≡× МЕНЮ

• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Договор переуступки доли в праве. Опасная затея – купить новостройку по переуступке прав

​Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества - процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

1. Договор долевого участия . Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
2. Договор переуступки прав (требований) . Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
3. Договор предварительной купли-продажи . Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго - до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
4. Договор купли-продажи . Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

Договор переуступки в новостройке и риски, связанные с ним

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком - договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
3. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке. Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое - у продавца может существовать и просроченная задолженность. Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.
4. Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи - извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.
5. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
6. Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы . Причем не важно, какой заключен договор - долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит. Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы, оформление собственности не происходит.

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи. Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре . В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.

​Купля-продажа квартиры в новостройке - не редкость. Строительство новых домов идет бурными темпами, и договора приобретения недвижимости подписываются достаточно часто. Кто-то хочет приобрести квартиру для проживания в ней, а кто-то приобретает ее с целью дальнейшей реализации.

Часто квартиры в новостройках, перед тем как дойти до конечного покупателя, меняют много так называемых владельцев. Это объясняется тем, что продажа квартир осуществляется уже на этапе закладки фундамента будущей недвижимости, когда самого объекта еще и в помине нет. Поэтому при продаже недвижимости в новостройке существует два типа договора - купли-продажи и переуступки .

Чистая продажа квартиры

Прямой договор купли-продажи квартиры означает, что одна из его сторон приобретает у другой стороны за определенную плату недвижимость. Затем осуществляется ее регистрация в рег.палате, после чего приобретающий становится собственником квартиры, в подтверждение чему ему выдаются свидетельство о собственности. Такой договор может быть заключен между клиентом и застройщиком (либо другим лицом) по квартире в новом доме, который уже сдан, и прошел полную процедуру регистрации в уполномоченных органах. Итогом сделки является, как уже говорилось, свидетельство о собственности на объект.

Договор переуступки

В случаях, когда дом еще не сдан (при этом не важно, достроен он или нет), подписывается договор второго типа - переуступки прав требований. В недостроенном и не сданном доме нельзя продать квартиру по обычному договору купли-продажи просто потому, что по документам данной квартиры пока не существует.

В чем существенные различия?

Договор переуступки прав требований (или договор цессии) имеет свои отличия. По такому документу передается не право собственности (как в случае с прямым договором), а определенные права и требования на объект. Причем предъявить эти права и требования возможно лишь в неопределенном будущем, когда дом будет должным образом сдан.

Изначально существует некий основной договор с застройщиком (например, долевого участия или иной), где по договору переуступки меняется лишь покупающая сторона этого договора, которая может стать собственником лишь тогда, когда дом будет надлежащим образом зарегистрирован в соответствующих органах.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Иногда, по договору переуступки новому лицу передаются не только права на объект, но и обязанности по оплате, чего никогда не происходит в чистой продаже. Такие обязанности возникают, если передающая сторона по договору переуступки имеет задолженности застройщику по оплате квартиры (в том числе просроченную). Следовательно, эти долги теперь обязано будет оплатить новое лицо, приобретающее квартиру. Если же, по словам продавца, задолженности отсутствуют, то нелишним будет узнать об этом и у самой строительной фирмы.

Заключая сделку по продаже квартиры по обычному договору, продавец не дает покупателю никаких дополнительных документов. А вот, заключая договор переуступки, новой стороне должны быть переданы все документы на объект, предшествующие данной сделке - предварительные договора, договора переуступок, долевого участия, документы об оплате и т.п. Передача всех подобных документов оформляется актом приема-передачи. К тому же, при подписании договора переуступки необходимо письменно уведомить застройщика о том, что произошла передача прав на объект.

Поэтому, если при заключении прямого договора продажи, покупатель получает квартиру в собственность, то при заключении договора переуступки - лишь права на нее, а это значит, что перед подписанием такой сделки необходимо тщательно проверить, что такие права действительно существуют, и застройщик надлежащим образом выполнит свои обязательства.

Участие в долевом строительстве по договору уступки прав требования является довольно распространенной формой сделки. О том, какие подводные камни может таить в себе договор уступки прав в долевом строительстве, какие нужны документы и каков порядок действий – читайте в нижеприведенной статье.

Долевое строительство многоквартирных домов является выгодным решением не только для приобретения собственного жилого помещения по заниженной стоимости, но и возможности сделать довольно перспективные инвестиции - дальнейшая перепродажа или . На сегодняшний день очень часто застройщики заключают договора долевого участия с юридическими лицами, являющимися, по сути, своей же самостоятельной аффилированной компанией, но находящейся под управлением застройщика. Чаще всего предметами договора являются либо все жилые помещения в доме либо большая их часть. Далее, согласно уже имеющейся схеме, происходит продажа квартир гражданам через уступку прав требования по договору долевого участия.

Что такое уступка в долевом строительстве?

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве представляет собой форму сделки, в которой одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц. Данная процедура оформления имеет юридически законную силу только в случаях приобретения жилых помещений в новостройках и применяется в отношении обязательств, ранее возникших на основании договора участия в долевом строительстве.

Важно! Уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией названного договора и фактом подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Если же объект уже введен в эксплуатацию и имеется подписанный акт приема-передачи, стороны могут заключить между собой только (ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах. Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимости объекта и гарантийных обязательствах застройщика. Права, равно как и обязанности первоначального инвестора, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Отметим также, что инвестор может отвечать перед новым кредитором-участником долевого строительства только за действительность переданного требования, но при этом он не несет ответственности в случае неисполнения данного требования застройщиком.

Уступка прав требования по договору долевого участия основывается на положениях статьи 11 Федерального закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, утвержденного 30.12.2004 г., и нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 382-390). Порядок заключения договора уступки прописан в главе 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия). Уступка в таком явлении, как , расценивается как передача имущественных прав, и может быть выполнена только до момента оформления в собственность уже готового объекта.

Государственная регистрация договора уступки в долевом строительстве производится в срок семь рабочих дней с момента подачи заявления и соответствующих документов.

