Почему не стоит брать ипотеку. Почему не стоит брать ипотеку Когда брать ипотеку в году
Ипотечные кредиты, при всех своих недостатках и огромных процентах по кредитованию в сравнении с теми же европейскими странами, всё-таки являются для многих россиян фактически единственным способом приобрести собственное жильё, а не оплачивать всю жизнь съёмное. Стоит ли брать ипотеку в 2017 году: мнение экспертов на этот счёт, общие советы при взятии ипотечного кредита.
Стоит ли брать ипотеку в 2017 году
Очевидно, что необходимый минимум, которым нужно обладать, имея желание купить квартиру в ипотеку — это некоторый стабильный доход, который позволит относительно безболезненно совершать ежемесячные ипотечные платежи, а также имеющаяся на руках некоторая сумма средств на первоначальный взнос (обычно это около 20% стоимости квартиры или дома).
Что же касается текущего момента и того, стоит ли брать ипотеку в 2017 году, то важно понимать текущую экономическую ситуацию. Несмотря на то, что по итогам 2016 года инфляция официально составила менее 6%, а рубль даже начал немного укрепляться, дальнейшая ситуация выглядит непредсказуемой, а текущее состояние может оказаться зыбким. Вот и в отношении ипотечных кредитов ситуация не самая благоприятная — банки повысили ставку по ипотечным кредитам как минимум до 11-13 процентов против прежних восьми.
Проблема и в том, что государственные программы по поддержке ипотеки прекращают своё действие весной, и пока не планируется их продление или введение новых программ.
Наконец, на рынке недвижимости складывается положение, которое грозит в недалёком будущем снижением стоимости жилья, поэтому совершать поспешные шаги по приобретению квартиры в настоящий момент делать не стоит.
Мнение экспертов
Какие советы дают эксперты по поводу того, брать ли сейчас ипотеку?
- Если у вас есть право воспользоваться государственными программами по типу “Молодая семья” и вы уверены, что выплачивать кредит будет в ваших силах, стоит поспешить — к марту эта программа прекратит своё действие.
- Если поводов для спешки нет — лучше выждать. Для такой тактики есть целый ряд причин. Во-первых, очень вероятно снижение стоимости жилья уже во второй половине 2017 года или в начале 2018 года. Во-вторых, возможное улучшение экономического положения в недалёкой перспективе может способствовать тому, что банки снизят ставки по кредитам, как и величину первоначального взноса.
Таким образом, 2017 год является не лучшим временем для того, чтобы брать ипотечный кредит. Имеет смысл выждать некоторое время и продолжать копить деньги на первоначальный взнос. Чем выше будет взнос, тем меньше окажется величина кредита. Разумеется, выгоднее купить квартиру по более низкой цене и под более низкий процент по кредиту.
- необходимо очень хорошо подумать и с цифрами на руках иметь представление о том, что вы действительно справитесь с оплатой кредита — лучше всего попробовать пожить некоторое время, откладывая приблизительную сумму платежа по кредиту каждый месяц, тем самым вы и проверите свои способности прожить с тем бюджетом, который останется, и накопите дополнительные деньги на первоначальный взнос;
- взяв кредит, оставьте некоторую сумму неприкосновенных денег, которыми можно будет воспользоваться при сложной положении, таком, как потеря работы. Считается оптимальным иметь такой запас в размере трёх месячных платежей по ипотеке;
- не берите кредиты в иностранной валюте, только если ваша зарплата не привязана к какой-то сумме в долларах или евро;
- стоить оформить страхование своей жизни, здоровья и имущества;
- не закладывайте другую квартиру в обеспечение кредита, чтобы не лишиться всего в крайней ситуации.
Если вы всё же намерены взять ипотечный кредит в 2017 году, то можете ознакомиться с
О том, насколько сейчас выгодно оформлять ипотечный кредит и что ожидает тех потенциальных заемщиков, которые решили подождать, в своей авторской колонке рассуждает руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков
Аргументы за
Основной аргумент за то, чтобы брать ипотеку сейчас, — это беспрецедентно низкие ставки. И раньше периодически у банков появлялись специальные программы с более низкой по сравнению со средним рыночным уровнем ставкой, однако обычно такие специальные условия были доступны только для ограниченных групп граждан — например, работников отраслей, финансируемых из государственного бюджета. Сейчас каждый банк, участвующий в программе с господдержкой, старается привлечь как можно больше клиентов, поэтому банки постоянно играют со ставкой, опускают ее в рамках госпрограмм до 10,5% и делают возможным кредитование под такие низкие проценты почти для всех категорий заемщиков.
Однако непонятно, смогут ли банки удерживать такую ставку при курсе доллара 80 рублей. При подобном курсе вполне может повториться сценарий конца 2014 года, когда ЦБ резко поднял ставку до 17%, и те, кто подавал заявки на одобрение, были аккредитованы под новые ставки. Люди приезжали на сделку, а им объявляли, что у них будет ставка на три процентных пункта выше, чем предполагалось, ведь после 17 декабря ставок ниже 17% практически ни в одном банке не было. Тогда был настоящий ажиотаж. Многие и вовсе отказывались от сделок, кто-то брал кредит под 17%, поскольку, например, имеющееся жилье уже продано и отступать было некуда. Единственный, кто предлагал доступные кредиты, был Сбербанк России со ставкой от 14,5%. За два первых месяца 2015 года почти 95% ипотечных сделок приходилось именно на этот банк.
