Обременение права собственности на недвижимое имущество. Какие бывают обременения имущества
Как указано выше, понятие ограничений (обременений) права собственности дано в ст.1 закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. В качестве примеров приводятся следующие ограничения (обременения) прав: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества.
Как было отмечено, правовая природа ограничений и обременений права собственности различна. Ограничение стесняет субъекта вещных прав в основном при осуществлении правомочий распоряжения недвижимостью. Обременение, не ограничивая возможности реализации правомочий распоряжения недвижимостью, связано с объектом права и при отчуждении объекта переходит к новому правообладателю.
Единый критерий для классификации ограничений и обременений права собственности определить сложно. В юридической литературе встречается классификация ограничений и обременений права собственности по различным основаниям.
Так, в зависимости от оснований возникновения ограничения и обременения права собственности можно разделить на возникающие из закона, подзаконных актов, судебных решений.
Другую систему ограничений права собственности составляют ограничения и обременения права собственности, подлежащие государственной регистрации, и не подлежащие государственной регистрации.
В зависимости от содержания, можно выделить обременения права собственности, вследствие которых собственник обязан воздерживаться от определенных действий, допускать действия в отношении его имущества со стороны третьих лиц (пассивные обременения) либо совершать определенные действия в пользу третьих лиц (активные обременения).
Ограничением права собственности является арест, который состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом.
Например, наложение ареста на имущество определением суда влечет отказ в регистрации в органах юстиции перехода права собственности.
Пример: Определением суда в целях обеспечения иска гр. Е. к гр. Х. о взыскании суммы долга наложен запрет отчуждения квартиры, запрещения учреждению юстиции регистрации права собственности, регистрации любых договоров и иных сделок перехода, возникновения, обременения прав в отношении указанного имущества, принадлежащего гр. Х. В подтверждение факта принадлежности объекта недвижимости гр. Х. в материалах дела было представлено свидетельство о государственной регистрации права.
Гр. Л., не являющийся стороной по делу, в рамках которого было вынесено вышеуказанное определение, обратился в суд с заявлением о снятии запрета, поскольку не мог распорядиться имуществом по своему усмотрению. В обоснование указал, что квартира принадлежит ему на праве собственности, а не гр. Х., в подтверждение чего представил выписку из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Суд заявление гр. Л. удовлетворил, поскольку в судебном заседании выяснилось, что собственником спорной квартиры и в момент наложения запрета являлся гр. Л., а не гр. Х.
Ипотека стесняет правообладателя в распоряжении недвижимостью, как в силу договора, так и в силу закона. По общему правилу распоряжение заложенным объектом возможно только с согласия залогодержателя (п.2 ст.346 ГК РФ). Вместе с тем залог одновременно и обременяет недвижимость, поскольку в случае ее отчуждения залог сохраняется, а приобретатель недвижимости становится на место залогодателя (ст. 353 ГК РФ).
Пример: Банк в лице представителя обратился в суд к гр. Х. и гр. Л. О признании права залога, мотивируя свои требования тем, что гр. Х. банком был предоставлен целевой кредит в Nой сумме на приобретение объектов недвижимости: жилого дома и земельного участка, расположенных в сельской местности. Кредит был предоставлен на условиях залога приобретаемого гр. Х. имущества. По условиям кредитного договора гр. Х. обязан был отчитаться перед Банком о целевом использовании кредита, что им сделано не было. Кроме того, ответчик по данному иску при регистрации договора купли-продажи объектов недвижимости, приобретенных на кредитные денежные средства, умышленно не представил регистрирующему органу кредитный договор, в связи с чем ипотека, возникшая в силу закона и помимо воли гр. Х. на основании ч.3 ст. 334 ГК РФ; п.2 ст. 1, п.2, 3 ст.11, п.1 ст. 64.1, п.1 ст. 77, ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не была зарегистрирована. Впоследствии гр. Х. без согласия залогодержателя произвел отчуждение собственности гр. Л., чем нарушил ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Истец (Банк) считает, что совершенная ответчиком Х. сделка по отчуждению спорных объектов недвижимости не прекращает залог в силу п.3 ст. 38 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 353 ГК РФ, в связи с чем просил суд признать право залога.
