Приватизированное и неприватизированное жилье — преимущества и недостатки. В чем плюсы и минусы приватизированной квартиры
Приватизация — это безвозмездная передача в общую совместную или общую долевую собственность жилья лицам, зарегистрированным на этой жилплощади. В данный момент Россия находится на финальной стадии приватизации жилья. Последний срок подачи заявления — 1 марта 2015 года. Неоднократное продление периода приватизации показывает неоднозначность этого процесса. С одной стороны, граждане не хотят упустить шанс стать полноправным владельцами квадратных метров, с другой, — многие до последнего тянут с приватизацией. И дело не только в сборе множества бумаг и хождении по инстанциям. Давайте же рассмотрим, какие плюсы и минусы имеет приватизированное жилье и кому стоит поторопиться с оформлением квартиры в собственность.
Приватизация — это безвозмездная передача в общую совместную или общую долевую собственность жилья лицам, зарегистрированным на этой жилплощади. В данный момент Россия находится на финальной стадии приватизации жилья. Последний срок подачи заявления — 1 марта 2015 года. Неоднократное продление периода приватизации показывает неоднозначность этого процесса. С одной стороны, граждане не хотят упустить шанс стать полноправным владельцами квадратных метров, с другой, — многие до последнего тянут с приватизацией. И дело не только в сборе множества бумаг и хождении по инстанциям. Давайте же рассмотрим, какие плюсы и минусы имеет приватизированное жилье и кому стоит поторопиться с оформлением квартиры в собственность.
Преимущества приватизированного жилья
Пожалуй, самым весомым и неоспоримым преимуществом приватизации является переход жилья в собственность гражданина. Это существенно расширяет возможности по распоряжению квартирой, ведь только приватизированные квадратные метры можно продать, подарить, завещать. Из этого следует, что приватизировать квартиру необходимо тем, кто планирует оставить жилье по завещанию лицам, незарегистрированным с ними на одной жилплощади. В противном случае право на приватизацию смогут реализовать граждане, прописанные на данной жилплощади, либо отойдет государству.
О приватизации обязательно следует задуматься тем, кто регулярно берет или планирует брать кредиты (например, владельцам собственного бизнеса). Это связано с тем, что только приватизированная квартира может выступать в качестве залога. Однако в этом случае продать жилье до погашения долга перед банком будет невозможно.
Приватизация жилья значительно упрощает процесс его эксплуатации. Собственнику намного проще получить разрешение на проведение перепланировки квартиры. Кроме того, на приватизированных метрах вы имеете право прописать любого человека, не согласуя это решение с местными властями. Кроме того, находящуюся в собственности в аренду значительно проще.
Также стоит заметить, что с осени 2012 года упрощена процедура получения согласия на оформления квартиры в собственность от зарегистрированных в квартире граждан. Теперь будет учитываться мнение только тех, кто не успел ранее реализовать свое право на приватизацию.
Цена ответственности или минусы приватизации
Однако приобретение права собственности на квартиру влечет за собой определенные обязанности. Поэтому, решая вопрос о приватизации жилья, следует подумать, не перевесят ли возможные минусы все вышеперечисленные преимущества.
В первую очередь, приватизация будет невыгодна обитателям комнат в коммунальных квартирах площадью менее 18 квадратных метров. Дело в том, что по закону при расселении они могут рассчитывать на улучшение жилищных условий. Если же комната приватизирована, то владелец получит жилье такой же площади, как и старое.
Еще одной причиной отказа от приватизации является введение в 2014 году единого налога на имущество. Дело в том, что по новой системе собственникам жилья придется платить процент от реальной стоимости своих квадратных метров. Это делает приватизацию невыгодной для тех, кто не планирует . Чаще всего это касается одиноких малоимущих граждан: им проще по-прежнему проживать на своих квадратных метрах по договору социального найма, чем платить непомерную пошлину.
Неприятным сюрпризом для новоиспеченных собственников также может стать введение взноса за капитальный ремонт многоквартирных домов и риск потерять некоторые льготы.
