Как платить за офис в многоквартирных домах. Нежилое помещение в МКД: как оплачивать коммунальные услуги
Собственники нежилых помещений нередко отказываются платить за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Это неправильная позиция, они должны оплачивать содержание и ремонт наравне с владельцами жилых помещений. Узнайте, почему.
Обязанность по оплате содержания и ремонта ОИ в МКД
Управляющие организации выставляют собственникам нежилых помещений счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Собственники таких помещений отказываются оплачивать полученные платёжные документы, аргументируя это тем, что договорные отношения с УО у них отсутствуют.
Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ . К общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме:
- межквартирные лестничные площадки;
- лестницы;
- лифты;
- лифтовые и иные шахты;
- коридоры;
- технические этажи;
- чердаки;
- подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
- иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.
Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).
Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемыепри использовании и содержании ОИ в МКД.
Обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией. Такой вывод можно найти в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017.
В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 , выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома является для управляющей организации обязательным в соответствии с законодательством РФ. УО не может отказаться от выполнения таких работ и оказания услуг даже в случае, когда не заключён государственный или муниципальный контракт.
То, что собственник нежилого помещения не предпринял действий по заключению контракта для исполнения обязанности по несению расходов на общее имущество, не освобождает его от обязанности вносить соответствующую плату.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона, обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Взыскание задолженности у собственников нежилых помещений
Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по таким же правилам, что и собственники жилых помещений. Управляющая организация может требовать от собственника нежилого помещения своевременно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Если собственник нежилого помещения отказывается платить управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества, сначала следует попытаться решить вопрос миром и объяснить собственнику нежилого помещения, почему за ним закреплена обязанность вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения: отправлять долговые платёжки, письма или попытаться заключить соглашение о погашении задолженности.
Если собственник отказывается оплачивать счета, УО следует перейти к досудебному взысканию долгов: до подачи заявления в суд должнику нужно направить претензию с требованием оплатить задолженность в добровольном порядке. Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ , должник обязан ответить на такую претензию в течение 30 календарных дней.
Если должник ответит отказом или вовсе не ответит на претензию, управляющая организация может обратиться с исковым заявлением в суд. Рассмотрением таких заявлений занимается Арбитражный суд. Но бывает, что споры доходят и до Верховного Суда РФ.
Пример такого спора приведён в определении ВС РФ от 28.11.2017 по делу № 305-ЭС17-10430 . В нём суд указал на то, что управляющая организация может взыскать долг за содержание и ремонт общего имущества с собственника нежилого помещения.
Выводы
Вносить плату за содержание и ремонт должны как собственники жилых помещений в многоквартирных домах, так и владельцы нежилых помещений. Размер такой платы устанавливается соразмерно доле участника общей долевой собственности на общее имущество МКД.
Незаключение договора между управляющей организацией и собственником жилого помещения не освобождает собственника от обязанности вносить плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД.
В настоящее время термин "нежилое помещение" используется достаточно часто. Между тем, его четкого определения в отечественном законодательстве нет.
Пробел в нормах приводит к возникновению множества сложностей как у обычных граждан, так и у предпринимателей, желающих квартиру в многоквартирном доме перевести в нежилое помещение . Ввиду отсутствия четкого определения, на практике нередко совершаются незаконные сделки с недвижимостью.
Что собой представляет ? Давайте разбираться.
Общие сведения
Нежилое помещение в необходимо отличать от Ключевым признаком является наличие у нежилого помещения законного владельца. Такие объекты, как правило, относят к Они образуются посредством перевода обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение.
Собственники таких объектов приравниваются к владельцам квартир. Соответственно, они обладают такими же правами и выполняют аналогичные обязанности, что и соседи. В первую очередь, это касается затрат на бытовое обслуживание. Владелец нежилого помещения в многоквартирном доме должен платить столько же, сколько прочие собственники квартир. При этом в оплату включаются даже те услуги, которыми субъект фактически не пользуется (например, лифт, консьержка).
Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме
На законодательном уровне установлен ряд правил, которым должны следовать владельцы таких объектов. Эти требования призваны обеспечить защиту интересов других собственников квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями .
В таких помещениях запрещается вести деятельность, влекущую загрязнение окружающей среды, создание неблагоприятной санитарно-эпидемиологической ситуации. Проще говоря, в нежилом помещении в многоквартирном дом е нельзя обустроить или лечебное учреждение для больных инфекционными заболеваниями.
