• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

5 процентная ипотека. Новостройки московского региона с маркетинговой ипотекой

Здравствуйте.
С вами я Дмитрий Овсянников.

И снова вопросы: «Дмитрий, слышала, что возможна ипотека по плавающей процентной ставке, и что ставка по такому кредиту, на сегодняшний день, может составлять 6,5% годовых, без уплаты комиссии банку.
Что скажете о такой ипотеке? Стоит ли брать ипотеку на таких условиях: уж очень привлекательная процентная ставка получается...»

Ну что могу сказать?

Тут, наверное, правильнее ставить вопрос не «стоит или не стоит брать кредит» по такой процентной ставке, а «кому стоит , а кому не стоит брать кредит по такой процентной ставке».

Если у вас единственное жилье;
если у вас первый ипотечный кредит;
если вы не готовы постоянно мониторить ситуацию на рынке;
если вы не готовы при любых неблагоприятных условиях продать свою квартиру, чтобы закрыть кредит и рассчитаться с банком,...

То кредит по плавающей процентной ставке лучше не брать.

Если же вы профессионально занимаетесь недвижимостью, или, допустим, хотите совершить обмен: купить квартиру с помощью кредита сейчас, продать другую квартиру для того, чтобы закрыть кредит (и все эти две операции произойдут достаточно быстро, с небольшим временным интервалом), то почему бы не взять кредит по плавающей процентной ставке?

Теперь от терминах:
Почему ставка плавающая?

Потому что она меняется периодически. В данном случае, программа составлена таким образом, что процентная ставка меняется раз в квартал.

Почему происходят такие изменения?

Давайте разберемся:

Банк, как известно, деньги не печатает. Он их где-то берёт: привлекает по одной процентной ставке, выдает по другой процентной ставке. Разница между той процентной ставкой, по которой банк привлекает деньги и по который выдает - называется «маржа». То есть банк говорит: «Вот я привлёк деньги, допустим, под 5% годовых. А еще лучше под 4%, а еще лучше под 3,5% привлёк: я банк: мне это удалось.
Я готов выдать под 6,5% годовых».

Откуда берется такая процентная ставка?

В банке посчитали, что достаточно, чтобы маржа составляла примерно 3%, и тогда банку будет хорошо.

То есть банк привлекает по 3,5%, выдает вам под 6,5%.

Вы - довольны: получили кредит по низкой процентной ставке; банк - доволен: он получил свою маржу.

Но: ситуация на рынке меняется. Сегодня банк привлекает деньги по одной процентной ставке, а сможет ли он привлечь по той же самой процентной ставке через год? Через два? Через три года? Банк не знает.

А ипотечные кредиты - они достаточно долгосрочные.

И банк говорит: «А давайте, дорогой заемщик, вы со мной разделите риск изменения процентных ставок.
То есть я - банк, я сумел привлечь деньги по низкой процентной ставке. Но если процентная ставка изменится (та процентная ставка, по которой я привлекаю деньги), то давайте это будет ваш риск, а не мой, как банка.
А я свою маржу положу в карман в любом случае: свои 3%, и мне этого достаточно».

Не хотите?

В этом случае, банк закладывает деньги «на риск».

Да он мог бы выдать под 6,5%, но он не знает, по какой процентной ставке сможет привлечь деньги через год, через два, через три. И поэтому он несколько процентов закладывает «на риск»: а вдруг не получится привлечь деньги под 3%? А вдруг не получится привлечь деньги под 4%?

И банк, в этом случае, несколько процентов закладывает «на риск», и выдает кредит по фиксированной процентной ставке.

В этом случае, заёмщика не волнует изменение процентных ставок на рынке. Но он заведомо платит по более высокой процентной ставке, чем мог бы.

Кому подходят кредиты по плавающим процентом ставкам?

Тем, кто может быстро расплатиться по кредиту.

Рассмотрим ситуацию:
Есть у человека квартира в одном городе. Он ее хочет обменять на квартиру в другом городе.

Можно Все имущество вывезти на свалку, продать квартиру, купить квартиру в другом городе, и дальше начинать жизнь с чистого листа.

А можно взять ипотечный кредит, купить квартиру в другом городе, после того как переехал, перевез имущество - продать свою квартиру, и погасить кредит.

Ясно, что временной интервал между вот этими двумя операциями (по покупке квартиры, с одной стороны и по продаже квартиры, с другой стороны) займет достаточно небольшой промежуток времени, может быть те самые три месяца, те 3 месяца, в течение которых процентная ставка будет фиксированной. Так зачем брать кредит по фиксированной процентной ставке, если можно взять по плавающей, более низкой процентной ставке, и отдать банку меньше денег?

Еще кому может подойти такая программа с плавающими процентными ставками?