Как не опоздать с приватизацией?
В марте текущего года Госдума РФ продлила сроки бесплатной приватизации жилья до 1 марта 2015 года. Это означает, что у граждан России появилась возможность на практике увидеть, как будет работать налоговая система, и оценить, смогут ли они справиться с обязанностями собственника. Однако если вы твердо решили приватизировать квартиру, не стоит дотягивать до последних дней. Это позволит избежать ажиотажа и многокилометровых очередей, которые можно было наблюдать этой весной в органах государственной регистрации права накануне очередного продления сроков приватизации.
Для оформления квартиры в собственность следует обратиться в органы местного самоуправления, отвечающие за приватизацию. От всех проживающих на данной жилплощади граждан потребуются паспорта, свидетельства о рождении, а также свидетельства о браке или разводе. В пакет документов входит договор социального найма жилья, ордер на квартиру, паспорт помещения, план БТИ, дубликаты квитанций об уплате жилищно-коммунальных услуг за последние три месяца. Также потребуется выписка из домовой книги и справка, содержащая сведения о том, что данное жилье ранее не приватизировалось.
Приобретение личной квартиры или иного жилья сегодня едва ли не самая актуальная задача для россиян. Возможность получить права собственности на недвижимость, которой не было в советское время, возникла в 1991-м году и ныне регламентируется нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, а также законами касательно возможности приватизировать объекты жилого фонда. Ссылаясь на законодательные нормы, каждому гражданину России предоставлено право пользоваться и распоряжаться помещениями, которые находятся в его личном владении. Оно приравнено к правам на свободу и жизнь, и активно используется. По последней статистике, сейчас приватизировано более 80% жилого фонда.
В Жилищном кодексе отображена защита интересов каждого гражданина Российской Федерации, в том числе помощь при приобретении квартиры или иного жилья и улучшении жилищных условий в целом. Именно поэтому до сих пор существует возможность приватизировать недвижимость или отказаться от участия в ней.
Плюсы и минусы приватизации должны быть учтены всеми, кто сталкивается с данным процессом. После оформления договора пути обратно не будет. Решение должно быть взвешенным и добровольным, поскольку приватизация всё же урезает ряд государственных льгот.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Правила и возможности
По закону оформить приватизацию можно не только на государственную квартиру или комнату, но и на земельный участок, в частности под индивидуальное жилищное строительство. Несмотря на это, самым востребованным вариантом всё же остаётся именно квартира. И хотя большинство уже давно перевело такую недвижимость в личную собственность, это не для каждого человека может быть действительно целесообразно и выгодно.
Следует учитывать, что при приватизации квартиры или иного жилья гражданином до вступления в официальный брак, он и в браке будет считаться единственным владельцем данной недвижимости. Кроме того, этот объект недвижимости в случае развода супругов не подлежит разделу, поскольку не 
входит в категорию общего нажитого имущества. Если же квартира приватизировалась в официальном браке, супруги будут иметь равные права на эту недвижимость и смогут равноправно ней распоряжаться и после развода. Плюс это или минус зависит от ситуации и человека.
При наличии задолженности перед государством, когда оформлен кредит, квартира будет передана в залог. Это значит, что при его непогашении, жилья можно лишиться. С муниципальными объектами такого не бывает.
О положительных сторонах
Для внесения большей ясности перед принятием окончательного решения, следует отдельно выделить плюсы приватизации:
Об отрицательных сторонах
Приватизация, как и любое другое важное решение, не лишена недостатков. К ним относится:
Стоит заметить ещё и то, что без приватизации нет необходимости заботиться о наследовании, поскольку после смерти физического лица, с которым был подписан договор социального найма, недвижимость переходит другому зарегистрированному там же лицу. После приватизации появляются немалые затраты при вступлении в наследство, судебные разбирательства в случае конфликтов и прочая малоприятная волокита.
