≡× МЕНЮ

• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Ввод - сдача в эксплуатацию нежилого помещения, объекта, здания

Для получения разрешения на эксплуатацию возведённой постройки необходимо организовать проведение работ, связанных с исследованием объекта. Результат мероприятия идентифицирует соответствие постройки законодательным требованиям.

Без разрешительной документации объект капитального строительства запрещено эксплуатировать

Чтобы понять, что такое ввод в эксплуатацию, следует ознакомиться с основами правовых норм, выполнение которых по всем правилам гарантирует, что строительный объект не несёт опасности, связанной с недоработками или ошибками работников. Результат обследования построенного объекта должен быть отражён в разрешительном документе. Он свидетельствует о компетентном выполнении работ в запланированном объёме.

Правовые нормы

Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию регулируется законодательными нормами, требующими неукоснительного выполнения всех предусмотренных мероприятий.

Другие нормативные акты составлены с учётом требований этого документа. Они его дополняют отдельными положениями, но не отклоняются от норм этого закона. В нормативно-правовых актах отражены все вопросы, касающиеся получения разрешительной документации, без которой невозможно официально сдать здание или сооружение в эксплуатацию. В них можно ознакомиться с перечнем документов, инструкцией по их заполнению и с утверждёнными формами разрешений.

Схема осуществления государственного строительного надзора

Достаточно информации можно почерпнуть из действующих СНиП, в которых регламентируется ввод в эксплуатацию объектов различной категории, к каждому из которых предъявляются отдельные требования.При проведении операции следует учитывать региональные нормативные акты.

Порядок рассмотрения и принятие решения на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию

Для получения разрешения, без которого запрещено эксплуатировать постройку, необходимо действовать в соответствии с определённым алгоритмом. Необходимо пошагово выполнить следующие действия:

1. Оформить заявление.
2. Подготовить пакет документации, являющийся приложением к заявлению.
3. Написать сопроводительное письмо с приложением схемы объекта, в которой должен быть отображён план коммуникаций инженерно-технических сетей, обустроенных на рассматриваемом земельном участке.
4. Подать заявление в специализированную организацию.

Решение о внесении постройки в реестровую базу данных, касающуюся кадастрового учёта, или в отказе в проведении мероприятия, принимается представителями уполномоченных органов после рассмотрения заявления с комплектом документации.

Документы для ввода в эксплуатацию объекта

Основные документы, регламентирующие архитектурно-строительную деятельность

Для получения разрешения к заявлению следует подготовить комплект бумаг, обосновывающих соответствие постройки определённым нормам, соблюдение которых гарантирует безопасную эксплуатацию. К этим бумагам относится:

1. Документ, обосновывающий право собственности на земельный участок, где были произведены постройки. Это может быть договор аренды, свидетельство о праве собственности или кадастровый план.
2. План земельного участка.
3. Проект планировки с учётом разделения территории.
4. Разрешение, полученное организатором стройки перед её началом.
5. Акт приёмки объекта по форме КС – 11 предоставляется в случае договорного строительства.
6. Акт о соответствии, подтверждающий соответствие постройки регламентированным требованиям. Он должен быть подписан застройщиком, который непосредственно организовал и реализовал строительные работы.
7. Справка о соответствии постройки проектной документации. В ней должно быть отражена информация об энергетической эффективности, а также о наличии приборов учёта. Бумага подписывается застройщиком или техническим заказчиком.
8. Документы о соответствии техническим условиям, составленные представителями организации, которые отвечают за функциональность инженерно – технических сетей. К ним относятся такие предприятия, как энергетические компании и городской водоканал.
9. Схематический план расположения инженерно-технических сооружений на территории постройки, подписанный застройщиком или техническим заказчиком. В случае если постройка относится к категории индивидуальной, в которой работы были выполнены без привлечения наёмных работников, данная бумага не требуется.
10. Заключение подразделений государственного строительного надзора о соответствии проектной документации и техническим нормам.
11. Нотариально заверенная копия договора обязательного страхования. Она необходима для страховки заказчика от финансовых потерь на случай аварий и нанесения вреда здоровью работникам в процессе выполнения строительных работ, поскольку они относятся к категории опасных.
12. План объекта, оформленный в техническом виде.

Читайте также: Что такое фондовооруженность: как рассчитать

Когда могут отказать в выдаче разрешения

Если при подаче документации на рассмотрение отсутствует хотя бы один документ, или бумаги оформлены без учёта требований к форме бланка или к нотариальному заверению, то заявление не будет рассматриваться и заявителю будет отказано в выдаче разрешения.

