Главная > Отделка > Оценка рисков инвестиционных проектов в жилищном строительстве. Инвестиции и риски в строительстве

Оценка рисков инвестиционных проектов в жилищном строительстве. Инвестиции и риски в строительстве

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http :// www . allbest . ru /

Введение

Независимо от характера инвестиций, необходимым условием долгосрочного развития компании является отдача, превышающая стоимость затраченных ресурсов с учетом их наилучшего альтернативного использования. Эффективное, своевременное вложение капитала в проект ведет к достижению нового уровня прибыльности, повышению стоимости и конкурентоспособности компании. И наоборот, инвестиции в проект, риски которого оказались недооценены, могут в будущем негативно сказаться на финансовых результатах и устойчивости компании. Это в полной мере можно отнести к современному рынку недвижимости в России, который характеризуется как высокими темпами роста развития, так и одновременно высоким риском и доходностью.

Основным фактором риска на рынке жилой недвижимости в настоящее время можно назвать противоречивые тенденции изменения средних цен. С одной стороны, умеренно оптимистичный прогноз по уровню инфляции способствует удорожанию реальных активов и, как следствие, недвижимости. С другой стороны, наметившийся тренд снижения цен на нефть и курса рубля вместе с опасениями о замедлении темпов экономического роста стимулируют снижение покупательной способности населения и стоимости квадратного метра. Такая нестабильность на рынке и вероятность очередной рецессии определяют волатильность цен, что в свою очередь, увеличивает размах возможной отдачи от проекта и риски инвесторов. С учетом данных тенденций, можно выделить ряд причин, в силу которых проблема сценарной оценки рисков стала особо актуальной при планировании инвестиций в объекты недвижимости.

Во-первых, процесс принятия решений по проекту и оценка его эффективности всегда происходят в условиях неопределенности: потоки денежных средств (входящие и исходящие) относятся к будущим периодам и имеют прогнозный, недетерминированный характер. Это связано с неполным знанием всех параметров среды в будущем - неполнотой или неточностью информации, невозможностью ее обработки в полном объеме. Уровень неопределенности в сфере строительства - традиционно высокий, на рынке недвижимости постоянно происходят подъемы и спады, обусловленные циклическим развитием отрасли. Используя вероятностный подход сценарного анализа, можно оценить риск получения убытков при значительном и внезапном снижении цен на рынке, а также предвидеть в той или иной степени достоверные будущие денежные потоки.

Во-вторых, трудно переоценить и последствия кризиса на рынке недвижимости: среди основных можно выделить рост потребительских требований, переход к "конкуренции проектов", а также стремительную сегментацию предложения. В силу этих обстоятельств, возрастает значимость отраслевых и маркетинговых рисков, связанных с колебанием спроса и выбором стратегии, рынков сбыта. Данный факт обуславливает необходимость использования системного подхода к оценке рисков проекта, что можно реализовать, совместив алгоритм сценарного анализа с другими методами оценки (деревом решений, имитационным моделированием Монте-Карло, анализом чувствительности).

Наконец, одной из главных проблем управления риском проекта является предсказание возможных изменений среды, которые повлекут за собой и изменения эффективности и, возможно, итогового решения по проекту. Сценарный анализ позволяет учесть самые маловероятные, но сильно рисковые кризисные ситуации, которые могут произойти на нестабильном российском рынке недвижимости, генерируя ожидаемые денежные потоки по проекту с учетом различных сценариев.

Таким образом, целью выпускной квалификационной работы является разработка научно-практических рекомендаций по проведению сценарного анализа рисков инвестиционного проекта в сфере строительства. Достижение поставленной цели требует решения следующих задач:

рассмотреть понятие и сущность рисков инвестиционного проекта, основные классификации рисков в строительстве, а также методы их оценивания;

исследовать подходы к определению, классификации и построению вероятных сценариев развития событий;

разработать алгоритм сценарного анализа для проекта строительства жилой недвижимости, комбинируя его с другими методами оценки риска;

практически реализовать данный алгоритм и провести анализ результатов, предварительно рассчитав ставку дисконтирования и ожидаемую чистую приведенную стоимость исследуемого проекта.

Объектом исследования является система методов оценки проектных рисков, а предметом исследования - сценарный анализ в сфере строительства недвижимости. Новизна данного исследования состоит в том, что результатом работы будет как обобщение нескольких методик анализа рисков в один алгоритм, так и его реализация применительно к проекту строительства объекта жилой недвижимости в г. Санкт-Петербурге. В работе используются такие методы исследования, как теоретическое обобщение, сравнение, статистический анализ цен за кв. метр жилой недвижимости и имитационное моделирование. К эмпирическим методам можно отнести информационный анализ литературы и статистических источников по данной проблеме.

Теоретической основой исследования понятия, сущности рисков и подходов к их классификации стали книги и статьи П.Г. Грабового, А. Дамодарана, Н.Френча, С. Кумпасала, Ф. Хафмана, С. Харгитея. Что касается методов и инструментов оценки рисков, то данная тема достаточно проработана российскими авторами: в ходе исследования использовались материалы работ Авдошина C.М., Завьяловой Е.Н., Васильевой Т.А., Грачевой М.В., Кобилева А.Г., Смоляка С. А.

Из-за недостаточной разработанности подходов и алгоритмов сценарного анализа в нашей стране, по данной теме использовались в основном иностранные источники: основой послужили статьи П. Дуинкера, Л. Грейга, Д. Митцнер, Г. Ригера, Дж. Маака, А.Дамодарана, Т. Гордона, а также М. Н. Дмитриева и С.А. Кошечкина. Статистическая база практической части работы представлена данными портала недвижимости о ценах за кв. метр жилья в Санкт-Петербурге (http://www.bsn.ru), а также информацией сайтов Финам.ru (http://www.finam.ru), FT.com (http://markets.ft.com) и Банка России (http://www.cbr.ru).

Структура дипломной работы состоит из введения, основной части - трех глав с краткими выводами по каждой главе, заключения, списка использованной литературы и приложений. Первая глава посвящена определению ключевых факторов риска в строительстве и теоретическим основам его качественной и количественной оценки. Во второй главе излагаются основные принципы сценарного анализа, формулируется его алгоритм, модифицированный с использованием методов оценки риска, описанных в первой главе. Далее в третьей главе этот алгоритм реализуется практически для проекта строительства объекта жилой недвижимости. Материалы и выводы работы, сам алгоритм сценарного анализа может быть использован для оценки рисков проектов как строительной отрасли, так и других сфер деятельности, что и составляет практическую значимость исследования.

1. Проектные риски в строительстве и теоретические основы их анализа

Оценка эффективности проекта происходит, как правило, в условиях неопределенности: потоки денежных средств относятся к будущим периодам, поэтому имеют прогнозный, недетерминированный характер. В условиях нестабильности внешней среды проекта неопределенность возрастает, а риски в сфере строительства увеличиваются, при этом их нормальный уровень значительно выше по сравнению с рисками других отраслей экономики. Это можно объяснить такими инвестиционными характеристиками проектов жилой недвижимости, как низкая ликвидность незавершенного строительства, неперемещаемость объекта строительства, длительные сроки создания и др. Таким образом, современные тенденции развития рынка определяют сферу строительства как область повышенного риска, что, в свою очередь, требует усиления внимания со стороны инвесторов. В соответствии с этим, основополагающими этапами анализа проектных рисков в строительстве могут быть - выделение его содержательных характеристик, мест возникновения (классификаций) и методов оценки, которые будут рассмотрены в данной главе.

1.1 Понятие и сущность рисков инвестиционного проекта

Анализ литературы по данной проблеме показал, что можно выделить два основных подхода к определению понятия "риск". Согласно первому, риск есть вероятность отклонения фактического результата от ожидаемого или уровень неопределенности, который можно измерить . С другой стороны, также распространена точка зрения, что риск непосредственно связан с возможностью ущерба. При этом под риском понимается измеримая часть неопределенности, которая влечет за собой возможность неблагоприятных исходов - возникновения убытков, недополучения доходов или появления дополнительных расходов по проекту. В то время как понятие "неопределенность" имеет более широкий смысл и может порождать не только отрицательные, но и положительные или нулевые последствия .

Обобщая различные интерпретации данного понятия, можно выделить основные элементы, составляющие его содержание:

есть неопределенность развития событий;

существует возможность любых (как негативных, так и позитивных) отклонений результата от предполагаемой цели;

известны или можно определить вероятности возможных исходов и ожидаемые результаты .

Таким образом, проектные риски в строительной сфере можно определить как численно измеримую вероятность незапланированного получения экономических выгод или возникновения дополнительных убытков в рамках реализуемого проекта или связанной с ним деятельности. В этом и состоит разница между понятиями "неопределенность" и "риск": риск наступления того или иного события можно объективно или субъективно оценить на основе распределения результатов предыдущего опыта .

В то же время, из самого определения понятия возникает вероятность недооценки рисков, что при неблагоприятном исходе и наступлении рискового события приводит к недостатку денежных средств для дальнейшего финансирования строительства. Так, например, если при планировании денежных потоков по проекту не в полной мере был учтен рыночный риск снижения цены за кв. м., то с наступлением спада на рынке недвижимости компания, реализующая проект, будет испытывать недостаток денежных средств. Впоследствии это может привести не только к "замораживанию" строительства объекта на неопределенный срок, но и финансовой несостоятельности всей компании и даже банкротству. Именно поэтому важно установить источник возникновения потенциального фактора риска, что невозможно без проведения анализа основных классификаций проектных рисков в сфере строительства.

1.2 Классификация рисков в строительстве на основе жизненного цикла проекта

Классификация рисков инвестиционного проекта, как и любая классификация, довольно условна, поэтому существует множество подходов к делению видов риска на группы. Это может быть оправдано тем, что для проектов из разных сфер экономики можно выделить специфические, индивидуальные риски. Одной из классификаций риска для любой отрасли является их деление на основе влияния факторов социальной, технологической, экономической, политической и факторов окружающей среды - STEEP-факторы . Данная классификация актуальна и для строительной деятельности, которая может быть сильно подвержена их влиянию, но она не отражает всей специфики отрасли.

