≡× МЕНЮ

• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Реально ли продать ипотечную квартиру. Способы продажи квартиры в ипотеке

Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков. И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита. Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

1. Ухудшение финансового положения заемщика . В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье . Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке . Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. Главная сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Почему сложно продать ипотечную квартиру

Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

• покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
• продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
• затем он же снимает обременение с квартиры;
• после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
• происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства. Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий. Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

1. Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.
   

   Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

2. Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая - непосредственно заемщику кредитной организации.
3. Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.

Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

Способ №3. Реализация банком

По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту. В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия. Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

Способ №4. Продажа долговых обязательств

Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

Необходимые документы для сделки

Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора. Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально. Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

• договор купли-продажи;
• документы, удостоверяющие личности и права сторон;
• технический паспорт на реализуемое жилье.
• на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки. Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

• Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
• Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
• Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

• Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
• Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
• Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья - это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Для тех, кто мечтает продать свою обремененную залогом квартиру, есть хорошие новости. Процедуру законодательство не запрещает, главное, организовать сделку грамотно, с учетом интересов всех сторон. Ст. №29 и № 33 ФЗ , разъясняющие особенности ипотечного кредитования, наделяют владельца такого жилья правом его эксплуатации и продажи.

Важно не упустить ключевой момент: без согласования с кредитным учреждением, профинансировавшим приобретение жилплощади, ее владелец не должен совершать с имуществом никаких юридических действий (продажа, обмен, дарение, сдача в аренду, вывод из жилого фонда и т.п.). В противном случае все права на квартиру получает банк (в соответствии со ст. №301 ГК РФ).

Чаще всего практикуют такие вполне легальные четыре схемы продажи:

• Досрочное погашение. Для сделки надо найти покупателя, готового купить жилплощадь, обремененную залогом, и располагающего соответствующими такой покупке ресурсами и желанием вносить задаток. Найти кандидатов непросто: долги часто отпугивают заинтересованных лиц.
• Перекредитование. Можно привлечь другую кредитную организацию, которая согласна выдать кредит на погашение долга за жилье.
• Реализация закладной. Такой способ возможен с помощью депозитной ячейки, в которой должник получит закладную и возможность продать свою недвижимость как обычно.
• Смена заемщика. Продать ипотечную квартиру можно и через тот же банк-кредитор, если он нуждается в подобных ресурсах.

Перечисленные методы наиболее популярны, но исполнять волю заемщика кредитор не обязан. Варианты банк будет искать, прежде всего, с учетом собственных интересов. Главное – согласовать свои действия с кредитором.

Как продать ипотечную жилплощадь

Процедура продажи начинается с получения разрешения от кредитора. В договоре прописывается условие реализации имущества с согласия банка при гарантии полного расчета.

Важно убедиться, что штраф за преждевременное погашение задолженности договором не предусмотрен. Факт его существования не препятствует продаже жилья, он просто увеличит расходы. В итоге сделка может оказаться невыгодной должнику.

Продажа такого вида недвижимости предусматривает участие в сделке трех субъектов:

1. Заемщик (собственник жилья).
2. Залогодержатель (финансовое учреждение).
3. Будущий владелец жилплощади.

После одобрения кредитора владелец ищет покупателя, выписывает из него всех жильцов, выбирает способ расчета: закладная, досрочная выплата кредита, помощь банка.

Если заемщик заинтересован в срочной реализации сделки, он должен понимать: возможно, ему придется снизить цену на свои квадратные метры. Дисконт вполне оправдан, ведь покупатель квартиры с залогом в какой-то степени рискует.

Видео консультация юриста:

Вариант 1. Досрочное погашение ипотеки

Это наиболее простое и, с первого взгляда, быстрое решение. Досрочно погасить и снять залог на недвижимость – не проблема, вопрос в том, где найти деньги на погашение займа, когда уже есть долговые обязательства? Если владельцу жилья повезло с покупателем (он обладает необходимой суммой, предупрежден об ипотечном варианте жилья, заинтересован в такой сделке и готов внести часть денег до ее завершения), необходимо:

1. Производить расчеты от имени заемщика или поручителя.
2. Перевести сумму на банковский счет, с которого выдавали деньги.
3. Получить документ от кредитора, подтверждающий, что запрета на обременение нет.

Метод популярен при продаже новой жилплощади на стадии завершения строительства. Новое жилье да еще с удобной планировкой всегда востребовано, и у порядочного застройщика проблем с его реализацией нет.

Процедура переоформления по этой схеме проста.

1. Сначала надо получить согласие банка, убедив кредитора, что причина для такого шага серьезная.
2. Уточнить полную сумму задолженности.
3. Составить у нотариуса письменное соглашение между заемщиком и покупателем.
4. Выписать всех жильцов (включая временно отсутствующих и несовершеннолетних) с освобождаемых квадратных метров.
5. Внести задаток, эквивалентный размеру долга и освободить недвижимость от обременения.
6. Переоформить права собственности в Регпалате.

