≡× МЕНЮ

• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Как правильно оформить договор залога при покупке квартиры? Образец соглашения о залоге недвижимости. Примерная форма договора залога приватизированной квартиры

Покупка недвижимости требует крупных денежных вложений, поэтому многие прибегают к заемным средствам, возврат которых очень часто обеспечивается таким правовым механизмом, как залог. Правильно оформленный договор залога на покупку квартиры соблюдает интересы обеих сторон. О том, как грамотно его составить, вы узнаете из этой статьи.

Залог при покупке квартиры — образец оформления в общем случае

Итак, залог гарантирует то, что деньги, одолженные на покупку квартиры, будут возвращены. В противном случае кредитор имеет право требовать компенсации, равной сумме непокрытого долга, за счет указанного в договоре залога имущества. Стороны по договору залога именуются «залогодатель» (должник, который вносит залог) и «залогодержатель» (кредитор, который его получает).

Во избежание путаницы стоит разграничить понятия, используемые в законодательстве и в данной статье. Залог — это способ обеспечения исполнения обязательств, квартира же выступает предметом залога. Обратите внимание, что залог очень часто путают с задатком, хотя это абсолютно разные понятия. Задаток — это предварительно уплаченная часть стоимости имущества, которая вносится в целях подтверждения намерений покупателя приобрести именно эту квартиру. И задаток, и залог используются в качестве гарантий. Однако если задаток гарантирует, что стороны совершат сделку в будущем, то залог является гарантом возврата заемной суммы.

Согласно п. 3 ст. 339 ГК РФ договор залога заключается в простой письменной форме и требует нотариального оформления только в случае, когда договор, обязательства по которому он обеспечивает, требует такого заверения.

Приступаем к составлению договора залога:

1. Прежде всего, указываем стороны — кто является залогодателем, а кто залогодержателем.
2. Далее вносим в договор данные о требовании, которое залог обеспечивает: вид основного договора, его реквизиты, стороны по нему.
3. Обозначаем непосредственно предмет залога (конкретный вид имущества), его стоимость и подробные характеристики (например, для квартиры — адрес, технические данные, а также документ, подтверждающий право владения ею залогодателем; для товаров — перечень, спецификация и т. д.).
4. Подробно расписываем права и обязанности сторон. Обратите пристальное внимание на то, остается ли предмет залога у залогодателя или передается залогодержателю. Также следует указать, может ли залогодатель им пользоваться и распоряжаться; если да, то каким образом и требуется ли на это согласие залогодержателя.
5. Кроме того, следует указать, допускается ли замена предмета залога, и если да, то требует ли это одобрения кредитора.
6. Обозначаем, в каком объеме обеспечивает залог требование.
7. Указываем, какая из сторон отвечает за сохранность предмета залога и кто несет риски его случайного повреждения или утраты.
8. Обозначаем ответственность сторон.
9. Указываем срок действия договора, порядок его изменения и расторжения, прочие условия, а также реквизиты сторон.

Договор скрепляется подписями залогодателя и залогополучателя.

Недвижимость в залог при покупке квартиры

Теперь поговорим о таком предмете залога, как недвижимость. Очень популярным и максимально защищающим стороны видом залога при покупке квартиры является ипотека. Из названия ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102 уже видна равнозначность понятий «залог» и «ипотека» в отношении такого объекта гражданских прав, как недвижимое имущество — вот почему договор ипотеки также нередко называют договором залога.

Ипотека — это залог, при котором заложенная недвижимость находится в собственности и пользовании должника-залогодателя.

Закон «Об ипотеке» предусматривает следующие правила оформления залога:

Во-первых, при ипотеке потребуется независимая оценка недвижимости с помощью специалиста-оценщика. И хотя в ряде случаев по закону сторонам разрешается определить стоимость залогового объекта, однако если ипотека оформляется банком, без проведения независимой оценки ссуду получить будет невозможно.

