≡× МЕНЮ

• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Подводные камни ипотеки. Что должен знать каждый кредитор? На какой срок оформляется ипотека

Какие плюсы оформления жилищного кредита можно выделить:

Минусы жилищного кредита

Несмотря на ряд плюсов, есть и минусы, ипотеку в Сбербанке нельзя назвать идеальной по нескольким причинам:

Возможные риски и нюансы

Рассматривая вариант получения жилищного кредита в Сбербанке, нельзя упускать из вида и возможные риски. Самый главный из рисков – потеря недвижимости в связи с утратой платежеспособности. Конечно, при оформлении договора клиент может застраховать себя от этого риска. Но стремление сэкономить берет верх.

Ипотека – кредит долгосрочный. На 5-10 лет вперед предсказать возможные финансовые трудности нереально. Поэтому при потере работы, утрате созаемщика или снижении зарплаты ипотека станет долговой обузой.

При образовании крупной задолженности банк имеет право расторгнуть договор и взыскать квартиру через суд.

Также существует риск утраты жилья в результате повреждения недвижимости. Несмотря на то, что квартира при оформлении кредита страхуется, компания-страховщик может отказать в компенсации, если посчитает сложившееся обстоятельство нестраховым случаем.

Подводные камни

Условия ипотечного кредитования Сбербанка на первый взгляд кажутся привлекательными. Однако в процессе оформления сделки клиент может столкнуться с непредвиденными сложностями, о которых даже не подозревал, обращаясь в банк.

Сложности при оформлении

В ходе процедуры сделки нужно быть готовым к дополнительным расходам:

1. оплата услуг оценщика;
2. открытие банковской ячейки и счета;
3. сопровождение риэлтора или юриста;
4. оплата страхового взноса;
5. государственная пошлина.

Суммы, которая приготовлена для оплаты первого взноса, может не хватить ввиду того, что оценка недвижимости окажется завышенной. Желательно накопить первоначальный капитал сверх планируемой суммы.

При поиске квартиры продавец может потребовать документальное подтверждение того, что вам одобрили кредит. Сбербанк не охотно выдает такие справки, а может и вовсе отказать.

Оценка выбранного объекта производится только аккредитованной компанией Сбербанка. В условиях кредитования сказано, что клиент может выбрать стороннюю организацию, если она будет соответствовать его требованиям.

Однако рисковать не стоит, так как заплатив за услуги неаккредитованного специалиста, вы рискуете выбросить деньги на ветер – банк может не принять документ оценщика, сославшись на нарушения в его работе или на иные причины.

Неприятные сюрпризы договора

Перед подписанием соглашения рекомендуется внимательно с ним ознакомиться. А лучше – отдать на анализ юристу. Впрочем, для каждого клиента Сбербанк готовит типовой договор, образец которого можно найти на официально сайте. Поэтому узнать все его нюансы можно задолго до обращения в банк.

На что обратить внимание:

Собираясь брать ипотеку, следует несколько раз взвесить все «за» и «против», а также внимательно ознакомиться с документами по кредитному продукту, находящимися в открытом доступе. Чтобы избежать рисков, следует заранее обдумать возможные варианты их минимизации.

В ипотечном кредитовании интересы банка совпадают с интересами заемщика - кредитная организация неплохо зарабатывает на процентах с крупного кредита, который обеспечен ликвидной недвижимостью, а заемщик может быстро переехать в собственное жилье. Однако для заемщика оформление кредита на квартиру сопряжено с целым рядом рисков, кроме того, при разработке ипотечных продуктов банк обеспечивает для себя более выгодные условия, чем для своих клиентов.

В этой статье поговорим о некоторых рисках, связанных с ипотекой, о которых задумываются далеко не все заемщики, и которые сами банки, по понятным причинам, не афишируют.

Преимущество ипотеки

Основное преимущество ипотеки для заемщика заключается в том, что заемщик может получить жилье и проживать в нем, понемногу выплачивая банку сумму, которая была выдана для покупки этого жилья. Обеспечением кредита служит само приобретенное жилье, банк практически ничем не рискует, и если заемщик перестанет выплачивать взносы, кредитная организация просто отберет квартиру, продаст ее и вернет свой долг.

Однако в ипотечном кредитовании условия игры диктует кредитная организация, а не заемщик, поэтому, вне зависимости от того, как банк позиционирует клиентам ипотечный продукт, банк всегда будет находиться в более выгодных условиях, чем заемщик. Рассмотрим некоторые риски, которым подвергается заемщик, и дадим рекомендации, как можно обезопасить себя еще на стадии оформления кредита.

Аннуитетная система платежей

Нельзя исключать возникновение ситуаций, при которых заемщик утрачивает свою платежеспособность и вынужден вернуть банку залоговое имущество, каковым является приобретаемая квартира. Казалось бы, заемщик взамен должен получить часть средств, которые им были выплачены, и все, что он теряет – это возможность приобрести жилье.

В чем проблема?

Однако особенность аннуитетной системы расчетов по кредиту заключается в том, что с начала погашения основная доля выплат приходится не на тело платежа, а на проценты, которые банк начисляет за использование кредитных средств. Лишь со временем доля платежа по телу кредита начинает постепенно расти, а доля платежей по процентам снижается. Таким образом, при расчетах с банком заемщик, который по разным причинам более не в силах нести кредитное бремя, утрачивает большую часть денег, которые он выплатил. Заемщик в этой ситуации просто «дарит» банку деньги, оплаченные за пользование кредитом, который так и не был реализован до конца, и эти деньги являются для банка чистой прибылью, так как кредитная организация не понесла практически никаких расходов.

Как предотвратить ситуацию?