Суд отказал в удовлетворении иска поскольку в силу п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
П. 2 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Так как ипотека спорных объектов в установленном Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке не зарегистрирована, то не возникло ограничение (обременение) спорных объектов недвижимости в виде залога в силу закона, следовательно, отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований о признании права залога.
В случае распоряжения недвижимостью, переданной по договору пожизненного содержания с иждивением, необходимо согласие получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Одновременно рента является и обременением, поскольку при отчуждении имущества к приобретателю переходят и обязательства по договору (ст. 586 ГК РФ).
Существенно ограничивает права и доверительное управление, учредитель которого лишается правомочий по пользованию, владению, а также по распоряжению недвижимостью в соответствии с договором (ст.1012 ГК РФ).
В качестве обременений можно включить ссуду (безвозмездное пользование) (п.1 ст. 700 ГК РФ), аренду (п.1 ст.617 ГК РФ). Перечисленное не ограничивает правомочий по распоряжению недвижимостью, но к приобретателю имущества переходят обязательства по данным договорам.
Частный и публичный сервитут как права ограниченного пользования чужим имуществом являются обременением права собственности и сохраняются при переходе последнего.
Принятие государственным органом решения об изъятии земельных участков не ограничивает собственника в правах пользования, владения и распоряжения землей, но он сам и возможный покупатель несут риски убытков в случае нового строительства или реконструкции до изъятия земельного участка (ст. 280 ГК РФ). Данное ограничение подлежит государственной регистрации (п.4 ст.279 ГК РФ).
Существенно обременяют право собственности права третьих лиц, сохраняющиеся при отчуждении имущества. К таковым относятся, например, права членов семьи собственника жилого помещения (ст.292 ГК РФ), право пользования имуществом в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ), право пользования нанимателя жилого помещения (ст. 675 ГК РФ) и др. Данные обременения права собственности не подлежат государственной регистрации, они возникают в силу закона.
Не являются ограничениями (обременениями) права собственности самостоятельные вещные права: хозяйственное ведение и оперативное управление имуществом, пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование земельным участком (ст. 216 ГК РФ).
Следует отметить, что в современном праве отдельные виды ограничений и обременений встречаются довольно часто. Рассмотреть их все в настоящей работе не представляется возможным.
Живя в современном мире, очень просто попасть впросак из-за невнимательности или самонадеянности. Риэлтерской практике известно не мало случаев, когда обе стороны были так или иначе введены в заблуждение, путём сокрытия данных. Но сейчас нет нужды или смысла рисковать, ведь существует очень удобное средство предостеречь себя от ненужных открытий - Выписка из ЕГРН (ЕГРП).
Наверное, известный всем факт, что собственник имеет право совершать со своим имуществом любые дозволенные манипуляции, но иногда этот спектр действий может урезаться за счёт некоторых условий и запретов со стороны закона или же уполномоченных органов. Именно это и называется обременением, переводя с непонятной научной терминологии.
Метка на имуществе, в виде обременения, может появиться в следствие:
Сделки с собственником;
. - акта уполномоченных органов власти;
. - закона;
. - вступившего в силу, решения суда.
Любое обременение должно находиться под государственной регистрацией.
Именно эта государственная регистрация на практике имеет неоспоримую важность своего существования. Благодаря ей данные о конкретной недвижимости сразу попадают в Единый государственный реестр прав и как правило, совершая сделку, запрашивают выписку из ЕГРН (ЕГРП), которая предоставит исчерпывающую достоверную информацию о данной жилплощади, а в нашем случае поможет не нарваться на обременённую недвижимость. Ведь, в случае наличия таких ограничений стоит отказаться от приобретения.
Обременение недвижимости - любое законное действие, связанное с ограничением права распоряжения или владения объектом.
Ограничения касаются, но не ограничиваются следующими предписаниями:
- - Запрет на регистрацию сделок в кадастре: купля-продажа, дарение и т.д.;
- - Любые ограничения связанные с изменением назначения объекта: например, перевод из с/х назначения под индивидуальное строительство.