Во-вторых , появляется такое понятие, как закладная, представляющая собой именную ценную бумагу, дающую право на получение средств, обеспеченных ипотекой.

В-третьих , обременения, возникающие в силу договора ипотеки, а также переход права собственности на квартиру, подлежат обязательной регистрации. После подписания договора сторонами его передают на регистрацию в специальную службу — Росреестр — вместе с пакетом сопутствующих документов. Документы направляются в территориальный орган, который определяется по месту нахождения объекта недвижимости. При этом нужно предоставить:

• заявление залогодержателя и залогодателя;
• основной договор, в рамках которого составлялся договор залога;
• сам договор залога и приложения к нему;
• квитанцию об уплате госпошлины (регистрация — платная услуга);
• закладную (при наличии).

После завершения регистрационных процедур на договоре ипотеки проставляется отметка с датой регистрации, указанием органа, который провел процедуру, и порядкового номера.

Разные залоги — разные законы

Ипотеку в основном оформляют кредитные учреждения, которые в большинстве случаев принимают в качестве залога только недвижимость. Однако на практике ссуду для покупки квартиры можно взять не только у банков или организаций, но и у частных лиц, которые более лояльно относятся к виду заложенного имущества. Например, в этом случае залогом уже могут быть автомобили, драгоценности, ценные бумаги и т. д., а отношения между залогодателем и залогодержателем будут регулироваться не законом «Об ипотеке», а нормами ГК РФ и специальными законами, регулирующими определенный вид правоотношений.

Также обращаем ваше внимание на то, что в этом случае (когда заложена не недвижимость) некоторые виды имущества закон разрешает передавать во владение и пользование залогодержателю (это называется «заклад»), а последнему даже извлекать из них прибыль, направляемую на погашение долга. Вот почему так важно правильно разбираться во всех терминах, связанных с залогом, и подходить максимально ответственно к составлению договора залога.

Договор залога (ипотеки) квартиры

 Залог квартиры между физическими лицами - это один из видов договора залога недвижимости (ипотеки) целью которого является обеспечение выполнения обязательств по договору займа денежных средств. Основное отличие такого договора залога - это то, что собственник квартиры (Залогодатель) и кредитор (Залогодержатель) являются физическими лицами.
 Залог недвижимого имущества между физическими лицами регулируется ГК РФ об ипотеке.
 Договор залога квартиры , по сути, является дополнительной частью сделки займа денежных средств, которая является гарантией возврата кредитору основной суммы займа, процентов за пользование займом, штрафов, пеней, неустоек, возможных судебных издержек и расходов на реализацию заложенной квартиры.
 При заключении договора о залоге квартиры требуется нотариально заверенное согласие супруги или супруга.
 Обременение квартиры, в виде залога, подлежит обязательной государственной регистрации.

Образец залога квартиры

Договор залога недвижимости

г. ………………………….«…..» …………………. 20….. г.

……………………….……………………………………………………………………….,
(ф.и.о. полностью)

паспорт ………. №………………… выдан …….……………….…………...……………....…… «……» ……………….. 20…. г., код подразделения …………………………...…………….....…

зарегистрированный по адресу:

именуемого в дальнейшем «Залогодатель», и

…………………………….……………………………………………………………………….,
(ф.и.о. полностью)

паспорт ………. №………………… выдан………….………….…………...……..…………… «……» ……………….. 20…. г., код подразделения …………………………...…..……………
(наименование органа выдавшего паспорт)

зарегистрированный по адресу:

город …………………… улица …..…………..….………..… дом …… корпус …… кв. …..

именуемый в дальнейшем "Залогодержатель", вместе именуемые "Стороны", а индивидуально – "Сторона", заключили настоящий договор залога (далее – "Договор") о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателю указанная в п. 1.2 квартира принадлежащая Залогодателю на праве собственности.
1.2. Квартира (далее по тексту - "Предмет залога") расположена в многоквартирном доме по адресу:
Россия, ………………..….. область, город ………….….…….., улица ….……..……………..,
дом ……., корпус ……… квартира № ….
Указанная квартира расположена на ……....……. этаже, состоит из ………… комнат(ы), имеет общую площадь …………...…… квадратных метров, в том числе жилую площадь ………………… квадратных метров.
 Право собственности Залогодателя на указанную квартиру подтверждается
Свидетельством о государственной регистрации права от «……» ……………. 20… года, бланк серии ……..…… № …………..……….….., выданным ………………………………...