Сейчас факторов, позволяющих опустить ключевую ставку, нет, а вот вырасти она может вполне, в зависимости от колебаний курсов валют, ведь в прошлом году затормозили валютные скачки именно повышением ставки. Даже если ставка не вырастет до 17%, а, например, до 13%, сложно сказать сможет ли дальше государство субсидировать ставки, учитывая, что это временная мера. Банки себе в убыток кредитовать не будут, и рынок вернется к 14%, как это было в начале 2014 года.
Ждать имеет смысл, когда есть чего ждать. А снижение ставок с учетом и без того низкого нынешнего уровня — перспектива очень расплывчатая. При этом за время ожидания цены на квартиры растут. Да, это не такой интенсивный рост, как при растущем рынке, но он есть. Застройщики раз в квартал уже точно проводят плановое повышение цен на 3-5%. Плюс рост за счет валютных колебаний, из-за которых увеличились в цене стройматериалы в ряде проектов, — а это еще 5-7%. Стоит учитывать, что по мере увеличения стадии строительной готовности происходит вымывание наиболее ликвидных предложений. Конечно, застройщики выводят в реализацию новые пулы квартир, однако чем дальше, тем менее богатый выбор остается у покупателей. С этой точки зрения, взяв квартиру в ипотеку сейчас, покупатель не только выбирает из большего числа объектов, но и закрепляет стоимость своей недвижимости.
Аргументы против
Если доллар все-таки пойдет вниз, то ставки значительно, я подчеркиваю, значительно не снизятся, поскольку для российского рынка сейчас и так действуют низкие ставки. В преддверии Нового года, подхватывая «эффект толпы», банки могут запустить новогодние программы с более низкими ставками, но опять-таки это будет снижение в пределах рынка, то есть, например, с 11,5% до 11%. Но и сейчас такие ставки есть. По сравнению с рисками увеличения ключевой ставки и возращения уровня ипотечных кредитов к началу 2014 года — это не такой уж большой бонус.
Однако при всей «соблазнительности» условий кредитования далеко не все потенциальные заемщики действительно способны выплачивать кредит. Более того, в условиях экономической нестабильности людям необходимо более взвешенно подходить к оформлению кредита. Конечно, многое зависит от того, к какой категории относится заемщик, какой у него доход, насколько стабильно его положение на работе, есть ли, помимо основного дохода, какие-то дополнительные источники.
Стоит ли игра свеч
В целом все заемщики делятся условно на три категории. Во-первых, это заемщики с высоким уровнем дохода — свыше 200 тыс. руб. в месяц. Те, кто приобретает дорогие объекты, как правило, реально оценивают свои финансовые возможности, понимая, как они будут выплачивать кредит. Такие клиенты просчитывают, сколько будет составлять их переплата по кредиту, если они его погасят через год, три или пять лет. Они изначально понимают, что смогут досрочно погасить кредит, и пользоваться кредитом будут не больше пяти-семи лет.
Вторая категория — люди со средним достатком, доход которых на семью из двух человек, не считая детей, колеблется от 100 до 200 тыс. руб. У таких клиентов, как правило, есть дополнительные «серые» доходы, например от аренды. Среди таких заемщиков встречаются «очертяголовы», которые хотят взять ипотеку, имея при этом другие кредиты, причем суммарные платежи по всем этим кредитам могут превышать доход клиента. Интересно отметить, что вопрос переплаты таких заемщиков интересует меньше всего, многие понимают интуитивно, что выплачивая ипотеку 20 лет, ты переплачиваешь в два раза. Людей в основном волнует, какой у них будет процент по кредиту, потому что от этого зависит размер ежемесячного платежа. Горизонт планирования большинства граждан узкий, он не простирается дальше пары лет, люди берут кредиты и думают только, как они будут жить в ближайшие несколько лет.
И есть третья категория заемщиков, доход которых не превышает 50-40 тыс. руб. Такие люди, как говорится, считают каждую копейку, причем им все время кажется, что их обсчитают. К сожалению, именно такие заемщики не соизмеряют стоимость жилья в Москве и свой доход и переценивают свои возможности. Нередко они хотят взять в кредит, например, 6-7 млн руб., при том что их доход составляет 40 тыс. руб. Обычно «хотелки» заканчиваются сразу после того, как рассчитывается ежемесячный платеж для такого кредита, который составляет не меньше 60-70 тыс. руб. в месяц.
Как грамотно взять ипотеку в кризис
«Семь раз отмерь — один раз отрежь» — эта пословица прекрасно отражает правильный подход к оформлению ипотечного кредита. Несколько раз подумать, прежде чем взять ипотеку, нужно, в первую очередь, тем гражданам, у которых уже есть невыплаченные кредиты, а также на ком лежит ответственность за содержание семьи. Если в семье один кормилец, а супруга, например, находится в декрете с маленьким ребенком, то нужно в первую очередь задуматься: что будет, если этот кормилец потеряет работу, на что содержать семью и выплачивать кредит.
