Возникновение и история развития ипотеки.
Ипотека (залог недвижимого имущества с целью получения долгосрочной ссуды под низкий процент) переживает в России второе рождение. Институт этот представляет собой форму залога, наиболее отвечающую потребностям поземельного кредита. В России первые указы о залогах появились в XVI веке. С установлением залога, кредитору передавалось владение заложенным имуществом. Пока еще не осознавалось разницы между владением и собственностью. Залог имел по существу характер отчуждения. Закладная и купчая считались актами близкими между собой. В случае неосуществления должником выкупа закладная превращалась в купчую. Эта система была окончательно отменена банкротским уставом 1800 г., существенная часть постановлений которого, касающаяся залогового права, вошла в состав законодательства ХХ века: Устав гражданский судебный; Устав судебный торговый; Устав кредитный.
В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе лежало старое польское законодательство с прусскими и австрийскими наслоениями. В Прибалтийских губерниях ипотека действовала с XVIII.
На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. В 1889 году была отменена старая система оглашения завещаний и утвержден порядок ’’гласности’’ и ’’специальности’’. В практику была введена новая форма крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (так внедрялся принцип ’’специальности’’).
В России, как и в Европе, ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось. Российский проект вотчинного устава ограничивал ответственность за проценты двумя последними годами. Действие ипотеки распространялось и на страховое вознаграждение собственника за сгоревшую собственность и движимость, составляющую принадлежность имения. Владелец имел право всем этим пользоваться, но не наносить ущерб и вред; если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное возмещение. В России существовало строгое различие между прекращением ипотечного права и его погашением. Последнее осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечной (вотчинной) книге.
Экономические условия для развития ипотеки сложились в России после 29 октября 1768 года, когда манифестом Екатерины II впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году, с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.
В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, - в 3 / 4 стоимости имущества, а страховая премия - в полтора процента от установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а так же здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого в обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.
Еще в дореформенную эпоху в России было создано несколько кредитных учреждений, выдававших ссуды под залог помещичьих населенных имений. Среди этих учреждений главное место занимал Государственный заемный банк, основанный в 1786 году. Кроме него были Дворянский банк (1754-1786 гг.) Петербургская и Московская охранные казны, Приказы общественного призрения. В первой половине XIX века действовал также ряд частных местных ипотечных учреждений: Курляндское и Лифляндское кредитные общества, Эстляндская дворянская кредитная касса (все основаны в 1802 г.), Земское кредитное общество Царства Польского (1825 г.), Общество взаимного кредита в Виленской губернии (1830 г.), Нижегородский дворянский Александровский банк (1841 г.), Александрийский Тульский банк (1845 г.). В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались ’’крепостные души’’. Из общего их количества (около 11 млн. человек) 65% (7 млн. человек) было заложено на сумму 425 млн. рублей. В 1860 г. государственные дореформенные ипотечные кредитные учреждения были ликвидированы, а долги погашены государством в ходе выкупной операции.
Становление ипотечного кредита после 1861 г. было обусловлено, прежде всего, потребностями помещичьего хозяйства, столкнувшегося с трудностями пореформенной перестройки. Дворяне сохранили в ходе отмены крепостного права недвижимость, но не имели больших капиталов. Средств, полученных ими в ходе выкупной операции (264,5 млн. рублей за вычетом долгов дореформенным кредитным учреждениям) было далеко недостаточно, чтобы приспособиться к новой экономической ситуации.
Большой спрос на ипотечные ссуды имел место и в городах среди владельцев городской недвижимости (домовладельцев) из мещан и купцов. Оживление предпринимательской деятельности, рост предложения фондовых ценностей в связи с начавшейся уже в 70-е годы XIX в. первой волной акционерного учредительства, особенно в купеческой среде, требовали больших наличных средств. Уже в середине 60-х гг. XIX в. в России стали появляться новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. К концу 80-х гг. XIX в. сложилась система ипотечного кредита, состоявшая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Она включала Земский банк Херсонской губернии (основан в 1864 г.), Общество взаимного поземельного кредита (основано в 1867 г., а в 1891 г. преобразовано в Особый отдел Дворянского земельного банка), 10 акционерных земельных банков (основаны в 1871-1872 гг.), 36 городских общественных банков, находившихся в ведении городских властей (247 в 1900 г. и 319 в 1914 г.), государственные Земельные Крестьянский (с 1882 г.) и Дворянский (с 1885 г.) банки. С 1871 по 1892 г. выдавали ипотечные ссуды Саратовско-Симбирский акционерный земельный банк. Из дореформенных сословных ипотечных учреждений продолжал действовать Нижегородский Александровский банк, а Александровский Тульский был ликвидирован в 1890 году. На окраинах империи продолжали действовать местные ипотечные учреждения дореформенного периода. В Закавказье возникли также Дворянский земельный банк Тифлиской губернии (в 1875 г.), Дворянский Михайловский банк Кутаисской губернии (в 1876 г.).
Ипотечные банки предоставляли долгосрочные (до нескольких десятков лет) ссуды под залог недвижимости: частных земель в сельской местности и домов (строений) в городах. Средства для выдачи ссуд банки накапливали за счет выпуска и реализации главным образом ипотечных облигаций – закладных листов. Эти облигации были обеспечены заложенным в банке имуществом. Они продавались на фондовых биржах по определенному курсу. Прибыль банку давала разница между величиной процента, который выплачивал заемщик за предоставленный кредит, и величиной процента, который банк платил держателям закладных листов.
На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли.
Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд.
В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае ’’неисправности’’ должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.
Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества (прообраз стройсберкассы). В первом десятилетии ХХ века они объединяли интересы 8 миллионов человек.
В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владения и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем.
Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае ’’неисправности’’ должника имущество ’’уходило’’ с публичных торгов. Акции и закладные листы акционерных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.
Уже в то время кредитная система Российской империи имела трехуровневую структуру и состояла из следующих звеньев:
1. Государственный банк.
2. Банковский сектор, представленный в основном коммерческими и сберегательными банками.
3. Специализированные кредитные институты (страховые компании, кредитные товарищества и пр.).
Главную роль в системе ипотечного кредита играли государственные и акционерные ипотечные банки. С начала 70-х годов XIX в. вплоть до 1917 года действовали Московский, СПб-Тульский, Виленский, Ярославско-Костромской, Бессарабско-Таврический, Донской, Киевский, Харьковский, Полтавский, Нижегородско-Самарский акционерные земельные банки. Каждый из банков имел свою территориальную сферу деятельности, иногда взаимоперекрещивающуюся. В целом они охватывали территорию всей Европейской России, за исключением Прибалтики и Царства Польского, где действовали почти исключительно местные кредитные учреждения.
По уставам открытие действий банков могло осуществляться лишь после фактической оплаты не менее 25% акционерного капитала. Сумма выпущенных в обращение закладных листов не должна была более чем в 10 раз превышать сумму складочного и запасного капиталов банка. Часть складочного капитала, составляющая 1/12 находившихся в обращении закладных листов, должна была храниться в государственных процентных бумагах. Запасной капитал (за некоторым исключением по Харьковскому, Киевскому, Московскому земельным банкам) также должен был храниться в государственных или гарантированных правительством бумагах или в Государственном банке. Акционерные земельные банки выдавали долгосрочные (под залог земель сроком до 66 лет, под залог городской недвижимости сроком до 56 лет) ссуды в размере до 60% их оценки. Краткосрочные ссуды (сроком на 1-3 года) не превышали 10% оценки.
