≡× МЕНЮ

• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Как рефинансировать ипотеку – пошаговая инструкция. Рефинансирование ипотечного кредита

Фото: Евгения Яблонская для «БанкИнформСервис»

Рефинансирование - один из продуктов, который сегодня набирает значительный оборот. Во многом это обусловлено экономической ситуацией: ставки по кредитам существенно снизились, значительное количество заемщиков захотели снизить свою долговую нагрузку. Мы собрали в одном тексте ответы на самые важные вопросы о рефинансировании ипотеки от представителей 8 банков.

При какой разнице в ставке рефинансирование будет выгодно?

Эксперты сходятся во мнении, что рефинансирование имеет обоснованный экономический смысл, если разница в ставках составляет, как минимум, 1 процентный пункт, а лучше - 1,5-2 п.п. Это связано с тем, что во время перекредитования возникает множество сопутствующих расходов, в том числе на получение платных справок и страхование, а это существенно отражается на экономии, полученной от разницы в ставках.

«Рефинансирование кредитов выгодно тем, кто брал кредит по высоким ставкам. За несколько лет процент по ипотеке планомерно снижался. И сейчас разница в ставках по ипотеке достигает 4 процентных пунктов к ставкам 2013-2014 года. При рефинансировании в таком случае для среднестатистического заемщика разница в платеже составляет порядка 4 000 рублей ежемесячно», - говорят в Запсибкомбанке. Посчитать конечную экономию самостоятельно не так уж сложно.

Комментарий

Рассчитать выгоду самостоятельно довольно легко. Обратитесь в банк, который будет рефинансировать вашу ипотеку, узнайте размер будущего ежемесячного платежа при сниженной ставке. Далее посчитайте разницу в платежах и умножьте ее на количество оставшихся месяцев ипотеки. Потом вычтите из полученной суммы все расходы на оформление документов, оценку недвижимости и пр.

Если говорить о конкретных цифрах, то можно и нужно рефинансировать ипотеку, если ставка по кредиту выше 12%, считает руководитель центра ипотечного кредитования банка «Российский Капитал» в Екатеринбурге Дмитрий Мочалин. Его коллега из розничного филиала ВТБ обращает внимание на то, что имеет значение и срок кредита - рефинансирование в первые годы обслуживания ипотеки будет наиболее эффективным.

Комментарий

Рефинансирование ипотеки выгодно уже начиная с разницы в ставках от 1% и выше, но только в первые годы погашения ипотечного кредита (максимально эффективным будет в первые 1-2 года), так как именно в этот период происходит выплата основной части процентов и минимальной части основного долга.

Иногда целесообразно поменять кредитора, даже если разница в ставках невелика, но появляется возможность увеличить срок ипотеки.

Комментарий

Рефинансирование - это не только изменение ставки, но и возможность изменить срок кредита. Например, если у семьи произошло изменение зарплатных условий, а первоначальный кредит был оформлен на срок 10 лет, то увеличение срока кредита позволит сократить размер ежемесячных платежей. Главная цель клиентов при рефинансировании - получение новых удобных и комфортных условий по ипотеке.

Некоторые банки предлагают в процессе рефинансирования ипотеки объединить несколько кредитов в один или получить дополнительную сумму на ремонт, например.

Комментарий

Елена Вяткина, начальник отдела ипотечного кредитования в Екатеринбурге банка Уралсиб:

Общего рецепта на все случаи жизни нет. Все зависит от целей рефинансирования. Можно снизить ежемесячный платеж, увеличив срок кредита даже при одинаковой ставке. У заемщика могут быть несколько кредитов с разными ставками, которые он хочет объединить в один и за счет этого заметно снизить ежемесячную нагрузку на семейный бюджет. В нашей программе рефинансирования можно объединить в один кредит ипотечные, потребительские кредиты и долги по кредитным картам, а также включить в тело кредита дополнительную сумму, чтобы получить ее наличными.

Посчитаем выгоду на конкретных примерах

Чтобы представить себе, насколько рефинансирование может быть выгодным, мы попросили представителей кредитных организаций произвести расчет по конкретным параметрам - наиболее популярным срокам и суммам. В среднем, экономия составляет более 500-800 тысяч рублей.

Кейс от «Примсоцбанка»

Анна Демидова, начальник отдела продаж управления ипотечного кредитования «Примсоцбанк»:

Условия по предшествующему кредиту: Сумма кредита 2 млн руб. Срок кредита 20 лет Размер процентной ставки - 13,5% годовых Ежемесячный аннуитетный платеж 24 190 руб. При рефинансировании кредита с сохранением срока кредитования, но со снижением ставки до уровня 10,5%, ежемесячный платеж составит уже около 20 000 руб., а вот экономия на процентной ставке за весь срок кредита - более 800 000 руб. Согласитесь, разница существенная.

Кейс от ВТБ

Елена Бельтикова, начальник отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала банка ВТБ в Екатеринбурге:

Предположим, клиент оформил ипотечный кредит на 2 млн рублей на 15 лет. Действующий кредит был выдан под 15,5% и ежемесячный платеж по нему составляет 28 679 рублей. Через 2 года заемщик проводит рефинансирование ипотеки, и ставка по новому кредиту снижается до 11,75% (а именно такую ставку сейчас предлагает розничный филиал ВТБ Екатеринбурга). Ежемесячный платеж снизится до 24 068 рублей. В этом случае за 15 лет погашения кредита заемщик сэкономит 719 331 рубль. Даже если отсюда вычесть дополнительные затраты на рефинансирование (оценка залога, страховка), как мы видим, экономия получается существенной.