ЕГРН выписка надежно страхует заявителя от любых неожиданных сюрпризов - арест, неизвестный залог или требования третьих лиц.
При любых делах, связанных с заключением сделок с недвижимостью лучше заказать выписку из ЕГРН.
Для чего нужна выписка ЕГРН ?
Выписка из реестра кадастра помогает при выполнении следующих условий:
- - При заключении договора, которым определяется судьба недвижимости. Если объект арестован или находится под арестом - действие договора будет отменено;
- - При заключении договора займа с принятием в залог недвижимости - необходимо удостовериться, что объект принадлежит собственнику на законных основаниях и не является предметом спора в суде.
Шаг №1:
|
Шаг №2:
|
Шаг №3:
|
Шаг №4:
|
Шаг №5:
|
Шаг №6:
|
Какие виды обременений существуют.
Всего существует 6 обременений:
- - сервитут;
- - длительная аренда (срок - не менее 1 года);
- - концессия;
- - наложенный по решению суда арест;
- - невыплаченная ипотека;
- - доверительное управление.
Все перечисленные ограничения обязательно подлежат регистрации. Следовательно, информация о них находит отражение в реестре ЕГРН.
Каждый вид ограничений следует рассмотреть подробно.
Сервитут. Это разновидность права на использование объекта посторонним лицом. Как правило, это обременение накладывается для предоставления человеку или группе людей, которым предоставлен сервитут, возможности беспрепятственно находиться на объекте или размещать на нем свою собственность (например, водопроводные трубы).
Аренда. Это характерно для частных домов, когда земля под ними находится в долгосрочной аренде. Данное обременение не является причиной, по которой текущий арендатор не может совершить сделку с недвижимостью.
Концессия - примерно то же самое, что и длительная аренда. Но в отличие от таковой, объекты предоставляются с какой-то конкретной целью (например, для возведения построек). Достаточно малораспространенное обременение, но оно иногда имеет место быть.
Очень распространенное обременение - арест недвижимости. Его налагает суд по причине наличия у человека непогашенной задолженности. Чаще всего арест налагается на имущество лиц, которые признаны банкротами. При наличии соответствующего обременения невозможно совершить сделку с недвижимостью. И фактически наличие ареста - единственное, из-за чего юридически невозможно продать объект с таким ограничением.
Ипотека - тоже достаточно распространенное обременение. Она, как уже было выяснено выше, не является причиной, по которой сделка не может быть оформлена.
И последняя разновидность обременений - это доверительное управление. Для покупателя недвижимости наличие соответствующего ограничения не является особой проблемой. Объект достаточно легко вывести из-под доверительно управления. Но это обязательно нужно сделать перед совершением сделки.
Основных обременений существует четыре вида, о каждом из которых ниже пойдёт более детальная речь.
Так вот, первый вид - аренда.
Вероятно, суть данного ограничения в разной степени размытости понятна всем. Следуя правилам, необходимо составить жилищный договор, который определяет собой многие аспекты соглашения между арендодателем и съёмщиком. Далее составленный документ необходимо подписать обеим сторонам, в противном случае договор не будет иметь ровным счётом никакой юридической силой. Когда все формальности пройдены съёмщик получает недвижимость на временное владение и пользование от арендодателя.
Второй вид - доверительное управление.
Владелец может передать имущество в доверительное управление другому лицу на протяжении конкретно обозначенного срока. При этом право собственности полностью остается за владельцем, а «другое лицо» в свою очередь обязуется распоряжаться данной недвижимостью с учётом интересов его законного владельца или же третьего лица. Стоит отметить, что, как и в первом случае, предстоит оформить письменное соглашение или получить соответствующее решение суда.
Третий вид - сервитут.
Сервитут представляет собой временное соглашение о праве ограниченного пользования земельным участком. Это соглашение составляется в случае необходимости проезда и прохода через соседние владения, эксплуатации линий передач, прокладки и другие потребности гражданина, которые могут быть удовлетворены только посредством установления сервитута.