Акционерные земельные банки в связи с начавшимся бурным городским и промышленным строительством стремились к расширению ипотечного кредита в городах. Однако правительство в интересах землевладельцев законом от 29 апреля 1902 г. ограничило их городские операции 1 / 3 общего итога непогашенных ссуд. Всего к 1915 году было выдано 399,4 млн. руб. городских ссуд, что составляло 40% из общего объема ссуд, выданных акционерными земельными банками – 1334 млн. руб. За предоставленные ссуды заемщики выплачивали 6,5 - 5 % годовых. По закладным листам банки платили 6%, а затем с понижением до 5% и даже до 4,5%.
Согласно уставам, банки выдавали ссуды закладными листами, а их реализацию могли брать на себя только по просьбе заемщиков. Однако зачастую банки, не спрашивая заемщиков, сами реализовывали закладные листы, а затем вручали заемщику сумму денег соответствующую определенному курсу.
Акционерные земельные банки действовали при поддержке и под контролем правительства. Органом, непосредственно осуществлявшим за ними контроль, была Особенная канцелярия по кредитной части Министерства финансов. Правительство утверждало распределение районов действий акционерных земельных банков, устанавливало нормы оценки имений, порядок выдачи ссуд (каждая из ипотечных ссуд должна была утверждаться кредитной канцелярией), контролировало выпуск акций и закладных листов, содействовало их финансовой деятельности, обеспечивало (с 80-х годов XIX в.) взаимодействие акционерных земельных банков с открытыми тогда государственными- Дворянским и Крестьянским банками.
Закладные листы частных банков в случае их банкротства имели солидное обеспечение: ликвидацию их дел и обеспечение держателей их обязательств брало на себя государство. В конце 90-х годов XIX в. правительство взяло на себя помещение закладных листов, передав их в сберегательные и эмеритальные кассы.
Формально акционерные земельные банки имели всесословный характер. Главными заемщиками в конце XIX в. были дворяне, на которых приходилось около 2 / 5 от общего числа клиентуры. Однако в ряде банков (Ярославско-Костромском, СПб-Тульском, Нижегородско-Самарском), обслуживавших развитие промышленно-троговые губернии, значительную группу среди заемщиков составляли купцы. Лишь на юге России, где развивалось фермерское крестьянское хозяйство на базе буржуазной земельной собственности, крестьяне активно пользовались ипотечным кредитом (по-видимому, прежде всего для покупки земли). Об этом свидетельствуют данные по Донскому и Бессарабско-Таврическому банкам, где на долю крестьянства приходилось соответственно 25,6% и 15,1% кредита. Удельный вес мещан-землевладельцев, как правило, мелких, в общей сумме долга повсеместно был незначительным.
Координация деятельности акционерных, земельных банков и их контакт с правительством осуществлялись съездами и Комитетом съездов представителей земельных банков, постоянно действовавшим в промежутках между съездами (за 45 лет состоялось 13 съездов). Положение о создании Комитета съездов было утверждено царем в 1876 году. Председатель комитета назначался царем, вице-председатель – министром финансов, пять членов избирались земельными банками. На Комитет было возложено издание материалов съездов, представление министру ходатайств съездов и соображений по общим вопросам, относящимся к учреждениям поземельного кредита. Состав Комитета менялся после каждого съезда.
Уже с конца XIX в. акционерные земельные банки имели тесные связи с коммерческими банками. Главными формами этих связей были владение акциями, личная уния, ведение финансовых операций.
Акционерные коммерческие банки вели финансовые дела акционерных земельных банков: расчеты с акционерами, расчеты по ипотечным ссудам, выпуск и реализация акций и закладных листов. Акционерные земельные банки имели вклады и текущие счета в коммерческих банках. Накануне первой мировой войны акционерные земельные банки контролировались важнейшими финансовыми группами. Наиболее тесно с ними были связаны группы Международного, Азовско-Донского, банков Поляковых, Рябушинского, Русского для внешней торговли, Учетного и Ссудного банков. В предвоенные годы усиливается интерес к ипотечному кредиту групп Русско-Азиатского и Сибирского торгового банков. Иностранный капитал был связан с ипотечным кредитом в Росси главным образом через посредничество российских банковских монополий.
Согласно закону, акционерные земельные банки помещали свои капиталы – акционерный и запасной – в государственные и гарантированные правительством ценные бумаги. Каждое увеличение капиталов означало в обязательном порядке новое приобретение этого вида ценных бумаг. Сумма процентных бумаг, принадлежавших земельным банкам увеличилась с 82,4 млн. руб. в 1904 г., до 118,1 млн. руб. в 1913 г. (Это составляло 80% совокупного капитала в 1904 г. и 84% в 1913 году.) Таким образом правительство за 10 лет получило от акционерных земельных банков дополнительный заем в 36 млн. рублей. Обязанность помещать большую часть своих капиталов в государственные банки превращали акционерные земельные банки в кредиторов государства. В то же время акционерные земельные банки получили процент по этим бумагам, а главное – право вести операции в размерах, в 10 раз превышающих сумму акционерного и запасного капиталов.
По официальным данным, доля частных ипотечных учреждений в общей сумме государственных процентных бумаг, принадлежавших всем финансово-кредитным учреждениям на 1 января 1912 г., составляла по процентным бумагам, выпущенным в рублях, равных 1/15 империала – 25,2%, а по процентным бумагам, выпущенным в рублях, равных 1/10 империала и иностранной валюте – 31,7% (в том числе доля акционерных коммерческих банков равнялась соответственно 23,2% и 64,8%).
Главными районами деятельности акционерных земельных банков были районы, характеризовавшиеся высоким уровнем развития аграрного капитализма – западные, юго-западные и южные степные губернии, на которые в начале ХХ в. приходилось около половины заложенных в акционерных банках земель и 68,5% выданных этими банками ипотечных ссуд.
Если в 70-х годах XIX в. были созданы частные ипотечные кредитные учреждения, то в 80-е годы оформилась система государственного земельного кредита. В конце 1883 г. Александр III наложил на прошении орловского дворянства “О даровании государственного долгосрочного кредита на льготных условиях’’ резолюцию: ’’Действительно пора, наконец, сделать что-нибудь, чтобы помочь дворянству’’. И к столетию ’’Жалованной грамоты дворянству’’ был учрежден Государственный Дворянский земельный банк. Он имел целью ’’поддержание землевладения потомственных дворян’’. При подготовке его устава предлагалось оказать льготный кредит дворянам, лично занимающимся хозяйством, однако по уставу было разрешено пользоваться услугами банка всем потомственным дворянам, личные дворяне были лишены такого права.
Дворянский банк, как и акционерные земельные банки, выдавал ссуды посредством закладных листов, выпускаемых для того, чтобы на уплату процентов по ним были обращены срочные платежи заемщиков. Удешевление кредита должно было достигаться тем, что авторитет государства поддерживал цену закладных листов на высоком уровне, а также тем, что государственному земельному банку не нужны были средства для уплаты дивидендов. Действия банка распространялись на великорусские губернии, Украину, Поволжье, а с 1890 г. - и на Закавказье. Банк выдавал долгосрочные ссуды (от 11 до 66 лет и 6 месяцев), а в 1885 - 1890 гг. от 36 лет 7 мес. до 48 лет 8 мес., в размере 60-75 % оценки (т.е. ссуда была больше, чем в акционерных земельных банках). Ссудный процент равнялся 5%, впоследствии снизился до 4%, а одно время даже до 3,5 % (1897 г.). До начала ХХ в. дворяне-заемщики были освобождены от курсовых потерь и реализация закладных листов была возложена на Государственный банк.
