Рассчитать подоходный налог с продажи квартиры. Налог с продажи квартиры
В нашей стране физические лица обязаны платить большое количество сборов. Кроме доходов, ими облагается также приобретаемое жильё. Размер обязательных платежей, льготные категории плательщиков, возможность вычетов и другие изменения, произошедшие в текущем году, мы сейчас и рассмотрим.
Налог с продажи квартиры. Новый закон
Налоговое законодательство в России очень часто меняется, диктуя всё новые условия и требования. В вопросе, касающемся отчислений с реализации объектов недвижимости, в этом году тоже произошло одно главное изменение. Оно касается взаимосвязи между обязанностью уплачивать полагающуюся пошлину и сроком владения жилым помещением.
В том случае, если жильё было приобретено до 2015 года, то владелец имеет право продать его без перечисления взносов в государственный бюджет через три года после покупки. Если сделка была произведена позже указанного года, то продать собственность без перевода отчислений можно только через пять лет после приобретения. В этом заключается единственное изменение, которое было в текущем году.
Изменения, произошедшие в наступившем году, не коснулись налогообложения реализуемой жилплощади, которая была получена:
- в результате дарения или передачи по наследству;
- по договору пожизненной ренты;
- перешли в личное пользование собственника после проведения приватизации.
В этих ситуациях не имеет значение срок владения жильём перед реализацией, поскольку в бюджет при таких условиях платить не нужно. Это значительно упрощает жизнь граждан, освобождая их от внушительных отчислений.
Каждый житель России, приобретающий любой вид жилых помещений, имеет право вернуть уплаченные в казну средства. Это возможно после выполнения ряда условий, которые несколько изменились в нынешнем году.
По состоянию на этот год налоговый вычет предоставляется в размере 13% от общей суммы, которая была потрачена на приобретение жилья. Законодательством предусмотрено, что уплаченные деньги за реализацию не должны быть больше платежей, которые были перечислены в бюджет от данного отчётного лица за год. Максимально возможный размер выплаты составляет 260 000 рублей, вне зависимости от того, какова была начальная номинальная стоимость купленного объекта.
Этим правом может воспользоваться любой гражданин России, который официально трудоустроен и ежемесячно с его доходов работодатель производит перевод в надзорную инспекцию. При реализации жилого помещения эти лица имеют право вернуть подоходный платёж, который исчисляется из его .
Воспользоваться возможностью вернуть проценты не получится, если:
- физическое лицо официально не трудоустроено и не производит обязательные переводы в казну государства;
- объект приобретается у близкого родственника;
- в процессе покупки принимал участие работодатель частного лица;
- при покупке жилья использовались какие-либо государственные программы и дотации.
Если нет никаких ограничений, то частное лицо в праве воспользоваться возможностью и вернуть сумму в размере 13% от стоимости объекта. Но стоит запомнить, что возврат не может превышать 260 000 рублей. За прошедший отчётный период плательщику будет возвращена сумма, которая будет равна размеру полагающихся выплат за данный отчётный период, составляющий один год.
Налог с продажи недвижимости для физических лиц
При передаче новому владельцу любой недвижимости, которая имеется в собственности у физического лица, необходимо произвести платёж в казну государства. От НДФЛ освобождаются только те, кто владеют жильём более 5 лет. Во всех остальных случаях придётся перечислить обязательный платёж, ставка которого составляет 13% от цены сделки, указанной в договоре.
Налоговый кодекс РФ предусматривает применение вычета, который значительно уменьшает базу, сокращая тем самым полагающиеся . Воспользоваться им можно только один раз, повторное право уменьшить облагаемую базу не предоставляется.
В случае отказа от уплаты сбора или несвоевременного перечисления его в надзорный орган, отчётное лицо ждут штрафные санкции и пени. Они начисляются исходя из общей суммы, которую необходимо было оплатить, и из количества дней просрочки. Поскольку этот платёж бывает весьма значительным, то и начисленные пени будут достаточно внушительными. Поэтому производить перевод необходимо в установленные сроки и в полном объёме.