Классифицируют частный и публичный сервитуты.
Частный составляется при участии требующего соглашения и владельца соседнего участка. Публичный сервитут оформляется в случае необходимости для интересов местных жителей, государства, органов местного самоуправления и укладывается посредством закона, нормативных актов и органов самоуправления.
Эта манипуляция с недвижимостью, как и прочие подобные ей, требует госрегистрации.
Последний, но не по значимости, вид - ипотека.
Ипотека устанавливается в случае получения обязательства по кредитному договору, по договору о купле-продаже, займе, аренде, т. д. и представляет собой необходимость одной из сторон выплатить объём стоимости заложенного имущества.
Данная операция предполагает обязательное внесение в государственный регистр, путём подания заявления залогодателем или же залогодержателем.
Любой из представленных здесь видов обременения может тяжким камнем лежать на недвижимости, которую Вы желаете приобрести, поэтому Наша фирма предоставляет возможность в кратчайшие сроки и с максимальным комфортом для Вас получить выписку из ЕГРН (ЕГРП).
Мы на протяжении трёх лет работаем, с мыслью о Вашем драгоценном времени, так как делаем выписки значительно быстрее наших конкурентов на этом поприще, и заботимся о сохранности Ваших денежных средств, путём отсутствия на Нашем сайте государственных пошлин и до смешного низких цен.
 |
Лучший вариант - это договорится с собственником о снятии обременения до передачи ему денег! Съездить и снять вместе. Если это не возможно, то лучше отказаться от покупки!
Если заключена сделка - а на объекте стоит ограничение, зарегистрировать переход собственности на данном этапе будет практически невозможно.
Несколько вариантов:
- Ждать, когда обременение снимет тот орган, который его установил.
- Второй вариант, в судебном порядке признать договор недействительным именно по основанию невозможности его дальнейшего исполнения. Если решение будет принято в вашу пользу - суд расторгнет договор и обяжет другую сторону вернуть деньги.
Видео как досконально проверить земельный участок перед покупкой:
- Невозможность строительства любого капитального объекта (кроме временных конструкций - их не нужно регистрировать в кадастре);
- Запрет на отчуждение - продажа, мена или предоставление в доверительное управление.
- Отсутствие условий, при которых земельный участок можно заложить в банк для получения кредита.
Вывод: заказ выписки ЕГРН гарантирует, что заявитель будет осведомлен о любых запретах или ограничениях в отношении интересующего его объекта. Внести запрет задним числом, до даты получения выписки из реестра невозможно.
Как снять обременение?
Путь снятия обременений с частного дома зависит от вида ограничения, которое на него наложено. Принцип же избавления от соответствующей проблемы можно рассмотреть на конкретном примере - ипотеке.
Итак, после того, как кредит за дом полностью погашен, понадобится обратиться в банк, где нужно написать соответствующее заявление. На основании него будет выдана накладная, в котором поставлена отметка о том, что ипотека возвращена.
Следующий шаг - запись в МФЦ и прибытие в него в назначенное время. В центре понадобится передать закладную от банка, которую проверит сотрудник МФЦ. Далее в центре тоже понадобится заполнить заявление.
Если у сотрудника МФЦ не возникнет вопросов и заявление будет составлено правильно, через некоторый срок соответствующие изменения вступят в силу и будут отражены в реестре ЕГРН. После этого можно проверить соответствующий факт, получив из него выписку.
В центре соответствующая процедура строго регламентирована. Проверка предоставленной информации внесение изменений в реестр производится в течение 3 рабочих дней. В некоторых случаях процедура может длиться дольше - до 5 рабочих дней. 2 суток необходимо на пересылку документов из одного подразделения в другое.
Но часто процедура снятия обременений еще проще. Многие банки самостоятельно отправляют заявки на внесение изменений в ЕГРН. В таких случаях факт полного погашения ипотеки находит отражение в реестре через 14 дней. Поэтому если в течение этого времени после закрытия кредита в выписке ЕГРН не появилась информация о снятии обременений, следует либо позвонить в банк, либо самостоятельно пройти вышеописанную процедуру.