Альтернативой аннуитетной схеме выплат являются дифференцированные платежи. Сумма ежемесячного взноса включает выплату тела кредита, эта сумма на всем протяжении срока кредитования остается неизменной, и проценты по кредиту – а эта часть выплат постепенно снижается (по мере выплаты тела кредита) . Если у заемщика есть выбор, лучше предпочесть дифференцированную систему выплат.

К сожалению, сегодня немногие банки предлагают дифференцированные платежи по ипотеке, а если и предлагают, то с настолько невыгодными условиями, что заемщики предпочитают аннуитет. Поэтому, планируя взять кредит, стоит задуматься о вероятности возникновения описанной ситуации, ведь первые несколько платежей, фактически, состоят из одних только процентов.

Снижение стоимости недвижимости

Выдавая кредит, банк предусматривает возможность возврата заемщиком долга в виде квартиры. В момент реализации недвижимости банк забирает себе причитающуюся по договору сумму, и этой суммы должно хватить на погашения долга. Но что произойдет, если рыночная стоимость квартиры снизится, например, в период резкого ухудшения экономической ситуации, когда жилье не будет столь востребованным?

В чем проблема?

Исключать такой поворот событий нельзя, ипотека оформляется на десять, двадцать лет, а то и больше, а за такой период случиться может всякое… Даже несмотря на то, что заемщик исправно рассчитывается по кредиту, банк допускает вероятность возникновения сложностей у своего клиента, который, в случае потери платежеспособности должен передать банку залоговое имущество. Но при сложившейся ситуации продажа квартиры, учитывая снижение ее стоимости, не поможет вернуть банку необходимую сумму.

Соответственно, банк требует от клиента каким-либо образом сделать так, чтобы текущая стоимость недвижимости стала соразмерной долгу.

У заемщика достаточно ограниченный набор вариантов – либо предоставить дополнительное залоговое имущество либо внести определенную сумму.

Однако у заемщика может не оказаться ни имущества, которое он мог бы предоставить в качестве залога, ни денег.

Что произойдет в этом случае? Банк будет иметь право (по договору) требовать передачи жилья и в судебном порядке (прямо сейчас) , настаивать на возврате недостающей суммы. При таком стечении обстоятельств заемщик окажется без жилья, без части денег, которые он уже выплатил банку в виде ежемесячных взносов (в случае выбора аннуитетной системы расчетов положение осложняется дополнительно) и еще должен банку некоторую сумму.

Как предотвратить ситуацию?

С одной стороны, банк совсем не заинтересован «грабить» клиентов, поэтому большинство кредитных организаций страхуются от подобного варианта тем, что никогда не выдают в кредит столько денег, сколько стоит недвижимость. В большинстве случаев оформить ипотеку на сумму, превышающую 90% стоимости приобретаемой квартиры (без дополнительного залога, созаемщиков, пр.) нереально.

Однако (особенно в свете затяжного экономического «роста») нельзя исключать, что недвижимость может подешеветь более, чем на 10%. Чтобы перестраховаться, заемщик может прибегнуть к страхованию финансовой ответственности – страховые компании предлагают и такой продукт. Суть предложения заключается в следующем: оформляя страховой полис, заемщик может рассчитывать на то, что страховая компания выплатит банку требуемую сумму, если по каким-то причинам он не сможет рассчитаться с банком. При этом, следует понимать, что оплата взносов по страховому полису приведет к увеличению расходов, связанных с обслуживанием ипотечного кредита. Зато заемщик теперь может не бояться требований банка относительно увеличения суммы залогового имущества.

Инфляционные риски

Странно, но не многие заемщики при оформлении ипотеки задумываются об инфляционных рисках. Инфляция, то есть, плавное обесценивание национальной валюты, является нормальным процессом, неотъемлемой частью мировой экономической модели. Однако стоит учесть, что ипотека оформляется на десятки лет, и если среднегодовая инфляция в РФ находится в пределах 6% (об этом говорят официальные источники, на деле, традиционно, картина роста цен выглядит несколько иначе) , то за десять лет покупательная способность денег упадет, по крайней мере, на 60%.

В чем проблема?

Естественно, суммы заработной платы подлежат индексации (сообразно росту инфляции) , однако:

Во-первых , это относится, главным образом, к работникам государственных структур;

Во-вторых , индексация осуществляется с учетом уже произошедшей инфляции (до индексации зарплаты повышение цен оплачивают сами граждане) ;

И в-третьих , как показывает практика, индексируются не все зарплаты даже в государственном секторе (и не в полном объеме) , а в частных компаниях очень немногие руководители на повышение цен реагируют повышением зарплаты.

Заемщик вполне может основную часть дохода получать неофициально (банк может выдать кредит, если клиент предоставил дорогостоящее залоговое имущество, привлек поручителей) . Эти доходы автоматически не корректируются с учетом инфляции, они могут изменяться только путем повышения цен на товары или услуги, которые предлагает заемщик на рынке. А это, в свою очередь, не всегда возможно, учитывая снижение покупательской способности населения в кризисные периоды.

Таким образом, в результате инфляции (через 10 – 15 лет) заемщик может получить неподъемную кредитную нагрузку, и быть не в состоянии оплачивать банку ежемесячные взносы.

Как предотвратить ситуацию?

В первую очередь, при оформлении кредита нужно отталкиваться от своих реальных доходов, на взносы по кредитам должна уходить сумма, которая несущественно отражается на способности заемщика покрывать свои расходы. Если заемщик изначально с трудом собирает деньги не ежемесячные взносы, с большой вероятностью он рано или поздно не сможет продолжать выплаты.

Однако этого может оказаться недостаточно, повышение цен может произойти внезапно и быть довольно резким, поэтому необходимо отслеживать реальный уровень инфляции.

