≡× МЕНЮ

• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Межевание многоквартирного дома. Как проводится и что даёт межевание земельного участка под многоквартирным домом? Когда межевание придомовой территории завершено, какой заключать договор аренды

Межевание участка земли под многоквартирным домом дает возможность юридически зафиксироватьсвое право на земельные территории, находящиеся под жилым строением. Очень часто такая необходимость возникают как у физических лиц, так и у их представителей (товарищество собственников жилья). Тем не менее, провести самостоятельно очень сложно, поскольку процесс межевания такого рода участков включает в себя большой комплекс землеустроительных работ, основной целью которых является первоначальное установление границ землевладения.

Земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом и другие, закрепленные за ним объекты недвижимости в силу действия Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» является собственностью всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Но, для того, чтобы закрепить данное право, необходимо, чтобы земельный участок был сформирован, т.е. должно быть проведено межевание участка под многоквартирным домом.

«Гильдия Инженеров» предлагает своим клиентамкомплексное проведение всех этих и других необходимых кадастровых работ квалифицированно и в разумные сроки.

Основные работы по межеванию застроенных территорий

Собственники квартир в многоквартирном доме в большинстве случаях стараются документально зарегистрировать свое права долевой собственности на участок под домом, с учетом того, что участок переходит им в собственность совершенно бесплатно. Данная процедура очень сложна и требует определенных знаний и терпения.

Самые распространенные проблематики в данной процедуре следующие:

1. Участок, на котором располагается многоквартирный дом, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, но в выдаче кадастрового паспорта на данный участок отказывают по причине пересечения границ или выдают с отметкой о необходимости проведения уточнения границ при проведении кадастровых работ. В данном случае необходимо проводить межевание земельного участка многоквартирного дома , которое вправе осуществлять только кадастровые инженеры.
2. Участок, на котором располагается многоквартирный дом, не сформирован. Тут ситуация более сложнее и без помощи специалистов не обойтись. Для формирования земельного участка необходимо проводить собрание всех собственников помещений с целью выбора лица, который должен обратиться с заявлением в государственные органы власти о формировании земельного участка. В свою очередь государственные органы выпускают только распорядительный документ о формировании участка, при этом проведения межевания под многоквартирным домом ложится на плечи собственникам помещений. В большинстве случае, с учетом отсутствия выездов представителя госорганов непосредственно на территорию, в данных распорядительных документах появляются ошибки в местоположении границы, которые выявляются уже непосредственно в процессе межевания земли под домом .

Во избежание допущения ошибок в документах, траты нерв и сил на борьбу с чиновническим аппаратом рекомендуем обратиться к квалифицированным специалистам, таким как группа компаний «Гильдия Инженеров».

Межевание земельного участка в группе компаний «Гильдия Инженеров»

Выполнять межевание участка многоквартирного дома должны только квалифицированные специалисты в области землеустройства, геодезии и кадастра. Только в таком случае вам удастся избежать всех тягот неграмотного и незаконного межевания, которое в ряде ситуаций может оказаться административно наказуемым.

«Гильдия Инженеров» предлагает комплексное проведение всех кадастровых работ на участке «под ключ». Наши специалисты возьмутна себя обязанности по выполнению работ по землеотводу застроенных территорий с гарантией качества и юридической точности на каждом из этапов.

Опыт работ с крупными клиентами позволяет нам гарантировать, что межевание застроенных территорий пройдет в полном соответствии с российским законодательством. Мы сумеем разобраться со всеми возможными сложностями, в частности, с такими нюансами, как расположение межуемого участка под домом на охраняемой территории, наследственные вопросы, межевание земли с границами общего пользования и т.д. Кроме того, мы всегда принимаем во внимание тот факт, что юридический порядок межевания многоквартирных домов имеет свои особенности в зависимости от каждого конкретного района Москвы или Подмосковья.

Задать любые вопросы специалистам касательно межевания земли под жилыми объектами и не только вы можете по телефону нашей компании или через форму обратной связи.

Юристы и риелторы рассказали, зачем жителям многоквартирных домов стоит задуматься об оформлении прилегающих земельных участков в общедолевую собственность

Вопрос оформления земли в собственность под многоквартирными домами стал острым для части москвичей после запуска программы реновации. Пока это не вылилось в реально оформленные права собственности — в Росреестре сообщили «РБК-Недвижимости», что не наблюдают роста обращений граждан. Редакция узнала у юристов и риелторов, зачем нужна собственность на землю под домом, а в Росресстре рассказали, как ее оформить.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) являются одновременно владельцами общего имущества в этом здании: чердаков, подвалов, крыши, инженерного оборудования. В список входит земля, на которой расположен дом с прилегающими территориями в рамках кадастрового участка, а также все находящиеся элементы благоустройства и озеленения, говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Согласно Жилищному кодексу РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, необходимой для его эксплуатации, принадлежит собственникам помещений этого дома на праве общей долевой собственности.

«Без земли домов не бывает - еще при строительстве новых жилых зданий дольщик уже получает право на землю, на которой будет располагаться дом. Даже если объект не завершен, дольщики имеют право оформить в собственность долгострой и земельный участок под ним», - пояснила Мария Литинецкая.

В настоящее время оформление земельного участка, прилегающего к МКД, в Москве является правом, а не обязанностью собственников. «Пока столичное правительство не понуждает москвичей оформлять права на землю. В том числе это объясняется тем, что городским властям в таком случае удобно распоряжаться своей муниципальной землей, не учитывая интересы собственников помещений в МКД», - рассказал «РБК-Недвижимости» партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.

Зачем нужна собственность на землю у дома

Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.

«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», - приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.

В то же время вместе с правами возникают и обязанности. В частности, собственникам МКД придется самостоятельно решать вопросы обслуживания имущества (досуговые зоны, дороги и тротуары, парковочные места), поясняет Мария Литинецкая.

Земля и реновация пятиэтажек

Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», - говорит Мария Литинецкая.

При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.

«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», - утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», - дополняет Мария Литинецкая.

Напомним, что ранее председатель комитета Госдумы по ЖКХ Галина Хованская призвала жителей сносимых пятиэтажек ставить землю под этими домами на кадастровый учет. «Хочу упомянуть решение Верховного суда РФ для случая, когда собственник будет требовать не натуральное возмещение, а денежную компенсацию. Тогда в нее, помимо рыночной стоимости жилого помещения, входит доля в праве на общее имущество и на земельный участок. Я призываю всех москвичей озаботиться постановкой на кадастровый учет земельных участков под своими домами, потому что только в этом случае стоимость земельного участка будет входить в рыночную стоимость квартиры», - сказала Галина Хованская на пресс-конференции по программе реновации в Госдуме 19 мая.

На каком основании земля принадлежит собственникам

Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).

Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.

«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», - рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.

Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.

Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.

Если участок не размежеван, то определение его границ может быть произведено при помощи услуг кадастрового инженера, который подготовит межевой план земельного участка. Данные об этом участке также могут быть предоставлены кадастровым инженером в электронную систему ведения реестра прав на недвижимое имущество.