Самое главное при оформлении ипотеки — понимать, что есть пути отступления на случай, если заемщик потерял основной источник дохода. Поэтому прежде чем брать кредит, необходимо обеспечить себе эти тылы. Во-первых, иметь финансовую подушку в размере как минимум трех окладов, чтобы на время поиска работы или восстановления своего финансового положения иметь источники денежных средств для жизни и выплат по кредиту. Во-вторых, застраховать себя или созаемщика от риска потери работы. Размер такой страховки составляет в среднем 1% от суммы кредита. В случае если заемщик потеряет основное место работы, его ежемесячный платеж будет заморожен, а проценты по кредиту погасит страховая компания. В-третьих, оценить, есть ли в семье дополнительные источники дохода, например машина, которую в крайней ситуации можно продать, или дача, которую можно сдавать. Чем больше таких активов, тем увереннее может себя чувствовать заемщик при оформлении кредита. В-четвертых, оформлять ипотеку с минимально возможными ежемесячными платежами. В случае возникновения финансовых трудностей тянуть такой кредит легче, а если дела идут хорошо — можно спокойно досрочно погасить кредит.
Несмотря на то что люди стали более обдуманно подходить к вопросу оформления ипотеки, понимая, какие это серьезные и долгосрочные обязательства, культура кредитных отношений с банками у наших граждан все равно страдает, особенно среди людей со средними и ниже среднего доходами. Далеко не всегда люди предусматривают такие тылы при оформлении кредита, а только при их наличии можно говорить о взвешенном подходе к ипотеке.
Алексей Новиков специально для «РБК-Недвижимости»
Банки все активнее выдают ипотечные кредиты. За три квартала 2017 года рост выдач по сравнению с прошлым годом составил 25%. Банки.ру разбирался, стоит ли брать ипотечный кредит прямо сейчас, или лучше подождать дальнейшего снижения ставок. И заодно выяснил, какие аналоги ипотеки существуют на рынке.
«Текущее оживление на рынке ипотеки во многом эмоциональное»
Интерес к ипотеке подогревается заявлениями о снижении ставок по кредитам. Но в погоне за низкими ставками надо обратить внимание на экономический контекст. «Ипотека под 12% при инфляции в 10% и ипотека под 9% при инфляции в 4% - это совершенно разные предложения. С этой точки зрения ставка в 9% уже не выглядит столь привлекательной. Сегодня мы оцениваем ипотечную ставку как низкую с позиции наших прошлых представлений о рынке. Поэтому текущее оживление на рынке ипотеки во многом эмоциональное. Постепенно к покупателям жилья будет приходить осознание реальной цены кредита. Того, что ставка по ипотеке - это не просто цифра, которая больше или меньше предыдущих показателей», - говорит руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Еще один факт, на который стоит обратить внимание: структура наших расходов изменилась, а реальные доходы не растут уже четвертый год. «Обвал рубля в 2,5 раза в 2014 году перекроил структуру расходов многих семей. Возможности для накоплений сократились. То, что денег у россиян становится меньше, приводит к росту средней суммы ипотечного кредита. За год она увеличилась сразу на 130 тысяч рублей, притом что жилье в стоимости не растет», - поясняет руководитель комитета по аналитике в Российской гильдии риелторов Эльвира Епишина.
Ипотека под 12% при инфляции в 10% и ипотека под 9% при инфляции в 4% - это совершенно разные предложения. С этой точки зрения ставка в 9% уже не выглядит столь привлекательной.
По данным Центробанка, за три квартала 2017 года банки в России выдали свыше 700 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,28 трлн рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2016 года выдача ипотеки выросла на 25%. Если обратиться к цифрам за январь - сентябрь 2014-го, то этот результат в 2017 году уже превзойден на 5%. Тогда банки прокредитовали ипотечных заемщиков на сумму 1,22 трлн рублей.
Данные социологических опросов показывают, что жилищный вопрос по-прежнему актуален для значительного числа россиян: около 45% всех семей хотели бы улучшить жилищные условия, - сообщает аналитический центр АИЖК.
«Согласно нашим оценкам, основанным на данных соцопроса, проведенного ВЦИОМ, более 12 млн семей планируют приобрести жилье в ближайшие 5 лет, из них 70% готово воспользоваться для этого ипотекой. При этом граждане предъявляют спрос на современное и комфортное жилье», - отмечает АИЖК.
Ждать ли снижения ставок в 2018 году
В этом году участники рынка ожидают еще одного витка снижения ставок, а вот их прогнозы по следующему году расходятся.