Предвестники проблем могут возникнуть ещё на стадии определения соответствия постройки нормативам. Для этого необходимо организовать контроль со стороны государственных органов на всех этапах строительства, начиная с получения разрешения на начало работ.

Если застройщик своевременно не извещал о планируемых и проведённых работах представителей уполномоченных органов, в результате чего их производство не контролировалось, а этапы работ не фиксировались актами, то получить положительное заключение будет сложно. В такой ситуации придётся воспользоваться услугами лицензированных независимых экспертов.

Как проводится итоговая проверка

Экспертное заключение о соответствии выдаётся после проведения итоговой проверки оборудования. Для получения документа, необходимо его испытать в процессе пробных пусков. При этом проверяются элементы постройки конструктивного назначения, а также узлы оборудования, размещённого на объекте.

Приборы учёта

В комплексном испытании оборудования необходимо учесть состояние вентиляции, трубопроводов и систем пожарной безопасности. Процедура проводится на протяжении 72 часов, в режиме активной эксплуатации внутренних и внешних инженерно-технических систем. Испытание считается успешным, если все оборудование работает без сбоев.

В случае выявления дефектов, представители контролирующих органов выдают предписания об их устранении. После того как были учтены все замечания и проведены рекомендуемые мероприятия, испытания необходимо повторить.

Положительное заключение о соответствии нормативным требованиям по результатам итогового контроля выдаётся после проверки актов, которые были оформлены в период ведения строительства органами госконтроля. Также необходимо предоставление справок от поставщиков коммунальных услуг, в которых должна быть отражена информация о принятии постройки на обслуживание.

Одним из наиболее ответственных и важных этапов реконструкции и ремонта объекта капитального строительства считается ввод его в эксплуатацию. Для осуществления этого необходимо обратиться в соответствующий орган и подать документы. Далее рассмотрим, как выполняется ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.

Общие сведения

Что собой представляет объект капитального строительства? Определение, характеристики и виды конструкций такого типа даются в законодательстве. В частности, разъясняется, что к данной категории относят здания, возведение которых не завершено. Виды объектов капитального строительства не включают в себя временные конструкции, навесы, киоски и аналогичные сооружения.

Классификация

В законодательстве приводится перечень объектов капитального строительства. К данной категории относят:

Получение разрешения: общие сведения

После проведения ремонтных работ либо реконструкции необходимо получить документ, на основании которого допускается использовать объект капитального строительства. Определение готовности здания или сооружения осуществляет орган, который выдавал разрешение на возведение. Данная процедура проводится в течение 10 дней со дня подачи заявления. Вместе с этим контролирующий орган проверяет наличие и правильность оформления необходимой документации. Если в процессе реконструкции либо ремонта выполняется государственный надзор, то дополнительный осмотр сооружения или здания не проводится. По итогам мероприятий уполномоченная инстанция выдает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства.

Разрешение

На основании этого документа осуществляется ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. Разрешение удостоверяет завершение возведения, ремонта или реконструкции здания в полном объеме согласно имеющейся документации. Эта бумага свидетельствует о соответствии возведенного, отремонтированного либо реконструированного сооружения проектной документации и градостроительному плану участка. На основании информации, содержащейся в разрешениях, осуществляется кадастровый учет объектов капитального строительства. В связи с этим сведения в документе указываются в том объеме, который необходим для регистрации сооружения. В частности, в разрешении на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства отражаются данные, соответствующие текстовой и графической частям техплана.

Графическая информация

Эти сведения воспроизводят данные кадастрового плана территории либо выписки о земельном участке и местоположении сооружения. В этом документе помещение представлено в виде чертежа этажа или его части с указанием точного расположения. Если у сооружения или здания отсутствует этажность, то приводится план соответствующего фрагмента. На нем также указывается местоположение помещения. Расположение определяется путем графического изображения границы той геометрической фигуры, которая будет образована внутренними сторонами внешних стен на плане этажа (его фрагмента) или всего сооружения/здания при отсутствии этажности.

Текстовые сведения

Они включают в себя:

Дополнительные сведения

В качестве них могут рассматриваться:

Отказ о выдаче разрешения

Орган, принимающий отрицательное решение по вводу объекта в эксплуатацию, должен привести мотивированное разъяснение и указать причины. В качестве последних могут выступать:

Разрешение выдается только после предоставления указанных бумаг.