…………………………….………………………………………………………………………..
(наименование органа выдавшего свидетельство)

запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № …………………………...…………….. от «…..» …………….. 20…. года.
1.3. Стороны договора залога (ипотеки) оценивают Предмет залога в размере

……………………………………………………...……………………………………..рублей.
(прописью)

2. Срок действия договора

2.1. Договор вступает в силу с момента его нотариального заверения и действует до полного выполнения обязательств или прекращения …...…………………………..………..……….....
  (№....… договора займа)

3. Основные положения

3.1. Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.
3.2. Одновременно с Предметом залога закладываются права пользования долей общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и прилегающего земельного участка.
3.3. Право залога включает в себя все неотделимые улучшения Предмета залога.
3.4. Залогодатель гарантирует, что на момент заключения договора Предмет залога принадлежит ему на праве собственности, в споре и под арестом не состоит, не является предметом залога, не обременен правами третьих лиц.
3.5. Залогодатель гарантирует, что на момент заключения договора он не имеет задолженности по коммунальным платежам по Предмету залога.
3.6. Владение и пользование Предметом залога, на весь период залога, осуществляется Залогодателем.
3.7. Последующий залог Предмета залога не допускается.
3.8. Расходы по нотариальному заверению, государственной регистрации и страхованию несет Залогодатель.

