≡× МЕНЮ

• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Ипотека в банке: в чем особенность дифференцированного погашения. Дифференцированные платежи по ипотеке: преимущества и формула расчета

Способы, график и порядок погашения ипотечного займа оговариваются между банком и клиентом ещё до момента подписания кредитного договора. Погашать любой банковский кредит можно либо дифференцированными, либо аннуитетными (равными) ежемесячными платежами. Впрочем, большинство кредитных организаций самостоятельно решают дифференцированный или аннуитетный платежи по ипотеке будут использованы клиентом для погашения займа. В данной публикации мы рассмотрим, чем отличаются аннуитетный и дифференцированный платежи по ипотеке, чтобы выбирая схему возврата займа, вы чётко понимали о чем идёт речь.

Предложения месяца:

Кредитные карты

Микрозаймы

Потребительские кредиты

Посмотреть ещё

Посмотреть ещё

Аннуитетные платежи по ипотеке

При погашении ипотеки аннуитетными платежами клиент ежемесячно перечисляет банку фиксированную сумму денег, размер которой остаётся неизменным вплоть до последней выплаты по займу.

Для большей наглядности рассмотрим погашение ипотечного кредита банка «ВТБ 24» с процентной ставкой 13,85% годовых сроком на 10 лет. Стоимость квартиры в нашем примере будет составлять 2 млн. рублей, первоначальный взнос – 10%.

Формулу для вычисления аннуитетного платежа мы уже рассматривали в предыдущих публикациях — вы можете увидеть её в статье «Расчёт по кредиту ».

После проведённых вычислений (для экономии времени можно воспользоваться кредитным калькулятором на сайте банка) мы определили, что без учёта дополнительных комиссий размер ежемесячного платежа по ипотеке составит около 27,78 тыс. рублей. Величина переплаты по кредиту (за счёт процентов) превысила 85% от суммы займа – 1,5 млн рублей.

В первые годы клиент практически не погашает «тело» кредита, выплачивая банку лишь проценты по займу. Следовательно, в данном случае нет никакого смысла в досрочном погашении ссуды с точки зрения уменьшения переплаты по ипотеке.

Дифференцированные платежи по ипотеке

Использование дифференцированных платежей предусматривает ежемесячное погашение равной доли «тела» кредита и суммы процентов за его использование. Так как проценты начисляются ежедневно на сумму непогашенной клиентом задолженности (величина которой уменьшается с каждым месяцем) размер платежей по ипотеке постепенно снижается.

На сайте ВТБ 24 нет информации о возможности погашения жилищных займов подобным методом, однако для сравнения мы рассчитаем переплату по кредиту и размер ежемесячных взносов на тех же условиях, что и аннуитетные платежи по ипотеке в предыдущем примере.

В случае погашения займа дифференцированными платежами сумма ежемесячного взноса будет постепенно снижаться от 35,8 до 15,2 тыс. руб., а переплата по кредиту составит 1,26 млн рублей. Ежемесячно клиент будет возвращать ровно 15 тысяч основного долга – остальная часть платежа направляется на погашение процентов.

Отметим, что переплата по займу при погашении равными платежами всегда выше, чем при использовании дифференцированных выплат. Однако использовать данное преимущество дифференцированных платежей по ипотеке имеет смысл лишь клиентам с соответствующим уровнем доходов — первые годы размер выплат по кредиту будет существенно выше, чем при «аннуитетном» погашении.

Кроме того, дифференцированные платежи по ипотеке выгодны также клиентам, рассчитывающим в будущем уменьшить переплату по кредиту посредством досрочного его погашения либо рефинансирования займа.

Средний срок, на который оформляется ипотечный кредит в РФ, составляет около 15 лет. Но многие ипотечные заемщики настроены закрыть его намного раньше. Как правильно оформить досрочное погашение ипотеки и избежать лишних трат?

Выплата ипотеки досрочно

Возможно ли досрочное погашение ипотеки? В соответствии с российским законодательством заемщик имеет право на досрочное полное либо частичное погашение взятых ипотечных обязательств. Банкам запрещено отказывать клиенту в реализации указанного права. Заемщик обязан предупредить банковскую организацию о своем желании досрочного гашения ипотеки в срок не позднее чем за 30 дней до предполагаемого события. Банки на свое усмотрение могут удлинить или сократить срок указанного информирования.

Клиент может закрыть ипотеку, полностью выплатив банку единовременно весь остаток взятой в долг суммы с процентами либо погасить часть долга. В последнем случае практикуется пересмотр ипотечного договора в сторону уменьшения срока кредитования или ежемесячной суммы оплаты.