В целях снижения риска оказаться в числе обманутых дольщиков, прежде чем заключить договор уступки прав требования, стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Информация о застройщике и всех этапах строительства, в том числе на текущий период - необходимо собрать как можно больше сведений из разных источников.
• Имеется ли в наличии свидетельство о регистрации основного договора долевого участия в соответствующих государственных органах.
• Размер денежных обязательств, которые имеются у участника долевого строительства перед застройщиком, с подтверждением данного факта платежными документами, а также сроки и порядок выплаты стоимости договора. Стоит отметить тот факт, что предмет договора уступки, в данном случае - квартира в строящемся доме, должен быть оплачен в полном объеме инвестором застройщику.
• Обязательное уточнение информации по объекту, на который по окончании договора, у участника возникает право собственности (состояние, площадь, этаж и т.д.).
• Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должно иметь места. Если же продавец -инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные покупателем до момента госрегистрации договора, являются задатком, и сроки возврата внесенного задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок.

Риск потерять вложенные средства при банкротстве застройщика также никто не отменял. Новый содержит порядок обращения граждан - участников долевого строительства в арбитражный суд, также необходимо предоставить документы, подтверждающие размер внесенного взноса и вступить в реестр прав участников долевого строительства.

Важно ! После того, как договор уступки прав требования зарегистрирован в соответствующих органах, новый участник сделки сможет решать все вопросы, касающиеся строительства объекта и изменений условий основного договора, только непосредственно с застройщиком.

Дольщик имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке на основании пунктов Федерального закона о долевом строительстве, в частности:

1. В случае неисполнения застройщиком сроков договора по передаче объекта долевого строительства.
2. В случае неисполнения застройщиком обязанностей по своевременному устранению недостатков, выявленных при приеме объекта.
3. Недостаточный уровень качества проведенных строительно-ремонтных работ в отношении объекта долевого строительства и в других, предусмотренных законом, случаях.

Отказ от договора участия в одностороннем порядке вместе с требованием о возврате уплаченных ранее средств направляются застройщику. Также, именно застройщику, а не инвестору предъявляется иск о возврате денежных средств и процентов за пользование деньгами (ст. 9 ФЗ 214 и ст. 384 ГК РФ), соответственно, после проведения процедуры досудебного урегулирования споров.

Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования

Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:

1. Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
2. Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
3. Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
4. Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
5. В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.

Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика

В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов. Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:

• договор долевого участия в строительстве;
• договор подряда;
• документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
• соглашение о зачете стоимости работ;
• справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.

В случае, если между застройщиком и подрядчиком заключен договор подряда или поставки материалов, но при этом договор уступки права требования заключается непосредственно с застройщиком, оплата должна быть выполнена в адрес поставщика или подрядчика на основании трехстороннего соглашения, заключенного между застройщиком, подрядчиком и новым участником долевого строительства, о том, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица и которым застройщик просит произвести оплату в пользу подрядчика. В свою очередь, подрядчик должен предоставить покупателю платежный документ и справку из банка о переводе средств на счет подрядной организации. Затем застройщик должен предоставить справку о том, что оплата признана и задолженность по объекту договора (квартире) погашена в полном объеме.

При заключении соглашения об уступке права требования по договору долевого участия предоставляются только оригиналы документов!

Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве

Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:

• оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них - сторонам договора, 1 - для Росреестра, 1 - для застройщика);
• оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
• оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
• оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).

Прием документов на регистрацию договора по уступке прав требования производится присутствии двух сторон соглашения. Все затраты по регистрации делятся по согласию сторон. Срок государственной регистрации составляет 7 рабочих дней. О переходе прав требований по договору уступки новому участнику долевого строительства обязательно информируется застройщик через письменное уведомление, направленное в адрес строительной компании.

Важно! Подлинный договор долевого участия в строительстве должен быть передан первоначальным участником новому инвестору. В противном случае, без оригинала названного договора выполнить регистрацию права собственности на квартиру будет невозможно.

Марина

Здравствуйте! Необходимо ваша консультация. Квартира приобретена по договору уступки, я являюсь 3 владельцем, ипотека. Из документов по предыдущим владельцам есть копия ДДУ, оригинал справки от застройщика, что оплата произведена, договор уступки, расписка расчет между физическими.лицами. На застройщика заведено уголовное дело, мошенничество, дом в простое более 2 лет. Ситуация складывается следующим образом: минстрой открытым текстом говорит, все собственники которые приобрели квартиры по уступкам, останетесь без квартир (ссылаются на 214 закон, что были изменения и убран пункт "честный покупатель", тк застройщик продавал квартиры по ДДУ подставным лицам и оплаты нет по первичным договорам и справки выданные с информацией по оплате застройщиком поддельные. Подскажите из практики какой может быть исход? (По дому порядка 20% продано таких квартир). Подавать в суд и признавать себя собственником или подавать иск на предыдущего продавца? И подскажите про закон, действительно были изменения про "честного покупателя" (самостоятельно инфо не нашла).

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Марина! Для анализа судебной практики надо потратить много времени и сил. Эту задачу лучше поручить юристам в очном порядке. Но можно сказать, что при наличии всех документов в соответствии с законодательством, относительно которых нет официального решения о признании их недействительными, Вы имеете полное право требовать от застройщика исполнения своих обязательств. Подавать иск в суд о признании права собственности имеет смысл тогда, когда строительство практически завершено. Поэтому тут надо смотреть реальное состояние объекта. Мы не нашли в 214-ФЗ упоминаний про "честного покупателя". Лучше уточнить в Минстрое про норму закона, на основании которой они сделали свой вывод.

Олеся

Добрый вечер! Хотим приобрести квартиру в новостройке по уступке ДДУ. Как правильно оформить чтоб налоговый вычет можно было бы получать обоим супругам, но не определяя конкретный размер доли? Налоговый вычет мы сможем получать только после сдачи дома?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Олеся! Надо оформить покупку квартиры на обоих супругов с указанием долей и конкретной суммы, внесенной каждым из них. Налоговый вычет сможете оформить после регистрации права собственности на квартиру.

Вадим

Здравствуйте я купил квартиру по уступке от юр лица В уступке допущена опечатка вместо 2 комнатной, написана 1 комнатная, а все остальные характеристики, этаж, метраж, номер, площадь совпадает с первоначальным дду. У меня есть клиенты которые по предварительному договору уступки передали мне зала ток, а теперь не хочу входить на сделку и ждать исправления опечатки не хотят. Обязан ли я вернуть задаток

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Вадим! На основании ст. 381 ГК РФ задаток в Вашем случае не должен возвращаться, так как отказываются от договора именно клиенты.