«На волне повышенной активности ипотечного рынка (сезонный рост спроса, а также высокие объемы реструктуризаций, которые позволяют заемщикам снизить стоимость долговой нагрузки, а банкам получить новых клиентов с проверенной платежеспособностью) вполне вероятно, что средние ставки по кредитам в четвертом квартале снизятся еще на 0,3-0,5 процентного пункта, - считает аналитик рейтингового агентства «Эксперт РА» Анастасия Личагина. - Что касается дальнейшей динамики, то в 2018 году маловероятно столь же существенное снижение ставок. Ипотечные банки уже работают на границе маржинальности, а удешевление стоимости фондирования существенно замедлилось».
С ней не согласен директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. «Если сейчас средний размер ставки на покупку вторичной квартиры в столице находится на уровне 10%, то в 2018 году она может упасть до 8,5% или даже до 8%. Подчеркну, что ниже этой отметки данный показатель на российском рынке недвижимости вряд ли опустится в обозримом будущем», - говорит он.
Ведущий аналитик ГК TeleTrade Марк Гойхман подчеркивает, что проценты по ипотеке продолжат снижение из-за уменьшения ключевой ставки ЦБ. «Очевидно, ключевая ставка в 2017 году будет снижена еще раз до 8% или даже до 7,75%. А в 2018 году она упадет до 6,75-7%, то есть станет на 3 процентных пункта выше целевого уровня инфляции. Тогда проценты по ипотечным жилищным кредитам опустятся в среднем до 9%», - полагает он.
«Мы ожидаем, что при сохранении стабильности в экономике и отсутствии внешних и внутренних шоков тенденция к снижению ставок сохранится. Но темпы снижения замедлятся - не более одного процентного пункта до конца 2018 года», - прогнозирует управляющий директор дирекции продаж подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко.
Объем ипотечного кредитования показывает сильный рост в последние месяцы. По данным ЦБ РФ, в сентябре 2017 года сумма выданных ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) выросла на 22% даже по сравнению с сентябрем 2016-го, когда она выросла на 18% к аналогичному периоду 2015 года.
«Снижение ставок продолжится в следующем году до уровня в 8-8,5% по мере снижения общей стоимости фондирования. Этому будет способствовать реализация мер по развитию рынка, а именно внедрение электронного документооборота (снижение затрат на выдачу и рефинансирование, сокращение временных издержек)», - отметили в аналитическом центре АИЖК.
Есть смысл повременить с ипотекой?
Это означает, что есть смысл повременить с заявкой на ипотеку по крайней мере на год в расчете на снижение ставки, если обстоятельства терпят. Сейчас даже снимать квартиру, как правило, выгоднее, чем брать ипотечный кредит, - расходы меньше.
«Нет смысла и опасаться роста цен на жилье или покупать его в инвестиционных целях. Недвижимость и сейчас мало изменяется в цене и вряд ли станет дорожать в следующем году в среднем быстрее инфляции, то есть более чем на 3-4% в год. Даже вклады в надежном банке составляют 6,5-7%, то есть дают доходность выше, чем инфляция и удорожание недвижимости», - поясняет Марк Гойхман.
По данным портала о недвижимости «ИРН-Консалтинг», число готовых нераспроданных новостроек, например, в Москве, в августе 2017-го было на 160% выше, чем в конце 2014 года. У застройщиков имеются огромные запасы нераспроданной недвижимости, что давит на цены. Поэтому даже текущий ипотечный бум не позволяет значимо повышать цены продаж. Характерно, что при снижении ставки ипотеки и впечатляющем росте ее объемов цена жилья в Москве упала.
По данным аналитической службы «Индикаторы рынка недвижимости», с начала 2016-го до конца октября 2017 года средняя цена квартир в современных панельных домах уменьшилась со 160 тыс. до 155 тыс. рублей за квадратный метр, а в монолитно-кирпичных осталась примерно на уровне 200 тыс. рублей.
«В 2018 году все может измениться»
Но есть и другое мнение: в 2018 году рынок может измениться. В частности, из-за перспективы запрета на долевое строительство. Запрет на него будет иметь очень важное значение для рынка ипотеки. Замена долевого строительства на банковское финансирование наверняка приведет к удорожанию жилья.
По мнению управляющего партнера коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимира Старинского, сейчас хорошее время для покупки квартиры на первичном рынке, поскольку предложение значительно перевешивает спрос, а банки держат курс на снижение ставок. «Конкуренция как в банковской, так и в строительной сфере приводит к тому, что цены на первичном рынке очень низкие. Однако в 2018 году все может измениться - ужесточаются требования к застройщикам, и сам процесс строительства станет намного сложнее. Это приведет к увеличению себестоимости объектов. Цены могут резко пойти вверх. Однако на рынке вторичного жилья ситуация пока иная: ставки по ипотеке низкие, но в 2018 году они могут продолжить падение, поэтому торопиться с покупкой не стоит», - отмечает эксперт.
Руководитель ипотечной группы департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Андрей Носонов уверен, что цена на новостройки в ближайшее время не упадет. «Далеко вниз стоимость «не пойдет» - сегодня мы находимся возле тех ценовых значений, которые ниже опуститься не могут, по крайней мере без выхода продуктов по реновации жилфонда Москвы. Как резюме - совет: покупать квартиры в новостройках следует именно сейчас, по установленным ипотечным ставкам», - говорит он.
