Роман Розенталь: «В России не было никакого кризиса – здесь можно строить и продавать. Роман Розенталь, генеральный директор MirLand Development Corporation В каком регионе России вам комфортнее работать
О профессии
Конечно же, я не мечтал стать генеральным директором с детства – я хотел быть спортсменом. В юности был очень увлечен баскетболом и, хотя уже несколько лет сам не играю, остаюсь преданным поклонником этого вида спорта. Учиться я всегда любил, а вот о выборе будущей специальности как-то не задумывался. Когда пришло время серьезно об этом подумать, получилось так, что стечение обстоятельств привело меня к финансовому образованию, что, в конечном счете, оказалось довольно полезно. Несколько лет работал аудитором в PwC, потом стал финансовым директором, теперь вот генеральным. К слову, мой отец – финансист, а мама – инженер-строитель. Можно сказать, что я пошел по стопам обоих родителей сразу. Как изменилась моя жизнь, после того как я стал отвечать еще за несколько направлений, помимо финансового? Количество забот увеличилось не то чтобы в несколько – в десятки раз!
Об инвестклимате
От своих российских партнеров я часто слышу критику о том, как многое здесь неправильно устроено. Жалуются на брокеров, банки, чиновников и прочее. Может быть (и я вас, наверное, немного удивлю), но объективно могу сказать, что не всегда и не везде мы видим здесь те недостатки, которые видят местные компании. Пока мы очень довольны работой и с брокерами, и с подрядчиками, и с банками. Я бы даже сказал, что в России встречаются очень приятные отклонения от среднемировых норм. Да, здесь все довольно формализовано, гораздо более формализовано, чем, скажем, в Европе, и требует большого терпения. В ряде стран очень многие вопросы решаются неформально. Но это скорее особенность этих стран, а не мировая норма. Я понимаю излишнюю бдительность российских чиновников в какихто вопросах. И могу сказать, что, в целом, нам комфортно работать в России, и в Санкт-Петербурге в частности.
О «золоте»городов российских
Я много путешествую. Курсирую между Лондоном, Тель-Авивом и Москвой. Много времени провожу в поездках по российским городам, там, где находятся наши объекты и площадки под застройку: Санкт-Петербург, Ярославль, Саратов, Новосибирск, Казань и ряд других. У Саратова, например, репутация старинного купеческого города, и он полностью ее оправдывает – здесь любят продавать и покупать.
Ярославль несколько иной. Набережная там – музей под открытым небом, столько церквей! По дороге сюда я увидел несколько исторических м
Москва и Санкт-Петербург – это города-красавцы, я ими восхищаюсь! В Москве просто сумасшедшая энергетика. Петербург, напротив, спокойный и величественный. Если говорить о том, что объединяет российские города, то это, на мой взгляд, люди. То, что сразу бросается в глаза, когда оказываешься в России, – это серьезные, сосредоточенные, я бы сказал, целеустремленные лица окружающих. На самом деле русские – открытые и дружелюбные, просто редко улыбаются на улице, особенно когда холодно. Куда бы я возвращался снова и снова? Однозначно в Санкт-Петербург: у этого города своя, абсолютно непередаваемая атмосфера.
Чего не хватает в питере
Санкт-Петербург, наверное, самый европейский из всех российских городов. Кажется, здесь все есть – богатое культурное наследие, развитая инфраструктура. Главное, на мой взгляд, чего в нем не хватает, это света. Особенно осенью и зимой. Выходишь на улицу – темно, потом на короткое время посветлеет, не успеешь оглянуться – опять темно. Но даже с этим недостатком здесь уже научились бороться, по крайней мере, в темное время суток – я говорю о подсветке. То, как подсвечиваются дома в Петербурге, – такого нет больше нигде в мире, это действительно уникальное и очень красивое зрелище. К сожалению, днем ситуация несколько хуже – в квартирах петербуржцев солнце бывает крайне редко. Поэтому как руководитель девелоперской компании я вижу здесь возможность немного улучшить ситуацию – мы строим дома, в которых и рядом с которыми будет светло – настолько светло, насколько позволяет природа. Конечно, не так солнечно, как в Израиле, но уверен, что разница между тем, как это бывает обычно, и тем, что делаем мы, будет ощутима.
