Альтернативная продажа. Что такое альтернативная продажа квартиры
При подборе квартиры в объявлениях часто указывается: «альтернатива». Чем это грозит потенциальному покупателю? И что это такое?
Квартиры на рынке делятся на две основные категории – свободные и с альтернативой. Первые подразумевают под собой чистую продажу за деньги, а вторые - необходимость подобрать собственнику взамен иную недвижимость, т.е. обменять ее.
Статус альтернативной – это серьезный недостаток для покупателя, сделка может затянуться или даже вообще не состояться. После того как покупатель вносит аванс, продавец такой квартиры начинает подбирать себе варианты, и из-за нескромных запросов, например, может так и не найти ему подходящую, и отказаться от сделки. Многолетний опыт работы на рынке в частности показывает, что такие продавцы почти всегда стараются не афишировать того, что им нужна альтернатива и изначально утверждают что продажа чистая. Но можно попытаться их вычислить.
Первое – обязательно напрямую, еще при разговоре по телефону спросить про юридический статус квартиры. Бывает что на прямой вопрос нет прямого ответа, и если началось какое-то виляние, то о чистой продаже и речи быть не может.
Второе – следует очень внимательно изучить объявление. В нем пишут «свободная продажа», «чистая» или что-то еще. Если написано "легкая альтернатива" или "АП", то надо понимать, что в объявлениях о сложностях никогда не пишут.
Третье - при осмотре квартиры нужно обратить внимание на ее обжитость, т.е. пустая она или в ней живут люди. Если живут – то куда переедут при продаже, если есть куда, то почему уже не переезжают? Поэтому нужно сразу ставить условие что квартира будет освобождена еще до сделки. Также следует прогуляться с продавцом до ЕИРЦ, где запросить выписку из домовой книги или единый жилищный документ, где будут указаны все прописанные в квартире граждане. Опять же трудность – куда они денутся после купли-продажи. Если они со слов продавца и планируют куда-то перепрописаться, то это не значит что они это сделают. Хорошо бы это все сделать также до сделки.
Еще одним подтверждением того что квартира альтернативная, является срок, в который продавец готов выйти на сделку. Сегодня сбор всех документов, включая БТИ, составляет 2 недели, а все что дольше – должно навеять на подозрения. Если продавец начинает ссылаться на командировки или болезни, то скорее всего он подыскивает другую квартиру.
И последнее: В договоре купли-продажи следует обязательно прописать условие о передачи квартиры в течение одного дня после регистрации сделки.
Продавая недвижимость, собственник чаще всего планирует на вырученную денежную сумму приобрести новую жилую площадь. Реже бывают случаи, когда квартира продаётся за ненадобностью, так как у продавца уже есть своё жильё и он хочет получить деньги на руки. В этих ситуациях сделки осуществляются по-разному, где каждая продажа имеет своё название.
Типы продаж
Существует 2 основных вида продаж:
- прямая (по-другому свободная или чистая) продажа квартиры;
- альтернативная продажа квартиры.
Выделяют ещё третий тип продажи – «цепочку», которая состоит из нескольких альтернатив. Но такой вариант встречается очень редко.
Свободная (прямая) продажа квартиры
Свободная продажа квартиры
– это сделка, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец или продавцы (когда в квартире несколько собственников).
Покупатель в таком случае получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в квартиру, освобождённую от третьих лиц.
Такую сделку часто называют «прямой» продажей.
При свободной продаже необходимо очень внимательно оформлять документацию. В ней должны быть подробно расписаны основные условия:
- передача ключей от квартиры;
- дата выселения прежних хозяев;
- снятие жильцов с регистрационного учёта;
- наличие обременений на имущество;
- план действий при наступлении непредвиденных ситуаций.
Альтернативная продажа квартиры: что это такое, особенности
В 70% случаев недвижимость продаётся для того, чтобы на вырученные деньги приобрести новую жилую площадь. Такой тип сделки называется альтернативной продажей. Процесс оформления документации здесь более сложный, так как в ней, в отличие от «прямой» продажи, принимают участие уже 3 стороны:
- продавец квартиры № 1;
- покупатель;
- продавец квартиры № 2, которую хочет приобрести продавец квартиры № 1.