Налог с продажи квартиры собственностью менее 3 лет
В этом году в силу вошли изменения, касающиеся срока владения жилым помещением и необходимости перечисления средств с реализации жилплощади. Если в предыдущие года продавать имущество без уплаты взносов в бюджет можно было через три года владения, то с текущего года этот срок был увеличен до 5 лет.
Если возникла необходимость продать жилое помещение до истечения льготного периода, то физическому лицу придётся произвести уплату сбора, который налагается на полученный доход от реализации. Величина перечисления рассчитывается исходя из ставки НДФЛ, которая для резидентов РФ составляет 13%. Не резиденты, совершающие сделки с собственностью на территории нашей страны, обязаны будут произвести перевод по увеличенной ставке 30%.
Налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности
В том случае, если жильё продаётся раньше, чем через 5 лет владения, то необходимо будет перечислить в надзорный орган сумму, которая высчитывается исходя из стоимости объекта, применяя к нему процентную ставку. Продавая недвижимость, которая находится в собственности более 5 лет, производить перечисление обязательного сбора не нужно.
Продавая имущество, срок владения которым менее 5 лет, можно рассчитывать на освобождение от взимания пошлины. Это возможно тогда, когда оно было получено по завещанию или договору ренты. Также в льготный список входят варианты получения жилого помещения по договору дарения от близких родственников.
Расчёт налога на квартиру в 2017 году
Для вычисления необходимо брать в расчёт величину кадастровой стоимости. При определении размера платежа, который необходимо будет внести в бюджет, можно воспользоваться одним из следующих вариантов:
- Цена уменьшается за счёт фиксированной величины.
Размер данного вычета составляет 1 миллион рублей. На это значение можно уменьшить кадастровую стоимость жилья. Далее к полученному значению будет применена процентная ставка. Получить его может один раз в текущем отчётном периоде, который составляет 1 год. Если возникла ситуация, в которой гражданин за год продаёт несколько объектов, то в таком случае можно применить только к одной сделке.
- Отчисления производятся с расходов на приобретение жилплощади.
При таких условиях начисления производятся на разницу, полученную между доходом от сделки и той суммой, которая была отдана при её покупке. Этот вариант наиболее предпочтителен и чаще всего применяют именно его.
Рассмотрим вариант расчёта платежа на конкретном примере:
Квартиру продали за 8 500 000 рублей. Срок владения составляет 2 года и приобретена она была за 7 200 000 рублей. Рассчитать пошлину можно одним из следующих способов:
- (8 200 000– 1 миллион) * 13% = 975 000 рублей.
- (8 500 000– 7 200 000) * 13% = 169 000 рублей.
Из примера видно, что разница получается очень значительной, именно поэтому большинство выбирают второй вариант расчёта. Но бывают случаи, когда первый вариант наиболее предпочтителен и именно его выбирают для расчёта необходимой выплаты.
Налог с продажи квартиры в 2017 году пенсионерам
Многие путают понятия имущественного сбора и НДФЛ, который необходимо уплачивать с суммы, полученной при передаче объекта другому собственнику. Люди пенсионного возраста освобождены от взыскания имущественных платежей и в связи с этим многие считают, что и удержание пошлины за совершённую сделку на них не распространяется, но это не так.
Пенсионеры, как и все граждане России, на общих основаниях обязаны уплачивать налог при реализации жилого помещения. Никакие ограничения и льготы для них не применяются. Они освобождаются от оплаты только тогда, когда срок владения объектом превышает 5 лет. Это правило действует на все физические лица, которые проживают на территории нашей страны.
Для всех действуют одинаковые условия при расчёте сбора, начисляемого при сделках с недвижимостью. Нет никакой разница кто это: пенсионер или житель трудоспособного возраста. Пошлина рассчитывается и начисляется по фиксированной ставке. Отметим, что лица пенсионного возраста в праве воспользоваться уменьшением базы, которое применяется при расчёте величины полагающегося взноса.
Самым действенным способом уменьшить финансовое бремя и облегчить жизнь гражданам, является денежный вычет. Он представляет собой фиксированный размер, на который уменьшается база, сокращая тем самым размер сбора.
