке и приобретения неликвида?

Чтобы избежать невыгодной покупки, нужно разбираться не только в тонкостях самой недвижимости и ее месторасположения, но также проверять юридическую чистоту документов, а также условия проживания потенциальных будущих владельцев. Важно и соответствие объекта продажи выбранному сегменту.

Для эксклюзивной недвижимости в Подмосковье учитывают:

• расположение относительно МКАД;
• уровень и известность поселка;
• проживание по соседству VIP персон.

Для среднестатистической недвижимости, важными характеристиками, дополняющими адекватную цену, будут:

• транспортная доступность;
• планировка;
• архитектурные достоинства;
• наличие внутренних коммуникаций поселка, недорогие коммунальные платежи;
• система охраны;
• места для отдыха и прогулок с детьми;
• близость школы и детского сада и другие;
• общая благоустроенность и заселенность.

Как видно, список критериев «ликвидности» для разных категорий недвижимого имущества существенно отличается.

Чтобы избежать покупки неликвида, обязательно проверяйте и сверяйте все документы. Задавайте как можно больше вопросов. Если у объекта есть «история» (было несколько собственников) — уточняйте про них все «от» и «до». Возможно, что имел случай развода между супругами, или кто-то прописан, или кто-то не вступил в наследство и т. п.

Для домов и квартир, находящихся в солидарной собственности, попросите присутствие, на заключении договора о намерениях, всех владельцев. Поинтересуйтесь работой коммунальных служб и другими особенностями управления интересующего поселка.

Поставьте себя на место требовательного покупателя, которому уже вы будете реализовывать свой дом, и составьте список характеристик для определенного сегмента рынка.

При этом учитывайте, что довольно плохо продаются:

• не облагороженные дома и квартиры, с плохой отделкой;
• построенные по устаревшим проектам;
• находящиеся в удаленных районах и имеющие высокую цену;
• коттеджи и участки, не подключенные к сетям коммуникаций;

Приобретая недвижимое имущество, в первую очередь, ориентируйтесь на удобство для собственного проживания, а уже потом на ликвидность. Даже если вы прогадаете, то удовольствие от жизни в таком доме компенсирует для вас возможную волатильность рынка и потери.

Добротные дома и квартиры, с продуманным авторским интерьером, имеющие современные инженерные коммуникации, всегда пользуются спросом, при адекватной цене продажи, в любом районе.

При покупке недвижимости для заработка, безопасней подбирать объекты на растущем рынке. Обычно речь идет о новостройках, приобретаемых на этапе строительства, и реализуемых сразу после сдачи дома. В загородном сегменте наиболее доходным считается строительство дома на участке с целью его перепродажи.

Вам понравилась статья?

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Читая специализированную литературу о недвижимости или общаясь с профессиональным риэлтором, вы очень часто можете встретить понятие «ликвидная недвижимость». Причем в самых разных сочетаниях:

• «вложение денег в недвижимость Парижа, Лондона и Нью-Йорка очень выгодно за счет их высокой ликвидности»;
• « улучшенной планировки в новостройке намного ликвиднее, чем типовая однушка старого жилого фонда»;
• «при подаче документов на оформление ипотечного кредита, банк должен убедиться в ликвидность приобретаемого вами объекта недвижимости»;
• «сделки купли-продажи очень выгодны, благодаря высокой ликвидности этой категории жилья»;
• «ввиду того, что ваша квартира практически неликвидна, ее продажа будет существенно затруднена» и т.д. и т.п.

Как видите, понятие ликвидности используется, действительно, довольно часто и в совершенно различных ситуациях. Что же это за такой загадочный термин? Как понятие ликвидности связано с рыночной стоимостью квартиры и ее ликвидационной стоимостью?

На самом деле все очень просто и одновременно довольно сложно. Если говорить об определении ликвидности применительно к вне зависимости от того жилая это недвижимость или коммерческая, то под этим понятием подразумевается возможность продажи данного объекта в минимально возможные временные сроки по максимально возможной рыночной стоимости. Другими словами, чем быстрее вы сможете продать вашу квартиру по максимально высокой цене, тем более ликвидной она является.