При внесении задатка подписывается соответствующий договор.

К примеру, покупатель готов потратить на покупку два с половиной миллиона рублей, а задолженность по кредиту составляет 850 тысяч рублей. В таком случае на 850 тысяч составляется договор, и деньги передаются продавцу, как правило, через депозитарий или при продаже – по договоренности. Продавец дает потенциальному покупателю расписку о том, что он получил задаток.

В документе прописывается, что он намерен продать квартиру после погашения долга и освобождения ее от обременения.

В расписке указывается:

• Стоимость покупки и порядок расчета. Деньги покупатель кладет в депозитарий того же банковского учреждения. До завершения сделки снять депозит может только он.
• Срок, в течение которого продавец обязуется завершить все формальности и передать квартиру новому хозяину.
• Сроки освобождения имущества от обременения.

Стороны оформляют свои намерения нотариально. При обращении в банк им предоставляются справка об отсутствии долга и закладная на недвижимость с отметкой о закрытии кредита. Для снятия обременения заемщик с менеджером отправляются в Регпалату и подают заявление, чтобы погасить запись. Бланк предоставляется на месте.

Чтобы решить вопрос с обременением, надо предоставить следующий перечень бумаг:

• Паспорта владельцев жилья.
• Договор-купчую.
• Справку о выплате долга.
• Закладную на недвижимость.

При погашении записи ипотечного долга (закон предоставляет служащим для этой процедуры 3 дня) владелец получает копии своего комплекта документов и справку из ЕГРН с подтверждением снятия обременения.

Теперь можно продавать квартиру: заключить договор, зарегистрировать его в УФРС. Погашенная ипотека, освобождение от ограничений дают право обращения в Регпалату для регистрации купчей или перезаключения договора, определяющего долевое участие.

Вариант 2. Самостоятельная продажа жилья

Потенциального покупателя о реальных ограничениях на продажу жилья надо предупредить обязательно, чтобы впоследствии он не сомневался в порядочности партнера и сделки.

Кандидат приходит к менеджеру с намерением выкупить залоговую жилплощадь. Предупреждать банк надо обязательно. В каждом таком договоре есть пункт, предупреждающий, что владельцу жилья запрещено продавать залоговый объект без согласования с банком до ликвидации долга. В противном случае банк вправе аферу остановить и забрать недвижимость.

Сотрудники у нотариуса составляют договор намерений. В дальнейшем все действия можно производить через депозитарий того же банка. В первую ячейку покупатель кладет сумму, эквивалентную кредитному долгу. Остаток средств от стоимости квартиры будет во второй ячейке.

После всех формальностей имущество освобождают от залоговых обязательств, и все участники оформляют купчую. Когда сделка зарегистрирована, стороны получают доступ к депозитарию.

Вариант 3. Как продать долговые обязательства

Банк может помочь клиенту в реализации жилья, если причины продажи связаны с потерей дохода, потерей здоровья, семейными проблемами, связанными с разводом. Жилплощадь под залогом предлагают тем, кто готов купить квартиру с заниженной стоимостью и с ипотечными обязательствами.

Процесс переоформления на нового кредитополучателя стандартный: формальностями занимается банк, а должник только подписывает договор продажи долговых обязательств.

Есть вероятность, что накопленные долги по процентам платить придется самому, так как к стоимости отчуждаемого имущества они не имеют никакого отношения. По закону именно собственник оплачивает услуги за использование кредитных ресурсов. Если на момент сделки основная сумма долга уже выплачена и остаток меньше цены квартиры, разницу будет выплачивать продавец.

Этот вариант предусматривает переуступку долга заемщика перед кредитным учреждением и переоформление его на нового заемщика. С покупателем банк подписывает договор о переводе части долга. В итоге новый заемщик получает в собственность ипотечную квартиру и долг по кредиту.

Процедура переуступки стандартная. Будущий клиент готовит документы для кредита, подтверждающий его платежеспособность. После одобрения кандидатуры оценивают объект. Потом банк перерегистрирует собственность в Росреестре, а заемщик подписывает договор о переуступке долга.

При переоформлении займа купить долг может и любой банк. Тогда займ переводят на него. Финансовое учреждение в свою очередь предоставляет свой кредит для погашения долга.

Сегодня такой вариант – обычное явление, так как банковские структуры ежегодно меняют ставки по кредитам. Если заемщик находит финансовое учреждение с привлекательными для него условиями, он пытается перекредитовать ипотеку и перевести долг в банк с приемлемой процентной ставкой.

Заемщику такой вариант, безусловно, выгоден. Чего нельзя сказать о банке: при досрочном возвращении долга он теряет прибыль, поэтому на перекредитование соглашается редко или налагает на заемщика солидный штраф, покрывающий убытки.