4. Права и обязанности сторон

4.1. Залогодатель обязан.
4.1.1. Использовать Предмет залога в соответствии с его прямым назначением.
4.1.2. Не совершать действий, влекущих изменение, прекращение права залога или уменьшение стоимости Предмета залога за исключением уменьшения стоимости вследствие амортизации при нормальной эксплуатации Предмета залога.
4.1.3. Не распоряжаться или обременять какими либо обязательствами Предмет залога (продавать, уступать права, дарить, сдавать в аренду, передавать в качестве вклада и т.п.) без письменного согласия Залогодержателя.
4.1.4. Принимать все необходимые меры, соответствующие обстоятельствам, для обеспечения сохранности Предмета залога, включая его защиту от посягательств третьих лиц. Немедленно уведомить Залогодержателя о возникших обстоятельствах, которые могут повлечь изъятие, обременение, снижение стоимости или ухудшение Предмета залога.
4.1.5. Предоставить Залогодержателю возможность производить осмотр Предмета залога в период действия договора залога.
4.1.6. Предоставить Залогодержателю состав и основания для проживания лиц, проживающих в Предмете залога.
4.1.7. Предоставить Залогодержателю нотариально заверенные обязательства от своего имени и от проживающих с ним членов его семьи освободить Предмет залога в течение 30 календарных дней в случае обращения на Предмет залога законного взыскания.
4.1.8. Застраховать Предмет залога в пользу Залогодержателя на сумму не менее его оценочной стоимости от рисков утраты или повреждения. До полного исполнения обязательств по Договору, ежегодно продлевать договор страхования Предмета залога на прежних условиях. Передать Залогодержателю копии договора и правил страхования, заверенные страховой компанией.
4.1.9. Уплачивать налоги, сборы и иные платежи, которые причитаются с него, как с собственника Предмета залога.
4.1.10. Проводить текущий и капитальный ремонт Предмета залога.
4.2. Залогодержатель обязан.
4.2.1. Не передавать свои права по Договору другому лицу путем уступки права требования.
4.3. Залогодатель вправе.
4.3.1. Пользоваться Предметом залога в соответствии с его прямым назначением.
4.3.2. Отчуждать Предмет другому лицу залога (продавать, дарить, обменивать, передавать в качестве вклада и т.п.) только с письменного согласия Залогодержателя.
4.3.3. В любое время досрочного погасить обязательства по основному договору обеспеченные договором залога.
4.3.4. В любое время до момента его реализации прекратить обращение взыскания, на Предмет залога, исполнив обеспеченное договором обязательство или его просроченную часть.
4.3.5. Завещать Предмета залога.
4.4. Залогодержатель вправе.
4.4.1. Требовать от Залогодателя предоставления документов и информации для проверки Предмета залога по документам, фактическое наличие, состояние и условия его использования.
4.4.2. Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения Предмета залога.
4.4.3. Выступать в качестве третьего лица в суде при рассмотрении иска о Предмете залога.
4.4.4. В случае отчуждения Предмета залога с нарушением п. 4.3.2. настоящего договора, по своему усмотрению потребовать: - признания сделки по отчуждению Предмета залога недействительной с применением юридических последствий предусмотренных законодательством Российской Федерации;
- досрочного исполнения обеспеченных договором обязательств с обращением взыскания на Предмет залога независимо от того кто является его текущим владельцем, если будет доказано, что на момент приобретения Предмета залога приобретатель знал или должен был знать о нарушении условий п. 3.3.2. договора при отчуждении Предмета залога. При этом приобретатель Предмета залога солидарно с Залогодателем несет ответственность по обязательствам обеспеченных договором.
4.4.5. При грубом нарушении Залогодателем обязательств п. 3.1 настоящего договора потребовать досрочного исполнения обеспеченных договором обязательств. Если в течение 30 календарных дней требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на Предмет залога.
4.4.6. Получить возмещение из страхового возмещения за утрату или повреждение Предмета залога, если только утрата или повреждение Предмета залога не произошли по причинам, за которые Залогодержатель отвечает.
4.4.7. В случае возникновения реальной угрозы утраты, недостачи или повреждения Предмета залога не по вине Залогодержателя, потребовать замены Предмета залога, а при отказе Залогодателя выполнить это требование - обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного Договором обязательства.
4.4.8. Получить возмещение за счет Предмета залога в случаях, когда Залогодержатель фактически несет расходы по сохранению и содержанию Предмета залога.
4.4.9. Передать свои права по Договору другому лицу путем уступки права требования. Уступка Залогодержателем своих прав по Договору другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к Залогодателю по основному обязательству, обеспеченному Договором.
4.4.10. Обратить взыскание на Предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства в соответствии с ФЗ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

5. Условия обращения взыскания на предмет залога

5.1. Обращение взыскания на Предмет залога происходит в соответствии с действующим законодательством РФ.
5.2. Взыскание на Предмет залога для удовлетворения требований Залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Залогодателем обеспеченного договором обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
5.3. Обращение взыскания не допускается, если:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки Предмета залога по договору;
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного договором, составляет менее трех месяцев.
5.4. При обращении взыскания на Предмет залога во внесудебном порядке Предмет залога передаётся в собственность Залогодержателя или реализуется в порядке, установленном действующим законодательством РФ.
5.5. В случае, если сумма, вырученная при реализации Предмета залога, превышает размер обеспеченного договором требования Залогодержателя разница возвращается Залогодателю не позднее десяти календарных дней с момента реализации.

6. Ответственность сторон

6.1. "Стороны" несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по "Договору" и в соответствии с законодательством РФ.

7. Основания и порядок расторжения договора

7.1. Договор может быть, расторгнут по соглашению Сторон.
7.2. Договор может быть, расторгнут в одностороннем порядке по письменному требованию одной из Сторон по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ в течение тридцати календарных дней со дня получения Стороной такого требования.

8. Разрешение споров из договора

8.1. Претензионный порядок до судебного урегулирования споров из Договора является для Сторон обязательным.
8.2. Претензионные письма направляются Сторонами заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении адресату.
8.4. Срок рассмотрения претензионного письма составляет пятнадцать календарных дней со дня получения.
8.5. Во всем ином, не предусмотренном настоящим Договором, применяется действующее законодательство РФ.