Оформление документов на земельный участок производится органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Россреестр), для чего в этот орган предоставляются соответствующие документы, предусмотренные Законом о государственной регистрации недвижимости, в частности решение общего собрания собственников помещений о формировании земельного участка и об определении долей, заявление, план земельного участка и прочие, необходимые для государственной регистрации прав.

«Без проведения указанных процедур земельный участок не будет оформлен в общую долевую собственность, следовательно, никаких полномочий собственника в отношении данного земельного участка у жителей многоквартирного дома не будет. Они не смогут распоряжаться этой землей или совершать в отношении нее какие-либо правопритязания», - пояснил партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

Как оформить землю у дома в собственность

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.

Необходимо проверить по публичной кадастровой карте, сформирован ли земельный участок под конкретным домом. Если сформирован и вы знаете его номер, надо отправить запрос на получение сведений об участке на сайте Росреестра. После оплаты и получения выписки с паспортом и свидетельством о праве собственности на жилое или нежилое помещение в этом доме (сейчас вместо свидетельства о праве собственности выдают выписку и ЕГРН) обратиться в Центр предоставления государственных услуг «Мои документы». В центре госуслуг следует оплатить госпошлину 600 руб. и сдать документы, через три дня выписка о праве на долю в общедолевой собственности на участок должна быть готова.

Если участок под домом не сформирован, то регистрацией права занимаются сами жильцы. Обычно они организуют общее собрание, заключают договор с кадастровым инженером, оплачивают подготовку межевого плана, назначают представителя. Последний заполняет заявление и сдает пакет документов в Росреестр.

Для того чтобы оформить кадастровый паспорт на земельный участок, необходимо осуществить межевание земельного участка. Кадастровый инженер готовит проект межевания. Далее необходимо согласовать проект границ с собственниками соседних участков (если такие есть) или с правительством Москвы (если вся земля вокруг принадлежит городу), описывает процедуру Михаил Кюрджев.

Как правило, кадастровый инженер берет данные об обслуживаемой территории у эксплуатирующей организации (то есть учитывается та площадь, которую по факту содержат собственники МКД, оплачивая расходы на эксплуатацию и уборку самого дома и прилегающей территории), поясняет Михаил Кюрджев.

Межевой план утверждается департаментом городского имущества Москвы и затем выносится на публичные слушания, на которых абсолютным большинством голосов собственники жилого дома утверждают (или не утверждают) проект межевания. «Данная процедура законна и прописана в ст. 46 Гражданского кодекса. Она существует для того, чтобы собственники могли ознакомиться с межевым планом, задать вопросы проектировщикам, внести свои предложения. После утверждения проекта начинаются собственно межевые работы. Как правило, они стоят около 30-40 тыс. руб. с одного дома.

После этого с межевым планом на руках собственники обращаются в Росреестр, чтобы их участок был поставлен на кадастр», - дополняет Мария Литинецкая.

Какие документы нужны

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:

Заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

Документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);

Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);

Куда подавать документы

Документы на государственную регистрацию можно подать лично через центры предоставления государственных услуг «Мои документы», офисы приема филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» либо отправить почтой (обязательно с описью вложений и объявленной ценностью) или в электронном виде через портал Росреестра. Срок регистрации составит семь рабочих дней, в случае если документы поданы через центр предоставления государственных услуг «Мои документы», срок регистрации составит девять рабочих дней.

В крупных мегаполисах, и в частности в Москве, процесс межевания придомовой территории, переданной на баланс ТСЖ или ЖСК с целью установления и оформления участков земли, примыкающих к многоквартирным жилым домам, в общедолевую собственность, стал весьма популярным и актуальным способом использовать ранее незадействованную площадь для нужд жильцов.

На выделенном пространстве может быть размещена удобная детская площадка, автомобильная парковка (отличное решение проблемы вечного дефицита машиномест около многоквартирных домов), разбит сквер или создана зона с ограничением проезда во двор здания. Цель межевания придомовой территории – официальное установление границ примыкающих земельных участков и определение доли каждого владельца помещений МКД в общей собственности на них. Межевание придомовой территории многоквартирного дома: плюсы и минусы оформления в собственность.

Придомовой территорией принято считать конкретный земельный участок, примыкающий к частному или многоквартирному зданию, сформированный согласно действующим положениям Земельного кодекса Российской Федерации. Однако подобные территории могут отличаться по размеру, и величина их зависит от местной администрации, принимающей решение по данному вопросу в каждом отдельно взятом случае. При этом учитывается множество различных факторов: метраж общей жилой площади здания, близкое соседство с другими домами, государственными объектами или режимными землями, а также нюансы городского планирования.

Еще одним фактором, определяющим размер придомовой территории, может являться плотность застройки и проходящие по ней дороги общего пользования.

Минимальной величиной такого участка принято считать идентичную площадь, занимаемую непосредственно многоквартирным домом.

В случае если проведение землеустроительных работ зафиксировано не было, то для установления размеров придомовой территории (инициации процедуры межевания) собственники помещений МКД или уполномоченный представитель должны обратиться в орган местного самоуправления, коим является, к примеру, комитет по управлению муниципальным имуществом. Но предварительно необходимо выполнить подготовительные работы, проведя самостоятельный расчет площади придомового земельного участка по следующей формуле:

Sн=Sк*Упзд , где:

• Sн – нормативная площадь придомовой территории;
• Sк – величина общей площади всех помещений в МКД;
• Упзд – удельный показатель земельной доли.

В свою очередь, величина Упзд напрямую зависит от этажности строения и того, сколько зданию лет. Расчет показателя осуществляется в м 2 .

В случае если данные по земельному участку в органах кадастрового учета отсутствуют, чтобы определить его размер, можно использовать технический паспорт придомовой территории.

При межевании участка земли под МКД учитывается не только фундамент здания, но и площадь подвального пространства, которое также является неотъемлемой частью строения и входит в общедолевую собственность владельцев помещений в доме.

Согласно Правилам содержания общедомового имущества № 491 от 13 августа 2006 г. и Жилищному кодексу к придомовой территории относятся следующие компоненты:

• земельный участок под зданием;
• зеленые зоны и другие объекты благоустройства и растительных насаждений;
• спортивные и детские площадки;
• парковочные места и коллективные стоянки для автотранспорта;
• бельевые сушилки;
• подстанции и трансформаторы;
• пожарные проезды;
• гаражи;
• погреба.

Все эти объекты должны быть расположены в границах, указанных в кадастровом паспорте.

После межевания образованный участок безвозмездно передается жильцам МКД и с этого момента становится общедолевой собственностью владельцев помещений. Именно после завершения оформления придомовой территории, помимо очевидных положительных сторон принятия данного решения, могут возникнуть и проблемы разного характера (требующие денежных затрат), о существовании которых (пока пространство разграничено не было) ни собственники, ни управляющая компания подозревать не могли.