Преимущества приватизации в долях
На сегодняшний день есть несколько вариантов приватизации муниципального жилья. Одним из них является долевая приватизация. При оформлении этой процедуры у объекта недвижимости появляется не один, а несколько законных собственников, для каждого из которых выделена часть жилплощади определённого размера.
Плюсы долевой приватизации:
- Размер доли определяет судебный орган, что избавляет от ненужных споров. Обычно такое практикуется в случае развода супругов. Если же приватизация ранее осуществлялась в долях, необходимость обращаться в суд отпадает сама собой.
- Любая сделка без долевой приватизации может быть осуществлена только при согласии всех совладельцев квартиры. Долевая приватизация избавляет их от необходимости согласовывать свои решения и действия с другими дольщиками.
- Собственник доли недвижимости имеет право продавать свою часть любому физическому лицу, но с первоочерёдным правом на покупку другими совладельцами. На самом деле это вовсе не препятствие, как может показаться на первый взгляд, поскольку после официального уведомления о намерении продать свою долю, владелец ждёт всего месяц. После этого он может продать имущество любому желающему, независимо ни от чьего мнения.
С разных точек зрения приватизация как одна из значимых реформ в законодательстве страны имеет свои положительные и отрицательные качества.
Существует множество проблем, которые проявились в ходе приватизации:
1. Приватизация сопровождалась масштабной коррупцией, которая, к сожалению, остаётся одной из насущных проблем и по сей день. Она актуальна среди чиновников и высокопоставленных лиц;
2. Нормативная база приватизации, принятая в краткие сроки часто без межведомственного согласования, естественным образом не могла быть достаточно полной. В развитие Госпрограммы приватизации был издан ряд указов президента и ведомственных документов. При этом не были определены механизмы управления госсобственностью, не сформулированы требования к новым собственникам по защите окружающей среды, механизмы обеспечения экономической независимости, безопасности и обороноспособности страны, взаимоотношений, распределения прав и обязанностей в части управления госсобственностью центра и регионов. Помимо того, отсутствовали нормы и критерии, которые ограничивали объёмы преобразований одной формы собственности в другую;
3. Мелкие акционеры, владеющие несколькими акциями предприятий или чековых инвестиционных фондов, не могут рассматриваться как реальные собственники, так как никто из них не может практически принимать управленческих решений, которые бы свидетельствовали о праве распоряжаться имуществом;
4. Приватизация пока не привела к повышению эффективности деятельности предприятий. Хотя в 1995 г. наметились некоторые пока очень незначительные положительные сдвиги в динамике основных экономических процессов очевидной связи между изменением формы собственности;
5. В условиях глубочайшего экономического спада формальное преобразование форм собственности не способно за короткие сроки существенно повлиять на повышение экономической эффективности;
6. Предполагалось, что уменьшение расходной части бюджета путем освобождения государства от необходимости поддержки приватизированных предприятий и с увеличением доходов бюджета за счет поступления средств от приватизации, будет содействовать финансовой стабилизации. Фактически этого не произошло;
7. В сфере малой приватизации разукрупнение и коммерциализация торговли и сферы услуг способствовали созданию конкурентной среды. В сфере же большой приватизации выделение структурных подразделений и предприятий из состава единых производственных комплексов привело к разрыву сложившихся хозяйственных связей и к усилению монополизма;
8. Иностранные инвестиции в российскую экономику весьма незначительны, они не соответствуют ни масштабам потребностей российской экономики, ни масштабам приватизации. При этом отраслевые приоритеты, избираемые зарубежными вкладчиками, во многом не совпадают с приоритетами структурной перестройки России;
Обобщая недостатки российской приватизации, можно сказать, что процесс приватизации в России идет сложно, а её результаты неоднозначны. А при распределении собственности между гражданами и организациями имеют место быть взяточничество и коррупция.