Именно отсюда и возникают понятия высокой ликвидности (когда объект можно продать без особых проблем в течение двух недель), средней ликвидности (продажа может потребовать чуть больше времени, но не снижения цены) и низкой ликвидности (продать данные объекты тяжелее всего и часто приходится снижать первоначальную стоимость, чтобы привлечь покупателей выгодным финансовым предложением). При этом не стоит путать похожие только по первым шести буквам понятия ликвидности и ликвидационной стоимости. Они не имеют между собой ничего общего. Ликвидационная стоимость это минимальная стоимость объекта жилой или , по которой она может быть продана на аукционе в случае невыполнения владельцем своих обязательств по кредиту и ее изъятия собственности в судебном порядке.

Теперь определившись с терминологией, познакомимся поближе с теми критериями недвижимости, которые напрямую влияют на ее ликвидность, то есть повышенный интерес в глазах потенциальных покупателей. Ведь по своей сути под ликвидностью понимается именно привлекательность вашего предложения в случае продажи принадлежащей вам собственности на рынке недвижимости, а, следовательно, непосредственное влияние на ее будут оказывать основные базовые критерии выбора квартиры, загородного дома, помещения под офис или торговый центр и т.д. Для удобства и простоты понимания рассмотрим основные параметры, способные повысить или понизить ликвидность недвижимости, на примере обычной городской квартиры в Москве.

Вторичная недвижимость или новостройка

Как и у всякого правила, здесь есть свои исключения, но в подавляющем большинстве случаев, квартиры вторичного рынка менее ликвидны, чем аналогичные . Это обусловлено тем, что новое жилье строится с использованием современных технологий и последних разработок, применяются более качественные отделочные материалы, изменен подход к планировочным решениям и общим площадям квартиры. Кроме того, срок проживания в новом доме априори будет больше, чем в доме, имеющим уже определенный уровень износа. На вторичном рынке часто предлагают средне – и низко ликвидные малогабаритные квартиры в «хрущевках» и «брежневках», которые со временем пойдут под снос в рамках программы реконструкции ветхого жилья, но вот эти временные промежутки для большинства таких домов не определены. Так что первый вывод, который мы можем сделать – в новостройке намного проще и быстрее, чем квартиру на вторичном рынке (исключение составляют, пожалуй, квартиры в престижных «сталинках» и другие категории жилья повышенной комфортности, которых на вторичном рынке совсем немного).

Территориальное расположение

Сюда можно включить и понятие удобной транспортной доступности (квартиры, расположенные в шаговой доступности от метро будут более ликвидны, чем в тех районах, куда нужно добираться несколькими видами транспорта), и развитость инфраструктуры в разных районах города (чем больше в непосредственной близости от жилого дома магазинов, поликлиник, детских садов, школ, тем выше ликвидность), и экологическую обстановку в районе (квартиры в промзонах и в непосредственной близости от каких-либо производств или складов являются низко ликвидными), и престижность района (наиболее востребованными являются квартиры в Центральном, Западном, Северо- и Юго-Западном административных округах, а наименьшей популярностью пользуется Юго-Восточный и Восточный округа столицы).

Территориальная ликвидность квартиры может меняться с появлением информации об открытии новых станций метро или началом какого-то крупного торгового комплекса в непосредственной близости от жилого дома. Если более детально углубиться в изучение наиболее популярных и ликвидных районов Москвы на данный момент, то к ним относятся Крылатское, Воробьевы горы, Кунцево, Кутузовский Проспект, Красная Пресня, Фили-Давыдково, Строгино, Хамовники, Ленинский проспект. Чуть менее ликвидные и более «простые» районы Ясенево, Теплый стан, Отрадное, Бабушкинская, Чертаново, Новые Черемушки, Сокольники, Алтуфьево, Измайлово, Медведково, Аэропорт, Беговая. А вот к самым невостребованным и неликвидным относятся район Капотни, Бирюлево, Дмитровское и Коровинское шоссе, где очень неудобная транспортная доступность и неблагоприятная экологическая обстановка.