Тем, у кого несколько квартир и тем, кто постоянно занимается недвижимостью (занимается профессионально).
Например, знаю людей, которые покупают себе квартиры.
Для чего?
Для того чтобы потом сдавать их в аренду: купил квартиру, сдал в аренду и расплачивается по кредиту деньгами арендаторов. Вот такая вот пониженная процентная ставка может позволить человеку вместо одной квартиры, которую собрался купить, приобрести две квартиры, и деньги которые получает от арендаторов, могут касаться большими чем платежи по кредиту.
Так чего упускать такую возможность?
В то же самое время, если ситуация на рынке пойдёт не благоприятным образом, если ситуация на рынке изменится, то в этом случае, человек может продать одну из своих многочисленных квартир, и погасить кредит.

То есть получается, что плавающими процентными ставками некоторым категориям наших граждан и в некоторых ситуациях, можно пользоваться.
Но большинству - я не советую.

Спасибо за внимание.
.

Если у вас есть вопросы по ипотеке или недвижимости - задавайте. Подписывайтесь на наш видеоканал. Записывайтесь на консультацию. Ну и ставьте «лайк», если видеосюжет понравился.

Купить квартиру в новостройке Москвы или Подмосковья сегодня можно по льготной (субсидируемой) ипотеке по 11,4-12% годовых. Однако уже давно на рынке первичного жилья действует коммерческая или так называемая маркетинговая ипотека, когда ставка по кредиту еще ниже, но не на весь срок кредитования, а лишь на год-два. сайт узнал, при покупке квартир в каких новостройках покупатели могут сэкономить дополнительно, а также почему пониженная ставка действует лишь первое время.

Главной интригой этой весны был момент, когда и покупатели, и участники рынка гадали - продлят власти или нет льготную (субсидированную) ипотеку. Как известно, в рамках этой программы ставка по ипотечным кредитам на покупку квартиры в новостройке равнялась 12%. Программу продлили, а вместе с ней и партнерские программы маркетинговой ипотеки.

Маркетинговая ипотека или ипотека со сниженной процентной ставкой - это совместная программа банка и застройщика, когда последний компенсирует банку несколько процентов на первые год-два. Это выгодно и банку, и застройщику, и покупателям. Банк получает доход от выдачи ипотечных кредитов по обычной ставке - ведь разницу ему доплачивает застройщик (т.е. разницу между рыночной ставкой и ставкой в кредитном договоре своего клиента), он в свою очередь получает новый приток спроса, а покупатели возможность сэкономить хотя бы несколько лет.

Как отмечает Смирнова Наталья, заместитель директора департамента продаж ГК «Гранель» по вопросам ипотечного кредитования, программа субсидирования ипотеки застройщиком позволяет значительно снизить финансовую нагрузку по ежемесячному платежу для заемщика, в то же время позволяет увеличить продажи на 15-50% (в зависимости от класса жилья и качественных характеристик проекта).

Однако, как уточняет специалист, при всех положительных моментах этот механизм имеет и один существенный минус. «Застройщик, который компенсирует недополученный доход банка по ипотечному кредиту за счет собственных средств, вынужден искать пути уменьшения себестоимости строящегося объекта недвижимости, оптимизировать весь процесс строительства, чтобы не допустить увеличение размера рыночной стоимости, иначе данная схема теряет весь свой смысл», - объясняет Наталья Смирнова.

«Главный момент: наличие расходов в связи с программой компенсации ставок, и каждый застройщик должен решить, работает ли он с текущим уровнем продаж, либо несет дополнительные затраты, но при этом объем сделок увеличивается»

Кристина Шульгина, «НДВ-Недвижимость»

Опрошенные сайт эксперты сказали, что сегодня схема маркетинговой ипотеки между застройщиками и банками уже отлажена. Если несколько лет назад банки первыми предлагали заключить такое соглашение, то сейчас застройщики сами обращаются в кредитные организации. По словам представителя компании «КомСтрин», прежде всего банки приходят к тому девелоперу, с которым уже был опыт положительный сотрудничества. «Если опыта сотрудничества не было, то банки аккредитуют объект только на высокой стадии готовности, особенно это характерно для регионов, - уточнил источник из компании «КомСтрин» и добавил - Банкам выгодно сотрудничать с застройщиками, так как для них это дополнительный источник дохода. Но при этом банки оценивают репутацию застройщика и прослеживают положительную кредитную историю. Надежность, как правило, оценивается по предшествующему опыту реализации проектов девелопером».

Удобнее всего маркетинговая ипотека для обычных покупателей квартир в новостройках, ведь это отличная возможность сэкономить. Как отмечает руководитель департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина, на сегодняшний день основной объем выданных кредитов проходит в рамках госсубсидирования: оформить ипотеку можно в среднем под 11,4-12%, поэтому предложения, позволяющие еще больше снизить ставку, популярны среди заемщиков. «Доля покупателей, планирующих воспользоваться кредитными средствами, очень велика, поэтому наличие коммерческого субсидирования становится мощным фактором, позволяющим увеличить спрос», - подчеркивает специалист.