Право заемщика полностью погасить ипотеку раньше указанного в договоре срока без финансовых санкций со стороны банковской структуры закреплено законодательно.

Полное досрочное погашение жилищной ссуды: пошаговая инструкция

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно ?В сегодняшних реалиях ответ однозначный – выгодно. Еще несколько лет назад, получив определенную сумму, которая позволяла бы полностью рассчитаться со взятым займом, заемщик предпочитал оформить депозитный договор, перекрывая таким образом доходом от депозита оплату по кредитным процентам. Сегодня выгоднее закрыть ипотечный долг и снять лишнее финансовое бремя с семейного или личного бюджета.

Решив досрочно выплатить жилищный кредит, заемщик обязан уведомить об этом банк. Рекомендуется лично посетить отделение банковской организации, в которой оформлен заем, сообщить о своих намерениях и уточнить все вопросы, связанные с этой процедурой. Клиенту в обязательном порядке необходимо получить от банка информацию о полной сумме долга с начисленными процентами, которую он обязуется погасить.

Как закрыть ипотеку досрочно? Для этого необходимо выполнить несколько действий:

1. Уведомить банк о своем желании (лично посетить отделение, отправить заказное письмо).
2. Выбрать дату полного расчета по кредиту. Это обязательно должен быть рабочий день.
3. Связаться с менеджером банка, согласовать дату оплаты, уточнить полную сумму долга с процентами, способ оплаты – наличными в кассе банка, по безналичному расчету. В последнем случае необходимо заранее выбрать способ безналичной оплаты и уточнить плату за услугу перевода денежных средств на счет банковской структуры – кредитора. На счет банка должна поступить полностью вся сумма задолженности до копейки, в противном случае кредит будет считаться непогашенным.
4. Оплатить сумму долга.
5. Связаться с менеджером банка, уточнить, произошло ли погашение ипотечного займа. В некоторых случаях можно вытребовать от банка соответствующую справку о полном расчете по кредиту.

Закрывая ипотеку безналичным расчетом, следует заранее уточнить стоимость услуг финансовой организации за перевод денег в банк – кредитор и учесть ее в общей сумме платежа.

Частичное досрочное погашение ипотечного кредита

Выдавая кредит, банкиры рассчитывают на получение определенной суммы прибыли в течение определенного времени. В кредитном договоре ими могут прописываться отдельные правила досрочного погашения ипотеки. Это может быть мораторий на полное или частичное погашение в течение первых нескольких месяцев, отказ от пересмотра срока кредитования в пользу пересмотра суммы ежемесячных платежей, определение минимальной суммы, необходимой для полного погашения займа.

Также для защиты своих интересов от заемщиков, которые рассчитывают на «быструю ипотеку», банки навязывают клиентам при оформлении жилищной ссуды аннуитетный способ расчета, при котором ежемесячная сумма платежа остается неизменной в течение всего срока кредитования, то есть оплата производится равными платежами.

При этом способе оплаты кредитных обязательств, в первые годы ипотеки платеж формируется в основном за счет процентов, само тело кредита (то есть взятая сумма) гасится малыми объемами. В последующие годы структура ежемесячного платежа меняется, увеличивается доля тела кредита, уменьшается доля процентной ставки.

При аннуитетном способе погашения ипотеки в первые годы после ее оформления практически вся сумма выплат идет на погашение процентов за кредит.

При выплате ипотеки дифференцированными платежами каждый ежемесячный платеж меньше предыдущего, поскольку основной долг гасится равными частями, а процентная ставка насчитывается на остаток тела кредита, который постоянно уменьшается. Есть ли смысл гасить ипотеку досрочно при аннуитетном и дифференцированном способах оплаты?

Досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах: когда выгодно выплатить

При возможности эксперты рекомендуют максимально выплатить ипотеку в первые 5 лет после ее взятия. Банком будет произведен перерасчет суммы оплаты по займу исходя из уменьшенного тела кредита, таким образом заемщик сможет сэкономить. В последующие периоды частичное погашение ипотечного долга уже не является таким выгодным, ведь именно в этом первом периоде банк и получает свою основную прибыль за расчетный срок кредитования.

Досрочное закрытие ипотеки, которая выплачивается аннуитетным способом, особенно выгодно в первые 5 лет после ее взятия.