Так, например, Ф. Хафман делает акцент на специфических внешних рисках и отмечает, что для реализации проектов по строительству объектов недвижимости особенно важен учет финансовых, физических и регулятивных рисков. Физические риски он связывает как непосредственно со строительной площадкой, так и с возможными ошибками при проектировании, которые могут быть вызваны плохой коммуникацией между участниками проекта (подрядчиками, инвесторами, инженерами-разработчиками). Регуляторные риски строительная компания несет в связи с контролем со стороны местных властей, а также вследствие изменения законодательства, регламентов или инструкций .

Оценивая риски инвестирования в недвижимость, Стивен Харгитей пришел к выводу, что риск несет в себе две составляющие - систематическую и несистематическую (см. табл. 1). Вероятность или последствия систематического - внешнего - риска оценить практически невозможно, тогда как несистематический риск можно анализировать, как и контролировать его причины и последствия .

Таблица 1. Классификация рисков компаний строительной отрасли

Систематические

Несистематические

Рыночный риск (изменение рыночных условий)

Деловой риск (связан с бизнес-процессами компании)

Циклический риск

(связан с деловым циклом)

Финансовый (связан с финансовой независимостью и устойчивостью)

Инфляционный риск

(изменение покупательной способности)

Риск ликвидности (недвижимость на любой стадии строительства имеет невысокую степень ликвидности)

Процентный(изменение условий кредитования)

Другие специфические риски - конструкционные, исполнительские и др.

Изучив общепринятые признаки классификации проектных рисков, представляется разумным их разделение в соответствии с этапом проектной деятельности: риски прединвестиционной, инвестиционной (строительной) и эксплуатационной (операционной) фазы . При этом риски каждого из периодов подразделяются на внешние - зависящие от внешней среды, и внутренние - определяемые деятельностью компании-инициатора.

В силу специфики внешней, институциональной среды и организации финансирования объектов строительства - риски на каждом этапе будут отличаться от рисков других проектов, например, проектов капитальных вложений. Кроме того, классический график жизненного цикла инвестиций, где входящие потоки доходов начинаются только после завершения всех планируемых работ, также необходимо модифицировать. Так как проекты строительства недвижимости обычно предполагают получение доходов от реализации квартир еще до окончания инвестиционной фазы, верхняя часть графика жизненного цикла (приток) должна быть смещена влево (см. Рис. 1). Для того чтобы определить какие виды рисков могут возникать на каждом этапе, проанализируем жизненный цикл проекта строительства жилой недвижимости .

Этап I. Прединвестиционная фаза:

*Сбор данных и исследования рынка, отрасли, возможных рисков;

*Разработка концепции и содержания проекта, сметно-проектной документации; получение необходимых разрешительных документов по проекту в надзорных и других органах власти;

*Структурное, инженерное планирование и проектирование.

На данной стадии реализации проекта возникают как внешние, так и внутренние риски. К первой категории можно отнести отраслевые, маркетинговые риски (связанные с выбором стратегии и рынков сбыта), а также риски отношения местных властей - неполучения или отзыва разрешительной документации. Вторая группа включает в себя риски перерасхода средств, задержки срока выполнения работ, а также риски проектирования и выбора участка (см. Приложение 1).

Этап II. Инвестиционная фаза:

*Решение вопросов о финансировании проекта и материально-техническом снабжении, организация строительных процессов;

*Строительство и подключение объекта к коммуникациям, организация работ по внутренней и внешней отделке, благоустройству территории;

*Организация и планирование продаж квартир;

*Контроль за ходом работ, проведение испытаний и исследований.

К внешним рискам, возникающим на данном этапе, можно отнести процентный, кредитный, валютный, инфляционный, институциональный (связан с изменениями в правовой, политической сфере и др.), а также физический риск - изменения погодных условий, геологических особенностей участка строительства. Также характерными для данной стадии можно назвать следующие внутренние риски: превышения сметной стоимости, несвоевременного завершения и низкого качества работ, технико-производственные (например, возникновение аварийной ситуации), экологические, организационные.

Этап III. Эксплуатационная фаза:

*Оценка соответствия готового объекта проекту, техническим условиям и регламентам, и получение разрешительной документации о вводе объекта в эксплуатацию;

*Сдача готового объекта в эксплуатацию;

*Устранение ошибок при проектировании или строительстве, обнаруженных после ввода в эксплуатацию.

На данном этапе важно учесть процедурные и технические риски эксплуатации, которые связаны с несоответствием объекта проектной документации, техническим условиям или нарушением его функционирования. Далее в работе будет использована именно последняя классификация - в соответствии с жизненным циклом проекта и источником возникновения рисков (внешние и внутренние), более подробно она представлена в Приложении 1.

Если рассматривать не проект, а сам объект строительства, то некоторые авторы выделяют в качестве последних этапов его жизненного цикла - строительное переустройство и ликвидацию объекта (утилизацию отходов) . Однако с практической точки зрения затраты и риски этих последних этапов инвестор не несет - объекты недвижимости характеризуются длительным жизненным циклом и сроком полезной службы - от 20 до 100 лет . Поэтому можно говорить о том, что с позиции инвестора жизненный цикл проекта строительства недвижимости может ограничиваться тремя этапами. Последняя - ликвидационная фаза, характерная для проектов производственных капиталовложений, может не учитываться в анализе эффективности и рисков.

Кроме того, отличительной чертой проекта строительства жилого дома также будут значительно меньшие риски эксплуатационной фазы, чем для проектов капитальных вложений: после сдачи дома в эксплуатацию строительная организация несет ответственность только в рамках устранения серьезных ошибок, допущенных при строительстве. Если строительство объекта осуществляется в рамках инвестиционной деятельности, а не договора долевого участия, то все риски, связанные с его реализацией, несет инвестор. Так, в ходе анализа было установлено, что риск является неотъемлемой составляющей всех этапов реализации проекта строительства недвижимости. Ввиду того, что на практике избежать его невозможно, чтобы его предвидеть и выработать систему мер по уменьшению последствий - необходимо оценить вероятные потери качественно или количественно.

1.3 Качественные методы анализа рисков проекта

Идентифицировав возможные риски конкретного проекта, необходимо провести их анализ, на основе которого будет приниматься решение о целесообразности участия в проекте. В общем случае выделяют два подхода к исследованию проектных рисков - качественный и количественный. Качественный подход подразумевает под собой описание всех предполагаемых рисков проекта и их причин, стоимостную оценку их последствий, а также мер по их снижению .

В ходе качественного анализа определяются факторы риска, которые могут привести к возможным потерям, а также их вероятность и время появления. Производится расчет максимальной величины потерь в случае самого худшего сценария, в дополнение могут быть построены распределения вероятности наступления ущерба в зависимости от размера эффекта . К качественным методам оценки рисков проекта относят совокупность методов экспертных оценок, анализ уместности затрат, метод аналогий, которые анализируются ниже в данной главе.

I. Методы экспертных оценок

Данная группа методов представляет собой комплекс логических и математико-статистических методов и процедур анализа рисков, основанных на заключениях экспертов имеющих опыт реализации подобных проектов. Каждому эксперту в виде опросных листов предоставляется исчерпывающий перечень рисков и предлагается оценить вероятность их наступления по специальной шкале. Среди них выделяют: метод Дельфи, метод балльной оценки, методики ранжирования - рейтинговый метод, метод на основе бальной оценки и др..

В процессе исследования по методу Дельфи исключается общение между экспертами и проводится их анкетирование с целью выяснения их мнения по поводу будущих гипотетических событий. Эксперты отвечают на вопросы в виде количественных оценок риска самостоятельно и анонимно, затем они могут корректировать свои мнения с учетом общего мнения экспертов. Групповая оценка может проходить в несколько туров .

Метод балльной оценки риска производится на основе обобщающего показателя, определяемого по ряду частных экспертно оцениваемых показателей степени риска. Он состоит из следующих этапов:

Определение факторов, которые влияют на возникновение риска;

Выбор обобщенного показателя и набора частных критериев, характеризующих степень риска по каждому из факторов;

Составление системы весовых коэффициентов и шкалы оценок по каждому показателю (фактору);

Интегральная оценка обобщенного критерия степени проектных рисков;

Методики ранжирования - рейтинговый метод, ранжирование на основе балльной оценки - предполагают упорядочение рисков в зависимости от их значимости и вероятности появления с применением абсолютных (вероятная сумма потерь или доля потерь от риска) или относительных критериев. Условно этот процесс можно представить в виде таблицы 2 .

Уровень риска или вероятный ущерб определяется путем перемножения вероятности возникновения и возможного ущерба соответствующего типа риска, и затем проводится ранжирование полученных величин.

Таблица 2. Матрица вероятных угроз по проекту

Рассмотрев основные принципы проведения качественной оценки рисков, нужно отметить, что на практике данные методы могут быть применимы только в совокупности с другими, более объективными (количественными) методами. Во-первых, возрастает риск необъективности результатов из-за некачественного подбора экспертов, их недостаточной квалификации, доминирования мнений или даже ошибок методического характера. Во-вторых, данные методы не учитывают тот факт, что наступление одного рискового события может провоцировать потери разных видов и негативно влиять на результат по проекту сразу в нескольких аспектах .

Именно эти факторы ограничивают применение экспертных методов при оценке рисков в строительстве недвижимости. Они могут быть использованы на начальной стадии анализа, например в ходе первичного определения рисков по проекту: экспертами может быть составлена матрица вероятных угроз (снижение цены за кв. м., риск неполучения или отзыва разрешительной документации, возникновение ошибок при проектировании или аварийной ситуации). Впоследствии результаты опроса экспертов могут быть использованы в ходе количественного анализа (например, анализа чувствительности) и итоговая оценка по проекту будет выноситься на основе более объективных факторов.