О ведении бизнеса
Я не ставлю себе заведомо невыполнимых задач – задач, решение которых вообще никак не зависит от меня. Но никогда не ограничиваю себя в мыслях и размышлениях, как что-то может работать лучше. Когда о чем-то много думаешь, решение часто приходит как будто «само собой». Еще один принцип: самому заниматься только тем, в чем разбираюсь, а в остальном полагаться на профессионализм коллег и специалистов. Наша компания – девелопер в западном понимании этого слова. Для строительства мы привлекаем по тендеру профессиональные строительные компании, которые обладают необходимыми для этого ресурсами, брокеридж осуществляют специализированные консультанты и т. д. Каждый занимается своим делом, и в итоге получается неплохой результат.
И, пожалуй, третий принцип, которого я придерживаюсь, – не чинить то, что работает. Я привык полагаться на долгосрочные доверительные отношения с партнерами и не менять их, если на то нет веских причин.
Ошибки и успехи
Мы на российском рынке уже семь лет. За эти годы мы построили и ввели в эксплуатацию два торговых центра, коттеджный поселок, крупный бизнес-центр. Был успешный выход на IPO в Лондоне в 2006 году. Был кризис 2008–2009 года, с которым компания успешно справилась. Были приобретения и продажи активов. Я в компании с 2006 года, был непосредственным свидетелем и участником ее развития. Не могу сказать, что мы не совершали ошибок, но в целом стратегия развития компании была выбрана довольно удачно.
В будущее мы также смотрим с оптимизмом. Проект «Триумф Парк», который мы сейчас реализовываем в Санкт-Петербурге, – это, безусловно, наш флагманский проект, с объемом инвестиций порядка $ 1,5 млрд. К его реализации мы привлекли профессиональную и опытную команду. Уже сегодня можно смело сказать, что он обречен на успех.
Застройщик ООО «Петра-8» (дочерняя компания девелопера Mirland Development Corроration) завершает возведение пятой очереди ЖК «Триумф Парк» в Московском районе Санкт-Петербурга. Строители выполняют отделку квартир, а также входных групп, вестибюлей и МОПов комплекса.
Строительство пятой очереди ЖК «Триумф Парк» стартовало в мае 2017 года. Данный этап проекта состоит из 14-ти секций от 7 до 24 этажей и рассчитан на 1510 квартир – от комфортных студий до просторных четырехкомнатных.
Общий процент строительной готовности пятой очереди ЖК «Триумф Парк» составляет 90%. Завершены работы по устройству фасада здания, а также витражного остекления балконов и лоджий. В финальной стадии – работы по монтажу внутренних инженерных систем, обустройству системы электроснабжения, а также по установке слаботочных систем. Кроме того, завершается устройство открытой автостоянки на 200 машиномест, а также монтаж всех инженерных систем отапливаемого подземного паркинга на 295 машиномест. Благоустройство внутреннего двора выполнено на 85% – сейчас на внешней территории ведутся работы по обустройству тротуарной плитки, а также подготовка щебеночного основания для укладки асфальта в весенний период.
Выполнены фундаменты под установку МАФов, производится монтаж фасадных козырьков здания и установка мачт освещения по внутренней территории двора.
Отделка входных групп, вестибюлей, коридоров и других мест общего пользования (МОП) ведется по индивидуальному дизайн-проекту. Строители монтируют двери в парадных и тамбурах, укладывают напольную плитку (выбран крупноформатный керамогранит Kerama Marazzi), монтируют потолок, обустраивают помещения для хранения колясок и велосипедов, а также проводят работы по монтажу лифтового оборудования. Процесс отделки осуществляется также и в будущих жилых помещениях. Квартиры будут передаваться дольщикам с подготовкой под отделку (выполнена стяжка, межкомнатные перегородки и оштукатуривание кирпичных стен) либо с чистовой отделкой, для которой предлагается три цветовых решения.
В продаже остаются менее 10% квартир, в их числе – интересные евро-планировки с двумя, тремя или четырьмя спальнями, расположенные на высоких этажах, с хорошими видовыми характеристиками. Возможно оформление беспроцентной рассрочки. Для больших квартир зарезервированы места в подземной паркинге.