Как можно убедиться, по возможности обременения рекомендуется снимать. Притом, что в ряде случаев это сделать довольно легко. Хотя иногда (как в случае с арестом) могут возникнуть значительные трудности.
Арест или ограничение может установить только специализированный орган - суд. Более никто подобных прав к реестру кадастра не имеет. Даже банк, в случае наличия ограничений на распоряжение не имеет права в одностороннем порядке накладывать арест.
Исключение: обременение в ЕГРН может быть наложено на основании нотариально заверенного договора залога. Тот же банк снимает право залога при погашении долга по основному договору кредита.
При обнаружении обременения существует только один легальный способ - обратиться с жалобой (если нарушены права) в суд. Суд налагает арест или ограничение на основании собственного заключения, следовательно, снятие этих обременений также возможно на любой стадии судебного рассмотрения без исключений.
Обременение невозможно снять если подающая заявление или жалобу сторона не имеет никакого отношения к рассматриваемому спору. Суд отклонит это заявление.
Как избежать покупки частного дома с обременением?
Большинство обременений не препятствуют оформлению сделки с недвижимостью. Но их наличие часто отталкивает людей от покупки недвижимости, на которую наложены соответствующие ограничения. Из представленной ниже информации можно узнать, как избежать покупки частного дома с обременением и что делать, если у недвижимости есть ограничения.
Есть ли разница между ограничением и обременением на частный дом.
Нет, это одно и то же. По крайней мере, это справедливо для российского законодательства. Это отражено в ФЗ-122, принятом 21.07.1997. И хотя соответствующий закон к текущему моменту утратил силу, понятия ограничения и обременения, применяемые в отношении к недвижимости, остаются тождественными.
Как риэлторы проверяют частные дома на обременения.
1) Путем оформления выписки из ЕГРН.
2) Перед тем, как оформлять сделку, риэлторам необходимо собрать достаточно много документов, подтверждающих факт того, что с недвижимостью все в порядке, и у ее нового владельца не возникнет с ней проблем.
3) Один из наиважнейших документов в этом пакете является справка-выписка из ЕГРН. В ней указывается большое количество информации, отражающей юридическое положение объекта. Одна из категорий в соответствующей справке описывает наличие обременений или по-другому - ограничений.
Понятие обременения подразумевает собой, согласно законодательству, приобретение лицами, не являющимися собственниками, некоторых прав на их имущество.
При владении недвижимостью эти условия для собственников считаются стесняющими его. Проанализировав соответствующие статьи закона, можно сделать вывод о том, что понятия «обременение недвижимого имущества» и «ограничение» равнозначны. Запись об обременении обязательно отражается в документе на собственность, свидетельстве о государственной регистрации, в соответствующей графе.
Проверить, находится ли недвижимость под обременением, можно, заказав в регистрационной палате выписку из Единого государственного реестра прав. Обременение возникает по решению суда или в соответствии с договором. Основные — ипотека, арест недвижимого имущества, рента с пожизненным содержанием, опека, сервитут, аренда и доверительное управление.
Самым распространенным видом ограничения прав на недвижимость является ипотека. При приобретении жилья или коммерческой недвижимости в кредит оно находится в залоге у банка до момента полного погашения займа. Однако недвижимое имущество по договору купли-продажи сразу становится собственностью покупателя. Несмотря на такое положение, у заемщика существует множество возможностей распоряжаться собственностью с обременением. К примеру, собственник квартиры, приобретенной по ипотеке, может в ней оформить регистрацию.
С согласия банка недвижимое имущество можно сдать в аренду или в безвозмездное пользование, а также продать. Такие сделки совершаются в соответствии с правилами банка, выдавшего ипотечный кредит. При продаже дома с обременением проверяется платежеспособность нового собственника, чтобы у банка имелись гарантии по возврату кредита.
Если при покупке недвижимости с обременением покупателем сразу вносится вся сумма за нее, продавцу согласие банка на продажу недвижимости не требуется.