Объект должен соответствовать противопожарным, санитарным и градостроительным нормам. В помещении должен быть отдельный вход. Располагаться объект должен на первом этаже либо над другими помещениями нежилого типа.
Если помещение оборудовано под кафе или другое заведение общепита, закрываться оно должно не позже 23.00.
Нормативная база
Юридический статус нежилых помещений в многоквартирных домах регламентируется различными правовыми документами. Основным из них является Конституция, в которой закреплено право на частную собственность.
Вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества в МКД, регулируются в ГК. В 290-й статье, в частности, говорится, что собственники помещений в многоквартирных домах обладают на праве долевой собственности общими помещениями, несущими конструкциями, электрическим, механическим, санитарно-техническим и иным оборудованием внутри и за пределами своей квартиры, обслуживающим более одного помещения. Законные владельцы не могут отчуждать свою долю в праве на такие объекты без передачи права собственности на жилое помещение.
В ЖК присутствуют нормы, в соответствии с которыми осуществляется перевод в нежилое помещение. В многоквартирном доме возможна и обратная процедура.
В правительственном постановлении от 2011 г. закреплено право владельцев нежилых помещений использовать коллективные бытовые резервы сооружения.
Нормативное регулирование вопросов, касающихся рассматриваемых объектов, осуществляется также в соответствии с актами муниципальных и региональных органов управления.
Размеры помещений
Площадь всего дома включает в себя площади всех квартир и общей территории. В состав последней входят лифты, лестничные площадки, подвалы, чердаки и пр. Их параметры отражены в техническом паспорте, который хранится в управляющей компании или в ТСЖ. Расчет площади имеет значение при определении суммы оплаты за коммунальные услуги, в частности, отопления.
Размер нежилых помещений формируется из площадей всех внутренних секций. В расчет не принимаются балконы и лоджии. При определении их площадей используют понижающие коэффициенты.
Условия перевода жилого объекта в нежилое помещение
Некоторые собственники не используют свои квартиры по прямому их назначению, т. е. для проживания. Вместо этого они решают перевести объекты в нежилые для получения стабильного дохода.
Законодательство устанавливает ряд условий для такого перевода.
В первую очередь, в помещении необходимо обустроить отдельный вход. Если его площадь превышает 100 м2, то должен быть второй, запасной вход.
Обязательным условием является отсутствие в помещении зарегистрированных жильцов. Перед переводом объекта из него необходимо выписаться.
На объекте не должно быть никаких обременений. Это значит, что помещение не должно быть в залоге, ипотеке, долгосрочной аренде.
Как выше говорилось, квартира должна быть на первом этаже или находиться над другими такими же нежилыми помещениями.
Запрещен перевод жилых помещений в нежилые в аварийных сооружениях или зданиях, которые должны быть снесены.
Еще один нюанс - перевести можно только всю квартиру в целом. Нельзя сделать нежилой какую-то одну комнату в ней.
В переводе может быть отказано, если сооружение относится к памятникам культурно-исторического наследия.
Особенности процедуры
Если все условия, указанные выше, соблюдены, необходимо собрать пакет документов. В его состав входят:
- Поэтажный план. Он выдается в БТИ.
- Правоустанавливающий документ (свидетельство) на квартиру.
- Техпаспорт и план помещения.
- Если будет проводиться перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, то предоставляется и ее план. Он должен быть утвержден уполномоченным органом, реализующим контрольные функции в сфере строительства. При этом на перепланировку необходимо получить согласие жильцов дома.
- Заявление. Оно подается в соответствующий госорган. В Москве, к примеру, им является Департамент имущества.
Документы, кроме заявления, можно подать в виде заверенных нотариусом копий. Решение принимается в течение 48 дней (рабочих). Отказ можно оспорить в суде.
Нюансы реализации прав и исполнения обязанностей
Как уже выше было сказано, и нежилых) в МКД идентичны. Это положение распространяется и на территорию общего пользования.
Обязанности владельцев охватывают сферу коммунальных платежей. Все собственники должны нести расходы по содержанию общей территории, в том числе прилегающей к дому. При этом начисление соответствующих сумм будет осуществляться и в случае, если владелец нежилого помещения этими территориями не пользуется.