Ирина

Добрый день,Сергей!Спасибо за ответ.Права собственности ещё нет.Переуступка.Еще цедент продаёт квартиру по заниженной цене.На разницу оформляет соглашение о заранее понесённых убытках.Модет ли оно меня как-то защитить в дальнейшем?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Так как право собственности оформлено на отца, то именно с ним Вам надо иметь дело. А то, кто фактически вносил деньги, не имеет особого значения, так как сын мог просто выполнять поручение отца. Оснований для признания сделки недействительной пока не видно.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Лучше, конечно, в договоре указать полную стоимость квартиры. А вообще надо изучить сами документы, так как от их содержания в большей степени зависит безопасность сделки.

Елена

Купили квартиру по переуступке права требования по ДДУ, оформили на дочь. Имеются банковские ордера об одновременном закрытии вкладов с одинаковой суммой мной и дочкой и одновременном закладывании данной суммы в банковскую ячейку. Дом ввели в эксплуатацию 18.12.2018, дочь подписала акт приёма-передачи квартиры 15.02.2019. Совершили большую глупость, оформив квартиру только на дочь, т. к. вдвоём могли бы претендовать на налоговый вычет(стоимость квартиры 3500000р). Дом ещё не поставлен на кадастровый учёт. Можем ли мы зарегестрировать доп соглашение об изменении количества покупателей, внеся меня и в дальнейшем переделать акт приёма-передачи.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Это не противоречит законодательству. В законодательстве о государственной регистрации прав собственности на недвижимость предусматривается возможность внесения таких изменений. Основная сложность будет заключаться в получении согласия продавца и застройщика на внесение изменений в документы.

Наталья

Здравствуйте. Подскажите, если я хочу переуступить 0,5 ДДУ физ. лицу по стоимости указанной в договоре. Будет ли это считаться получением прибыли. Могу ли рассчитывать на налоговый вычет с оставшейся суммы. Дом построен, акт приема передачи не подписан.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Наталья! Действующее законодательство не предусматривает такой возможности. По договору уступки подлежат передаче все права требования к застройщику относительно жилья. Для раздела оснований нет, так как право собственности на квартиру не зарегистрировано. Поэтому есть сомнения насчет вообще возможности заключения такого договора.

Софья

Сергей, здравствуйте! Интересно ваше мнение по такому вопросу. В 2015 году между Застройщиком и ООО заключен ДДУ, оплачен, зарегистрирован в 2016 году объект введен в эксплуатацию, люди в доме спокойно живут На сегодняшний день акт приема-передачи по названному ДДУ не подписан (таких ДДУ у застройщика и ООО около 50 штук) в 2018 Застройщик признан банкротом, ведется конкурсное производство В отношении застройщика параграф 7 не введен, то есть реестра требований по передаче жилых помещений нет, только денежные требования, к тому же реестр уже закрыт Схема покупки квартиры сейчас такая: ООО заключает уступку с физ лицом, после регистрации физ лицо как новый дольщик получает квартиру по акту и регистрирует собственность. Сейчас росреестр регистрирует собственность по таким сделкам, люди покупают и заселяются, ипотеки одобряют Вопрос в рисках нового дольщика, а именно в части признания сделок недействительными Может ли застройщик подписывать такие акты приема-передачи? Моя логика такова - обязанность передать квартиру возникла до признания должника банкротом, следовательно сама по себе передача квартиры по заключенному в 2015 году сделкой не является, а является исполнением по сделке, предпочтения перед кредиторами нет, квартиры не подлежат включению в конкурсную массу, потом что по сути не являются имуществом застройщика. ООО в деле о банкротстве не участвует В случае, если акт приемки подписывается конкурсным или его представителем риски снижаются? Требуется ли по вашему мнению согласие кредиторов? Заранее спасибо, вроде всю информацию изложила

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Софья! Вопрос непростой и требует детального изучения законодательства. Но даже если обратиться к положениям ст. 61.2 закона о банкротстве, то подозрительными сделками могут считаться сделки, заключенные в течение трех лет до момента подачи заявления о банкротстве. Поэтому даже с учетом данного положения есть определенный риск. Но более точно границы такого риска могут быть установлены после изучения судебной практики и нюансов законодательства о банкротстве.

Людмила

Здравствуйте, Сергей! Хотим купить квартиру по договору уступки права по ДДУ у физ.лица. Тот кто уступает нам право был застрахован страховой компанией, на него есть полис, т.к застройщиков обязали страховать дольщиков. Вопрос: 1)Нужно ли нам оформлять и оплачивать такой же полис на себя? 2) Пройдет ли регистрация нашего договора уступки права по ДДУ в Росреестре без страхового полиса на нового участника? Заранее благодарна.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Людмила! 1. В законодательстве о долевом строительстве нет такой обязанности. 2. Вследствие отсутствия законодательной обязанности делать страховку оснований для беспокойства относительно регистрации договора нет.

Ольга

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста покупаю квартиру по договору уступки прав требований(во вложении) 1) интересует вопрос в пункте 2.2 написано цена уступки является окончательной и изменению не подлежит, а в пункте 6 (Д). написано что площадь квартиры будет больше или меньше от заявленной площади то придется доплатить или вернуть часть средств, такое возможно? 2) мне еще необходимо ждать какое то решение арбитражного суда, о передаче квартиры мне в собственность, так как я понимаю застройщик признан банкротом. 3) еще смущает сумма фактически понесенных затрат, стороной 1 на приобретение имущественных прав на квартиру. Это ко мне как нибудь относиться?

Документ11.pdf

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! 1. В принципе возможно. Это принятая практика. 2. В случае признания застройщика банкротом все расчеты с кредиторами осуществляются в рамках процедуры банкротства, то есть с участием арбитражного суда, который только может принять решение о банкротстве. 3. Не должно. Ваша обязанность по оплате квартиры будет считаться исполненной в случае выплаты цены договора, которая должна быть четко сформулирована в тексте договора (в данном случае в п. 2.2.).