Все чаще на рынке недвижимости встречаются сделки, при которых происходит регистрация обременения в виде ренты с пожизненным содержанием. Заключив такой договор, приобретатель жилого имущества, не платя при этом денег, становится собственником. Однако жить в нем продолжает бывший хозяин, как правило, пожилой одинокий пенсионер. От нового собственника он регулярно получает платежи, выраженные либо в денежном, либо натуральном эквиваленте, продуктами, лекарствами. Иногда, по соглашению сторон, рентой может быть и то, и другое.
Обычно в договоре пожизненного содержания рента выражается в денежной сумме, которая выплачивается получателю регулярно в течение оставшейся жизни. Ее размер не должен быть меньше установленного законом минимального размера оплаты труда. В зависимости от договора, эта сумма может увеличиваться.
Данное обременение существует до конца жизни хозяина. После его смерти необходимо для того, чтобы плательщик ренты стал полным владельцем недвижимости. Часто договором ренты предусмотрена обязанность нового владельца имущества организовать и оплатить все расходы, связанные с похоронами.
При жизни бывшего собственника новый хозяин не имеет права распоряжаться имуществом, не получив на это его согласия и нотариально оформленного одобрения. Только после ее можно свободно сдавать в аренду, продавать, дарить или закладывать. После смерти получателя ренты необходимо передать свидетельство о смерти в регистрирующий орган и на основании этого снять обременение.
Особенности договора ренты с пожизненным содержанием
Договор ренты удостоверяется нотариусом. Пожизненную ренту возможно устанавливать в пользу нескольких лиц. При этом их доли на получение ренты равны. Если договором не предусмотрено иное, после смерти одного из получателей ренты его доля равномерно распределяется между остальными, пережившими его. И так до тех пор, пока не умрет последний из получателей. После этого обязательство по выплате ренты прекращается.
Не следует забывать, что приобретение недвижимости, обремененной рентой, очень рискованно. Часто получатели ренты, пожилые люди, обращаются в суд, обманутые предприимчивыми и непорядочными родственниками. Суд, учитывая обстоятельства, может удовлетворить их требования и вернуть право собственности на недвижимое имущество прежнему владельцу. Внесенные платежи и затраты на содержание компенсации не подлежат.
Арест является еще одной формой ограничения. После проведения сделки купли-продажи документ, подтверждающий права собственности, выдается через 20 рабочих дней. За это время может быть наложен арест по определению суда на недвижимое имущество, к примеру, по причине того, что его хозяин не оплачивал вовремя коммунальные услуги либо имеет задолженность по кредитным договорам.
С находящимся под таким обременением жильем невозможно совершать какие бы то ни было юридические действия. Конечно, такую сделку признают ничтожной, но потенциальный покупатель при этом потратит свое время, нервы и деньги.
На практике, ввиду загруженности правоохранительных органов, бывает так, что основания для обременения уже нет, а его снятие задерживается. Для решения этого вопроса следует обращаться в те инстанции, которые наложили арест. Если они никаких действий по не предпринимают, следует обращаться в суд.
Если на недвижимое имущество наложен арест, то на стадии судебного разбирательства должник не сможет каким-либо способом им распорядиться. По заявлению граждан, участвующих в процессе, суд может наложить арест на имущество, который и будет являться обеспечением иска. Об этих мерах суд незамедлительно сообщает органам, которые производят регистрацию прав на имущество, их обременение, переход либо прекращение.
Снятие обременения
Определение суда, которым наложено обременение на недвижимое имущество ответчика, может быть обжаловано в вышестоящей инстанции.
Арест может наложить и судебный пристав-исполнитель в качестве обеспечения выполнения исполнительного документа.
На недвижимое имущество арест налагается судебным приставом только в том случае, если у должника отсутствуют денежные средства либо ценности, в том числе и те, которые находятся в банках и различных кредитных организациях. Проверить данную информацию является прямой обязанностью судебного пристава.
При аресте недвижимого имущества составляется его опись и объявляется запрет на распоряжение им. Иногда ограничиваются права пользования имуществом, его изъятие или передача на временное хранение.
Реализация недвижимости должника происходит с торгов организациями, которые имеют право производить такие операции с имуществом согласно законодательству.