Так как владелец отчуждаемой недвижимости не может остаться без жилой площади, он ищет себе взамен другую квартиру. На это необходимо время. А покупатель вынужден ждать, пока продавец не найдёт жильё, которое будет ему подходить по всем параметрам.
Фактически это обмен или размен квартиры (для равнозначного обмена найти собственника, чтобы поменяться квартирами очень сложно).
В такой сделке деньги на руки не передаются, а засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры.
Если гражданин находит недвижимость дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу собственности по альтернативной сделке он получает на руки. А если квартира оказалась дороже продаваемой жилплощади, то продавец должен доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости.
Альтернатива при продаже квартиры
должна подбираться в соответствии с суммой, которой располагает продавец.
Бессмысленно завышать цену с целью покупки более дорогого жилья, так как недвижимость будет продаваться очень долго.
В таких случаях можно обратиться за помощью к риелтору, который поможет подыскать квартиру, соответствующую сумме вырученных денег. Риелтор берёт за свои услуги процент от общей стоимости продаваемой недвижимости, который составляет от 2 до 8 процентов.
В некоторых случаях выделяется отдельный вид продаж - «цепочка», которая состоит из нескольких альтернатив. Например, гражданин за счёт вырученных средств хочет приобрести две квартиры, с меньшей площадью (размен). В этом случае в сделке будут участвовать 4 человека.
Также «цепочка» может выстроиться, если продавец предыдущей недвижимости приобретает новую, продавцы которой покупают следующую.
Альтернативная продажа квартиры и риски
- Отказ продавца от сделки. Главный риск приобретения жилья по альтернативной сделке заключается в том, что собственник может передумать продавать квартиру. Это может быть связано с невозможностью подобрать подходящее жильё.
- Собственник вправе изменить условия сделки в одностороннем порядке. Это несёт риск потери денег.
- Недоговорённость между собственниками жилища. Допустим, кто-то из владельцев против продажи квартиры или недоволен её стоимостью.
- Недееспособность одного из владельцев недвижимости.
- Смерть собственника.
Существует риск создания слишком длинной «цепочки» альтернатив. Подобный тип продажи несёт за собой увеличение времени оформления, а с ней и риски разрыва сделки. Потому что в любое время один из продавцов может отказаться от продажи и вся сделка станет недействительной. Документы придётся собирать заново.
В целях безопасности при оформлении договора об авансе необходимо указать, кто из собственников будет приобретать квартиру в прямой продаже.
Даже если все нюансы сделок будут детально проработаны каждым собственником, то всё равно есть риск при оформлении документации остаться ни с чем.
Это объясняется тем, что в альтернативной сделке договоры купли-продажи никак не связаны юридически между собой. Каждый оформляется по отдельности. Если регистратор откажется оформлять один из пакетов документов, то остальные будут оставаться в процессе.
Поэтому при отказе одного из собственников от продажи недвижимости или несоответствии документации оформление одного из договоров приостанавливается.
В таком случае необходимо прервать юридический процесс подготовки других договоров регистратором. Но как это сделать на практике, когда остальных участников сделки всё устраивает? Если частичная регистрация уже произошла, значит нужно:
- договориться с другими владельцами о расторжении договоров, иначе можно остаться без квартиры;
- обратиться в суд о восстановлении права на квартиру, если добровольно не получается решить вопрос с другими продавцами.
Чтобы обезопасить себя необходимо каждый день отслеживать ход процесса регистрации по номеру заявления:
- на сайте Росреестра;
- по единому бесплатному телефонному номеру Росреестра (8-800-100-34-34).
Хорошо бы для регистрации нанять стороннего исполнителя. Этим занимаются многие юридические компании, в которых риск частичной регистрации сводится к минимуму, потому что в процессе постоянной практики они изучили требования Росреестра досконально.
Но идеальным вариантом будет поведение сделки через нотариуса. Нет необходимости проверять юристами Росреестра удостоверенные нотариусом документы. А срок оформления регистрации сократится в разы.