Акт приемки объекта капитального строительства

Оформление данного документа осуществляется на бланке установленного образца. В верхней части справа присутствует поле "Утверждено". В этом месте ставится подпись главы архитектурного бюро. Акт приемки объекта капитального строительства в текстовой части содержит дату выполнения проверки, поименный перечень членов комиссии. В ней также присутствует полное название сооружения/здания, которое подлежало освидетельствованию. Нижняя часть документа содержит специальные графы. В них ставят свои подписи все члены комиссии, которыми выполнялась приемка объекта капитального строительства. Если кто-либо из участников не согласен с выводами в рамках своей ответственности и отказывается засвидетельствовать документ своей подписью, это решение он должен аргументировать. Причины излагаются письменно от имени того надзорного органа, от которого он уполномочен вести контрольную деятельность.

Решение

В случае выявления несоответствий комиссия устанавливает срок, в течение которого они будут устранены. По завершению этого периода снова проводится осмотр. Если акт о вводе в эксплуатацию объекта не подписывается ни одним из проверяющих, они составляют мотивированное заключение с указанием причин и подтверждением выявленных фактов несоответствия. Частыми причинами отказов, как показывает практика, является недостаточная безопасность объектов капитального строительства.

В случае если заказчик не согласен с решением, он вправе его опротестовать в судебном порядке. Комиссия может осуществлять осмотр сооружения/здания до того момента, пока не будут устранены все несоответствия. В случае принятия положительного решения документы передаются в уполномоченную инстанцию для получения разрешения. После этого может осуществляться официальная эксплуатация объектов капитального строительства.

Составление акта ввода в эксплуатацию объекта производится тогда, когда на объекте завершается строительство, реконструкция или капитальный ремонт. Акт служит подтверждением того, что все работы на объекте закончены и он полностью готов к использованию по назначению. Такой акт составляется как в отношении к объекту жилой застройки, так и в отношении к нежилым зданиям и сооружениям.

ФАЙЛЫ Открыть эти файлы онлайн 2 файла

Порядок написания акта

Для составления акта привлекается специальная комиссия, в состав которой входят представители строительной компании, заказчика, а также надзорных органов. Члены комиссии проводят комплексный осмотр объекта, а также свидетельствуют качество и сроки выполнения работ строительным правилам и нормам.

Градостроительные планы, разрешающие акты, проекты застройки и прочие бумаги относятся к разрешительной документации и должны быть учтены при производстве строительных работ на объекте, поэтому комиссия обращает на них особое внимание.

После того, как комиссия удостоверится в том, что все нормы соблюдены, она отражает свои выводы в акте ввода объекта в эксплуатацию. Датой ввода считается дата визирования этого документа.

Если комиссия не даст положительного заключения о вводе сооружения в эксплуатацию, использовать его нельзя до устранения всех выявленных нарушений и замечаний.

Основные правила составления акта

Данный документ не имеет стандартного унифицированного образца, поэтому составляться он может в свободном виде или по специально разработанному и утвержденному внутри предприятия шаблону.

Он в обязательном порядке должен содержать сведения о заказчике и подрядчике, а также о самом объекте. Под документом свои подписи должны поставить и представители надзорных инстанций, отвечающие за контроль за теми или иными коммуникациями внутри объекта.

Акт ввода в эксплуатацию составляется в нескольких экземплярах, один из которых остается у предприятия-заказчика , второй передается компании-подрядчику , а остальные – представителям контролирующих инстанций , присутствовавшим при процедуре ввода в эксплуатацию. Все экземпляры должны быть подписаны всеми членными специальной комиссии и утверждены должным образом.

К акту прикладывается техническая документация по объекту (выписи из техпаспорта, план здания и т.д.).

Инструкция по написанию акта ввода в эксплуатацию объекта

Третья часть акта включает в себя несколько пунктов.

1. В первом указывается информация об акте приемки объекта (его номер и дата), а также дополнительно проведенные работы по наладке приборов и оборудования.
2. Во втором пункте фиксируется то, что все коммуникации (водоснабжение, канализация, вентиляция, электрооборудование и т.д.) соответствуют стандартами и нормам и приняты представителями государственных надзорных структур.
3. Третий пункт касается финансовой части по вводимому в эксплуатацию объекту – здесь указываются затраты, понесенные заказчиком в ходе строительства (отдельно на работы, отдельно на материалы, оборудование и инструмент).
4. В четвертый пункт вносятся какие-либо дополнительные сведения и, наконец, пятый пункт удостоверяет то, что объект готов к эксплуатации.