При изучении проблемы досрочного закрытия ипотечной ссуды заемщиков интересуют вопросы: пересчитываются ли проценты при досрочном погашении ипотеки, гасится основной долг или проценты? Сама процентная ставка остается неизменной в течение всего срока кредитования, но сумма начисленных процентов изменяется в зависимости от объема оставшегося тела кредита. Денежные средства направляются на возврат основного займа, затем делается перерасчет оплаты по взятому займу исходя из уменьшенной суммы тела кредита, процентной ставки и срока кредитования. Если досрочно погасить ипотеку, то начисляются проценты на остаток суммы, затем разбиваются на ежемесячные платежи и заемщик далее выплачивает долг равными суммами в течение оставшегося срока.

После частичной досрочной оплаты долга в объеме, превышающем расчетный, заемщик с банком заключают дополнительное соглашение, в котором предусматривается:

• - уменьшение суммы ежемесячного платежа;
• - либо сокращение общего срока кредитования.

Некоторые банковские структуры стремятся удержать клиента как можно дольше, поэтому предлагают первый вариант. Он наиболее подходит заемщикам, ежемесячный платеж у которых составляет от 50 и выше процентов семейного (личного) бюджета. Таким образом, у них появляется возможность направить освободившиеся финансовые ресурсы на другие нужды.

Некоторые банковские структуры в договорах ипотеки изначально обозначают, что не сокращают сроки кредитования. Условия погашения ипотеки досрочно должны быть прописаны в ипотечном договоре, до его заключения обговорены с представителями банковской структуры, должны быть понятны для всех сторон сделки.

Стоит ли гасить ипотеку досрочно при дифференцированном способе оплаты

Частичное досрочное погашение ипотеки при дифференцированном способе оплаты также однозначно выгодно для заемщика. В этом случае вся сумма переплаты направляется на погашение тела кредита, соответственно, уменьшается сумма насчитанной процентной ставки и происходит автоматический пересчет дальнейших ежемесячных сумм.

Насколько выгодно погасить кредит досрочно, что выбрать впоследствии (уменьшение срока кредитования либо суммы ежемесячных платежей), можно рассчитать с помощью кредитного калькулятора, представленного на сайте банка-кредитора. Выбирая ипотечный продукт, можно сразу уточнить у менеджера возможность и порядок досрочного погашения ипотеки, попросить рассчитать выгоду досрочного погашения ипотеки на разных этапах возврата взятых средств.

Досрочное погашение ипотеки материнским капиталом

В отдельных банковских продуктах изначально прописывается возможность погашения взятой ипотеки за счет средств материнского сертификата. Для этого необходимо обратиться в банк, уточнить возможность погашения долга материнским капиталом, взять соответствующую справку банковской организации, собрать необходимые документы и предоставить их в отделение Пенсионного фонда РФ. Уполномоченная структура, рассмотрев пакет документов, при положительном решении вопроса перечисляет указанные средства на счет банка – кредитора в качестве погашения части ипотечного долга. Узнать как правильно досрочно погасить ипотеку материнскими средствами, на каком этапе это возможно, следует заранее, до заключения ипотечного договора у представителя банка.

Материнским капиталом можно оплатить исключительно тело кредита, погасить проценты, штрафы, пеню за счет этих средств невозможно.

Возврат страховки при досрочном погашении ипотеки

Для минимизации рисков от невыплаты ипотечного долга, банки практикуют обязательное или добровольное страхование ипотечного или другого залогового жилья, жизни, здоровья титульного заемщика. Договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора, оплата может происходить как единоразово, так и по определенным периодам. При полном досрочном погашении ипотеки заемщик имеет право требовать от страховой компании возврата суммы, которая обеспечивала страхование рисков на период, оставшийся для выплаты займа.

Возврат части суммы страховки возможен:

• - если ипотека погашена полностью;
• - не наступил страховой случай;
• - сумма страховки оплачена на период больший, чем фактический.

Для возврата части страховки заемщик должен собрать и предоставить в страховую компанию следующие документы:

• - паспорт;
• - договор ипотеки;
• - договор страхования;
• - справку банка о досрочном погашении займа;
• - платежные документы, подтверждающие уплату страховых взносов;
• - заявление о возврате уплаченных ранее страховых взносах за период, который не наступил.

Эксперты рекомендуют заемщику не затягивать со сроками подачи заявления о возврате части страховых взносов. После погашения жилищной ссуды следует в месячный срок собрать необходимые документы и подать их в страховую компанию. Если компания отказывает в возврате денежных средств, это следует зафиксировать письменно для дальнейшего обращения в суд.