Дворянский банк предоставлял своим заемщикам ряд льгот - преимуществ, которых не имели заемщики акционерных земельных банков: более продолжительные сроки ссуд, более низкий процент роста, более выгодный порядок взимания просроченных платежей и т.д. Все эти льготы, по мнению правительства, должны были сделать для дворян кредит легким и оградить дворянское землевладение от дальнейшего сокращения. Из льготного характера кредита вовсе не следует, что Дворянский банк, как это обычно представлялось в нашей литературе, являлся чуть ли не благотворительным учреждением. Если в акционерных земельных банках около 80 % чистой прибыли шло на уплату дивидендов акционеров, а отчисления в запасной капитал носили фрагментарный характер и были незначительными, в Дворянском банке чистая прибыль была источником пополнения запасного капитала, за счет которого предоставлялись льготы заемщикам.
Закладные листы Дворянского банка высоко котировались на биржах России и прежде всего на Петербургской, где вводилось в котировку 60 % всех ценных бумаг. Высокий курс этих закладных листов (превосходивший курс закладных листов акционерных земельных банков) объяснялся активным участием в биржевой игре Государственного банка, который для поддержания высокого курса приобретал ипотечные облигации Дворянского банка. Цены ипотечных облигаций государственных земельных банков на Петербургской бирже за 1902-1911 гг. были выше, чем по акционерным земельным банкам.
Линия развития операций Дворянского банка имела ярко выраженный излом. Стремительный рост их на протяжении конца XIX в. (в значительной степени обусловленный массовым перезалогом имений из акционерных земельных банков) сменился почти столь же стремительным сокращением после 1905 года. Если в конце XIX- начале ХХ в. на долю Дворянского банка приходилось 12-13 % от всего числа заложенных в Европейской России земельных имуществ, то в 1915 г. только 5,3 %. Скорость сокращения операций Дворянского банка несколько замедлилась после 1908 года. Общий объем ипотечного кредита захватил и Дворянский банк. Однако даже в годы экономического подъема им было выдано ссуд меньше, чем в 90-х годах XIX в. Если по площади заложенной земли Дворянский банк постоянно сдавал позиции и к 1915 г. намного уступал акционерным земельным банкам (22,3 % против 38 %), то по сумме выданных ссуд был близок или даже обгонял их (в 1915 г. 23,8 % у Дворянского банка и 26,5% - у акционерных). Уменьшение площади заложенных в Дворянском банке земель объясняется сословным ограничением его клиентуры при постоянном сокращении дворянского землевладения. Сравнительно высокий удельный вес суммы выданных ссуд связан с тем, что сферой действия банка в основном были центрально-земледельческие губернии с высокими земельными ценами.
Создавая государственные ипотечные учреждения в 80-е годы XIX в., правительство видело их задачу в том, чтобы поддерживать дворянство и крестьянство в экономической борьбе с чуждыми земле сословиями и содействовать наиболее согласному с государственными интересами распределению земельной собственности. Возникновение в 1882 году Крестьянского банка было вызвано и другой целью. Учреждая этот банк, правительство стремилось твердо обозначить, что с отводом крестьянам надела никакие дальнейшие меры по земельному устройству их за счет фонда, оставленного во владении дворян, не могут иметь места и что расширение крестьянского землевладения за счет этого фонда возможно исключительно путем покупки на общих основаниях. Первоначально действия Крестьянского банка распространялись на территорию Европейской России за исключением Царства Польского и Прибалтийских губерний. С 1890 г. в сферу действия банка было включено Царство Польское, с 1906 г. Закавказье и Прибалтийские губернии.
Как и Дворянский, Крестьянский поземельный банк был устроен по типу обычных ипотечных учреждений. До 1905 г. ссуды выдавались наличными деньгами, а после ипотечными облигациями. Средства для выдачи ссуд получались путем выпуска государственных свидетельств Крестьянского поземельного банка, приносивших 5,5 % годового дохода и погашаемых посредством годовых тиражей на сумму поступивших от заемщиков в течение года погасительных взносов. Реализация свидетельств, а равно и погашение производилось до ноября 1906 г. посредством Государственного банка. Министру финансов при этом предоставлялось право разрешать выпуск свидетельств Крестьянского поземельного банка на сумму не свыше 5 млн. рублей.
Срок ссуды первоначально устанавливался от 24 лет 6 месяцев, до 34 лет 6 месяцев, впоследствии (с 1894 г.) - от 13 до 51 года. Получателями ссуд являлись сельские общества, товарищества и домохозяйства. Первоначально (по положению 18 мая 1882 г. о Крестьянском поземельном банке) право на получение ссуд было предоставлено исключительно лицам, принадлежавших к крестьянскому сословию. По уставу 27 ноября 1895 года право пользоваться кредитом этого банка получили мещане-землевладельцы, проживавшие в сельской местности и постоянно занимавшиеся земледелием. Число этих заемщиков было незначительным. До 1906 г. предпочтение отдавалось сельским обществам и товариществам, а после - единоличным покупателям. Суда не должна была превышать 80-90 % оценки покупаемой земли. Судный процент равнялся 7,5-8,5 % годовых. В отличие от других банков, где ссуды были нецелевые, кредит Крестьянского банка имел строго определенное назначение - только на покупку земли.
Круг ссудных операций Крестьянского банка постоянно расширялся. До 1895 г. деятельность банка ограничивалась исключительно выдачей ссуд на покупку земли, приторгованной крестьянами у землевладельцев. С 1896 г. банк начал осуществлять свои задачи тремя различными способами: выдачей ссуд на покупку земли, выдачей ссуд под земли, уже купленные крестьянами, и, наконец, покупкой земли за собственный счет для последующей перепродажи крестьянам. Ни Дворянский банк, ни акционерные земельные банки не имели право приобретать землю и даже оставлять за собой имения несостоятельных заемщиков. Крестьянский банк обратил собственный капитал (предельный размер которого был определен манифестом от 14 ноября 1894 г. в 50 млн. рублей) на приобретение таких помещичьих имений, покупка которых непосредственно крестьянами представлялась затруднительной. Поскольку общий курс в аграрной политике правительства в этот период (до 1906 г.) вытекал из стремления сохранить общину, создавались наиболее благоприятные условия для покупки земли обществами и товариществами. Так, в 1883-1889 гг. ссуда единоличным покупателям выдавалась в размере лишь около 1 / 2 покупной цены, тогда как товариществам и обществам от 3 / 4 до 4 / 5 последней.
С 1906 г. Крестьянский банк резко изменил свою кредитную политику в духе столыпинской реформы и взял курс на создание прочных единоличных хозяйств. Продажа земли из фонда банка производилась с этого времени исключительно в личную собственность. При посреднических сделках преимущества предоставлялись также отдельным домохозяйствам. Были снижены платежи по ссудам. Кроме того банк получил право выдачи ссуд под залог надельных земель, а также право при производстве операций с землями, ранее заложенными в Дворянском и акционерных земельных банках, принимать на себя долги этих кредитных учреждений. Все это значительно ускорило переход дворянских земель к крестьянам.
В начале ХХ в. (1905 г.) на Крестьянский банк в пределах Европейской России приходилось 12,6 % от общей площади заложенных земель и 18,5 % от объема ссуд, выданных всеми ипотечными учреждениями. Главными районами операций Крестьянского банка были Центрально-Черноземный, на который приходилось 23,2 % от общего объема выданных к этому времени (к 1905 г.) банком ссуд, и Южный Степной (15,9%). Кроме того банк активно действовал на Левобережной Украине (12,2 %) и Средней Волге (14,5 %).