Иван Любименко советует воспользоваться теми преимуществами, которые дает покупателю превышение предложения над спросом. «Мы не рекомендовали бы ждать, когда ставка по ипотеке преодолеет новые исторические минимумы. Во-первых, снижение на один процентный пункт не существенно изменит размер ежемесячного платежа. Зато вы не упустите хороший вариант квартиры, сможете выбрать жилье, в наибольшей степени отвечающее вашим ожиданиям, так как предложение сейчас преобладает над спросом и выставлено большое количество объектов. Во-вторых, цены на недвижимость стабилизировались и пока не растут. Но нельзя исключать сценария, что они снова пойдут вверх и вся полученная экономия на процентах будет «съедена», - указывает представитель Абсолют Банка.
Если не ипотека, то что?
Во время кризиса или во времена высоких ставок потенциальные покупатели рассматривают всевозможные инструменты приобретения жилья. У того, кто не может или не хочет брать ипотеку, есть возможность воспользоваться лизинговой сделкой. Сразу необходимо учитывать тот факт, что лизинг подходит далеко не всем категориям покупателей.
Что такое лизинг жилья и как он работает?
«Лизинг - это по факту аренда на определенных условиях с последующим выкупом и оформлением в собственность. Работает это следующим образом. В процессе три стороны: лизингодатель, лизингополучатель и продавец квартиры. Клиент выбирает застройщика и объект покупки. Лизингодатель покупает для него этот объект, а затем оформляется договор лизинга. Затем клиент вносит ежемесячные лизинговые платежи, которые учитываются в конце срока договора, если лизингополучатель собирается выкупить недвижимость и оформить ее в собственность», - объясняет президент Singapore Castle Family Office Эльдияр Муратов.
Условия лизинга везде примерно одинаковые:
- аванс - 10-50% от стоимости имущества;
- сумма финансирования от лизингодателя без учета аванса клиента - не более 50-60 млн рублей;
- чем больше своих средств вносит клиент, тем проще и быстрее процедура рассмотрения и принятия положительного решения по заявке;
- договор лизинга заключается на срок не более десяти лет.
«Важно знать, что до момента полного погашения стоимости недвижимости и вознаграждения лизингодателя лизингополучатель является лишь арендатором недвижимости. В этом и есть главное отличие от покупки квартиры в ипотеку, где заемщик сразу приобретает статус собственника жилья и может им распоряжаться, хотя и с ограничениями. Имущество в данном случае является собственностью лизингодателя, который сдает его с последующим правом выкупа», - отмечает Муратов.
В основном лизинг распространен и востребован в премиальных сегментах недвижимости. Однако стоит помнить, что долгосрочный лизинг - от десяти лет - в конечном счете обходится клиенту на 3- 4% дороже, чем обычная ипотека. К лизингу обычно прибегают те клиенты, кто не может получить кредит в банке по причине плохой кредитной истории или невозможности подтвердить свой официальный доход, но при этом полностью уверен в своей финансовой состоятельности. Это продукт, где кредитная история практически не имеет значения. Плюсами лизинга являются экономия времени клиента, сокращение формальностей, то есть предоставление меньшего или упрощенного списка документов.
Альтернативой ипотеке может служить нецелевой кредит или потребительский кредит, который имеет высокую ставку по сравнению с ипотекой, меньшие сроки выдачи и меньшие суммы кредитования. Также стоит учитывать государственные льготы, которые с каждым годом набирают обороты, но все же пока малоэффективны. Они решают проблему лишь частично, подталкивая клиента воспользоваться, например, материнским капиталом в виде первоначального взноса и опять же взять ипотеку.
По данным компании «Инком-Недвижимость», возможно, в 2018 году появятся проекты с долгосрочной арендой, но запустить подобное могут лишь госструктуры. «Альтернативные варианты ипотеки имеют перспективы, но пока лишь единичные застройщики могут предложить в своих проектах такие способы приобретения. Вероятно, в 2018 году появится новый продукт по выкупу квартир и последующей их сдаче в долгосрочную аренду. Но таких действий можно ожидать только от каких-то крупных структур, в первую очередь государственных организаций, которые смогут на себя взять подобные проекты», - говорит Андрей Носонов из «Инком-Недвижимость».
Кому не стоит брать ипотеку никогда
А есть ли те, кому не стоит брать ипотеку, даже если внешние обстоятельства этому благоволят?
«Кому не стоит брать ипотеку? Ответ на этот вопрос заключается в вас самих, а точнее в вашей уверенности в стабильности регулярного дохода. Поэтому, если даже у вас большой доход, но профессия при этом в рисковой зоне, стоит сильно задуматься. Это касается владельцев небольшого бизнеса, профессий, связанных с цветочным бизнесом, риелторским, и других, попадающих в категорию нестабильных. Семейное положение сегодня практически роли не играет, хотя платить вдвоем гораздо легче. Желательно, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 40% от общего семейного дохода. В этом случае кредитная нагрузка будет комфортной», - объясняет Эльдияр Муратов.