Сергей

Здравствуйте! Очень нестандартная ситуация, помогите, пожалуйста! По условиям договора долевого участия застройщик передает участнику долевого строительства квартиру в новом доме, а в качестве оплаты за новую квартиру получает от того под снос частный дом, расположенный в непосредственной близости от новой многоэтажки. Бывший житель частного сектора успешно вселяется в многоэтажку и спустя некоторое время прекращает свое право собственности на частный дом, как и было оговорено. Но.... на этом все. Временный управляющий застройщика обо всем забыл, частный дом под снос во исполнение ДДУ не принял. Фирма-застройщик ликвидирована, частный дом стоит бесхозный. И вот бывший учредитель фирмы-застройщика хочет, так скажем, взять свое, получив право обладать частным домом под снос, которым, фактически, оплачена новая квартира бывшего хозяина этого дома. Какой алгоритм действий? С момента сдачи многоквартирного дома и заселения лица в квартиру прошло более трех лет. С момента ликвидации фирмы - застройщика - 2 года. Заранее спасибо!!!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Ситуация действительно нестандартная. Для ее успешного решения необходимо полное изучение всех обстоятельств дела, что может сделать только профессиональный юрист, который будет заниматься данным делом. Главной сложностью в данном случае видится то, что у самого учредителя нет никаких прав на этот дом, так как договор долевого участия был заключен с организацией, в которой он был учредителем. Прямых прав для получения дома у учредителя нет.

Антон

Добрый день) подскажите если приобрели квартиру по договору уступки прав и вместе с неоплаченные долгом перед застройщиком) часть денег оплачена застройщику но не вся сумма) возможно ли расторгнуть данный договор и возможно ли вернуть ту сумму которую уже перевели застройщику если застройщик все исполняет и в срок) благодарю вас за ответ)

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Антон! Если при заключении договора Вы не были осведомлены о наличии задолженности, то это является основанием для расторжения договора, так как он был заключен под влиянием существенного заблуждения. Для решения вопроса о возврате денег от застройщика надо знать, за что были заплачены деньги.

Арина

Добрый вечер! Уступаю свои права по ДДУ по Соглашению уступки прав требования по форме застройщика, в котором указано, что после государственной регистрации дольщик по Акту приёма-передачи обязуется передать оригинал ДДУ цессионарию. Насколько юридически обосновано данное положение? Опасаюсь передать оригинал ДДУ по причине вероятной возможности его предоставления в какие-либо органы. Первоначальный дольщик рискует отдав оригинал? Стоимость квартиры по ДДУ превышает 3млн.руб. Право на квартиру уступаю по стоимости предмета уступки по более высокой цене, чем по ДДУ четыре года назад. Разница в стоимости подлежит налогообложению?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Арина! Такое требование является правомерным, так как договор долевого участия сохраняет свою силу и на место Вас в качестве дольщика встает другое лицо, которое имеет право знать, на каких условиях был заключен договор долевого участия. Для дольщика никаких рисков в передаче оригинала ДДУ нет, если, конечно, он не хочет обмануть покупателя. Полученный доход подлежит налогообложению.

Елена

Здравствуйте, заключили договор Уступки прав по договору об участии в долевом строительстве, при получении договора заметили, что адрес прописки мужа (он является собственником) указан не верно, нужно ли переделывать договор, на сколько это важно и чем это грозит? Спасибо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Елена! Лучше переделать, чтобы все было точно. Если в договоре есть другая информация, идентифицирующая мужа как покупателя, то ошибка в адресе регистрации существенных последствий никаких не повлечет.

Ирина С

Подскажите пожалуйста: купили квартиру по договору уступки права требования по ДДУ. Сейчас возбуждено уголовное дело в отношении застройщика по факту мошенничества. Мы деньги по договору передавали не застройщику, а физ лицу (бывшему дольщику). Можем ли мы считаться потерпевшими по факту совершенного в отношении нас мошенничества, если фактически застройщик от нас деньги не получал? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ирина! Вы можете быть признаны потерпевшей стороной, так как в результате преступных действий застройщика именно Вам был причинен имущественный ущерб в виде потерянных денежных средств и неполучения квартиры. Ведь по договору уступки права требования именно Вы занимаете место первоначального дольщика по договору ДДУ.

Мариам

Здравствуйте! При покупке квартиры в новостройке супруг заключил договор уступки прав по ДДУ. По ДДУ ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию - 31 декабря 2016, но не позднее 31 марта 2017, а в заключенном 27 декабря 2017 договоре уступки прав между цедентом и цессионарием (супругом) срок сдачи дома указан другой, а именно 31 декабря 2017, но не позднее 31 марта 2018. Застройщик задержал срок сдачи дома до октября 2018. Хотим подготовить документы для подачи в суд о выплате Застройщиком неустойки, но нам сказали, что из за того, что мы подписали договор уступки с отличной от указанной в ДДУ датой сдачи дома, данное требование будет отклонено. Есть ли выход из данной ситуации? Заранее благодарю, Мариам

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Заключение договора уступки не отменяет действие основного договора долевого участия. Застройщик не является стороной договора уступки, поэтому он обязан следовать условиям договора долевого участия. Поэтому предварительно Вы можете предъявить застройщику имущественные требования в связи с задержкой ввода дома в эксплуатацию, но, конечно, могут возникнуть в суде сложности относительно положения договора уступки, которые должны быть устранены участием грамотного юриста в деле.

Юлия Пашкевич

Подскажите в договоре переуступки прав по дду есть пункт что покупатель согласен если что нести расходы по достройке дома. Т к бывший застройщик банкрот. Разве это законно.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Юлия! По договору уступки права требования покупатель становится на место продавца в договоре долевого участия. Если в договоре долевого участия нет такого пункта, то включение в договор уступки положения о дополнительных расходах неправомерно, так как в соответствии с законом для уступки требования требуется, чтобы договор долевого участия был оплачен первым покупателем.

Михаил

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, в зарегистрированном договоре уступки не верно указана дата заключения договора участия в долевом строительстве (ошиблись месяцем), как внести изменения в договор уступки? доп.соглашение? суд?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Михаил! Надо исправить сам договор: заключить новый или оформить дополнительным соглашением. Потом этот договор надо представить в Росреестр вместе с заявлением, который обязан внести исправления в течение 5 дней.