В результате стремительного развития операций по выдаче ссуд с 1906 по 1915 год Крестьянский банк занял первое место среди учреждений ипотечного кредита по числу и объему выданных ссуд. К 1915 г. в пределах Европейской России им было выдано 377683 ссуды общим объемом 1350768 тыс. рублей под залог 15912 тыс. десятин земли. На его долю к этому времени приходилось 38,1 % от общего объема ссуд, выданных под залог земли. За ним шли, заметно поотстав, акционерные земельные банки (26,5 %) и Дворянский банк (23,8 %). По числу ссуд Крестьянский банк также имел явное преобладание среди ипотечных учреждений (74,4 % от общего числа ссуд), а вот по площади заложенной земли несколько уступал акционерным земельным банкам. Удельный вес Крестьянского банка при этом равнялся 25,8 %, а акционерных земельных банков - 37,7 %. По числу сделок преобладали единоличные покупатели. На их долю приходилось 78 % от общего числа сделок (товарищества - 19 %, а сельские общества - всего 3 %). По площади купленной земли лидировали товарищества - 59 % (доля единоличников - 24 %, а сельских обществ - 17 %).
Свидетельства Крестьянского банка вводились в котировку на Петербургской бирже. Их курс был выше, чем курс закладных листов акционерных земельных банков, а порой выше номинала. Но преимущественно свидетельства все же шли ниже номинала, пополнение курсовой разницы при этом производилось за счет запасного, а частью собственного капитала банка.
Финансовое положение Крестьянского банка до конца XIX в. по сравнению с акционерными земельными банками было далеко не блестящим: итоги деятельности за многие годы завершались убытками. Это объясняется, во-первых, слабым развитием операций банка, во-вторых тем, что значительные потери банк нес при реализации свидетельств (общая сумма курсовых потерь к 1905 г. достигла более 22 млн. рублей).
С ноября 1906 г. банк получил право производить реализацию свидетельств по мере действительной потребности в суммах для покупки земель. При этом ссуды стали выдаваться 5%-ми свидетельствами по их нарицательной цене. Продавцам земли было предоставлено право выбора между 5%-ми свидетельствами и особыми именными обязательствами (последние были изъяты законом из обращения на бирже и подлежали оплате повышенным доходом в 6% годовых). Эта мера упрочила финансовое положение банка. Курсовые потери несли теперь сами заемщики. Поэтому банк произвел понижение платежей по ссудам для всех сроков. Последним убыточным был 1907 год. В дальнейшем прибыли банка были хотя и невысоки, но стабильны (в среднем около 130 тыс. руб. в год).
В России, где сельское хозяйство составляло важнейшую отрасль экономики, поземельный кредит занял огромное место в кредитной системе. Гипертрофированное развитие ипотечного кредита в конце XIX в. объясняется неразвитостью других форм сельскохозяйственного кредита, отсутствием капиталов, необходимых для адаптации к новым экономическим условиям, активной ролью государства в создании земельных банков (посредством этих банков оно пыталось регулировать поземельные отношения), наконец, просто географическим фактором - огромными массивами частновладельческих земель, значительная часть которых была заложена.
Сочетание коммерческих структур и сословных кредитных учреждений - неотъемлемая черта системы ипотечного кредита в России. Связь ипотеки и мобилизации земельной собственности - характерная черта аграрного строя в условиях переходного периода от экономической системы, основанной на господстве феодальной собственности на землю, к экономической системе, основанной на частной собственности (в том числе на землю), наемной рабочей силе, конкуренции, рынке. Особенности влияния ипотечного на буржуазно-аграрную эволюцию определяются ее стадией. Если в период становления буржуазно-аграрных отношений его роль преимущественно заключается в создании аграрного капитализма (прежде всего это проявляется в ускорении процесса формирования буржуазной земельной собственности), то на завершающем этапе и в период его утверждения он все больше выполняет функции, свойственные капиталистическому кредиту (банкирскому и коммерческому). Перестройка системы феодального и полуфеодального землевладения и создание буржуазной собственности на землю (в условиях мирной трансформации) невозможны без развитой системы ипотечного кредита.
Еще современники не раз подчеркивали большую роль ипотечного кредита в мобилизации земли в России в начале ХХ в. С.С. Хрулев утверждал даже, что незаложенные земли не служат объектом продаж. Действительно, это было выгодно и продавцу и покупателю. Желающие продать землю стремились заложить ее по возможно более высокой оценке, т.к. чем выше была ссуда на имении, тем дороже продавалась земля. В свою очередь, покупатель получал возможность избежать единовременного вложения наличного капитала в покупку земли, уплачивая лишь разницу между ссудой и ценой, становился заемщиком банка и остальное платил банку в рассрочку.
Большую роль в формировании земельного рынка сыграл Дворянский банк, так как именно через него прежде всего шла ’’утечка’’ земель от тех помещиков, которые не смогли организовать хозяйство в новых экономических условиях. Идеалом для такого дворянина-землевладельца являлась продажа имения крестьянам или разночинцам по сильно завышенным ценам. Иногда имения полностью или по частям покупали и сами дворяне, но лишь те из них, кто сумел приспособиться к рынку.
Земля, заложенная в Дворянском банке, постоянно находилась в движении. Переход заложенных имуществ от одного владельца к другому мог осуществляться разными способами: по наследству, ’’по передаточной записи’’, ’’по раздельному акту’’, ’’по купчей крепости’’ и т.д. При этом к новому владельцу могло перейти все имение или часть его. По данным отчетов Дворянского банка удалось установить, что 77 % всех случаев перехода и 63 % площади земель были связаны с актом купли-продажи заложенных земель.
Помимо мобилизации земельной собственности часть ипотечных ссуд использовалась для вложения в сельское хозяйство и промышленность. В ряде случаев поземельные ссуды представляли собой прямое кредитование промышленных предприятий- тогда, когда земля принадлежала промышленным обществам и товариществам, горнозаводским округам и т.п., или же тогда, когда имения принадлежали помещикам- владельцам или совладельцам находившихся на их землях предприятий (главным образом сахарных, винокуренных). Общие размеры подобного явления трудно определить, так как статистика не характеризует получателей ипотечных ссуд. Можно только предполагать, что размеры его были немалые. Неслучаен огромный рост поземельного кредита в промышленных уездах Московской губернии и особенно в Приуралье. Здесь был весьма распространен залог горных округов, находящихся на посессионном праве (и, следовательно, не подлежавших залогу) по специальному разрешению правительства.
Иногда полученная ссуда использовалась для приобретения акций и облигаций промышленных предприятий, железнодорожных обществ, банков. Разница между суммой процентов по акциям промышленных предприятий и значительно меньшей суммы процентов платежей по ипотечным ссудам обеспечивала землевладельцу стабильный доход. Ипотека, тем самым, являлась важным каналом перемещения капиталов из сельского хозяйства в промышленность и банковскую сферу.
Традиционно в нашей литературе ипотека связывалась с отсталыми помещичьими хозяйствами, сама считалась символом отсталости, а размеры выданных ипотечных ссуд приводились в качестве доказательства привилегированного дворянского положения дворянского землевладения. Это представление ошибочно, так как ипотека не может являться показателем уровня аграрного капитализма. Она, как известно, может развиваться успешно в любой экономической среде (там, где есть частная собственность на землю). И лишь формы воздействия ипотеки на аграрную сферу и соответственно результаты этого воздействия различны. Если в регионах с низким уровнем аграрного капитализма ипотека влияла прежде всего на мобилизационные процессы, то в районах с более высоким его уровнем ипотечные ссуды имели производительное назначение и вели к дифференциации хозяйств уже на чисто капиталистической основе.