Обременения, касающиеся земельного участка
Существует определенный перечень оснований для ограничения прав собственника на землю. Применение земельного участка должно производиться в соответствии с его целевым использованием. На изменение цели или назначения использования земли, не согласованное в определенном порядке, законодательством накладывается обременение. Обременение может выражаться в начале и окончании строительства; реконструкции или благоустройстве в течение определенного времени, согласно проекту; ограничении использования земельного участка в охранной зоне расположения памятников архитектуры или заповедника и иных мест, перечень которых закреплен в законе. Однако, по мнению специалистов, он является недостаточно полным.
Виды обременения, связанные с арендой недвижимости, сервитутом и опекой
Органы опеки и попечительства также могут наложить обременение, не позволяющее проводить отчуждение недвижимого имущества. Ограничения возникают в том случае, если собственниками недвижимости являются несовершеннолетние дети или недееспособные лица, права которых будут ущемляться при продаже недвижимости. Аренда жилья тоже является одним из видов обременения. В соответствии с законодательством, наниматели имеют право проживать в квартире, сданной внаем, до окончания действия договора аренды недвижимости. Но на практике, естественно, никто не приобретает недвижимость с нанимателями. Перед сделкой собственник жилья просто расторгает договор аренды, выплачивая своим жильцам денежную компенсацию.
Сервитут — это вид обременения, с которым знакомы некоторые собственники земли. Он заключается в праве ограниченного использования чужого земельного участка. Собственник, если ему нужен проход через соседний участок или выполнение инженерных коммуникаций, заключает со своим соседом соглашение. Так происходит .
В некоторых ситуациях собственник передает свое недвижимое имущество в доверительное управление, к примеру, агентству недвижимости, заключив с ним договор. Если при этом управляющий совершает сделку, ему необходимо получить согласие собственника.
В основном недвижимое имущество при согласии покупателя можно продавать с обременением. Запрет на отчуждение недвижимости накладывает только арест. Эта сделка просто не пройдет регистрацию в УФРС. Невозможна регистрация права собственности на жилье, которое расположено в аварийных домах.
Регистрация ограничений
Обременение подлежит государственной регистрации, так же как и право собственности на недвижимость.
Каждой записи присваивают идентификационный номер регистрации.
С этого момента все сведения отражаются в Едином государственном реестре прав. Выписку из него можно получить при совершении сделки. Если, в соответствии с выпиской, на недвижимость наложено обременение, от приобретения такого жилья целесообразнее будет отказаться.
Регистрацию обременения права собственности правами третьих лиц возможно произвести по инициативе приобретателей или правообладателей. Если обременение регистрируют не по инициативе правообладателя, то его ставят об этом в известность путем уведомления.
Обременения в публичных интересах регистрируют в соответствующих инстанциях по инициативе органов местного самоуправления или государственной власти. Регистрационная служба обязательно уведомляет об этом правообладателя.
Многие стремятся приобрести квартиру в новостройке, т.к. у нового жилья есть масса преимуществ - не нужно ничего переделывать после прежних владельцев и проверять документы на предмет задолженностей. У новой квартиры есть лишь один недостаток – слишком высокая цена. По этой причине люди чаще приобретают недвижимость на рынке вторичного жилья.
Стоимость вторичного жилья на порядок ниже, однако риск покупки дома с обременением возрастает в несколько раз. Перед сделкой потенциальный покупатель вынужден делать запросы в различные инстанции, чтобы обезопасить себя от мошенников и убедиться в отсутствии ограничений, наложенных на квартиру.
Обременение на недвижимое имущество - что это такое?
Обременение на квартиру включает в себя все разновидности ограничений, связанных со свободным распоряжением собственником этого объекта недвижимости. Условия обременения должны фиксироваться в соответствующих актах.
При таких условиях собственник жилья может совершать любые сделки только с разрешения человека, который является правообладателем имущества или его части.
Приобретая квартиру с обременением, новый собственник не сможет владеть и распоряжаться ей в полной мере, т.к. обязательства, ограничивающие права, имеют законную силу даже в случае смены владельца. Это создает множество проблем новому хозяину недвижимости, поскольку он будет ущемлен в своих правах до тех пор, пока обременение не будет снято.