II. Анализ уместности (целесообразности) затрат и метод аналогий

В основе анализа уместности затрат лежит предположение о том, что перерасход средств (негативный исход, характерный для риска) может быть вызван следующими факторами:

стоимость реализации проекта в целом или его отдельных фаз изначально была недооценена;

фактическая производительность машин (механизмов) не равна плановой;

фактические нормы затрат не равны плановым в силу непредвиденных изменений внешних условий (инфляция, изменения налогового режима).

В ходе анализа составляется контрольный постатейный перечень возможного повышения затрат для проекта. Финансирование проекта разбивается на стадии, поэтому при первых признаках того, что риск вложения растет, инвестор может предпринять меры по снижению затрат или прекратить его финансирование .

Метод аналогий предусматривает оценку риска на основе анализа данных по аналогичным, в том числе и по степени риска проектам. Это могут быть реализованные в прошлом проекты компании-инициатора или аналогичные проекты компаний конкурентов. Сложность при использовании данного метода состоит в правильном подборе аналога, так как формальные критерии, позволяющие установить степень аналогичности ситуаций, на практике отсутствуют .

Кроме того, игнорируется и факт, что любой вид деятельности и внешняя среда проекта постоянно развиваются. Также отсутствуют методические рекомендации, подробно описывающие логику и детали подобной процедуры оценивания риска.

При оценке проекта строительства недвижимости метод аналогий достаточно легко реализуем, если компания имеет опыт строительства подобных объектов. На основании статистического материала по уже реализованным проектам и возникшим незапланированным потерям можно установить область риска по проекту . Как бы то ни было, как и методы экспертных оценок анализ уместности затрат и метод аналогий можно использовать скорее для предварительной оценки проектов. Их можно назвать приемлемыми для описания возможных рисков, но не для получения объективной оценки риска. Для проектов строительства недвижимости их применимость ограничивает еще и высокая степень неопределенности будущих условий рынка: в данном случае метод аналогий не может считаться объективным, так как входящие потоки доходов от реализации квартир, как и изменение средних цен за кв. метр, не могут быть определены однозначно. Этим обусловлена необходимость применения комплексного подхода с использованием качественного и количественного анализа, основные методы и алгоритмы которого будут рассмотрены ниже.

1.4 Количественные методы анализа рисков

Как было указано выше, наиболее полно и объективно оценить величину и вероятность возможных убытков можно с использованием методов количественного анализа, который предполагает присвоение количественного параметра качественному . В ходе количественной оценки рисков численно определяются отдельные виды риска, вероятность наступления тех или иных событий, а также рассчитываются показатели, количественно характеризующие степень риска. Количественная оценка отражает величину предполагаемого риска по проекту, его реальная величина становится известной в результате факта наступления рискового события. В качестве наиболее распространенных инструментов количественной оценки проектных рисков выделяют:

метод корректировки нормы дисконта (ставки процента с поправкой на риск);

анализ чувствительности критериев эффективности;

метод проверки устойчивости (расчета критических точек);

сценарный метод;

деревья решений;

имитационное моделирование (метод Монте-Карло).

I. Метод корректировки нормы дисконта

Неопределенность условий реализации проекта при определении ожидаемого эффекта (NPV) в расчетах может включаться в ставку дисконтирования как поправка на риск. В случае реализации проекта строительства недвижимости можно рассматривать следующие поправки :

1) Риск ненадежности участников проекта - возможность непредвиденного прекращения или приостановки реализации проекта в силу различных обстоятельств, таких как:

нецелевое расходование средств, предусмотренных для инвестирования в проект или создания резервов, необходимых для его реализации;

финансовая неустойчивость компании, реализующей проект, как следствие недостаточной обеспеченности собственными оборотными средствами или недостаточного имущественного обеспечения по кредиту и др.;

неплатежеспособность или неспособность выполнять свои обязательства в рамках заключенных договоров других участников проекта - поставщиков сырья, других контрагентов или потребителей продукции.

Поправка за данный вид риска определяется экспертным путем - каждым участником проекта - и обычно не превышает 5 %, однако ее величина может варьироваться в зависимости от степени проработанности механизмов организации и реализации проекта. В частности, размер премии может уменьшаться, если участники предоставляют какие-либо имущественные гарантии выполнения обязательств, и увеличиваться, если участники не располагают информацией о надежности поставщиков, будущих покупателей и др.

2) Риск неполучения предусмотренных проектом доходов или "несистематический" риск. Данный вид риска может быть обусловлен как внутренней средой проекта (техническими, технологическими, организационными решениями), так и внешним окружением - случайными колебаниями объемов производства, цен на ресурсы (материальные, трудовые) и продукцию. Размер премии за такой риск определяется для конкретного проекта, конкретной отрасли и ее стадии жизненного цикла. Обычно поправки делают на новизну используемой техники (технологии), цикличность спроса на продукцию и другие факторы, определяя величину премии в размерах 1-3% и суммируя их влияние .

Указанный подход расчета ставки дисконта с поправкой на риск несколько субъективен и не учитывает корреляцию факторов. Кроме того, дисконтирование по более высокой норме не дает никакой информации о возможных отклонениях результатов по проекту, и полученные результаты существенно зависят только от величины премии за риск. Данный метод также предполагает увеличение риска во времени с постоянным коэффициентом, что ограничивает его применение в рамках оценки проектов строительства. Пропорциональное увеличение риска к концу инвестиционной фазы не может быть корректным, так как для таких проектов наоборот характерно постепенное снижение риска с ростом готовности дома. Так, прибыльные проекты, не предполагающие существенного увеличения риска с течением времени, могут быть проанализированы неверно и отклонены.

II. Метод анализа чувствительности и критических значений

Данный метод анализа рисков заключается в исследовании зависимости результирующего показателя проекта от изменения какого-либо одного параметра (при сохранении остальных на неизменном уровне). В качестве результирующих показателей обычно рассматривают показатели эффективности (NPV, IRR, PI, PP) или ежегодные показатели проекта (размер чистой, накопленной прибыли). Проведение анализа предполагает следующие этапы:

Математически определяется взаимосвязь между исходными и результирующим показателем;

Определяются наиболее вероятные значения для исходных показателей и диапазоны их изменений (обычно в пределах 5-10%);

Рассчитывается наиболее вероятное значение результирующего показателя;

Исследуемые исходные параметры по очереди изменяются в допустимом диапазоне, определяются новые значения результирующего критерия;

Исходные параметры ранжируются по степени влияния на изменение результирующего показателя, таким образом происходит их группировка в зависимости от степени риска .

Подверженность проекта соответствующему виду риска можно оценить на основе ранжирования показателей эластичности - чувствительности по каждому из параметров или отношения процентного изменения результирующего показателя к изменению значения исследуемого параметра на один процент .

E - показатель эластичности;

NPV 1 и NPV 0 - конечное и базовое значение результирующего показателя;

X 1 и X 0 - конечное и базовое значение варьируемого параметра.

Анализ также можно провести графически, построив зависимости результирующего показателя от изменения каждого из факторов. Чем больше угол наклона зависимости, тем больше риск и чувствительнее значение результата по проекту к изменению параметра. На основании этих расчетов далее проводится ранжирование факторов по степени важности (высокая, средняя, невысокая) и построение матрицы чувствительности.

Продолжением данного метода является метод критических точек (проверки устойчивости проекта), который основывается на определении значений переменных риск-факторов, которые приводят результирующий показатель по проекту к критическому пределу. Разрабатываются наиболее вероятные и критические сценарии поведения исходных показателей и величины возможных потерь . При этом проект можно считать устойчивым и эффективным, если в моделируемых ситуациях NPV проекта положителен и обеспечивается необходимый резерв его финансовой реализуемости .

Несмотря на очевидные достоинства данных методов - объективность, наглядность результатов, многие авторы выделяют и главный недостаток - предпосылка, что изменение факторов проводится изолированно, в то время как на практике они могут быть коррелированны . Для проектов в сфере строительства это может иметь определяющее значение: в период спада рынка недвижимости и экономики многие факторы являются взаимозависимыми. Так, например, может наблюдаться падение средних цен на недвижимость (рыночный риск), в то время как процентная ставка будет расти, изменяя условия кредитования (процентный риск), что повлечет за собой риск превышения сметной стоимости строительства и несвоевременного завершения работ. В этом случае, если переменные тесно взаимосвязаны, необходимо рассматривать их возможные комбинации и использовать сценарный анализ, который представляет собой развитие методики анализа чувствительности и одновременному изменению подвергается вся группа факторов, проверяемых на риск.

III. Метод дерева событий (решений)

Данный инструмент анализа предполагает построение сетевого графика, каждая ветвь которого представляет собой альтернативные варианты развития или состояния среды . Так, следуя вдоль ветвей дерева, можно проследить все варианты развития возможных событий, а также выбрать наименее рискованный и оптимальный. В общем случае его алгоритм можно представить в виде следующих этапов:

Для каждого момента времени определяется проблема (вершина) и возможные пути развития событий (исходящие дуги);

Каждой дуге экспертным методом задается вероятность и денежная оценка (возможные потери);

С учетом значений всех вершин рассчитывается наиболее вероятное значение NPV или другой ключевой показатель проекта;

Производится анализ вероятностных распределений .

В качестве основных преимуществ данного метода можно выделить как возможность детального учета многих факторов риска, так и наглядность, логическую последовательность выполняемых операций. Практическое применение "дерева событий" в рамках оценки риска проекта в строительстве видится следующим образом: 1) с помощью анализа чувствительности определяются наиболее серьезные факторы риска; 2) экспертно задается вероятность их реализации; 3) Как исходящие дуги определяются возможные сценарии их изменения в рамках подходящего диапазона; 4) для каждой вершины рассчитывается значение NPV; 5) производится вероятностно-статистический анализ распределения NPV проекта.