Алексей Пономаренко

Добрый день. Подскажите пожалуйста планируем заключить ДОГОВОР уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Но смущает пункт 2.2 так как оплату просят после подписания договора, а не после регистрации.

Договор уступки на кв 88. Фролов - Емце%.pdf

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Алексей! Попробуйте договориться с продавцом о другом варианте оплаты, например, о частичной предоплате. А в целом предложенный продавцом вариант оплаты не является противозаконным, будет применяться тот вариант, о котором сможете договориться. Также рекомендуется предварительно показать договор юристу, чтобы он поискал возможные "подводные камни".

Сергей

Добрый день! Покупаем квартиру у застройщика, сейчас оформляют бумаги, но к моменту подписания дом будет сдан. Соответственно продажа по договору уступки через подконтрольного ИП. Типовой договор прислали, непонятен пункт 2.2 Из него следует что оплата происходит до подписания. Разве такое возможно? Застройщик достаточно крупный и надежный, на рынке уже шесть лет, много комплексов сдано, много строится. Негативных отзывов в принципе нет, то есть исходя из логики и количества успешных сделок, вероятность обмана стремится к нулю. Но все равно пугает такой вариант оплаты. Договор прилагаю и прошу разъяснить порядок действий и оплаты в этой цепочке

уступка.pdf

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Тут другой риск. Есть вероятность того, что договор может быть признан недействительным, так как по закону договор уступки участия в долевом строительстве может быть заключен только до момента подписания передаточного акта. А раз на момент подписания договора дом уже будет сдан, есть риск того, что Ваш контрагент примет квартиру на свое имя, станет собственником, а Ваш договор признает недействительным в суде, тем более, оплата по договору планируется до заключения договора. Подписывать такой договор не рекомендуется.

Мира

Здравствуйте! Помогите пожалуйста разобраться. Ситуация следующая, закрыта ипотека, хочу сделать переуступку по ДДУ на мать, каким образом необходимо взаимодействовать с застройщиком, и поставить печать в договоре переуступки, если Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме (составлен юристом договор, без привлечения фирмы риелторской, которая занималась продажей квартиры с самого начала, очень большая комиссия) без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия). Получается если нет долга мне нужно согласие застройщика на переуступку по ДДу, но печать в договоре переуступки должна стоять от застройщика, который контактирует только через риелторскую фирму, и лично не выходит на связь. Каким образом провести данную процедуру..?? как контактировать с регистрационной палатой самостоятельно и можно ли избежать лишних комиссий, которые требуют уплаты комиссий за каждый шаг. Акт передачи еще не подписан.. Благодарю

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Для регистрации договора уступки не надо никакой печати на договоре. Для этого требуется только сам договор уступки и справка об оплате стоимости квартиры. А вот насчет необходимости получения согласия застройщика на уступку надо смотреть сам договор долевого участия.

Александр

Здравствуйте. Если продавец ДДУ сделал дарственную своему знакомому или родственнику, которая на сегодня числится его собственностью и решил продать этот объект недвижимости. Этовозможно и как это проверить?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Александр! Невозможно подарить то, чего нет. Подарить квартиру можно только после ее достройки и оформления на нее права собственности в установленном порядке. Поэтому даже сам договор дарения не приняли бы в регистрирующих органах прежде чем будет зарегистрировано право собственности на квартиру.

Галина

Здравствуйте! Имеем с супругом ДДУ по одной второй на каждого.Застройщик поменялся и сейчас достраивает другой и введена процедура наблюдения. Хотим всё сделать на меня. Что для этого надо.

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Галина! Вам надо заключить договор уступки права требования со своим мужем, по которому он передает Вам свое право требовать от застройщика долю в праве собственности на квартиру.

Андрей

Добрый день. Мой сын приобрел квартиру по ипотеке. Договор долевого участия не был зарегистрирован в Росреестре, а теперь ему предлагают подписать договор уступки. Сбербанк перевел деньги застройщику в полном объеме. Сын уже выплачивает ипотеку. Сбербанк отказывается поддерживать договор уступки, а значит появляется какой-то другой банк. Как действовать в такой ситуации? Если здесь риск потерять свои деньги?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Андрей! Надо срочно регистрировать договор долевого участия, так как без регистрации такой договор считается незаключенным. Если не будет регистрации, то Ваш сын попросту потеряет деньги первого взноса и выплачиваемые на погашение ипотеки.

Павел

Здравствуйте! Я купил по договору уступки прав требования квартиру в строящемся доме. По цепочке я уже третий покупатель. Для того, чтобы попасть под требования ипотечной программы "Семейная ипотека" необходимо, чтобы квартира была куплена у юрлица в идеале у застройщика. Договор уступки прав требования у меня составлен с физлицом. Но в конечном счете считается, что я покупаю квартиру у Застройщика? Или это не так? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Павел! Да, считается, что Вы покупаете квартиру у застройщика, так как по договору уступки права требования Вы просто становитесь на место первоначального покупателя по договору участия в долевом строительстве, который заключен с застройщиком.

валентина

При регистрации договора переуступки прав требований по договору долевого строительства покупателю выдано два экземпляра. Следует ли один экз. направить застройщику?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Валентина! Если об этом ничего не сказано в самом договоре уступки права требования, то направлять экземпляр застройщику не надо. Законодательство не предусматривает такой обязанности.

Татьяна

Здравствуйте! При покупке квартиры в новостройке я заключила договор уступки прав по ДДУ. Застройщик задерживает срок сдачи дома на полгода. Готовлю документы для подачи в суд о выплате Застройщиком неустойки. Однако у меня нет копии платёжного поручения, подтверждающего оплату цены Договора цедентом. Лишь в Договоре уступки имеется пункт: "На момент государственной регистрации настоящего Договора обязанность по уплате цедентом Застройщику цены Договора участия выполнена Цедентом в полном объёме, передаточный акт или иной документ о передаче квартиры между цедентом и Застройщиком не подписан". Возможно ли в суде ссылаться на этот пункт Договора в качестве доказательства оплаты квартиры? Если нет, то где можно получить копию платёжного поручения, если цедент отказывает в её предоставлении?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Татьяна! Возможно. В суде для подтверждения оплаты стоимости квартиры могут использоваться показания лица, продавшего Вам квартиру. Также на основании Вашего ходатайства суд может обязать застройщика или цедента предоставить документ, подтверждающий факт оплаты квартиры.