Кейс от «ДельтаКредит»

Алена Павлова, руководитель банка «ДельтаКредит» в Екатеринбурге:

Доход в виде уменьшения переплаты заемщик получит в любом случае - и чем меньше времени он обслуживает действующий кредит по высокой ставке, тем больше будет его выгода. Условно, если заемщик еще должен банку 2,8 млн рублей, ему платить ипотеку еще 14 лет и у него ставка - 13% годовых, то переоформление ипотеки по ставке 10,5% годовых сэкономит ему более 500 тыс. рублей.

Какие дополнительные затраты несет заемщик при рефинансировании?

Рефинансирование - это не только 500-800 тысяч рублей экономии, но и затраты. Размер их, как правило, не очень велик, но учесть их тоже нужно.

В первую очередь, это оценка недвижимости - она обойдется в 2-5 тысяч рублей, в зависимости от объекта и выбранной оценочной компании. Также в процессе рефинансирования возникают расходы на государственную пошлину за регистрацию договора ипотеки (обычно до 500 рублей).

Если недвижимость приобреталась в браке, скорее всего, понадобится нотариально заверенное согласие супруга на сделку (около 1500 рублей). Практически все кредиторы при рефинансировании требуют страхования залога - обычно это 0,3-1,5% от стоимости объекта недвиимости. Возможно, условиями договора будет предусмотрено также страхование жизни заемщиков - его размер зависит от страховой компании и индивидуальных особенностей заемщика (состояния его здоровья, профессии, возраста).

Дополнительные расходы могут быть связаны с получением документов от первичного кредитора. Некоторые (но не все) банки берут комиссию за справки об остатке задолженности и уплаченных процентах, справку об отсутствии просрочки, справку с реквизитами для досрочного погашения займа у первичного кредитора.

Всегда спрашивайте у своего нового кредитора о полном перечне дополнительных расходов: не исключено, что в конкретном банке перечень допрасходов будет отличаться от стандартного.

Сколько занимает рефинансирование ипотеки?

Как правило, весь процесс состоит из пяти этапов: 1. Оценка заемщика.
2. Оценка залога (объекта недвижимости).
3. Сделка (подписание договора).
4. Выдача кредита.
5. Перерегистрация залога на нового кредитора.
В зависимости от банка и индивидуальных особенностей сделки, процедура может занять разное количество времени. Если все делать оперативно, то можно уложиться в 1,5 недели. При сборе документов нужно иметь ввиду, что некоторые справки имеют свой срок годности.

Комментарий

Светлана Ковалева, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге:

Как правило, изначально заемщик лично обращается в отделение банка или консультируется по телефону «горячей линии». Далее он подает заявку на рефинансирование своего займа. Пакет документов при этом стандартный: анкета, паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки, документы по квартире. Заявку мы рассматриваем оперативно, не более двух дней. Чаще всего заемщик узнает решение в этот же день или на следующий. Потом он заказывает отчет об оценке недвижимости, берет справки об остатке задолженности и отсутствии просрочки в том банке, который ранее выдал кредит. Следует учитывать, что справки эти, как правило, действительны непродолжительное время (чаще всего до 5 дней). Поэтому очень важна оперативность и согласованность действий между банком и заемщиком в процессе проведения сделки.

На срок оформления рефинансирования ипотеки влияет не только оперативность выбранного банка и расторопность самого заемщика, но и скорость оформления документов у первоначального кредитора.

Уже несколько лет российские банки стали предлагать своим клиентам рефинансирование ипотеки, с помощью которого можно пересмотреть условия кредитного договора, по которому были приобретено жилье, будь-то квартира или загородный дом. позволяет заемщикам получить ощутимую выгоду за счет снижения процентной ставки по ипотеке или изменения срока кредитования. Данная процедура возможна как в том же банки, где был оформлен первоначальный договор, а может быть осуществлена в новой кредитной организации, предложившей более выгодные условия ипотеки, но после согласования со старым банком.

В банковской сфере усиливается конкурентная борьба за клиентов со стабильной платежеспособностью и надежностью. Для будущих заемщиков разрабатываются новые кредитные программы, привлекательные своей выгодностью. Банки в соревновании за клиентов стараются заполучить тех заемщиков, которые уже имеют ипотечный кредит и стабильно платят за него. Именно для этой категории клиентов разрабатываются и предлагаются программы рефинансирования, в том числе и по ипотечным кредитам, дающие потребителям возможность без особых потерь поменять банк и условия кредитного договора.

В чем выгода рефинансирования ипотеки

Сегодня за ценами на недвижимость угнаться довольно сложно, растет и рыночная стоимость залогового жилья. Высокие ставки по ипотеке, оформленной несколько лет назад, снижают финансовые возможности граждан, что не позволяет сделать ремонт, купить новую машину, обновить мебель в квартире, или запустить свой бизнес. Именно поэтому рефинансирование становится всё более востребованным банковским продуктом

Выбирая рефинансирования ипотеки, заемщики получают возможность:

1. Снизить действующую процентную ставку по кредиту.
2. Получить дополнительные средства за счет более раннего погашения первичной ипотеки в результате рефинансирования.
3. Изменить валюту, в которой была оформлен ипотечный кредит. Эксперты в данной области советуют оформлять ипотечный договор в той валюте, в которой заемщику выплачивают заработную плату. Некоторые заемщики ошибочно думают, что выгодней взять валютный заем из-за более низкой процентной, но забывают о рисках, связанных с высокой волатильностью курс валют к рублю.