Такой комплексный подход к анализу рисков в строительной сфере позволит минимизировать недостатки каждого из используемых методов, если бы они использовались по отдельности. Во-первых, итоговый результат по проекту выносится с учетом одновременного изменения всех основных факторов риска, что невозможно произвести только с помощью анализа чувствительности. Так, можно не изолированно оценить влияние изменения прогнозных цен на недвижимость, ставки по кредиту и риска превышения сметных расходов. Во-вторых, принимается во внимание качественная сторона оценки - мнение экспертов, что очень важно для достижения достоверной количественной оценки и учета специфических особенностей конкретного проекта.

IV. Имитационное моделирование

Практическое применение данного подхода на основе метода Монте-Карло демонстрирует широкие возможности его использования в инвестиционном проектировании в условиях неопредел?нности и риска, позволяя учитывать максимальное количество факторов внешней среды. Алгоритм имитационного моделирования можно представить следующим образом:

На основе анализа чувствительности определяются ключевые факторы проекта, изменения которых приводят к наибольшим отклонениям результата по нему (NPV);

Экспертным методом или на основе статистических данных задаются максимальное, минимальное значение (диапазон изменений) и распределение вероятностей по каждому фактору;

Многократно и случайным образом проводится имитация ключевых факторов в рамках выбранного распределения, рассчитываются соответствующие значения NPV;

Анализируется распределение вероятностей результирующего показателя по проекту (математическое ожидание NPV, дисперсия, среднеквадратическое отклонение и др.) .

На основе полученной информации можно рассчитать вероятность получения NPV в каком-либо диапазоне приемлемых для инвестора значений. Из недостатков данного подхода выделяют следующие:

существование коррелированных параметров сильно усложняет модель;

вид вероятностного распределения для исследуемого фактора иногда трудно определить;

исследование модели возможно только при наличии вычислительной техники и специальных пакетов программ;

по сравнению с другими инструментами количественного анализа данный подход может быть менее точным и давать более оптимистичные оценки из-за перебора промежуточных вариантов изменения признаков .

Однако для формирования объективной оценки риска данный метод может быть очень полезен: анализируя проект строительства недвижимости, его можно использовать с целью снижения предвзятости оценок экспертов. Сценарии развития событий, разработанные на основе их субъективного мнения, должны быть модифицированы случайным образом, чтобы убрать эту субъективную составляющую прогноза. Применение данного метода видится как раз на этапе формулировки возможных исходов дерева событий. Так, например, имитационное моделирование можно использовать для придания фактора случайности прогнозу цен на рынке недвижимости, при этом основные характеристики распределения (размах, среднее ожидаемое значение) не изменятся.

Таким образом, проведенный выше анализ источников проектных рисков показал, что незапланированное возникновение дополнительных убытков в строительстве может возникать на каждом из этапов реализации проекта - прединвестиционной, инвестиционной или фазе эксплуатации недвижимости. В силу нестабильности внешней среды избежать риск практически невозможно, но можно детально оценить вероятные потери качественно или количественно. Все рассмотренные выше алгоритмы имеют свои недостатки и достоинства: задачей качественного подхода можно назвать выявление возможных видов рисков и описание источников их возникновения, тогда как численную величину вероятных потерь определяют количественные методы. При анализе инвестиционного проекта необходимо применять комплексный подход, для того чтобы наиболее полно оценить величину и вероятность возможных убытков, а также принимать эффективные решения по управлению риском. Решение данной проблемы видится в использовании сценарного метода, который подробно будет описан в следующей главе. Его алгоритм можно комбинировать с рассмотренными выше анализом чувствительности, деревом решений и имитационным моделированием Монте-Карло.

2. Принципы и методология сценарного анализа

В условиях неопределенности, разнонаправленности тенденций на рынке недвижимости и достаточно длинного горизонта планирования инвестиций - сценарный метод анализа рисков значительно повышает эффективность оценки возможных потерь по проекту. Впоследствии это может иметь определяющее значение как для принятия эффективных управленческих решений в ходе реализации проекта, так и для его итоговой оценки. В данной главе раскрываются основополагающие характеристики сценарного метода: производится анализ и обобщение подходов к определению понятия "сценарии", их классификации, рассматриваются методики построения сценариев как наиболее сложный шаг в процессе оценки риска. В результате анализа будет разработан сценарный алгоритм анализа рисков для проекта жилой недвижимости, в который будут встроены другие, рассмотренные выше, методы оценки.

2.1 Подходы к определению и классификации сценариев

Одним из главных инструментов оценки риска по проекту является анализ сценариев, который в общем смысле предполагает разработку сценариев (альтернативных вариантов развития событий в будущем), прогнозирование вероятностей наступления того или иного сценария и оценку инвестиционной приемлемости проекта в соответствии с этими исходами. Развитие современных методов и подходов сценарного анализа началось еще в 1960-х годах, когда были разработаны первые определения понятия "сценарий" и методологические основы проведения анализа, главной направленностью которого было прогнозирование социальных и политических процессов (H. Kahn) .

Последующие исследования были связаны с прогнозированием цен на рынке нефти (P.Wack), возможностью использования сценариев при разработке стратегических управленческих решений (J. Ogilvy, P. Hawken, P. Schwartz), психологическими аспектами использования сценариев (D. Kahneman, A. Tversky) - в итоге, данный подход превратился в сложную методику прогнозирования, отличную от других количественных подходов к планированию .

В связи с этим, среди основных целей сценарного планирования и анализа выделяют:

предвидение будущих угроз (потерь) и возможностей с учетом различных обстоятельств ;

пересмотр сегодняшних решений с учетом знаний о будущем;

разработке соответствующих стратегических решений в случае наступления того или иного события .

Анализ литературы по данной проблеме позволил выявить 2 подхода к определению понятия "сценарии", обобщение которых можно представить в виде таблицы 3 .

Таблица 3. Подходы к определению понятия "сценарии"

Описание возможных наборов и последовательности событий, которые вероятно будут иметь место в будущем (M. Jarke, 1998);

Внутренне представление о том, каким может оказаться будущее -- не прогноз, а один из вариантов будущих последствий(М. Porter, 1985);

Набор достаточно вероятных, но структурно различных вариантов будущего(Van der Heijden, 1996);

Совокупность (синтез) различных событий и стратегий, которые приводят к различным исходам в будущем(F. Roubelat, 2000)

Инструмент упорядочения представлений об альтернативных исходах будущего, с учетом возможности принятия решений в настоящем

(P. Schwartz, 1996);

Рациональный метод представления альтернативных вариантов будущего, в которых реализуются принятые компанией решения

(P. Schoemaker, 1995)

Первая группа определений описывает сценарии как "проектирование развития будущих событий", тогда как вторая акцентирует внимание на том, что это -- метод, инструмент, использование которого позволяет соотнести вероятные исходы с принимаемыми в настоящий момент действиями.

Одной из основных классификацией сценариев является их деление на поисковые и нормативные:

Поисковые сценарии строятся на предположении, что тенденции развития системы (процесса, отрасли) сохранятся в будущем и определяют, что вероятно может произойти;

Нормативные сценарии, опираясь на нормативное состояние системы в будущем, определяют возможные, альтернативные пути достижения этих норм, т.е. отвечают на вопрос, как (какими путями) может быть достигнута желаемая цель .

По критерию охвата (масштаба) сценарии классифицируют на односекторные и многосекторные, подвергающие изменению сразу несколько составляющих - финансовую, социальную, политическую и др. .

Что касается набора сценариев в рамках одной модели, то некоторые авторы предлагают деление на трендовый, контрастный (может быть либо катастрофическим, либо утопическим) и нормативный сценарий . М. Портер предлагает набор из базового (наиболее вероятного), оптимистического и пессимистического сценария. Однако, как отметил Дж. Коатс, эта классификация не может считаться идеальной, так как базовый сценарий может спровоцировать предвзятость по отношению к двум остальным альтернативам. Эту проблему он предлагает решить путем разработки двух или трех макро-сценариев, которые будут состоять из индивидуальных сценариев, что обеспечит их связанность и целостность .

Далее в работе при построении "дерева сценариев" представляется разумным использовать именно такой подход: три макро-сценария, с заданными вероятностями, и каждый при этом состоит из индивидуальных поисковых сценариев - базового, оптимистичного и пессимистичного. Это обеспечит многовариантность событий и одновременно не приведет к излишней нагруженности алгоритма сценарного анализа, классические этапы которого будут рассмотрены ниже.

2.2 Основы сценарного анализа рисков проекта

Одной из главных проблем управления риском проекта является предсказание возможных изменений среды, которые повлекут за собой и изменения эффективности и, возможно, итогового решения по проекту. Данный вопрос имеет место и в строительной отрасли: российский рынок недвижимости нестабилен и сильно зависим от множества внешних факторов. Сценарный анализ проектных рисков позволяет учесть даже самые маловероятные, но сильно рисковые кризисные ситуации, генерируя ожидаемые денежные потоки по проекту с учетом различных сценариев.

Обобщая литературу по данной проблеме, алгоритм сценарного анализа проектных рисков можно представить в виде следующих этапов:

Анализ среды проекта и компании, которая его реализует. Данный этап предполагает общую характеристику движущих сил, ключевых факторов риска - анализ STEEP-факторов, их тенденций и специфических рисков проекта . Проводится их экспертное ранжирование в зависимости от значимости (возможного воздействия) и вероятности появления. A. Дамодаран рекомендует фокусировать внимание на 2-3 наиболее значимых для проекта факторах ;

Разработка сценариев и определение их вероятностей осуществления. Данный этап может быть реализован с помощью множества методологий, некоторые из них подробно рассматриваются в следующем разделе. Если говорить в общем, то на данном этапе происходит сбор исторических данных о ключевых переменных и их первичная экстраполяция в соответствии с горизонтом планирования. Далее определяется набор будущих событий, которые могут изменить поведение этих переменных, вероятности их реализации и величина воздействия (количественно). На основе этой информации производится изменение первичного тренда и разработка сценариев, а также вероятностей их реализации;

Определение денежных потоков в соответствии со сценариями. На данном этапе с учетом выбранной ставки дисконта определяются будущие входящие и исходящие денежные потоки, составляется массив значений NPV в соответствии с каждым сценарием и его вероятностью ;

Анализ результатов и оценка риска проекта. Проводится статистический анализ полученных данных по NPV - расчет среднего, дисперсии, коэффициента вариации, рассчитывается интегральный показатель ожидаемой эффективности проекта и выносится итоговое решение по проекту.