Тип дома

Самыми ликвидными считаются дома, построенные из кирпича и монолит-кирпича. Все виды панелей, даже самых современных, не говоря уже о блочных домах, считаются менее ликвидными. Стоимость аналогичной в панельном и монолитно-кирпичном доме, расположенными в шаговой доступности друг от друга, может заметно отличаться. Хотя среди панелей существует и своя градация ликвидности, связанная с количеством этажей. Чем больше этажей и новее серия и год постройки, тем выше ликвидность. От типа дома зависит и планировка квартир, и наличие подземной парковки, и назначение первого этажа, и комфортность внутридомовых территорий (холлы, коридоры, лестничные пролеты, лифты и т.п.).

Состояние и статус придомовой территории тоже может оказывать влияние на ликвидность продаваемой квартиры. с собственной огороженной территорией, зонами отдыха, детскими площадки и парковками ценятся значительно больше, чем те, у которых этого нет. Особая ситуация сложилась с пятиэтажками. С одной стороны, ликвидность таких домов и квартир в них очень низкая из-за их маленьких габаритов и неудобных планировочных решений, а также отсутствия лифтов и мусоропроводов. С другой стороны, среди пятиэтажек есть не только старые изношенные панели, но и вполне добротные кирпичные дома, а, значит, ценовой диапазон между ними уже будет отличаться. Кроме того, есть серии пятиэтажек, которые активно сносят, а это дает реальный шанс владельцу такой квартиры получить новое жилье в современном доме по цене старой квартиры с тем же количеством , но значительно большей площадью. Данное обстоятельство работает в сторону повышения ликвидности таких вариантов квартир.

Технические характеристики самой квартиры

Безусловно, район расположения и тип дома оказывают очень серьезно влияние на ликвидность продаваемой недвижимости, но самое основное все же заключается именно в том, какую квартиру вы продаете. К основным техническим характеристикам квартиры относят общую и жилую площадь, количество комнат, этажность, наличие лоджии или балкона, площадь кухни, раздельный или совмещенный санузел, изолированность комнат, наличие темной и встроенных шкафов, необходимость проведения ремонта, высота потолков, тип напольного покрытия, видовые характеристики из окон, тип этих самых окон. И это еще не полный перечень.

Что касается общей площади, то здесь основным критерием будет ее соответствие принятому риэлторами диапазону комфортности размещения. Для ликвидных примерный диапазон общей площади 36-42 квадратных метров, для двухкомнатных – 54-62 квадратных метра, для трехкомнатной – 68-82 квадратных метра. Именно такие площади квартир предлагают современные новостройки. При этом отклонения как в меньшую, так и в большую сторону могут привести к довольно существенному затруднению процесса продажи такой квартиры. Например, продать однокомнатную квартиру площадью 27 квадратных метров примерно, так же трудно, как и площадью в 60 квадратов, потому что требуется найти весьма специфического покупателя.

Проблема изолированности комнат полностью решена в современных планировочных решениях, но все еще актуальная для домов старого фонда. С этажностью ситуация несколько неоднозначная. Первые этажи однозначно понижают ликвидность квартиры, и ее стоимость будет на 10-15% меньше точной такой же квартиры в этом же самом доме, но на другом этаже. Последние же этажи уже не так отпугивают покупателей. А некоторые даже предпочитают их другим, благодаря более низкому уровню шума и более чистому воздуху, а также отсутствию соседей сверху. Некоторые даже специально ищут такие , чтобы в последствие оформить перепланировку и сделать свою квартиру двухэтажной за счет чердака. Оптимальной высотой потолков в последние годы признана высота 2,7 метра. К площади кухни многие покупатели, намучившиеся в малогабаритных квартирах, предъявляют достаточно серьезные требования. Минимальная востребованная площадь должна составлять 8-8,5 квадратных метров, а лучше, как в новостройках, от 10 до 14 квадратов.