Например, если квартира находится в аренде, то придется ждать окончания срока договора аренды или обращаться в суд для досрочного расторжения договора и выселения арендаторов. Это значит, что придется потратить немало времени и сил для вступления в полноправное владение имуществом. Избежать неприятностей поможет тщательное изучение документов перед совершением сделки и их проверка на предмет обременений.
Избавиться от наложенных ограничений можно только после устранения причины их возникновения. Существуют ситуации, когда снять обременение можно только через суд, однако эта процедура не гарантирует положительного исхода дела.
Виды обременения
В российском законодательстве закреплено несколько видов обременений на недвижимую собственность:
Обременение доли имущества
Имущество не всегда принадлежит одному собственнику - часто оформляется долевое владение квартирой или домом. Если у одного из владельцев возникло ограничение права распоряжения собственностью, то оно накладываются только на его долю. При этом прочие дольщики имеют полное право совершать любые сделки со своими долями.
Единственным вариантом сделки, которую нельзя совершать при аресте части объекта – раздел общего имущества согласно размеру долей. При разделе объектом договора является и доля, находящаяся под арестом, а это означает нарушение норм, регулирующих действия с арестованным имуществом.
Как ограничиваются права собственника недвижимости?
Кто может инициировать обременение недвижимости? По закону оно может быть установлено:
Обременения фиксируются в письменном виде, и документ получает правовой статус. В результате ограничения включаются в состав имущественных прав собственника.
Если квартира находится в залоге, то все сделки совершаются только с одобрения залогодержателя. Правообладатель может погасить долг путем отчуждения имущества в пользу кредитора.
Ограничения в виде аренды не лишают собственника права распоряжаться имуществом, но при этом он обязан соблюдать условия договора аренды. Владелец арендованной квартиры может ее дарить, закладывать, продавать. К новому владельцу переходят все ограничения имущественных прав, связанные с обременением.
Арестованная собственность лишает владельца права передачи ее третьим лицам. Он не может продать, сдать в аренду или совершить другие сделки с квартирой. Использовать жилплощадь разрешается до вынесения судебного решения о продаже имущества на торгах.
Как наложить обременение физическому лицу?
Основанием для возникновения обременения может выступать договор или законодательная норма. Наложить его может сам владелец имущества или другие лица, предъявляющие исковые требования или имеющие соответствующие должностные обязанности.
Если наложение обременения является требованием физического лица, сделать это может только собственник помещения или наследник, принимающий право собственности от владельца. В иных ситуациях физические лица могут получить такую возможность только при обращении в суд.
Обязательным условием при оформлении обременения является государственная регистрация ограничения права владения и распоряжения имуществом. Зарегистрировать документ собственник может самостоятельно либо через доверенное лицо. Законную силу ограничения приобретают с даты регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость. Процесс регистрации осуществляется в срок до 1 месяца с момента подачи документов. Срок регистрации ограничений на право собственности может увеличиваться при оформлении ее через отделения МФЦ.
Правообладатель может поставить под запрет регистрацию собственного имущества, чтобы обезопасить себя от мошеннических действий со стороны третьих лиц (залогодержателей или арендаторов). Обычно таким правом пользуются наследники, чтобы исключить притязания родственников наследодателя на недвижимость.
Какие документы требуются для регистрации? Чтобы ограничение было зарегистрировано, необходимо предоставить в Росреестр:
Долевое владение недвижимостью предусматривает обязательное получение согласия всех лиц, права которых затрагиваются при регистрации ограничения имущественных прав. Такое же правило действует при обременении на имущество, принадлежащее супругам, если установлен факт его приобретения в период брака.
После регистрации каждая запись, внесенная в ЕГРП, получает уникальный идентификационный цифровой код. С его помощью производится проверка недвижимого объекта перед покупкой. Выписка, сделанная через МФЦ и оформленная в бумажном виде, будет стоить 400 руб., электронный вариант документа - 250 руб.