Тип продажи альтернатива имеет очень тонкую специфику в оформлении документов. Здесь нужна помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять или наоборот не купить желаемую собственность. Поэтому при приобретении жилплощади безопаснее приобретать квартиру с помощью прямой продажи, предварительно проверив юридическую чистоту сделки.
Прямая продажа квартиры: плюсы и минусы
Прямая продажа имеет ряд плюсов:
- Отсутствие прописанных в квартире граждан. По договорённости жильцы могут выписаться и освободить жилплощадь после подписания документов в течение суток, и новый собственник будет вправе распоряжаться квартирой.
- Заключение договора только с хозяином квартиры или законным представителем. При этом у жилплощади может быть несколько собственников. Необходимо договориться со всеми, потому что нередко случаются конфликтные ситуации.
- Недолгие сроки, отведённые для обращения в Росреестр и подписания документов. Сделка при прямой продаже более быстрая, чем при альтернативе.
Минусы прямой продажи:
Часто бывает так, что владелец квартиры, желающий быстро её продать, помечает в объявлении, что продажа «свободная». Но через время (возможно даже после заключения купли-продажи) выясняется, что на квартире есть обременения. В таком случае сделка будет признана недействительной и покупатель понесёт убытки:
- возможная потеря купленной недвижимости;
- возможная потеря большой суммы денег;
- затраты на оформление документов в Росреестре;
- потеря личного времени.
Это уже далеко не «чистый» тип продаж.
Собственник квартиры также может скрыть, что нарушены права недееспособных собственников и несовершеннолетних детей. Органами опеки и попечительства может быть расторгнута такая сделка.
Ещё минус прямой продажи может быть в конфликте между собственниками, когда одной квартирой владеют несколько человек. Они часто не могут определиться с ценой на недвижимость.
Поэтому если есть сомнения покупать квартиру или нет, то необходимо в целях безопасности проверить юридическую чистоту сделки при помощи адвоката.
Тип продажи альтернатива, что это такое и как себя обезопасить при такой сделке? Какие риски несет покупка квартиры при таком типе сделки? Ведь не каждый риэлтор сможет доступно объяснить, что значит тип продажи альтернатива.
Особенности различных типов продажи квартир
Самыми распространенными типами сделок при операциях купли-продажи недвижимости являются:
- чистая (прямая, свободная) продажа,
- альтернативная продажа.
Если с первым типом реализации недвижимости все понятно из названия, а именно, что квартира продается и покупатель платит за нее деньги, а продавец их получает и распоряжается ими по своему усмотрению без каких-либо условий. То со вторым типом продажи не все так однозначно, ведь сразу не понятно, что означает тип продажи альтернатива и какие это влечет за собой последствия для всех участников сделки.
Продажа по альтернативной сделке означает, что продавая свою недвижимость, хозяин квартиры на полученные средства одновременно приобретает себе другое жилье. При этом все сделки происходят в один день и практически деньги на руки продавец и покупатель (в одном лице) не получает.
Данный вид сделок - это плюс или минус?
Альтернативная продажа - это по сути тот же договор мены в советские времена. На сделки купли-продажи по альтернативному типу приходится до 80% всех операций с недвижимостью. Все это обусловлено тем, что процесс накопления денег на покупку новой квартиры - достаточно долгий и иногда просто невыполнимый. При этом иметь собственное жилье хотят все. Вот тут то и приходит на помощь альтернативная сделка.
Главное, в процессе альтернативной купли-продажи - найти покупателя на продаваемое жилье, а потом, соответственно, надвижимость, которую можно будет купить на вырученные средства от проданной квартиры. Грамотно спланировав все этапы, можно совершить достаточно выгодную сделку для каждой из сторон купли-продажи.
К плюсам альтернативной реализации недвижимости можно отнести:
- доступность всего жилья, выставленного на рынке недвижимости,
- свобода выбора подходящего по требованиям и параметрам объекта,
- продажа Вашей недвижимости происходит только при согласованном подборе альтернативной квартиры, что выступает своего рода страховкой от непредвиденных ситуаций.