На снижение ликвидности квартиры влияет ее угловое расположение, вид из окна на автотрассу, наличие газовой колонки и сидячей ванной, деревянные перекрытия, смежные комнаты. Все перечисленные характеристики квартиры имеют разную степень значимости при определении ликвидности квартиры в зависимости от ее статуса (эконом-класс, бизнес-класс или ). Отсутствие проблем с документами и неучтенными претендентами на квартиру (то есть юридическая чистота объекта недвижимости) положительно сказываются на ее продаже.

Самыми востребованными и ликвидными на современном рынке недвижимости являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры (87% от общего объема сделок купли-продажи), расположенные в новых домах, на этаже выше пятого (кроме последнего), с окнами, выходящими во двор, в непосредственной близости от станции метро, Ликвидные квартиры ежегодно растут в цене и являются отличным вложением денежных средств.

Рано или поздно, практически каждый гражданин, который имеет дело с недвижимостью, сталкивается с вопросом: что же такое ликвидность недвижимости : оценка, определение самого понятия, и его значение в стоимости квартиры или дома. Все это мы и обсудим в данном материале.

Допустим, вы решили приобрести частный дом, и уже довольно долго анализируете предложения риэлтерских контор и частных продавцов. Спустя некоторое время возникает вопрос, почему некоторые дома продаются за несколько дней, а другие держаться на позициях продаж по нескольку месяцев, а то и лет, при учете, что стоимость объектов практически идентична. Именно этот пример и объясняет ликвидность недвижимости на рынке вашего города.

Любое жилье, будь то частный дом, коттедж, дача или квартира, сейчас стоит весьма недешево, поэтому, прежде чем совершать покупку, следует тщательно оценить все характеристики выбранного объекта. И кроме документального подкрепления, анализа состояния и места расположения жилья, необходима также и оценка ликвидности жилья. Перед тем, как переходить непосредственно к самой оценке, следует определить для себя, что значит понятие ликвидности, и как его понимать.

Ликвидность недвижимости – это показатель, который характеризует, насколько легко может быть продан объект в случае необходимости, а так же получит ли выгоду продавец, или столкнется с убытками. Чаще всего этот коэффициент становится важным для тех покупателей квартир, которые не планируют в них жить на протяжении длительного времени, а скорее, инвестируют средства в недвижимость, или занимаются куплей продажей объектов. Максимальная ликвидность недвижимости присуща тем жилым площадям, которые могут быть проданы за довольно быстрое время, и по весьма выгодной цене.

Как известно, не смотря на кризис, экономические проблемы, колебания курсов валют, люди все равно продолжают покупать хорошую недвижимость. Да, может, объемы продаж слегка сократились, но они не упали кардинально, и те риэлторы, которые были готовы к непредвиденным ситуациям, остались на плаву. Многие бизнесмены считают, что наиболее перспективными вложениями являются именно те, которые внесены в недвижимость.

Всегда проще продать жилой дом, чем антикварную вазу или другие предметы старины, которые интересны лишь антиквару. Недвижимость прельщает покупателей самых разных профессий, уровней дохода и возможностей. Но здесь снова необходима оценка ликвидности объекта, так как если она будет низкой, то вполне вероятно, что проще продать будет ту же вазу.

Ликвидное размещение недвижимости.

Практически каждый покупатель квартиры или дома, в первую очередь, оценить место, где он находится. Факторы ликвидности недвижимости, согласно её месторасположения:

1. Транспорт. Если вы покупаете квартиру в мегаполисе, то первое, что необходимо учитывать, это насколько близко она расположена к метро. Даже если у покупателя есть автомобиль, или два или больше – это неважно. Далеко не всегда есть время на то, чтобы стоять в пробках, если намного проще проехать на подземке. Да и вообще ситуации могут быть самые разные, поэтому практически все покупатели жилья заинтересованы в наличии станции метро поблизости от дома. Согласно статистике, у квартир, которые размещены далеко от подземки, или же на загазованных, шумных улицах и возле загруженных трасс, довольно низкая ликвидность в сравнении с остальными.

2. Экологические условия. Расположение на территории экологически чистых районов города – огромный плюс к ликвидности жилья.

3. Особенности инфраструктуры. Дом, который находится недалеко от торгового центра, школ, детских садов, больниц или университетов, больше заинтересует покупателей, чем тот, который находится в отдаленном районе.

