≡× МЕНЮ

• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Как продать квартиру с минимальным налогом. Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог

Доход, полученный собственником от продажи квартиры, подлежит налогообложению согласно принятому налоговому законодательству. Основой для начисления налога с дохода является налоговая база, которая определяется суммой доходов за минусом полагающихся плательщику вычетов.

Налоговый вычет, определенный законодательством при продаже жилья налоговому резиденту РФ, составляет 1 миллион рублей, если квартира находится в собственности продающего до трех лет. Напомним, что налоговым резидентом считается гражданин РФ или иностранный гражданин, не покидавший территорию России более 183 календарных дней.

Итак, если проданная квартира находилась в собственности владельца менее трех лет, налоговая ставка на налогооблагаемую базу составит 13%. Из продажной стоимости квартиры в этом случае делается налоговый вычет 1,0 млн рублей и оставшаяся сумма облагается налогом 13%.

Если квартира находилась в собственности владельца более трех лет, то налоговый вычет равен продажной стоимости квартиры. В таком случае налог с продажи не платится.

У собственника есть возможность увеличить сумму налогового вычета, предоставив документально подтвержденные сведения о расходах. Если собственник может доказать расходы на сумму более 1 миллиона рублей, то ему выгоднее, отказавшись от налогового вычета, использовать налогооблагаемую базу с учетом подтвержденных затрат.

Для налогообложения продажи квартиры не имеет значения, каким образом она стала собственностью владельца: она может быть куплена, получена по наследству, приватизирована и т. д. Для получения налоговой льготы нужно написать заявление в налоговую по месту регистрации. Заплатить налог нужно до 1 мая года, следующего за годом регистрации продажи квартиры. Если не обратиться вовремя, то, кроме налога, придется уплатить штраф и пеню.

Калькулятор расчета налога с продажи квартиры

• общую сумму продажи;
• сумму расходов, связанную с квартирой;
• срок пребывания в собственности (более или менее трех лет);
• доля собственности в квартире (%).

Подставив значения и нажав клавишу «Рассчитать», получим точное значение налога. Налог можно рассчитать также вручную. Для этого определим налогооблагаемую базу, отняв от суммы продажи 1,0 млн рублей или подтвержденную сумму расходов. От полученной базы затем вычислим 13%, что и составит сумму налога.

Пример

Пусть квартира, находящаяся в собственности более трех лет, продана за 5 млн руб. Квартира полностью принадлежала владельцу, и у него имеются документально подтвержденные затраты на ремонт квартиры на сумму 2,0 млн рублей. Налогооблагаемая база составит при этом: 5 млн руб. − 2 млн руб. = 3 млн руб. Сумма налога составит (13% от налоговой базы): 3,0 млн руб. × 13 / 100 = 0,39 млн руб. или 390 тыс. руб.

В РФ любые доходы граждан облагаются налогом, но есть тонкости в размерах налогов по доходам от продажи жилья, в частности, налог при продаже и покупке квартиры имеет свои особенности при уплате. Как покупателям, так и продавцам квартир предоставлены льготы по налогам в форме имущественных вычетов (НК РФ ст. 220 п.п.1.1 и 1.3).
Покупатель, совершая сделку купли-продажи жилья, налоги не платит. Он приобретает право однократно получить имущественный вычет 2 и 3 млн. р. из суммы всех доходов.
Регистрируя в Росреестре сделку купли-продажи, обе стороны поровну в 2019 году оплачивают госпошлину, размер которой 2000 р.

Изменения в НК РФ

С начала 2018 года вступили в действие новые изменения, внесенные в НК РФ. Они касаются взимания налогов с доходов, получаемых гражданами от продажи жилья.

• Для домов и квартир, купленных владельцами до 01.01.2016 г. по-прежнему действует минимально необходимый срок владения 3 года. Если они прошли, налог платить не требуется.
• Для тех объектов, которые граждане купили после начала января 2016 года, период в течение которого они должны владеть недвижимостью, чтобы не платить налог, увеличен до 5 лет.
• Резиденты РФ платят НДФЛ 13%, а нерезиденты 30%.
• Период 3 года сохранен тем владельцам жилых домов, квартир, коттеджей, которые получили их в подарок, приватизировали, получили по рентному договору.

Пример . Нестеров И.И. приобрел жилье в октябре 2015 г., а Сидоров С.С. купил ее в марте 2016 г. когда начали действовать изменения НК РФ. Нестеров уже в октябре 2018 г. (через три года от даты регистрации) вправе продать свою квартиру без уплаты НДФЛ, а Сидоров С.С. должен подождать до марта 2021 года. В отношении него действует уже новый порядок.