В нынешнем году эта величина осталась без изменения и составляет 1 миллион рублей. Основными особенностями предоставляемой льготы являются:
- возможность использовать его один раз в текущем отчётном периоде;
- запрет на разделение суммы между несколькими объектами.
Каждый человек имеет право воспользоваться правом на уменьшение базы, на которую начисляется обязательная пошлина. Сделать это можно двумя способами:
- уменьшить налогооблагаемую базу на размер вычета;
- вычесть из стоимости объекта при сделке ту сумму, которая была уплачена при её покупке.
Это даёт возможность значительно уменьшить облагаемую базу, уменьшив тем самым и налог с продажи квартиры в 2017 году. Отчётный субъект в праве сам выбрать наиболее подходящий и выгодный вариант.
Если срок владения жилым помещением превышает 5 лет, то пошлина не начисляется. Эта льгота является весьма значительной, поскольку размер обязательного сбора, который необходимо внести в бюджет при передаче недвижимости, может достигать десятков и сотен тысяч рублей.
Заключение
Продажа квартиры, налоги 2017 года и изменения, связанные с этим вопросом, подробно рассмотрены в данной статье. Самое главное изменение, которое произошло в текущем году – это увеличение минимального срока владения собственностью, который позволяет освободить плательщика от внесения в государственную казну полагающейся пошлины. Если сделка будет совершена раньше завершения льготного периода, то частное лицо будет обязано произвести уплату сбора по установленной ставке.
Налоговое законодательство предусматривает вычеты, которые значительно сокращают облагаемую базу, что позволяет уменьшить отчисления в надзорную инспекцию и облегчить жизнь плательщиков. Кроме этого, многие граждане могут вернуть сумму сбора, который был уплачен в государственный бюджет. Ежегодно физическому лицу будет возвращаться определённая сумма, равная ежемесячным платежам НДФЛ, производимым в казну.
Реализация недвижимости в России может попадать под налогообложение. Поэтому возникает вопрос о том, какой налог при продаже квартиры в собственности менее 3 лет. Стоимость проданного жилья оценивается как получение прибыли, дохода, с которого нужно уплатить подоходный взнос бюджет – НДФЛ. Такие ограничения зависят от стоимости продаваемого объекта и периода владения им.
Налог на доходы
Подоходным налогом или НДФЛ облагается доход, который приобретен в результате совершения сделки по реализации объекта недвижимости (земельного участка, дачи, квартиры, комнаты и пр.). Налог за продажу квартиры в собственности менее 3 лет отличается по критерию статуса плательщика:
- резиденты РФ платят 13%;
- с нерезидентов взимается взнос в размере 30%.
НДФЛ не подлежит уплате, когда с момента получения полномочий собственника прошло 3 года или 5 лет при регистрации права после января 2016 г. Простой способ определения срока – свидетельство (выписка) о праве на имущество, где отражена дата перехода права. Однако есть исключения:
- При наследстве срок считается со дня смерти владельца. Регистрация права на собственность в Росреестре и дата оформления наследства значения не имеют. Если наследуется доля супруга, то датой исчисления будет регистрации доли умершим супругом.
- При кооперативе датой отчета является день передачи или выплаты последнего паевого взноса.
Установленные три года не являются календарным периодом. Срок складывается из 36 месяцев следующих подряд после покупки квартиры. Отсчет периода может начинаться с любого месяца и определяется по свидетельству или выписке о праве на имущество. Не влияет образование квартиры путем объединения смежных площадей, ранее находившихся в собственности. Датой отсчета будет день регистрации новой жилой площади.
Важно! Если с приобретения недвижимости прошло 3 года, то обязанность перечислить налог и декларировать доход отсутствует.
Вычет по налогу
Для расчета взноса учитывается стоимость жилья. Чтобы заплатить меньше, цена сокращается следующими законными способами:
- Имущественный вычет. Может применяться только резидентами в размере 1-го млн рублей. Используется один раз за один налоговый период и только для одного объекта. Налоговым периодом является год.
- Расходы при приобретении квартиры. Если жилье приобреталось по цене продажи или дешевле, то НДФЛ не уплачивается. Имеет место бесприбыльная сделка. Налогоплательщик понес убыток.