Неудовлетворительность результатов первого этапа приватизации требует перенесения центра внимания от раздачи и перераспределения собственности в направлении создания условий для роста эффективности и конкурентоспособности производства, проведения активной структурной перестройки, развития инвестиционного процесса и модернизации управления. В переходной экономике процесс разгосударствления должен сочетаться с формированием эффективной государственной собственности и адекватной рыночной экономике.
Однако, несмотря на то, что приватизация в России более воспринимается как негативное явление, она имеет и положительные качества.
К положительной стороне приватизации можно отнести то, что контроль экономики государством ослабился, что позволило оказать существенно влияние на экономический аппарат.
К числу таких изменений относятся: возможность частного предпринимательства и свобода в принятии экономических решений:
1. Была проведена широкомасштабная приватизация, в результате которой произошло существенное разгосударствление экономики;
2. Программа приватизации предусматривала различные варианты;
3. В приватизацию было вовлечено практически всё население страны путём раздачи ваучеров;
4. За очень короткий срок в России совершился переход к многоукладной экономике;
Так, например, приватизированная собственность становится законной собственностью владельца, и он может распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению: может её продать, подарить, завещать кому-либо и т.д.
По мнению адвоката Олега Сухова, президента «Гильдии юристов рынка недвижимости» («ГЮРН»), нужно учитывать, что и тот и другой вариант имеют достоинства и недостатки.
Плюсы приватизации
Очевидное преимущество приватизации — гражданин становится полноправным обладателем жилой недвижимости за небольшую сумму (ту, что требуется для оформления документов). В результате собственник имеет право по своему усмотрению и желанию распоряжаться таким имуществом: продавать, завещать, дарить. Приватизированная квартира может являться предметом залога, например, по кредитному договору. Муниципальное жилье в качестве средства обеспечения обязательств использовать невозможно. Для пожилых людей частная жилплощадь служит гарантией для заключения договора ренты или для переезда в хороший социальный дом. После приватизации у лиц, оформивших право собственности, возникают дополнительные привилегии. Из приватизированного жилого помещения человека намного труднее выселить за неуплату коммунальных платежей. По суду такого должника можно только обязать погасить задолженность поставщику коммунальных услуг либо его посреднику (ТСЖ, ЖСК) с процентами и пенями. В случае неприватизированного жилья долги за коммунальные услуги могут стать причиной принудительного выселения из муниципальной квартиры.
Нюансы в наследовании
«Доводом в пользу приватизации часто является желание передать жилье по наследству детям или внукам, — говорит Олег Сухов. — Но вовсе не обязательно для этого переводить помещение в собственность: достаточно зарегистрировать одного из наследников в квартире. Наследникам муниципального жилья (в отличие от претендентов на частную квартиру) для вступления в наследство не нужно платить госпошлину при обращении к нотариусу (до 0,6 % от стоимости наследуемого) и оформлять переход права на такое имущество в регистрационной палате. Если владелец приватизированной квартиры не оставил завещания, его имущество будет наследоваться всеми лицами, являющимися наследниками в силу закона. Муниципальная квартира не наследуется родственниками умершего, а возвращается в распоряжение государства, если на момент смерти нанимателя в ней никто больше не зарегистрирован».
Минусы приватизации
В Жилищном кодексе прямо говорится о том, что собственники помещений в многоквартирных домах несут расходы по содержанию общего имущества в доме. Поэтому после приватизации владельцу квартиры придется оплачивать все, что за нанимателей жилья оплачивает государство — содержание мусоропроводов, лифтов, уборку и ремонт подъездов, капитальный ремонт здания. Проиллюстрируем масштабы такого бремени цифрами. На сегодняшний день в капремонте нуждается треть всех жилых домов России, что составляет более 1 миллиарда квадратных метров. Согласно постановлению Правительства РФ «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2013-2015 годы» в целом по стране стоимость капитального ремонта 1 кв. м жилого помещения составляет в среднем 6,4 рубля, а в 2014 году он должен подорожать до 7 рублей. В Москве, например, ремонт кровли четырехподъездного девятиэтажного жилого дома может обойтись в 4,8 миллиона рублей (согласно нормативам, установленным комитетом по тарифам г. Москвы). В настоящее время доля собственников в софинансировании подобного рода мероприятий составляет 15 % от общей сметы. С 1 января 2014 года это бремя полностью ляжет на плечи тех, кто владеет недвижимостью в многоквартирных домах. Однако нужно иметь в виду, что далеко не во всех городах наниматели социального жилья получают такую помощь из бюджета, а в ряде мегаполисов от нее вообще планируют вскоре отказаться. С 1 января 2016 года должен вступить в силу закон о капремонте, по которому все граждане будут ежемесячно вносить платежи на капитальный ремонт своего дома.