С учетом вышесказанного нужно сделать некоторые модификации в алгоритм. Во-первых, как было отмечено в предыдущей главе, необходимо дать более объективную оценку наиболее значимым - ключевым факторам проекта. На первом шаге алгоритма можно заменить экспертное ранжирование (качественная оценка) на анализ чувствительности и ранжирование в зависимости от эластичности (количественная оценка). В итоге, для проекта строительства можно выбрать 2-3 наиболее значимых фактора, один из которых - цена за кв. метр, проверить чувствительность NPV к их изменению и ранжировать в порядке значимости.

Во-вторых, можно усовершенствовать алгоритм, представив процесс анализа в виде "дерева сценариев". Иными словами, для трех макро-сценариев, которые были определены с помощью анализа чувствительности, также должны быть заданы вероятности. Второй шаг представленного алгоритма предполагает разработку вероятных сценариев, что является наиболее важным и трудным шагом в процессе анализа рисков. Сценарный анализ и само построение сценариев - предположений о нескольких вариантах развития событий - могут быть реализованы с помощью различных методов и техник, основные из них будут рассмотрены ниже.

2.3 Методологические подходы к разработке сценариев и построение алгоритма для проекта в сфере строительства

Ввиду того, что методика сценарного анализа и планирования разрабатывалась многими исследователями, существует большое количество различных по сути и типам технологий построения вероятных сценариев. Условно их можно классифицировать на три группы методов :

Методы интуитивной логики (intuitive logics);

Методы анализа влияния на тренд (trend-impact analysis);

Методы анализа перекрестного влияния (cross-impact analysis).

Первый подход, основанный на интуитивной логике, представлен методикой консалтинговой компании SRI International, а также матричным методом Shell/GBN, который разработал П. Вакк и затем популяризировал Шварц . Данная группа методов базируется на логическом построении сценариев - мнении и интуиции экспертов, что с одной стороны обеспечивает креативность и качественный подход, которые невозможно получить при компьютерном анализе. Так, например, методологию построения сценариев SRI International можно представить в виде следующих шагов:

Анализ предполагаемых стратегических решений, постановка задачи;

Определение ключевых факторов, которые могут повлиять на эти решения - концентрация и размер рынка, динамика спроса и цен, экономические условия, условия на рынках труда, капитала, наличие производственных мощностей и др.;

Анализ возможных изменений внешней среды, которые могут повлиять на ключевые факторы, выделенные на шаге 2 (тенденции и темпы их изменений, степень неопределенности и значимости для проекта или бизнеса);

Логическое построение возможных сценариев и их комбинаций на основе опыта и интуиции экспертов .

Нужно отметить, что ключевые, наиболее значимые внутренние и внешние факторы, влияющие на решение по проекту или на стратегические решения в рамках бизнес-планирования, могут определяться либо с помощью анализа чувствительности (в случае проекта), либо регрессионного анализа.

Второй подход - группа методов анализа влияния на тренд (далее TIA) - предусматривает использование как экспертных мнений, так и математического анализа и моделирования в отличие от метода интуитивной логики. Суть данных методик заключается в экстраполяции трендов ключевых переменных и их последующей модификации с учетом возможных будущих событий. Одна из основных методик в данной группе была разработана компанией “The Futures Group” и в дальнейшем модифицирована Т. Гордоном, она представляет собой следующую последовательность шагов

Сбор исторических данных о ключевых переменных и первичная экстраполяция (без учета влияния возможных будущих событий);

Экспертное определение набора будущих событий, которые могут изменить поведение ключевых переменных, их вероятность и положительное или отрицательное влияние на тренд (см. рис.1) ;

...

Подобные документы

    Понятие риска реального инвестиционного проекта и его классификация. Процесс регулирования инвестиционных рисков. Методы оценки риска по прямым капитальным инвестициям, портфельных рисков, примеры их количественной оценки. Инструменты минимизации риска.

    лекция , добавлен 10.10.2011

    Понятие и сущность проектных рисков. Риск реального инвестиционного проекта и наиболее распространенные методы его анализа. Анализ чувствительности проекта. Модель обоснования проекта в виде набора бюджетов. Имитационное моделирование, метод Монте-Карло.

    курсовая работа , добавлен 24.12.2012

    Требования к форме представления и порядку обоснования эффективности проектов. Бизнес-план как описание аспектов будущего инвестиционного проекта, вероятные проблемы реализации и эксплуатации проекта. Оценка рисков реализации инвестиционного проекта.

    реферат , добавлен 07.02.2013

    Виды проектов, их классификация. Методология ценообразования в современной России, методы в области строительства. Задача менеджера проекта. Установление цен жилой недвижимости по городам Российской Федерации. Административные особенности ценообразования.

    контрольная работа , добавлен 21.10.2016

    Сущность и понятие проекта, методы управления временем. Разработка и обоснование проекта открытия фреш-бара "Свеж"OK" в г.Серове. Определение его экономической эффективности, стоимости, сроков финансовой окупаемости и возможных рисков на данном рынке.

    курсовая работа , добавлен 27.04.2011

    курсовая работа , добавлен 30.03.2014

    дипломная работа , добавлен 21.03.2011

    Обоснование целей, проблем и решений проекта. Календарное и сетевое планирование, организационная структура управления строительством. Оценка стоимости проекта, планирование трудовых ресурсов. Виды рисков и методы их снижения, управление коммуникациями.

    курсовая работа , добавлен 12.06.2011

    Методические основы оценки коммерческой эффективности инвестиционного проекта. Финансовая реализуемость и чувствительность проекта, анализ рисков. Расчет точки безубыточности, денежного потока от инвестиционной, операционной и финансовой деятельности.

    курсовая работа , добавлен 08.03.2015

    Характеристика риска: истоки, сущность, понятие, классификация и причины. Риск-менеджмент: методы организации системы управления, анализ и количественная оценка риска в процессе реализации инвестиционного проекта; доходность и способы снижения рисков.

Строительство как экономический процесс представляет собой непрерывную инвестиционную деятельность собственников капитала на протяжении жизненных циклов зданий и сооружений, в возведение которых вкладывается капитал.

Как мы понимаем, строительная экономика ориентирована прежде всего на удовлетворение потребности в жилье. Жилые дома - строительная продукция I-го уровня. На II-й уровне - помещения для производства, хранения, сбыта продукции. III-й уровень – объекты, необходимые для выпуска предметов потребления и оказания услуг. IV-й уровень – объекты, необходимые для изготовления других средств производства.

Мотивация строительной деятельности происходит от высших уровней к низшим через потребность в той продукции, для производства которой должно строится здание или сооружение. Таким образом, совокупный капитал, используемый для удовлетворения потребностей в жилье распределяется между уровнями. о6разуя цепочки, каждое звено которых имеет свой интерес (прибыль за вложенный капитал).

Строительный рынок – это динамическая совокупность взаимодействующих субъектов: земля, рабочая сила, капитал. Немудрено, что строительные процессы требуют гибкого полхода к возведению зданий и их эксплуатации в процессе всего жизненного цикла.

Для учета, анализа и повышения эффективности инвестиций необходима их научно обоснованная классификация как на макро-, так и на микроуровне. Такая классификация инвестиций позволяет не только их грамотно учитывать, но и анализировать уровень их использования со всех сторон и на этой основе получать объективную информацию для разработки и реализации эффективной инвестиционной политики.

В экономической научной литературе и на практике наибольшее распространение получила классификация капитальных вложений по следующим признакам:

1) по признаку целевого назначения будущих объектов:

На производственное строительство;

На строительство культурно- бытовых учреждений;

На строительство административных зданий;

На изыскательные и геологоразведочные работы;

2) по формам воспроизводства основных фондов:

На новое строительство;

На расширение и реконструкцию действующих предприятий;

На техническое перевооружение;

3) по источникам финансирования:

Централизованные;

Децентрализованные;

4) по характеру участия в инвестировании:

Непрямые;

5) по периоду инвестирования:

Долгосрочные;

Краткосрочные;

6) по формам собственности инвестиционных ресурсов:

Совместные;

Иностранные;

Государственные;

Частные;

В научной литературе приводятся и другие классификации инвестиций. Все эти классификации имеют право на жизнь в практическом плане и научном плане, так как они позволяют более детально представить инвестиции и более глубоко проводить анализ с целью повышения эффективности их использования.

Эффективность использования инвестиций в значительной степени зависит и от их структуры. Под структурой инвестиций понимаются их состав по видам, направлению использования и их доле в общих инвестициях.

В определении финансирования договоров на проектно-изыскательские работы существуют специальные термины и понятия. Рассотрим некоторые из них.

Капитальные вложения – это инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов. Соответственно, государственные капитальные вложения – это инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов, источником финансирования которых является средства государственного бюджета или бюджета государственных предприятий и организаций, а также местного бюджета. А негосударственные капитальные вложения – это инвестиции, финансируемые за счет средств инвесторов с негосударственными формами собственности, а именно:

    собственных финансовых ресурсов инвесторов (прибыли, амортизационных отчислений, денежных сбережений юридических лиц, а также отдельных граждан);

    заемных финансовых средств инвесторов;

    привлеченных финансовых средств инвесторов (паевые взносы физических и юридических лиц, средства, полученные от реализации и продажи акций, облигаций, др. средства);

    средства иностранных инвесторов;

    бесплатные и благотворительные взносы;

    пожертвования организаций, предприятий и граждан.

Смешанными капитальными вложениями называются инвестиции, направленные на создание и обновление основных фондов, в общем объеме которых есть часть государственных средств.