• Изменение платы за содержание общего имущества на величину инфляции

Для начала поговорим о положительных моментах выделения и оформления участка возле здания.

1. После того как земля перешла в общедолевую собственность жильцов МКД, третьи лица не вправе производить на придомовой территории следующие действия:

• ни один объект не может быть снесен или построен, никакая часть участка не подлежит отчуждению без согласования с жильцами МКД, имеющими долю в общедомовой собственности (земельном участке);
• ни один коммерческий объект, равно как и сооружение иного назначения (автостоянка, гараж, автомойка и другие) не может быть возведен на данной территории МКД;
• участок земли не имеют права безвозмездно изъять для муниципальных нужд.

2. Жильцы МКД могут начать получать дополнительную прибыль:

• собственники вправе сдать землю арендатору либо предоставить ее в пользование третьему лицу за отдельную плату.

3. Цена за квадратный метр жилого и нежилого помещения возрастает при наличии сформированного участка земли (на него имеется право общедолевой собственности).

4. Данную территорию владельцы квартир и прочей недвижимости в здании могут использовать на собственное усмотрение. За свой счет жильцы в состоянии установить на ней детскую площадку, заняться ее благоустройством, построить объекты, призванные повысить их уровень комфорта.

5. Также с 01.01.2015 отменен налог на земельный участок для жителей многоквартирного дома, что тоже является очевидным плюсом.

Теперь рассмотрим отрицательные моменты, сопутствующие оформлению территории около МКД в общедолевую собственность .

1. Возросшая цена за квадратные метры помещений (мы рассматривали данный факт как положительный момент) может также негативно повлиять на привлекательность недвижимости на вторичном рынке, например, при возникновении необходимости продать квартиру в МКД. Увеличатся и траты на содержание придомовой площади многоквартирного дома.

2. Теперь жильцы обязаны ухаживать за участком земли – поддерживать порядок на нем, совершать уборку, заниматься содержанием и ремонтом дорог, проходящим по территории МКД, поддерживать в надлежащем состоянии элементы благоустройства: газоны, площадки, зеленые зоны, парковочные места и прочее. Если же данные обязательства не соблюдаются, к примеру, мусор вовремя вывезен не был или не убирался снег, то собственники данной площади (управляющая организация) будут оштрафованы.

Анализируя плюсы и минусы межевания придомовой территории и последующего оформления земельного участка в общедолевую собственность, можно смело утверждать, что позитивных последствий такого шага значительно больше, чем отрицательных. Но не стоит забывать и о том, что и очевидные положительные моменты могут запросто трансформироваться в негатив, как, в частности, в последнем описанном пункте.

В качестве еще одного примера можно рассмотреть желание и стремление владельцев помещений в МКД как можно скорее провести межевание и оформить участок земли в общедолевую собственность с целью возведения на нем полезных и нужных объектов, призванных повысить уровень комфорта жильцов дома. При этом не стоит забывать, что любая городская территория, включая и площадь возле МКД, имеет свое конкретное назначение, и возвести на ней, к примеру, магазин по продаже табачной или алкогольной продукции нельзя.

Вообще, перечь строений, которые можно соорудить на придомовом земельном участке, весьма скуден, и связан данный факт со множеством сопутствующих условий: это и высокая плотность жилищной застройки, и ограничения, сопряженные с планами градостроения или нормативными и техническими требованиями, и прочие обстоятельства.

Вернемся еще раз к вопросу о росте цен за квадратные метры жилых и нежилых помещений, связанному с оформлением общей доли в собственности (придомовой территории). Важно понять, что свободно распоряжаться своей частью хозяин может только чисто гипотетически: он не в состоянии ее продать, передать кому-либо или подарить. По сути, владение долей собственности в земельном участке многоквартирного дома сродни такому же праву в общедомовых помещениях – кусочек чердака, микроскопическая часть лестничного пролета, квадратный метр газона, принадлежащие жильцу, – все это неотторгаемые площади, а, следовательно, ни территория, ни доля в коллективном владении не являются оборотоспособными.

Упомянем еще раз и такой момент, как ответственность за содержание придомовой территории и связанные с этим процессом денежные траты. В соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации объем расходов на обслуживание земельного участка напрямую зависит от общей площади жилой или иной недвижимости собственника в МКД. Другими словами, чем больше квартира, офис или торговое помещение, тем серьезнее будут затраты его хозяина, связанные с содержанием придомовой территории.

Чем регулируется межевание придомовой территории МКД

Межевание участка земли под МКД могут проводить исключительно жильцы дома. Собственники помещений имеют право самостоятельно определить, какой площади территория им будет необходима для полноценного осуществления своей жизнедеятельности. Однако решение это они в обязательном порядке должны будут согласовать с органами местного самоуправления.

В свою очередь, администрация, к которой обратятся жильцы для одобрения их желания по выделению определенного размера территории около их здания, будет действовать согласно актуальным землеустроительным нормам и правилам. Проводя межевание и оформляя пространство возле дома в общедолевую собственность, владельцы недвижимости должны помнить, что площади, на которых расположены муниципальные дороги и объекты, рекреационные зоны и области, не подлежащие отчуждению, не могут войти в такой участок.

Порядок, согласно которому проходит межевание земли многоквартирных домов и придомовой территории, описан в положениях Федерального закона № 78 «О землеустройстве» и законе «О государственном кадастре недвижимости ». Земельное законодательство Российской Федерации динамично развивается, Правительство регулярно вносит в него значимые поправки, соответственно, чтобы обладать актуальной на сегодняшний день информацией, необходимо систематически знакомиться с изменениями, которые могли появиться в нормативных актах по данной тематике.

В Земельный кодекс Российской Федерации 01.03.2015 была внесена очередная поправка, отменившая действие статьи 26, в связи с чем процедура межевания земельного участка МКД стала регламентироваться другим условием этого документа, а именно статьей 11.9, а также градостроительным законодательством. Ниже будут перечислены требования к новообразованным и претерпевшим изменения участкам.

1. Определение общей максимальной либо минимальной площади придомовой территории регламентируется Градостроительным кодексом.
2. В случае если земельные участки не подпадают под действие регламентов Градостроительного кодекса, их величина при межевании определяется в соответствии с Земельным кодексом, либо согласно другим федеральным законодательным актам.
3. При определении размеров территории около МКД недопустимо пересечение ее межевой черты с границами площадей муниципальных объектов и населенных пунктов.
4. Участок земли не может быть выделен, если его формирование препятствует разрешенному использованию объектов недвижимости, законно расположенных на нем.
5. Выделять или каким-либо образом изменять границы территорий невозможно, если в отношении них продолжают действовать обременения (ограничения), не допускающие их дозволенной эксплуатации.
6. Формирование площади около здания должно происходить рационально, не препятствовать охране земель и не противоречить Земельному кодексу и другим федеральным законодательным актам. То есть при межевании участков запрещено их вклинивание, вкрапление, также не допускается изломанность границ, чересполосица, результатом которой становится невозможность размещения на них объектов недвижимости.
7. Выделение участка земли невозможно в случае, если предполагаемые его границы пересекают территориальные зоны, лесничества, лесопарки. Исключением в данном случае может быть формирование площади с целью геологического изучения недр и добычи полезных ископаемых. Также допускается выделение участка, на котором будут размещены линейные объекты, гидротехнические сооружения, водохранилища и иные искусственные водоемы (согласно п. 7, введенному ФЗ № 171 от 23 июня 2014 г.).