Если на лицо тревожные признаки, которые говорят о том, что через определенное время у заемщика могут возникнуть затруднения при выполнении своих обязательств перед банком, необходимо принимать меры. Характерным признаком негативных инфляционных изменений служит, в первую очередь, размер ставки рефинансирования, если Центробанк часто повышает ставку, значит – с экономикой явно не все в порядке , и возможно ускорение инфляции (информацию об изменениях ставки рефинансирования можно найти на сайте Банка России, это общедоступные сведения).

Как-либо повлиять на инфляционные процессы заемщик, разумеется, не в состоянии, однако может сделать так, чтобы не оказаться без жилья и уплаченных за него денег. Еще до того, как кризис будет признан официально, необходимо обратиться в банк с просьбой о реструктуризации кредита. Другими словами, нужно постараться сделать так, чтобы банк снизил размер ежемесячных платежей и продлил общий срок кредитования. Кредитные организации, как правило, идут навстречу клиентам, которые выполняют свои обязательства, банку выгодно реструктуризировать кредит и продолжать зарабатывать на процентах.

Риск просрочек по кредиту

Как правило, свою способность выплачивать взносы по ипотеке заемщики связывают с текущим размером заработной платы, рассматривая получаемую сумму в качестве оценки своей «стоимости» на рынке труда. Но даже если текущая зарплата (или доход) объективно отражает стоимость заемщика как работника (исходя из квалификации, востребованности) или как бизнесмена (востребованность предлагаемых им товаров и услуг) , необходимо предусмотреть вероятность возникновения ситуаций, при которых доход будет поступать с перебоями, а зарплата выплачиваться с задержками.

В чем проблема?

Помните!

Само по себе наличие просрочек банк рассматривает как ухудшение платежеспособности клиента и готовится принять меры, чтобы получить свои деньги обратно.

При задержке заработной платы заемщик не сможет оплатить взнос вовремя, при увольнении необходимо некоторое время на поиски новой работы, а потом еще некоторое время нужно ждать первой зарплаты. Также нужно учесть ограничения по зарплате, связанные с испытательным сроком, скромную зарплату на временной работе (если во время поиска нет предложений, соответствующих ожиданиям) , или полное отсутствие любой работы (в силу ограничений по здоровью, возрасту, навыкам, квалификации, пр.) .

В свою очередь, банк (в случае просрочек по оплате ежемесячных взносов) предусматривает в договоре возможность разорвать договорные отношения в одностороннем порядке. Представитель кредитной организации обратится в суд с исковым заявлением и потребует возврата долга путем обращения взыскания на недвижимость, которая находится в залоге. Сегодня большинство банков оговаривают для себя такую возможность, если в течение 12 месяцев заемщик опоздал с выплатами по трем или более взносам.

Как предотвратить ситуацию?

Если на момент оформления кредита с доходами все в полном порядке, нужно позаботиться о том, чтобы обеспечить своевременность выплат в любой ситуации. Соответственно, выходом из положения может оказаться запас определенной суммы, предназначенной для выплат, например, в течение полугода, альтернативным вариантом является возможность взять кредит в другом банке.

Однако наилучшим выходом является получение части предоставленного кредита наличными (или на банковскую карту) , которые не используются для покупки жилья (ремонта, прочие расходы) , а просто лежат «на всякий случай». За то время, пока деньги будут находиться у вас, вы будете оплачивать процент за их использование, однако, во-первых, вы гарантированно сможете выполнять свои обязательства перед банком, а, во-вторых, ипотечные проценты намного ниже процентов по потребительскому кредиту (если вы думаете взять кредит для оплаты взноса в случае задержки зарплаты) .

Заключение

Принимая решение оформить ипотеку, стоит отталкиваться не только от вашего уровня благосостояния на текущий момент, но и анализировать варианты развития событий, которые могут произойти через десять или двадцать лет. Не нужно брать кредит в расчете на повышение доходов, этого может и не произойти (продвижения по служебной лестнице может и не последовать, а ваша компания может оказаться в долгах) . Если вы планируете погашать взносы с чьей-то помощью (например, родственники) – подумайте, насколько долго это продлится, и что вы будете делать в том случае, если помогать будет некому. Иными словами, тщательно рассчитывайте свои риски, чтобы не столкнуться с проблемами, которые могут оказаться неразрешимыми.

Игорь Василенко

Учитывая нынешнюю экономику, можно всю жизнь копить на собственное жилье. Вселиться в свою квартиру в молодом возрасте поможет ипотека, что нужно знать при оформлении такого кредита, попробуем разобраться поподробнее.

Ничего сложного. Ипотека – это кредит на жилье. То есть, если вы взяли в банке целевой кредит на покупку квартиры или частного дома, значит вы оформили ипотеку. При этом купить жилье можно как на первичном (новострой), так и на вторичном рынке.

При выдаче такого кредита банк всегда заключает договор, где в обязательном порядке первой стороной выступает банк, а другой – заемщик (физическое лицо).

Кроме того, ипотека всегда выдается под залог недвижимого имущества. Залогом выступает, как правило, жилье, которое клиент покупает за кредитные средства. Но по договоренности с банком в качестве залога может стать и любое другое имущество клиента.

Договора ипотеки и залога оформляются нотариально, залоговое имущество заносится в специальный реестр, заемщик не может его продать, подарить или обменять до полного погашения банковской ссуды и всех сопутствующих платежей (процентов, комиссий, страховок, возможно, пени и штрафов). При оформлении ипотеки банк, как правило, не требует поручителей, поскольку залог в достаточной мере покрывает все риски по кредиту.