Если у покупателя есть свой ипотечный кредит

Главное, что надо выяснить у ипотечника – это сумму его собственных денег и максимум кредитных. Если личных ресурсов ипотечника достаточно для ликвидации задолженности владельца жилья банку, а предоставленной ему кредитной линии хватит для оплаты второй части сделки, то такой ипотечник может быть покупателем.

Алгоритм действий удобно изучать на примере :

Цена квартиры – 2 миллиона рублей, долг заемщика – 800 тысяч руб. Своих денег у покупателя 1 миллион, банк одобрил ему ипотеку в пределах миллиона рублей. Если он намерен купить жилье, то отдает продавцу из своих денег 800 тысяч руб. как задаток для ликвидации долга.

Потом с кредитным менеджером они снимают обременение в Регпалате. Далее продающая сторона предоставляет финансовому учреждению покупателя перечень документов для оформления второй ипотеки и закладной:

1. Выписку из ЕГРН.
2. Справку об отсутствии коммунальных долгов из ТСЖ или домоуправления.
3. Справку о прописанных на этой площади жильцах (форма №9).

У разных организаций свои требования по документам, поэтому надо уточнять детали на месте.

Когда сотрудники подготовили договор и закладную, можно делать купчую с регистрацией в соответствующих органах. Двести тысяч наличных, оставшиеся у покупателя, он передаст другой стороне. При успешном завершении и регистрации сделки продавец получает от банка покупателя остальную сумму (миллион руб.) через депозитарий.

Особенности продажи ипотечной квартиры в Сбербанке

Солидная фигура на рынке ипотечного кредитования – Сбербанк России. В переоформлении долга он своим клиентам не отказывает и находит возможность получить от такой сделки свою дополнительную выгоду. Если, по мнению кредитного отдела, ваша причина продажи жилищного залога уважительная (к примеру, у вас нет возможности обслуживать долги), Сбербанк дает согласие на обратное получение своих инвестиций. Учреждение имеет свой интернет-ресурс для реализации активов, включая и частных лиц, чтобы проинформировать о реализации имущества максимальное количество заинтересованных клиентов.

Гарантию условий, которые предоставлялись первоначальному заемщику, банк дать не может. Продать жилье по ипотеке Сбербанка можно при условии:

• Выплаты всей суммы долга покупателем. Для этой цели с ним заключают письменный договор о его намерениях довести сделку до конца.
• Перекредитования новым собственником имущества при условии, что его возможности соответствуют всем условиям Сбербанка.
• Согласия на облегченный вариант. Если у клиента нет средств рассчитаться с долгами окончательно до реализации залогового имущества, по соглашению о намерениях он получит задаток и справку от кредитора о том, что отягощение на квартиру снято. В соответствии с новой выпиской от регистратора стороны завершают расчет и оформление прав нового собственника недвижимости.

При таком варианте сделки Сбербанк не играет роль наблюдателя: он готовит документы, предоставляет свои ячейки – полностью ведет сделку. Продавец только подписывает документы, с Регпалатой кредитные менеджеры связываются сами.

Как только покупатель внес в ячейки необходимые суммы, залогодержатель ставит в известность Регпалату о закрытии долговых обязательств и снятии с жилья обременения. Заемщику продажа не выгодна, так как банк не будет стремиться продать недвижимость дороже, ему надо как можно быстрее погасить долг.

Особенности продажи ипотечной жилплощади в ВТБ 24

Как и любое финансовое учреждение, ВТБ 24 заинтересован в своевременном возврате своих ресурсов. Продать ипотечную квартиру в этом банке можно через его официальный сайт, где размещают предложения о льготных условиях приобретения залоговой недвижимости. Рассматриваются варианты платежа наличными или банковского кредита на удобных для всех сторон условиях:

• Процентная ставка – от 12% годовых.
• Первый взнос – не менее 20%.
• Срок погашения долга – до 30 лет.

Оценивают недвижимость приглашенные профессиональные эксперты при участии представителей банка, контролирующих адекватность оговариваемой суммы размеру задолженности и рыночной стоимости жилья.

При обращении в кредитный отдел ВТБ 24 с предложением о продаже ипотечного имущества приготовьте все аргументы в пользу целесообразности такого решения и другие, полезные для сделки факты. Банк ответственно относится к новому клиенту, тщательно перепроверяя его платежеспособность.

Налоговые обязательства

Владелец недвижимости при ее перепродаже должен учитывать некоторые нюансы. Если жильем он владеет менее трех лет, и оно было продано по завышенной цене, продавцу придется уплатить налог с продажи недвижимости. В данном случае он составляет 13%.

Документы для продажи ипотеки

Для сделки заемщик готовит полный комплект бумаг:

1. Документ, удостоверяющий платежеспособность.
2. Договор-купчую.
3. Справку о ликвидации ипотечного долга.
4. Закладную по займу.
5. Документ о зачислении приобретающей стороной средств, предназначенных для погашения кредитного долга.
6. Справка, подтверждающая снятие недвижимости с обременения.