После внесения основный сведений о приемке объекта и фиксации факта ввода его в эксплуатацию, акт должен быть подписан всеми членами комиссии, присутствовавшими при осмотре объекта и делавшими вывод о его пригодности к использованию. Их подписи должны быть проставлены напротив указания должностей и названий организаций, которые они представляют.

Внизу документа пишется решение о вводе в эксплуатацию , которое заверяется руководителем компании-заказчика. Затем указывается дата составления решения и с этого момента объект считается введенным в эксплуатацию.

Большинство инвестиционных проектов предполагает проведение строительно-монтажных работ, логичным завершением которых является ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. Соответственно, с целью надлежащего контроля, на государственном уровне закреплены определенные нормы, регламентирующие ввод в эксплуатацию основных средств и объектов строительства. Чтобы лучше разобраться, что такое ввод здания в эксплуатацию, далее детальнее остановимся на тонкостях и нюансах, сопровождающих этот процесс.

Современная нормативная база, регламентирующая вопрос

Основные понятия и нормы про разрешение на ввод объекта в эксплуатацию прописаны в статье 55 Градостроительного кодекса РФ. На данный момент используется его новая редакция от 7 марта 2017 года, принципиально поменявшая порядок ввода в эксплуатацию сооружения, поскольку ранее готовность сооружения подтверждалась актом Государственной комиссии. Также при принятии окончательного решения применяются нормы Постановления Правительства РФ № 441 и Положения о Государственном строительном надзоре в России.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – это официальный документ, который подтверждает полное завершение реконструкции или строительства капитальных объектов в соответствии с заранее утвержденной проектной документацией и согласием на строительство. Также удостоверяется соответствие данного объекта нормативным требованиям к выполнению такого рода работ на момент выдачи разрешения, проекту планировки (межевания) территории или права на использование земельного участка.

Чтобы оформить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в зависимости от вида сооруженного объекта застройщику нужно обратиться в орган, выдавший ему согласие на проведение строительства. К их числу могут относиться:

• исполнительный орган власти федерального уровня;
• орган местного самоуправления;
• исполнительный орган субъекта Российской Федерации;
• организацию по государственному управлению использования атомной энергии или разработки ядерных энергетических установок и ядерного оружия;
• Государственную корпорацию "Роскосмос".

Для того чтобы уполномоченный орган мог принять обоснованное решение про ввод в эксплуатацию зданий и сооружений, застройщику необходимо подать целый ряд документов:

• заявление (должно регистрироваться не более чем за 15 минут);

При необходимости получения более полной информации, Правительством могут устанавливаться дополнительные документы, кроме тех, которые перечислены в Градостроительном кодексе.

После подачи заявителем всех необходимых бумаг, уполномоченная инстанция обязана на протяжении 10 дней провести такие действия:

• проверить правильность оформления и соответствие действительности указанных в документах сведений;
• с выездом на место осмотреть возведенное сооружение и удостовериться в его соответствии проектной документации и требованиям дейсвующего законодательства;
• выдать разрешение на ввод в эксплуатацию сооружения или принять обоснованное решение об отказе.

Следует заметить, что выездной осмотр не проводится в том случае, если при реконструкции или строительстве был предварительно заключен договор о проведении государственного строительного надзора.

В каких случаях в разрешении может быть отказано

Подача требуемого перечня документации не является сама по себе гарантией того, что решение органов власти будет положительным. В выдаче разрешения на ведение недвижимости в эксплуатацию может быть отказано, однако отказ обязательно должен быть аргументирован и оформлен официально. Причинами негативного вывода могут быть такие обстоятельства:

• неполный комплект документов, поданный застройщиком;
• выявленное несоответствие при возведении здания утвержденным строительным требованиям и нормам;
• расхождения с требованиями, закрепленными в разрешении на проведение строительных работ;
• разногласия между проектной документацией и реально возведенной конструкцией или зданием (эта норма не касается индивидуальных жилых домов);
• нецелевое использование участка земли, который выделен под реализацию конкретного проекта.