9. Форс-мажор

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по договору в случае, если неисполнение обязательств явилось следствием действий непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, забастовки, войны, действий органов государственной власти или других независящих от Сторон обстоятельств.
9.2. Сторона, для которой стало невозможным исполнение своих обязательств, немедленно извещает другую Сторону о возникновении обстоятельств непреодолимой силы с предоставлением обосновывающих документов.
9.3. Стороны признают, что неплатежеспособность Сторон форс-мажорным обстоятельством не является.

Договор составлен в 3 (трех) подлинных экземплярах на русском языке.

Приложения
1. Договор …………………………… от «…..» …………………. 20….. г.

10. Адреса и реквизиты сторон

Залогодатель:Залогодержатель:
……………………………………….… ………….………………………………
(ф.и.о. полностью)(ф.и.о. полностью)
……………………………………….…………….………………………………
(подпись)(подпись)
«……» …………………. 20….. г«……» …………………. 20….. г.

Представляет собой сделку, связанную с передачей крупной суммы денежных средств.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

В связи с этим многие участники складывающихся правоотношений прибегают к эффективному механизму правового регулирования – залогу.

Составленный с учетом всех норм и требований действующего законодательства договор залога позволяет обеспечить защиту прав и законных интересов каждой стороны. Внимательно изучив эту статью, вы узнаете, как его составить.

Что это?

Залог – гарантия того, что средства, одолженные на приобретение квартиры, будут возвращены обратно, иначе у кредитора появляется право требования выплаты компенсации.

Она может быть равна как сумме оставшейся задолженности, так и размеру дополнительных взысканий.

Стороны, участвующие при заключении такого соглашения, именуются залогодателем и залогодержателем.

Условия

Законодательством предусматривается ряд условий, в соответствии с которыми оформляется залог:

1. Необходимо провести независимую экспертизу, цель которой – оценка объекта. Для этого необходимо воспользоваться услугами оценщика. В ряде ситуаций стоимость объекта можно определить по согласованию сторон. Если ипотека оформляется банковской организацией, то получить средства без проведения независимой экспертизы не удастся.
2. Широко используется понятие «закладная». Этот документ – ценная бумага, предоставляющая право на выдачу материальных средств, которые обеспечены ипотекой.
3. Соглашение об ипотеке необходимо обязательно зарегистрировать. После оформления документа его участниками, он передается на регистрацию в Росреестр.

Если залог выступает способом, позволяющим обеспечить исполнение обязательств (при этом объект недвижимости – предмет залога), то задаток представляет собой часть средств, выплаченных за покупку недвижимости.

Аванс и задаток вносятся для того, чтобы подтвердить серьезность намерений в осуществлении сделки.

Задаток является гарантией того, что участники не отменят сделку, а залог гарантирует возвращение заемных средств.

Как правильно оформить?

На основании соглашение залога составляется в письменной форме.

В большинстве случаев для его вступления в силу не требуется нотариального удостоверения, исключение – наличие обязательств, требующих подписи и печати нотариуса.

Оформление договора:

1. Необходимо обязательно указать участников соглашения – ФИО залогодателя, ФИО залогодержателя.
2. В документ вносятся данные, касающиеся предмета, обеспечивающего залог (предмет залога). Упоминается его стоимость, важные описательные характеристики, документы, подтверждающие права собственности.
3. В договоре указываются сведения о требовании, которым обеспечивается залог – вид соглашения, реквизиты, участники.
4. Отдельное внимание уделяется правам и обязательствам обеих сторон. В документе должно содержаться упоминание о том, у кого остается залог, кто и каким образом может им пользоваться, потребуется ли на это согласие держателя залога.
5. Важно указать, может ли быть допущена замена предмета, и что для этого потребуется.
6. Упоминается, в каком объеме, требование обеспечивается залогом.
7. Договор должен включать в себя положения, касающиеся стороны, несущей ответственность за предмет договора и о том, кто будет нести риски о его повреждении.
8. Обозначается ответственность участников.
9. В документе должен содержаться срок, в течение которого соглашение остается действительным.