На какой срок оформляется ипотека

Ипотека (кредит на жилье) всегда оформляется на долгий срок – от 10 до 20 лет и более. С одной стороны, это преимущество, так как клиенту проще выплатить долг, но с другой стороны эта «радость» может растянуться на 20 лет! Целая жизнь…

Клиент может, конечно, погасить кредит быстрее, но здесь есть свои подводные камни. В договоре может быть предусмотрен штраф за досрочное погашение кредита. Объяснить это с точки зрения банка, легко: банк планировал заработать на клиенте определенную сумму, а при досрочном погашении ипотеки теряется значительная часть дохода банка, поэтому он восполнит это штрафами. А вот клиенту платить неустойку за досрочное погашение очень невыгодно.

Внимание! Перед подписанием договора его нужно внимательно прочитать, особенно все сноски мелким шрифтом.

В какой валюте оформлять

Банк, как правило, предлагает оформить ипотеку в национальной валюте, долларах и евро. Какую валюту предпочесть?

Интересно, что при оформлении кредита на жилье в национальной валюте процентная ставка по кредиту на несколько пунктов выше, чем при оформлении ссуды в иностранной валюте. Поэтому многие клиенты и оформляют ипотеку в долларах. Но при нынешнем уровне инфляции такой подход является ошибочным.

Потенциальный риск несет также и рост курса доллара и евро. Чтобы избежать его экономисты советуют все-таки долгосрочные кредиты оформлять в рублях. Так, спокойнее.

Первоначальный взнос

Когда оформляется ипотека начальный взнос может быть от 0 до 30% и более от оценочной стоимости жилья, которое покупает заемщик за кредитные средства.

Например, оценщик оценил выбранную заемщиком квартиру в 50 тысяч долларов, тогда:

• банк может оформить ипотеку на всю сумму (первоначальный взнос составляет 0%);
• банк может выдать ссуду в сумме 45 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 5 тысяч долларов, то есть 10% от оценочной стоимости квартиры);
• банк выдает в кредит 35 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 15 тысяч долларов, то есть 30% от оценочной стоимости квартиры);
• ипотека оформляется на 20 тысяч долларов (первоначальный взнос составляет 30 тысяч долларов, то есть 60% от оценочной стоимости квартиры).

И так далее. Как правило, в условиях ипотечного кредитования указан обязательный размер первоначального взноса, но сумма может корректироваться. Например, если залоговое имущество оценено дешево, тогда сумма первоначального взноса будет увеличена для покрытия рисков невозвратности кредита, или клиент изъявил желание сразу внести больше средств, чтобы взять меньшую сумму кредита.

Иногда клиенту не хватает средств на первоначальный взнос, тогда банк может предложить оформить дополнительный кредит для покрытия недостающей суммы, например, потребительский или карточный.

График погашения

При расчете графика погашения кажется, что все просто: сумма кредита делится на весь срок кредита (например, 240 месяцев, если ипотека оформлена на 20 лет), ежемесячно начисляются проценты на остаток долга, в итоге каждый месяц клиенту нужно вносить платеж, который состоит из суммы долга по кредиту + проценты. Но на деле банки используют разные схемы начисления процентов по кредиту – стандартную и аннуитетную.

В первом случае сумма ежемесячного платежа постепенно уменьшается, во втором случае клиент все 20 лет каждый месяц выплачивает одну и ту же сумму.

Совет! Наглядно аннуитетная схема выглядит более удобной и выгодной для клиента, но если подсчитать сумму переплаты по кредиту, то становится очевидным, простая (стандартная) схема – это то, что нужно заемщику.

Кто еще участвует в ипотечной сделке

Когда оформляется квартира в ипотеку (или дом), то в обязательном порядке в сделке участвует страховая компания и оценщики. Страховая компания страхует жизнь заемщика и залоговое имущество. Договор страхования оформляется на один год. Ежегодно до полного погашения ссуды заемщик обязан возобновлять договор страхования.

Обратите внимание! Банк часто навязывает свою страховую компанию, но клиент должен знать, что он вправе выбрать любого страховика, у которого более выгодные условия.

Оценщики оценивают недвижимое имущество, которое покупает клиент за кредитные средства, и залоговое имущество. Для этого они посещают квартиру или дом, осматривают его, фотографируют. Банк не может выдать ссуду больше, чем оценочная стоимость имущества.

Выводы

Итак, что нужно знать когда берешь ипотеку?

Основной перечень моментов, на которые стоит обратить внимание при оформлении кредита на жилье, выглядит так:

• желательно оформлять договор на максимальный срок — 20 лет или более, при этом нужно обратить внимание, возможно ли досрочное погашение кредита;
• ипотеку экономисты советуют оформлять в национальной валюте;
• если не хватает собственных средств для первоначального взноса , то можно дополнительно оформить кредит для этой цели;
• самый выгодный график погашения кредита – стандартный;
• имущество, переданное в залог при оформлении ипотеки , не подлежит отчуждению до полного погашения долга.

Ипотека, подводные камни, рассмотренные в статье – это набор советов, которые позволят решить вопрос покупки недвижимости без особых проблем.

Ипотечный займ — явление неотъемлемое от жизни общественных и индивидуальных хозяйств, нуждающихся в земле, жилье, улучшении условий жизни. Понятие ипотеки существует в мире с древних времен, когда закладывалась за долги сама личность должника, которого делали рабом. В 6-м веке до нашей эры закладывание личности заменили на заклад всего имущества, которое имел должник, в частности, земельного. Пока имущество должника находилось в закладе у кредитора, на территории его землевладения устанавливался ипотечный столб - свидетельство заложенного имущества. На столбе фиксировалась запись о долге.