Все эти выгоды для заемщика делают возможность рефинансирования имеющейся задолженности по ипотечному кредиту весьма привлекательной.

Подводные камни рефинансирования ипотечного кредита

Безусловно, банки не слишком благоприятно относятся к «изменникам» и по мере возможности противятся рефинансированию собственных кредитных программ в иных банках. В прочем, иногда прекращают рефинансировать даже своих же заемщиков, как это сделал Сбербанк в сентябре прошлого года временно приостановил рефинансирование ипотеки своих клиентов.

Первый подводный камень, который ожидает заемщика, заключается в необходимости получения согласия банка, выдавшего первоначальный кредит. Если в договоре есть пункт, что возможно только с согласия банка, то вероятность получения подобного согласия без штрафных санкций, достаточно низкая.

Следующий подводный камень, ожидающий заемщика – нужно заручиться доверием новой кредитной организации, документально подтвердить собственную финансовую состоятельность и ликвидность рефинансируемого залога.

Некоторые финансово-кредитные учреждения требуют свидетельство поручителей и дополнительный залог – все это может предоставить не каждый заемщик.

Альтернативные варианты рефинансирования ипотеки

В некоторых случаях можно перезаключить договор ипотеки с понижением ставки по процентам, не пользуясь процедурой рефинансирования с привлечением другого финансово-кредитного учреждения. Вот некоторые из них:

1. Если вы оформляли без залога, то после завершения процедуры сдачи новостройки в эксплуатацию, можно перезаключить его на договор с обеспечением со сниженной ставкой на оставшийся период погашения.
2. Можно принять участие в социальных программах по оказанию помощи в покупке недвижимости некоторым слоям населения, воспользовавшись положенными от государства субсидиями и льготами.
3. Если у вас родился в семье второй ребенок, вы вправе реализовать материнский капитал в соответствии с п.7 ст.10 ФЗ от 29.12.2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» на регламентируемых условиях финансово-кредитного учреждения.

Алгоритм получения рефинансирования по ипотечному кредиту

Сейчас мы разберемся, что нужно делать заёмщику при стандартной процедуре рефинансирования по ипотечному кредиту, алгоритм можно разделить на нескольких этапов:

Этап 1: Собираем пакет документов для рефинансирования ипотеки , который состоит не только из бумаг заемщика, но и сведений о рефинансируемом кредите. Для этого нужно взять выписку со счета, справку о состоянии и сумме задолженности и другие необходимые документы. После этого выбирается банк и подается заявка. Некоторое время руководство банка занимается рассмотрением заявки на возможность предоставления ипотечной программы по рефинансированию.

Этап 2: Ожидаем решение банка по запросу рефинансирования – выдать ипотечную ссуду для погашения задолженности по кредиту, выданному первоначально, или отказать заемщику. Если заявка будет одобрена, то клиент собирает дополнительный пакет документов, который имеет отношение к залоговой ипотечной недвижимости. Руководство банка анализирует, устраивает ли его данная недвижимость в качестве обеспечения ипотеки или нет.

Этап 3: Изучаем условия рефинансирования ипотеки , сроки и ставку. Также будет составлено уведомление для первичного кредитора о том, что ипотека будет погашена до обозначенного договором срока.

Этап 4: Уведомляем банк, первоначально выдавший ипотечный кредит, о старте рефинансировании ипотеки . Задача кредитора – пересмотреть и установить дату полного расчета по имеющимся долговым обязательствам. В большинстве случаев, расчет будет осуществлен в день ближайшего по плану платежа.

Этап 5: Запускаем процедура перечисления средств для погашения ипотечного кредита , взятого в первом банка после того как все условия будут согласованы. Отдельно оговаривается момент передачи денежных средств – наличной суммой или безналичным переводом на расчетный счет. Это решает банк. Безусловно, каждый случай индивидуальный, потребитель имеет право внести часть собственных средств, а может в полном объеме использовать заимствованные у банка средства для того, чтобы закрыть все обязательства по первому кредиту.

Этап 6: Инициируем процедуру государственной регистрации ипотеки о переходе прав на имущество в соответствии с гл. IV и гл. VI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 7 мая 2013 года за номером 102-ФЗ.

Дополнительные расходы при рефинансировании ипотечного кредита

Данная процедура сопряжена со следующими моментами:

• Крайне утомительные сборы пакета документов;
• Существенная трата времени;
• Длительное согласование документов;
• Денежные затраты на все процедуры.

Дополнительными расходами при рефинансировании ипотечного кредита могут стать:

• Рост ставки на 1-2% в случае отказа заёмщика либо застраховать свою жизнь или здоровье.
• В некоторых банках придется дополнительно потратить 1-2% суммы кредита на оплату различных комиссий за выдачу и перевод денежных средств по программе рефинансирования;
• Вторичное прохождение процедуры оценки рыночной стоимости залоговой недвижимости независимыми экспертами. За это опять-таки нужно будет заплатить.