Что касается прав, то в их число входит право голоса на общих собраниях, а также возможность участвовать в обсуждении и разрешении вопросов, связанных с ремонтом, благоустройством, выбором способа управления и пр.
Снабжение коммунальными ресурсами
Владельцам нежилых помещений в МКД предоставляется возможность выбрать наиболее подходящий для них вариант:
- Заключить договора о поставке услуг напрямую с обслуживающими предприятиями.
- Оформить соглашение с управляющей компанией либо ТСЖ.
Перечень услуг, которые могут поставляться пользователю, включает в себя водо-, энерго-, тепло-, газоснабжение, канализацию. При этом они предоставляются в том же объеме, что и прочим владельцам квартир.
Собственники нежилых частей здания несут ответственность за надлежащее содержание приборов учета (счетчиков). Об их повреждении, выходе из строя необходимо своевременно сообщать поставщикам соответствующих услуг.
Перевод нежилого объекта в жилое помещение
Для изменения назначения объекта необходимо:
- Обратиться в проектную организацию для создания плана перепланировки.
- Собрать комплект документов. В него включаются правоустанавливающий документ, протокол собрания жильцов, проект, заключение о соответствии объекта требованиям, установленным для жилых помещений, копия паспорта.
Для перевода помещения необходимо написать заявление и подать его с приложенными документами в уполномоченную инстанцию. Ответа придется ждать также 48 дней. Если в переводе будет отказано, в трехмесячный срок это решение можно оспорить.
Если ответ будет положительным, необходимо провести перепланировку и оформить новый техпаспорт. Затем следует внести изменения в реестр недвижимости, получить свидетельство собственника.
Если владельцем помещения является несовершеннолетний, все действия от его лица совершаются законными представителями. Ими могут выступать родители, опекуны, попечители, усыновители.
С изменением порядка оплаты за жилищно-коммунальные услуги в нежилых помещениях управляющие компании стали получать от их владельцев меньше средств. Чтобы не приходилось делать перерасчеты за неправильно начисленные ЖКУ, УК необходимо хорошо разбираться в структуре платы и правилах ее внесения. В материале мы разберемся с тем, какие помещения считаются нежилыми и как осуществляется перевод недвижимости в эту категорию, а также определим, как их собственники оплачивают все необходимые расходные статьи.
В значительной части многоквартирных домов есть нежилые помещения. С начала 2017 года оплата ЖКУ для их собственников производится в обновленном порядке, получившем существенные изменения. Раньше плату принимали управляющие компании, теперь за коммунальные ресурсы платить нужно напрямую ресурсоснабжающим организациям.
Требования к нежилому помещению в МКД
В многоквартирных домах помимо жилых площадей есть несколько типов помещений, в том числе, нежилые. Они отличаются от общедомовой собственности тем, что имеют конкретного владельца. В большинстве случаев такие объекты являются коммерческой недвижимостью. Появляются они в результате перевода обычной квартиры в МКД в нежилую категорию.
У владельцев таких объектов права и обязанности аналогичны хозяевам квартир. Прежде всего, это касается расходов на бытовое обслуживание.
В законодательстве закреплен ряд правил, которые должны выполнять собственники нежилых помещений в МКД. Эти требования направлены на защиту интересов остальных владельцев помещений в том же доме. Ключевых условий тут несколько.
1. В помещении нельзя вести деятельность, которая загрязняет окружающую среду и нарушает санитарные нормы. К примеру, в жилом доме не получится открыть общественный туалет или клинику для приема пациентов с инфекционными заболеваниями.
2. Помещение должно соответствовать правилам пожарной безопасности, градостроительным нормам и СНиПам. Вход в него обустраивается отдельно. Расположение объекта так же четко оговаривается – это должен быть первый этаж. Возможен вариант, когда нежилое помещение находится в МКД на втором этаже, но только в ситуации, если под ним тоже располагаются объекты нежилого типа.
3. Магазины и заведения общественного питания в жилых домах открывать не запрещается. Однако они должны заканчивать работу не позднее 23:00.