«Подводные камни» досрочного закрытия ипотеки

Наряду со многими положительными факторами досрочного погашения жилищной ссуды, эксперты отмечают ряд других моментов, которые нужно учесть заемщику. Досрочное погашение жилищного кредита не выгодно банковской организации, поэтому она может затягивать процесс, а для клиента - это означает переплату процентов. Заявление на досрочное гашение стоит направлять кредитору заранее, с учетом условий кредитного соглашения, оформлять все письменно, оставляя себе второй экземплар документа с отметкой банка о его принятии.

Многие заемщики задают вопрос, когда лучше делать досрочное погашение ипотеки? Частично или полностью гасить ипотеку выгодно в первые несколько лет выплаты кредита, в дальнейшем рентабельность этого процесса снижается. В этом случае, при наличии определенной суммы свободных денег специалисты рекомендуют рассмотреть вопрос их вложения в другие объекты недвижимости или на банковский депозит для получения дополнительного дохода, за счет которого будут покрываться кредитные платежи.

В 2018 году было выдано около 312 тыс. займов на приобретение жилья по ДДУ. Сумма кредитов – около 650 млрд. рублей. Впечатляет? Да, в последние годы количество квартир

Требуемые банками справки и документы для оформления ипотечного кредита

Любой семье хочется жить отдельно от родителей, независимо от того, насколько хорошие отношения с родственниками. И в этот момент многие семьи задумываются об ипотечном кредите.

Условия предоставления соискателю Сбербанком ипотеки по двум документам

Сбербанк является крупнейшим банковским учреждением страны, потому может позволить себе лояльные условия кредитования граждан. Яркий пример подобного в Сбербанке – ипотека по дв

Где дешевле соискателю оформить страховку жизни и здоровья при ипотечном кредите

Страхование жизни при ипотеке позволяет снизить процентную ставку по кредиту, часто делая оформление полиса довольно выгодным. Кредитный рынок обогащен различными «вкусными» пре

Ипотека без первого взноса под залог недвижимости

Когда семья нуждается в жилье, единственный реальный выход - ипотека. Самым привлекательным способом является ипотека под залог недвижимости без первоначального взноса. Можно ли

Оформляем ипотеку для пенсионеров в Сбербанке: условия предоставления кредита

Пенсионный возраст – отличное время для решения таких важных вопросов, как покупка жилья, дачи или земельного участка. Ипотека для пенсионеров в Сбербанке по условиям в 2017 год

Страхование жизни и здоровья заемщика при оформлении ипотеки в Росгосстрахе

В России все чаще для приобретения собственного жилья пользуются ипотекой. Множество банков сейчас предоставляет ипотечные кредиты на различных условиях. Один из банков, который

Материнский капитал в счет погашения ипотеки в Сбербанке

Вы желаете использовать эффективно материнский капитал, стать в итоге владельцем нового жилья? Тогда пришло время узнать, как погасить ипотеку материнским капиталом в Сбербанке.

Программа помощи заемщикам по ипотеке оказавшимся в трудной ситуации

Резкое ухудшение в стране экономической ситуации стало причиной того, что многие люди стали не в состоянии платить по жилищным кредитам. Для минимизации негативных последствий П

Материнский капитал: несколько вариантов покупки квартиры в ипотеку.

Как купить жилую квартиру в ипотеку с материнским капиталом? Этот вопрос задают себе молодые семьи. Целевые средства можно вложить в покупку жилья или погасить ими остаток долга

Один из популярных способов приобретения жилья. Благодаря этому современные банки разработали множество кредитных программ, подходящих под те или иные жизненные обстоятельства граждан. Чаще всего займы, в том числе и жилищные, оформляются с условием возвращения аннуитетными платежами. Большая часть заемщиков рассчитывает погасить кредитный долг как можно раньше. Что же представляют собой аннуитетные платежи и возможно ли досрочное погашение при них ипотеки?

Что такое аннуитетные платежи?

Аннуитетные платежи представляют собой ежемесячные платежи по кредиту, суммы которых равны между собой. Иными словами, когда в кредитном договоре оговариваются именно такие платежи, то это означает, что заемщик будет платить каждый месяц одну и ту же сумму, пока не кончится срок выдачи займа. Равные суммы ежемесячных выплат используются практически во всех видах кредитования:

• потребительском;
• автомобильном;
• ипотечном и других.

Структура аннуитетного платежа включает в себя две составляющие его части:

1. Величину части суммы основного долга.
2. Величину части суммы начисленных процентов.

В отличие от итоговой месячной суммы, полагающейся к выплате заемщику, значение составляющих ее платежей по взятому долгу и процентам постоянно меняется.