Как определяют срок владения

Отсчет минимально возможного период владения жильем для освобождения от уплаты налогов регулирует ст. 217.1 п.3 НК РФ:

1. он отсчитывается от даты, указанной в выписке из ЕГРН;
2. для квартир, построенных через ЖСК, его считают от даты подписания акта приема-передачи жилья;
3. для наследников - от даты кончины наследодателя;
4. при долевой собственности имеет значение дата получения первой доли. Переход других долей значения при определении минимального периода владения не имеет.

Если недвижимость принадлежала владельцу более 5 лет, продав ее, он не должен подавать документы в ИФНС и освобожден от налогов.

Вычет после продажи

При сроке владения жильем меньше пяти лет собственник обязан перечислить НДФЛ, но вправе вычет из дохода. Он сам выбирает ту форму вычета, которая ему наиболее подходит.

• 1 000 000 р., если проданное жилье стоит меньше этой суммы, принято в дар или если нет документов, которые подтвердят ее цену при покупке.
• В объеме средств, потраченных на приобретение жилья.
• В сумме средств, потраченных на приобретение и улучшение состояния квартиры (достройку, ремонт, коммуникации и т.д.).

Фактически, продавец облагается налогом с прибыли, полученной при купле-продаже квартиры. Не имеют права на этот вид вычета предприниматели, которые продают квартиры, предназначенные для предпринимательской деятельности, т.е. имеющие статус коммерческого помещения.

Вычет в установленной сумме 1 млн. руб. применяют:

1. если квартиру продали по цене меньшей этой суммы;
2. продавец документально не в состоянии подтвердить понесенные расходы при ее покупке;
3. квартира перешла в дар , по наследству или в результате приватизации.

Цена жилого помещения с 01.01.2016 года в ДКП должна быть не меньше 70% от кадастровой на начало года отчуждения (ст. 217.1 п.5 НК РФ). Это принято, чтобы исключить фиктивное занижение стоимости недвижимости с целью ухода от налогов. Для расчета налога берут наибольшую из указанных цен.

Пример . Сидоров С.С. в июне 2017 г. купил дом по цене 3,2 млн. р., а через 8 месяцев продал за 3,7 млн. р.
Кадастровая цена жилья 4 млн. руб., и с коэффициентом понижения 0,7 равна 2,8 млн. р. Для налогообложения принимается 3,7 млн. р.
Сидоров С.С. может сократить на 1 млн. руб. налогооблагаемую сумму, применив фиксированный вычет, и оплатит налог с 2,7 млн. р.
Он может понизить налогооблагаемую базу до 0,5 млн. р., применив вычет суммы расходов на улучшение качества жилья. В первой ситуации налог составит 351 000, а во втором 65000.

Расчет вычета

Чтобы определить размер вычета, требуются следующие данные:

• цена квартиры (указана в ДКП);
• кадастровая цена (указана в выписке из ЕГРН);
• основания для права собственности (ДКП, договор дарения, дарственная, акт приватизации и т.д.).
• платежные документы на покупку жилья (чеки, расписки, банковские квитанции и т.д.);

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра в режиме онлайн, указав адрес помещения.

Кадастровую цену нужно умножить на 0,7 и сопоставить полученную величину с той, которая написана в ДКП. Выбрать большую из двух указанных. Она и будет использоваться при определении размера налогооблагаемой базы.

Если в ЕГРН цена кадастровая не указана, за основу берут указанную в ДКП.

Чтобы уменьшить налог при продаже и покупке квартиры в один год, нужно из выбранной наибольшей цены квартиры вычесть:

1. сумму затрат на ее приобретение (подтверждаются ДКП и платежными документами: чеками, банковскими квитанциями, расписками);
2. сумму, израсходованную на улучшение состояния жилья: ремонт и покупку отделочных материалов, выполнение работ (договоры, копии чеков, акты проведенных работ).

Пример. В 2016 году Иванов И.И. приобрел жилье за 2 млн. р. Он затратил на ремонт 300000 р. и продает его за 2600 тыс. р. Все чеки на материалы и оплату работ по ремонту он сохранил. Со всеми затратами он вправе на 2,3 млн. р. уменьшить сумму для налогообложения. С учетом этого ему предстоит оплатить налог с 300 тыс. р. (39000).

Долевое владение

В тех случаях, когда жилье находится в долевой собственности, налог обязаны платить все обладатели долей по их величине. Вычет 1 млн. р. предоставят на всех, если жилое помещение продают полностью по одному ДКП или в размере покупной цены, также деленной на всех. Владельцы долей могут произвольно разделить размер вычета, о чем они должны известить налоговую службу.

Пример. Орловы развелись и продали за 4 млн. р. квартиру, принадлежащую им в равных долях. Год назад они покупали ее за 3 млн. р. Каждый из них должен оплатить налог с 0,5 млн. р. (по 65 000)
Если каждый собственник продает долю независимо и по отдельному договору, он получает вычет 1 млн. р.
Покупая квартиру, гражданин приобретает право на вычет 2 млн. р., а если оформлен кредит, то еще 3 млн. р. процентов по нему.