Особенности продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке

По закону, жилье, приобретаемое на деньги жилищного и ипотечного займа до окончательного возвращения долга, должно быть в залоге не только банковском, но и Министерства обороны РФ. Обременение снимают не только при компенсации долга, но и при условии срока службы заемщика в армии не менее 20 лет.

Схема реализации жилья предусматривает поиск ресурсов, чтобы погасить целевой жилищный займ. Для чего заемщик ставит в известность банк и Росвоенипотеку о намерении снять обременение для продажи жилья. Уточняется размер и гасятся долги. Владельцу выдаются на руки соответствующий документ.

В Росреестре регистрирует право собственности. Дальше заемщик находит покупателя и продает недвижимость по стандартной схеме.

Ценный совет: долг перед любым банком-кредитором при гражданском или военном варианте ипотеки можно погашать из материнского капитала. Если у продавца есть маленькие дети, покупатель должен уточнить, не привлекались ли помимо ипотеки средства от материнского капитала. В последнем случае малышам выделяются доли в квартире, и взрослые дети вполне могут через суд заявить о своих правах. Чтобы исключить неприятности, требуйте справку о составе семьи и жильцах, которые жили в квартире с 2006 года, когда появился закон о материнском капитале.

Залоговая замена

Этот вариант оговорен в ст. 145 ГК РФ . Если заемщик намерен купить новую квартиру, банк может пойти на замену залога. В таком случае арест со старой квартиры снимается и налагается на новое жилье, которое будет служить обеспечением существующей ипотеки.

На такой шаг банки решаются через 3-4 года после успешного обслуживания кредита. Если были отмечены просрочки (даже разовые), заемщик, скорее всего, получит отказ. Среди других условий подобной замены:

• Цена нового жилья не должна быть меньше остатка долга плюс 20-30%.
• Юридическая чистота нового залога проверяется банком очень тщательно.
• Если банк принял положительное решение, надо готовить 2 комплекта бумаг: договора квартирного обмена и передачи нового жилья в залог по кредиту.

Какой бы вид реализации собственник не выбрал, регистрация его прав происходит параллельно с перекладыванием обременения с одной жилплощади на другую.

Продажа без согласия банка

Если ипотечный кредит выплачен, продажа такого жилья не отличается от обычной сделки и согласие кредитора уже не нужно. А если банк запрещает продавать недвижимость? Юристы нашли лазейку, как продать квартиру без его уведомления.

1. Покупатель с продавцом оформляют соглашение о погашении кредита собственника жилья. Документ играет роль авансового платежа.
2. Согласно этому документу финансовое учреждение снимет обременение, а стороны оформят нормальную купчую с указанием суммы, внесенной кредитору. Документ определяет и сумму, которая причитается владельцу ипотечной недвижимости.
3. Можно рискнуть и подписать купчую без предварительного соглашения. В таком случае в нем детально надо прописать все сроки выполнения договоренностей и обязательства сторон.

Продать ипотечное жилье вполне реально, хотя и не быстро: в среднем процедура занимает 2-3 месяца. Ищите покупателя при помощи объявлений или риелторов. Не соглашайтесь на вариант продажи покупателем своего жилья и покупки вашего: цепочка альтернатив увеличивает риски и время. Если у покупателя деньги на руках, цену оговаривайте сразу. При неоднократном изменении суммы есть вероятность потерять покупателя.

Когда все формальности улажены, покупатель становится должником банка и может погасить всю суму сразу или выплачивать долг частями, как и предыдущий заемщик. На второй вариант идут не все банки: кредит уже работает, просчитаны все риски, а тут надо переделывать всю документацию заново. Хорошо, если все эти нюансы учтены в договоре сразу.

Выбирайте свой вариант продажи, встречайтесь с менеджером банка, чтобы уточнить, нет ли в договоре моратория на досрочное погашение долга или претензий к вашей кредитной истории и на каких условиях банк может пойти вам навстречу. Консультация специалиста даст больше информации, чем самостоятельное изучение документов. Главное – чтобы процедура была юридически чистой, прозрачной как для банка, так и для покупателя.

Мнение эксперта о схемах продажи ипотечного жилья

Не проще ли покупателю сразу погасить долг продавца перед банком и уже тогда сразу купить эту квартиру?

Юристы настоятельно рекомендуют покупателям не приобретать заложенную квартиру путем выплаты остатка задолженности продавца квартиры. После погашения задолженности банк снимет с квартиры обременение, и продавец станет полноправным собственником недвижимости.

Понудить его к заключению договора купли-продажи покупатель уже не сможет. Однако и в этом случае можно подстраховаться: необходимо заключить предварительный договор купли-продажи с указанием всех существенных условий.

Материал подготовлен при участии юриста Московской коллегии адвокатов "Арбат" Вадима Башир-Заде, управляющего директора брокерского департамента компании "Миэль - сеть офисов недвижимости" Александра Москатова, пресс-службы банка "ВТБ" и гендиректора компании "Метриум" Натальи Кругловой.