Желательно, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 40% от общего семейного дохода. В этом случае кредитная нагрузка будет комфортной.
По данным Национального бюро кредитных историй, если говорить о возрастном составе заемщиков с просрочкой по ипотечным кредитам свыше 30 дней, наименьшие показатели имеют граждане в возрасте от 25 до 29 лет (1,4%) и моложе 25 лет (2,2%), а самые высокие показатели у заемщиков «пенсионного» возраста: от 60 до 65 лет (10,5%) и старше 65 лет (8,3%).
При этом надо понимать, что доля самых «молодых» и самых «пожилых» заемщиков в общем количестве допускающих просрочку свыше 30 дней, относительно невелика. Больше всего таких заемщиков приходится на возрастные диапазоны 30-39 и 40-49 лет, то есть на граждан самого активного трудоспособного возраста.
Что касается распределения ипотечных заемщиков по суммам задолженности, то самая низкая доля просрочки наблюдается у граждан с кредитами до 1 млн рублей (среди них просрочка свыше 30 дней составляет 1,8%) и от 1 млн до 3 млн рублей (1,9%). В свою очередь, самая большая доля просрочки у граждан с размером кредита свыше 10 млн рублей - 13,6%.
«Как выглядит портрет неплательщика по ипотечному кредиту? Как правило, это люди с нестабильным доходом, зачастую в сферах с сезонным спросом на услуги. Основные причины, по которым заемщики сталкиваются со сложностями при выплате ипотеки, - потеря работы, снижение зарплаты или уход в декретный отпуск», - рассказали в пресс-службе банка «ДельтаКредит».
Ипотечный заемщик, обозреватель портала Банки.ру Анна Дубровская советует принять в расчет и эмоциональную составляющую: «Имея ипотечный опыт свыше года, могу точно сказать, что ипотеку не стоит брать людям-холерикам или склонным к депрессии. Ежемесячное осознание необходимости «отщепить» от зарплаты приличный «куш» и отдать его банку вместо какой-нибудь желанной покупки способно кого угодно демотивировать. В этом случае ипотеку лучше брать, уже будучи в браке. Причем тут катастрофически важно вот что: если вы - пессимист, то вашей второй половинке желательно быть оптимистом, тогда кредитное бремя будет для вас не столь заметно. Также я бы посоветовала повременить с ипотекой людям, которые не умеют копить. Понятно, что сумму ежемесячного кредитного платежа вы так или иначе «принудительно» из бюджета всегда достанете. Но стиль ваших трат все-таки придется пересмотреть, потому что объем свободных денежных средств сильно сократится, вынудив тем самым отказаться от части привычных не первостепенных расходов. Не все готовы к такому повороту событий, и не все способны смириться со своей новой ипотечной реальностью».
Мнение экспертов по вопросу, стоит ли брать ипотеку в 2018 году, представленное в статье, поможет всем сомневающимся принять для себя верное решение и не угодить в финансовую ловушку.
Актуальность ипотечного кредитования в России
Россияне давно перестали бояться брать деньги в кредит. Для многих этот вариант и вовсе является единственной возможностью обеспечить себя всем необходимым. Если учесть, что стоимость собственного жилья в десятки, а то и сотни раз выше ежемесячной зарплаты, можно смело сказать, что копить человеку на свое жилье придется очень долго. Можно поступить и иначе - оформить ипотеку, получить свое жилье и выплачивать банку заемные средства с процентами.
Как раз для россиян ипотека очень актуальна, тогда как на западе, в особенности в Европе, люди отказываются не только от таких форм кредитования, но и от идеи обзавестись собственным жильем в принципе. Объясняется это очень высокими ценами на недвижимость, тогда как жить в съемной квартире куда выгодней.
Аренда как альтернатива ипотечному кредитованию
Многие россияне мечтают о собственном жилище и ставят этот вопрос в центр своих желаний и мечтаний. Но так ли выгодно это на самом деле? Не всегда однозначно можно ответить, что будет выгоднее, ипотека или аренда. Конечно, ведь каждый случай индивидуален и рассматривать его нужно в частном порядке.
Главным плюсом ипотеки является то, что сразу после оформления сделки человек получает квартиру или другую жилую недвижимость в собственность. Он получает местную прописку, что упрощает поиски работы, пользование социальными услугами. Аренда же дает лишь право проживать на территории собственника определенный период времени. И то, по каким-то своим обстоятельствам хозяин может выселить жильца.
Есть положительные моменты и у аренды. К наиболее существенным особенностям можно отнести следующие:
- отсутствие необходимости иметь на руках крупную сумму;
- возможность арендовать жилье в любом районе с нужным уровнем удобств;
- размер арендной платы ниже, чем платеж по ипотеке;
- арендатору не нужно делать ремонт и обставлять квартиру в большинстве случаев, обслуживание помещения также лежит на плечах арендатора;
- возможность быстро поменять свое место жительства или найти более бюджетный вариант.
Из всего сказанного можно сделать вывод, что аренда более доступна для россиян. Если же человек хочет обзавестись своим жильем, то он должен решить, копить деньги или взять их в долг у банка уже сейчас.