Продавая свою квартиру, важно отчётливо понимать, как рассчитать налог с продажи квартиры. Это весьма большая сумма, при этом её нужно уплатить вовремя и в полном объёме. При таких продажах государство предоставляет возможность получить налоговый вычет. В различных ситуациях он может быть различным. Так как расчёт налога производится самостоятельно, особенно важно понимать особенности как расчёта самого налоги и порядок его уплаты, так и то, как правильно определить величину предоставляемого налогового вычета.

Продавая квартиру, нужно правильно рассчитать и вовремя, в полном объёме заплатить налоги. Разумеется, в том случае, если закон предоставляет те или иные льготы для продавца, нужно о них знать и пользоваться ими. Конечно, здесь сможет помочь калькулятор налога с продажи квартиры. Для того чтобы разобраться в этом, нужно понять общую схему начисления налогов при продаже недвижимости.

Основными понятиями являются:

• налоговая база;
• ставка налога;
• уменьшение налогооблагаемой базы.

Делая расчёт налога при продаже квартиры, прежде всего необходимо определить налогооблагаемую базу. Здесь речь идёт о некоей сумме, на основе которой будет просчитываться сумма налога. В рассматриваемом случае, если бы государством не предусматривались никакие льготы, базой для начисления была продажная цена квартиры или дома, которая была упомянута в договоре купли-продажи.

Следующее важное понятие для проведения расчётов - это ставка налога. В рассматриваемом случае она составляет тринадцать процентов. Для того чтобы рассчитать величину налога (здесь рассматривается только схема начисления), нужно налоговую базу умножить на величину ставки. Полученная сумма составит тот налог, который нужно будет перечислить государству не позднее установленной законом даты.

При определении налогов от продажи квартир государство предоставляет существенные льготы. В текущем году правила их предоставления претерпели определённые изменения. Предоставление льгот основывается на применении снижения налогооблагаемой базы. Как это работает? В случае применения льгот, продавая квартиру (такие льготы существуют практически в любом случае), необходимо от налоговой базы (стоимости реализации квартиры в договоре купли-продажи) отнять величину уменьшения налогооблагаемой базы, которая предусмотрена законодательством. Налог при продаже квартиры нужно будет посчитать с разницы.

В некоторых ситуациях такая разница может быть равной нулю. Указанную сумму нужно будет умножить на ставку налога.

Полученная в результате величина равна тому налогу, который потребуется заплатить за проведение продажи.

В текущем году были приняты изменения в законодательстве, которые откорректировали то, как производится расчёт налога за продажу квартиры.

Как известно, существует несколько разновидностей налоговых платежей. В данном случае речь будет идти о подоходном налоге. Способ его расчёта зависит от одного обстоятельства: даты, с которой владели проданной квартирой.

Для начала надо определить, какой именно из двух вариантов имеет место:

• рассматриваемая дата более ранняя, чем начало 2016 года;
• эта дата соответствует 2016 году или более поздняя.

Рассмотрим различные возможные варианты. Предположим, что квартира была получена или приобретена ранее 1 января 2016 года. Тут опять есть два различных варианта. Это связано длительностью владения квартирой. Здесь продавец вычисляет вычет по-разному.

1. Если с момента приобретения квартиры прошло менее трёх лет (или менее 36 месяцев).
2. Хозяин владел квартирой три года или дольше.

Для продавца первый случай является менее выгодным. Дело в том, что в обоих случаях государство предоставляет льготу в виде снижения налогооблагаемой базы. Эта сумма (первоначальная база) равна той, что указана в договоре. В первом случае разрешается снизить такую базу на один миллион рублей. Говоря другими словами, из налогооблагаемой базы нужно вычесть миллион рублей, а за оставшуюся часть нужно уплатить налог, который составляет 13% от указанной суммы.

Во втором случае дела обстоят иначе. База снижается не на один миллион, а на всю сумму. То есть, говоря другими словами, она снижается до нуля и платить налог за продажу не потребуется.

Теперь следует рассмотреть вновь первоначальный выбор. Что же произойдёт при уплате подоходного налога для тех продавцов, которые получили жильё в собственность позже 1 января 2016 года? Для таких продавцов ситуация усложнится. Тут могут быть три основных варианта.

1. Время владения недвижимостью меньше, чем 36 месяцев.
2. Время владения от 36 до 60 месяцев почти для всех категорий продавцов.
3. Если более 60 месяцев назад была приобретена рассматриваемая квартира.
4. Если срок от 36 до 60 месяцев, но речь идёт об особых категориях продавцов.

В первом случае налоговая база уменьшается на один миллион рублей, как и раньше. Для четвёртого варианта налогооблагаемая база уменьшается на всю сумму продажи аналогично тому, как это было раньше.