Кроме указанных обстоятельств, причиной отказа может послужить невыполнение застройщиком норм, предусмотренных статьей 51 (часть 18) Кодекса относительно безвозмездной передачи в 10-дневный период после выдачи разрешения на строительные работы соответствующим органам власти сведений о площади, планируемом количестве этажей и высоте здания, инженерно-технических сетях. Также для размещения в градостроительной информационной системе требуется по одному экземпляру копий выводов геодезических и инженерных изысканий, отдельных разделов используемой проектной документации (о мероприятиях по пожарной безопасности или охране окружающей природной среды) и схемы размещения постройки на конкретном земельном участке.

Предоставление недостающих бумаг является основанием вернуться к рассмотрению вопроса. Кроме того, застройщик или инвестор имеет право в судебном порядке оспаривать отказ уполномоченных органов выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Что собой представляет разрешение на ввод

Согласие органа власти на ввод в эксплуатацию объектов дает возможность поставить здания на государственный учет как объекты завершенного строительства или внести нужные изменения в реестр реконструированных сооружений. Сами по себе разрешительные бумаги относительно сооружения не затрагивают вопроса о праве сего собственности и носят чисто технический характер.

Вплоть до 2015 года форма, регламентирующая разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, была зафиксирована в Постановлении Правительства Российской Федерации № 698 от 24 ноября 2005 года. После его отмены строители ориентируются на образец, утвержденный приложением № 2 к приказу Минстроя № 117/пр от 19 февраля 2015 года .

Утвержденная форма выдается конкретному застройщику с указанием полного названия строительной организации или ФИО частного лица и адреса. Фиксируется наименование этапа или всего объекта капитального строительства, адрес, где он расположен и кадастровый номер, присвоенный земельному участку.

Регистрационный номер разрешения на документе про ввод в эксплуатацию объекта недвижимости многокомпонентный и включает в себя:

• двузначный номер конкретного субъекта РФ, где будут проводиться работы. Если проект реализуется более чем на одной территории, то ставится 00;
• трехзначный номер муниципального образования, на территории которого запланировано внедрение проекта. Если в пределах административных границ 2 и более образований, то ставится 000;
• номер порядковый разрешения;
• полный год, в котором выдано разрешение.

Если приводить примеры, то проект, реализуемый на территории 4 смежных районов, скажем Новгородской и Псковской областей, может иметь номер 00-000-164-2017.

Далее идет таблица, содержащая информацию о сооружении. Она для всех видов объектов включает общие показатели: строительный объем и его подземная часть, площадь (общая, а также жилых и пристроенных помещений), количество сооружений, зданий. Далее форма предполагает информацию в зависимости от назначения сооружения.

У непроизводственных сооружений , относящихся к образованию, здравоохранению, спорту, культуре, отдыху указываются такие параметры:

• вместимость;
• количество мест, помещений и этажей;
• наличие эскалаторов, лифтов и подъемников для людей с инвалидностью;
• материалы, из которых изготовлены фундамент, стены, перекрытия и кровля.

У жилых домов фиксируются такие показатели:

• площадь общая помещений жилых (без учета террас, веранд, лоджий и балконов) и нежилых (в т.ч. общего имущества жильцов);
• количество надземных и подземных этажей;
• количество секций и квартир (отдельно по числу комнат);
• площадь жилых помещений всего дома с учетом лоджий, террас, балконов и веранд;
• инженерно-технические приспособления (лифты, подъемники и эскалаторы);
• перечень примененных материалов.

Для производственных объектов (заводы, фабрики) застройщик обязан указать следующие сведения:

• тип, мощность и производительность сооружения;
• наличие инженерно-технических сетей и систем (лифты, эскалаторы, подъемники);
• материалы, использованные при возведении.

Для линейных объектов (трубопроводы, линий электропередач, дорог, мостов) перечень требований несколько отличается от списка, необходимого на ввод здания:

• класс или категория;
• протяженность;
• мощность (грузооборот, пропускная способность, интенсивность движения);
• уровень напряжения ЛЭП и ее тип (КВЛ, ВЛ, КЛ);
• количество и диаметр трубопроводов, материалы, из которых они изготовлены;
• список конструкций, которые могут повлиять на безопасность.

В своем пятом разделе форма обязательно содержит информацию об энергетической эффективности и оснащенности приспособлениями учета расходуемых энергоресурсов:

• класс энергоэффективности;
• материалы, применяемые для утепления наружных конструкций в этом доме;
• расход удельный тепловой энергии из расчета на 1 кв.м. площади;
• уровень заполнения световых проемов.

