Договор продажи части дома: инструкция по оформлению. Как продать дом находящийся в долевой собственности
Здравствуйте. Как правильно оформить сделку по продаже 100% доли российского ООО с единственным российским учредителем гражданину Кахахстана? Хотим через нотариальную контору по договору купли-продажи.Какие нужны документы?
Продажа доли кврартиры
Добрый день. Имеется однокомнатная квартира. После развода, по инициативе супруги, по решению суда, определены доли: 70% мне, 22% бывшей жене, и по 4% двум несовершеннолетним детям (7 и 8 лет). Проживаю в квартире я один. Бывшая супруга, давит и...
389
стоимость
вопроса
вопрос решен
Как правильно продать долю в квартире
Собственником 2-комнатной квартиры являюсь я. В ней прописаны муж и сын. Сын только прописан, проживает в другом городе. С мужем мы живем вдвоем, но отношения сложные. Смогу ли я продать часть квартиры, не разводясь с мужем. Т.е. я хочу сказать, что...
26 Июня 2017, 17:29, вопрос №1678896 Татьяна, г. Вятские Поляны
Все услуги юристов в Москве
Продажа доли в квартире с общей долевой собственностью
Квартира в Москве в общей долевой собственностью на четверых человек один из них ребёнок. Может ли один из собственника в продать свою долю третьим лицам.? Доли в натуре не выделены!
600
стоимость
вопроса
вопрос решен
Продажа доли квартиры родственникам
здравствуйте хочу продать долю в квартире родственникам, подскажите куда обращаться? (1/4 доли в двухкомнатной квартире)
08 Сентября 2016, 16:30, вопрос №1371457 Елена, г. Екатеринбург
Возможна продажа доли квартиры без согласия совладельцев?
Добрый день! Имеем квартиру в долевой собственности на 3 человек. Может ли один из совладельцев переписать/продать свою долю или прописать человека в квартире без согласия остальных?
389
стоимость
вопроса
вопрос решен
Продажа доли в доме
Добрый день. Можно ли продать свою долю в доме, если другой собственник умер, а наследники еще не вступили в права (еще не прошло полгода)? Наследники согласны на продажу. Покупатель есть.
16 Июля 2016, 13:02, вопрос №1316455 Наталья Рубанова, г. Шахты
289
стоимость
вопроса
вопрос решен
Как продать только долю земли, находящейся в общедолевой собственности без продажи доли дома?
Земля 12 соток находится в равных неразделённых долях по 1/4 у 4 собственников. На земле имеется дом на 4 квартиры, который также находится в общедолевой собственности по 1/4 у 4 собственников. Один собственник имеет желание продать другому...
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего в ней
Добрый день! В наличии имеется 1 комнатная квартира с долей в ней несовершеннолетнего ребенка (куплена в ипотеку с погашением остатка долга материнским капиталом и выделением доли ребенку). Сейчас хотим ее продать для постройки капитального дома на...
600
стоимость
вопроса
вопрос решен
Продажа долей земельного участка
Земельный участок 12,8 соток и частный дом 52 м2 достались по закону 4-м наследникам (общедолевая собственность в равных долях, доли не выделены). Один из наследников от содержания общего имущества уклоняется, оформлением права не занимается. Трое...
Как оформить в свою часть дома родственницу без запрета второго собственника?
у моего ребёнка по наследству от отца осталось в собственности 1/2 части дома. 1/2 находится в собственности бывшей свекрови, по планировке есть общий вход и помещения совместного пользования(т.е. проходные комнаты). может ли свекровь продать свою...
300
стоимость
вопроса
вопрос решен
Продажа доли второму собственнику
Здравствуйте! В случае продажи ничтожной доли (1/9) в квартире второму собственнику, надо ли заключать обычный договор купли продажи у нотариуса, или достаточно договора о перераспределении долей? Надо ли иметь согласие второго собственника, если...
Любые операции с долевой собственностью – это особый разговор. Дело в том, что законодательно подход к данной операции несколько другой, поэтому купля-продажа продажа доли в доме очень строго регламентируются.