Снятие обременения с находящейся в залоге недвижимости тоже потребует денежных затрат, как и на права по залогу рефинансирующего банка. Если вы решили заняться оформлением самостоятельно, это может занять довольно много времени. В большинстве случаев заемщик обращается за помощью в специализирующиеся компании, которые за деньги берут оформление всех документов на себя.

Банки под рефинансирование ипотеки в 2019 году

Рефинансирование ипотеки в Москве при стоимость недвижимости 6 000 000 рублей с остатком долга 3 000 000 рублей (половина стоимости жилья уже выплачена) и сроке рефинансирования в 10 лет.

Банк	Ставка	Ежемесячный платеж	Переплата
Тинькофф Банк	8,50%	37 186	-1 462 343
Банк возрождение	9,20%	38 317	-1 598 059
Россельхозбанк	9,20%	38 317	-1 598 059
Газпромбанк	9,50%	38 808	-1 656 901
Банк Открытие	9,65%	39 054	-1 686 473
Банк ДОМ.рф	9,75%	39 218	-1 706 204
Связьбанк	9,75%	39 219	-1 706 244
Банк АК БАРС	9,80%	39 301	-1 716 146
Сургутнефтегазбанк	9,80%	39 301	-1 716 146
Альфа-Банк	9,99%	39 616	-1 753 875
Запсибкомбанк	10,20%	39 965	-1 795 761
Транскапиталбанк	10,20%	39 965	-1 795 761
ДельтаКредит	10,25%	40 048	-1 805 763
Банк Санкт-Петербург	10,25%	40 048	-1 805 763
СМП Банк	10,29%	40 115	-1 813 772
Юникредит Банк	10,45%	40 382	-1 845 880
Райффайзен Банк	10,49%	40 449	-1 853 924
Банк Уралсиб	10,50%	40 466	-1 855 936
ВТБ	10,50%	40 466	-1 855 936
РНКБ	10,50%	40 466	-1 855 936
Банк Зенит	10,75%	40 887	-1 906 383
Сбербанк	10,90%	41 140	-1 936 782
Промсвязьбанк	11,20%	41 649	-1 997 872
Банк Центр-Инвест	12,20%	43 418	-2 210 131
Абсолют Банк	12,50%	43 892	-2 267 037

Подводя итоги вышесказанному, перед тем как идти на рефинансирование ипотеки необходимо помнить о плюсах и минусах, тщательно изучить варианты в разных банках, всё еще раз посчитать в отношении размера ставки, размера ежемесячного платежа и срока итогового ипотечного кредита. Не забывайте, что рефинансирование ипотечного кредита со сменой валюты займа может снять с вас риски валютных курсовых колебаний, в том случае, если изначально вы оформляли ипотеку в долларах или в евро.

Банковский сектор в 2017 году идет курсом на снижение процентных ставок, что в первую очередь отмечается в сфере ипотечного кредитования. Тенденция связана с общим выравниванием экономической ситуации в стране, а также участием государства в обеспечении граждан доступными условиями по приобретении собственного жилья. Владельцам взятых займов на покупку жилья есть смысл задуматься над такой возможностью, как перекредитование.

Рефинансирование ипотечного кредита - услуга, предлагаемая многими отечественными банками. Для финансовой организации она выгодна, так как позволяет переманить клиента у конкурента, а у заемщика появляется возможность улучшить условия выплаты полученных средств.

Рефинансирование ипотеки: что это такое

Под рефинансированием понимается взятие нового кредита на погашение ранее открытого. При этом новый договор содержит более выгодные условия, что в первую очередь касается снижения процентной ставки. Это ведет к сокращению расходов на выплату займа.

Процедура выглядит следующим образом:

• Рефинансировать ипотечный кредит можно в банке, где он взят (в этой ситуации речь идет о реструктуризации ипотеки), или в ином кредитном учреждении, предоставляющим услуги рефинансирования;
• Новый займ на перекредитование ипотеки целевой, он направляется на погашение задолженности по первому ипотечному договору;
• После заключения нового договора и погашения старой задолженности, заемщик продолжает выплачивать займ по новому договору. По причине меньшей процентной ставки и смене условий выплат (срок, размер платежа) договор для заемщика выгоден.

Перекредитование в другом банке

В свете тенденции по снижению ставок ипотечного кредитования услугу перекредитования предоставляют многие банки, предлагая клиентам выгодные условия для погашения ранее взятых займов.

При поиске выгодных условий рефинансирования может быть подана одна заявка в несколько банков. Получив одобрение в какой-то из финансовых организаций, можно приступать к оформлению сделки по перекредитованию.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки

Перекредитование ипотеки стоит проводить с учетом заранее просчитанной и весомой прибыли. Процедура имеет смысл при соблюдении ряда условий:

• рефинансировать ипотеку выгодно до момента ее выплаты на 2/3. Далее по системе платежей каждый раз владелец займа выплачивает основную сумму долга, а не проценты. Это означает, что нет смысла искать вариант с более низкой ставкой – почти все проценты банку уже выплачены;
• разница в процентной ставке между договорами не менее 3%. Если перекредитование проводится вскоре после взятия ипотеки (1-2 года), то можно обратить внимание на 2% разницу в ставках. Меньшие величины не дадут существенной разницы в выплатах и будут покрыты различными дополнительными расходами в связи с рефинансированием.
• если заложенная недвижимость заемщика сильно выросла в цене и под нее удастся занять намного больше денег (в таком случае можно будет купить еще один объект и получать с него прибыль, например, сдавая в аренду).