Соглашение вступает в силу сразу же после проставления подписей обеих сторон или с момента, указанного в договоре.

Залог оформляется документально между двумя сторонами, при этом рекомендуется присутствие свидетелей.

Залог при покупке квартиры сопровождается договором, в котором упоминается:

• стоимость недвижимости;
• основные характеристики;
• месторасположение объекта;
• сумма или предмет залога;
• все сведения о сторонах, принимающих участие в сделке.

Расписка

При оформлении залога обязательным условием является расписка. Она выступает документальным подтверждением передачи драгоценностей, недвижимости или, допустим, автомобиля.

При отсутствии расписки в последующем будет трудно доказать факт передачи денежных средств.

Расписка не потребуется, если деньги перечисляются на банковский счет, поскольку в суде можно будет предъявить сведения о переводах и начислениях.

Возврат

Если должник не выполняет обязанностей, предусмотренных договором, залог за квартиру при покупке становится имуществом держателя залога.

Залог за недвижимость при приобретении возвращается по следующим причинам:

• обязательство по залогу было выполнено;
• залогодатель потребовал досрочного прекращения залога из-за угрозы утраты этого имущества или порчи;
• гибель залога или прекращение права на него;
• реализация предмета была невозможной.

г. ______________________ «____» _________ _____г.

__________________________________________________
(наименование банка)

именуем___ в дальнейшем «Залогодержатель», в лице _____

___________________________________________________

(должность, фамилия, имя, отчество)

действующего на основании _____________, с одной стороны,
(Устава и доверенности)

и граждане__________________________________________

(фамилия, имя, отчество)

И __________________________________________________

(фамилия, имя, отчество)

именуемые в дальнейшем «Залогодатели», с другой стороны,
заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. В соответствии с настоящим Договором Залогодержатель

принимает, а гр-не ____________________________________

и______________________________________ (Залогодатели)

передают в обеспечение возврата кредита, полученного
гражданином ________________________________ согласно

кредитному договору № ______ от «___»________г. на сумму

Рублей на срок __________

принадлежащую им на праве собственности квартиру стоимостью

Квартира находится по адресу: __________________________

____________________________________________________

1.2. Квартира (адрес: __________________________________

__________________________) находится в общей совместной

собственности Залогодателей.

1.3. Квартира, указанная в п. 1.1, остается у Залогодателей
на весь срок действия настоящего Договора.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Залогодатели обязаны:

Принимать соответствующие меры к сохранности квартиры,
включая текущий и капитальный ремонт;

Осуществлять необходимые коммунальные платежи;

По требованию Залогодержателя передавать ему
нотариально заверенные копии документов, подтверждающих
право собственности Залогодателя на заложенную квартиру;

Гарантировать, что на день заключения настоящего
договора квартира, указанная в настоящем договоре,
принадлежит им на праве общей совместной собственности,
а также не является предметом залога по другим договорам
и не может быть отчуждена по иным основаниям третьими
лицами, в споре и под арестом не состоит;

Немедленно уведомить Залогодержателя о намерении сдать
предмет залога в аренду или в залог выполнения
обязательства, не предусмотренного настоящим договором.

2.1.1. Залогодатели имеют право:

Владеть и пользоваться заложенной квартирой в соответствии
с ее назначением;

С согласия Залогодержателя распоряжаться предметом залога
путем его отчуждения с переводом на приобретателя долга по
обязательству, обеспеченному залогом, или путем сдачи в
аренду.

2.2. Залогодержатель имеет право:

Проверять по документам и фактически наличие, состояние
и условия содержания заложенной квартиры;

Требовать от Залогодателя принятия мер, необходимых для
сохранения предмета залога в надлежащем состоянии;

Требовать от любого лица прекращения посягательств на
заложенную квартиру, угрожающих ее утратой или повреждением.