Ипотечным кредитом пользовались все типы помещичьих хозяйств: владельческие, основанные на найме рабочей силы, арендные, отработочные (испольно-издольные) и др. Уже во второй половине 80-х годов XIX в. больше половины, а затем более одной трети имений из заложенных в Дворянском банке велись за счет владельца. Первоначальное доминирование владельческих имений в начале ХХ в. сменилось незначительным преобладанием арендных. В этом своеобразно отразился процесс свертывания собственного производства, характерный для помещичьего хозяйства уже в конце XIX в. Высокий удельный вес арендных имений среди заложенных свидетельствует о том, что около трети поземельных ссуд использовалось вне сферы сельского хозяйства. Неожиданно низкий удельный вес отработочных имений опровергает традиционно сложившееся представление о том, что клиентами Дворянского банка были владельцы отсталых и разоряющихся хозяйств, ищущих спасение в ’’дешевом земельном’’ кредите.
Подавляющее большинство клиентов земельных банков справлялось с платежами по ссудам, и массового разорения помещиков ипотечными платежами конечно не было и не могло быть. Число имений, опубликованных к продаже, по данным отчетов за 1891-1915 гг. составляло в среднем 13 % (колебалось от 20 до 10 %), число проданных с торгов составляло в среднем 1,2 % от числа опубликованных (колебалось от 0,3 до 28%) и всего лишь 0,1-0,2 % от общего числа залогов. По отчетам земельных банков, накануне первой мировой войны сумма ежегодных платежей частных владельцев по ипотечным ссудам составляла около 90 млн. рублей. В то же время их ежегодный доход от сельского хозяйства равнялся примерно 615 млн. рублей. Кроме того ежегодные размеры арендной платы крестьян за частновладельческую землю определялась суммой в 250-270 млн. рублей. Следовательно, лишь небольшая часть общего дохода частных владельцев поступала ипотечным банкам.
Ипотека, таким образом, играла в России такую же роль, как и в других странах в эпоху утверждения буржуазных отношений, когда ипотечные банки являются посредником между землевладельцами и владельцами заемных капиталов. Тот факт, что значительная часть ипотечных ссуд использовалась для приобретения земли, также не является исключительной особенностью пореформенной России, а связан с незавершенностью буржуазно-аграрной эволюции. В большинстве стран Западной Европы этот этап к концу XIX в. был пройден, но в США, например, (где из общей суммы ипотечного долга в 6 млрд. долларов на сельские ссуды приходилось 2,2 млрд. долларов) в отдельных штатах свыше половины фермеров, владевших собственными землями, были обременены ипотеками. В американских условиях задолженность землевладельца не считалась таким злом, как в России. Американские фермеры уже в XIX в. видели в ипотеке ’’большую дорогу, которая ежегодно приводит тысячи семей к собственности’’.
Развитие системы ипотечного кредитования продолжалось вплоть до октября 1917 года. Конфискация помещичьей земли и отмена частной собственности на землю, осуществленные советской властью, подорвали самую основу существования ипотечных банков. 8 декабря 1918 года был принят декрет Совнаркома о ликвидации основных ипотечных банков - Дворянского и Крестьянского. 24 декабря 1918 года декретом Совнаркома были ликвидированы частные земельные банки.
Исторические вехи ипотечного кредитования в России:
Итак ипотечный кредит в дореволюционной России был достаточно широко распространен. Основные даты и события, характеризующие его состояние и развитие на протяжении веков, представлены ниже.
XIII - XIV вв . - возникновение на Руси, одновременно с возникновением частной собственности на землю, первого вида кредитования, получившего название ’’заклад’’. Данное ипотечное кредитование долгое время существовало без законодательного обеспечения.
1754 г. - создание государственных кредитных учреждений: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе, для купцов - в Петербургском порту при коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.
1786 г. - реорганизация Санкт-Петербургской и Московской контор Государственного банка при Сенате, Сенатской конторе и в Петербургском порту при коммерцколлегии в Государственный Заемный банк, который также должен был предоставлять ссуды под залог недвижимости землевладельцам.
Начало XIX в. - возникновение разнообразных форм кредитных учреждений. В Москве и Санкт-Петербурге при опекунских Советах учреждались новые кредитные институты - сохранные и ссудные казны, принимавшие вклады от населения и выдававшие кредиты под залог недвижимости.
30-е годы XIX в. - срок предоставления ссуд достиг 26 лет.
1 января 1835 г. - введен в действие Свод Гражданских доходов (автор М.М. Сперанский), в котором содержалось подробное регламентирование залогового права. Понятие залог относилось только к недвижимому имуществу, в связи с чем ипотека (залог) существовала в следующих видах: с государством (казенная ипотека), между частными лицами (частная ипотека), по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).
1842 г. - открытие первых сберегательных касс в Санкт-Петербурге и Москве.
1849 г. - принятие решений о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие кредитные учреждения, разрабатывался проект по устройству земских банков.
1861 г. - образование Санкт-Петербургского городского кредитного общества - первой частной организации долгосрочного кредита.
1863 г. - учреждение общества заемного кредита.
1866 г. - образование общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.
1869 г. - образование первого частного ипотечного банка на началах круговой ответственности заемщиков.
1871 г. - основание в г. Харькове первого акционерного земельного банка, выдававшего кредиты под залог городской и сельской недвижимости.
80-е годы XIX в. - открытие в Санкт-Петербурге и Москве сохранных касс при воспитательных домах, которые принимали вклады и выдавали ссуды под залог недвижимости на срок от 1 года до 5 лет. Право кредитных операций по приему вкладов и выдаче ссуд под залог недвижимости было предоставлено также приказам общественного призрения, которые были учреждены во всех губернских городах. Однако эти кредитные учреждения, созданные земствами, не получили должного развития. В этот период массово возникали ссудо-сберегательные товарищества (за 10 лет было образовано 729 товариществ).
1872 г . - принятие правительством мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие 20 лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции.
1882 г. - образование Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении, т.к. они получили далеко не лучшие земли в ходе реформы. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась лимитом в 5 млн. рублей в год. Ссуды выдавались в объеме до 70 % от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 - 8,5 % в год (из-за введенных ограничений по суммарному объему и высоких процентов обороты банка были небольшими, в 1895 году было выдано ссуд на 82,4 млн. рублей на покупку 2,4 млн. десятин земли).
1885 г. - открытие Дворянского (чисто ипотечного) банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5 % годовых) - на 48 лет 8 мес. и на 36 лет. При этом дополнительно взимались плата за банковские услуги и страховой процент. В дальнейшем сроки кредитования были увеличены до 51 года 9 мес. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам банка снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды. Общие размеры годовых платежей колебались от 5,25 % до 12 % в зависимости от суммы ссуды. По прошествии 5 лет допускался пересмотр срока ссуды без увеличения суммы долга.
1886 г. - упразднение Государственного Заемного банка.
Конец XIX в. - начало ХХ в. - возникновение ссудо-сберегательных и кредитных товариществ, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы. Государство оказывает им огромную помощь. Свой первоначальный капитал кредитные институты могли образовывать из заемных средств (в большинстве случаев кредитором выступал государственный банк), которые они затем погашали за счет своих прибылей.
1905 г. - образование системы учреждений мелкого кредита (действовало более 500 товариществ).
1912 г. - поставлен во главе системы учреждений мелкого кредита Московский народный банк.
1913 г. - начали создаваться кассы городского и земского кредита (долгосрочное кредитование).
1914 - 1915 гг. - объединение кредитных товариществ в кредитные союзы и образование развитой кредитно-банковской системы долгосрочного кредитования, имевшей хорошее законодательное и организационное обеспечение. В 1914 году существовало 11 кредитных союзов. Всего в 1915 году действовало 15450 товариществ. Также выполняли свою роль земские кассы. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В нее входили: Дворянский земельный банк, Крестьянский поземельный банк, городские кредитные общества и городские общественные банки, земские банки, общества взаимного поземельного кредита, ссудо-сберегательные товарищества, кредитные товарищества и др.