4. Жилой фонд. Эксперты утверждают, что современные покупатели стремятся найти квартиру в новостройках, или хотя бы в тех районах города, где жилой фонд представляет собой смешанный тип элитных домов и экономных. Дома в районах, где на протяжении нескольких десятков лет не вносилось никаких обновлений, просто не интересуют потребителей.

Ликвидность самих домов и придомовых площадок.

Как не странно, но низкая ликвидность может быть даже у того дома, который расположен в самом центре города. Это может быть обусловлено тем, что он был построен очень давно, из ненадежных материалов или сама планировка и расположение квартир не комфортны для проживания. Если дом монолитный или построен из кирпича – его ликвидность будет значительно выше, чем у зданий панельного типа. Чтобы выгодно инвестировать средства в жилье в панельном здании, необходимо обращать внимание на его этажность. Если в дома пять, даже семь этажей, то вряд ли такая квартира заинтересует покупателя. Зачастую покупатели ищут квартиры в домах с этажностью 9-14 этажей.

Необходимо также учитывать, что быстро и гарантированно продать жилье, которое находится в здании старого типа, построенном много лет назад, можно только в том случае, если снизить его стоимость. Ведь коммуникации, состоянии подъездов – все это давно устарело, обветшало и требует капитальных ремонтных работ, которые управляющая компания проводит фиктивно или не проводит вовсе... А вот квартира в домах элитного типа или бизнес класса наверняка будет намного более интересна покупателям, ведь здесь и парковка удобная, и территория охраняемая. Но не стоит забывать и о цене квартиры. На слишком дорогую элитную квартиру не так просто найти покупателя в условиях кризиса.

Ликвидность квартиры зависит чаще всего от нескольких, значимых для покупателя факторов. К ним можно отнести следующие характеристики:

Сколько квадратных метров составляет площадь жилья;
Какую высоту имеют потолки;
На каком этаже расположена квартира;
Есть ли балкон, лоджия;
Особенности планировки жилплощади.

По мнению специалистов, ликвидность квартиры, в первую очередь. напрямую зависит от ее площади. Допустим, если в квартире, площадь которой составит пятьдесят пять метров, есть две комнаты, то она будет более востребована, чем аналогичная однокомнатная. Когда квартиру покупает семейная пара, а особенно с детьми, им важны и размеры кухонного помещения. Если они будут меньше, чем десять квадратных метров, это может оттолкнуть клиентов. И еще один нюанс: ликвидность недвижимости в многоквартирном доме зависит от того, где именно расположено жилье: в угловой части здания или по центру.

Выбираем ликвидное жилье эконом-класса в новостройках. Как и когда следует вкладывать деньги в недвижимость?

Время чтения: 8 минут

Каким требованиям должно отвечать жилье, чтобы его можно было назвать ликвидным?

Самым востребованным жильем на сегодняшнем рынке недвижимости являются новостройки эконом-класса. Сложное положение российской экономики, следствием которого стали падение курса рубля, уменьшение доходов и неуверенность в завтрашней стабильности, заставляет россиян предпринимать шаги по сохранению сбережений. Не считая банковских вкладов, единственным надежным способом вложения свободных средств является покупка недвижимости.

Некоторые граждане покупают жилье для себя, другие планируют использовать его в коммерческих целях. Однако независимо от того, будет инвестор жить в купленной квартире сам или жилье нужно ему для последующей продажи или сдачи внаем, нужно искать такие варианты, которые при необходимости можно быстро и выгодно реализовать на рынке недвижимости.

Это зависит в первую очередь от ликвидности квартиры – совокупности факторов, которые позволяют продать ее в оптимальные сроки по самой привлекательной цене. Конечно, предсказать, какой будет эта цена, трудно – она зависит от ситуации на рынке, но за высоколиквидную квартиру можно получить максимальную в своем сегменте стоимость среди прочих объектов с похожими характеристиками. Очевидно, что не все квартиры могут похвастать такой способностью, поэтому давайте определим, каким требованиям должно отвечать жилье, чтобы его с полным основанием можно было назвать ликвидным.