Исторические факты зарождения ипотеки

Во времена царствования Елизаветы Петровны (250 лет назад) ипотечными займами субсидировалось дворянство России. При этом одно и то же имение перезакладывалось несколько раз не только в дворянских банках, но и у частных ростовщиков. Отсутствие контроля обратной связи должник-кредитор, отсрочки и рефинансирования (перезакладывание) ипотеки 18-го века привело к огромному долгу перед государственной казной и естественному банкротству банков.

Толчком для нового витка развития ипотечного займа явилась реформа отмены крепостного права, когда миллионы крестьян нуждались в займе для покупки земли. Ипотечный заем выдавался на 49 лет под 6 процентов годовых. Именно тогда и сформировался устав городских кредитных обществ, в которых прописывались правила ипотечного займа. Реформа частной собственности на землю способствовала распространению кредитных отношений в сельском хозяйстве по всей России. Кредиты под залог земли в то время назывались поземельными. Ипотечные закладные строго учитывались нотариально, и под них выпускались ценные бумаги на бирже, 35 % из которых составлял к 1913 году иностранный капитал. Система банковских займов развивалась благодаря формированию новой экономики страны.

После Октябрьской революции, в ходе которой банки национализировались, а кредитные отношения централизовались, понятие ипотеки было забыто на 70 лет.

Возрождаться ипотека в России начала только с 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998 году. После волны кризисов ипотечное кредитование претерпело ряд изменений — ужесточение условий кредитования, обязательное страхование ипотечного кредита, обязательный первый взнос и система штрафов - подводные камни ипотеки.

Ипотечная статистика сегодня

На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования России работают около 400 кредитных организаций. После того как ЦБ РФ были установлены жесткие правила, регулирующие деятельность кредитных организаций, на рынке ипотеки остались лишь надежные, проверенные и эффективно работающие ипотечные кредиторы. По данным ЦБ, средний срок ипотечного кредита составляет 15 лет, а средняя ипотечная процентная ставка по России 9,8 % годовых. Процент россиян, желающих приобрести жилье в ближайшие 5 лет, составляет 70 %. Фактически ипотечный кредит доступен сейчас лишь 33 % работающего населения, для сравнения — до 2000 года — всего 5 % работоспособного населения. Самыми популярными банками среди населения для получения ипотеки являются Сбербанк и "ВТБ", с которыми покупка квартиры в ипотеку подводными камнями тоже может усложниться, если о них не знать.

Особенности предоставления документов для ипотеки

Важно помнить, что чем убедительнее будут представлены документы о надежности заемщика, тем стабильнее будут отношения с банком. Перед походом в банк необходимо приготовить стандартные документы: паспорт РФ с регистрацией по месту нахождения банка, а также справку о доходах.

Банк может согласиться выдать кредит без справки о доходах, но в анкете-скоринге необходимо указать место работы и сумму ежемесячной оплаты труда. Сотрудник государственной безопасности обязательно все это проверит и, если заявитель солгал по поводу места работы или зарплаты, ему откажут в ипотеке.

Исходя из справки о доходах банк рассчитывает По правилам, средний платеж по кредиту не должен превышать 40 % от ежемесячного заработка заемщика, или срок кредита будет продлен соответственно этому правилу. А чем больше срок кредита, тем больше заемщик переплачивает за весь период ипотеки.

Комиссии банка

При оформлении ипотечного договора возможны следующие дополнительные комиссии:

• За оформление договора, открытие счета.
• Предусмотрена оплата независимого оценщика залоговой недвижимости.
• Обязательное страхование ипотеки, а также здоровья и жизни заемщика, права собственности на залоговое имущество.
• Дополнительные требования банк может выдвинуть заемщику в случае недоверия застройщику при оформлении ипотеки в новостройке. Это может повлечь повышение процентной ставки по ипотеке.
• Банк может обязать заемщика выбрать залоговую квартиру только через надежного риелтора, который может оказаться партнером банка (услуги риелтора обычно не меньше 5 % от стоимости жилья).

Штрафы и пени

Штрафы за просроченные платежи по ипотеке могут значительно увеличить общую сумму кредита, поэтому необходимо выяснить до подписания договора — до какой даты нужно вносить оплату, каким образом лучше вносить: наличные, банкоматы, электронные платежи. Полезно узнать, как долго зачисляются средства на счет банка, например, со счета на счет 1-3 банковских дня.

Из-за очередей в офисах банка или в банкоматах могут возникнуть ситуации, тормозящие своевременные ежемесячные проплаты. Необходимо выяснить, какие именно штрафные санкции будут применены в случае одной-двух просрочек, а какие — в случаях систематических неплатежей (по причине сокращения на работе или болезни) и что можно заранее будет предпринять по этому поводу. В крайних случаях банк может в одностороннем порядке расторгнуть договор, реализовать залоговое имущество и погасить задолженность по ипотеке, остальное вернуть заемщику.

Нюансы и риски ипотечного кредита

До подписания договор необходимо внимательно прочитать, а если есть возможность, проконсультироваться с юристом по спорным и непонятным пунктам. Итак, какие именно подводные камни при оформлении ипотеки необходимо проработать?

1. Изучить размер всех комиссий и порядок их внесения.
2. Ознакомиться с перечнем штрафных санкций, их размером и причинами их вменения. В договоре не должно быть штрафа за
3. Изучить график платежей: суммы взносов и сроки внесения.
4. Важно ознакомиться со списком ситуаций, предполагающих повышение процентной ставки по ипотеке. Обсудить с менеджером банка все непонятные формулировки вроде «повышение процентной ставки в результате изменения рыночной конъюнктуры».
5. Выяснить, насколько необходима страховка и можно ли без нее обойтись. Банк не имеет права принуждать страховать заем или жизнь заемщика при ипотеке, но вправе поднять процентную ставку при отказе от страховки на 1-1,5 %.