Особенности ипотечного кредита: плюсы и минусы
Для оценки ипотеки стоит взвесить все за и против. Такой способ обзавестись собственным жильем имеет следующие преимущества:
- возможность стать собственником жилья, имея на руках не всю сумму (размер первоначального взноса в банках варьируется от 10 до 50%, а в случае наличия социальных льгот он может отсутствовать вовсе);
- возможность проживания в квартире сразу после покупки (если она уже готова к использованию);
- короткие сроки (полный цикл оформления ипотеки, как правило, занимает несколько месяцев);
- возможность получения налогового вычета (человек по прошествии отчетного года получает возврат денег, удержанных в качестве НДФЛ из заработной платы);
- возможность получения социальных льгот (государство берет на себя часть обязательств заемщика).
Но есть у ипотечного кредитования и свои минусы, которые нужно учесть еще до момента обращения в банк:
- длительный срок кредитования;
- большой размер переплаты (чем дольше срок, тем выше переплата);
- наличие дополнительных затрат (страхование имущества и жизни, оценка жилья);
- дополнительные комиссии (такое практикуют не все банки, поэтому уточнять информацию стоит заранее у своего кредитного специалиста);
- ограничение действий с жильем до момента погашения ипотеки (так как квартира выступает в роли залога, то ее нельзя будет продать, произвести обмен или завещать, сделать что-то еще без предварительного согласования этого вопроса с банком);
- сложности в получении (далеко не каждому человеку банки готовы дать ипотеку - наличие прописки, определенного стажа работы и официального трудоустройства не всегда единственные требования к заемщику).
Конечно, у конкретно взятого предложения могут быть свои особенности, поэтому проанализировать возможную ситуацию нужно заранее, подробно изучив условия ипотеки конкретного банка.
Ипотека сегодня и завтра: чего ожидать?
После тяжелого кризиса в 2015 году процентные ставки у всех банков начали стремительно расти. Людям выдавали ипотеку под 12 - 17% годовых, а иногда и выше. Но в 2016 году ситуация на финансовом рынке стала стабилизироваться. На текущий момент можно с легкостью найти предложение по ипотеке со ставкой 7 - 10%, тогда как под прежние 15 - 17% выдают обычные потребительские кредиты без обеспечения.
Падение процентных ставок по кредитам связано со снижением уровня инфляции. Причем сами банки помогают Центробанку стабилизировать ситуацию. Именно поэтому, 2017 и 2018 года являются наиболее удачными для оформления ипотеки .
Есть и еще один важный фактор, который позволяет людям сделать выбор в пользу ипотеки. Стоимость квартир неуклонно падает. Так, в Москве этот показатель снизился более чем на четверть. Похожая ситуация наблюдается и в регионах. Объясняется все это несколькими причинами:
- снижение покупательной способности населения;
- рост инфляции и отсутствие роста заработных плат;
- перенасыщение рынка предложениями (по всей стране ведется строительство многоквартирных домов);
- сотрудничество строительных компаний с крупнейшими российскими банками).
Все это дает людям, имеющим возможность выплачивать кредит, еще большую выгоду. Именно поэтому стоит задуматься об оформлении ипотеки гражданам, имеющим стабильный доход и запас финансовых средств, необходимых для внесения первого взноса.
Эксперты финансовой сферы, оценивая ситуацию на ипотечном рынке, дают гражданам следующие советы:
- При отсутствии возможности выплачивать кредит не стоит забираться в еще большую долговую яму . Лучше немного подождать, подкопить денег и найти более высокооплачиваемую работу , и только потом идти в банк.
- Если у семьи есть льготы (материнский капитал, статус молодой семьи, помощь военным, поддержка малообеспеченных семей), то обязательно их нужно использовать для снижения кредитного бремени. Тогда и уровень переплаты окажется еще меньше.
- Не стоит брать кредит прямо сейчас, так как в начале 2018 году цены на жилье вполне возможно окажутся еще ниже. Наиболее удачное время для совершения сделки - начало следующего года.
- Стоит попытаться оформить кредит в надежном банке, предлагающем невысокий процент. Для этого придется собрать внушительный пакет бумаг. Чем платежеспособнее клиент, тем выгоднее для него будут условия и тем большую сумму он сможет получить на покупку квартиры.
- Крайне не рекомендуется брать деньги в долг в иностранной валюте. Лучше оформлять кредит в рублях, так как именно ими выдается и зарплата.
Главное, не забывать, что банк потребует выплаты кредита. И если человек не уверен, что сможет выполнять обязательства, то ему стоит повременить с ипотекой.
Весь прошлый год банки удешевляли ипотеку вслед за снижением ключевой ставки ЦБ, которая за год опустилась на 2,25 процентного пункта (п. п.) до 7,75%.