Продавец сам выбирает подходящий способ снижения налоговой базы. Все зависит от конкретной ситуации. Главное, чтобы размер первоначальной базы для исчисления был не меньше 70%, установленной кадастровой оценки квартиры. Фиксированная налоговая льгота определена в размере одного миллиона рублей для объектов:
- частный дом;
- квартира;
- комнаты и иные подобные жилые территории;
- дачный или садовый домик;
- участок земли.
Когда продается квартира, находящаяся в распоряжении нескольких граждан, льгота распределяется на основе размера их долей.
При выборе снижения прибыли от продажи на совершенные расходы, важно иметь подтверждающие документы. К ним относятся:
- договор с агентством недвижимости, риэлтором;
- расписки, кассовые ордера, чеки и пр.;
- выписки о переводе денег продавцу;
- справки о перечисленных процентах по кредиту, если использовались заемные средства;
- платежные поручения и иные документы о расходах по приобретаемому имуществу.
Для получения льготы не могут использоваться траты по оплате страховых премий, тарифов по обслуживанию ссудного счета, отделимые улучшения (установка дверей и пр.).
Из суммы для расчета налога можно вычесть следующие расходы:
- Затраты на покупку недвижимого имущества, включая использование кредита или ипотеки.
- Ремонт, работы по проектированию дома, земельного участка, перепланировка комнат в квартире.
- Приобретение дополнительной недвижимости в том же году.
Закон разрешает региональным органам устанавливать другой размер или порядок вычета. Перед совершением сделки лучше уточнить такую информацию.
Продажа квартиры с учетом изменений закона
Если квартира прошла регистрацию до января 2016 года, то при ее реализации применяется 3-летний срок. Для минимизации взноса в бюджет можно воспользоваться предоставляемым вычетом по налогу или расходами на приобретение. Применение фиксированной льготы выгодно при стоимости квартиры до 1 млн рублей, подаренной лицом, не являющимся родственником или перешедшей по наследству.
Если право на квартиру зарегистрировано в 2016 году, необходимо учесть изменения:
- При реализации освобождение от уплаты обязательного взноса происходит после окончания 5 лет владения имуществом.
- При расчете взноса принимается большая сумма при сравнении кадастровой стоимости и цены в договоре. Для расчета взноса по кадастровой оценке используется коэффициент 0.7. Налоговой базой является результат произведения коэффициента и стоимости по кадастру. Данные об оценке жилья можно уточнить в общем реестре, который периодически обновляется муниципалитетом. Если расчет кадастра еще не производился, то за основу принимается цена в договоре.
Показатель применяется, когда цена по соглашению ниже 70% кадастрового расчета. Если стоимость в договоре превышает этот порог, то за основу расчет применяется цена, установленная продавцом и покупателем. Нововведение направлено на сокращение махинаций на рынке жилья.
Введенные нормы не касаются жилплощади, зарегистрированной до 01.01.2016. Также не распространяется на недвижимость, приносящую доход и относящуюся к ИП.
Законодательством установлены случаи сохранения применения 3-летнего срока владения квартирой для освобождения от перечисления налога:
- правомочие собственности перешло по наследству;
- имущество было подарено членом семьи или близким родственником. Критерий родства определяется на основании Семейного законодательства;
- приватизация;
- передача квартиры по соглашению содержания с иждивением.
В других случаях, включая куплю-продажу, срок владения увеличивается до 5 лет. Изменение долевой собственности в пользу одного или нескольких владельцев не приводит к возникновению обязанности уплатить налог. Главное, чтобы владение первоначальной долей превысило 3 года. Право изменять период владения имуществом для освобождения от уплаты взноса предоставлено региональным властям. Допускается понижение периода до минимума. Увеличение предельного срока запрещено.
Декларация и подтверждающие документы
Как и многие платежи в бюджет, налоги на продажу недвижимости менее 3 лет уплачиваются совместно с направлением декларации 3-НДФЛ. Реализация недвижимости обязательно отмечается в декларации даже при отсутствии налога. В законе определены следующие сроки:
- Декларация подается на следующий год после реализации до 30 апреля;
- Налог перечисляется до 15 июля.