Будет ли цена такой квартиры сильно ниже рыночной?

Как правило, цена такой квартиры будет ниже рыночной на 10-15% из-за наличия обременения. Уровень дисконта во многом зависит от расположения дома. Квартиры в центре города, находящиеся в залоге у банка, продаются не менее успешно, чем такое же жилье, но без кредитной истории. А вот в спальных районах города собственникам залоговых квартир приходится делать скидки, так как конкуренция выше.

Не стоит забывать и о том, что за сопровождение возможно придется заплатить банку процент.

Может сложиться ситуация, когда самому покупателю необходимы деньги для покупки квартиры с обременением. В этом случае взять кредит он зачастую сможет только в банке, который является залогодержателем. Это повлечет для покупателя дополнительные издержки в связи с прохождением процедуры одобрения его как заемщика.

Рефинансирование ипотеки: как уменьшить переплату? Чем ниже падают ставки, тем менее комфортно чувствуют себя заемщики, "успевшие" взять ипотеку под 14% и более. Ставку по уже имеющемуся кредиту можно уменьшить, если прибегнуть к рефинансированию. О том, как это сделать и какие могут возникнуть трудности, читателям сайта "РИА Недвижимость" рассказали эксперты.

Какие необходимы документы для совершения такой сделки?

При совершении такой сделки банк запрашивает у покупателя все документы, необходимые для оформления его как заемщика.

Такими документами обычно являются справка о доходах по форме 2-НДФЛ, паспортные данные, данные о составе семьи и расписка от супруга/супруги о согласии на оформление кредита, выписка из домовой книги. Соглашение с банком заключается в письменной форме с участием самого банка.

Далее, при заключении договора купли-продажи квартиры обязательно нужно запросить выписку из ЕГРП по квартире и выписку из домовой книги. Это необходимо для получения информации о наличии иных обременений, а также о наличии зарегистрированных несовершеннолетних членов семьи.
Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса - это дополнительная гарантия безопасности сделки.

Какова процедура продажи ипотечной квартиры?

Покупателю, который готов пойти на покупку такой квартиры, нужно пройти процедуру одобрения в банке, выдавшем ипотеку. Эта процедура проводится по всем правилам банка, никаких поблажек и скидок не делается. Фактически это смена заемщика.

Не стоит забывать, что покупателем квартиры, обремененной ипотекой, может стать не каждый. Поскольку продается не только квартира, но и сам кредит, покупатель должен отвечать критериям банка для заемщиков по ипотечным кредитам. Критерии различаются в зависимости от банка: могут быть предъявлены требования к размеру дохода, кредитной истории.

При такой схеме продажи квартиры продавец и покупатель арендуют две ячейки. В одну закладывается сумма, равная задолженности, во вторую - остаток от стоимости жилья. Стороны подписывают договор купли-продажи и отправляют его в Росреестр. Далее происходит переход права собственности, а вместе с ним - и залогового обязательства к покупателю. После этого продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить ипотеку. Банк в свою очередь выдает закладную. Покупатель должен предъявить данный документ в Росреестр, получить выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Только после этого продавец получает доступ ячейке со второй частью денег. Это наиболее безопасный способ реализации ипотечной квартиры для всех сторон сделки.

Как юридически будет выглядеть такая сделка?

Покупатель такой квартиры становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. То есть, покупатель квартиры в ипотеке сам становится должником по ипотечному кредиту. При таком способе лицом покупается и квартира, и кредит.

Можно ли продать квартиру с переуступкой обязательств по осуществлению ипотечных платежей банку?

Если мы говорим не о варианте, когда квартира продается, и из полученных денег сразу же гасится ипотека, а именно о ситуации, когда покупатель, приобретая квартиру, обязуется совершать ипотечные платежи предыдущего владельца, то тут нужно уточнять в каждом конкретном банке, возможно ли это.

Как оказалось, не все банки работают с такой схемой. Так, в банке ВТБ рассказали, что их клиенты могут продать залоговый объект недвижимости только при условии погашения ипотечной задолженности перед банком.

Риелторы также отметили, что теоретически такой вариант реален, но практически в своей практике они встречали такое буквально несколько раз, а у крупных банков вообще нет такой опции.

По их мнению, проще продавать ипотечную квартиру "традиционным" путем - с погашением кредита из вырученных средств, это уже отработанная технология, привычная для банков и не несущая рисков для покупателя.

Понятие «ипотека» уже давно на слуху, и всем известно его значение. Стоимость жилья постоянно растет, поэтому ипотека является одним из наиболее разумных способов решения квартирного вопроса. Однако возникают ситуации, когда ипотечную квартиру нужно продать. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Какие существуют риски для покупателей и продавцов такого жилья?