По данным аналитического центра «Русипотека», за 2017 г. средняя ставка предложения как на первичном, так и на вторичном рынке сократилась более чем на 2 п. п. и в декабре достигла 10,19 и 10,1% годовых соответственно. «Средневзвешенные ставки 20 крупнейших ипотечных банков (каждый из них раз в 2–3 месяца снижал ставки) достигли к началу 2018 г. 10,75% на рынке первичного и 10,88% на рынке вторичного жилья, снизившись за год на 2,35 и 2,64 п. п. соответственно, говорит директор департамента мониторинга банковских продуктов маркетингового агентства Marсs Наталья Абрамова.
По наблюдениям руководителя аналитического центра «Русипотеки» Сергея Гордейко, ставки практически сравнялись по всем продуктам – на квартиры в новостройках, на вторичном рынке и на рефинансирование.
Средние ставки выданных ипотечных кредитов, по данным ЦБ, за 11 месяцев 2017 г. опустились с 11,54 до 9,8% годовых.
В январе крупные банки продолжили удешевлять ипотеку. В частности, это сделали Газпромбанк, Райффайзенбанк, «Дельтакредит», «Юникредит банк». Снижение в среднем составило 0,25–0,75 п. п. в зависимости от банка и программы.
Теперь ипотечные ставки в крупных банках для заемщиков, не относящихся к специальным категориям клиентов, составляют в среднем 9–11% годовых при условии страхования не только залога, но и жизни и здоровья заемщика. Отказ от него сейчас приводит к росту ставки на 0,5–2,5 п. п.
Спецконтингент
Существенно более выгодные условия кредитования предлагаются особым категориям заемщиков. К примеру, молодые семьи (где хотя бы один из супругов не старше 35 лет) могут получить ипотеку в Россельхозбанке на сумму от 3 млн руб. с первоначальным взносом 30–50% под 5,17% годовых на жилье в отдельных новостройках. Правда, для этого им нужно иметь хорошую кредитную историю в банке либо являться бюджетниками или зарплатными клиентами, а также застраховать жизнь и здоровье.
«Соблюсти условия, необходимые для получения самых выгодных ставок по акциям с застройщиками, может лишь крайне маленькая часть клиентов», – добавляет Гордейко. По его словам, обычно банки не планируют выдать более 10% таких кредитов от общего числа.
«Сами клиенты часто отказываются от специальных программ банков с девелоперами, так как получить скидку от застройщика здесь и сейчас при покупке квартиры лучше, чем в виде растянутой во времени компенсации к ежемесячным платежам, – объясняет управляющий партнер риэлтора «Метриум групп» Мария Литинецкая. – Компенсация девелопером ставки банку равна среднему размеру скидки на рынке массового жилья Москвы, которую застройщики часто предлагают во время постоянно действующих акций (5–6%)».
В этом году свои привилегии появились у семей, где после 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. родится второй и последующий ребенок. По программе «Семейная ипотека» с господдержкой им будут предоставлять кредиты на строящееся или готовое жилье на первичном рынке, а также рефинансирование по ставке не более 6% годовых. Льготная ставка действует три года при рождении второго ребенка и пять лет – третьего. После этого процент не должен превышать размер ключевой ставки ЦБ на дату выдачи кредита плюс 2 п. п. Ставки действуют при наличии личного и имущественного страхования. Минимальный первоначальный взнос – 20%. Максимальный размер кредита – 8 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 3 млн руб. – для остальных регионов.
Будет дешевле
Согласно прогнозам политиков, банкиров и аналитиков, базовые ипотечные ставки в этом году продолжат падение вслед за ключевой ставкой ЦБ. Экономическая ситуация в стране дает возможность снижать ипотечные ставки и далее, заявил в среду президент Владимир Путин. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень ждет ставки около 6% к 2022 г. О том, что не за горами ставка ипотеки в 5% годовых, ранее заявлял Греф. По его мнению, за 2018 г. ставки кредитов снизятся на 2 п. п.
С тем, что средняя ставка ипотеки к концу 2018 г. может снизиться до уровня ниже 9%, согласен гендиректор Frank Research Group Юрий Грибанов. В среднем к декабрю этого года банки будут выдавать ипотеку под 8%, прогнозирует Гордейко. Уже к лету ставки могут упасть еще на 0,5–1 п. п., предполагает управляющий партнер НРА Павел Самиев.
Однако в ближайшие годы будет дешеветь не только ипотека, но и само жилье, считают эксперты рынка недвижимости.
После решения об отмене в течение трех лет долевого строительства с участием населения в качестве дольщиков застройщики хором стали заявлять, что из-за этого цены вот-вот вырастут. Они вырастут, но спустя два-три года, когда долевое строительство будет полностью под запретом и начнется стройка на дорогие банковские деньги (проектное финансирование), считают руководитель консалтингового центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко и президент аналитического агентства Rway Александр Крапин.
«До этого момента застройщики будут стараться вывести на рынок как можно больше новых объектов, даже тех, которые и не планировали выводить при нынешней слабой платежеспособности населения и пересыщении рынка. Уже сейчас объем предложения новостроек в Москве на историческом максимуме, а отмена «долевки» его еще повысит. Поэтому стоит ждать дальнейшего плавного снижения цен на жилье в Москве еще на 20–30% в рублях в течение 2–3 лет», – поясняет Репченко.