Чтобы рассмотреть более подробно второй и третий варианты нужно будет рассказать, какие категории населения имеются здесь в виду. Сейчас о них будет рассказано подробней, но сначала нужно уточнить, почему это важно. Когда говорится о втором или четвёртом вариантах, то они различаются только тем, относится ли продавец к одной из этих категорий или нет. Если это имеет место, то снижение налогооблагаемой базы до нуля происходит после владения в течение 36 месяцев. Если же речь идёт о других людях, то полная компенсация наступает только после 60 месяцев владения. На рассматриваемом отрезке времени при втором варианте ситуации налогооблагаемая база будет уменьшена не полностью, а только на один миллион рублей.

Список соответствующих категорий:

1. Если хозяин получил недвижимость в собственность в результате проведения приватизации.
2. Иногда старые или беспомощные люди заключают особый договор с тем, кто возьмёт их на иждивение. В обмен они передают такому человеку квартиру в собственность. Жильё, полученное таким образом, также входит в категорию льготников.
3. Когда квартира является частью наследства. Важно отметить, что здесь подразумевается не любое наследство. А только такое, какое получено от достаточно близких родственников.
4. Если же жильё является подарком, причём от родственников, оно также относится к рассматриваемой льготной категории.

В третьем и четвёртом пункте списка речь шла о некоторых категориях родственников.

И в одном и в другом случае речь идёт об одной из следующих категорий:

• дети или родители;
• внуки, внучки, дедушки или бабушки;
• братья или сёстры.

В данном контексте речь шла как о тех, кто имеет общих отца и мать, так и о тех, кто имеет общих только отца или только мать.

Речь идёт лишь о непрерывном сроке владения. Если в результате каких-либо причин квартира несколько раз переходила из рук в руки, учитывается только величина непрерывного срока владения квартирой.

Хотя процесс начисления подоходного налога уже был здесь довольно подробно рассмотрен, тем не менее это не даёт полной картины. Теперь будет приведена пошаговая инструкция по расчёту этого налога.

Итак, по договору купли-продажи была продана квартира. Предположим, продана она была за 3 200 000 рублей. Рассчитывать налог на самом деле можно не одним, а двумя различными способами.

Зависит это от двух вещей:

1. Сохранились ли документы по приобретению жилья с указанием суммы, которая была уплачена?
2. Какой вариант является более выгодным, в каком случае придётся платить меньшую сумму налога?

Рассчитывать налог можно на основе снижения налогооблагаемой базы. Если это снижение составит 100%, то такой вариант приведёт к отсутствию необходимости платить.

Если же продавец может получить снижение базы на один миллион, то нужно будет рассчитать налог, а потом произвести сравнение и выбрать наиболее выгодный вариант.

О данном способе (при снижении базы) было подробно рассказано ранее.

Следующий вариант. Предположим, сохранились документы на покупку данной квартиры, которая стоила 2 200 000 рублей. В таком случае налог рассчитывается с разности суммы продажи и суммы покупки (3200000 рублей - 2200000 рублей = 1 млн рублей) налог рассчитывается на основании налоговой ставки, которая составляет 13%. Результат составит 130 000 рублей. При этом должна быть заполнена налоговая декларация, в которой необходимо отразить расчёт налога и сумму, которую следует оплатить.

К данной декларации необходимо приложить определённые документы.

1. Нужна копия правоустанавливающих документов.
2. Потребуется копия текущего договора купли-продажи.
3. Если использовались при расчёте, то потребуются документы, которые подтверждают затраты.
4. Копия паспорта.
5. Кадастровый паспорт, который необходим при дарении или получении квартиры в наследство.

Эти документы нужно подать не позже 30 апреля следующего после продажи квартиры года. Если будет иметь место просрочка, придётся заплатить штраф.

Когда высчитываются штрафные суммы за каждый месяц просрочки (в том числе за неполный), придётся отдать пять процентов всей суммы налога.

Сумма не должна выходить за определённые границы. Она не может быть меньше тысячи рублей или превышать тридцать процентов от суммы выплачиваемого налога.

При продаже квартиры может возникнуть искушение, которое состоит в том, чтобы в договоре отразить сумму от реализации недвижимости, которая меньше реальной, а оставшуюся часть платы получить с рук на руки наличкой. На самом деле это не настолько разумно, как кажется на первый взгляд.

Дело в том, что налоговая проверяет такие сделки. Один из способов проверки состоит в том, что берут кадастровую стоимость квартиры, умножают на специальный понижающий коэффициент (равный 0,7) и полученный результат сравнивают с продажной ценой квартиры. Если последняя меньше величины, которая высчитывается, то налоговая считает, что цена занижена и платить налог на самом деле нужно с данной расчётной величины, а не с заниженной суммы.

Кадастровая стоимость периодически (с периодом в несколько лет, обычно речь идёт о пяти годах) обновляется. Недвижимость проходит оценку, которая фиксируется в документах. Получается, что фактически речь идёт о рыночной стоимости, которая немного устарела.