Кем и для чего проводится межевание придомовой территории

Межевание, формирование земельных участков МКД и последующая их передача на безвозмездной основе владельцам помещений в домах на праве общедолевой собственности – процедура необязательная. Жители вполне резонно могут возразить, что данное действие впоследствии приведет к весьма существенным дополнительным тратам на содержание придомовой территории. Однако в случае если межевание не проведено, то местная администрация имеет полное право передать такой участок в пользование третьим лицам, к примеру, с целью его последующей застройки. При этом владельцы никак не смогут защититься от подобных действий, если земля не прошла процедуру межевания и не перешла в общедолевую собственность хозяев МКД. Жильцы не имеют оснований в таком случае претендовать на территорию около дома, поскольку их права на нее никак не оформлены.

Если процедура межевания придомовой территории не проведена, то для жильцов это может вылиться в ряд моментов, о которых стоит знать.

1. Участок, примыкающий к многоэтажке, может использоваться для капитального и временного сооружения различных объектов недвижимости, при этом согласовывать с жильцами подобные мероприятия никто не будет. Если на такие работы разрешение дано властями и они соответствуют нормам градостроительства, то снос этих конструкций в дальнейшем окажется невозможен.
2. Благоустройство земельного участка, обслуживание и ремонт детских и спортивных площадок, вывоз бытовых отходов не будет входить в компетенцию управляющей компании.
3. Если придомовая территория не прошла процедуру межевания, то многоквартирный дом, примыкающий к этой площади, не сможет претендовать на то, чтобы быть объектом государственных жилищных программ.
4. Поясняя предыдущий пункт, можно добавить, что несформированный участок земли приравнивается к его отсутствию, а МКД без такой площади никак не может принять участие в муниципальных мероприятиях по капитальному ремонту и реконструкции – все работы, выполняемые в рамках данной программы, будут производится за счет средств собственников помещений в здании.

В свою очередь, если придомовая территория прошла процедуру межевания, то владельцы жилья в МКД получают право на выполнение ряда работ по ее обустройству и обеспечению своего комфорта.

1. Отделить участок, построив забор высотой не более 2 м. Ограждение возводится на денежные средства собственников квартир МКД.
2. Перекрыть въезд на придомовую территорию шлагбаумом.
3. Заняться сооружением места для отдыха, детской площадки, иных объектов благоустройства.
4. Возвести небольшое строение для размещения в нем резервного генератора для снабжения МКД электричеством в случае его отключения или запасной системы автономного отопления.
5. Заключить договор на аренду земельного участка МКД с третьими лицами.
6. Обустроить дополнительные парковочные места для автомобилей собственников помещений.
7. Разбить цветник или небольшое приусадебное хозяйство (огород).

Кадастровый паспорт земельного участка подтверждает законность всех вышеозначенных действий. Также если эта территория зарегистрирована в едином государственном реестре, из местного бюджета могут быть выделены средства на программу благоустройства и капитального ремонта придомовой площади.

Положениями законодательства Российской Федерации предусмотрена ответственность органов муниципального образования за проведение межевания земли около МКД.

Однако финансирование данного мероприятия происходит, как правило, в конце отчетного периода за счет средств администрации, вследствие чего она часто отказывает в проведении этой процедуры, аргументируя свою позицию недостатком денег в бюджете. Но собственники помещений в МКД не обязаны ждать решения местной власти и вправе сами заказать межевание придомовой территории. В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации и при условии, что у жильцов МКД есть правоустанавливающие документы на земельный участок, владельцы квартир в многоэтажке имеют право на защиту своих интересов в сфере пользования этой площадью.

Статьи 301, 302, 303, 304 Гражданского кодекса определяют возможности лица, не являющегося хозяином, защищать свое имущество против других собственников, в случае если в отношении данного гражданина установлено право на пожизненное наследование владения, на хозяйственное ведение, оперативное управление либо иное право, предусмотренное законодательными актами или заключенным договором.

Межевание придомовой территории: инструкция по оформлению

Процедура межевания, инициированная владельцами помещений в МКД, делится на несколько этапов.

Этап 1. Проведение общего собрания собственников жилья

На общем собрании определяются нужды МКД и выносятся на обсуждение предполагаемые границы земельного участка. Здесь же выбирается уполномоченное лицо, впредь обретающее право представления интересов собственников в органах местного самоуправления и заключения договоров по обслуживанию придомовой территории. Общее собрание можно считать состоявшимся, если в нем приняло участие не менее 2/3 собственников помещений МКД. При этом решение по выдвинутым на встрече вопросам считается принятым, если за него проголосовало не меньше 50 процентов от общего количества участников. Мероприятие заканчивается составлением протокола с приложением схемы оформляемого участка, который передается органам местной власти для инициации процедуры межевания придомовой территории.

Этап 2. Согласование схемы участка земли (придомовой территории) с органами местного самоуправления

Ответственными за межевание и формирование участков земли МКД выступают структуры государственной власти и органы местного самоуправления.

В столице данными вопросами занимается Департамент городского имущества. Перед тем как сформировать участок, относящийся к придомовой территории, ответственный орган власти удостоверяется в наличии проекта квартального межевания земель.

В результате проведенной проверки принимаются следующие решения:

• земля, на которой находится формируемый участок, вносится в план межевания придомовой территории при условии, что процедура раздела данной площади ранее не проводилась;
• завершается процесс выделения земельного участка, данные о его границах регистрируются в кадастре в случае подтверждения наличия проекта квартального межевания.

В свою очередь, определение и формирование контуров площади около МКД проходит согласно следующим правилам:

• на придомовой территории расположен один многоквартирный жилой дом и относящиеся к нему элементы благоустройства;
• проезды, объекты дорожно-уличной сети районов в пределы участка не включаются;
• формирование границ проходит с соблюдением зонирования, учитывающего фактическое землепользование, которое определяется муниципалитетом согласно действующему градостроительному регламенту;
• все элементы благоустройства должны компактно размещаться в пределах контура земельного участка, проведенного согласно плану. Пересечение границ территории данными объектами недопустимо.

Этап 3. Этап разработки проекта

Как уже упоминалось выше, основанием для межевания и последующего формирования участка земли, относящегося к придомовой территории, служит наличие утвержденного проекта, согласно которому проводится определение границ внутри квартала. Этот документ должен быть приведен в соответствие с установленным Генеральным планом. В любом случае, процедура формирования земельного участка, а соответственно, и его постановка на кадастровый учет – весьма трудоемкий и сложный процесс, требующий участия профессионалов, разбирающихся во всех тонкостях этого дела.