Однако у данного типа продажи есть и свои минусы, которые стоит учитывать, а именно:
- высокая сложность,
- необходимость полной согласованности всех объектов цепочки,
- возможность разрушения цепочки в любой момент, при исключении какого-либо звена,
- непрозрачность сделки.
Как не попасть впросак?
Досконально изучив особенности сделки и зная, что такое тип продажи альтернатива, можно обезопасить себя от различных непредвиденных ситуаций.
Для этого на этапе поиска необходимой недвижимости, нужно понять, что вы хотите получить после проведения всех сделок, а также учесть сопутствующие расходы. В решение этих вопросов входит и квалифицированная оценка независимого эксперта состояния и цены продаваемой недвижимости.
Следующий этап - поиск возможного покупателя, которого можно найти как самостоятельно, так и обратившись в риэлторскую компанию. Найдя такого клиента нужно заключить с ним соответствующий договор и получить задаток за продаваемое жилье.
Дальше происходит поиск альтернативной недвижимости, проведение необходимых предпродажных процедур и сбор недостающих документов. Заключительным этапом является проведение всех сделок, причем это может быть осуществлено одномоментно. Данный этап предполагает проведение денежных взаиморасчетов через банковскую ячейку, доступ к которой получают продавцы только после правильного оформления всей документации.
Иногда альтернативная сделка купли-продажи может превратиться в несколько мелких. Но такое возможно только при наличии всех необходимых документов, а также проведении ряда процедур, к примеру, по выписыванию из квартиры жильцов до совершения самой сделки.
В любом случае, выбор типа сделки всегда принадлежит покупателю и только ему решать, как поступить, что получить максимальную выгоду.
Данная тема посвящена купле-продаже таких объектов как недвижимость. Чаще всего (практически в 80-90% случаях) люди продают свои квартиры ради того, чтобы купить более подходящее жилье. Поэтому официально существует тип продажи «альтернатива». Что это такое на самом деле?
Давайте посмотрим, какое значение имеет это слово, что оно представляет собой в реальной жизни и стоит ли соглашаться на подобный вариант. Кроме того, в статье перечислены многие нюансы, возникающие при продаже городской квартиры с помощью сделки «альтернатива», а также в форме свободной продажи.
Что такое "альтернатива" в продажах?
Сначала желательно рассмотреть слово «альтернатива», которое означает «похожий вариант». Еще можно назвать этот термин «аналогом». Выходит, что речь идет о продаже своей собственности, но при этом нужно приобрести аналогичный, похожий объект/товар и также стать его собственником (при этом проданный объект/товар переходит в собственность покупателя).
Позднее мы разберем очень подробно тип продажи «альтернатива»: что это такое, особенности сделки каковы, соглашаться ли. А сейчас рассмотрим примеры.
Примеры объектов продажи альтернативным способом
Многие из нас слышали фразу, например: «А у тебя есть еще альтернатива?» То есть речь идет о, так сказать, культурном обмене, если иметь в виду куплю-продажу. Допустим, что собственник проживает в однокомнатной квартире площадью 38 кв. метров в московском районе Северное Бутово. Но обстоятельства сложились так, что нужно переехать на север столицы или в ближайшее Подмосковье, например в Зеленоград или Химки. То есть человеку нужно переселиться с юга Москвы на север столицы. Но только квартира должна быть примерно с теми же параметрами и с той же ценой. И желательно, чтобы рядом была та же инфраструктура. Допустим, пенсионеру важно, чтобы рядом были поликлиника, парк и аптека, а молодым родителям нужно отдать детей в школу и детский садик. То есть меняется только географическое положение проживания, но не объекты социальных нужд/инфраструктура (школы, аптеки и т. д.). Вот что значит тип продажи «альтернатива».
Такой термин практически не применяется в продаже автомобилей, дачи или гаража. Потому что, как правило, людям не приходится искать место для проживания. Ведь зачастую, продав квартиру, бывшие хозяева остаются в прямом смысле на улице. Но если имеется иная недвижимость или есть у кого остановиться, то в принципе сделку «альтернатива» составлять не нужно, достаточно просто найти похожее жилье и купить.