Виктория

Добрый день!Такое вопрос купила квартиру в строющемся доме,из документов только договор успупки прав требования,попросила оригинал дду,сказали оригиналов не у кого нет только завереннаякопия будет,это нормально?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Виктория! Законодательство не предусматривает передачу покупателю по договору уступки оригинала договора долевого участия, который, скорее всего, находится у продавца в единственном экземпляре. Вы можете обратиться с запросом в Росреестр о предоставлении заверенной копии договора дду.

маргарита павленко

я фзл заключила дупт по дду с юр лицом документы в процессе регистрации но я передумала тк я уже 3 покупатель в цепочке как поступить чтобы этот договор не регистрировали

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Маргарита! Для того, чтобы прекратить регистрацию Вам надо направить заявление в Росреестр о приостановлении регистрации и одновременно с этим направить продавцу предложение о расторжении договора. Если он откажется, то Вам придется идти в суд с заявлением о расторжении договора, если на то есть основания, предусмотренные законом или договором. Но будьте готовы, что на Вас могут быть возложены убытки продавца.

сергей

Здравствуйте,Сергей! Скажите пожалуйста Мы составили предварительный договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве.В договоре прописанно оплата 50 сразу и остальные 50 в течении шести месяцев.Также прописанно после выплаты 70 обратиться в государственную регистрационную палату,с заявлением о государственной регистрации Договора уступки. У меня вопрос сейчас договор подписан нами без регистрации и деньги надо уже выплачиать по договору.Скажите так можно или опасно?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Сергей! Опасно, так как все изменения в сторонах договора долевого участия вступают в силу с момента государственной регистрации договора.

Алекс

Здравствуйте!Имеется дом долгострой. Первичный Застройщик1, сменился на Застройщика 2. Доп. соглашение между Организацией и Застройщиком2 подписано и зарегистрировано в Росреестре. Я приобретаю квартиру по уступке прав требования у Организации за наличный расчет все чеки по оплате имеются. На данный момент Застройщик1 и Организация - банкроты. Появляется новый Застройщик3, все права и разрешения на строительство у него имеются. Застройщик 3 отказывается заключить со мной доп соглашение. Имеет ли он право? Как действовать мне далее? Можно ли через суд, принудить Застройщика3 к заключению со мной соглашения? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Если третий застройщик не является правопреемником второго застройщика, то он не обязан заключать с Вами никаких гражданских договоров, кроме также случаев, когда второй застройщик уступил свои долги ему. Третий застройщик формально является по отношению к Вам посторонней организацией. Вы, как дольщик, имеете право обратить взыскание на предмет залога по договору долевого участия, а именно на земельный участок под домом.

Алекс

Здравствуйте Сергей! Спасибо Вам за ответ и бесплатную помощь! Да, все верно, между мной и Застройщиком3 договорных отношений нет. Но Застройщик2, Застройщик3 и администрация города, подписали инвестиционное соглашение не видел его, но предположу, что как раз о переходе прав о обязанностей. В данном случае, должен Застройщик3 подписать со мной доп. соглашение?

Сергей (старший юрист)

Все зависит от условий данного инвестиционного соглашения. Не видя его текст, сложно судить об обязанностях третьего застройщика.

Залина Давлятшина

Добрый день. Собираюсь покупать квартиру по ипотеке. Застройщик предложил оформить договор уступки права требования по дду от подконтрольного ему ИП. Дом сдан в январе этого года. Правомерно ли это? Подписание дду когда Дом уже сдан? И какие могут быть риски и подводные камни? Также хочу отметить, что акт приемки не подписан, я буду его подписывать сама непосредственно с застройщиком. Благодарю

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! Если ИП не подписал передаточный акт от застройщика, то уступка прав требования по договору долевого участия допускается. Для оценки рисков надо видеть сам договор, который Вам предлагают подписать. Но главное Вам надо проверить, что основной договор зарегистрирован надлежащим образом и ИП полностью исполнил свою обязанность по уплате цены квартиры.

Виктор

1. Я приобрел права требования по договору уступки права цессии. Права просужены, есть исполнительный лист. Для того, чтобы воспользоваться правом требования необходимо обратиться в Арбитражный суд первой инстанции для замены взыскателя по исполнительному производству. Вопрос: Если я хочу переуступить перепродать права требования другому цессионарию по новому договору цессии, нужно ли мне сначала обращаться в Арбитражный суд первой инстанции для замены кредитора на цедента и переходе прав установленных в первом решении суда? 2. Я хочу приобрести права требования по договору переуступки права цессии от Юр. лица Физ. лица, который приобрел эти права у первого кредитора. Права просужены, есть исполнительный лист. Для того, чтобы воспользоваться правом требования цессионарию ставшему цедентом необходимо в Арбитражный суд первой инстанции для замены взыскателя по исполнительному производству. Вопрос: Должен ли новый цессионарий ставший цедентом до переуступки перепродажи права требования другому цессионарию по новому договору цессии, сначала обратиться в Арбитражный суд первой инстанции для замены кредитора на цедента и подтверждении перехода прав установленных в первом решении суда? или это необязательно и он может ничего не делая просто перепродать его по новому договору цессии?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Виктор! 1. Не обязательно, на действительность договора цессии не обращение в арбитражный суд не повлияет.

Оксана

Здравствуйте. Имеет ли право новый застройщик требовать у нового дольщика договор переуступки документы подтверждающие оплату квартиры предыдущим дольщиком старому застройщику был один застройщик - обанкротился, взял достраивать новый. При этом у Нового застройщика со старым дольщиком до оформления переуступки есть зарегистрированное доп. соглашение в котором сказано, что"застройщик не имеет претензий по оплате цены договора долевого участия № Участником".

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Оксана! Требовать может, но Вы не обязаны давать такие документы, так такой обязанности по законодательству на Вас не лежит.