Ипотечный договор подписывается обеими равноправными сторонами, поэтому заемщик имеет право не соглашаться безоговорочно с условиями банка, принимая на себя подводные камни ипотеки и риски. При спорных вопросах обязательно нужно решать их до подписания договора. Клиент может походатайствовать о внесении в договор пункта о праве рефинансирования ипотеки, что значительно облегчит возможные форс-мажорные обстоятельства в будущем.

Тонкости заключения ипотечного договора

При изучении подводных камней ипотеки важно иметь ввиду некоторые нюансы кредитно-ипотечных отношений с банком. Например, на всем протяжении действия договора недвижимость находится в собственности заемщика, но полноправно распоряжаться ею он не может до момента окончания действия договора. Также заемщик не может:

• Сдавать залоговую недвижимость в аренду без предварительного согласования с банком. Обычно кредитные организации неохотно разрешают подобные операции с недвижимостью в залоге, поскольку может ухудшиться состояние объекта, что приведет к уменьшению ее рыночной цены в случае необходимости ее реализации. Тем не менее кредитор не имеет права препятствовать сдаче залога в аренду на срок не более одного года.
• Совершать ремонтные работы, включающие квартиры. Для осуществления необходимых ремонтно-строительных изменений понадобится подготовить проект, затем получить разрешение жилищной инспекции, а затем уведомить кредитора.
• В течение всего времени действия ипотечного договора переоформлять залоговую недвижимость в нежилое помещение запрещено законом.
• Совершать обменные или дарственные операции с залоговой недвижимостью, а также продавать без разрешения кредитора невозможно. Продажа будет возможна только в случае задолженности заемщика перед банком-кредитором и средства от реализации пойдут на погашение задолженности и закрытие обязательств перед банком.

Подводные камни ипотеки в Сбербанке

В Сбербанке существует типовой договор на ипотечный заем, его образец можно найти на сайте для предварительного ознакомления.

Главные подводные камни при заключении ипотечного договора со Сбербанком заключаются в дополнительных расходах на оценщика залогового имущества, на аренду банковской ячейки, на услуги риелтора или юриста, оплату страховки и, конечно, оплату государственной пошлины.

В условиях ипотечного соглашения оговаривается возможность самостоятельного выбора заемщиком оценщика, но он должен соответствовать требованиям Сбербанка. Поэтому не стоит рисковать и заранее оценивать залоговое имущество, Сбербанк может отказаться от предоставленных документов об оценке, объяснив отказ несоблюдением установленных правил процесса, и деньги пропадут зря.

Штрафы за просрочки в Сбербанке

Самая неприятная для обсуждения часть подводных камней ипотеки в Сбербанке — это пени и штрафы. Но важно осознать следующие пункты договора.

Пункт по поводу штрафов за просрочку платежей. Размер пени напрямую зависит от ставки рефинансирования ЦБ на дату назначения штрафа. Это может значительно увеличить сумму текущего штрафа. Поэтому полезно заранее узнать об условиях возможных штрафных санкций при несвоевременных платежах.

Условия для расторжения ипотечного договора. Сбербанк имеет право аннулировать договор в некоторых незаконных ситуациях, например, при систематических просрочках, при использовании залогового имущества не по назначению, в случаях отказа банку-кредитору в проверке состояния имущества, а также при расторжении договора страхового полиса.

Во время срока действия договора ипотечного займа заемщик не имеет права продавать залоговое жилье, регистрировать в нем других лиц, сдавать в аренду, делать перепланировку без одобрения кредитора.

Ипотека в "ВТБ": подводные камни

Из острых подводных камней при заключении договора стоит обратить внимание на нижеследующие.

В банке "ВТБ" настоятельно рекомендуют оформить страховой полис на право собственности (титула), здоровье, жизнь только у своего партнера "ВТБ-страхование". При отказе от страховки ставка по ипотечному кредиту обязательно возрастет на 1 %.

Минимальная сумма ипотечного кредита - от 2 миллионов рублей. Меньшая сумма подразумевает ограничения на первоначальный взнос или дополнительные расходы при оформлении кредита. Банку не выгодно давать маленькие кредиты на длительные сроки.

При возникновении просрочек банк не берет на себя инициативу по реструктуризации долга или оформлению кредитных каникул. Банку выгодней сохранить условия прежнего договора и вернуть занятые деньги в срок. Для решения проблем по несвоевременным платежам заемщик сам подает заявление в банк.

Банк "ВТБ" является надежной эффективной кредитной организацией и поэтому требует четкого выполнения обязательств по договору. Поэтому, в случае сомнений в финансовой прочности своего бюджета, лучше отложить на время решение брать ипотеку.

Практикующие юристы перед заключением кредитного договора рекомендуют обходить подводные камни ипотеки.

• Рассчитывать таким образом ипотечные платежи, чтоб не превышали 30 % семейного дохода.
• Брать ипотеку только в той валюте, в которой идет ежемесячный доход. Даже если есть смысл сэкономить, не нужно рисковать. Ипотечный кредит — долгосрочный, и при скачках валютного курса придется во много раз переплачивать на обмене рублей на валюту договора.
• Для ипотеки выбирать кредитора только из крупных банков, имеющих многолетний опыт и хорошую репутацию, предоставляющих максимально выгодные условия.
• Не спешить с выбором программы ипотеки. Необходимо вдумчиво найти самую подходящую с возможными выгодными, льготными условиями.
• Не нужно брать ипотеку сразу на большую жилплощадь. Рекомендуется постепенно улучшать свои жилищные условия. Например, после однушки не стоит замахиваться на трех- или четырехкомнатные квартиры. Сначала купить двухкомнатную, а после выплаты всей суммы уже можно думать о более комфортной трехкомнатной квартире.
• Внимательно изучить договор, обращая внимание на дополнительные комиссии и расходы при оформлении квартиры в ипотеку. Именно они являются подводными камнями договора ипотеки.
• Чем больше срок ипотеки, тем выше ставка. Желательно брать ипотеку на меньший срок. Ведь чем больше срок ипотеки, тем больше и общая переплата.
• Выбирать фиксированную ставку, предпочитая ее плавающей, которая, по сути, выгодней, но не в условиях высокой волатильности рынка, которая может загнать заемщика в огромные долги. Фиксированная ставка не позволяет сэкономить, но и потерять тоже не позволит.
• Обращаться только к независимым оценщикам при выборе объекта ипотеки, так как риелторы всегда приукрашивают состояние недвижимости, чтобы выгоднее продать.
• Желательно заранее создать финансовый резерв до подписания договора. Это так называемая состоящая из 3 ежемесячных ипотечных платежей, чтобы чувствовать себя уверенно в течение всего периода действия договора.