Другой важный момент состоит в том, как именно определять дату начала владения недвижимостью. Хотя, на первый взгляд, это кажется понятным, на самом деле нужно разбираться в ситуации. Стандартным ответом на этот вопрос является дата, которая указана в документах, на основании которых получено право собственности. То есть если речь идёт о купле-продаже, нужно для этого рассматривать дату, которая указана в договоре. На практике обычно поступают менее точным образом.

В настоящее время информация о правах собственности на недвижимость хранится в Едином реестре прав собственности на недвижимость. Получив справку из этого реестра можно увидеть дату, которая там указана, как дата внесения в реестр. В большинстве случаев принято использовать эту дату, хотя на самом деле она более поздняя, чем та, что указана в правообразующих документах.

Сейчас свидетельство о праве собственности на недвижимость не выдаётся. Вместо него используется выписка из реестра. Но если у продавца имеется такая справка, возможно воспользоваться той датой, которая там указана.

В иных случаях:

1. Если речь идёт о кооперативной квартире, дата начала владения определяется другим образом, хотя и довольно простым. Для этого должен иметься документ о полной выплате кооперативного пая и акт приёма-передачи квартиры. В указанном случае искомая дата - это дата, указанная в акте.
2. Если правоустанавливающий документ относится к получению наследства, то датой начала владения будет не дата фактического получения квартиры в собственность, а дата открытия наследства. То есть владение квартирой отсчитывается с момента смерти наследодателя.
3. Продавец, который вступил во владение в 1998 году или ранее для получения права собственности не нуждался ни во внесении в Реестр ни в получении Свидетельства о праве собственности. В таком случае искомая дата отсчитывается от имеющихся здесь правоустанавливающих документов.

Декларацию нужно сдавать и в тех случаях, когда налог на продажу от сделки платить не нужно.

К примеру, когда продаётся квартира, и у неё не один собственник, а двое или большее их количество. Как в этом случае распределяется вычет между ними? Сумма вычета в целом остаётся той же самой, но она делится на всех продавцов.

Распределение происходит в соответствии с долей каждого из них в рассматриваемой квартире. Однако вся сумма вычета остаётся неизменной.

Надо заметить, что это происходит только тогда, когда квартира продаётся от всех продавцов как единый объект, по единому договору купли-продажи. Гораздо более выгоден другой вариант развития событий. Если у любого владельца доли квартиры будет отдельный договор купли-продажи на эту долю, то все продавцы, платя налог от продажи, получат снижение налоговой базы на один миллион рублей.

Если квартира была куплена и сохранились не только правообразующие документы, но и те, что подтверждают факт оплаты, в некоторых случаях возможно, хоть и с опозданием, получить вычет при налогообложении в качестве покупателя квартиры. То, что она была уже продана, в данном случае на ситуацию не влияет.

Для определения суммы налога можно воспользоваться:

• учётом произведённых затрат;
• налоговым вычетом.

Существуют ситуации, когда принято считать, что можно воспользоваться одновременно и самим правом вычета, и снижением на величину затрат (сначала сделать второе, затем воспользоваться вычетом). Хотя это выглядит необычным, подобные прецеденты имели место. Однако зачастую налоговая считает иначе. Если это будет так, налогоплательщику придётся отстаивать свою правоту в суде. При этом существует немало прецедентов, когда суд не допустил одновременное применение обоих методов снижения подоходного налога от продажи квартиры.

Ещё одна тонкость связана с продажей частного дома. В этой ситуации действуют все указанные в статье правила. Однако может возникнуть один интересный вопрос. Если дом достраивался и перестраивался в последние годы, а сам он состоит в собственности достаточно давно, то можно ли получить на него вычет на всю сумму продажи? Ответ зависит от того, менялся ли контур дома в процессе указанных усовершенствований. Если это имело место, то дата будет определяться по дате достройки.

Если контур дома не менялся при перестройке, то используется дата приобретения всего недвижимого имущества, а не достроенной части.

Предположим, квартира была куплена, а затем продана на протяжении всего одного календарного года. Есть ли какие-либо налоговые особенности у приведённой здесь ситуации, с которыми столкнётся продающий эту жилую недвижимость? Таких особенностей нет, но есть одно важное удобство.

Дело в том, что при покупке квартиры или частного дома также полагается вычет.

Учитывая, что обе указанных операции происходили в течение одного года, такой вычет можно полностью законно использовать для того, чтобы снизить налог с продажи дома.

Какой налог с продажи квартиры придется уплатить государству? Этот вопрос волнует собственников, задумавших продать свою недвижимость. Зависит ли налог с продажи квартиры от того, сколько лет квартира принадлежит одному лицу на правах собственности? Какой налог с продажи квартиры уплачивается в 2017 и в 2018 годах? Ответы на эти вопросы — в нашей статье.