Как перевести жилой объект в нежилое помещение
Если владелец квартиры в МКД хочет превратить ее в нежилое помещение, то для этого нужно выполнить несколько условий:
- обустраивается отдельный вход. Для помещений площадью более 100 м 2 делается еще и запасной вход;
- зарегистрированных граждан в меняющей статус квартире быть не должно. Перед запуском процедуры перевода они выписываются;
- объект не должен иметь каких-либо обременений. Недвижимость не должна быть заложена, приобретена в ипотеку (еще не погашенную) или передана в долгосрочную аренду;
- помещение располагается на первом этаже или над иными нежилыми объектами (об этом упоминалось выше);
- не осуществляется перевод в аварийных и запланированных к сносу зданиях;
- смена статуса производится только в целом для всей квартиры. Отдельную комнату превратить в нежилое помещение нельзя;
- причиной запрета в получении нежилого статуса может стать нахождение квартиры в здании, признанном культурно-историческим памятником.
Для перевода квартиры в МКД в нежилое помещение нужно собрать пакет документов .
Все документы за исключением заявления могут подаваться как нотариально заверенные копии. На принятие решения соответствующему органу дается 48 рабочих дней. Получение отказа еще не является окончательным решением. Его можно оспорить в судебном порядке.
Какие виды коммунальных услуг оплачивают собственники нежилых помещений
Каждый месяц владелец нежилого помещения должен платить:
- за содержание находящегося в его собственности помещения и общедомового имущества;
- за капремонт МКД (стандартные взносы в зависимости от площади помещения);
- за коммунальные ресурсы, потребляемые нежилым помещением. Их поставка осуществляется на основании прямых договоров с ресурсоснабжающей организацией;
- за вывоз мусора, осуществляемый выбранным региональным оператором по обращению с ТКО.
Особый случай.
Если в МКД создано ТСЖ или кооперативное объединение и владелец нежилого помещения входит в его состав, то в его обязательства также включается оплата членских взносов. Это регламентируется частью 8 статьи 156 ЖК РФ.
Владельцы помещений в доме являются долевыми собственниками общедомового имущества. В соответствии со статьей 158 ЖК РФ каждый из них должен нести расходы на содержание не только своей, но и общедомовой собственности. В связи с этим производится оплата коммунальных услуг всех видов и содержания помещения, а также вносятся средства в фонд капремонта.
Правила о необходимости платить за жилищные услуги касаются и владельцев нежилых помещений. Об этом говорит ст. 39 (ч. 1 и 2) ЖК РФ, а также ст. 210 и 249 ГК РФ.
При сдаче нежилого помещения в аренду обязательства по оплате ЖКУ сохраняются за собственником помещения. Законодательство перехода этих обязанностей не предусматривает. В то же время стороны могут договориться об оплате ЖКУ арендатором. Однако если появится задолженность, то управляющая организация все равно будет взыскивать плату за коммунальные услуги именно с владельца нежилого помещения.
Оплата содержания общего имущества собственником нежилого помещения
Владелец нежилого помещения в многоквартирном доме обязан каждый месяц производить оплату коммунальных услуг. В эту плату включаются следующие расходы:
- на управление домом;
- на содержание и текущий ремонт общедомовой собственности;
- на электроэнергию, оба вида воды, отвод канализационных стоков и другие ресурсы в рамках содержания общедомовой собственности.
Величина оплаты за содержание общего имущества собственником нежилого помещения определяется размером его доли в этом имуществе. Деньги за данные услуги вносятся предоставляющим их организациям – УК или ТСЖ.
Ситуация. Должны ли собственники нежилых помещений платить за общедомовые нужды, если они не используют общедомовую собственность?
Да, должны.
Даже если помещение имеет отдельный вход и его владельцам в принципе не нужен лифт, они обязаны платить за его содержание. Независимо от того, пользуется ли собственник имуществом, он является одним из его владельцев. Этим и объясняется обязательство содержать и ремонтировать имущественные объекты.
Ситуация . Можно ли установить разную плату за содержание и ремонт нежилых помещений и квартир в многоквартирном доме?
Нет, этого сделать нельзя.
Упомянутая плата устанавливается по согласованию с управляющей компанией и является одинаковой для всех владельцев помещений. Это предусмотрено в п. 31 правил, утвержденных ПП РФ № 491 от 13 августа 2006 года.
Коммунальные платежи собственника нежилого помещения на капремонт
Нередко возникает вопрос о том, должен ли собственник нежилого помещения платить за капитальный ремонт. Да, это обязательство распространяется на него точно так же, как и на хозяев квартир. Данное правило предусматривает несколько исключений. Владельцу помещения стоит проверить, не попадает ли он под один из подобных случаев. Ситуации, в которых собственникам нежилых помещений не нужно вносить плату за капремонт, описываются в части 2 статьи 169 ЖК РФ.