Причины продажи ипотечного жилья

Ипотечная недвижимость может продаваться по следующим причинам:

1. Владельцы ипотечной квартиры больше не могут расплачиваться за нее по различным причинам, к примеру, в результате потери работы.
2. Возник шанс приобрести недвижимость на лучших условиях. Таким образом, ипотечная квартира становится ненужной.
3. Семейные обстоятельства, к примеру, развод, женитьба, получение другой недвижимости по наследству или в дар и др.

Как банки относятся к подобным сделкам?

Когда заемщик жилищного кредита теряет платежеспособность, в большинстве случаем единственным разумным решением является продажа ипотечной квартиры и покупка меньшей по габаритам. Для осуществления сделки данного типа необходимо предварительно получить разрешение банка, где оформлялся жилищный кредит. Как правило, банк заинтересован в своевременном погашении ипотеки и недопущении просрочек. Поэтому обычно банк оказывает содействие в продаже ипотечной недвижимости с целью предотвращения возможной задолженности.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

Риелторам давно известно, что операции с недвижимостью ипотечной составляют больше 50 % всех сделок. Чтобы провести сделку, необходимо получить разрешение кредитной организации, в нашем случае Сбербанка России. При этом банку придется возмещать в полной мере затраты, которые он понес в результате выдачи заемщику кредитных средств, и упущенную частично прибыль.

Способы продажи

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Существует 3 способа совершения сделки:

1. Погашение жилищного займа. Способ подходит лишь в ситуациях, когда условиями ипотечного кредита предусмотрена возможность его досрочного погашения. Ипотека будет гаситься из средств покупателя квартиры, для этой цели продавцу необходимо с ним заключить предварительный договор и заверить его у нотариуса. После этого покупатель, продавец и банк заключают договор о погашении ипотеки и снятии обременения. Продать квартиру можно только после регистрации снятия обременения в Росреестре.
2. Продажа ипотеки. Ипотечная недвижимость может быть передана третьему лицу по новому кредитному договору со Сбербанком. Для этого, как и в предыдущем случае покупатель и продавец сначала заключают и регистрируют между собой предварительный договор, а потом с банком - трехстороннее соглашение о смене кредитозаемщика. После этого составляется и регистрируется в Росреестре договор купли-продажи.
3. Переоформление займа. Способ подходит в тех случаях, когда существует возможность переоформления ипотеки в обычный потребительский кредит. Для начала продавец переоформляет на себя кредит, а затем получает согласие от Сбербанка на продажу жилья. После этого можно приступать к оформлению договора купли-продажи.

Какие документы понадобятся?

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, предполагает сбор:

• правоустанавливающих бумаг,
• копий паспортов собственников,
• паспорта БТИ,
• выписки из домовой книги,
• копии лицевого счета недвижимости.

Помимо этого, может потребоваться разрешение органов опеки, если один из собственников - несовершеннолетнее лицо. Также понадобится выписка из ЕГРН с указанием текущего состояния обременений и всех собственников.

Банк вправе дополнительно запросить:

• копию водительских прав,
• военный билет,
• справку из туберкулезного диспансера (если имеются пожилые собственники).

Процедура продажи

Порядок продажи квартиры, которая находится в ипотеке Сбербанка, состоит из следующих этапов:

1. Покупатель квартиры вносит за нее аванс продавцу.
2. Продавец предоставляет в банк согласованный пакет документов.
3. Продавец приглашает специалистов оценочного бюро для составления полного отчета по квартире.
4. Подготовка предварительного и основного договора, согласование процедуры продажи ипотечной квартиры со Сбербанком.
5. Подписание соглашений.
6. Регистрация залога за квартиру в банке, снятие обременения, государственная регистрация договора и прав собственности.
7. Получение на руки свидетельства о регистрации права, проведение взаиморасчетов между покупателем и продавцом.

Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка - процедура довольно долгая, особенно если речь идет о досрочном погашении жилищного кредита. Сбербанк не рассматривает сомнительные схемы, поэтому в основном предлагает действовать по разработанным им алгоритмам. Таким образом, процедура продажи будет индивидуальной в каждом конкретном случае. Важно отметить, что Сбербанк неохотно идет на переоформление ипотеки любым способом.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом?

Если жилищный кредит был взят под материнский капитал, сделка будет выглядеть несколько сложнее. Ребенку, для которого были выделены средства из госбюджета, должно исполниться 3 года. Только в этом случае можно продавать жилье, чтобы на вырученные средства приобрести новое. Это может быть как другая, в том числе ипотечная, недвижимость в новостройках, так и на вторичном рынке.

От Сбербанка продавцу нужно получить разрешение в письменном виде на продажу жилья. В этом документе указываются условия совершения сделки (к примеру, выплата комиссии). После этого можно приступать к погашению текущей задолженности и подавать документацию в Росреестр на погашение записи о наличии обременения и одновременно на переоформление права собственности. Помимо этого, квартира может быть продана при наличии обременения, при этом кредит погашается уже после государственной регистрации договора. Затем можно приступать к снятию залога.
Если квартира менее 3 лет в собственности

Порядок продажи квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, ничем не отличается от вышеуказанного алгоритма. Единственное отличие состоит в том, что продавцу нужно заплатить подоходный налог. Но если приобретается новое жилье большей стоимости, можно получить налоговый вычет и вернуть 13%. Если же приобретается новая квартира меньшей стоимости - вычет не выплачивается.