2.3. Залогодержатель без дополнительного согласования
приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если
в момент наступления срока исполнения обязательства,
обеспеченного залогом, оно не будет исполнено либо когда в
силу закона Залогодержатель вправе осуществить взыскание ранее.

3. Особые условия

3.1. Предмет залога по настоящему Договору (квартира) может
быть по соглашению сторон заменен другим имуществом. Соглашение
сторон о замене заложенного имущества составляется в письменной
форме и является неотъемлемой частью настоящего Договора.

3.2. Взаимоотношения сторон, прямо не урегулированные настоящим
Договором, регламентируются действующим законодательством
Российской Федерации.

3.3. Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, в
каком они существуют к моменту их фактического удовлетворения,
включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а
также неустойку и другие.

3.4. Залог сохраняет свою силу в случае, если право собственности
на заложенную квартиру переходит к третьему лицу.

4. Порядок разрешения споров и претензий

4.1. Споры и претензии, вытекающие из настоящего Договора,
разрешаются сторонами путем переговоров.

4.2. При недостижении договоренности спор будет передан на
рассмотрение в суд.

5. Изменение, расторжение и прекращение действия договора

5.1. Изменение и расторжение настоящего Договора производится по
взаимному соглашению сторон.

5.2. Настоящий договор прекращает свое действие:

При прекращении обеспеченного залогом обязательства;

В иных случаях, прямо установленных законодательством Российской
Федерации.

6. Срок действия договора

6.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и
действует до полного погашения обязательств Залогодателями,
вытекающих из кредитного договора, обеспеченного залогом в
соответствии с настоящим Договором.

6.2. Договор составлен в четырех экземплярах - по одному экземпляру
для каждой из сторон, четвертый для органа регистрации прав. Все
экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

7. Приложение к договору

1. Акт оценки стоимости квартиры.

2. Документы, удостоверяющие право собственности граждан

И ________________________

на данную квартиру.

8. Адреса и реквизиты сторон

Залогодержатель: _____________________________________
(наименование банка)
____________________________________________________
(юридический адрес)

ИНН ___________________ Код по ОКПО _________________

к/с ___________________ в ГРКЦ ЦБ _____________________

БИК ________________________________________________

Залогодержатель _____________________________________
(Ф.и.о.)

Залогодатели:

1. __________________________________________________
(фамилия, имя, отчество)

____________________________________________________

____________________________________________________

2. __________________________________________________
(фамилия, имя, отчество)

паспорт: серия _________ № _______, выдан ______________

____________________________________________________

проживает по адресу: _________________________________

____________________________________________________

Залогодержатель

(подпись)

Залогодатели

______________________ _______________________
(подпись)

______________________ _______________________
(подпись)

Приобретение недвижимости предусматривает крупные капиталовложения. Многие покупатели пользуются заемными средствами, возврат которых гарантирует залог.

Он является правовым механизмом. При правильном оформлении договора будут предусмотрены права обеих сторон, а не только в пользу продавца.

Залог является гарантией возврата денежных средств , которые были одолжены на приобретение недвижимости.

В случае невозврата, кредитор имеет все юридические права на возмещение суммы, которая будет равна сумме непокрытой задолженности по кредиту.

Гарантией компенсирования долга является имущество , которое выступает в договоре в качестве залога.

Не стоит путать его с задатком . Залог является гарантией выполнения обязательств.

Предметом договора является сама квартира или дом. А задаток – это часть от стоимости недвижимости, выплаченная предварительно. Задатком покупатель подтверждает свое желание приобрести данную недвижимость.

Задаток является гарантией проведения сделки купли-продажи. Но стоит не забывать, что задаток может быть только гарантией заключения сделки, в то время как залог является гарантией возврата суммы, взятой взаем.