Актуальный бланк декларации можно найти на сайте ФНС, в правовых системах Гарант и Консультант Плюс. Правильно заполнить форму поможет программа 3-НДФЛ, размещенная на официальном ресурсе налоговой службы.
К декларации необходимо приложить подтверждающие документы:
- погашенное свидетельство на имущество или аннулированная выписка;
- соглашение купли-продажи;
- документы об оплате по соглашению (чеки, квитанции, платежные поручения и пр.)
- подтверждение понесенных расходов при покупке квартиры. Используются для снижения налоговой базы;
- договор дарения при продаже подаренной недвижимости;
- кадастровый паспорт, в случае значительного занижения цены в договоре, реализации подаренной или наследуемой квартиры;
- заявление на применения вычета в 1 млн рублей;
- копия паспорта.
Декларация предоставляется в госорган одним из следующих способов:
- Почтой. Отправляется письмо с описью вложенных документов. Дата сдачи письма в почтовое отделение считается датой предоставления в инспекцию.
- Личная подача в госоргане.
- Представителем. К документам обязательно прикладывается доверенность. На титульном листе прописывается факт подачи декларации доверенным лицом.
Форма 3-НДФЛ заполняется в 2 экземплярах. Первый пакет сдается в налоговую инспекцию. На втором экземпляре ставится отметка госоргана. Он остается у вас для подтверждения своевременной подачи документов. Подоходный налог оплачивается через любой банк или онлайн-сервисы. Верные реквизиты лучше узнать в инспекции или зайти на сайт ФНС.
Последствия неуплаты налога и непредставления документов
Вопрос о том, облагается ли продажа квартиры налогом в собственности менее 3 лет, во многом продиктован негативными последствиями, возникающими при нарушении закона. Неподача декларации является основанием наложения штрафа в размере 1000 рублей . Уплата штрафа не освобождает от обязанности подать форму 3-НДФЛ.
К указанному штрафу прибавляются санкции за неуплату или несвоевременную уплату налога. Размер просрочки влияет на сумму взыскания, которая может составлять от 5% до 40% от обязательного взноса. Кроме того, ежедневно начисляются пени за неуплаченный налог. Расчет пени начинается с 16 июля. Инспекция вправе применить штрафные санкции при нарушениях определения налоговой базы. Вместо кадастровой оценки применена заниженная договорная стоимость квартиры. Это повлечет проведение действий:
- доначисление налога для уплаты;
- назначение штрафа в размере 20% от неоплаченной части налога;
- начисление пени.
Продать квартиру не платя налог можно в лишь в определенных случаях, предусмотренных законодательством. Рассмотрим все варианты уменьшения или полного освобождения от налога.
Владение квартирой меньше минимального срока
До 2016 года от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости освобождались все сделки, если продавец владел квартирой не дольше 3-х лет. С 2016 года этот срок увеличен до 5 лет. При этом изменения не имеют обратной силы. Например, если жилье было приобретено до 1 января 2016 года, то НДФЛ не будет взиматься только после 3-летнего, а не 5-летнего срока.
Минимальный срок владения 3 года устанавливается также для объектов недвижимости, которые были получены в дар или наследство от близкого родственника, переданы по договору пожизненного содержания с иждивением, а также приватизированы после 1 января 2016 года. В остальных случаях для квартир, приобретенных после этой даты, минимальный срок владения всегда будет составлять 5 лет.
Если квартира получена в наследство, срок владения начинает отсчитываться со дня смерти наследодателя.
Если квартира была куплена, срок владения начинает отсчитываться со дня регистрации права собственности.
При этом следует учитывать, что при продаже доле в праве собственности НДФЛ будет взиматься вне зависимости от срока владения.
Кадастровая стоимость
Если стоимость квартиры составляет не менее 70% от кадастровой стоимости, то налог исчисляется в зависимости от стоимости, указанной в договоре. Это нововведение было сделано для того, чтобы воспрепятствовать фиктивному занижению суммы сделки.