Оксана

Сергей большое спасибо. И еще один вопрос. А может ли Новый застройщик отказать мне в выдаче ключей от квартиры если я все же не предоставлю квитанции об оплате старого дольщика старому застройщику. Хотя в моем договоре переуступки прописано" Что право требования Нового участника на получение объекта долевого строительства и оформления его в собственность возникаету нового участника с момента полного исполнения обязательств по оплате настоящего договора и после его государственной регистрации".

Сергей (старший юрист)

Обязательство по передаче квартиры должно быть исполнено застройщиком безусловно при условии оплаты квартиры и государственной регистрации соответствующего договора. Законодательство не предусматривает никаких условий относительно предоставления новым дольщиком документов об оплате первоначального дольщика.

Ольга Запевалова

Здравствуйте. Подскажите: принято решение суда о расторжении ДДУ и взыскании с застройщика суммы по ДДУ. Застройщик деньги вернуть не в состоянии - счета пустые и поступления не будет. Но стройка в настоящий момент возобновилась - застройщик прежний, но финанситует инвестор через технического заказчика. Т.е. Фактически квартиры будет передавать прежний застройщик. И возникла ситуация, что могу остаться и без денег и без квартиры. Отсюда вопрос: Если не предоставлять никуда Решение суда - есть ли шанс получить квартиру? Как происходит процесс перерегистрации права требования в росреестре в таком случае? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! В соответствии с законом договор считается расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда о его расторжении. Поэтому в данный момент у застройщика имеется обязанность вернуть Вам деньги, но не предоставить квартиры. Для действительности расторжения договора не требуется регистрация соответствующей информации в Росреестре, как это требуется для признания действительности договора долевого участия в строительстве.

Лилия

Здравствуйте! Наша генподрядная организация получила от застройщика квартиру по ДДУ. В свою очередь, мы собираемся оформить эту квартиру на поставщика путем УПТ по ДДУ в счет оплаты долга по договору поставки. Подскажите, пожалуйста, нужно ли в самом договоре УПТ указать положение о том, что цена квартиры будет считаться оплатой за поставку? И нужно ли показывать этот договор поставки при регистрации УПТ в Росреестре? И какие документы нужны в целом при оформлении данных правоотношений между сторонами? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте! В договоре прямо прописываете, что оплатой уступки права требования будет считаться погашение задолженности за поставку товаров. Сам договор поставки в Росреестр представлять не надо. После подписания договора уступки прав требования его надо зарегистрировать в Росреестре, для чего представители сторон оформляют заявление об этом и прикладывают договор уступки. При этом также платится пошлина.

Ольга

Добрый день. Собираюсь заключить договор уступки прав требований с физическим лицом. Должно ли быть прописано в договоре УПТ, что оригинал договора ДДУ должен быть передан мне? Деньги перечисляются физическому лицу только после регистрации договора УПТ?

Сергей (старший юрист)

Здравствуйте, Ольга! Насчет договора можете прописать, но не обязательно. Деньги выплачиваются только после госрегистрации договора уступки.

Алла

Добрый день. Приобретаю квартиру в строящемся доме у подрядчика по договору цессии уступки права требования к договору долевого участия. В росреестре приостановили регистрацию на основании того, что в договоре цессии прописан пункт 2.4 об оплате в течение 2 дней с момента госрегистрации и пункт о том, что "С момента оплаты в соответствии с п. 2.4. настоящего договора Сторона 2 приобретает, а Сторона 1 утрачивает все права требования..." Говорят, на эти 2 дня до полной оплаты они должны установить обременение ипотеку. После оплаты обременение снимается. Или добавить пункт, что стороны пришли к соглашению не устанавливать обременение смысл такой. Вопрос в том, как переделать договор так, чтобы не было необходимости наложить обременение? Достаточно ли будет указать, что: "Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств. Сторона 2 приобретает, а Сторона 1 утрачивает все права требования, предусмотренные законодательством для кредитора, в момент заключения настоящего договора, и подлежит оплате в течение 2 двух рабочих дней." Хочется уже все зарегистрировать и без всяких обременений. Подскажите, пожалуйста....

Довольно часто владельцы недвижимого имущества прибегают к переуступке прав собственности на квартиры. Данная процедура является довольно востребованной в тех ситуациях, когда жилые помещения переходят от настоящих владельцев к новым. Подобные документы заключаются на основании договоров купли-продажи, в случае инвестирования или ипотечного кредитования. Эта процедура является особенно популярной при строительстве новых жилых домов.

Что из себя представляет переуступка прав собственности

Переуступка прав на квартиры или частные дома - это процесс перехода любых прав и обязательств в отношении конкретного недвижимого имущества от одних собственников к другим. Подобные процедуры могут являться следствием осуществления различных сделок: начиная от долевого строительства, заканчивая ипотечным кредитованием. Самым удивительным в данной ситуации является то, что продавцы могут заключать договоры переуступки прав сразу с несколькими покупателями, но только при условии, что квартира или дом состоит из более двух комнат. Конкретный недвижимый объект может передаваться от одного человека к другому неограниченное число раз (по крайней мере, в действующем законодательстве в этом отношении нет никаких ограничений). Именно поэтому перед тем как брать на себя всю ответственность за жилое помещение, настоятельно рекомендуется поинтересоваться о предыдущих сделках и договорах, которые были заключены с конкретной квартирой или домом.

Разновидности переуступки прав собственности

Существует 2 основных вида переуступки прав собственности:

• цессии или переуступки прав на основании договоров долевого участия;
• переуступки прав на основании договоров купли-продажи.

В первом случае (при подписании договора цессии) все сделки осуществляются по договорам долевого участия или договорам купли-продажи. Подписание ДДУ сегодня является весьма популярной процедурой и пользуется востребованностью среди людей разных социальных слоёв. В данной ситуации застройщики и собственники должны подписать договоры, в которых чётко оговорить, что собственники становятся полноправными хозяевами жилой недвижимости в того момента, как возводимый объект будет сдан в эксплуатацию. Но из-за длительного строительства будущие собственники могут изменить своё решение о покупке квартиры в конкретной новостройке, поэтому они имеют возможность передавать право владения жильём третьим лицам. Такие сделки будут уместны в отношении уступки прав собственности, которая и называется цессией.