Вкладываем в недвижимость на начальном этапе строительства

Приобретая жилье на уровне котлована, получаете до 50% прибыли после сдачи дома в эксплуатацию

Человека, инвестирующего в недвижимость, прежде всего интересует прибыль, а поэтому ему нужно приобрести квартиру по самой низкой цене, а продать – по самой высокой. Это возможно только в том случае, если покупка совершается на стадии "котлована". Однако возможность получения максимальной выгоды идет рука об руку с высокими рисками. Инвестируя в квартиру, которая существует только в виде проекта, покупатель рассчитывает через пару лет стать счастливым обладателем недвижимости, но есть также вероятность, что свое жилье он получит с запозданием на несколько лет, а то и вовсе станет жертвой долгостроя.

Чтобы этого не случилось, нужно со всей серьезностью подойти к выбору . Лучше обращаться к услугам компании, давно присутствующей на рынке. Известное имя и большое количество законченных объектов – лучшая рекомендация для девелопера.

Большей стабильности можно ожидать от застройщика, имеющего собственный парк строительной техники, производственную базу и архитектурное бюро. Всеобъемлющую информацию можно получить на форумах дольщиков, где обитают люди, не понаслышке знающие о состоянии того или иного объекта. Здесь можно узнать, насколько ответственно подходит компания к соблюдению своих обязанностей перед покупателями – в срок ли сдаются объекты, в каком состоянии, много ли недоделок и как они устраняются, не затягивает ли застройщик с оформлением прав собственности.

Самые надежные проекты - те, которые реализуются с применением закона . Схема долевого строительства на сегодняшний день является достаточно надежным гарантом защиты интересов покупателей. Если застройщик сотрудничает с крупными банками, вызывающими доверие инвесторов, это также положительно сказывается на его имидже. При соблюдении всех вышеперечисленных условий можно говорить о надежности застройщика и его хорошей репутации. Такая уверенность дает основание для покупки квартиры на начальном этапе строительства.

Покупка квартиры на начальном этапе строительства - самый выгодный вариант инвестирования в недвижимость, который позволяет, к тому же, выбрать самые "вкусные" предложения в проекте. На разнице первоначальной стоимости и цены, сложившейся на момент сдачи дома в эксплуатацию, можно сэкономить от 30 до 50% средств.

Транспортная инфраструктура – необходимое условие ликвидности

Высокая ликвидность невозможна без развитой транспортной инфраструктуры

В наше динамичное время высоко ценится свобода передвижения. Наличие в шаговой доступности станций метро, автобусных, трамвайных и троллейбусных остановок, железнодорожных платформ позволяет быстро добраться до нужного места и благотворно сказывается на ликвидности недвижимости. Квартиры в таких домах всегда будут более востребованы, чем жилье в "медвежьих углах".

Чем дальше жилой комплекс расположен от станции метро или железной дороги, тем меньше будет желающих купить в нем квартиру. Но ситуация может измениться к лучшему, если в районе планируется осуществление крупного инфраструктурного проекта – транспортно-пересадочного узла, станции метро, автомобильной магистрали и т. д. Спрос на квартиры начинает увеличиваться уже на старте строительства, а к моменту его окончания стоимость жилья может вырасти на 30%.

Архитектурные достоинства

Что ни говори о целесообразности, но эстетическая сторона играет при выборе жилья далеко не последнюю роль.

Жить в красивом здании, имеющем собственное "лицо" и оригинальный дизайн, гораздо приятнее, чем в унылой коробке с "дырками для света", как говорила героиня советского фильма.

Радует то, что сегодня жилые комплексы выглядят гораздо симпатичнее, чем панельное жилье той эпохи. Многие из них, даже в категории массового жилья, строятся по индивидуальным проектам, имеют привязку к местности и органично вписываются в городской ландшафт. Наличие этих характеристик, несомненно, повышает привлекательность объекта в целом и ликвидность отдельных квартир.