Продажа доли жилого дома – важные особенности
Долю невозможно выделить как часть недвижимости, поэтому все собственники сообща распоряжаются квартирой или домом. Само понятие является отчасти виртуальным, так как далеко не всегда эту часть можно выделить физически, и доля не равноценна отдельной комнате. Поэтому законодательство регулирует отношения так, чтобы учитывались интересы всех владельцев и при продаже 1/2 доли дома не пострадали другие стороны.
Особенности купли продажи 1/2 доли дома
Одной из основных особенностей купли продажи доли дома является то, что, прежде всего, необходимо уведомить других владельцев, которые обладают приоритетным правом на приобретение, о своих намерениях, с предложением выкупить свою часть по указанной цене. Уведомление следует рассылать письменно, чтобы можно было это доказать. Владельцы также могут предоставить официальные ответы, оформленные нотариально или оформить письменный отказ в присутствии сотрудников регистрирующих органов. И только в том случае, если никто из совладельцев в течение месяца не изъявил желание приобрести недвижимость, собственник может выставить ее на продажу.
Осложнения
Если между совладельцами сложились хорошие отношения, то процесс не представляет проблемы. А вот если они против, то тут возможно возникновение проблем – к примеру, уклонение содольщика от получения уведомлений. В этом случае, продавец должен собрать максимальное количество свидетельств того, что он сделал все возможное, чтобы уведомить сособственников, на случай если они попытаются обратиться в суд для оспаривания сделки купли-продажи.
Что еще таит в себе продажа долей в частном доме
- Если вы приобретаете часть в доме, то следует обратить внимание на то, что для регистрации по месту жительства потребуется получить согласие других собственников, предоставленное в письменном виде. Это ограничение не касается только собственника и его несовершеннолетних детей.
- Следует проверить, уведомили ли продавец других собственников перед продажей, есть ли прописанные несовершеннолетние лица, были ли указаны в письменном виде в уведомлении реальные расценки объекта недвижимости. Это позволит покупателю избежать массы неприятных ситуаций в виде оспаривания сделки купли-продажи через суд.
Часть недвижимости можно выделить, но это не очень простая процедура. И возможна она, только если речь идет о части, которую легко отделить и сделать отдельный вход. В этом случае, часть может быть выделена в отдельный объект и изолирована. В крайних случаях можно организовать
Два варианта продажи части дома
Продать часть дома непосвященному человеку очень непросто. Владелец при реализации своей недвижимости может столкнуться с множеством нюансов, из-за незнания которых и время понапрасну тратится и результаты получаются не те, что ожидались. Сложно продать дом, принадлежащий одному хозяину. Но еще сложнее это сделать, когда жилищем владеет несколько человек и кто-то решился на продажу своей законной части. Такая ситуация складывается в случае раздела коттеджа по наследству или же расторжения брака. В разных ситуациях возможны два варианта сделок по продаже части дома, один из которых предусматривает продажу на рынке доли в праве собственности на жилую недвижимость (т.е дом). А второй - продажу части жилой недвижимости (дома), которая, являясь отдельным жилым помещением, физически отделена от других частей.
Права и обязанности
совладельцев дома при продаже части
Собственник, продающий свою долю в совместной собственности либо отдельное жилое помещение, прежде всего, должен предложить ее выкупить остальным владельцам жилого дома. Именно они обладают преимущественным правом покупки. И предложение, и в случае, если был получен отказ, все должно быть грамотно документально оформлено, а не сделано в устной форме. Стоит отметить, что у продавца имеется право выбора, если приобрести часть дома желают сразу несколько его совладельцев. Совладелец же может обратиться в суд с исковым заявлением с тем, чтобы на него перевели права и обязанности покупателя в случае, если при продаже части было нарушено преимущественное право покупки. При продаже жилого помещения постороннему человеку пострадавший сособственник может это сделать в течение 3-х месяцев со времени проведения сделки. Причем он не может повлиять на признание сделки купли-продажи недействительной, но зато закон на его стороне с тем, чтобы потребовать восстановить нарушенное право преимущественной покупки. И если пострадавший совладелец предварительно переведет на депозит суда сумму, за которую была продана часть дома постороннему лицу, то в этом случае он выиграет в суде. Если собственникам вручено уведомление, но они не спешат официально отказываться от выкупа доли, то интересант может подождать 3 месяца с этого момента, и после уже открыто продавать свою собственность на рынке.