Таким специалистом, способным качественно провести процедуру определения границ придомовой территории, является кадастровый инженер. Он составляет план межевания, создает его электронную копию и сдает на сберегание сроком до трех месяцев в электронное хранилище, которое ведется органом регистрации прав. Для обоснования данных действий условие о помещении межевого плана кадастровым инженером на хранение должно быть обязательно прописано в договоре. Любой документ, попавший в электронный архив, получает свой индивидуальный инвентарный номер. Пока план находится там, бесплатный доступ к нему могут получить заказчик работ и кадастровый инженер.

Этап 4. Утверждение проекта на собрании собственников

Этап 5. Оформление землеустроительного дела

Этап 6. Осуществление процедуры регистрации плана межевания в Росреестре, внесение данных об участке в кадастр.

Сведения о земле могут быть занесены в Государственный кадастр недвижимости ГКН после того, как в Росреестр будут предоставлены следующие документы:

• заявление о государственной регистрации и регистрации в кадастровой палате права общедолевой собственности на придомовую территорию МКД;
• выписка, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию каждой доли в праве общей собственности на коллективное имущество МКД (плата взимается с каждого отдельного владельца).
• удостоверение личности (предъявляется персонально) уполномоченного лица или собственника, от имени которого подается заявление. На уполномоченного представителя обязательно должна быть выписана нотариально заверенная доверенность;
• протокол общего собрания жильцов дома, где зафиксировано принятие решения о формировании участка земли (придомовой территории МКД);
• пакет документов, указывающих на то, что участок был сформирован учреждением государственной власти или органом местного самоуправления;
• пакет документов, подтверждающих право собственности жильцов дома на помещения в МКД, возникшее до 31 января 1998 года (предоставляется только в случае отсутствия записи в ЕГРН (на дату предоставления пакета документов) о государственной регистрации наличия таких прав у владельцев недвижимости);
• протокол общего собрания собственников помещений в МКД, в котором определены доли каждого жильца здания (собственника) на коллективное имущество и придомовую территорию;
• пакет других документов, необходимых для регистрации права, в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Если план межевания находится в электронном хранилище, то предоставлять его в Росреестр необязательно, достаточно будет в заявлении указать уникальный идентификационный номер, присвоенный документу при его помещении в архив.

Лицо, уполномоченное подавать документы от имени собственников жилья в МКД (при наличии нотариально заверенной доверенности), может это сделать тремя способами:

• посредством сети интернет, воспользовавшись услугами Единого портала госуслуг, или сайтом Росреестра;
• при личном визите в местное отделение МФЦ или Росреестр. Документы также можно предоставить уполномоченному лицу Росреестра при организации им выездного приема;
• воспользовавшись почтовой пересылкой, предварительно составив опись отправляемых документов и оформив уведомление о вручении.

После того как заявление было принято в кадастровой палате, на постановку на кадастровый учет уполномоченному органу отводится 10 дней.

Этап 7. Получение свидетельства о собственности

После того как процедура определения границ будет завершена, геодезистом по периметру участка устанавливаются межевые знаки (металлические столбики, снабженные специальными номерными отметками), указывающие точные координаты придомовой территории.

Инициировать подобные мероприятия можно при любой форме управления МКД, так как и УК, и ТСЖ занимаются хозяйствованием и имеют подобные полномочия.
Временной промежуток, в течение которого процедура определения границ участка будет проведена, предварительно оговаривается собственниками помещений и компанией, выполняющей данный вид работ. Проект межевания можно будет получить в срок от полутора до четырех месяцев. Стоимость работ составит порядка 10–30 тыс. рублей, все будет зависеть от формы участка, его общей площади и пакета документов, необходимых для согласования проекта.

Межевание придомовой территории новостроек

Особым случаем считают формирование и межевание придомовой территории новостройки. Существуют два варианта выделения участка при только что возведенном здании:

• земля, на которой строится дом, находится в муниципальном владении (инвестиционные условия);
• участок, на котором сооружается многоэтажка, имеет законного хозяина, то есть является частной собственностью.

Действовать необходимо исходя из ситуации соответственно нижеизложенным принципам.

1. На время ведения строительства на земле, которая принадлежит городу, компания, являющаяся застройщиком, заключает инвестиционный договор с муниципальными властями (представителями КУГИ).

На период работ к данному контракту формируется паспорт, на который дает выписку кадастровая палата. Строение может оформляться в собственность застройщиком либо инвестором – это прописывается в условиях договора. В результате земельный участок под зданием и придомовая территория передаются в аренду сроком на 49 лет.

2. В случае если застройщик не использовал своевременно свое законное право и не подал в Роснедвижимость либо в другие органы заявку на межевание и определение земельного участка (придомовой территории), данная площадь будет считаться несформированной.

В этом случае если ТСЖ настаивает на том, чтобы участок был выделен, его оформят в минимально возможном размере. Как правило, это всего лишь 10 метров по периметру здания.

3. С построенным на частной земле домом задача решается намного легче. Это может быть территория, ранее принадлежавшая какой-либо организации и отданная на выкуп с дальнейшей приватизацией.

Самое сложное – убедить владельца земельного участка в его передаче на внутренний баланс ТСЖ. Эта проблема решается на уровне хозяйствующего субъекта, а не собственника квартиры или дома.

Когда межевание придомовой территории завершено, какой заключать договор аренды

В соответствии с заключенным договором аренды земли, который подписали до начала процедур, связанных с межеванием, формированием и постановкой участка на учет, может быть поднят вопрос о прекращении выплат за пользование данной территорией. Это можно сделать в момент регистрации факта владения помещением в МКД либо долей в общем имуществе здания, в том числе земли под ним.

Действие договора аренды прекращается, если он был заключен с лицом, чье право общедолевой собственности на землю было подтверждено после завершения процедуры межевания, формирования и постановки участка на кадастровый учет. Иными словами, соглашение о найме признается в этом случае недействительным (в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имеет право сдавать имущество в аренду). Закрепленное за муниципалитетом право владения земельным участком оканчивается в тот момент, когда он передается в общедолевую собственность. Соответственно, прекращает свое действие и договор аренды.

Это подтверждается судебной практикой. Рассмотрим пример дела, которое касается прекращения выплат по договору аренды.

Статья 1102 ГК РФ предусматривает, что лицо, которое получило либо сберегло имущество за счет иного субъекта, признанного потерпевшим (при этом не было никаких законных правовых актов и не совершалась сделка), возвращает пострадавшей стороне данное имущество, так как имело место неосновательное обогащение.

Требование вернуть незаконно приобретенные средства в виде платежей за аренду, выплаченных ошибочно, может исходить от владельца помещений МКД, если у него есть доля в праве общей собственности на земельный участок под зданием. Положительное решение возможно в том случае, если истец продолжил вносить деньги за пользование недвижимостью согласно заключенному ранее договору.