Таким образом, перед принятием решения о перекредитовании необходимо просчитать – выгодно ли заключать новый кредитный договор и какова будет сумма экономии.

Подводные камни

Ипотека является обеспеченным видом кредита и требует залога. Им выступает приобретаемая недвижимость. При перекредитовании происходит передача залога от первого банка ко второму. Процесс этот не одномоментный, так как снятие обременения в виде залога и его повторное наложение требует временных затрат (примерно 2 месяца).

Этот этап приходится на начало действия договора рефинансирования. Так как некоторое время кредит не является обеспеченным, то это приводит к действию повышенных процентных ставок в отношении заемщика.

Чаще всего причинами, из-за которых не стоит затевать рефинансирование, являются:

• всевозможные банковские комиссии (за рассмотрение заявки, за выдачу кредитных средств и т. д.);
• оформление снятия одного залога и регистрация очередного обязательно потребует финансовых затрат;
• нужно провести полную процедуру оценки недвижимости, что тоже приведет к потере денег и времени;
• учреждение, в котором оформлена первичная ипотека, могло заложить в договоре обязательность крупной комиссии при досрочном расторжении соглашения.

Проблемой при рефинансировании является использование материнского капитала для погашения ипотеки. Если средства капитала использовались как первоначальный взнос, либо частичное досрочное погашение (в рамках первичного ипотечного договора), то снятие обременения с квартиры в период погашения первого займа при перекредитовании обязывает собственника выделить доли членам семьи, включая несовершеннолетних в течение полугода.

Рефинансирующий ипотеку банк может отказаться принимать подобное жилье в качестве залога, так как реализовать недвижимость, если среди собственников которой есть дети, проблематично.

Это ведет к рискам для кредитного учреждения и приведет в двум вариантам развития событий:

• банк откажет в рефинансировании;
• будет предложена повышенная ставка для минимизации рисков, что снизит или исключит выгоду для заемщика.

Проблема сейчас прорабатывается на уровне законодательства.

Чтобы получить за приобретенное жилье налоговый вычет важно проследить, чтобы новый договор содержал четко определенную цель: «приобретение недвижимости». В этом случае заемщик не теряет право на получение вычета.

Требования к действующему кредиту и клиенту

Для возможности перекредитования имеющейся ипотеки необходимо, чтобы первоначальный договор содержал разрешение на досрочное погашение займа. Стоит иметь в виду, что некоторые банки взимают за досрочное закрытие ипотеки штрафы.

Требования, предъявляемые к заемщику в банковской организации по рефинансированию, не отличаются от стандартных:

• Трудоустроенность (требуется справка с работы);
• Платежеспособность (справка по форме 2-НДФЛ);
• Определенный возраст заемщика.

При одобрении договора перекредитования банк запросит у заемщика документ об оценке квартиры или возводимой недвижимости. Это требуется для подтверждения параметров залога требованиям кредитной организации. Процедура проводится сторонними организациями, сотрудничающими с банком, и оплачивается заемщиком. Средняя стоимость составляет около 4 тысяч рублей. Эти траты необходимо записать в расходы по перекредитованию ипотечного кредита.

Рефинансирование ипотеки выступает ответственным и отчасти рискованным шагом для заемщика. Принимая решение по данному вопросу необходимо учитывать все нюансы процедуры и реальную выгоду от перекредитования.

Перекредитование ипотеки – это оформление нового кредита в том же или другом банке, на сумму, позволяющую погасить ипотеку. Перекредитование в банковской сфере называют еще рефинансированием. Произвести эту процедуру выгодно только в том случае, если условия оформления второго кредита существенно выгоднее тех, что предусмотрены ипотечным договором. Чаще всего перекредитование проводят, когда заемщик находит предложение с более низкой процентной ставкой.

Намерение заемщика перекредитовать ипотеку связано в первую очередь с желанием облегчить условия кредитного договора и снизить переплату по кредиту.

Рефинансирование и реструктуризация ипотеки - это не одно и то же! Эти понятия не следует путать. Главное отличие рефинансирования – первый ипотечный договор при перекредитовании полностью погашается и составляется новый, в то время как реструктуризация предполагает изменение условий по действующему кредиту.

Перекредитование ипотеки далеко не всегда приводит к облегчению кредитного бремени. Довольно часто, стремясь сэкономить деньги, заемщик лишь усугубляет свое финансовое положение за счет расходов на перевод кредита в другой банк.

Способы перекредитования

Различают два способа перекредитования ипотеки:

• Рефинансирование в том же банке . В этом случае заемщик выбирает более выгодное кредитное предложение в том же банке, в котором . После этого он обращается к представителям банка с целью оформления нового кредита на оставшуюся сумму по ипотеке. Первый договор погашается, а остаток по ипотечному займу выплачивается на новых, более выгодных для заемщика условиях. В этом случае самое сложное – убедить банк перекредитовать ипотеку. Кредиторы идут на рефинансирование неохотно, поскольку в этом случае они теряют определенную часть прибыли.
• Рефинансирование в другом банке . Этот вариант предполагает погашение оставшегося долга по ипотеке за счет кредита, оформленного в другой финансовой организации. Здесь заемщик должен учитывать, что придется столкнуться с процедурой перевода залога из одного банка в другой. А это требует временных затрат и определенных материальных расходов. Перекредитование ипотеки в другом банке выгодно только в том случае, если банк предлагает снижение процентной ставки более чем на 2%. А бывает это крайне редко. Несмотря на все сложности, вариант рефинансирования ипотечного займа в другом банке реализуется намного чаще.