Собственно, стройка – совокупность зданий и сооружений (объектов) строительства, расширение и реконструкция которых осуществляется, как правило, по единой проектно-сметной документации со свободным сметным расчетом стоимости строительства, на которые в установленном порядке утверждается титульный список. Очередь строительства - часть стройки, которая определена рабочим проектом, обеспечивающая выпуск продукции или предоставление услуг.

Пусковой комплекс – это совокупность объектов (или их частей) основного, подсобного и обслуживающего назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйства, связи и т.д. которые обеспечивают выпуск продукции, предусмотренной проектом.

Объект строительства - отдельное здание или сооружение, на строительство, реконструкцию или расширение которого должен быть составлен отдельный проект и смета. Если на строительной площадке проектом предусматривается возведение первого объекта основного назначения без строительства подсобных и вспомогательных объектов, то понятие "о6ъект" совпадает с понятием "стройка".

Для оценки эффективности капитальных вложений в производство в строительстве определяется общая (абсолютная) эффективность и сравнительная (относительная) эффективность.

Коэффициент обшей эффективности предприятия представляет собой:

Ц – стоимость годового выпуска продукции по проекту в оптовых ценах;

С – себестоимость годового выпуска продукции;

К – сумма капитальных вложений.

Соответственно, прибыль от проекта будет рассчитываться по формуле:

Определяя общую эффективность капитальных вложений следует выполнить анализ факторов:

    изменение трудоемкости продукции в результате реализации капиталовложений;

    изменение материалоёмкости продукции;

    изменение фондоёмкости продукции;

В качестве дополнительных показателей используются:

    производительность труда;

    фондоотдача;

    удельные капиталовложения;

При сравнении вариантов необходимо соблюдать условия сопоставимости:

1) по кругу предприятий;

2) по составу учитываемых затрат в объёме продукции;

3) по уровню цен и цено-образовательным факторам.

Если сравниваемые варианты имеют различную продуктивность строительства, то надо определить эффект от сокращения продуктивности строительства. Существуют 2 вида эффектов при сокращении сроков строительства. Первый достигается за счет сокращения условно постоянных расходов и определяется по формуле:

, где:

УПР – условно постоянные расходы;

–фактическая продуктивность строительства

–нормативная продуктивность строительства.

Второй вид эффекта достигается в сфере производства. Он состоит из экономии от досрочного ввода объекта в эксплуатацию и от досрочного высвобождения ОПФ.

Основные факторы, определяющие динамику цен на строительном участке:

1) увеличение спроса на землю под застройку;

2) цена участка в городском районе определяется его местом расположением по отношению к центру города, администрации, социальным и культурным учреждениям.

При оценке земли, используемой в строительстве, исходят не из естественного плодородия почвы, а из следующих критериев:

1) инженерно-строительная характеристика участков:

    качество грунтов для строительства;

    влажность грунтов;

    осушение земель.

2) Расположение их в плане города:

    относительно сложившихся и возможных транспортных связей;

    близость с центральными и административными районами города;

    наличие общественных, торговых и промышленных зон.

3) Близость к основным инженерным сооружениям и коммуникациям.

4) Природное окружение и т.д.

Понятие "лучшего" и "худшего" участка под строительство зависит главным образом от характера и факторов, влияющих на предшествующее и будущее использование. Внеселитебные территории занимают в городах около 65% всех городских застроек. Эффективность инвестиций в градостроительстве неотделима от рационального использования городских территорий, отводимых для жилищного, культурно-бытового и др. строительства.

Определение сравнительной ценности участков или районов застройки города должно оцениваться в двух аспектах:

1) фактические затраты на полное освоение участков с учетом как прошлых, так и будущих затрат;

2) определение экономического эффекта, достигаемого в результате застройки и эксплуатации территории.

При инвестировании строительного бизнеса, необходимо учитывать ряд рисков, которые могут возникнуть. Для того, чтобы понять какие виды рисков и на каком этапе появляются необходимо проанализировать жизненный цикл строительного объекта, представленный в виде графика (рис. 2):

Рис.2. Жизненный цикл строительного объекта

Из графика видно, что риски в строительной индустрии можно классифицировать на два типа: инвестиционные и предпринимательские.

Инвестиционный риск делится на следующие типы:

Риск незавершения строительства;

Риск превышения затрат;

Производственный риск;

Риски, связанные с рынком;

Финансовые риски;

Риски консервации проекта.

Предпринимательский риск делится на следующие типы:

Риск, связанный с реализацией инвестиционного проекта;

Риск, связанный с хозяйственной деятельностью самой строи-

тельной фирмы.

Наиболее важными с точки зрения влияния на строительную индустрию в целом и на компании, которые задействованы в строительной отрасли в частности являются производственные риски.

Производственные риски – это вероятность совершения работ непроектного уровня. Классифицируют четыре фактора производственного риска: организационные, технические, физические и управленческие факторы.

Риск – неотъемлемая, трудно прогнозируемая составляющая любого вида деятельности. Проблема состоит не в том, чтобы избежать риска вообще (что делает задачу невозможной для решения), а в том, чтобы предвидеть типы возможных рисков, оценки их величин, и выработки мер по уменьшению последствий.

Существуют достаточно большое количество способов для оценки риска. Для каждой строительной организации предпочтительней своя модель оценки этих показателей в соответствии с определенной деятельностью строительной компании. Основными, из которых являются статистический и экспертный методы.

При экспертном методе оценок собирают и обобщают мнение опытных специалистов (руководителей строек, менеджеров, консультантов, бригадиров и др.) о вероятности отклонений в объемах, трудоемкости и продолжительности работ, намеченных в проекте. Это позволяет заранее выявить рискованные ситуации и дать более достоверный прогноз ожидаемых результатов.

При статистическом методе используются показатели по работам на раннее оконченных аналогичных объектах. Очевидно, чем больше аналогов и чем они ближе к рассматриваемому проекту, тем точнее можно определить показатели риска.

Проблема управления рисками является одной из ключевых направлений деятельности организации. Существуют ряд методов управления рисками основными из которых являются: прогнозирование, распределение риска между участниками, страхование и резервирование.

Прогнозирование риска – это предвидение возможных рисков, оценка степени их влияния на деятельность компании и выработка мер по уменьшению последствий.

Распределение риска между участниками – основной принцип – заключается в том, чтобы передать максимальную ответственность за риск тому участнику, который лучше всех может его контролировать.

Страхование – есть по существу передача определенной степени риска на страховую компанию.

Резервирование – создание резервов для покрытия потерь от влияния рисков. Резерв повышает надежность функционирования системы.

В управлении рисками необходимым условием является их учет и оценка степени влияния на результат деятельности. Экономическая эффективность компании может быть сведена к нулю, а возможно и выйти на убыточный уровень, если не учитывать возможные варианты развития событий, а также вероятность получения отрицательного результата, чем и являются риски. Риски - это неотъемлемая часть предпринимательской деятельности, поэтому их учет важен для повышения рентабельности, инвестиционной привлекательности, повышения производительности труда, снижения аварийности, а также для процветания компании.

При исполнении контрактов подряда в деятельности строительной организации могут возникать различные ситуации, которые сопровождаются возможными ущербами (рисками).

Риск предполагает возможность наступления какого–то неблагоприятного события. Иначе говоря, под риском принято понимать вероятность потери предпринимателем или организацией части своих ресурсов, недополучение доходов или появление дополнительных расходов в результате определенной производственной и финансовой деятельности. Риск в бизнесе существует объективно, независимо от того, осознают ли это сами участники предпринимательской деятельности или нет. Совершенно избежать риска не позволяет сложность возникающих ситуаций и недостаток информации.

Если рассматривать риск как экономическую категорию, то он представляет собой событие, которое может произойти или не произойти, то есть это вероятностная категория. Риск может приводить к трём возможным экономическим результатам:

· отрицательный – ущерб, убыток, проигрыш – то, чего больше всего опасаются менеджеры и предприниматели;

· нулевой – нет ни выигрыша, ни проигрыша, или выигрыш равен проигрышу;

· положительный – выигрыш, выгода, прибыль – то, ради чего стоит идти на риск.

Все риски в зависимости от того, к какому экономическому результату они могут привести, подразделяют на две группы.

Первая группа – чистые риски . Действие этих рисков приводит к отрицательному или нулевому результату. Чистые риски имеют объективные причины, не зависящие от желаний и действий предпринимателей.

Вторая группа – спекулятивные риски . Эти риски могут привести как к положительным, так и к отрицательным результатам. Они предопределяются действиями предпринимателей, которые ради получения больших прибылей готовы рисковать.

Строительная деятельность связана с постоянными изменениями, в ней присутствуют как чистые (в большей степени), так и спекулятивные риски. При исполнении договора подряда выделяют следующие причины появления чистых рисков:

1) неудовлетворительная платежеспособность заказчика;

2) возникновение изменений в проектно – сметной документации, рабочих чертежах;

1) срыв сроков строительства по вине субподрядчиков и генерального подрядчика;

2) недостаточно надёжное материально – техническое обеспечение строящегося объекта;

3) низкая квалификация рабочих и инженерно – технических работников;

4) значительный рост (свыше 100 %) цен на сырье, электроэнергию, комплектующие вследствие высокой инфляции;

5) повышение цен на импортное оборудование вследствие валютных рисков (более 10 %, например, вследствие резкого изменения курса валют);



6) серьезное неисполнение условий контрактов, претензии и иски между партнерами;

7) значительное повышение расходов на оплату труда;

8) недостаточный уровень конкуренции субподрядных строительных фирм по качеству выполняемых работ;

9) значительный рост затрат в связи с изменениями в налогообложении, в нормативной и законодательной базах по ценообразованию, внешнеэкономическим операциям и т.п.;

10) действие «форс–мажорных» обстоятельств в ходе строительства.