Размер и планировка

Самое ликвидное жилье – то, которое доступно наибольшему количеству покупателей, то есть самые недорогие варианты. Наибольшей популярностью у инвесторов пользуются , и небольшие . Если перед покупателем стоит дилемма – купить одну "трешку" или две однокомнатные квартиры, специалисты советуют остановиться на втором варианте, так как он имеет более предпочтителен. На такие объекты всегда есть спрос, они быстрее восстанавливаются в цене после кризиса, на них легче найти арендаторов.

Приобретая квартиру для коммерческих целей (сдачи внаем), лучше всего сразу подумать о подходящем интерьере. Ведь если недвижимость продается без отделки, покупателю придется самостоятельно делать ремонт, вкладывая в него дополнительные средства. Не будем также забывать и о времени, которое для этого понадобится. Чтобы освободить себя от дополнительных хлопот и сократить время простоя квартиры, стоит поискать компанию, производящую внутреннюю отделку в построенных ею объектах. Дольщику это выйдет и быстрее, и дешевле, чем самому покупать материалы и нанимать рабочих. Особенных изысков ожидать не приходится, но требование "чистенько и аккуратно" будет соблюдено, а что еще нужно для съемной квартиры?

И школы, и магазины…

Еще один немаловажный фактор ликвидности – наличие развитой социальной инфраструктуры, которая делает жизнь в данном районе комфортной, перспективной и интересной. Прекрасно, если в проекте жилого комплекса предусмотрено возведение школы или детского сада, но жильцам новостроек (а большинство из них – семьи с детьми) также нужны больницы и поликлиники, спортивные и развлекательные центры, магазины, отделения банков, учебные заведения и другие составляющие полноценной городской среды.

К большому сожалению, в новых районах строительство социальной инфраструктуры зачастую запаздывает, и жители годами ожидают ввода жизненно необходимых объектов. Их отсутствие значительно снижает привлекательность недвижимости. Напротив, наличие в хорошем объеме социальной инфраструктуры повышает ликвидность как отдельных квартир, так и жилых комплексов в целом.

Как видим, ликвидность жилья не зависит от какого-то одного фактора, а является совокупностью нескольких составляющих, которые делают недвижимость крайне привлекательной для покупателей.

Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения активом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Ликвидность - это характеристика активов, определяющая, насколько быстро они могут быть проданы по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются. Например, в Детройте предлагаются заброшенные дома за 500 долл. Такие объекты могут быть проданы по данной цене за короткие сроки, но они не будут считаться ликвидными, потому что цена предложения намного ниже рыночной. В то же время если продавцы выставят на продажу те же объекты за 30–40 тыс. долл. , то будут ждать покупателей не один год.

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

Недвижимость в рейтинге ликвидности активов

Самый ликвидный актив - это деньги, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и наоборот: любые активы можно обменять на деньги.

Ликвидность активов (по убыванию)

Второй по ликвидности класс активов - это ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно небольшими затратами на приобретение и тем, что купить и продать их можно в любое время и в сжатые сроки.

Недвижимость менее ликвидна по сравнению с деньгами, ценными бумагами и металлами, но более ликвидна, чем предметы искусства. Относительно низкая ликвидность недвижимости объясняется такими причинами:

• высокая стоимость: для входа на рынок недвижимости обычно требуется больше денег, чем для входа на рынок ценных бумаг или металлов;
• сложности в информационном продвижении на рынке: для продажи недвижимости требуется публиковать объявления и размещать рекламу;
• продолжительная процедура оформления сделок: процесс купли-продажи объектов недвижимости занимает месяцы;
• фиксированное местоположение;
• цена предложения часто ниже цены продажи, поскольку покупатели могут требовать у продавцов, желающих заключить сделку побыстрее, скидки ;
• сложность оценки.