Ипотека на вторичном рынке

Ипотека на вторичном рынке проще оформляется ввиду того, что дом введен в эксплуатацию и отсутствуют строительные риски.

При покупке вторички в ипотеку подводные камни необходимо проверить: кто является собственником и кто прописан на выбранной жилплощади. Может возникнуть ситуация, когда один из собственников частей жилплощади не согласен на продажу.

Далее в обязательном порядке проверить, законны ли все имеющиеся перепланировки в квартире, есть ли задолженности по счетам и убедиться в том, не является ли квартира уже залогом в другой кредитной организации.

Проверить состояние коммуникаций, проводился ли ремонт и на каком уровне, убедиться в исправности окон, потолков и остальных элементов жилья.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование представляет собой перекредитование уже имеющегося в другом банке. Подобная емкая процедура рефинансирования ипотеки с подводными камнями имеет смысл в том случае, если необходимо погасить ипотеку со сроком больше двух лет.

Нужно учитывать, что в период перевода обеспечения из банка в банк процентная ставка будет немного завышена, так как в новом банке обеспечение будет временно отсутствовать, а это большой риск.

При рефинансировании возникнут обязательные расходы на оценку залога, нотариуса и т. д.

– единственный способ обзавестись недвижимостью для некоторых категорий граждан. Услуга позволяет получить квартиру сразу, а расплачиваться в течение определенного времени. Однако нужно учитывать, что существуют подводные камни ипотеки. Они способны существенно повысить стоимость покупки недвижимого имущества.

Что нужно знать об ипотеке

– долгосрочная ссуда, которая предоставляется под залог недвижимого имущества. Финансовая организация может предоставить кредит на следующую недвижимость:

• квартира;
• дача;
• земельный участок;
• гараж.

Взаимодействие между банком и физическим лицом осуществляется на основании ФЗ №102 «Об ипотеке». Действующая программа позволяет приобрести жилье на первичном или на вторичном рынке. Заемщику предстоит доказать, что он сможет производить своевременный расчет по кредиту. Для этого потребуется предоставить пакет документов. Платеж по ипотеке не может превышать 40% от размера ежемесячного дохода клиента.

Чтобы взять ипотечный кредит, потребуется первоначальный взнос. Его размер обычно составляет 10–30% от стоимости жилья. Чем больше денег клиент сможет предоставить, тем более лояльными будут условия сотрудничества.

Заемщик может выполнить досрочное погашение ипотеки. Закон позволяет внести всю сумму или предоставить ее часть. Досрочное погашение позволяет уменьшить размер переплаты. Банк производит перерасчет процентов. Заемщик обязан предупредить о планируемом закрытии обязательств минимум за 30 дней до выполнения действия. Уведомление предоставляется в письменном виде. Если оно не поступит, банк будет производить списание задолженности на первичных условиях.

Подводные камни

Подразумевает получение большой суммы на длительный период. Банки стремятся извлечь как можно больше пользы с каждого клиента. Потому человек должен заранее изучить подводные камни ипотеки. Это поможет избежать излишних затрат в процессе расчета с финансовой организацией.

Предоставление справки о доходах

Чтобы привлечь клиентов, банки могут предложить . Хитрость метода состоит в том, что человек все равно должен будет озвучить размер ежемесячной прибыли и место осуществления трудовой деятельности.

Затем в дело вступают сотрудники службы безопасности. Они проверят место работы гражданина и его настоящий размер дохода. Если клиент попытался обмануть учреждение, заявку отклонят. При этом заемщика могут внести в черный список. Это приведет к невозможности получения ипотеки и в других банках.

Срок возврата задолженности

Заемщик, изучающий подводные камни ипотеки, стремится, чтобы размер переплаты был минимальным. Финансовые учреждения рассчитывают срок возврата задолженности, исходя из платежеспособности клиента. Помимо платежей по ипотеке, у заемщика должна оставаться сумма, позволяющая оплачивать иные счета и жить в течение месяца. Поэтому сумма платежа может быть относительно небольшой.

Основной недостаток – срок возврата задолженности. Он будет продлен. Однако чем дольше клиент рассчитывается с банком, тем больше денег ему предстоит заплатить. Гражданин может оформить займ на более короткий промежуток времени и погашать ипотеку объемными суммами.

Возможные санкции

Последствия, возникающие в результате несвоевременного внесения денежных средств, обозначаются отдельным пунктом в кредитном договоре. Заемщик должен внимательно относиться к размытым определениям, касающимся применения денежных взысканий за просрочку. В договоре должны быть указаны следующие данные:

• перечень возможных мер, которые могут быть применены в отношении гражданина;
• размер пени за несвоевременное внесение очередного платежа;
• размер штрафов и особенности их применения;
• ситуации, при наступлении которых может быть использована повышенная процентная ставка.