Продажа квартиры при разводе

В последнее время все большее количество супружеских пар принимают решение о разводе. В этом случае бывшие супруги должны разделить нажитое в браке имущество, но и совместные долговые обязательства. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка при разводе? Существует две схемы.

1. Ипотека оформлялась после заключения брака. Бывшие супруги должны подписать дополнительное соглашение в банке к договору жилищного кредитования. В этой ситуации банки обычно принимают решение переоформить два новых кредита либо переписать прежний на одного заемщика. Поскольку условия кредита определяются индивидуально, необходимо предварительно проконсультироваться в банке.
2. Ипотека была получена до вступления супругов в законный брак. В этой ситуации один из бывших супругов выступает кредитозаемщиком. При этом жилье законодательно не считается совместно нажитым. Разделу здесь могут подлежать только платежи, совершенные после заключения брака. Добиться этого можно только по решению суда. И в этом случае следует проконсультироваться с сотрудником Сбербанка.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка через риэлтора?

Нередко собственники ипотечных квартир, желающие продать такое жилье, привлекают риэлторские агентства. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка в этом случае? Сначала необходимо выяснить возможные варианты продажи недвижимости в банке. После этого нужно обратиться к риелтору, который будет заниматься непосредственно поиском покупателей и сбором необходимых для сделки документов. За свои услуги агентство возьмет немалую комиссию, но процесс продажи при этом значительно ускориться. Способ продажи ипотечной квартиры при участии риелтора подходит тем собственникам, которые хотят избавиться от такого жилья, как можно скорее.

Риски для покупателя

Операции с недвижимостью, приобретенной с привлечением кредитных средств, являются рискованными, прежде всего, для покупателя. Если продавец окажется недобросовестным, покупатель не сможет приобрести квартиру с обременением, соответственно ему откажут в ссуде, и он не получит желанную квартиру. К сожалению, возникают ситуации, когда продавцы подделывают документы. Помимо этого, покупатель может столкнуться с отсутствием необходимых документов или их несоответствие запросам банка у продавца для переоформления недвижимости. Если собственником является несовершеннолетнее лицо, органы опеки могут запретить продажу жилья.

Риски для продавца

Напомним, что процедура продажи ипотечной квартиры полностью контролируется банковским учреждением на всех ее этапах. Банк является самым заинтересованным в успехе и прозрачности сделки. Немаловажную роль здесь играет такой фактор, как платежеспособность покупателя, поскольку если этот параметр не будет соответствовать требованиям банка, ипотеку невозможно будет переоформить.

Продавцу следует быть осторожным при взаиморасчетах с покупателем и не ввязываться в различные «серые» схемы передачи денег, которые довольно часто реализуются мошенниками. Здесь возникает риск срыва продажи. Однако если недобросовестный покупатель все же будет выявлен, это поможет избежать продавцу серьезных проблем в дальнейшем. Помните о том, что мошенники могут ввести в заблуждение и сотрудника банка. Однако в сделке со стороны банка участвует еще и страховая служба, обязанностью которой также является проверка законности и правомерности сделки. Теневая схема, таким образом, будет раскрыта.

В связи с этим самым большим риском для продавца является пустая трата времени в случае получения покупателем отказа в предоставлении жилищного кредита.

Продажа ипотечной недвижимости не редкость в наше время. Ситуации, когда заемщик не может более погашать свою задолженность, встречаются часто. Единственным разумным решением является продажа ипотечного жилья. Как продать квартиру, купленную в ипотеку Сбербанк? Прежде всего, следует получить согласие от кредитной организации на продажу такой квартиры и найти покупателя. После этого можно приступать к оформлению сделки. Существует два основных варианта - покупатель погашает ипотеку либо на него переоформляется жилищный кредит. Еще один способ переоформление ипотеки в потребительский кредит. Однако операции с ипотечной недвижимостью являются рискованными как для покупателей, так и для продавцов.

Покупка квартиры с обременением ипотекой - нередкое явление на практике. Однако оформление данного договора требует большой внимательности и представления дополнительных документов. Кроме того, многие не хотят покупать квартиру с обременением, опасаясь лишней волокиты в различных инстанциях и возможных проблем в будущем.

Покупка квартиры с обременением

Для начала давайте разберемся, что такое обременение. Если вкратце, то это определенные юридически обусловленные условия, которые в той или иной мере налагают ограничения на собственника по распоряжению его имуществом.

Если на объект недвижимости налагается какое-либо обременение, то сведения об этом заносятся в ЕГРП; аналогичная отметка ставится на свидетельстве о праве собственности.