Пример из судебной практики. Комитетом управления муниципальным имуществом города Щелково было принято решение подать иск в арбитражный суд Московской области к индивидуальному предпринимателю Беликовой С. П. Целью данного действия являлось взыскание задолженности по оплате соответственно договору аренды земельного участка № 030214. Обстоятельством, на которое ссылался истец, было отсутствие выплат по указанному соглашению с 1 января 2008 года по 30 сентября 2011 года. Сумма долга к моменту подачи претензии составила 93 424 руб. 10 коп., кроме него была начислена пеня в размере 59 530 руб. 87 коп., которая также вошла в исковое требование.

Материалы дела, представленные на судебном заседании, подтверждали, что соответственно постановлению администрации от 30.12.1999 № 3268-з участок был предоставлен в аренду.

Пролонгирован договор был постановлением администрации от 05.04.2002 № 1116-з до 01 июня 2003 года.

Органы исполнительной власти МР и индивидуальный предприниматель Беликова С. П. продлили контракт на пользование участком, его срок действия составил с 16.10.2002 по 16.10.2027. Договор аренды и дополнительное соглашение к нему были зарегистрированы в соответствии с принятыми нормами, в том порядке, который установлен законодательными актами. В материалах дела имелась выписка из ЕГРП, подтверждающая данный факт.

Земельный участок уже был сформирован на дату введения в действие Жилищного кодекса РФ, свидетельством этому являлась постановка на кадастровый учет (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 № 7638/11). Из этого следует, что все владельцы помещений, в том числе ИП Беликова С. П., перешли в категорию долевых собственников, а существующие ранее обязательства аренды прекратились (ст. 413 ГК РФ).

Таким образом, Арбитражный суд Московской области отказал в исковых требованиях администрации г. Щелково.

Межевание придомовой территории без ошибок

Незаконное урезание площади во время межевания придомовой территории является поводом для обращения в суд.

До того как начнется судебное слушание, в «Росреестре» либо через МФЦ «Мои документы» необходимо получить справку, где будут указаны верные размеры участка.
В случае утери документов либо обнаружения в них очевидной ошибки можно провести перерасчет территории, обратившись к кадастровому инженеру. Возможна ситуация, при которой данные нельзя восстановить. В этом случае границы определят, основываясь на объектах, природных либо искусственных, которые находятся в данной местности не менее 15 лет (деревья, заборы, столбы, зеленые насаждения и прочее).

После правильного межевания придомовой территории, которое проводит независимый кадастровый инженер, собственники могут обратиться в суд, чтобы получить другой кадастровый план.

Если посторонние лица расположили какие-либо объекты недвижимости на придомовой территории до того, как были определены ее границы, нужно будет решать вопрос их сноса.

Обычно такие сооружения возводятся без соответствующего оформления, однако их владельцы могли заключить с местными органами власти договор аренды земельного участка. В этом случае жильцы МКД вынуждены оспаривать право администрации на получение платы за использование принадлежащей им территории. Требование снести незаконную постройку выдвигается после завершения процедуры межевания.

Одним из вариантов решения проблемы является аннулирование договора на пользование участком с администрацией и заключение нового соглашения с владельцем объекта недвижимости. В результате чего полученные от аренды деньги будут расходоваться на общедомовые нужды.

Часть земельного участка, принадлежащего МКД, уже может быть оформлена на постороннее лицо по всем правилам и со всеми разрешительными документами. Для урегулирования этого вопроса прибегают к услугам строительной экспертизы. Согласно нормативам, прописанным в СНиП, придомовая территория должна находиться только во владении собственников жилья МКД. После проведения строительной экспертизы хозяева здания подают иск в суд.

Решение может быть принято в пользу владельцев МКД. В этом случае , основываясь на необходимости обслуживать дом, либо организовать движение транспортных средств. В такой ситуации собственники объектов будут обязаны выплачивать арендную плату хозяевам многоэтажки.

Кому отходят земельные участки после сноса здания

В отношении жилого здания, признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, при определении выкупной цены изымаемого помещения следует учесть стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество. Данное положение соответствует Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Определяя выкупную цену, необходимо также учесть долю в праве собственности на участок земли МКД. На данный момент в судах отсутствует единый подход к тому, как следует рассчитывать эту сумму.

Право общедолевой собственности дает возможность жильцам МКД стать владельцами доли общедомового имущества (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), но не все суды принимают этот факт во внимание. Помимо этого, согласно ч. 2 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» хозяева квартир могут владеть земельным участком, поставленным на кадастровый учет. Понятия права собственности на помещение МКД и права общедолевой собственности на общее имущество МКД, в том числе на территорию около дома, неотъемлемы. Этот факт установлен ст. 36-38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ.

При расчете стоимости помещения в МКД нужно учитывать и цену доли в праве владения коллективным имуществом, включая участок земли. Эта сумма не может быть установлена в отрыве от данных факторов. Необходимо признать полностью обоснованной практику судов, которые учитывают стоимость доли в общедомовом имуществе МКД и земельного участка, определяя выкупную цену изымаемого жилого помещения.

Существенные изменения земельного законодательства РФ вносятся Правительством с регулярной периодичностью. Последняя корректировка Земельного кодекса произошла 1 марта 2015 года, когда прекратила своё действие статья 26. С этого момента межевание участка многоквартирного дома проводится в соответствии со статьёй 11.9 ЗК и градостроительным законодательством.

ЗК РФ, Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов. (п. 7 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Если не оформлены права на участок

Без проведения процедуры межевания МКД жильцы дома не могут использовать его по своему усмотрению и даже не могут защитить его от незаконной застройки.

Отсутствие документов на землю может привести к следующему:

1. На придомовой территории возможно возведение капитальных и временных построек без согласования с жильцами. Если на строительство будет получено разрешение властей, и оно будет соответствовать градостроительным нормам, снести такие постройки впоследствии будет невозможно.
2. УК не смогут заниматься вопросами благоустройства территории, в том числе обслуживанием и ремонтом детских площадок и вывозом мусора.
3. Без оформления земли невозможно вступление дома в государственные программы.
4. Дом без земельного участка не может войти в программу капитального ремонта и реконструкции, следовательно, все работы, в случае необходимости, будут проводиться за счёт их собственных средств.

Что дает межевание жителям многоквартирного дома?

Необходимость межевания придомовой территории возникает, когда собственники помещений в МКД хотят отстоять принадлежащие им по праву участки от незаконной застройки. Чтобы на земле, принадлежащей ТСЖ, не появились магазины, кафе и автомобильные стоянки, необходимо вовремя определить придомовую территорию и ее границы, и документально зафиксировать данный факт.

В границах отведенной придомовой территории собственникам открываются следующие возможности:

1. Организация элементов благоустройства (зон отдыха, детских площадок и т.п.).
2. Ограждение территории для стоянки автомобилей.
3. Установка шлагбаума при въезде на территорию дома.
4. Сдача части участка внаём.

ВАЖНО. Проведение межевания придомовой территории и внесение сведений о нём в государственный реестр – одно из условий участия МКД в программе капремонта.