Сдача пятой очереди ЖК «Триумф Парк» намечена на 3 квартал 2020 года. После получения акта ввода в эксплуатацию начнется передача ключей дольщикам.
В конце сентября компания Mirland Development заявила о возможности приобретения нового участка под застройку в Петербурге. Генеральный директор Mirland Development Роман Розенталь в интервью порталу сайт заявил, что на данный момент ни один из предложенных участков не соответствует требованиям, которые выдвинула компания. Он добавил, что в Петербурге Mirland больше всего любит Московский район, однако готова рассмотреть и другие спальные районы города.
Сейчас компания Mirland Development ведет переговоры о покупке участка в Петербурге с двумя потенциальными продавцами. При этом продолжаются поиски новой площадки. "К сожалению, количество участков, которое нам предлагают, немалое, но большинство из них на данный момент не соответствует нашим параметрам, которые были озвучены нами в сентябре: спальный район в чертах города в размере как минимум 150 тыс. кв. м., - говорит Роман Розенталь. - На данный момент площадка не найдена, но мы находимся в переговорах с двумя потенциальными продавцами и продолжаем искать площадку. О наших предпочтениях: больше всего мы любим Московский район, спальный район, но любой район города мы готовы проверить и оценить, потому что видим в Санкт-Петербурге большую перспективу развития именно спальных районов, будь то юг, север, запад и даже восток города".
Как сообщалось, дочерняя организация ООО "Петра-8" компании Mirland Development Corporation заключила со Сбербанком соглашение на открытие кредитной линии почти в $1,5 млрд. Подписание состоялось в Петербурге. Кредит предоставлен для второго этапа строительства комплекса жилых зданий "Триумф Парк" сроком на три года. Комплекс возводится в Московском районе Петербурга.
Роман Розенталь рассказал, насколько компании с иностранным капиталом выгодно кредитоваться в России. "Вопрос выгодно или невыгодно довольно сложный, - говорит он. - Строительство происходит в России, строится проект в Санкт-Петербурге. Западные банки, которые имеют опыт работы в России, большинство из них работают с коммерческой недвижимостью, а не жилой, поэтому практики как таковой финансирования жилого строительства западными банками почти не существует. Поэтому русский местный банк является лучшим выбором для финансирования и строительства, а из русских банков Сбербанк - самый большой банк".
По словам Романа Розенталя, инвестиционный климат в Петербурге очень подходит Mirland Development. Он отмечает, что компания чувствует полную поддержку администрации города в реализации своего проекта. Розенталь напоминает, что Mirland Development является первой компанией в России, которая получила "зеленый аттестат" BREEAM на жилое строительство.
"Процесс непростой, но нами уже пройденный. Мы заведомо не идем в проект, который был расположен, к примеру, на землях бывшего химического завода или где есть плохие отходы. Это проверяется нами уже на стадии выбора проекта", - объясняет Роман Розенталь. Отметим, что система стандартов BREEAM является наиболее известным в мире и широко используемым методом экологической экспертизы объектов недвижимости.
Роман Розенталь - генеральный директор, член совета директоров (). Имеет степень бакалавра по экономике и бухучету колледжа Тель-Авива, а также квалификацию независимого аудитора (CPA). Занимал должности в международных компаниях, работал в аудиторских фирмах, в том числе в израильском филиале Price WaterhouseCoopers.
В 2006 году г‑н Розенталь пришел в Mirland Development Corporation Plc («Мирлэнд Девелопмент Корпорэйшн»), до ноября 2010 года занимал должность финансового директора. Женат, воспитывает двух дочерей.
Выходец из бывшего Союза Роман Розенталь - один из самых высокооплачиваемых израильских топ-менеджеров. В 2011 году он зарабатывал в среднем по 20,000 шекелей ежедневно. Экономическое издание Globes называет его одним из новых миллионеров Израиля.
Mirland Development Corporation («Мирлэнд Девелопмент Корпорэйшн») вышла на российский рынок в 2004 году. Контрольный пакет акций компании принадлежит инвестиционному холдингу Fishman Group, под управлением которого находится свыше 6 млн кв.м площадей по всему миру. Акции компании котируются на Лондонской фондовой бирже.