1917 г. - существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.
Введение …………………………………………………………………………..3
I. История возникновения и зарождения ипотеки.
1. Зарубежные модели ипотечного кредитования от Древней Греции до наших дней ……………………………………………………………………5
2 Заклад: ипотека по-русски…………………………………………………7
3. Ипотека в XX веке.………………………………………………………10
4. Немецкая и американская модели. ……………………………………11
5. Современная Россия: возрождение ипотеки. …………………………13
6. Ипотека в период мирового кризиса. …………………………………18
7. Ипотечный кризис США пошел нам на пользу. ………………………20
Заключение…………………………………………………...……………......24
Список литературы.
Введение.
Жизнь в кредит не только возможность получить то, на что сегодня не хватает средств. Это целая философия. Есть люди, которые, не испытывая финансовых трудностей, тем не менее, берут кредит. И потом погашают его, тратятся на обслуживание. Возникает вопрос: зачем? Ответ прост. Если возникнут проблемы, кредитор первым поможет их решить. Ведь он заинтересован в финансовом благополучии заемщика как в гарантии возврата средств. Тем более таких существенных, как при ипотечном кредитовании. А управление самим ипотечным бизнесом – это и наука, и искусство.
Ипотека – это кирпичи в здании экономики. При разумном встраивании она может стать составной частью крепкого фундамента благосостояния государства и благополучия населения. При неразумной же укладке таких кирпичей, сделанной без оглядки на нормы устойчивости всего здания, мы получаем то, что произошло в США: вытащили кирпичик – и все здание пришло в аварийное состояние. Для строителей ипотечного бизнеса в нашей стране такой пример, стал показательным, продемонстрировавшим все опасности пренебрежения строгими нормами в погоне за рублем или долларом. В кризисной ситуации настает момент истины, становится ясно, насколько прочна и разумна система в целом, насколько серьезен и ответственен ипотечный бизнес, как нужно им управлять, как с помощью ипотеки решать жилищную проблему в масштабах всего государства...
Финансовый кризис не только дал новый импульс для развития ипотечного бизнеса, ужесточил требования кредиторов, но и предоставил новые возможности, как участникам рынка, так и потребителям. Вести бизнес стало сложнее, но осталось меньше иллюзий. Выиграли сильные компании, готовые работать с массовым потребителем, понимая, что население стало активным участником рынка и уже не уйдет с него ни при каких обстоятельствах.
Рынок недвижимости в кредит – потенциально самый крупный по объему финансирования потребительский рынок в нашей стране. Иной такой же значимый в этом веке вряд ли возможен. К 2020 г. объем данного рынка составит не менее 24 трлн рублей, такова стратегия развития государства. У российских банкиров, ипотечных брокеров, страховщиков, строителей впереди огромный объем работы. И это, безусловно, повод для оптимизма.
1. Зарубежные модели ипотечного кредитования от Древней Греции до наших дней.
Слово «ипотека» впервые появилось в Греции в конце VII – начале VI в. до н.э. и было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В 621 г. до н. э. Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядком в истории закрепилось название «драконовские законы». В 594 г. до н.э. один из легендарных семи мудрецов древности Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в частности отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, в соответствии с которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Таким образом, каждый получал право завещать собственность по своему усмотрению.
Первоначально в Афинах залогом обязательств должника перед кредитором была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе (получившем название hypotetheca – подставка, подпорка) отмечались все поступающие долги собственника земли.
Позже столбы были заменены особыми ипотечными книгами. Благодаря применению первоначальных форм ипотеки в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволяющая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в наличии какой-либо земельной собственности, узнать о ее состоянии. Уже тогда для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость было недостаточно одного соглашения между продавцом и покупателем, а требовалась специальная официально доступная информация, позволяющая третьим лицам убедиться в существовании такого права.
С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога, который служит средством исполнения обязательства заемщика перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости: земли и строений, производственных объектов или жилых домов. Многовековая практика показала, что ипотечный порядок в принципе благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя тем самым свою платежеспособность и финансовое состояние.
В более широком смысле ипотека – это правовая система, включающая порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по ней последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле ипотека сравнима с математической системой координат.
Законодательное закрепление ипотеки произошло в Средневековье: на рубеже XIV ст. – в Германии, с конца XVI ст. – во Франции. Ипотечные банки появились в Германии в XVIII в. Первый был основан в Силезии в 1770 г. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств он стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С начала XIX в. деятельность ипотечного банка распространяется на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства.
В США в 1916 г. федеральные земельные банки созданы в 12 округах для выдачи фермерам долгосрочных ссуд под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими структурами регионального значения.
Во Франции крупнейший земельный банк Credit Foncier de France и его филиал Comptoir des Enterpreneurs (Контора предпринимателей) представляют ссуды землевладельцам и в основном крупным строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд сроком от 3 до 20 лет.
В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объект их деятельности – кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии – кредитование жилищного строительства.
В Пруссии законченная ипотечная система введена уставом 1782 и 1873 гг., в Австрии – гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г., в Саксонии – уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.
В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты: во-первых, применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а через суд. Для кредиторов ипотека становится самым верным средством получить обеспечение по долгам, не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.
2. Заклад: ипотека по-русски
Еще в XIII–XIV вв. на Руси возникают частная собственность на землю и одновременно первый вид кредитования, получивший название «заклад». Широкое распространение залог недвижимого имущества и прежде всего вотчинных (наследственных) земель получил в XV в. (в завершающий период объединения русских земель вокруг Москвы). Первые упоминания о залоге содержатся в Псковской судной грамоте – своде законов Псковской феодальной республики. Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалась в том, что условия получения ссуды под залог недвижимости мало чем отличались от других форм кредита.
Чрезвычайная ограниченность свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредитов делали их очень дорогими. В XV–XVI вв. залог носил, по существу, характер отчуждения. Закладная и купчая считались актами, близкими между собой. Из документов того времени видно, что в случае несостоятельности должника вотчина переходила в собственность кредитора (монастыря, купца, крупного землевладельца), который становился полным ее владельцем. В середине XVII в. в период экономического кризиса потребовалось усиление ответственности должника именно за счет предмета залога. В 1649 г. Соборным уложением, остававшимся в течение почти двух десятилетий главным кодексом России, законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Это уложение разрешило брать ссуды под залог вотчинных (то есть наследственных) земель, правда, без крестьян. Тем самым было положено начало законодательному оформлению ипотеки.
В России ипотека широко использовалась поместным дворянством. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России до отмены крепостничества закладывались преимущественно «души». В 1770-х гг. из общего количества (около 11 млн) крепостных душ 65% (7 млн) было заложено на сумму 425 млн рублей.
Ипотечный кредит (от греч. Hipotheka - заклад, залог) - долгосрочная ссуда, предоставляемая банком под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, сооружений. Ипотечный жилищный кредит позволяет заемщику получить в пользование жилье, оплатив относительно небольшую часть стоимости долга банку и внося процент за предоставленный кредит. Однако при этом собственником жилья остается банк вплоть до полного возврата кредита, в связи с чем оно становится объектом залога. При невозможности возврата ипотечного жилищного кредита заемщик вынужден освободить жилье, но ему возвращается оплаченная часть ипотечного кредита без возврата выплаченных ранее процентов. (Современный экономический словарь)
До принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залог недвижимости в России с современном его понимании не имел широкого распространения. Ипотекой, по законодательству РФ, является залог практически любого недвижимого имущества принадлежащего залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (за исключением имущества изъятого из оборота, имущества, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена), а также некоторых прав на него.