Существуют некоторые уловки, к которым может прибегнуть заемщик, чтобы добиться рефинансирования ипотеки в своем же банке. Скорее всего при первом обращении клиент получит отказ. После этого заемщику следует обратиться в другое финансовое учреждение и предоставить все необходимые документы для перекредитования ипотеки в этом банке. Получив на руки положительное решение (одобрение), клиенту следует еще раз обратиться в отделение своего банка с этими документами. Скорее всего, банк пойдет на уступки, чтобы не терять клиента и сохранить его, пусть даже на более лояльных условиях.

Условия

Выбирая определенные условия перекредитования, заемщику следует внимательно изучить все тонкости и аспекты, чтобы не усугубить свое долговое бремя. Существует три варианта рефинансирования ипотеки:

• Уменьшение суммы ежемесячного платежа по ипотеке. Этот вариант реализуется чаще всего. Снизить сумму ежемесячного платежа по кредиту можно только если рефинансирование проводится на условиях сниженной процентной ставки минимум на 2%. Этот вариант может быть выгоден также когда до погашения всей суммы ипотеки остается совсем немного времени.
• Увеличение суммы займа. Если доход заемщика позволяет получить второй займ на более крупную сумму, это также может привлекать клиентов. При этом, эксперты рекомендуют взвесить все за и против такого варианта, поскольку после перекредитования этого типа ежемесячные платежи не только не уменьшатся, но и могут увеличиться.
• Продление срока кредитования. Если клиент чувствует, что кредитное бремя для него становится неподъемным, следует задуматься о перекредитовании ипотеки с продлением срока. В этом случае удается снизить ежемесячный платеж за счет увеличения времени жизни кредита. Этот вариант имеет один существенный недостаток – параллельно с продлением срока погашения ипотеки увеличивается и размер переплаты по процентам. Именно поэтому проводить перекредитование ипотеки с продлением срока следует только в тех случаях, когда исполнять свои обязательства перед банком уже невозможно и риск потерять квартиру очень высок.

На каких бы условиях ни проводилось перекредитование, перед проведением процедуры следует рассчитать сумму, которую удастся сэкономить.

Этапы перекредитования ипотечного кредита

Чтобы провести рефинансирование, заемщику необходимо пройти следующие этапы процедуры:

• Этап №1 - Оценка преимуществ и выбор новой кредитной программы . На начальном этапе заемщику следует тщательно изучить все новые предложения банка, в котором оформлена ипотека, и других кредитных организаций. Если удается найти более выгодные условия, следует просчитать точно сумму переплаты по обоим кредитам и определиться насколько выгодно перекредитование конкретно в этом случае.
• Этап №2 – Подача документов для одобрения перекредитования . Если рефинансирование ипотечного кредита проводится в том же банке, дополнительных документов предоставлять не потребуется. Если же перекредитование проводится в другом банке, список необходимых документов будет точно таким же, как при оформлении ипотеки в первый раз.
• Этап №3 – Погашение кредита . Вне зависимости от того, в каком банке проводится перекредитование, погашение ипотеки производится через безналичный расчет. После того как средства поступают на счет банка-кредитора, составленный ранее, договор ипотечного кредитования аннулируется.
• Этап №4 – Переоформление закладной на квартиру . Необходима процедура переоформления закладной только в том случае, если рефинансирование ипотеки проводится в другом банке. Этот этап самый длительный и хлопотный для заемщика. После того как ипотечный клиент банка вносит последний платеж по ипотеке (вне зависимости от происхождения средств), ему на руки выдается закладная на недвижимость с отметкой о погашении кредита. С этим документом заемщику необходимо обратиться в Регистрационную палату для снятия залогового обременения с недвижимости. Сразу после того как эта процедура завершена (по закону на снятие обременения дается всего 3 дня), оформляется новая закладная, в которой в качестве залогодержателя выступает уже другой банк.
• Этап №5 – Подписание нового кредитного договора . Результатом реализации всех этих этапов становится подписание сторонами договора ипотечного кредитования на более выгодных для заемщика условиях.

Если перекредитование ипотеки проводится в том же банке, клиенту не придется переоформлять залог и страховку на недвижимость.

Рефинансирование долларовой ипотеки

Люди, получающие заработную плату в долларах или евро, часто выбирают оформление валютной ипотеки. Также этот вариант долгое время казался привлекательным тем, кто хотел выиграть на колебаниях курсов валют. В конце 2014 года произошел настоящий кризис в области валютного ипотечного кредитования, связанный с резким повышением курса доллара относительно курса российского рубля. Это привело к повышению ежемесячного платежа по кредиту в рублях почти в три раза. Естественно, нести такую ношу могли далеко не все заемщики, что привело к необходимости принятия определенных мер. Такой мерой стало рефинансирование или реструктуризация долга.