Например, вы купили квартиру за 1 млн. рублей и продаете ее тоже за 1 млн. рублей. Но если кадастровая стоимость недвижимости составляет 3 млн. рублей, доходом будет считаться 70% от 3 млн. рублей.
Зачастую при продаже стоимость жилья искусственно занижается в официальном договоре, чтобы сокрыть ее от налоговых органов. Поэтому с 2016 года при расчете налогооблагаемого дохода принимается во внимание не только указанная в договоре сумма, но и кадастровая стоимость квартиры.
Изменения также не имеют обратной силы. Если объект недвижимости был приобретен до 1 января 2016 года, налог с продажи будет определяться только в зависимости от указанной в договоре суммы. Например, если до 1 января 2016 года вы приобрели квартиру с кадастровой стоимостью 5 млн. рублей, а после этой даты продаете ее и указываете в договоре стоимость 1 млн. рублей, то налог будет рассчитываться именно из второй цифры.
НК РФ разрешает уменьшить доходы от продажи недвижимости за счет расходов при ее покупке. НДФЛ в размере 13% нужно будет заплатить только с разницы между ценой приобретения жилья и ценой продажи. Правило распространяется только на купленные квартиры, а не полученные в дар или наследство. Также необходимо предоставить все документы, подтверждающие понесенные при оформлении сделки расходы. Если они были утеряны, их можно восстановить.
Например, вы купили квартиру за 1 млн. рублей, а продали ее за 1,5 млн. рублей. В таком случае 13% налога нужно заплатить только из суммы 500 тысяч рублей. Если же квартира была продана за меньшую сумму, чем куплена, то НДФЛ не взимается вовсе.
Могут быть приняты во внимание и расходы на ремонт. Например, вы приобрели квартиру за 1 млн. рублей и сделали в ней ремонт еще на 300 тыс. рублей, а затем продали ее за 3 млн. рублей. В таком случае налогом будет облагаться сумма в 1,7 млн. рублей. Но расходы на ремонт также должны быть подтверждены документально чеками, актами приема работ и т.д. Налоговые органы тщательно проверяют все документы, поэтому очень желательно их сохранять.
Налоговый вычет
Закон позволяет воспользоваться правом на стандартный налоговый вычет в размере до 1 млн. рублей. Например, вы получили квартиру в дар и сразу же продаете ее за 2 млн. рублей. В таком случае вы можете получить налоговый вычет на 1 млн. рублей, и налог в размере 13% будет вычисляться из 2 млн. рублей.
При этом существует ряд нюансов:
- 1 млн. рублей - максимальный вычет для всех объектов недвижимости (не только квартир, но и домов, дач и т.д.), проданных за один календарный год. Например, если вы продаете две квартиры стоимостью 3 млн. рублей каждая, то получите вычет в размере 1 млн. рублей максимум.
- Если вы пользуетесь уменьшением налога на продажу квартиры за счет расходов при ее покупке, стандартный вычет для этого объекта недвижимости применяться не может.
- Если квартира была приобретена после 1 января 2016 года и затем продана за сумму, меньшую чем 70% от кадастровой стоимости, подоходный налог определяется, исходя из суммы в 70% от кадастровой стоимости.
- При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, сумма стандартного вычета распределяется в равных частях для всех собственников. Но это правило действует, если объект недвижимости был продан по одному договору. Если же каждая доля продана по отдельному договору, то каждый из собственников может использовать вычет в размере до 1 млн. рублей.
Налогом с разницы между ценой покупки и продажи выгоднее пользоваться в том случае, если на приобретение квартиры было потрачено больше 1 млн. рублей. В остальных случаях удобнее стандартный налоговый вычет.
Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и равняется 13 процентам . Однако, не всегда нужно платить этот налог. Первое, что необходимо иметь ввиду, это недавнее изменение в налоговом кодексе, которое вводит новые правила расчета налога для собственников, получивших квартиру в собственность после 1 января 2016 года .
Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года
Тут действует очень простое правило: необходимость платить налог с продажи квартиры зависит только от срока владения квартирой.- Если квартира находится в собственности более 3-х лет , то при продаже платить налог не нужно .