Особенности аннуитетных платежей

Основная особенность аннуитетных платежей по кредиту, в том числе и по ипотеке, заключается в том, что при всей равноценности ежемесячных сумм, их структура постоянно меняется. Так, первую половину срока кредитования большую часть платежа занимает процентная часть. Поэтому основной долг представляет собой достаточно маленькие суммы, которые увеличиваются ближе к концу полного покрытия ипотеки. В итоге банк получает причитающиеся по тарифам проценты заблаговременно, тем самым еще задолго до выполнения заемщиком кредитных обязательств имеет выгоду.

При аннуитетных платежах проценты начисляются на всю сумму долга. В этом плане выгодней второй способ погашения займов в виде дифференцированных платежей. При них на проценты умножается оставшееся после каждой выплаты итоговое значение кредита, в результате размер ежемесячных платежей постепенно уменьшается.

Тем не менее большей популярностью пользуются жилищные займы с равными платежами. Конечно, основную выгоду они представляют для кредитных учреждений, но имеют и ряд преимуществ для заемщиков:

1. Благодаря одинаковому размеру в течение всего ипотечного договора позволяют избежать путаниц при внесении оплаты, а также заблаговременно спланировать расходную часть своего бюджета.
2. Способствуют получению более крупного налогового вычета, так как закон определяет возвращение процентов по ипотеке через НДФЛ по мере их уплаты, а при аннуитетных выплатах в первые годы они превышают размеры основного долга.
3. Предоставляют возможность получения крупных сумм на приемлемых условиях, и повышают шансы одобрения таких ипотек даже для граждан с низким доходом.

При всех своих преимуществах аннуитетные платежи обладают одним большим недостатком, связанным с неравномерностью составляющих их частей. Особенно чувствительно такое отклонение для заемщиков, принимающих решение погасить кредит досрочно.

По причине того, что первую половину срока выплаты займа по нему оплачиваются только проценты, то при полной выплате долга в этот период придется вносить практически первоначальную сумму, указанную в договоре.

Досрочное погашение при аннуитетных платежах и его виды

Существует два варианта досрочного погашения кредитных обязательств, в том числе и по ипотеке:

1. Уменьшение срока кредитного договора. Этот вид предусматривает начисление банком компенсационной выплаты за потерю процентных средств за сокращаемый период.
2. Уменьшение размера ежемесячных выплат. Этот вид предусматривает сокращение сумм, предусмотренных кредитным договором с условием сохранения средств по процентам.

Оформляя жилищный заем с аннуитетными платежами, стоит заранее обсудить с представителями банка приемлемый вариант и условия его досрочного погашения. Несмотря на то что закон запретил кредитным учреждениям применять в таких случаях штрафные санкции и комиссионные вознаграждения, они оставляют за собой право предусмотреть целый ряд различных ограничений:

• установление крупного минимального взноса;
• установление определенного периода, в течение которого запрещено досрочно погашать кредит;
• определение условия предоставления большого количества дополнительной документации;
• и некоторые другие.

Правила досрочного погашения ипотеки при аннуитетных платежах:

1. Заемщик оповещает банк о намерении внести всю сумму долга или ее часть не позднее чем за 30 рабочих дней в виде заполнения соответствующего заявления.
2. При частичном покрытии кредита, банк определяет дату внесения средств, а при полном погашении долг оплачивается в день ближайшего платежа, определенного кредитным графиком.
3. Общая сумма задолженности рассчитывается в несколько действий:

• процент кредитной ставки делится на количество календарных дней в году;
• полученный итог умножается на фактическое количество дней после даты внесения очередного платежа;
• сумма основного долга умножается на полученный результат доли ставки;
• к общей сумме долга добавляется полученный расчетным путем итог процентов.

Выгода досрочного погашения

Важно помнить, что при досрочном погашении ипотеки можно снизить только ее сумму, а не ставку. Также не получится полностью ликвидировать и проценты, но можно сэкономить средства по ним, если произвести полную оплату кредитных обязательств в течение первых пяти лет действия договора. Схема выгоды банков такова, что за этот период они стараются взять с заемщика всю или практически всю сумму процентов. Принимая положительное решение по заявлению заемщика, кредитное учреждение обязано сделать перерасчет общей задолженности. Гашение ипотеки на более поздних сроках кредитования не несет в себе никакой выгоды, так как основным бременем любого кредита выступают проценты.

В итоге досрочное погашение ипотеки по аннуитетным платежам не предоставляет заемщику существенной экономии. Связано это с тем, что основная особенность такого вида погашения кредита заключается в авансируемых процентах, которые покрываются быстрей, чем основной долг. В результате ипотечный заемщик сможет получить выгоду с процентной части займа, только если произведет его досрочное погашение в первой половине, или даже четверти срока действия договора.