Рефинансирование в отношении валютных ипотечных заемщиков проводилось путем аннулирования кредитных договоров и оформления новых кредитов на недвижимость, но уже в рублях. Курс для перерасчета при этом предлагался действующий на октябрь 2014 года. Этим предложением воспользовалось огромное количество валютных заемщиков, что позволило им избежать потери собственной недвижимости. Сегодня рефинансирование долларовой ипотеки проводится крайне редко, так как этот вид ипотечного кредитования практически не пользуется спросом у заемщиков после событий 2014 года. Многие банки сегодня уже отказались от рефинансирования валютной ипотеки.

Условия перекредитования ипотеки в топовых банках России

Перекредитование сегодня доступно во многих крупных российских банках. Условия рефинансирования для клиентов при этом разнятся:

• • Сбербанк . Этот банк уже традиционно первым в нашей стране стал идти навстречу заемщикам и предложил своим клиентам возможность перекредитования ипотеки. Максимальный срок рефинансирования в Сбербанке достигает 30 лет, а процентные ставки стартуют от 13%. Минимальная сумма кредита - 300 000 рублей, а максимальная равняется 80% оценочной стоимости квартиры, на которую оформляется ипотечный кредит. Такой вариант перекредитования особенно выгоден заемщикам, которые заключили кредитные договоры под 16-17% годовых процентов.

• • ВТБ24 . Процентные ставки по перекредитованию в ВТБ24 определяются индивидуально для каждого заемщика. Максимальный срок рефинансирования достигает 50 лет. При перекредитовании ипотеки в ВТБ24 клиент может рассчитывать на получение суммы, от 1,5 до 90 млн рублей, но не более чем 80% от стоимости приобретаемой недвижимости.

• • Газпромбанк . Процентная ставка по рефинансированию ипотечного кредита в Газпромбанке стартует от 12%. Максимальный срок перекредитования при этом составляет 30 лет, а сумма займа может достигать 45 миллионов рублей. Обязательное условие рефинансирования ипотеки в Газпромбанке – внесение 15% от стоимости недвижимости в качестве первого платежа.

• Банк Москвы . Этот банк предлагает достаточно выгодные условия перекредитования ипотечных кредитов, ведь процентная ставка рефинансирования установлена на низком уровне в 11,95%. Максимальный срок перекредитования составляет 30 лет, а сумма кредита определяется индивидуально для каждого заемщика. Никакие дополнительные комиссии за эту услугу не предусмотрены.

Нюансы рефинансирования ипотеки в 2019 году

В 2019 году рынок ипотечного кредитования в нашей стране насыщен различными предложениями, в том числе и перекредитования взятых ранее ипотечных кредитов. Перед тем как принять окончательное решение о рефинансировании, следует обратить внимание на акционные программы, поскольку для привлечения клиентов банки часто делают очень выгодные предложения. Важно понимать, что банк может отказать заемщику в рефинансировании, что потребует обращения в другую кредитную организацию.

Кроме того, в 2019 году Агентство жилищного ипотечного кредитования (АИЖК) при поддержке государства продолжает осуществлять реструктуризацию ипотеки, которая может проводиться в том числе и путем перекредитования ипотечных кредитов. АИЖК предлагает рефинансирование под 12% годовых.

Еще одна особенность перекредитования ипотеки в 2019 году – возможность использовать с этой целью средства, полученные по программе . Если же ипотека была изначально оформлена на льготных условиях (при поддержке бюджетных средств), перекредитование ее в 2019 году невозможно, поскольку государство и так предлагает льготным категориям уникально выгодные условия оформления кредита на покупку жилья. Это касается в первую очередь программ , и .

Документы, необходимые для рефинансирования ипотечного кредита

Каждый банк предложит заемщику собственный список документов для проведения рефинансирования кредита, однако чаще всего этот перечень включает такие документальные подтверждения для частных лиц:

• заявление на рефинансирование;
• паспорт и второй документ, подтверждающий личность потенциального заемщика (ИНН, водительское удостоверение и т.д.);
• реквизиты и наименование банка-кредитора;
• копия трудовой книжки с отметкой о месте работы;
• справка о доходах с места работы по форме 2- НДФЛ;
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, находящуюся под залоговым обременением у другого банка;
• договор ипотечного кредитования, который подвергается перекредитованию;
• кредитная линия с указанием графика платежей по ипотеке;
• возможные договоры залога имущества в обеспечение действующего кредита;
• справка из банка, с указанием оставшейся суммы долга и отсутствия просроченных платежей.

Если рефинансирование проводится индивидуальным предпринимателем, дополнительно к этому перечню потребуется также предоставить такие документы:

• свидетельство ЕГРИП;
• свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции;
• выписка из налоговой об отсутствии задолженности по уплате налогов;
• налоговые декларации за последний отчетный период;
• договора аренды коммерческих площадей или документы на собственность.

Перекредитование ипотеки в нашей стране действительно может быть выгодным решением для ипотечного заемщика, но чтобы не усугубить свое финансовое положение, перед принятием окончательного решения проведите тщательный анализ всех за и против.

— это оформление нового жилищного займа с одновременным закрытием прежнего долга. В итоге старый кредит погашается досрочно, а клиент заключает договор с новым банком и должен теперь будет ему. Такую процедуру предлагают многие банки, и в последнее время она стала востребованной среди заемщиков. Фактически перекредитование — это смена кредитующей организации.