На рынке ипотечных жилищных кредитов действует достаточно большое количество участников. Данная система эффективно распределяет риски между участниками, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.
Основными особенностями ипотечного кредитования можно считать следующие:
- 1) кредит выдается на длительный срок (до 50 лет);
- 2) процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам банков;
- 3) заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый "первоначальный взнос" - часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита (в некоторых банках это условие не обязательно);
- 4) размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется 0% до 70% стоимости ипотечной недвижимости;
- 5) банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр.;
- 6) обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки.
- 7) погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, аннуитетами (равными) платежами.
Главным преимуществом ипотечного кредитования является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, появляется возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотечного кредитования есть еще ряд положительных моментов: заемщику предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотечному кредиту не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.
Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая "переплата" за квартиру, которая может достигать 100% и более. Переплата по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.
Еще один "минус" ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.
Развитие ипотечного кредитования в России как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики - с другой, должно базироваться на следующих принципах:
- - учет имеющегося мирового опыта развития ипотечного кредитования;
- - обязательная его адаптация с учетом российской специфики;
- - эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов;
- - доступность кредитов населению;
- - государственное регулирование и поддержка.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного кредитования заключается в создании эффективно работающей системы, основанной на рыночных принципах деятельности и направленной на удовлетворение одной из основных потребностей населения. При этом создание указанной системы позволит:
- - решить одну из наиболее острых социальных проблем общества - обеспечение населения жильем;
- - активизировать рынок жилья;
- - привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые инвестиционные ресурсы;
- - обеспечить развитие строительного комплекса, а также ряда других отраслей материального производства;
- - оживить экономику страны в целом.
В экономическом отношении "ипотека" - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить наиболее характерные ее черты:
- 1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
- 2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
- 3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).
В жизни многих людей наступает момент, когда вопрос о покупке нового жилья становится так остро, что человек начинает лихорадочно искать информацию об ипотеке, о банках, которые ее выдают, о процентных ставках, которые будут приемлемы.
Не торопитесь! Цикл статей, представленных на нашем сайте, полностью раскроет все тайны ипотеки. И начнем мы с самых истоков. Откуда возникло понятие «ипотека», кто ее придумал, как она развивалась до нашего времени.
Происхождение термина «ипотека»
Термин «ипотека» встречается в нашей жизни настолько часто, что мы не задумываемся, откуда произошло это понятие. Постоянно слышим его с экранов телевизоров, обсуждаем с друзьями, читаем в газетах, слышим от коллег. Так что же это такое?Слово «ипотека» впервые появилось в Греции на рубеже шестого века до нашей эры. Связано оно было, как и сейчас, с земельными участками. Ипотека обеспечивала ответственность должника перед кредитором. В основном, в те давние времена, предметом обеспечения долга была сама личность человека-должника. При невозможности погашения ему грозило рабство.
Для перевода ответственности личной в имущественную было принято решение ставить на земле должника столб. На нем была надпись о том, что земельный участок служит обеспечением на определенную сумму в пользу кредитора. Столб получил название hypotetheca (подставка) и на нем отмечали все долги, поступающие от собственника земли. Вот вам происхождение названия.
Согласитесь, удобно, проходишь мимо чьих-то владений, и смотришь в каком состоянии финансовые дела хозяина. Позже вместо столбов hypotetheca стали вести ипотечные книги.
Благодаря использованию таких первоначальных форм ипотеки обеспечивалась гласность и открытость, которая позволяла каждому заинтересованному лицу получать достоверную информацию о земле.
Спустя время слово «ипотека» стало означать залог, который также служил средством выполнения определенных обязательств заемщика перед кредитором. Если должник вовремя не платил, заимодатель был вправе продать имущество должника и пользоваться полученными средствами.
Развитие ипотечного кредитования
Закрепление ипотеки законами произошло на рубеже XVI века. Первый банк, начавший выдавать клиентам ипотечные кредиты, появился в Германии в середине XVIII века. Банк был государственный и оказывал финансовую помощь крупным помещикам. Вскоре, в европейских странах за термином «ипотека» стояли уже два понятия. Первое, она применяется только к недвижимому имуществу. Второе, продажа участка, при невыполнении условий заемщиком, происходит только через суд.В России, а вернее на Руси, первый вид кредитования, связанный с землей, получил название «заклад». Такой вид ипотеки широко использовался дворянством, но предметом залога была не земля, а крепостные души. Да, не удивляйтесь, закладывали друг другу живых людей.
В семидесятых годах 18 века было заложено 65% от общего количества крепостных. Только в конце 18 века банки, возникшие к этому времени на Руси, стали выдавать ипотечные суды. Законом ипотека была введена 19 мая 1881 года.
До революции 1917 года структура и система выдачи ипотечных кредитов достаточно успешно функционировала и была доступна практически всем слоям населения. Затем механизм ипотеки в России был не востребован и забыт почти на 70 лет. В то время как в других странах ипотека успешно развивалась.
Самое главное, что должен понимать современный человек – ипотека, это как кирпичи в здании экономики страны. При правильном развитии, поддержке со стороны органов власти, она может стать основой благосостояния государства. Но об этом поговорим в следующей нашей статье. Удачи.
История развития ипотеки и ее правовая природа
Возникновение и история развития ипотеки
Ипотека известна давно и успешно применялась за сотни лет до нашей эры в государственных образованиях. Термин «ипотека» (hypoteka - подставка) впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В то время ипотека означала любой залог под кредит. В Вавилоне также существовало это понятие Как купить квартиру в кредит? Ипотека в России / Отв.ред. Е.Б. Покопцева. М.: Изд-во ООО «Вершина», 2004. С.256. .
Первоначально в Афинах господствовала личная ответственность за долги, залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство. Особое развитие различные залоговые формы получили в римском праве. При этом исходными конструкциями служили так называемая фидуция (fiduciae - сделка на доверии, доверительная сделка, при которой должник передавал закладываемое имущество в собственность кредитора) и пигнус (pignus - неформальный залог, передача имущества во владение кредитору). При старейшей форме реального кредита у римлян, при fiducia, веритель, получая в виде обеспечения право собственности на определенную вещь, не лишался вследствие этого возможности осуществить требование, для которого был установлен залог.
Система ипотечного права Древнего Рима содержала следующие нормы, которые существуют по настоящее время в современном праве:
при нескольких залогах на один предмет действовало правило ипотечного старшинства;
в случае невозврата должником долга кредитор был вправе продать заложенное имущество для последующего покрытия из полученных денежных средств удовлетворения своего долга;
до продажи имущества кредитор должен был три раза предупредить должника о выкупе им самим предмета залога, и, кроме того, указанное имущество не мог выкупить сам кредитор;
если в сумме покупная цена превышала долг должника, то кредитор был обязан вернуть разницу либо обратить взыскание на иное имущество должника, если вырученной суммы не хватало. Однако отсутствие регистрации прав отрицательно сказывалось на ипотечных отношениях. Кредиторы, принимая в залог имущество, не были уверены в чистоте прав на предмет залога.
Разнообразие видов залога было присуще также залоговому праву средневековой Европы и Руси. Ипотека по-прежнему означала залог под кредит, при этом залог был исключительно в виде недвижимого имущества.
В Россию ипотека пришла в XIII веке одновременно с развитием торговых отношений и заемных обязательств и являлась первым видом кредитования. В юридических актах XV века отмечены случаи залога земли в целях обеспечения договора займа. В соответствии с Соборным уложением предметом залога могли быть вещи, принадлежащие лицу на праве собственности. Поэтому поместья нельзя было закладывать. В случае невыполнения должником в срок возложенного на него обязательства заложенные вещи обращались в собственность кредитора.