Первый вариант продажи части дома
Человека, приобретшего долю дома, ожидают условия наподобие, как в коммуналке, что является не слишком привлекательным вариантом для покупателя. Новому владельцу доли придется наравне со всеми обитателями дома пользоваться кухней, ванной и туалетом. Такой вариант еще подходит для дачи, в которую наведываются изредка. Но вот в загородном коттедже с постоянным проживанием вряд ли кто согласится на подобные условия. Поэтому продавцу доли придется сделать приличную скидку, если он все-таки хочет, чтобы сделка как можно скорее состоялась.
Второй вариант продажи части дома
Во втором варианте продажи необходимо, чтобы часть была отделена как физически, так и юридически, что более затратно. В данном случае доля продается уже в качестве отдельного объекта. Примерно, как секция в таунхаусе. Процедура называемая, как продажа доли, выделенной в натуре, реализуется в соответствии с рыночной ценой. Этот вариант наиболее приемлемый для продавца недвижимости, однако, он требует совершения ряда действий. Выделить долю в натуре можно при выполнении нескольких условий, главным из которых является возможность физически разделить жилище так, чтобы можно было использовать каждую в отдельности часть. Выделенная часть интересанта должна быть абсолютно изолированной от других частей дома, с отдельным входом и независимыми коммуникациями. То есть, это должно быть помещение со всеми признаками полноценного жилья. Процесс выделения не обходится без перепланировки, которую необходимо согласовать и узаконить. После перепланировки в БТИ заказывают техпаспорт с уже внесенными изменениями в конструкцию жилого объекта.
Следующий этап - это узаконивание нового объекта. То есть, на него требуется
зарегистрировать право собственности. Данную процедуру проводят в
территориальном отделении Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии.
Пакет документов при обращении в службу будет состоять из заявления о
государственной регистрации от каждого в отдельности сособственника, а также соглашения
на выделение части от каждого из них,
правоподтверждающих документов и техпаспорта. Процедуру выделения доли в натуре
зачастую усложняет несогласие остальных
собственников дома с тем, чтобы он превращался в два жилых объекта. В таком
случае интересант может решить свой вопрос в суде, что уже сложнее и не обойдется
без профессиональной юридической помощи.
Следующим подводным камнем, с которым сталкиваются при продаже части жилого дома, это разделение участка. Так же, как домом, землей могут владеть несколько человек. Разделу участка предшествует договор с участием всех сособственников, заверенный нотариально. После чего, на участки, поставленные на кадастровый учет, получают уже новые документы о собственности. Стоит отметить, что разделить земельный надел не всегда реально, ввиду разных требований в различных муниципальных образованиях, законодательно ограничивающих минимальный размер надела.
Добавить комментарий
Да, долю дома можно продать в том случае, если она не обременена правами третьих лиц. То есть, если нет никаких ограничений по ее продаже.
Обстоятельство, что это доля, а не целый дом, не может помешать продаже. А сособственники других долей - могут.
По общему правилу (Гражданский кодекс), собственник вправе распорядиться своим имуществом. Даже если это доля дома или часть дома, ей можно распорядиться, в том числе продать. Но перед продажей обязательно надо предложить ее выкуп соседям-сособственникам.
Чем отличается часть дома от доли дома?
Часть дома - это самостоятельный объект, участвующий в обороте без ограничений и не требующий при сделках согласия иных собственников. Доля дома предполагает и обязыввает сделать предложение сособстенникам о преимущественном выкупе. Другими словами, часть дома Вы можете продать беспрепятственно, а долю - придется спрашивать согласие или отказ сособственников.
Как происходит предложение покупки при продаже доли дома?
Собственник должен любым способом предложить выкуп доли за определенные деньги . Это может быть предложение, отправленное через нотариуса, самостоятельное уведомление по почте, телеграмма или иные варианты. При этом у Вас на руках должно быть документальное подтверждение, что предложение отправлено, текст - прилагается. Идеально - уведомление о получении адресатом Вашего предложения с датой вручения.
При получении предложения от вас, сособственники других долей или соглашаются купить за предложенную сумму, или отказываются, или ничего не делают (считается, что отказываются).