Кто проводит определение границ придомовой территории

Где узнать границы придомовой территории многоквартирного дома? Обязанность проведения межевания участков МКД по законам РФ возлагается на органы местного самоуправления поселений. На практике данная статья бюджета поселений финансируется по остаточному принципу, поэтому власти часто ссылаются на недостаток средств и вопрос с определением границ придомовых территорий остаётся не решённым.

В то же время, заказать и оформить межевания участка могут сами собственники помещений МКД. Поэтому не стоит дожидаться каких-либо действий от властей и заняться данным вопросом самостоятельно. Владельцы помещений, согласно статье 305 ГК, могут защищать свои права, касательно придомовой территории, при наличии правоустанавливающих документов.

ГК РФ Статья 305. Защита прав владельца, не являющегося собственником

Права, предусмотренные статьями 301, 302, 303, настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Как определить границы придомовой территории многоквартирного дома

Итак, как определить придомовую территорию многоквартирного дома. Межевание по инициативе самих собственников состоит из следующих этапов.

Собрание собственников. Его цель – определение нужд МКД и назначения земельного участка. Собрание выбирает уполномоченного, представляющего интересы собственников и заключающего договора на выполнение работ. Собрание считается состоявшимся при явке на него не менее двух третей всех собственников помещений дома, при этом за принятие решения должны проголосовать не менее 50 процентов участников. По итогам собрания оформляется протокол.

Обращение в органы местного самоуправления для согласования схемы земельного участка. Границы при межевании земли под многоквартирным домом формируются по следующим правилам:

1. На формируемой территории располагается одно здание с прилегающими к нему элементами благоустройства.
2. В границы не могут быть включены проезды, элементы жилых районов, связанные с городской дорожно-уличной сетью.
3. При формировании границ соблюдается зонирование, учитывающее фактическое землепользование, определённое градостроительным регулированием муниципалитета.
4. Элементы благоустройства не должны пересекать границы отведённого планом участка.

После обращения в органы следует этапы:

1. Разработка проекта.
2. Утверждение проекта собранием.
3. Оформление землеустроительного дела.
4. Регистрация межевого плана в Росрестре, постановка участка на кадастровый учёт.
5. Получение Свидетельства о собственности.

Особенности определения и согласования

Границы территории многоквартирного дома отражаются в межевом плане придомовой территории многоквартирного дома на этапе получения разрешения на застройку. Если такого проекта не существует, границы участка определяются по фактическому пользованию. Конфигурация границ участка и его размеры утверждаются местной администрацией.

Для расчётов размера площади придомовой территории существует утверждённая на законодательном уровне формула. Согласно ей в территорию включается земля под самим строением, детские площади, парковочные и игровые зоны, места отдыха.

Точные границы участка определяются по нормам и требованиям градостроительного и земельного кодексов. определяет правила вычисления территории и конфигурации участка на основе красных линий границ с соседними участками и природными границами (при их наличии). Согласно ФЗ 221 при межевании придомовой территории необходимо согласовывать её границы с владельцами строений на соседних участках, а также арендаторами смежных земель.

Конкретная планировка зон до межевания территории многоквартирного дома находится в ведении отделов архитектуры и градостроительства муниципалитета. После того, как будет проведено межевание, решения по использованию территории могут принимать собственники, путём принятия решения на общем собрании.

Где и как заказать?

Межевание придомовой территории многоквартирного дома – сложная процедура, требующая использования специального оборудования и проводимая в соответствиями с государственными нормативами и инструкциями. Изготавливать проект имеют право специализированные геодезические организации, имеющие разрешения и лицензии. Их список можно уточнить в администрации поселения.

С проектной организацией взаимодействует лицо, уполномоченное общим собранием собственников. Как правило, представителем избирается председатель ТСЖ или член его правления. Где узнать придомовую территорию многоквартирного дома? Для заказа проекта нужно связаться с соответствующей организацией и подать заявление на выполнение работ по определению границ участка. Вместе с заявлением необходимо предоставить:

1. Паспорт заказчика.
2. Техпаспорт здания.
3. Кадастровый план участка.
4. Описание границ.

СПРАВКА. Существует возможность заключения договора с проектной организацией, в котором даётся поручение запросить необходимые документы самим межевикам. При таком варианте оформления организации нужно будет выдать доверенность.

На проведение процедуры уполномоченное жильцами лицо подаёт заявление. В документ включаются следующие пункты:

1. Наименование государственного органа, в который обращается гражданин.
2. Личные данные заявителя.
3. Просьба выполнить межевание участка с указанием адреса МКД.
4. Реквизиты правоустанавляивающих документов.
5. Кадастровый номер участка.
6. Согласие на оплату выполнения работ.
7. Дата документа, подпись заявителя.

Сроки и стоимость выполнения работ

Проект межевания участка кадастровыми инженерами выполняется за 2-4 месяца. Точные сроки оговариваются заказчиками и фирмой, куда обратятся уполномоченные жильцы.

Цена на проект варьируется от 10 до 30 тысяч рублей, в зависимости от конфигурации участка, его размера и необходимых бумаг для согласования проекта.

По закону оплата межевания — обязанность органов власти. На деле нередки случаи, когда не дождавшись действий со стороны муниципалитета, жильцы решают оплатить процедуру за счёт собственных средств. Процедура возврата потраченной суммы законом не предусмотрена.

Причины земельных споров

Если на придомовой территории до проведения межевания посторонние лица успели расположить какие-либо объекты недвижимости, придётся решать проблемы с их сносом. Как правило, такие постройки возведены без должного оформления, но у их владельцев могут быть заключены договора аренды земельного участка с муниципалитетами.

Тогда жильцам МКД придётся оспаривать право администрации получать арендную плату с участка, принадлежащего им. Требование сноса незаконной постройки выдвигается после межевания. Как вариант, можно аннулировать договор аренды с администрацией и заключить новый договор с владельцем объекта недвижимости. Денежные средства от такого договора пойдут на общедомовые нужды.

Существуют случаи, когда часть земельного участка, по праву принадлежащего МКД, уже оформлена на каких-либо посторонних ли, причём, со всеми разрешительными бумагами. В этих обстоятельствах вопрос придётся решать при помощи строительной экспертизы. По нормативам СНИП территория вокруг дома должна находиться во владении исключительно собственников жилья, поэтому на основании строительной экспертизы подаётся иск в суд.

Если решение принимается не в пользу собственников МКД, можно на данный участок земли установить сервитут, на основании необходимости обслуживания дома или организации движения транспортных средств. Тогда владельцы помещений дома будут вынуждены платить арендную плату.

Межевание участка – необходимая для определения придомовой территории процедура, позволяющая собственникам помещений получить землю в общедолевое владение. В этой статье мы рассмотрели, как определить придомовую территорию многоквартирного жилого дома. Оформив землю должным образом, жильцы МКД смогут использовать её по своему усмотрению и даже получать с неё денежные средства для общедомовых нужд.