Когда наем лучше?
«Нет резона приватизировать жилплощадь одиноким людям, ограниченным в средствах, а также тем, чей доход со временем может существенно уменьшиться, — считает президент „Гильдии юристов рынка недвижимости“. — Дело в том, что содержание жилья собственнику обходится дороже, чем нанимателю — оплата коммунальных услуг. Все владельцы приватизированных метров должны уплачивать налог на имущество физических лиц в размере 0,1-2,0 % от стоимости квартиры по оценке БТИ (она несравнимо меньше рыночной). Сегодня для среднестатистического россиянина он составляет порядка 300 руб., и даже малообеспеченные категории населения легко могут нести подобное бремя. Однако уже в 2014 году планируется ввести единый налог на недвижимое имущество физических лиц. Ставка его невысокая — 0,1 % для жилой недвижимости. Но исчисляется этот налог на основании кадастровой цены объектов налогообложения, которая по своим параметрам приближена к рыночной стоимости. Первые 20 кв. м на каждого собственника (и 50 кв. м — для льготников) не будут облагаться налогом вообще. По данным Федеральной налоговой службы, средняя рыночная цена квадратного метра жилья в России составляет 32 000 руб., а Москве — 165 600 руб. Таким образом, новый налог на недвижимость для владельца стандартной двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м в среднем по стране может составить 1120 рублей в год. Человеку, владеющему в Москве такой же квартирой единолично, придется выплачивать около 5800 руб. в год».
От приватизации ветхого жилья тоже лучше отказаться. Во-первых, потому, что содержать изношенное здание — «удовольствие» дорогое. Во-вторых, рыночная цена такой недвижимости, которую предложат собственнику в случае изъятия дома, может оказаться недостаточной для приобретения равнозначного по площади благоустроенного жилого помещения, в результате он окажется на улице. Если квартира будет муниципальной, при переселении последует предоставление именно квартиры. На первый взгляд, у тех, кто приватизировал метры, каких-то особенных преимуществ не так уж много. Нередко жильцы, занимающие жилплощадь по договору социального найма, оказываются в более выгодном положении: они платят за коммунальные услуги меньше и не беспокоятся о налоге на недвижимость. Поэтому вопрос о том, приватизировать квартиру или проживать в ней на условиях найма, должен решаться индивидуально в каждой конкретной ситуации с учетом всех жизненных обстоятельств.
Приватизация жилья - до сих пор довольно спорный вопрос: с одной стороны - безраздельное владение и пользование недвижимостью, с другой - автоматическое снятие с квартирной очереди. Что же такое приватизация и нужно ли торопиться оформлять документы?
Приватизация - правовая форма передачи (полная, частичная) муниципальной (государственной) собственности во владение частным лицам. Главным документом является свидетельство о регистрации права собственности. Каждый гражданин имеет право единожды приватизировать жилье.
Положительные стороны приватизации
1. Получение права собственности. С момента получения вышеупомянутого свидетельства о праве собственности владелец недвижимости может полностью распоряжаться своей жилплощадью. Это подразумевает:
оформление наследства или договора дарения;
сдачу в наём посторонним лицам.