Оформление залога, согласно ст. 29 Псковской судной грамоты Радченко И.С. Просто о сложном. М.: Изд-во «ГроссМедиа», 2008. С.376. , происходило путем передачи кредитору актов (грамоты) на предмет залога, оно служило доказательством наличия обременения и определяло кредитора держателя грамоты как залогодержателя.
Для более полной защиты своих прав кредиторы получали не только грамоты в подтверждение наличия обременения, но и само обремененное имущество.
С целью дальнейшего повышения гарантий кредитора в залоговых правоотношениях ст. 196 гл. X Соборного уложения 1649 г. ввела безусловный переход к кредитору права собственности на заложенное имущество в случае неисполнения или просрочки исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. На практике это привело к нежелательной тенденции, превращению залога в один из способов отчуждения имущества.
Со временем понимание залога несколько изменилось. Залогодержатель мог вступить во владение (в собственность) имением только с момента неисполнения должником основного обязательства. Указанные формы залогов с переходом заложенного имения залогодержателю в собственность или во владение были обоснованы экономическим положением Руси, где неразвитость торгового оборота определяла в качестве основной ценности земледелие.
В 1714 году Петр Великий объединил поместье и вотчину под единым титулом недвижимых вещей. С 1737 года залоговое право не превращалось в право собственности, а заложенная вещь по указу императрицы Анны Иоанновны подлежала продаже с публичных торгов.
Предпринятая в 30-х годах XVIII века реформа залогового права базировалась на идее защиты обоюдных интересов должников и кредиторов. Она не признавала за залогодержателем права собственности на заложенное имение и закрепила новый взгляд на залоговое право.
Банкротский устав от 19 декабря 1800 года запретил переход права собственности к залогодержателю и предусмотрел норму, согласно которой залог не признавался основанием для возникновения у кредитора права собственности (владения) на заложенное имущество. У последнего возникало право удовлетворения своих требований из стоимости проданного заложенного имущества в публичном порядке с торгов.
Образцами кодификации ипотечного права являются проект Вотчинного устава конца XIX века и Положение о порядке взыскания с недвижимых имений 1893 г. Понятие залога (ст. 43 проекта Вотчинного устава) как обеспечение денежного требования недвижимым имуществом, которое дает кредитору в случае неисполнения должником основного обязательства право на удовлетворение из заложенного имения, действительно по настоящее время. Именно проектом Вотчинного устава был введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования. До проекта Вотчинного устава заложенное имение оставалось у должника во владении и пользовании. Однако кредитор-залогодержатель без каких-либо дополнительных оформлений вступал во владение и собственность своего нового имения при неисполнении должником обеспеченного обязательства.
До революции наша страна была одним из мировых лидеров в области ипотечного кредитования. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х годах XVIII столетия. Получение ипотечных кредитов было делом избранных (в основном дворян), ипотечное кредитование осуществляли созданные государством казенные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и Банк выдавал ссуды на 15, 28 лет или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60 - 70% стоимости имущества.
Более широкое развитие ипотека получила во второй половине XIX века после отмены крепостного права. Правительство было вынуждено учитывать тяжелое положение крестьян, номинально получивших свободу и право выкупа земель, но не имевших ни собственных средств, ни возможности получить кредит на эти цели.
В 1754 году был учрежден первый банк с отделениями в Петербурге и Москве. Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет из 6% годовых под залог помещичьих имений и каменных строений. Крестьянский поземельный банк и Государственный дворянский земельный банк кредиты выдавали на срок, превышающий 60 лет, от 3 до 8% годовых. Механизм кредитования строился на выпуске ипотечных облигаций, которыми и кредитовались заемщики. Эти облигации назывались в Дворянском земельном банке закладными листами, а в Крестьянском поземельном банке - свидетельствами. Некоторые выпуски закладных листов, в отличие от свидетельств, имели номинальную стоимость, выраженную не только в рублях, но и в германских марках, французских франках, голландских гульденах и фунтах стерлингов. Деятельность Ипотечных банков заключалась в выдаче кредитов облигациями, которые в свою очередь выкупались Государственным банком Российской империи в размере 90% их биржевой цены и затем высылались для оплаты в Ипотечный банк Грачев И.С. Ипотека в России: время требует правовых гарантий. М.:Изд-во «Аудитор», 1997 . С.36 .
Вторую группу ипотечных кредитных учреждений составляли городские кредитные общества. Они кредитовали горожан под залог недвижимости. Закладные листы обоих банков имели дополнительные государственные гарантии (гарантировались всеми находящимися в распоряжении Правительства Российской империи средствами).
Первые кредитные общества образованы в 1862 году в Москве и Санкт-Петербурге.
Третья группа - акционерные и сословные земельные банки. В России городские общественные банки являлись самыми старыми из действовавших в XIII - XX веках кредитных учреждений.
К началу XX века в Российской империи существовал достаточно урегулированный рынок поземельных (ипотечных) кредитов. При его организации была реализована идея, имеющая на первый взгляд сугубо теоретическое значение. Суть ее состоит в том, что при организации ипотечных кредитов могут возникать и существовать правовые формы, производные от залога недвижимости, но теряющие акцессорный характер по отношению к обеспечиваемому кредиту. На примере ипотечных кредитов, выдававшихся не в деньгах, а в виде банковских закладных листов, которые являлись по своей сути предъявительскими ценными бумагами. При таком способе кредитования должник передавал в залог банку в обеспечение исполнения своих обязательств по кредитному договору недвижимость, а банк в счет кредитного договора выдавал заемщику не деньги, а закладные листы с купонным доходом. Получив кредит в форме закладных листов, заемщик мог рассчитаться ими со своими кредиторами, продать их на бирже за деньги, т.е. реально имела место ситуация, в которой закладные листы выступали средством расчета.
Понятие об ипотеке как о праве на чужую вещь полностью вошло в состав залогового законодательства, действовавшего до октября 1917 года. На основе такого понимания ипотеки регулировались отношения залогодателя и залогодержателя, которому не предоставлялось права владеть, а тем более распоряжаться заложенным имением.
Революция 1917 года изменила государственный строй России. Гражданский кодекс 1922 года упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, и ипотека прекратила свое существование почти на 80 лет. Ипотека начала возрождаться в середине века, вызванная необходимостью восстановления разрушенных войной зданий.
Таким образом, даже краткий исторический анализ позволяет сделать вывод об общей тенденции развития залога в европейском и российском праве. Из столба, врытого в землю должника для обозначения того, что данная земля является обеспечением прав кредитора, институт ипотеки преобразовался в систему, способную участвовать в решении глобальных государственных задач любой страны.
Анализ рынка ипотечного кредитования в условиях финансового кризиса
Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение...
Ипотека в России и ее сущность
1.1 Зарождение института ипотеки Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э....
Ипотечное кредитование
Ипотечное кредитование
Термин "ипотека" впервые появился в Греции в конце VII - начале VI веков до н. э. Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н. э. правитель Драконт ввел порядок...
Ипотечное кредитования и перспективы развития
Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н...
Особенности ипотечного жилищного кредитования
Понятие «ипотека» впервые появилась в Греции в начале VI в. до н. э. и было связанно с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В 594 г. до н. э...
Особенности ипотечного кредитования в России. Ипотечный кредит - кабала или выгодное капиталовложение
Слово «ипотека» кажется современным. Предположения, что это очередной неологизм на рынке недвижимости появился совсем недавно, даже не ставятся под сомнения. Однако, это далеко не так...
Развитие ипотечного кредитования в Республике Беларусь
В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работало 11 акционерных ипотечных банков...
Электронные системы торгов