Также альтернативой можно считать переезд в другой город или покупку другого типа объекта. Допустим, что человек живет в провинциальном городке, где имеются и квартиры, и частные дома. На данный момент хозяин проживает в двухкомнатной квартире площадью 46 кв. метров. Ему важно, чтобы рядом была остановка, у которой останавливаются маршрутные такси и автобусы, проезжающие рядом с местом его работы. Хозяин хочет купить частный дом за ту же цену, продав квартиру. Но очень важно, чтобы и около нового места жительства была автобусная остановка с маршрутками до места работы.
О недвижимости
Теперь конкретно поговорим о недвижимости. Она бывает нескольких типов. Само слово «недвижимость» означает то, что нельзя переместить, передвинуть с места на место: здание, гараж и даже летний душ на территории дачного участка.
Есть несколько вариантов собственности. Редко, но можно встретить людей, у которых в собственности несколько квартир: одну они когда-то давно купили, в ней и проживают, а другие две жилплощади достались по наследству. Конечно, за ненадобностью можно продать одну из пустующих квартир или обе. При этом человеку не нужно подыскивать подходящий вариант, просто у него будут деньги на руках, которыми он может распорядиться так, как он хочет. И при этом осуществляется свободная продажа. Хозяин должен эти две пустующие квартиры держать желательно без вещей, но хотя бы с косметическим ремонтом, чтобы сильно не занижать цену. Далее мы с вами увидим реальные на деле различия в том, что такое тип продажи «альтернатива» или «свободная», и рассмотрим достоинства, недостатки.
"Альтернатива" и другие комментарии в объявлениях
Если зайти в Интернете на сайты с объявлениями, то можно заметить внизу текста приписки собственников или агентств: «свободная продажа», «альтернатива», «возможен торг», «возможен обмен на однокомнатную квартиру» (если речь идет о владельце частного дома в провинциальном городе).
Ранее мы уже обсуждали, что значит тип продажи «альтернатива». На ЦИАНе, «Авито» или на других сайтах с рекламой квартир есть и такие объявления, в которых продавец не пишет ничего относительно торгов и дальнейшей своей судьбы. Следует отметить, что иногда при желании указывается причина продажи, например переезд в другой город. В данном случае нужно поинтересоваться у владельца, в связи с чем, так как может выясниться, что у человека имеют место быть неприятности, от которых следует избавиться. Допустим, разведенная женщина с ребенком хочет убежать от бывшего мужа-тирана, который каждый день приходит в гости без приглашения и угрожает, прикладывает физическую силу, портит имущество. Возможно, что вы, как будущий хозяин - мужчина крепкого телосложения, способный объяснить нерадивому, что тут больше супруга не живет. В данном случае, конечно, можно приобрести жилье у бедной женщины. Но если же причина более серьезная, хозяин жилья провинился перед кем-то и должен, то от аванса, задатка и тем более сделки лучше отказаться. Также следует проверять, есть ли у продавца долги по налогам и за ЖКХ.
Плюсы «альтернативы»
Теперь следует внимательно изучить достоинства типа продажи «альтернатива». Что это такое вообще, какие гарантии есть для продавца? Как правило, в случае альтернативной продажи составляется двойная сделка, то есть человек в один день продает свою старую квартиру и покупает новое жилье. При этом вырученные средства сразу же переходят к продавцу недвижимости, которую вы приобретаете.
Такая схема обычно безопасна в плане того, что деньги не пропадут, а вы не останетесь без крыши над головой. При этом можно сразу после заключения сделки собирать вещи и переселяться в новую квартиру. Конечно, могут быть и нюансы, связанные с тем, что предыдущим хозяевам нужно дать время на сборы.
О свободной продаже
Стоит затронуть немного тему свободной продажи, чтобы понять разницу как при заключении сделки, так и при получении вырученных средств/приобретении нового жилья.