Собственник получает возможность сменить место жительства, продать и перепланировать квартиру и, не опасаясь потерять жилье, дополнительно вкладывать средства в ремонт. Родственники также могут быть уверены, что в случае смерти владельца не окажутся на улице из-за того, что квартира принадлежит государству. Сдача свободной жилплощади в аренду - один из дополнительных источников финансирования. Многие жители престижных районов специально сдают квартиру, а для себя снимают менее презентабельную на окраине. Разница в этом случае довольно существенна и вполне способна заменить постоянный заработок.
2. Миграционные выгоды. Приватизировав жилье, владелец может прописать в нём и остальных членов семьи или, прилично на этом заработав, даже совсем посторонних лиц.
3. Помощь в получении кредита. При недостаточном уровне доходов собственность выступает в роли залога и упрощает процедуру кредитования.
4. Затрудняется выселение должников. Если имеются коммунальные задолженности, процесс принудительного выселения будет гораздо сложнее, чем для проживающих в муниципальной квартире. Даже если сумма значительна, проводится процедура ареста имущества, но собственность остается в неприкосновенности. В том же случае из муниципального жилища должника принудительно выселяют в жилое помещение по типу общежития с соответствующей квадратурой - не менее 6 м³.
Наряду с массой преимуществ существует и ряд минусов этой процедуры, к которым апеллируют противники приватизации. Именно из-за них сроки бесплатной приватизации уже четыре раза сдвигались, на данный момент этой возможностью можно воспользоваться ещё до 1 марта 2018 года .
К недостаткам приватизации можно отнести такие факторы, как:
- 1. Выбывание из квартирной очереди. Для множества людей по сей день государственная квартирная очередь - единственная возможность улучшения жилищных условий. Воспользовавшись правом приватизации, гражданин автоматически теряет шанс получить жилье от государства. Особенно это невыгодно для жителей аварийного жилья: при расселении владельцы могут рассчитывать на аналогичное по площади помещение, в то время как нанимателям должны предоставить не менее 18 м² на человека (а в старых домах квадратура значительно меньше).
- 2. Увеличение коммунальной платы. Действительно, стоимость коммунальных услуг возрастёт примерно в полтора раза, к ним же добавится и плата за капитальный ремонт дома.
- 3. Дополнительное налогообложение. С владельцев собственных «квадратов» ежегодно взимается налог на недвижимость, хотя действующая система льгот существенно снижает его размер. С муниципальных жильцов, в свою очередь, госпошлина не берётся. А начиная с 2018 года налог будет считаться с кадастровой оценки жилья, а не инвентаризационной, как было ранее, что значительно увеличит сумму.
- 4. Документальное оформление завещания. Наше законодательство гласит, что в случае отсутствия правильно нотариально оформленного завещания право на жилище имеют все наследники умершего. Если у владельца есть определённые предпочтения о кандидатуре будущего собственника квартиры, завещание желательно оформить заранее.
Процедура приватизации
Необходимые документы:
- паспорта и свидетельства о рождении всех зарегистрированных членов семьи;
- заявление по соответствующему образцу.
Также необходимо присутствие всех прописанных граждан, включая несовершеннолетних и временно отсутствующих лиц: эмигрантов, военнослужащих, заключённых.
Весь процесс осуществляет соответствующее государственное учреждение, продолжительность его редко занимает меньше двух месяцев, следовательно, затягивать с подачей документов не стоит.
Нельзя приватизировать комнату в общежитии или служебное жилье. Аварийное состояние дома также будет этому помехой. При обращении в официальные органы следует уточнить, не внесён ли ваш дом в план реконструкции либо модернизации: в таком случае приватизация абсолютно законна. Вообще лучше уточнить все необходимые моменты именно у специалистов, чтобы учесть все варианты и специфику определенной жилплощади.
Приватизация квартиры, безусловно, необходимая процедура, имеющая как плюсы, так и минусы использования. Принимать решение о приватизации жилья может только сам владелец, опираясь на индивидуальные особенности своей ситуации. Проанализировав возможные потери и преимущества и получив консультацию грамотного специалиста, можно сделать правильный выбор.