Зачем рефинансировать ипотечный кредит?

Стандартно заемщики преследуют цель снижения процентной ставки. Например, если гражданин оформил ипотечную ссуду в начале 2015 года в разгар кризиса, то актуальная ставка по договору высокая относительно тех ставок, что сейчас предлагают банки. С понижением ЦБ ключевой ставки постепенно снижаются и ставки по ипотечным кредитам, которые в том числе направлены и на рефинансирование. Например, если прежний заем был оформлен по ставке 17% годовых, то теперь его можно рефинансировать под 13% годовых. Учитывая суммы, фигурирующие в ипотечных ссудах, разница окажется существенной.

Также перекредитование ипотеки имеет и другие цели:

1. Смена валюты. Например, если желает рублевую ипотеку перевести в валютную или наоборот.
2. Увеличение срока кредитного договора. Это актуально при возникновении финансовых проблем. Если ежемесячный платеж стал неподъемным, можно оформить рефинансирование в другом банке и заключить новый договор на более продолжительный срок. Так ежемесячный платеж станет меньше.

Кому доступно рефинансирование?

Оформление рефинансирования — это процесс получения новой ипотеки. Заемщику необходимо будет пройти все уже знакомые этапы. Соответственно, он должен быть платежеспособным, иметь постоянное место работы, доказать документально свой доход, предоставить пакет документов на недвижимость, совершить процедуру оценки данной собственности. Новый банк будет проверять заемщика, анализировать предоставленную информацию и принимать решение. В итоге рефинансирование может быть и одобрено, и отказ также можно получить.

Важное условие любого перекредитования — хорошая заемщика, в том числе по закрываемому кредиту не должно совершаться никаких нарушений по выплатам. Банки могут устанавливать ограничения по сроку жизни закрываемого кредита и по сроку до окончания его выплаты по графику. Также кредиторы устанавливают минимальные и максимальные ограничения по суммам нового кредита. Сумма, необходимая для полного досрочного погашения прежней ипотеки, должна входить в эти рамки. Требования каждого банка индивидуальны, о едином эталоне речи нет.

Что нужно для совершения рефинансирования

Вспомните, как вы оформляли прежний ипотечный кредит, теперь вам нужно будет пройти все этапы выдачи заново. Для нового банка это будет заключение новой сделки, поэтому рефинансирование не будет отличаться от стандартного оформления ипотеки. Отличия имеются только в завершающем этапе сделки, когда проходит переоформление закладной.

Вам нужно:

1. Собрать документы о своей платежеспособности и трудоустройстве. Если заемщик состоит в браке, документы супруга.
2. Собрать документы на недвижимость, которая снова будет оформлена в качестве залога. Требуется снова обратиться к оценщикам и составить соответствующий акт.
3. Собрать документы по закрываемому кредиту, обратиться в первоначальный банк и получить разрешение на рефинансирование.

Обратите внимание, что у нового банке также есть требования к недвижимости, оставляемой в залог, и эти требования могут отличаться от критериев прежнего кредитора. Недвижимость должна подходить банку, иначе перекредитование будет невозможным. О полных требованиях к заемщику, закрываемому кредиту и предмету залога узнаете в самом банке, везде условия оформления разные.

Процесс рефинансирования ипотеки

Для начала нужно выбрать банк для перекредитования и получить в нем консультацию относительно оформления и требований. Лучше изучить программы разных банков с целью выбрать наиболее выгодный и оптимальный вариант совершения сделки.

Рефинансирование ипотечного кредита состоит из следующих этапов:

1. Передача в банк документов, которые касаются семейного положения заемщика, его работы и дохода. На основании этих документов банк определяет, возможна ли выдача средств данному гражданину в рамках рефинансирования. Если принимается положительное решение, то пока что оно носит предварительный характер.
2. Далее очередь сбора бумаг на недвижимость и закрываемый кредит. Перечень необходимых документов вам предоставят. После сбора этот пакет передается в банк на рассмотрение. После проверки недвижимости и кредитной документации из прежнего банка принимается окончательное решение.
3. При окончательном положительном ответе сделка подходит к документальному заключению. Главный вопрос — как будет передана из одного банка в другой. Кредиторы применяют разные схемы этого процесса. Например, сделка может организовываться при присутствии трех сторон: заемщика и представителей обоих банков. Это удобный вариант, при котором одновременно подписываются все бумаги. Банк может предложить и другую схему, следует просто ее соблюсти.
4. По завершении сделки заемщик имеет на руках договор с новым банком, прежняя ипотека закрывается досрочно.

Обратите внимание, что для передачи залога из одного банка в другой потребуется и решение вопросов, связанных с обязательным страхованием недвижимости. Как будет проходить переоформление полиса — это вопрос следует заранее задать вашей страховой компании. Вполне возможно, что потребуется его переоформление.

Помощь заемщикаv

Рефинансирование ипотеки — одна из самых сложных кредитных сделок, которую часто невозможно совершить без сопровождения специалистов. Могут возникнуть вопросы с тем, что прежний банк не согласится на перекредитование, есть предпосылки для проблем с передачей закладной и со страховой компанией. Лучше для проведения рефинансирования обратиться в фирму, которая займется сопровождением сделки.