Есть три составляющие высокой ликвидности актива: высокие спрос у широкого круга покупателей и качество товара, а также лёгкость в определении его стоимости. У недвижимости есть первая и вторая, но нет третьей составляющей. Проблема относительно низкой ликвидности недвижимости по сравнению, например, с ценными бумагами не в том, что она не востребована, а в сложности оценки её стоимости. Множество характеристик объектов трудно систематизировать, и это затрудняет объективное и быстрое определение стоимости. Посудите сами: если бы квартиры можно было каталогизировать как бонды «Сбербанка» и на рынке существовало, к примеру, 10 типов квартир, а все районы были одинаковы по цене земли и потребительским свойствам населения, то определить стоимость недвижимости не составило бы труда, процесс купли-продажи упростился, и ликвидность этого актива выросла.

Факторы, влияющие на ликвидность недвижимости

Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторам, желающим узнать ликвидность приобретаемого объекта, следует обращаться в специализированные фирмы. При измерении ликвидности в расчёт принимаются:

• скорость заключения сделки и время, требующееся для её закрытия;
• расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, а также расходы на due diligence);
• неопределённость, связанная с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

Также на ликвидность влияют разные факторы, среди которых - расположение объекта, динамика местного рынка и состояние недвижимости.

Основные факторы, повышающие ликвидность недвижимости

Большое значение также имеет страна, в которой расположена недвижимость. Например, по данным консалтинговой компании DTZ, в 2014 году рынками с самой ликвидной коммерческой недвижимостью были признаны Великобритания , Швеция, Финляндия, Германия и Люксембург. Рынки с наименее ликвидными объектами - Россия, Украина, Дания, Эстония и Италия.

Один из способов повышения ликвидности недвижимости - превращение недвижимых активов в ценные бумаги. Суть состоит в том, что недвижимость оформляется на юридическое лицо, и потенциальные инвесторы покупают долю в нём в виде паёв или акций. Примером такой практики являются фонды недвижимости.

Ликвидность разных типов недвижимости

Ликвидность объекта также зависит от того, к какому типу недвижимости он относится. Например, по данным «Транио», квартиры на равновесном рынке держатся примерно две недели, коммерческие объекты - около трёх месяцев. В общем случае жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку:

• требует меньшего объема финансовых, юридических и технических экспертиз по сравнению с коммерческими объектами, из-за чего, соответственно, тратится меньше денег и времени на оформление сделки;
• меньше зависит от колебаний в экономике страны или региона: жильё требуется людям даже в кризис;
• пользуется спросом у бóльшего круга покупателей.

Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии эконом-класса на любом этаже, кроме первого, расположенные в центре крупных городов (Берлин, Вена, Лондон, Мюнхен и др.) и в шаговой доступности от остановок общественного транспорта.

«Квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жильё для себя, плюс те, кто хочет купить объект для сдачи в аренду»,- говорит Георгий Качмазов.

Пример высоколиквидной жилой недвижимости - квартиры в лучших районах Берлина . Порой они распродаются менее чем за сутки. Так, если квартира находится в окрестностях Курфюрстендамма и газета с объявлениями вышла утром, то в 12 часов дня жилье уже может быть продано. Бывает, что на одну квартиру претендуют сразу четыре покупателя.

Ликвидность разных типов недвижимости (по убыванию)

В целом чем крупнее и дороже объект, тем ниже его ликвидность. Так, отдельные квартиры легче продать, чем целый доходный дом, офисы продаются быстрее, чем офисные здания, а отдельно стоящие небольшие магазины - быстрее, чем торговые центры.

Из всех перечисленных типов недвижимости торговые центры и крупные отели являются менее ликвидными, поскольку такие объекты единичны, а время- и ресурсозатратная процедура due diligence повышает расходы на юридическое сопровождение сделки.

При выборе инвестиционной недвижимости «Транио» советует обращать внимание в первую очередь на ликвидность, а не на доходность объекта.

Обычно основным негативным фактором высокодоходных объектов является их низкая ликвидность. Если инвестор захочет продать такой объект, ему придется существенно снизить цену, что в итоге «съест» доходность, которую ему обещали выплачивать. Мы рекомендуем покупать качественные и высоколиквидные объекты - они наиболее востребованы как у местных, так и у международных инвесторов. К тому же, именно такие активы можно будет быстро и выгодно продать в будущем.

Генеральный директор и основатель Tranio

Юлия Кожевникова, «Транио»