Существует ли налог с продажи квартиры?

Как такового налога от продажи жилья не существует — в налоговом законодательстве подобное понятие не закреплено. Но, продавая квартиру, нужно знать, что с полученной суммы надо будет заплатить подоходный налог государству в размере 13%. На то, какой налог с продажи квартиры придется заплатить собственнику, влияет, сколько лет этот он владеет данной квартирой.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! По налоговому законодательству собственник жилья должен заплатить в пользу государства подоходный налог с полученной по соглашению суммы, однако выплата может быть уменьшена при использовании налогоплательщиком прав на вычет либо уменьшение базы или вовсе отменена при соблюдении минимального срока владения недвижимостью.

После продажи квартиры бывший собственник может получить от государства налоговый вычет на выплату в том случае, если он был собственником проданного жилья меньше чем 5 лет. Максимальная сумма вычета равна 1 млн руб. В случае более длительного владения квартирой подоходный налог с продажи не выплачивается, следовательно, права на вычет не возникает.

Важно: 5-летний срок пребывания квартиры в собственности установлен для сделок, совершенных после 01.01.2016. При продаже квартиры до этой даты от уплаты налога освобождаются лица, продавшие квартиру, которая находилась в собственности более 3 лет. Кроме того, 3-летний льготный период сохранен в отношении жилья, приобретенного в результате приватизации, по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника, по договору пожизненного содержания с иждивением.

По налоговому законодательству собственник жилья должен заплатить в пользу государства подоходный налог с той суммы, которая больше 1 млн руб. и которая прописана в договоре купли-продажи жилья. Об этом говорится в подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. При этом принимается во внимание цена сделки. Так, если плата за квартиру при продаже определена как сумма меньше 70% от кадастровой стоимости жилья, при расчете налога будет использован именно указанный процент.

Сумма налога к уплате государству после продажи квартиры

Таким образом, собственник может себе вернуть до 1 млн руб. Продавая квартиру, например, за 6 254 000 руб., НДФЛ придется уплачивать с суммы в 5 254 000 руб. Сумма подоходного налога к уплате получается достаточно внушительной - 5 254 000 × 13% = 683 020 руб. Мало найдется желающих расстаться с такой суммой в пользу государства добровольно.

В этом же пункте сказано, что вместо получения налоговой льготы собственник квартиры может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи собственной квартиры на сумму расходов, произведенных для получения этого дохода. К таким расходам можно отнести, например, услуги риэлтерской компании, с которой был заключен официальный договор. На это указывает письмо Минфина от 04.06.2009 № 03-04-05-01/434. В этом же письме говорится, что в случае, если квартира приобреталась в недостроенном доме и без отделки (такое должно быть указано в договоре), то расходы на ремонт также могут уменьшить налогооблагаемый доход.

Расходы должны быть в обязательном порядке подтверждены документами (платежками, чеками, договором с риэлтерской компанией и другими) и быть экономически обоснованными, то есть иметь прямое отношение именно к продаже квартиры. Для наглядности можно привести пример:

Гражданин И. продал квартиру за 4 635 360 руб. При этом он может подтвердить, что расходы на продажу этого жилья составили 2 895 254 руб. Таким образом, собственнику нужно будет заплатить сумму, равную

(4 635 360 - 2 895 254) × 13% = 226 214 руб.

Каким из этих 2 способов (получение налоговой льготы или уменьшение дохода) пользоваться, решать только собственнику. Второй способ целесообразно использовать, если расходы на продажу превышают 1 млн. руб.

Если в одном году было продано 2 квартиры, то какой налог с продажи квартиры собственник должен уплатить в этом случае? Можно ли с одной получить вычет, а с другой — уменьшить на расходы? В письмах Минфина от 12.04.2012 № 03-04-05/7-563, от 05.04.2011 № 03-04-05/9-219 и от 10.02.2010 № 03-04-05/9-48 указано, что так делать можно.

Если же квартира находится в долевой собственности, то и сумма налогового вычета предоставляется согласно долям собственников в этой квартире. Однако если продавцом выступает один из сособственников, ему вычет предоставляется в полном размере.

Не стоит забывать, что продав квартиру, которой владел меньше чем 3 года, продавец обязан представить в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Нужно или нет уплачивать налог — значения не имеет. Если продавец не представит такую декларацию, то это влечет за собой наложение на него штрафа со стороны налоговиков. Если декларация по подоходному налогу не была вовремя представлена, то, согласно п. 1 ст. 119 НК РФ, налогоплательщик должен будет заплатить штраф в размере 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, в том числе и неполный. Но установлены ограничения — не более 30% от суммы, которая должна быть указана в декларации, и не менее 1 000 руб.

Если квартира находится в собственности больше чем 5 лет, то имущественный вычет предоставляется на полную стоимость квартиры (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть собственник квартиры ничего не уплачивает в пользу государства.