ООО "НПЦ"Земля".
Благодаря грамотным и оперативным действиям исполнительного и руководящего состава компании «Мосземком» данные проекты были выполнены на высоком уровне качества. Отмечаем высокую компетентность компании и быстроту исполнения поставленных задач.

ООО "Маркет".
Компания ООО «Маркет» выражает благодарность компании «Мосземком» за высокий уровень профессионализма при проведении работ по кадастровому учету, государственной регистрации права, а так же получении разрешения на строительство. За те месяцы, что мы сотрудничали с Вами, мы высоко оценили уровень оказываемых Вами услуг, а так же соблюдение сроков исполнения. итоги Вашей работы позволили нам сэкономить время на реализации наших проектов. Так же хотим выразить личную благодарность генеральному директору «Мосземком».

Частная компания с ограниченной ответственностью "БМТ Эстейт Лимитед".
Компания «БМТ Эстейт Лимитед» выражает благодарность компании «Мосземком» за проведенную многократную помощь при реализации проектов застройки в Московской области. Хотим отметить вашу оперативность и компетентность в решении вопросов: - кадастрового учета; -государственной регистрации права собственности; - получению Разрешения на строительство, а так же ввода объектов в эксплуатацию; - Инженерных изысканий. Так же, компанией «Мосземком» была осуществлена, консультационная поддержка по взаимодействию с органами Росреестра и Правительства Московской области, с целью оформления объектов застройки. Благодаря вашей оперативности, нами были значительно сокращены финансовые и временные затраты. Хотели бы отметить высокую квалификацию и оперативность сотрудников Вашей организации.

Кузнецов Роман Валерьевич.
Профессиональное решение имеющихся проблем с ориентированием на получение желаемого положительного результата. Понравилось то, что справились с решеним нелегкой задачи. Все достаточно профессионально.

Потемкина Ирина Анатольевна.
Мнение о компании сложилось положительное. Понравилось: - внимательное изучение представленных документов; - Подробное разъяснение ситуации по спорному вопросу; - Предложение варианта для достижения намеченного результата(для постановки земли на кадастровый учет). Хотела бы пожелать: - Удачи во всем; - 100% положительных результатов в работе; - 100% достижения намеченных целей и задач, а главное крепкого здоровья всем сотрудникам «МОСЗЕМКОМ».

Медведева Наталья Леонидовна.
Очень осталась довольна оказанной услугой на протяжении всего времени была в курсе всего, что происходит по моему вопросу. Чувствовалось внимание и забота по моей далеко не простой ситуации. Спасибо Вам большое. Понравилось отношение сотрудников к делу, их ответственность и сердечность. Замечаний не возникло. Желаю Вам в будущем только процветать, побольше клиентов и всех благ.

Гранович Елизавета Яковна.
Мне понравилось, что на все мои вопросы ответили доступным языком. Видно что специалисты компетентные, хорошо разбираются в своем деле, чем вызвали мое доверие. Понравилось то что, быстро решили мои вопросы и исправили ошибки предыдущей фирмы. Из минусов могу отметить то что пришлось ожидать в очереди.

Котова Татьяна Владимировна.
Сотрудник компании Екатерина, провела объемную консультацию, полную юридическую проверку квартиры. После проверки я решила купить квартиру. Фирма взяла на себя обязательство в сопровождении сделки и оформлении квартиры. Понравилось компетентность и профессионализм сотрудников фирмы. Но к сожалению не встретилась с руководителем фирмы, в виду его занятости. Желаю фирме роста и процветания.

Остафьев Николай Романович.
Понравилось то что, в компании с большой уверенностью в себе взялись за решение проблемы с моей землей, поскольку больше года не мог продать землю из-за проблем с границами. Понравилась Скорость!!! Большое спасибо!!! Желаю всего наилучшего.

Федорова Виолетта Сергеевна.
Хочу выразить свою благодарность Вашей компании за оперативность, профессионализм и индивидуальный подход. Очень доброжелательная атмосфера в офисе очень быстро и качественно работают специалисты.Понравилось качество обслуживания, доброта и отзывчивость сотрудников. Желаю Вам расти и развиваться:)

Ахманова Кристина Михайловна.
Очень довольна осталась проделанной работой, собрали все документы вовремя, обратили внимание на некоторые моменты о которых, я и не подозревала. Чувствовался деловой подход к решению моего вопроса. Понравился индивидуальный подход к клиентам, уровень профессионализма, доступность в объяснении клиентам. Хочу поблагодарить сотрудника Екатерину. В течении всего времени, консультировала очень доброжелательна и отзывчивая.

Янбеков Айдар Ильдарович.
В процессе работы у меня вызвало полнейшее доверие к Вашей компании. С Вами приятно иметь дело! Несмотря на сложность задачи, Вы учли все мои пожелания. Все вопросы решались оперативно, можно сказать по «первому зову»! В нынешнее время это, по моему мнению самое главное. Огромное спасибо Вам «Мосземком»! Понравилось так же оперативность, отзывчивость, отношение к клиенту. Больше позитива и искры в глазах..

Мирошников Олег Владимирович.
Надежная компания с сотрудниками знающими их дело. Понравилась быстрота исполнения работы.

Царевская Ольга Олеговна.
Произвели впечатление специалистов знающих и умеющих. Рада, что обратилась в вашу компанию. Спасибо за оперативность. Понравилась оперативность выполнения работы, а так же грамотность работников. Успехов вашей компании. Большого количества клиентов.

Ракушкина Инна Сергеевна.
У меня сложилось исключительно положительное мнение. Приятно работать с вашей компанией. Буду рекомендовать вас друзьям и знакомым. Понравился профессиональный подход к делу.

Ганиева Т.В.
В процессе работы сотрудниками организации «Мосземком» мне были оказаны высоко профессиональные услуги. С огромным вниманием и терпением мне объяснили все действия и непонятные мне вопросы в законодательстве, в чем я очень благодарна.

ЗАО «МТЕ Финанс»
Выражаем благодарность компании «REC-Group» за неоднократную оперативную консалтинговую помощь при реализации крупных проектов в области размещения производственных объектов. Благодаря оперативному консалтингу «REC-Group» значительно сокращены издержки и временные затраты, связанные с оценкой возможности размещения промышленного оборудования на производственных площадях предприятий, необходимых геологических изысканий грунтов при оценке возможности производства фундаментов под промышленное оборудование. Также, компанией «REC-Group» осуществлена консультационная поддержка по взаимодействию с органами Ростехнадзора с целью получения разрешительной документации. Отмечаем компетентность сотрудников компании, оперативность предоставления, полноту и достоверность информации.

ЗАО «СУ 87»
За время сотрудничества с группой компании «REC-Group», компания зарекомендовала себя как профессиональный и надежный партнер. Отличительной чертой работы «REC-Group» является оперативность и высокая организованность персонала компании, готовность быстро реагировать на обстоятельства и правильно принимать решения. Исходя из вышесказанного, ЗАО «Специализированное управление 87» хотел бы отметить высокий потенциал компании «REC-Group», нацеленность на дальнейшее успешное развитие и процветание.