Основания и правовые последствия признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительной сделкой. Признание недействительным договора купли продажи жилого помещения
Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?
Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас - оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?
На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров , нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко , управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина , эксперт по недвижимости .
Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?
Алексей Комаров
: «В мае 2013 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, которые разграничили понятия оспоримых и ничтожных сделок (недействительных сделок), переквалифицировав большую часть ничтожных сделок в оспоримые (ст. 168, п. 1 ГК РФ).
Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.
Ничтожность сделки (иными словами - ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.
К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.
Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами - лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. 177, 166, п. 2 ГК РФ.
Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности - сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ. То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке - более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.
По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ: сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.
Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности - решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.
Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.
В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года - для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом - то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.
Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой - ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».
Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?
Вадим Лященко
: «В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.
Другое дело - сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.
Задача специалиста, сопровождающего покупателя, - своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными - отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.
Задача специалиста, сопровождающего продавца, - обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).
Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда - нет.
На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например:
Неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);
Отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;
Дарение между не родственниками;
Снятие с регистрационного учета по доверенности;
Снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;
Признание прав собственности по решению суда;
Нерыночная цена в договоре;
Неэквивалентная мена без доплаты;
Свежая сделка с добросовестным приобретателем.
Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.
Но самые запоминающиеся случаи - это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта. Случается такое редко, но от этого менее противным не становится».
Ирина Щербинина
: «Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия "добросовестный приобретатель" покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.
Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:
Появление родственников после исполнения договора ренты;
- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».
Как можно минимизировать риски при покупке квартиры?
Ирина Щербинина : «Минимизацию рисков при покупке квартиры следует начинать уже с момента обзвона списка вариантов. Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица (не родственника). Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить. Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет "досье" на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».
Алексей Комаров : «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель. Напомню, что иммунитет на изъятие имущества - жилья у добросовестного приобретателя не распространяется на безвозмездные сделки (дарение) и если судом установлено, что имущество выбыло помимо воли собственника (продажа по подложным документам)».
Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя?
Алексей Комаров : «В моей практике нет».
Вадим Лященко : «Крайне редко, но возникают «экзотические» предложения проведения сделок, которые в случае их реального исполнения могут быть признаны впоследствии недействительными. Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью. Естественно, мы категорически настаиваем на отказе от вовлечения клиента в такие «сделки».
Ирина Щербинина : «Да, у меня были два таких случая. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы. Все проверки выдаю на руки».
Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку?
Ирина Щербинина : «К страхованию и страховым компаниям отношусь с изрядной долей скептицизма. В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом. А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому - дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком. В общем, лучше надеяться на логику и интуицию, а доверять - специалистам».
Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?
Алексей Комаров : «Всегда будут установленные законом основания оспаривания заключенных сделок, поэтому стопроцентная гарантия права собственности приобретателя жилья — это миф.
Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений. Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане. А первое впечатление, как известно, можно произвести только один раз».
В зависимости от обстоятельств, при которых была заключен договор, выделяют ничтожные и оспоримые сделки. Кроме того, от категории недействительности зависит необходимость обращения в суд.
Ничтожные сделки
Ничтожная сделка, согласно действующим нормам, недействительна с момента ее совершения. Для установления факта ничтожности не требуется судебное решение, судебное разбирательство может быть проведено только с целью восстановления наступивших в результате купли-продажи последствий - возврата всего полученного сторонами.
Признаками ничтожности могут быть:
- Совершение покупки или продажи лицом, лишенным дееспособности в судебном порядке.
- Несоответствие сделки требованиям закона. Так, ничтожными считаются сделки в случае, если в договоре купли-продажи не указаны существенные условия, нарушен порядок заключения сделки, например, не соблюден порядок обязательной государственной регистрации договора.
- Мнимость сделки, то есть совершение ее без намерения исполнения условий договора. К таким сделкам может относиться купля-продажа недвижимости без фактической передачи имущества покупателю.
- Притворность сделки, то есть заключение договора купли-продажи для прикрытия другой сделки. Примером такой купли-продажи может служить реализация покупателям зажигалки по завышенной цене с последующим дарением пачки сигарет.
- Одна из сторон сделки не достигла возраста 14 лет (является малолетним).
- Цель сделки противоречит нравственности и правопорядку.
Оспоримые сделки
Спецификой оспоримой сделки является обязательность установления судом ее недействительности. Признание сделки купли-продажи недействительной может быть осуществлено по следующим причинам:
- несовершеннолетие одного из участников;
- совершение сделки лицом, дееспособность которого ограничена в установленном порядке;
- участие в сделке лица, которое не могло осознавать последствий соглашения, руководить действиями и осознавать их;
- заблуждение одной из сторон;
- совершение сделки под влиянием угрозы, насилия, обмана и иных злонамеренных действий любого из участников.