Налог с продажи квартиры 2018-2019

Как уже упоминалось, мало найдется людей, которые захотят заплатить государству огромную сумму налога при продаже квартиры, которая была в собственности менее 5 лет (за исключением случаев, для которых установлен 3-летний льготный период). Чтобы этого не делать, продавец и покупатель ранее имели возможность заключить договор на сумму продажи квартиры менее 1 млн руб. В этом случае никакого налога от продажи квартиры платить не было нужно. Но если в прошлые годы налоговики сквозь пальцы смотрели на такие договоры, то с 2015 года они стали их пристально отслеживать. Умышленное занижение стоимости квартиры в целях неуплаты налога можно расценивать как экономическое преступление.

Именно поэтому налоговики начали сотрудничать с полицией для привлечения недобросовестных продавцов и покупателей к ответственности за умышленную неуплату налога в пользу государства.

Уголовная ответственность за неуплату НДФЛ возникает в том случае, если сумма неуплаченного налога превышает 900 000 руб. за 3 года подряд. По Уголовному кодексу за такое правонарушение можно подвергнуться не только внушительному штрафу, но и реальному лишению свободы.

Если сумма неуплаты меньше, то наступает налоговая ответственность. Согласно п. 3 ст. 122 НК РФ сумма штрафа будет равна 40% от неуплаченной суммы налога.

Таким образом, продавцам квартир, у которых они в собственности менее 5 лет, нужно задуматься: а стоит ли идти на риск и обманывать государство? Лучше все-таки уплатить налоги в определенных законодательством размерах.

Каким же налогом облагается продажа квартиры? С дохода собственник должен заплатить НДФЛ по стандартной ставке 13%. В законодательстве есть льготы, воспользовавшись которыми можно сократить сумму налога, либо не платить его вообще. В первую очередь льготы связаны тем, насколько долго в вашей собственности находилась проданная квартира.

Если вы владели квартирой более трех лет, то платить НДФЛ не придется . Такие доходы не облагаются налогом и отчитываться за продажу перед фискальными органами вам не потребуется. Декларацию 3-НДФЛ предоставлять в налоговые органы не нужно.

Однако, необходимо точно определить срок владения квартирой. Критерии здесь следующие:

1. Дата государственной регистрации вашей собственности на квартиру берется за начало отсчета в случае её покупки или приватизации.
2. Дата дня открытия наследства, если вы унаследовали квартиру от прежнего владельца.
3. Дата выплаты полного паевого взноса и документа о передаче квартиры участнику ЖСК.

Если с любой из этих дат до даты сделки по продаже квартиры прошло более трех лет, вы освобождаетесь от уплаты налога в России.

Расчет и сумма

Если квартира была в собственности более 3 лет, то вам предстоит самостоятельно исчислить сумму налога с дохода от продажи квартиры, составить декларацию и предоставить в налоговый орган, а затем перечислить налог в бюджет.

Сумма налога исчисляется умножением подтвержденного документально дохода от продажи на ставку налога 13%.

Например, вы продали квартиру за 7000000 рублей. Налог составит 7000000 х 13%= 910000 рублей.

Налоговый Кодекс предоставляет возможность уменьшить эту сумму. Можно воспользоваться налоговым вычетом, предоставляемым в размере миллиона рублей. Если у квартиры несколько собственников и они продают ее по единому договору, то возврат делится между ними пропорционально долям. А если собственники продают доли по отдельным договорам, то вычет предоставляется каждому в полном объеме.

Второй вариант - учесть расходы в качестве вычета. Имеются ввиду расходы при покупке продаваемой вами квартиры. В их состав можно включить:

1. Расходы на покупку недвижимости.
2. Проценты, уплаченные фактически по взятому для покупки кредиту.
3. Сумму оплаты услуг риэлторов.

Все эти расходы должны иметь документальное подтверждение в виде подлинников документов на оплату, актов, договоров, других документов, подтверждающих расходы.

Обратимся к нашему примеру:
Если вы используете налоговый вычет и сократите сумму дохода на миллион рублей, то получите налог 780 000 руб.
(7000000 – 1000000) × 13% = 780000 рублей.

Допустим, вы купили эту квартиру ранее за 4 500 000 рублей. Кроме того, расходы по кредиту, который вы брали у банка для оплаты этой недвижимости, то есть проценты банку, в сумме за весь период возврата кредита составили 250 000 рублей. В 50 000 рублей вам обошлись услуги риэлторской фирмы, подыскавшей для вас эту квартиру и оформившей сделку. Все расходы вы можете подтвердить документально.

Рассчитаем сумму налога при этих условиях:
(7000000 – 4500000 – 250000 – 50000) × 13% = 286 000 рублей.

В данном случае, значительно выгоднее для собственника применить вычет по расходам.