Денежные средства на капремонт могут аккумулироваться у регоператора или на спецсчете, оформленном для отдельного дома.
Минимальная величина взноса на капитальный ремонт определяется региональными властями. У владельцев помещений в рамках общедомового собрания есть возможность увеличить этот взнос. Если средства на капремонт собираются на спецсчете, то это значительно облегчает возможность их расходования на проведение ремонтных работ. При уплате повышенных взносов можно быстрее набрать необходимый лимит фонда, и поступившие сверх него деньги потратить на внеочередные мероприятия по усмотрению собственников.
Ситуация . Кому доставляются платежки в случае с нежилым помещением?
Адрес доставки определяется тем, кто является владельцем этого помещения – человек или организация.
Если владеет недвижимостью фирма, то квитанции передаются по адресу, по которому находится ее постоянно действующий исполнительный орган. Именно по этому адресу поддерживается связь с организацией. При отсутствии упомянутого органа доставка производится по адресу другого органа или лица, обладающего правом действовать от имени компании без доверенности. Это прописано в ч. 3 ст. 171 ЖК РФ.
Если помещением владеет физическое лицо, то платежки отправляются на его почтовый адрес. Так указано в п. 69 правил из ПП РФ № 354 от 6 мая 2011 года.
Сегодня парикмахерские, аптеки и даже банки размещаются в многоквартирных домах (далее – МКД). Вход – отдельно, с улицы, свой дворик, регулярная его уборка своими силами. Кажется, ничего и не связывает собственника такого помещения с его соседями-жильцами. Вот почему так многочисленны обращения со стороны хозяев таких помещений:
-Я – хозяин магазина, который располагается в жилом доме. УК проводит ремонт дома и заставляет меня заключить договор и оплатить часть работ. Если я не хочу, могут ли меня через суд привлечь к обязательной оплате этих работ?
-Мне принадлежит нежилое помещение в МКД. Мы не пользуемся двором (вход со стороны улицы), территорию свою мы убираем сами, сантехник, электрик у нас свой. Поскольку мы сами оплачиваем обслуживание своего помещения, должны ли мы платить ТСЖ за содержание и ремонт общего имущества по утвержденному тарифу?
Давайте разберемся, из чего же состоит плата за нежилое помещение в МКД.
Равенство перед законом
Оказывается закон * прописывает: владельцам как квартир, так и нежилых помещений в МКД по праву общей долевой собственности принадлежат общие помещения дома, несущие конструкции, оборудование МКД, земельный участок, на котором он расположен. Как такая формулировка влияет на плату? Опять же соразмерно своей доле каждый собственник обязан участвовать в уплате различных родов платежей по общему имуществу ** .
Специалист ОАО «Центр муниципальной экономики» Н.В.Габрусь объясняет справедливость такого подхода так: «Нежилые помещения находятся в жилых домах, т.е. не могут существовать отдельно от этих домов, а их собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и др.»
Состав платы за нежилое помещение
Письмо Минрегиона России «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме» разъясняет, что собственники как жилых, так и нежилых помещений на 1 кв.м общей площади помещения вносят одинаковую плату за содержание и ремонт общего имущества.
Таким образом, состав платы за помещение МКД одинаков для всех и не зависит от того, жилое оно или нет. Что же в нее включается?
1. Плата за услуги и работы по управлению МКД;
2. Содержание общего имущества # в нем:
2.1. Освещение, уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
2.2. Текущий и капитальный ремонт;
2.3. Поготовка к сезонной эксплуатации;
2.4. Содержание общего имущества и элементов благоустройства, расположенных на земельном участке, входящего в состав общего имущества дома.
Итак, если Вы – собственник нежилого помещения – пусть даже Вы и не являетесь членом ТСЖ или не заключали договора с УК – Вы по закону обязаны оплачивать расходы, касающиеся общего имущества дома. Причем поблажек в размере платы или же наоборот ее увеличения для собственников таких помещений быть не может: она одинакова для всех.
* Гражданский Кодекс РФ ст.290, Жилищный Кодекс РФ ст.36.
** Гражданский Кодекс РФ ст.249, Жилищный Кодекс РФ ст.158.
# Правила №491 п.11.
Источник фотоматериала: http://images.yandex.ru