Но вот какие могут быть препятствия:
- сособственник согласился покупать, но денег у него нет (и сам не купил, и вам не дал);
- неизвестно фактическое место жительства адресата;
- претендент на обладание доли не вступил в права на свою долю (к кому отправлять предложение?);
- сособственник - несовершеннолетний ребенок и требуется отказ органов опеки и попечительства и пр.
Единого совета на все случаи жизни - нет. Более того, на ряд вопросов нет прямых указаний законодательства. Приходится руководствоваться обычаями делового оборота и судеюной практикой. И можно подойти на консультационный прием к юристу по недвижимости (платно) или к специалисту (бесплатно) нашей организации, обсудить план возможных действий.
Когда нельзя продать долю дома
Правила для продажи доли такие же, как и для целого объекта: должны быть соблюдены все законодательные требования. Но есть ряд ситуаций, когда продавать долю дома нельзя или невозможно:
- собственник доли недееспособный гражданин или обладает ограничениями здоровья, препятствующими этому;
- нет документов о праве собственности на долю;
- органы опеки или иные обязательные при продаже организации не дают разрешение на отчуждение;
- перепутаны доли и части дома и пр.
Большинство таких вопросов может быть решено специалистами, имеющими опыт в таких делах. Часть решений будет носить оформительский характер, а ряд вопросов может быть решен только в судебном порядке. Но все же решится, итог будет. Обращайтесь, поможем. У нас много опыта в таких делах.
Чем отличается продажа доли дома от продажи части дома?
Доля дома - это выраженный в процентном или долевом соотношении метраж от всего дома в комплексе функциональных характеристик. Доля дома может быть выделена или не выделена. Выделенная доля, обычно, сто ит при продаже дороже невыделенной. Часто в соотношении 2:1. Но если такую долю выкупают последней и от ее покупки зависит обладание покупателем всем домом, ее цена, наоборот, может быть выше рыночной стоимости.
Часть дома - это отдельный объект, состоящий на кадастровом учете как самостоятельная единица недвижимости.
В нашей практике мы приняли к производству очень запутанное дело, в котором наследники доли части дома спорили с новыми собственниками, купившими всю часть дома, вместе с долей, причитающейся третьим лицам по наследству. Сначала это трудно было понять самому адвокату, несколько недель проводили экспертизу документов. Потом определяли права наследников, права покупателей. Оказалось, что нотариус выдал ошибочно неверные документы на право собственности продавца этой спорной доли части дома. ..
С частями дома надо работать и продавать-покупать очень осторожно. Если одновременно на одном земельном участке есть дом в частях, и от такой части продают долю, надо просмотреть всю историю документов и прав собственника. Иначе в итоге можно ничего не купить, а деньги потратить.
Наши специалисты с опытом работы в таких продажах готовы прийти Вам на помощь!
Aвтор: Юлия КОРНИЛОВА
У жилья, как и у любой другой собственности, может быть не один владелец, а несколько. Люди приватизируют на несколько человек свои квартиры, наследуют их частями и в результате возникает долевая собственность. При этом владелец доли в квартире или доме имеет полное право продать или обменять ее в любой момент. Однако сам процесс продажи подчинен определенным нормам и правилам.
«Сделки по купле-продаже доли в квартире или доме - явление не самое распространенное, тем не менее, встречающееся на рынке жилой недвижимости. На практике достаточно ситуаций, когда люди вынуждены прибегать к подобного рода сделкам. Например, взрослый сын-собственник женился, а родители не хотят разъезжаться, либо в право наследства вступили сразу несколько родственников, или при разводе один из бывших супругов хочет продать свою долю в квартире. Как правило, к продаже долевой части квартиры или дома приводят либо жизненные трудности, либо это попытка улучшить свои жилищные условия», - комментирует руководитель отдела продаж АН «Новая жизнь» Сергей Талагаев.