Размер штрафа не может превышать 0,5% за один день просрочки.

«Неожиданные» обязанности заемщика

Чтобы получить ипотеку, человек должен соответствовать требованиям финансовой организации. Обычно в список включают:

• наличие гражданства;
• соответствие возрастным требованиям;
• наличие регистрации по месту получения денежных средств;
• наличие дохода, позволяющего производить своевременный расчет по кредиту.

Однако финансовые организации могут включить в список и неожиданные требования. В договоре могут прописать запрет на смену места официального трудоустройства или жительства.

Чтобы не оказаться нарушителем по незнанию, эксперты рекомендуют детально изучить предлагаемые банком условия. Если гражданин уверен, что пункты договора противоречат закону, то можно потребовать внести в документ коррективы.

Досрочное расторжение договора

Подводные камни ипотеки включают в себя и досрочное расторжение договора. Банк всегда сохраняет за собой подобное право. Обычно поводом выступает несвоевременное внесение платежей по ипотеке. В документе может быть отображено возможное количество просрочек. Расторгнув соглашение, кредитор может реализовать залоговое имущество и направить денежные средства на погашение задолженности. Излишек суммы будет возвращен заемщику.

Дополнительные затраты

О дополнительных расходах за получение ипотеки почти всегда умалчивают. Иногда банк взимает дополнительную комиссию за предоставление денежных средств или открытие счета. Финансовые организации часто берут плату за самые мелкие услуги.

Дополнительно предстоит заплатить оценщику и внести денежные средства за страховку. Она может распространяться не только на имущество. Иногда в банке обязывают осуществить страхование жизни и здоровья, а также право собственности на залоговое имущество. Список не является исчерпывающим. Приобретение дополнительных полисов идет на пользу финансовой организации. За оплату услуг страховщика, который в большинстве случаев является партнером банка, предстоит отдать 0,5–1,5% от общей суммы.

Обычно компании работают только с одним оценщиком. Другим они не доверяют. Поэтому в случае перекредитования может потребоваться повторное прохождение процедуры оценки имущества.

Приобретаемое имущество

Подводные камни ипотеки включают в себя и наложение ограничений на недвижимость. Гражданин может искать подходящее жилье самостоятельно или заключить договор с риэлторской компанией. Первый способ дешевле. За услуги риэлтора придется заплатить около 5% от общей стоимости квартиры. Однако банк не всегда соглашается с выбором клиента. Он может отказаться предоставлять деньги в долг на покупку недвижимости у сторонней организации и обязать клиента обращаться только к компании-партнеру. Имущество, купленное в кредит, будет выступать залогом до полного расчета по обязательствам.

Отдельные условия могут выдвигаться при выборе вторичного или первичного жилья. Банки не всегда доверяют квартирам в новостройках. У незавершенных домов могут быть не оформлены все документы. Если компания все же согласится, то может повысить процентную ставку и выдвинуть дополнительные требования к заемщику.

Положения ипотечного договора

От договора зависят особенности сотрудничества с банком. Документ стоит читать максимально внимательно. Он должен содержать перечень обязательных сведений. Сюда входит:

1. Размер комиссии и порядок ее внесения.
2. Штрафные санкции. В договоре должно быть указано, когда и в каком размере они применяются. В договор не должен быть включен штраф за досрочное погашение.
3. График платежей. В нем должна быть указана сумма взноса и сроки его уплаты. Документ скрепляется печатью банка и подписями обеих сторон.
4. Список ситуаций, при которых возможно повышение размера процентной ставки. Общие формулировки должны насторожить. Например, под понятие изменение конъюнктуры рынка можно подвести практически любые события.
5. Потребность в страховке и ситуации, при которых она должна быть оформлена. Обычно страхование жизни обязательным не является. Однако при отказе от него банки могут повысить ставку на 1,5%.

Заемщик является равноправным участником договора. Поэтому не стоит соглашаться с условиями банка безоговорочно. Если гражданина не устраивает какой-либо пункт, стоит заранее решить этот вопрос с банком.

Клиент может попросить финансовую организацию включить в документ наличие права на рефинансирование кредита. В дальнейшем это может помочь при возникновении форс-мажорных обстоятельств.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Изучая подводные камни ипотеки, необходимо ознакомиться с дополнительными особенностями приобретения жилья в кредит. Недвижимость будет с самого начала находиться в собственности покупателя. Однако полноправно распоряжаться ей заемщик не сможет до полного расчета по обязательствам. Выполнение практически любого действия с недвижимостью требует предварительного согласования с банком. Залогодатель не имеет права:

1. Сдавать помещение в аренду . Действие может быть осуществлено по предварительному согласованию с залогодержателем. Однако банки неохотно дают разрешение на выполнение подобного действия. Для кредитора передача недвижимости в аренду связана с повышением риска ухудшения ее состояния. В случае возникновения потребности в реализации помещения, компания не сможет даже вернуть собственные деньги. Однако банк не может препятствовать передаче имущества в аренду, если помещение сдается не более чем на 1 год.
2. Выполнять перепланировку . Если запланированный ремонт выходит за рамки дозволенного, потребуется подготовить проект перепланировки, получить разрешение соответствующих органов и обратиться к кредитору. При себе нужно иметь пакет документов. На их основании организация примет решение о том, давать разрешение на изменение помещения или нет.
3. Переоформлять помещение в нежилое. Пока действует кредитный договор, осуществить манипуляцию не удастся.

Залоговую недвижимость нельзя обменять и подарить. без получения одобрения кредитора также невозможна. Заемщик должен согласовывать все действия с финансовой организацией. Банк даст разрешение на продажу недвижимого имущества только в том случае, если денежные средства от его реализации пойдут на закрытие обязательств перед кредитором.