Правильное оформление договора

Как правильно оформить залог при покупке квартиры? Правила составления договора прописаны в статье 339 ГК РФ . В этой статье указано, что договор залога при покупке квартиры заключается в обычном письменном виде , но нотариальное заверение требуется только в том случае, когда того требует договор, обстоятельства по которому обеспечиваются этим залогом.

Оформлять залоговый договор нужно с указания сторон : кто из них является залогодержателем, а кто – залогодателем.

Затем в договор заносят информацию о требованиях, которые им обеспечиваются. Указывается предмет залога, стоимость и подробная характеристика.

Если в качестве гарантии выступает квартира , то указывается ее расположение, метраж, состояние, прилагается полный пакет документов о праве владения и прочее.

Не стоит забывать подробно расписывать права и обязанности обеих сторон. Стоит всегда уточнять вопрос о том, остается ли предмет залога у залогодателя, или его следует передавать держателю.

Нужно также прописать пункт о том, может ли залогодатель распоряжаться имуществом на свое усмотрение, без согласия второй стороны.

Не следует забывать указывать возможность замены залога, и потребуется ли для этого согласие самого кредитора.

Самым подробным образом нужно указать : кто обеспечивает из сторон сохранность залогового имущества, срок действия самого договора, порядок его расторжения или изменения. Закрепляется договор подписями обеих сторон.

Оформление договора залога при покупке недвижимости

Недвижимость в качестве залога

Одним из самых надежных способов при приобретении недвижимости является ипотека. Согласно ФЗ № 102 , понятие «ипотека» и «залог» стали синонимами .

Исходя из этого, многие юристы называют ипотеку договором залога .

При оформлении ипотеки, должник может пользоваться квартирой, которая находится у банка.

Для оформления ипотеки стоит придерживаться следующих правил, которые указаны в законе «Об ипотеке»:

• необходимо провести оценку квартиры с привлечением оценщика (этого потребует только банк);
• оформить закладную (именно эта ценная бумага дает право на получение денежных средств, которые обеспечивает ипотека);
• зарегистрировать договор ипотеки.

После подписи договор нужно зарегистрировать в Госреестре . Документы отправляются в тот территориальный отдел, в районе которого располагается недвижимость.

Пакет документов , который для этого требуется, следующий:

• заявление обеих сторон;
• основной договор;
• квитанция, в которой указана оплата госпошлины;
• закладная (если таковая имеется в наличии).

Виды залогов

При оформлении ипотеки банки и другие организации в качестве залога принимают только саму оформляемую в ипотеку недвижимость.

Но для приобретения квартиры можно обратиться за ссудой не только в эти органы.

Очень часто берут взаймы денежные средства у физических лиц , к выбору способа гарантии они относятся более лояльно.

В случае оформления залога с физическими лицами , в качестве него могут выступать любые ценные вещи.

Но стоит не забывать о том, что между двумя сторонами отношения будут регулироваться только нормами ГК РФ.

Приобретение квартиры, находящейся в залоге у банка

К сожалению, кризисная экономическая ситуация, которая сложилась в стране, иногда приводит к тому, что заемщик не в силах выплачивать ипотечные обязательства и пробует продать квартиру, которая находится в залоге .

Как это правильно сделать – знает не каждый. Для решения этой проблемы существует несколько вариантов.

Специалисты ипотечного рынка советуют заниматься продажей квартиры из-под залога уже только в самом крайнем случае. До этого следует испробовать все возможные варианты: найти более оплачиваемую работу, попросить у банка «каникулы».

Если уже все испробовано, а результата нет, то тогда можно подумать о продаже самой недвижимости.

По мнению специалистов рынка недвижимости, существует только 5 вариантов продажи ипотечной недвижимости :

Если у вас складывается такая ситуация, что вы не можете оплачивать ипотеку, то стоит разговаривать с представителями банка, честно и открыто.

В этом случае у вас появится больше шансов на то, что банкиры разрешат вам продать ипотечную квартиру самостоятельно и рассчитаться по кредиту.