Строительство имеет вероятностный характер, существует даже выражение «искусство застройки – это искусство управлять риском». Риск никогда не может быть сведен к нулю, но может быть уменьшен. В практике управления любым проектом существует три способа снижения риска, а именно:

· распределение риска между участниками–партнерами (передача соисполнителю);

· страхование участников проекта;

· резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов.

В строительстве, представляющем собой самую продолжительную фазу реализации инвестиционного проекта, чаще всего применяется такой способ учета и снижения рисков, как их передача или страхование.

Реализация стратегии развития строительной отрасли и каждой строительной организации идет в условиях неопределенности и рисков, которые зависят не только от состояния внешней среды, но и многих факторов внутренней среды.

В наше время большое внимание уделяется проблеме анализа рисков. Проводится анализ и оценка банковских, страховых, информационных рисков. Потребность в исследовании рисков связана с тем, что числовые данные, а также сами результаты могут носить недостоверную информацию.

Риск – это потенциальная численно-измеряемая возможность неблагоприятных ситуаций и связанных с ними последствий в виде потерь, ущерба и убытков (ожидаемой прибыли, имущества, денежных средств). В случае риска возможными последствиями могут быть:

1) отрицательные последствия (убыток, проигрыш);

2) положительные последствия (прибыль, выигрыш);

3) нейтральные (нулевые) последствия.

Туманность и неясность будущих событий заставляет инвестора анализировать и управлять рисками инвестиционного проекта.

Риск проекта – это комплекс возможных условий и ситуаций, которые могут стать причиной снижения доходности проекта или его полной неосуществимости.

Управление рисками (риск-менеджмент) – это особый вид деятельности направленный на сглаживание отрицательных, неблагоприятных, нежелательных внутренних и внешних факторов влияющих на результаты бизнеса, а также использование благоприятного воздействия этих факторов, которые будут обеспечивать предприятие полезными результатами или иными преимуществами по сравнению с конкурентами.

Таким образом, риск–менеджмент – это процедура принятия и выполнения управленческих решений, которые минимизирует неблагоприятное влияние убытков, вызванных случайными событиями на инвестиционный проект.

Причинами риска служат:

1) Недостоверная информация;

2) Недостаточное знание всех обстоятельств, параметров, ситуации для выбора наиболее правильного решения;

3) Неосуществимость адекватного и точного учета всей доступной информации;

4) Присутствие сопротивления со стороны внутренней и внешней стороны проекта;

5) Наличие факторов случайности (реализация таких факторов, которые невозможно предусмотреть, спрогнозировать, предугадать).

Для разработки плана мероприятий по уменьшению рисков требуется определить и оценить риски данного проекта в отрасли.

Для оценки рисков проекта используется качественный анализ, который предполагает анализ возможных рисков и разработку мер по их снижению, описание неопределенностей, присущих проекту, а также причин, которые их вызывают. Использование количественного анализа – это оценка стоимостного изменения эффективности проекта .

Полученные проектные риски должны быть ранжированы по степени важности и величине возможных потерь. Основные риски необходимо проанализировать с помощью количественных методов для более точной оценки каждого из них.

Если проект принимается, то руководству нужно решить задачу управления выявленными рисками. Процедуру оценки инвестиционного проекта можно представить в виде схемы.

Инвестиционный проект строительства проходит в своем развитии определенные стадии, которые в совокупности определяют жизненный цикл проекта. Жизненный цикл любого инвестиционного проектирования подразделяют на три этапа (фазы):

1)прединвестиционная;

2)инвестиционная;

3)эксплуатационная.

Рисунок 1. Процедура оценки инвестиционного проекта

Инвестиционно-строительный проект имеет свои специфические стадии жизненного цикла, на каждой из которых необходимо проводить комплексный экономический анализ.

Риски строительного проекта могут быть связаны с особенностями его жизненного цикла, географией размещения, типом, поведением заказчика, субподрядчиков, материалов и многими другими факторами .

В нашей стране в период экономической нестабильности и экономического кризиса умение анализировать возможные риски приобретает большое значение. Возникновение риска связано с невозможностью с точностью определять и прогнозировать конечные экономические результаты реализуемых инвестиционных проектов.

Рисунок 2. Этапы инвестиционно-строительного проекта

Риск инвестиционного проекта следует оценивать и рассматривать в процессе принятия инвестиционного решения. Поэтому, целесообразно выделить главное свойство риска: он имеет место только в рамках будущего и тесно связан с прогнозированием и планированием результатов, а значит, и с принятием инвестиционного решения.

Предлагается определить риск методом проверки по типовым рискам.

Различают большое количество классификаций рисков, но для отрасли строительства целесообразно рассматривать следующие типовые риски:

1. По виду возможного прогнозирования риска:

А) прогнозируемый риск – это предсказуемый риск, связанный с факторами неопределенности вероятность наступления, которых является последствием смены циклов развития финансового, инвестиционного и других рынков.

Б) непрогнозируемый риск - связан с факторами полной неопределённости, и на данный момент их нельзя определить по той или иной причине (форс-мажорные риски, макроэкономические риски и т.д.)

2. По видам источников возникновения риска:

А) систематический (внешний) рыночный риск – вероятность наступления отрицательного изменения стоимости причиной, которого является колебания процентных ставок (риск процентных ставок), цен продукции, курсов валют (валютный риск), являющихся объектом инвестирования;

Б) несистематический риск (внутренний или специфический) инвестиционный риск который связан с эффективностью управления в инвестиционной деятельности.

3. По видам потерь:

А) риск упущенной выгоды определяется возможностью наступления косвенного ущерба в результате неосуществления какого - либо мероприятия;

Б) риск снижения доходности - это вероятность уменьшения планируемого дохода;

В) риск прямых инвестиционных потерь представляет собой вероятность неверного выбора объектов вложений инвестиций, полной или частичной потери инвестированного капитала (риск банкротства, кредитный риск)

Особый интерес представляет деление рисков в соответствии со стадией проекта, на котором они возникают.

Инвестиционная фаза включает риски:

1) Увеличение сметной стоимости инвестиционного проекта;

2) Приостановка строительства объекта;

3) Выбор плохой архитектурной концепции проекта;

4) Непрохождение проектной экспертизы;

5) Недостатки проектно-изыскательных работ.

Производственная фаза включает риски:

1) Риски связанные с технологией, управлением, транспортом, материалами, сырьем;

2) Риски реализации продукта;

3) Экологические риски и другие риски гражданской ответственности;

4) Финансовые риски (риск нестабильности процентной ставки, кредитный риск, валютный риск).

Фаза закрытия проекта включает риски:

  1. Риски финансирования и рефинансирования работ по закрытию проекта;
  2. Риски возникновения гражданской ответственности и т.п.

Риски, возникающие в течение всего проектного цикла:

  1. Страновые;
  2. Административные;
  3. Юридические и форс-мажорные.

Риски, возникающие на всех стадиях проекта - общие риски:

  1. Неразвитое гражданское и корпоративное законодательство;
  2. Слабое страхование, корпоративное управление, система руководства.

Оценка рисков в отрасли строительства недвижимости осуществляется одним из оптимальных методов оценки рисков. Данные методы кратко приведены в таблице 1:

Таблица 1

Методы анализа и оценки рисков проекта

Метод анализа и оценки рисков проекта

Характеристика метода

Вероятностный анализ рисков

Построение и расчеты осуществляются по модели в соответствии с принципами теории вероятности. Вероятность возникновения убытков определяется на основе данных статистики предшествовавшего периода с установлением области рисков.

Метод экспертных оценок

Привлечение экспертов для оценки рисков при недостаточном объеме информации. Данные специалисты оценивают проект и его отдельные процессы по шкале (степени) рисков.

Метод аналогов

Осуществленные аналогичные проекты могут использовать для переноса их результативных данных на разрабатываемый проект. Этот метод применяется, если внешняя и внутренняя среда проекта и аналогов имеет достаточную сходность параметров.

Анализ чувствительности проекта

Метод позволяет оценить, степень чувствительности заданного критерия при разных значениях данных переменных необходимых для расчета.

Сценарный анализ

Метод предполагает разработку несколько вариантов развития проекта и их сравнительную оценку. Рассчитываются пессимистический и оптимистический вариант возможного изменения переменных.

Метод построения «дерева решений» проекта

Предполагает поэтапное разветвление процесса реализации проекта. Учитывает риски, затраты проекта на каждом этапе с оценкой ущерба и выгод.

Имитационный метод -метод Монте-Карло

Имитационное моделирование основными преимуществами, которого является открытость и простота всех расчетов, и оценка результатов анализа проекта всеми участниками процесса планирования.

После выявления и оценки риска принимаются меры, направленные на его снижение. К этим методам обычно относят: уход от возможных рисков через отказ от рискованных инвестиций, компенсация рисков (страхование, резервирование) или снижение и предотвращение воздействий риска такими способами как:

1) распределение риска;

2) хеджирование;

3) диверсификация;

4) лимитирование.

Наиболее эффективными способами снижения риска является диверсификация или распределение риска. Распределение риска оформляется на стадии разработки финансового плана и контрактных договоров. Распределение риска может быть создано как среди подрядчиков, так и дольщиков.

Хеджирование (страхование) риска - является методом уклонения от рисков. Которое предполагает страхование рисков путем занятия противоположной позиции по активу на рынке.

Понятие страхования инвестиций включает в себя страхование политических рисков инвестора, финансовых рисков, строительно-монтажных рисков, объектов недвижимости, риска неисполнения договорных обязательств (предпринимательский риск).

В качестве объектов страхования может рассматриваться как весь комплекс рисков, присущих данному виду инвестирования, так и отдельные значимые риски (риски, на часть которых приходится более 5 % от значения совокупных рисков). В этом случае существенные риски объединяются в отдельный блок для того чтобы организовать конкретные мероприятия по их снижению.

Способы страхования риска:

1) создание особых резервов (финансовых, информационных, материальных);

2) частичная или полная передача рисков специализированным кредитным институтам – страховым организациям;

3) система заключения срочных контрактов и сделок на рынке ценных бумаг, предоставление гарантий, включение защитных оговорок в заключаемые договоры.

Резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов – является одним из наиболее надежных способов снижения риска инвестиционного проекта. Оно предусматривает установление соотношения между потенциальными рисками, изменяющими стоимость проекта, и размером расходов, связанных с преодолением нарушений в ходе его реализации.

Рисунок 3. Способы снижения риска инвестиционного проекта

Таким образом, участники инвестиционных проектов сталкиваются с различными видами рисков на каждом этапе жизненного цикла проекта. Своевременное выявление и оценка рисков дает возможность существенно повысить жизнеспособность и эффективность проекта. Используя методы анализа и оценки риска можно значительно уменьшить уровень неопределенности инвестиционно-строительного проекта. После выявления рисков нужно принимать правильные меры, направленные на их снижение, для того чтобыне потерять прибыль проекта, и сделать его доходным.

Список литературы:

  1. Загидуллина Г. М. Стадии реализации инвестиционно-строительного проекта: учеб. Пособие.– Казань: Центр инновационных технологий, 2012.
  2. Качалов Р.М. Управление хозяйственным риском. М.: Наука, 2005.
  3. Степанов И.С. Экономика строительства. М. : Юрайт, 2005.

Риском называется вероятность причинения вреда жизни и здоровью людей, окружающей среде и имуществу с учетом тяжести этого вреда . Риск тесно связан с появлением опасных ситуаций и размером связанного с ними ущерба, т.е. безопасность и риск - антагонистические понятия. Риск невозможно полностью исключить, но можно его прогнозировать и принять меры как по уменьшению риска, так и по снижению влияния его последствий.

Понятие риска относится и к объектам строительства, и к процессам, происходящим при его возведении. Риски могут приводить к материальному ущербу и потере здоровья людей. Количественно риск можно оценить как отношение вероятного количества опасных событий за единицу времени к количеству объектов, подверженных опасности.

В качестве методологического подхода к рискам строительных объектов можно использовать методику Ростехнадзора .

Строительство зданий и сооружений является открытой динамической системой, поэтому подвержено значительным рискам. Риски в процессе строительства существуют для всех участников инвестиционного процесса. Наиболее серьезны риск инвестора и риск подрядчика, хотя в целом анализ рисков в строительной области еще требует подробного изучения. Следует выделять независимые риски и риски вторичные, возникающие как следствие первичных рисков.

Инвестиционный риск может быть выражен в следующих формах:

  • - риск превышения стоимости во время строительства; риск осуществления дополнительных работ и затрат;
  • - риск увеличения продолжительности строительства;
  • - риск ухудшения качества и основных показателей объекта;
  • - риск финансовых потерь;
  • - риск повышения эксплуатационных затрат;
  • - риск спада продаж продукции.

В частности, возможное превышение стоимости строительства может быть вызвано удорожанием проектных и подрядных работ по сравнению с первоначальной оценкой, увеличением стоимости технологического оборудования, поставляемого заводами, увеличением расходов на службу заказчика и др.

Затраты, связанные с постоянным или временным землеотводом под строительную площадку, могут резко возрастать при несвоевременном резервировании земель под строительство. Земельным кодексом РФ установлено, что резервирование земель для государственных или муниципальных нужд производится на срок до семи лет, в некоторых случаях - до 20 лет. Изъятие земельных участков для нужд строительства допускается путем выкупа или по суду с полным возмещением стоимости участка. Указанный риск реализуется в случае нахождения отдельных участков в частном владении.

Известно, что в случае появления информации о строительстве (а информация о строительстве часто появляется заблаговременно, на этапе проведения публичных слушаний или утверждения градостроительных регламентов) незарезервированные участки раскупаются, и цена на них резко возрастает. Ориентировочно кадастровая стоимость земельных участков промышленного назначения, не находящихся вблизи крупных городов, по данным Публичной кадастровой карты РФ, может быть равна 3-5 млн руб/га.

Одним из самых существенных для производственных строек является риск изменения цены на технологическое оборудование в ходе торгов и подготовки к торгам. Контрактная цена поставляемого оборудования в соответствии с законодательством должна определяться на конкурсе. При этом заводы-изготовители не связаны нормативами или сметными оценками.

Письма, направляемые заводами разработчикам проекта в период определения сметной стоимости, обычно не могут рассматриваться как оферта и не накладывают на изготовителей серьезных обязательств. Кроме того, несмотря на высокую степень централизации активов, определенная часть заводов-изготовителей является не только частными предприятиями, но подчас и зарубежной (офшорной) собственностью. Экономическая политика таких предприятий в отношении российских строек трудно прогнозируема.

Контрактная цена строительно-монтажных работ также обладает волатильностью (изменчивостью), однако в связи с более развитой конкуренцией на подрядном рынке риск изменения цен на СМР для инвестора несколько ниже. Для строек, финансируемых из бюджета, стартовая цена СМР определяется по государственным расценкам, поэтому начальная цена торгов может быть достаточно близка к сметной стоимости. После заключения контракта основные риски изменения цен на строительные материалы, конструкции, строительные машины и оборудование, повышения затрат на заработную плату и накладные расходы несет подрядчик.

Практический опыт

Существует риск выявления дополнительных работ при рабочем проектировании, а также непосредственно в ходе строительства. В некоторых случаях недобросовестные подрядчики умышленно "не замечают" ошибки проектировщиков в перечне и объемах работ до заключения договора, а после заключения договора сообщают о том, что необходимо заключать дополнительные соглашения об увеличении договорной цены. При бюджетном финансировании такие дополнения крайне затруднены в связи с необходимостью пересмотра бюджета, утвержденного представительными органами. Для уменьшения указанного риска техническому заказчику необходимо проводить тщательный контроль проектной и рабочей документации. Иногда по аналогии с "инженером заказчика" вводится институт "ииженера-архитектора", в функции которого входит указанный контроль.

Определенные риски связаны с проведением пусконаладочных работ. Строительными и сметными нормами принято, что в стоимость пусконаладочных работ "вхолостую", относимых на сметную стоимость, входит только заработная плата наладочного персонала; дефекты оборудования, выявленные при производстве пусконаладочных работ, устраняются заказчиком, а дефекты монтажа - монтажной организацией . В действительности нередко для экономии времени во время пусконаладочных работ проводится сборка временных и постоянных электрических схем и трубопроводов, частичный демонтаж и повторный монтаж элементов, проверка герметичности, участие в промывке и продувке трубопроводов и др. Кроме того, монтажники подчас оставляют оборудование собранным по временным схемам.

Кроме того, федеральные и территориальные единичные расценки на пусконаладочные работы существуют для ограниченного круга работ. Для технологического оборудования используются ведомственные нормативы, однако они не проходят регистрацию в Минстрое России и не могут быть применены при бюджетном финансировании. В связи с этим стоимость пусконаладочных работ на завершающих стадиях строительства может значительно превышать начальную оценку.

Риск увеличения продолжительности строительства (в пределе - риск прекращения строительства) часто вызывается недостаточным финансированием, отсутствием квалифицированных кадров и соответствующей строительной техники, недостаточной освоенностью технологий, слабой организацией работ и т.п. Примерно те же причины могут вызвать ухудшение качества строительства, уменьшение мощности объекта по сравнению с проектом, ухудшение других технико-экономических показателей.

Финансовые риски вызываются в первую очередь возможными потерями при нарушении договоров долгосрочного кредитования и иных банковских договоров. Эти риски тесно сопряжены с рассмотренными выше рисками удлинения сроков и удорожания строительства и являются в основном вторичными.

При строительстве за рубежом может возникать "страновой" риск, обусловленный возможным изменением международной обстановки, нестабильностью политических режимов, колебаниями курса валют и др. Наименьшим уровнем риска, как правило, характеризуются страны Западной Европы и Северной Америки.

Не менее важны для инвестора риски периода освоения и эксплуатации построенного объекта. Здесь могут оказывать влияние такие факторы, как риск задержки периода освоения мощности, риск недостижения проектных показателей, риск превышения планируемых эксплуатационных затрат, а также маркетинговый риск, который связан с возможным снижением объема реализации продукции или цены товара. При реализации помещений в жилых и офисных зданиях существует риск спада платежеспособного спроса на покупку квартир, аренду площадей.

  • ГОСТ Р 52551-2006 "Системы охраны и безопасности. Термины и определения".
  • РД 03-418-01 Методические указания но проведению анализа риска опасных производственных объектов, утв. постановлением Госгортехнадзора России от 10.07.2001 № 30.
  • МДС 81-40.2006 "Указания по применению федеральных единичных расценок на пусконаладочные работы (ФЕРн-2001)". Введены в действие постановлением Госстроя России от 01.09.2003 № 160.
 
Статьи по теме:
Методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости земельных участков
Методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости земельных участков
Методики Методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости земельных участков 1. Общие положения Настоящие методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости земельных участков разработаны ЗАО «Квинто-Консалтинг» в рамках
Измерение валового регионального продукта
Измерение валового регионального продукта
Как отмечалось выше, основным макроэкономическим показателем результатов функционирования экономики в статистике многих стран, а также международных организаций (ООН, ОЭСР, МВФ и др.), является ВВП. На микроуровне (предприятий и секторов) показателю ВВП с
Экономика грузии после распада ссср и ее развитие (кратко)
Экономика грузии после распада ссср и ее развитие (кратко)
Особенности промышленности ГрузииПромышленность Грузии включает ряд отраслей обрабатывающей и добывающей промышленности.Замечание 1 На сегодняшний день большая часть грузинских промышленных предприятий или простаивают, или загружены лишь частично. В соо
Корректирующие коэффициенты енвд
Корректирующие коэффициенты енвд
К2 - корректирующий коэффициент. С его помощью корректируют различные факторы, которые влияют на базовую доходность от различных видов предпринимательской деятельности . Например, ассортимент товаров, сезонность, режим работы, величину доходов и т. п. Об