Если необходимость продажи доли все-таки возникла, то ее владельцу следует знать и соблюдать определенные правила. Так, продать общедолевую собственность можно, но преимущественное право покупки предоставляется другим сособственникам этой квартиры. Поэтому, если человек решается на продажу своей доли квартиры, то первое, что он должен сделать, - это известить об этом остальных сособственников и предложить им первоочередное право выкупа. Гражданский кодекс предусматривает обязательное письменное извещение в течение месяца. Если же этого не было сделано, сособственники имеют право подать иск в суд. В случае, если сособственники откажутся от покупки или вообще ничего не ответят (по умолчанию) в течение месяца, то тот, кто хотел продать свою долю, может продавать ее кому хочет (третьим лицам).
При продаже доли следует учитывать, как формируется ее стоимость. Продажа происходит по рыночной цене, но сумма от продажи доли в квартире значительно меньше, чем деньги, полученные за эту долю в результате продажи всей квартиры целиком и разделения полученных средств между собственниками в соответствии с размером их долей. «Поэтому всегда выгоднее продать квартиру целиком», - отмечает Сергей Талагаев.
Все выше сказанное относится к продаже доли в общей долевой собственности, т.е. когда один из собственников наряду с остальными собственниками пользуется всей квартирой или домом. Однако возможен вариант, когда общая долевая собственность прекращается (в основном это касается продажи части жилого дома), а вместо нее возникает собственность на части жилого дома по отдельности, независимые друг от друга, которые впоследствии возможно продавать как самостоятельный объект. На юридическом языке это называется выделение доли в натуре.
«Самостоятельная» доля
«Продать часть дома возможно лишь после предварительного раздела объекта. Реальный раздел дома по фактическому пользованию возможен только при технической и правовой возможности и может произойти лишь в том случае, если эти части будут отвечать всем признакам, характеризующим «жилое» помещение», - поясняет юрист юридической фирмы «РБЛ» Елена Калашникова.
Жилищный кодекс устанавливает следующие признаки жилого помещения: изолированность - жилое помещение должно быть отдельным и ограниченным пространством от других жилых помещений; принадлежать к категории недвижимых объектов - жилое помещение представляет собой строение (здание), перемещение которого на другое место невозможно без ущерба для его назначения; пригодность для проживания - жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Также раздел не должен привести к нарушению прав и законных интересов других правообладателей.
«Если порядок пользования домом уже сложен, и каждый участник общей долевой собственности пользуется изолированной частью дома с отдельным входом, то по взаимному согласию составляется соглашение о разделе дома, в последующем по данному соглашению будет необходимо зарегистрировать право собственности в регистрирующем органе на отдельные части дома. В случае если согласия о способе и условиях раздела общего имущества не достигнуто, участник общей долевой собственности может в судебном порядке требовать выдел в натуре своей доли либо раздела общего имущества», - разъясняет Елена Калашникова.
Регистрации соглашения о разделе дома в натуре предшествует сбор необходимых документов, подаваемых вместе с соглашением в регистрирующий орган. В самом соглашении в обязательном порядке указываются все собственники, их доли и то обстоятельство, что прекращается право общей долевой собственности и иные необходимые для регистрации данные. С этим соглашением необходимо обратиться в БТИ, где составляются отдельные технические паспорта на каждую часть жилого дома. В дальнейшем на основании технических паспортов объекты ставятся на кадастровый учет в ФБУ «Кадастровая палата». Основанием для регистрации части жилого дома будут являться соглашение о разделе и кадастровые паспорта на каждую часть дома. После получения свидетельства о праве собственности на часть дома эту часть можно смело продавать. Для этого вместе с покупателем необходимо обратиться в органы регистрации. Единственный документ, который понадобится, - договор купли-продажи части дома.
При невозможности выдела доли в натуре компенсация за стоимость доли может определяться соглашением сособственников, а при недостижении соглашения размер такой компенсации устанавливается судом по иску выделяющегося сособственника.
«На сегодняшний день критерии, по которым определяется размер компенсации, определены Верховным судом РФ применительно к жилому дому. Чтобы интересы выделяющегося сособственника не были ущемлены, компенсация должна соответствовать реальной, рыночной стоимости имущества на момент разрешения спора. При определении компенсации должны учитываться все имеющие значение факторы: объяснения сторон, отчет оценщика, заключение экспертов, а также все обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки, такие, как имеющиеся удобства, местоположение жилого помещения», - заключает Елена Калашникова.
Источник www.vkonline.ru