Заполненная форма выдается на руки заявителю, а также в трехдневный срок отправляется в орган госстройнадзора. Разрешение на ввод в эксплуатацию любого здания недействительно, если к нему не приложен технический план сооружения.

Что касается индивидуальных жилых домов, то вплоть до 1 марта 2018 года объект такого типа может быть введен в эксплуатацию без разрешения. В таком случае этот документ нет необходимости предоставлять при инвентаризации или получении техпаспорта на дом.

Отдельные нюансы процедуры получения разрешения

При оформлении всей необходимой документации заявителю не следует забывать о таких требованиях законодательства к государственным органам относительно оказания административных услуг гражданами и юридическим лицам по введению сооружений в эксплуатацию:

Нередко заказчик или инвестор на этапе сдачи здания и ввода его в эксплуатацию предпочитает нанять управляющую компанию. Она способна выступить в качестве эксперта, тонко разбирающегося в вопросах технического обслуживания. Ее специалисты тесно сотрудничают с экспертами технадзора, они освидетельствуют степень завершенности инженерных систем и оборудования и готовности их к использованию в дальнейшем.

Если заблаговременно привлечь управляющую компанию, то ее профильные специалисты (проектировщик, архитектор, дизайнер, строитель), выполняя свои обязанности, независимо друг от друга, проведут проверку оборудования, испытают инженерные системы, а также выявят мелкие недочеты. Это будет способствовать положительному решению экспертной комиссии.

Несмотря на то, что сам документ выдается бесплатно, инвестору следует составить отдельную смету расходов на ввод сооружения, особенно важно это для промышленных объектов. Деньги необходимы на такие расходы:

• выполнение подрядной организацией пусконаладочных работ и содержание соответствующих рабочих и инженерных кадров;
• транспортировку персонала;
• материальные и энергетические ресурсы для опробования и проверки установленного оборудования;
• техническую поддержку со стороны проектных, а также научно-исследовательских учреждений и организаций для консультирования и проведения экспертиз при пусконаладочных работах;
• непредвиденные расходы.

Знание таких деталей избавит инвестора от необходимости срочного поиска дополнительных средств, организаций для поддержки и поможет спокойно провести всю процедуру в определенный законодательством срок.

Некоторые тонкости налогообложения

Относительно налогообложения после ввода здания в эксплуатацию мнение инвесторов и налоговых органов несколько отличаются. Обычно считается, что после выдачи разрешения все работы закончены, и сооружение полностью готово к использованию. Инвестор включает здание в состав основных средств, предварительно или после оформляет право собственности. Но многие застройщики сомневаются в том, что они обязаны включать здание в состав основных средств сразу после выдачи разрешения.

Налоговые органы считают, что обязаны, а иначе начинают подозревать инвестора в попытке выиграть время при уплате налога на имущество. Однако застройщик сам определяет, готово ли здание к полноценному использованию на том этапе, когда получен документ о вводе. Готовность проекта к работе должно определить руководство предприятия.

Настаивая на максимально раннем начале выплат, фискальные органы получают выигрыш в скорости получения отчислений, но могут проиграть в размере общей суммы, поскольку при неполной готовности оплачивается неполная сумма налога.

У организации в создавшейся ситуации есть такие варианты действий:

• завершить все работы, в том числе отделочные, принять решение о полной готовности и только после этого подавать документы на ввод;
• признать здание пригодным к использованию в процессе получения разрешения, а отделочные работы завершать уже по объекту, входящему в состав основных средств предприятия.

Однако здесь следует обратить особое внимание на одну деталь. Если здание будет признано в качестве основного средства на момент выдачи разрешения, то его итоговая стоимость будет считаться полностью сформированной на эту же дату.

По завершению на объекте нового строительства, капитального ремонта или реконструкции специальная комиссия проводит процедуру осмотра и освидетельствования на предмет выполнения запланированных объемов работ и их соответствия строительным нормам и правилам. К нормативным документам могут быть отнесены разрешающие акты, градостроительные планы, проекты застройки и пр. Результаты экспертных выводов отражаются в специальном документе – акте ввода в эксплуатацию объекта. Составление этого документа включает в себя несколько этапов, поскольку процесс ввода в эксплуатацию зданий и сооружений весьма непрост.