Этот вид вычета можно применить только по ранее купленной квартире . Ведь при получении квартиры в наследство или в случае дарения вам квартиры, никаких расходов на квартиру не производилось. А значить, можно воспользоваться только стандартным имущественным вычетом в один миллион рублей. А по квартирам, купленным с использованием материнского семейного капитала сократить доход можно на всю сумму расхода, включая сумму МСК. По этому поводу были разногласия, однако многочисленные письма налоговиков, а также ст.220 НК подтверждают такую возможность.

Обратите внимание, одновременно по одной квартире можно использовать один вид вычета: либо уменьшение дохода на расходы, либо имущественный вычет. Вместе их применить не получится.

Способы уплаты

Для уплаты подоходного налога от продажи квартиры нужно совершить несколько шагов: собрать необходимые документы, предоставить их в налоговую инспекцию по месту регистрации и перечислить причитающуюся сумму в госбюджет. При этом нужно соблюсти установленные законодательством сроки. Рассмотрим все шаги по порядку.

Главным документом при продаже квартиры является . В ней отражаются все основные данные для начисления НДФЛ. Заполнять их нужно на основе документов. Если вы хотите уменьшить доходы на расходы, то в декларации есть для этого специальные графы. Заполнить декларацию можно в электронном виде , воспользовавшись программой на официальном сайте налоговой инспекции или любой другой. Не возбраняется и заполнение бумажной декларации от руки, бланк можно получить в налоговой и там же получить консультацию по заполнению.

Кроме декларации, нужно написать заявление на имущественный вычет.

Для уменьшения доходов на расходы, которые непосредственно связаны с покупкой квартиры, к 3-НДФЛ прилагают копии документов:

• договор на приобретение продаваемой вами недвижимости (все нюансы договора купли-продажи квартиры вы можете узнать в );
• документы из банка, подтверждающие расходы на проценты, выписки или справки;
• документы, подтверждающие расход при покупке продаваемой квартиры: расписка в получении денег за недвижимость продавцом, банковские выписки на перечисление с вашего счета на счет продавца и другие;
• иные документы о расходах.

Куда обращаться

Декларацию по ф. 3-НДФЛ подайте в ИФНС по месту регистрации в году, который следует за годом продажи квартиры. Ее нужно предоставить в налоговую до 30 апреля года. Обратите внимание, декларацию нужно подать даже при нулевой сумме налога, если она находилась в вашей собственности менее 3 лет.

Декларацию подают лично, либо, при невозможности вашей явки, ее может передать представитель, имеющий от вас нотариально заверенную доверенность на это действие. Декларацию подают в двух экземплярах, один из которых, с отметкой о приеме налоговой, вам вернут.

Можно отправить ценным письмом, с приложением списка вложенных в письмо документов. Сроком подачи такой декларации будет дата почтовой отправки письма.

Срок проверки декларации не более трех месяцев.

Срок уплаты налога в госбюджет 15 июля. Реквизиты для уплаты можно узнать на официальном сайте ИФНС России или в вашей налоговой инспекции. Перечислить налог нужно через банк, либо с использованием платежных терминалов.

За несоблюдение сроков предоставления декларации и уплаты налога в Налоговом кодексе РФ предусмотрены штрафы и пени.

Штраф 5% от всей суммы налога по данной декларации за каждый месяц просрочки грозит за сдачу декларации позже срока. За отчет с нулевым налогом штраф составит 1000 рублей, а максимально - 30% от суммы НДФЛ.

Уплата налога на прибыль в срок избавит от неоправданных расходов. За несвоевременную уплату начисляется в общем случае штраф 20% от суммы. А если будет выявлено, что неуплата налога совершена умышленно, то штраф увеличится вдвое. Помните о том, кто должен оплачивать! Налогоплательщиком является продавец!

Не стоит забывать и про пени, которые начисляются ежедневно весь период просрочки. Лучше сделать все вовремя и избавиться от неприятностей с налоговой и лишних трат.

Обобщим все существенные моменты, которые нужно знать в связи с уплатой и расчетом НДФЛ при продаже квартиры:

• налог 13% от дохода от продажи квартиры;
• декларация не нужна и налог отсутствует, если продаваемая квартира принадлежит вам более 3 лет;
• есть два метода сокращения НДФЛ при реализации квартиры, принадлежавшей вам более трех лет;
• соблюдение сроков предоставления декларации (30 апреля) и уплаты налога (15 июня) поможет избежать расходов на пени и штрафы.

Много говорилось о планируемых с 2015 года новых изменениях в этой сфере. Однако, те изменения в НК РФ в отношении НДФЛ, которые вступили в силу с этого года, не коснулись налога с доходов от продажи квартиры. И статья НК РФ 220, регулирующая эти нормы, не изменилась.

Более подробную информацию об этом вы можете посмотреть на видео:

А если вы пытаетесь понять, как правильно рассчитать алименты, тогда вам сюда .