Помимо Петербурга, Mirland успешно реализует проекты в сфере жилой и коммерческой недвижимости в Москве, Саратове, Ярославле, Новосибирске и других городах России. На сегодняшний день в активе компании - шесть завершенных строек общей площадью свыше 230 000 кв. м. Еще десять проектов (по совокупности около 1,5 млн кв.м находятся на разных этапах реализации).
США и страны Евросоюза прилежно и неустанно вводят все новые санкции против России. Они касаются и финансовой системы страны. В частности, с августа действуют ограничения на привлечение финансирования государственными банками. В то же время экономическая ситуация в России - далеко не лучшая. Об экономической ситуации, о взаимоотношениях девелоперов и финансистов, о том, насколько важно финансирование для строительной отрасли - квазиипотечные кредиты для частных лиц, проектное финансирование для девелоперов, - рассказал генеральный директор Mirland Development Corporation Роман Розенталь.
- Роман, на ваш взгляд, насколько велика зависимость строительной/девелоперской отрасли от кредитов?
Однозначно сказать не могу - не сравнивал с другими отраслями. Но очевидно, что без финансирования строительство будет сильно страдать, поскольку речь идет о кредитовании на начальной стадии проекта.
Мне кажется, кредитование строительства - одно из ведущих направлений для банков, это для них важно. С другой стороны, финансировать строительство менее рискованно, чем другие отрасли. Так как при кредитовании в залог идут реальные активы. Чтобы получить финансирование, доля собственного капитала в проекте должна составлять минимум 30% от стоимости проекта.
Финансирование строительства для застройщика вообще не обсуждается: это важно. Поскольку мы, например, открываем продажи с начала строительства, у нас на любой фазе проекта заемные средства не нужны. Но при начале каждой фазы мы подписываем с банком договор об открытии кредитной линии. В конце сентября мы подписали договор со Сбербанком об открытии кредитной линии на строительство четвертой очереди «Триумф Парка» на 3,1 млрд рублей. Зачем? Это ответственность. Для нас и для наших дольщиков это страховка, что проект будет завершен. Даже если мы не продадим ни одной квартиры. Fishman Group давно на рынке. Нет ни одной компании нашей группы ни в одной стране, которая подвела бы дольщиков.
- А насколько велика зависимость от иностранных банков?
От иностранных банков небольшая зависимость. Собственно, крупных финансовых иностранных игроков на российском рынке и не было.
Кстати, игрок, которого, на мой взгляд, не хватает на петербургском рынке, - Европейский банк реконструкции и развития. Он давно не кредитует проекты в Петербурге: идеология банка - кредитование проектов в регионах.
Никогда крупные иностранные банки не были в России серьезными игроками. Но всегда хотелось, чтобы было больше банков, крупных банков. Больше крупных банков - больше конкуренции, а конкуренция - залог эффективного развития бизнеса. Укрупнение - естественный процесс. Волна, которую организовал Центробанк по изъятию лицензий, на мой взгляд, вполне логична. Думаю, ЦБ продолжит такую политику, направленную в конечном итоге на повышение прозрачности отрасли. С рынка уходят мелкие карманные банки. Я мало верю в будущее карманных банков. Будущее - за крупными банками.
- Какие формы кредитования могут из-за санкций пострадать больше всего?
В первую очередь пострадает проектное финансирование - не потому, что ставки увеличатся, а потому, что сложно будет получить. Ипотечное кредитование пострадает - вырастут проценты по займам.
Но санкции - это даже не катализатор. Макроэкономическая ситуация в России и мире такова, что санкциями тяжело на нее повлиять. В Европе правительства не бегут принимать санкции против России бездумно, понимая, что их экономика пострадает тоже. Сложился общий негативный фон, случился спад экономики, а санкции только добавили красок в общую палитру.
Но спад в экономике - это нормально. Колебания происходят всегда. Конечно, хотелось бы, чтобы последствия этих спадов были менее глубокими и быстро проходили. Зато сейчас любое позитивное изменение политического фона станет поводом для стремительного роста экономики.
Финансы по договоренности
- Будут ли банки в создавшейся ситуации менять условия для проектного финансирования?
Условия будут меняться - они уже меняются. Ставки выросли на 1-2%. Но все происходит селективно. Все, в том числе возможность получить или не получить финансирование, будет зависеть от отношения к застройщику, к конкретному проекту.