По предварительно подписанным договорам купли-продажи сделки между покупателями и застройщиками не производятся. Но такие договоры позволяют производить подобные сделки в будущем. Так, покупатели, которые расторгают договоры продажи квартир на основании переуступки прав собственности, в дальнейшем не будут иметь никаких прав на жильё, а застройщики в данной ситуации обязаны в полном объёме возвратить им денежные средства, которые были выплачены за квартиру.

В том случае, если дома покупаются в ипотеку, то при передаче прав собственности все задолженности бывших владельцев обязаны погашать новые покупатели. Именно в этом и заключается основное различие второго вида переуступки от первого, ведь при заключении договоров долевого участия продавцы полностью выплачивают застройщикам всю сумму или передают эти обязанности новым собственникам.

Особенности покупки и продажи жилья по договорам цессии

Покупка жилых помещений путём переуступки прав собственности является очень выгодным инструментом сегодняшнего рынка недвижимости, с помощью которого всё чаще приобретают квартиры в новостройках. Как было указано выше, данную переуступку называют цессией. В некоторых ситуациях этот договор считается единственно правильным способом покупки жилой недвижимости, поэтому он и пользуется столь высокой популярностью в современном мире.

Переуступка является гарантией стабильности цен при покупке жилья для обеих сторон сделки - для покупателей и застройщиков. Это особенно важно в ситуациях, если покупатели вдруг передумают приобретать квартиру в новостройке и захотят вернуть обратно свои денежные средства или если инвесторы пожелают вложить свои финансы, обезопасив себя от возможных повышений цены на конкретную недвижимость.

Приобретая жилые помещения по договорам цессии, желательно понимать, что переуступку прав можно использовать только до момента, пока права ещё являются нереализованными. Ведь после сдачи дома в эксплуатацию, когда между застройщиками и владельцами будут составлены акты приёма-передачи, переуступка прав собственности не может быть официально реализована.

Вне зависимости от того, покупаете вы или продаёте квартиру по переуступке, это даёт обеим сторонам сделки множество преимуществ. Но заключение подобных договоров также имеет некоторые риски, что нужно всегда учитывать.

Риски при переуступке прав

Заключение договоров цессии может иметь различные риски в отношении недвижимого имущества. Основной причиной их возникновения является невнимательное прочтение условий сделок, а также отсутствие минимального объёма правовых и юридических знаний. Далее рассмотрим основные и наиболее частые риски, на основании которых будущие покупатели и продавцы смогут узнавать и тщательно анализировать все условия договоров цессии.

Самой большой опасностью, которая может случиться с цедентом, является признание оформленных договоров недействительными. В данной ситуации новые правообладатели могут предъявлять свои претензии именно к покупателям, а не застройщикам. Во избежание данных проблем требуется оговорить наиболее важные тонкости заключаемой сделки. Договоры признаются действительными в тех случаях, когда дольщики полностью выплатят денежные суммы, которые обозначены в документе, когда имеется письменное согласие фирмы на переуступку прав (разрешение кредиторов - при ипотечном финансировании).

Следующим риском является банкротство застройщиков. Такие ситуации случаются очень редко, но всё же они случаются. Распознать будущих банкротов-застройщиков можно, если вам предлагают слишком низкую цену на жильё (по сравнению с рыночной стоимостью), если срывают сроки строительства и нарушают условия заключённых договоров. В том случае, если продавец переуступил право на жильё, а строительная фирма обанкротилась, то претензии нового дольщика будут направлены в адрес застройщика.

Очередным риском является неоднократная переуступка прав собственности третьему лицу. Довольно часто случаются ситуации, когда по договорам цессии квартира продаётся несколько раз, а владельцем в итоге становится первый дольщик. Во избежание подобных проблем также нужно тщательно изучать условия подписываемых договоров. Соглашения о переуступке также должны быть официально зарегистрированы, как и основные договоры долевого участия.

Последний риск - нарушение условия договора со стороны цедента. Но в данном случае обычно страдают застройщики. В таких случаях эксперты рекомендуют не разбираться в правовых тонкостях самому, а воспользоваться услугами профессиональных юристов, которые изучат все условия сделки, а также помогут обезопасить вас от возникновения каких-либо проблем в будущем.

Особенности подписания договора переуступки прав собственности

Для заключения договоров переуступки прав собственности на квартиры или , требуется соблюсти следующий порядок действий:

• ознакомление с бумагами застройщика: разрешение на ведение строительства, документ со сроками реализации рабочего проекта, цели проекта, свидетельство о праве владения земельным участком и т. д.;
• уведомление фирмы-застройщика о факте продажи квартиры на основании договора цессии;
• получение официального согласия от застройщика;
• получение справки об отсутствии долговых обязательств;
• получение нотариального согласия второго члена семьи (супруг, супруга);
• получение согласия банка (если жильё находится в залоге по ипотечному кредитованию);
• получение выписки на жильё из государственного реестра;
• составление договора с покупателем (в нотариальной конторе, в офисе строительной фирмы или агентства недвижимости);
• регистрация договора в регистрационных или кадастровых службах.

Все сделки по переуступке прав собственности в обязательном порядке облагаются налогом, оплачивать который должен первоначальный дольщик. Нередко продавцы и покупатели разделяют пополам все расходы, поскольку в процессе торгов первые инвесторы снижают первоначальную стоимость жилья. Размер налога рассчитывается в зависимости от суммы заключаемых сделок.

Признание договоров переуступки недействительными

Как уже упоминалось выше, в некоторых ситуациях договоры переуступки могут быть признаны недействительными. Сделать это могут только судебные органы на следующих основаниях:

• сделки противоречат действующему законодательству;
• мнимое заключение нескольких сделок;
• признание недееспособным или несовершеннолетний возраст одного из участников;
• заключение договора путём обмана, угроз, насильственных действий и др.

В некоторых случаях недействительным признают не весь договор, а только некоторые пункты. Отметим, что для юридических лиц имеются и другие основания, из-за которых договор цессии признаётся недействительным. Для решения подобных проблем требуется квалифицированная помощь специалистов, которые смогут представлять интересы клиентов в суде. Во избежание судебных разбирательств рекомендуется тщательно проверять документы застройщиков и внимательно читать подписываемые договоры, ведь кто осведомлён, тот вооружён!

Понравилось?
Расскажите друзьям!

ПОХОЖИЕ НОВОСТИ