По завершению работ предприятие-подрядчик направляет в адрес заказчика письмо с уведомлением об окончании строительства или капитального ремонта. В подтверждение выполнения всего объема работ к документу прилагается соответствующий акт с подробным перечислением осуществленных процессов, списком ответственных сотрудников и их данными, копиями разрешительных бумаг.

Прилагаемый пакет документов включает сведения обо всех привлеченных сторонних организациях, принимавших участие в создании проектов, подводе коммуникаций, проведении отдельных видов узкоспециализированных работ, а также подробные чертежи и схемы с комментариями и пометками.

Наличие технической документации обязательно, поскольку именно в ней присутствуют описания всех примененных в строительстве материалов. Пакет документации должен содержать технические паспорта на оборудование, акты приема-передачи некоторых видов работ, журналы контроля производства, авторского надзора, акты геодезических изысканий и т.д.

Этап 2

На данной стадии объект проходит предварительную проверку готовности к приемке. Расходы по проведению процедуры возлагаются на заказчика. Созданная для этой цели рабочая комиссия в своем составе имеет представителя заказчика (доверенное лицо), сотрудников проектной организации, эксплуатационных служб и надзорных органов.

Рабочая группа должна выполнить основные задачи: проверить правильность оформления документов и провести оценку соответствия всех конструкций и сооружений требованиям проекта, в том числе – осуществить пробный запуск оборудования и проверку функционирования инженерных коммуникаций. Положительные выводы комиссии отражаются в письменном заключении, которое определяет готовность объекта к сдаче в эксплуатацию.

Все выявленные в процессе обследования дефекты, недочеты и несоответствия нормативам должны быть отражены в выводах, при этом готовность строительства признается неполной. В установленные сроки все перечисленные отступления от заданных условий проекта должны быть устранены.

Этап 3

Заявление на разрешение ввода строительного объекта в эксплуатацию, с прилагаемым комплектом документов (право собственности на земельный участок, план, строительный проект), должно быть рассмотрено Главным управлением архитектуры. В состав документации входят бумаги, подтверждающие соответствие характеристик и параметров объекта строительным нормам и правилам, с подписью ответственных лиц со стороны исполнителя работ.

В обязательном порядке прилагаются заключения эксплуатационных организаций о том, что при строительстве (ремонте) все технические условия были соблюдены. Подаваемая в управление архитектуры документация должна содержать планы расположения объектов и всех коммуникаций.

Комиссия рассматривает поданное заявление на протяжении 10-ти рабочих дней, проверяет комплектность и правильность заполнения всех бумаг, выезжает на место расположения объекта для осмотра. После всех процедур управление архитектуры принимает решение о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, либо об отказе.

Этап 4

В задачу приемочной комиссии входит комплексный осмотр строительного объекта. Для полноты обследования во внимание обязательно принимаются все документы, ранее прилагаемые к заявлению на предыдущем этапе. По завершению работы комиссии ее члены составляют положительный акт и выдают разрешение на эксплуатацию сооружения.

В соответствии с действующим законодательством, при отсутствии положительных выводов приемочной комиссии объект эксплуатировать категорически запрещено. В ином случае уполномоченные лица составляют акт приема объекта нежилого назначения. На подписание документа главным архитектором отводится недельный срок. Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата утверждения акта.

Образец акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимости

Документ оформляется на бланке государственного образца. Верхняя правая часть имеет поле «Утверждено», где свою подпись ставит глава архитектурного бюро. Текст акта в обязательном порядке содержит дату осуществления проверки, поименный список членов комиссии, полное наименование объекта недвижимости, подлежавшее освидетельствованию.

В нижней части документа предусмотрены графы для подписей всех лиц, принимавших участие в комиссии. Ее состав определяет председатель, он же распределяет участки ответственности между членами, за которые те отвечают персонально, в рамках компетенции и полномочий.

В случае если один из участников комиссии не согласен с выводами в части своей ответственности и откажется ставить подпись на акте, свой отказ он должен аргументировать, изложив его на бумаге от имени надзорного органа, который он представляет. Для устранения несоответствий комиссия определяет срок, по истечению которого ее члены вновь приступают к осмотру объекта.

В ситуации, когда акт ввода в эксплуатацию не подписывается проверяющими, они должны составить заключение с аргументированным подтверждением обнаруженных фактов несоответствия. Заказчик, который не согласен с выводами комиссии, имеет право подать заявление в судебный орган для оспаривания результата. Осмотр объекта может проводиться до тех пор, пока все замечания не будут устранены.