Продать квартиру, на которой есть обременения, можно; но в этом случае они переходят на нового владельца.

Виды обременений:

• Ипотека. Если квартира находится в залоге у банка и кредит не выплачен полностью, то продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Причем банк может поставить свои условия, без выполнения которых разрешения на сделку стороны не получат. К таким условиям может относиться, например, оплата 50% ипотеки первоначальным собственником и т.д.
• Рента. По общему правилу, рентоплательщик не может распоряжаться судьбой квартиры, в которой проживает рентополучатель. Здесь необходимо согласие рентополучателя.
• Наложение ареста на квартиру. Такая ситуация может возникнуть, например, если собственник не оплачивает коммунальные услуги довольно долгое время. С такой квартирой нельзя совершать никаких сделок; они будут признаны недействительными. Для продажи квартиры необходимо оплатить все долги, чтобы арест был снят.
• Квартира, находящаяся в найме. Продать такую квартиру наниматели вам помешать не смогут, но жилье им будет предоставлено для проживания на весь срок, указанный в договоре найма. Поэтому новый владелец должен будет «терпеть» этих лиц в своей квартире.
• Продажа квартиры с прописанным человеком. Для того чтобы «сняться» с регистрации (выписаться из квартиры), необходимо прийти в паспортный стол с соответствующим заявлением. Если кто-то из членов семьи отказывается выписываться, его можно выписать через суд. Но есть категории граждан, которые все равно имеют право на пользование жилплощадью. Соответственно, они «остаются» в квартире.
• Аварийный дом. В таком доме продать квартиру нельзя.
• Сервитут на земельный участок. Сервитут - это право третьих лиц на пользование участком, который им не принадлежит на праве собственности.

Таким образом, из всех вышеперечисленных случаев следует вывод, что продавать квартиру нельзя, когда дом признан аварийным и когда на жилье наложен арест. В остальных случаях потребуется согласие третьих лиц, в зависимости от конкретной ситуации.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

Самое главное, что нужно помнить при покупке квартиры, которая находится в ипотеке - это то, что все сделки, связанные с отчуждением данной недвижимости, могут быть осуществлены только с согласия банка.

Далее, на что обращаем внимание - определяем сумму, которая осталась невыплаченной. Причем банком может быть поставлено условие о том, что продажа квартиры разрешается при оплате первоначальным собственником ипотеки не менее 50 %.

Теперь более подробно о процедуре заключения договора.

Ипотека - это обременение. Для того чтобы это обременение снять, стороны подписывают предварительный договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель уплачивает оставшуюся часть ипотеки.

Данное соглашение удостоверяется нотариусом. После того, как ипотека будет уплачена, стороны заключают договор купли-продажи. Банк выдает соответствующие документы об оплате ипотеки. Далее процедура по продаже квартиры проходит в обычном порядке.

Стоимость жилья по договору купли-продажи должна превышать сумму, уплаченную по ипотеке. Эта разница и должна быть выплачена продавцу после того, как договор пройдет государственную регистрацию.

Чтобы не получилось недоразумений в будущем, при каждой передаче денег продавцу требуйте составления расписки. Простая письменная форма, указание на переданную сумму денег, контактные данные продавца и его паспортные данные - вот тот минимум, который необходимо отразить в расписке.

Возможен и другой вариант развития событий - когда покупатель не выплачивает ипотеку, а просто переоформляет ее на себя. Но такая ситуация возможна не всегда.

Дело в том, что банк может не согласиться на переоформление ипотеки по причине того, что у покупателя плохая кредитная история или недостаточный уровень дохода для погашения ипотеки в дальнейшем.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры с обременением ипотекой?

Квартира находилась в ипотеке. Кредит был выплачен, новая владелица квартиры радостно потирала руки, но выяснилось, что на очереди стоят еще 3 кредитора, которым бывший владелец квартиры должен немаленькие суммы.

Но в тот момент, когда объявились кредиторы, квартира уже находилась в одном обременении - залоге у банка. Два ареста одновременно наложить нельзя. Соответственно, судебные приставы выждали нужный момент и наложили арест на квартиру после оплаты ипотеки. Бывший владелец заинтересован в продаже квартиры, поэтому ищет способы погашения догов перед кредиторами.

Итак, на что обращаем внимание:

1. В обязательном порядке берем выписку из ЕГРН и смотрим на наличие других обременений.
2. При расчетах всегда берем расписку. А вообще, самым «проверенным» и безопасным способом будут расчеты через банковскую ячейку
3. Не забудьте взять выписку из домовой книги на предмет регистрации в квартире «лишних» людей.
4. Если оформляете договор купли-продажи квартиры с ипотекой, то необходимо получить согласие банка.

При правильном подходе никаких проблем при покупке квартиры с обременением в виде ипотеки не возникнет. Если вы сомневаетесь в своих силах, вы всегда можете обратиться за помощью к риэлторам.