Под свободной продажей может подразумеваться:
- наличие у хозяина другого жилья;
- пустая квартира;
- отсутствие прописанных в ней граждан.
Разумеется, подобный подход - это огромный плюс для многих потенциальных покупателей по сравнению с типом продажи «альтернатива», что означает: покупаю и сразу заселяюсь со своими вещами, будь то мебель или одежда.
Минусы «альтернативы»
Несмотря на замечательные достоинства, есть очень большой минус, который противоречит достоинству. Связан он с тем, что выстраивается цепочка из продавцов и покупателей недвижимости. Давайте разберемся, что это за цепочка.
Допустим, у вас стоит на продажу квартира. Вы планируете купить такую же, но в другом районе и по цене чуть ниже, чтобы остались лишние средства. К вам пришел потенциальный покупатель, которому ваша жилплощадь подошла. Но он не может ее пока купить, потому что еще не продал свою квартиру. То есть вас уже двое ожидающих. Тем временем вы присмотрели себе новый дом, который вас устроил. И его хозяин ожидает, когда вы продадите свою квартиру. Допустим, что у вашего покупателя появился свой покупатель и он продал квартиру. Появились деньги. Он является первым звеном в цепочке, вы - второе звено, а владелец вашего будущего дома - третье. Возможно, у третьего тоже есть свой покупатель. Таким образом, заключается сделка со всеми в одно время. Но подобное мероприятие может и сорваться:
- отказ одного из участников от сделки;
- внезапные уважительные причины;
- серьезное заболевание или смерть.
Поэтому сложно предугадать, как пройдет массовая сделка.
Есть и другой минус - это покупка «кота в мешке». У вас может не оказаться времени на то, чтобы проверить, является ли квартира юридически «чистой», нет ли социально опасных соседей, не затапливает ли сверху регулярно. Поэтому многие опытные и честные риелторы и опытные покупатели/продавцы говорят: «лучше не связываться». Тип продажи «альтернатива» хорош только в двух взаимосвязанных случаях: всего двое-трое участников сделки и возможность заранее проверить квартиру.
Опыт простых людей
Если спросить тех, кто уже продавал и покупал жилье, о том, как лучше поступить, то наверняка ответы будут разными. Дело в том, что все зависит от ситуации и количества участников. Поэтому лучше заранее познакомиться с понравившимися объектами, проверить на "чистоту" хозяев, если вы предпочитаете тип продажи «альтернатива». Что это такое, отзывы и реальные примеры представлены выше. Также рекомендуется поспрашивать опытных в этом деле людей, объяснив всю ситуацию.
С риелтором или без
Зачастую люди спрашивают о том, с агентом или лучше самостоятельно продать жилье. Если вы рассчитываете на свободную продажу, то можно и самим, но при этом нужно обратиться к юристу или в МФЦ, чтобы заключить сделку.
Но без помощи риелтора не обойтись, если тип продажи «альтернатива». Что это такое с юридической точки зрения? Это сложный процесс, который нужно контролировать тщательно, вовремя замечать ошибки.
Стоит ли соглашаться на «альтернативу»?
Зачастую при планировании продажи старой квартиры и сразу покупке новой люди задаются вопросом о том, как же поступить. А некоторые даже не знают, что такое тип продажи «альтернатива». Этот вариант могут предложить агенты недвижимости.
Что касается согласия, то желательно заранее познакомиться с продавцами квартиры, проверить, есть ли у жилплощади долги, нет ли прописанных граждан, которые отказываются от продажи.
Нужно ли писать тип продажи в объявлениях?
Очень часто в объявлениях можно встретить «альтернатива», но не факт, что человек согласен на двойную или множественную сделку. Возможно также, что имеется в виду совершение двух разных сделок, но почти одновременно. А стоит ли писать, решает только продавец. Зачастую данная приписка помогает найти потенциального покупателя, особенно если жилье находится в средней ценовой категории и с приемлемыми условиями проживания.
Вы узнали о типе продажи квартиры «альтернатива», что это такое и каковы его достоинства и недостатки. Помните о том, что важнее всего - «чистота» сделки.