«Для покупателя схема субсидирования абсолютно безопасна и прозрачна, т.к. в кредитном договоре в обязательном порядке прописывается размер годовой ставки по кредиту (на весь срок или на определённый период, в зависимости от условий программы выбранного банка) и никаких «подводных камней» быть не может»

Наталья Смирнова, ГК «Гранель»

По мнению источника в компании «КомСтрин», даже 0,5% для недвижимости - это большая сумма, поэтому некоторые покупатели ищут именно такие предложения на рынке и ждут заключения соглашения между банком и застройщиком. «Ведь сэкономить можно немало, - объясняет источник. - Но сегодня редко кто из застройщиков предлагает маркетинговую ставку на весь период кредитования. В основном, такие предложения распространяются на первый год ипотеки».

Как замечает директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева, сниженная процентная ставка, хоть и на первый год-два, интереснее покупателем, чем стандартная ставка на весь срок. «Однако существует психологический барьер - это отсутствие скидки, - рассказывает специалист. - Скидка для потенциальных покупателей понятнее, конечная стоимость сразу известна, чего не скажешь про снижение ставки или части ставки».

Кристина Шульгина добавляет, что сам инструмент (ипотека со сниженной ставкой) получил развитие как раз на фоне повышения ключевой ставки и старта госсубсидирования. «Это очень выгодный вариант как для заемщиков, которые могут оформить кредит по хорошей ставке и сэкономить на процентах, так и для банков, которые компенсируют недополученную прибыль от клиента за счет средств застройщика», - подчеркивает эксперт.

Строящиеся жилые комплексы, в которых действует маркетинговая ипотека

Вы ищете варианты получения государственной ипотеки под 3 процента годовых? Сегодня мы расскажем вам о наиболее привлекательных предложениях, которые вы сможете найти на рынке жилищного кредитования.

Согласно статистическим данным , полученным после опроса россиян, каждая третья семья в нашей стране нуждается в улучшении жилищных условий. К сожалению, не все могут позволить себе приобрести дорогостоящее жилье, ежемесячные взносы и переплата для которого не соизмерима со средним уровнем заработной платы.

Именно по этой причине люди всегда искали возможность сэкономить, в частности – найти выгодную программу кредитования, где предлагалась бы пониженная ставка. Ведь как известно, именно она определяет 70% от затрат заемщика.

Многие из нас слышали о том, что начиная с 2015 года в России была запущена льготная ипотека с государственной поддержкой, которая предназначена для широких слоев населения. Она позволяла выгодно приобрести жилье на первичном рынке, причем недвижимость должна была быть эконом-класса: стоимость квартиры или дома в регионах не должна превышать 3 млн. рублей, а в столице и Санкт-Петербурге – 8 миллионов.

Здесь действительно предлагался сниженный процент в пределах 12%, и это уже является значительным уменьшением, потому как еще в прошлом году перпеплаты составляли и 15 и 17% годовых. Однако, действовала ипотека с гос.поддержкой до конца 2016 года, и сейчас она не доступна для потребителей.

В 2019 году ей на смену пришел проект «Социальная ипотека» . Он направлен на обеспечение жильем социально незащищенных слоев населения, таких как:

• военнослужащие,
• работники государственных и муниципальных предприятий,
• бюджетники,
• инвалиды,
• многодетные семьи,
• семьи с инвалидами,
• ветераны и т.д.

Занимается реализацией агентство , непосредственно кредиты выдаются через банки-партнеры. В том случае, если вы приобретаете недвижимость, находящуюся на балансе агентства, вы сможете рассчитывать на сниженную ставку от 8,5% для вторичного рынка.

Здесь же через АИЖК реализуются льготные региональные ипотечные программы

В некоторых регионах нашей страны предусмотрены особые проекты, благодаря которым любой желающий сможет получить кредит под сниженную ставку от 7% годовых. Она остается фиксированной на весь срок, есть возможность использовать МСК.

Пока что к ней присоединилось всего 3 региона:

• Владимирская область,
• Новгородская область,
• Калининградская область.

Для получения дополнительной информации можно обратиться к партнеру АО «АИЖК».

Если вы работаете на РЖД, то вы сможете воспользоваться ипотекой специально для железнодорожников. Её привлекательность заключается в том, что РЖД компенсирует вам большую часть затрат по процентной ставке.

Льготный кредит выдается под 12%, компенсируют 10% из них, и заемщику нужно оплачивать всего 2%, что существенно снижает расходы. Если вы молодой специалист, то вам предложат кредит под 4,5%, а также предоставят субсидию для оплаты первого взноса.

Подробные условия вы найдете в

Где же можно найти ссуды под 3%? Именно такие цифры вам будут доступны только при вступлении в жилищные строительные кооперативы, которые формируют свои активы за счет членских и паевых взносов от людей, которые желают в него вступить.

В кооперативе есть свой фонд, в который вносят ежемесячно платежи все члены кооператива. При накоплении определенной суммы, к примеру 50% от стоимости квартиры, вам выдается оставшаяся часть средств в рассрочку под маленький %, и вы можете получить во владение или собственность необходимую вам недвижимость.