- Если квартира находится в собственности менее 3-х лет , то при продаже необходимо заплатить налог .
Если квартира получена в собственность после 1 января 2016 года
Тут немного сложнее. Вот что изменилось:
Минимальный срок владения увеличился до 5 лет , если квартира была вами куплена. И остался прежним (3 года), если квартира была получена по наследству, подарена близким родственником, приватизирована или получена по договору пожизненного содержания с иждивением.
То есть, если купленная квартира находится в собственности менее 5 лет - необходимо заплатить налог с продажи.
А налог с продажи квартиры, полученной по наследству, можно будет не платить уже через 3 года после наступления права собственности.
Закон теперь не позволит искусственно занизить стоимость квартиры с целью уменьшения налога. Если стоимость, прописанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость * 0.7, то доход от продажи рассчитывается как кадастровая стоимость * 0.7
Налоговый вычет
Существует два типа вычетов при продаже квартиры:
Фиксированный вычет в 1 000 000 рублей . Налогооблагаемый доход с продажи квартиры может быть уменьшен на эту сумму.
Например, стоимость квартиры 3 500 000 руб. Тогда доход, с которого необходимо заплатить налог будет равен
Налогооблагаемая база = 3 500 000 - 1 000 000 = 2 500 000 руб.
Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры . В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученной от перепродажи.
Например, гражданин Иванов купил квартиру за 5 000 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. В качестве вычета здесь можно использовать сумму покупки, при наличии договора купли-продажи. Таким образом, заплатить налог придется с разницы:
Налогооблагаемая база = 6 000 000 - 5 000 000 = 1 000 000 рублей.
Более того, если вы покупали квартиру в ипотеку, то сумму уплаченных процентов можно также включить в вычет. Для подтверждения этих расходов необходимо лишь взять в банке соответствующую справку.
В 2003 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2018 году он ее продал.
Размер подоходного налога:
Иванов П.С. не должен платить налога, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока (в данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года) .
Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.
Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)
Условия приобретения и продажи:
Морозов А.К. в 2016 году приобрел квартиру за 2,5 млн.рублей. В 2018 году он ее продал за эту же сумму.
Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налога, так как он вправе применить «вычет по расходам» (вычесть затраты на покупку из стоимости продажи) и в результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.
Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года, так как владел квартирой менее 5-и лет. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).
Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)
Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2016 году приобрела квартиру за 3 млн. рублей. В 2018 году она ее продала за 3,5 млн. рублей.
Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Соответственно, сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.
Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.
К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).
Пример 4: Применение стандартного вычета
Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и через год продал ее за 1,8 млн. рублей.
Размер подоходного налога:
Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры (максимальный размер – 1 млн.руб.), и, соответственно, сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.
Необходимость подать декларацию:
Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.
Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)
Условия приобретения и продажи:
В 2016 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2018 году они данную квартиру продали за 1,5 млн. рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. руб.).
Размер подоходного налога:
При долевой собственности стандартный налоговый вычет (1 млн.руб.) распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому в данном случае сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
(750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 руб.
Необходимость подавать декларацию:
И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года.
Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)
Условия приобретения и продажи:
В 2016 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2018 году они продали данную квартиру за 3 млн. рублей.
Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн.руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Соответственно, сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ - 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 руб.
Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года.
Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)
Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн.руб. В 2018 году они продали данную квартиру за 4,2 млн.рублей.
Размер подоходного налога:
Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
(4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.
Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).
Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам
Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2018 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн.рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.
Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн.рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.
Необходимость подать декларацию:
Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2019 года.
Пример 9: Использование вычета от покупки новой квартиры
Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2018 году он ее продал за 4 млн.рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн.рублей.
Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2018 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, то Спиридонов может уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.
Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн.руб.)
Следовательно, Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.
Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2019 года.
Пример 10: Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости
Условия приобретения и продажи:
Скворцов К.К. в 2018 получил в наследство квартиру. В этом же году он продал жилье за 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб.
Размер подоходного налога:
В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. руб. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
(70% х 5 000 000 - 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.
Необходимость подавать декларацию:
Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.