Сначала банк рассматривает проект - оценивает его финансовую привлекательность, то есть риски. Затем будут оценивать репутацию застройщика, track record (репутация, история, сегодняшнее состояние. - «Эксперт С-З»).
Может увеличиться требуемая банком сумма собственных средств. И, конечно, банки более консервативно будут рассматривать прогнозы по доходам конкретного объекта.
- Какие проекты, по-вашему, смогут получить проектное финансирование?
Понятно, если не хватает жилья, земли в каком-то городе, там легче получить кредит - все раскупят, возврат средств банку обеспечен. Это Москва, Санкт-Петербург, другие города-миллионники. С этой точки зрения нашей компании довольно комфортно работать - мы строим именно в таких городах.
- От каких банков легче будет получить финансирование - может быть, банков с участием иностранного капитала?
Размер банка - вот критерий. Банк, который сможет привлечь деньги в данной ситуации.
- Например, банк с государственным участием?
Таким банкам, конечно, помогает факт государственного участия. Какой-нибудь условный Интерпитербанк, где сто клиентов, и Сбербанк России находятся в разных весовых категориях. Сбербанку денег дадут, условному Интерпитербанку вряд ли.
И так же, как банк оценивает девелопера, девелопер оценивает банки. Кроме того, если Сбербанк кредитует какой-то проект, к этому проекту возникает больше доверия. Люди поняли, что Сбербанк умеет считать риски и в трудные времена может найти средства и сохранить устойчивость.
Двигатели рынка
Понятно, что ипотечные кредиты подорожают, а платежеспособный спрос населения сократится. В то же время застройщикам, ведущим жилые проекты, понадобятся средства. Банки, как мы выяснили, не каждому предоставят кредитную линию. Где выход? Есть ли наготове другие финансовые инструменты - например IPO?
Если Сбербанк не дает финансирования, то смысла выходить на IPO нет. Корпоративные облигации будут развиваться, так же как и другие альтернативные способы финансирования. Насколько они будут прозрачны, легитимны - неизвестно.
Ипотека, действительно, один из драйверов продаж, но не единственный. В Петербурге примерно 40% сделок, насколько мне известно, происходит с привлечением ипотечных денег. Ну, сократится количество сделок наполовину. Это приведет к сокращению рынка, но не к его полной стагнации. Я еще не видел стран, где из-за этого полностью остановилось бы строительство жилья.
Ужесточение условий кредитования, например удорожание обслуживания кредита, скажется на ценах для конечного потребителя?
Если кризис - кризис для всех. Поэтому возможность повышать цены для застройщика ограничена. Придется зарабатывать меньше - есть потолок. Есть потребитель, его покупательская способность, есть конкуренты. Всем придется сократить прибыль. Как в любой другой отрасли. Цикл снижения - он для всех.
В то же время цены на строящуюся недвижимость не могут падать - они могут адаптироваться к условиям. Но пузыря на петербургском рынке нет: Петербург - это город, куда приезжает множество людей. И жилья здесь не хватает.
- Как ситуация отразится на спекулятивных покупках?
Мы определенно видим связь. Когда рубль стал демонстрировать понижающий тренд, спекулятивных сделок стало меньше. Mirland Development не зависит в нашем петербургском проекте от инвесторов. И мы рады этому.
Инвесторов, конечно, будет меньше. Они были заметными игроками на рынке. Их уход с рынка скажется на всех. Но уйдут они в том случае, если будет кризис.
Сегодня, когда понятно, что экономика замедлила рост, курс рубля снижается, не исключено, что инвесторы будут более осторожны.
- Планируете ли вы оставаться в Петербурге, невзирая на некоторые экономические сложности?
Сейчас у нас есть разрешение на строительство четвертой очереди «Триумф Парка». Мы уже вышли на площадку. Продажи пока не открыли - начнем по ситуации. Пока мы смотрим, что происходит, рисуем себе сценарий.
Новых участков под застройку пока не покупали. Нас не устраивают цены. Хозяева участков хотят получить прибыль и продавца, и девелопера, при этом все риски переложить на девелопера. Нам нужны проекты, которые были бы нам интересны, и прибыль. Я надеюсь, что экономическая ситуация приведет к ценам, которые будут доступны.
Санкт-Петербург.