Перечень оснований для признания недействительными оспоримых сделок не является исчерпывающим. Кроме того, каждое из них подлежит тщательному доказыванию в суде с привлечением документов, свидетельских показаний, аудио- и видеозаписей, экспертных заключений.
Порядок признания сделки недействительной
Для того чтобы установить факт недействительности необходимо направить в суд заявление о признании сделки недействительной. Как уже говорилось выше, такой иск может быть направлен только в рамках оспоримой сделки, недействительность ничтожной не требует судебного установления.
Заявителем по искам такого рода может выступать любое заинтересованное лицо, то есть как один из участников сделки, так и иные лица, чьи права или интересы в ходе сделки были нарушены, а также граждане, действующие во благо одной из сторон сделки. Так, иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным могут подать и родственники продавца или покупателя, в случае, если сторона такой сделки была ограничена судом в дееспособности.
Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным, кроме стандартных требований, предъявляемых к нему законом, должен содержать:
- сведения о предмете сделки;
- основания, по которым сделка должна быть признана недействительной со ссылкой на нормы закона;
- просьба к суду установить факт недействительности;
- предложение о восстановлении правовых последствий сделки (возврату всего полученного по договору или иные способы восстановления).
В рамках ничтожной сделки в тексте искового заявления могут быть изложены только основания, по которым сделка может считаться недействительной, а также просьба к суду о двусторонней реституции - то есть возврату сторонами всего приобретенного в ходе совершения сделки купли-продажи.
Процедура доказывания недействительности сделки в суде отличается определенной сложностью. Причины, по которым сделка подлежит признанию таковой, подлежат доказыванию заявителем с предъявлением соответствующих доказательств.
Для подбора доказательственной базы необходимо знать положения действующего законодательства, грамотно и правильно оформить все необходимые документы. В ряде случаев требуется и проведение экспертизы. Так, например, экспертиза может потребоваться в случае, если в рамках договора купли-продажи недвижимости под влиянием заблуждения была передана квартира с существенными недостатками, препятствующими для проживания в ней, которые не были оговорены в тексте договора.
Сроки исковой давности
Срок признания сделки недействительной зависит от того, по каким основаниям она не может быть действительна, то есть от ничтожности или оспоримости заключенного соглашения.
В соответствии с нормами гражданского законодательства, ничтожная сделка купли-продажи может быть признана недействительной в течение 3 лет со дня ее совершения. Срок для обращения в суд по оспоримым сделкам составляет 1 год с момента заключения.
Дополнительный срок установлен для лиц, которые не являются сторонами сделки - они вправе обращаться в суд в течение 3 лет с момента, когда они узнали о совершении недействительной сделки.
Последствия
Одно из основных последствий недействительности сделок - это полное восстановление прежнего состояния сторон, то есть возврат всего полученного ими в результате купли-продажи. В случае если приобретенную по договору вещь невозможно передать в первоначальном ее состоянии, покупатель вправе выплатить продавцу ее стоимость в денежном эквиваленте.
В ряде случаев, если сделка была совершена в нарушение установленных правил правопорядка, а также недобросовестной стороной при наличии умысла, все полученное виновным лицом по сделке может быть обращено в доход государства.
Признание договора купли-продажи недействительным имеет свою специфику в каждом конкретном случае. Любой такой прецедент требует детального правового анализа ситуации, профессионального взгляда на возможные последствия признания сделки недействительной, рекомендаций по сбору доказательственной базы и необходимости проведения экспертизы.
Отказ суда в иске об установлении факта недействительности сделки или ее последствий может быть обусловлен как неправильным составлением самого иска, так и недостаточным обоснованием нормами закона требований заявителя. Именно поэтому при разрешении вопросов такого рода рекомендуется заручиться поддержкой опытного юриста.
Наши юристы, имея опыт работы по всем отраслям права, могут ответить на любой вопрос, касающийся недействительности сделок. Кроме консультационной помощи, специалисты могут оказать содействие в составлении текста иска, анализе имеющихся документов и материалов. Онлайн консультация юриста доступна 24 часа в сутки.
Ничтожные и оспоримые сделки: в чем разница
Ничтожные сделки являются недействительными с момента их возникновения (ст. 166 ГК РФ). Оспоримые сделки могут быть призваны недействительными только по решению суда. Заинтересованные лица могут оспорить постановление судебных органов. Такие соглашения могут быть как частично недействительными, так и полностью.
Для недействительных сделок предусмотрена двухсторонняя реституция, по которой каждая сторона обязана передать другой все, что получено в результате такого соглашения. Если нет возможности вернуть полученное в натуральном выражении, то придется возместить его деньгами (ст. 167 ГК РФ).
Сделка признается ничтожной, если:
- она противоречит законодательству страны;
- выявлена мнимость и притворность подобного соглашения;
- одна из сторон является недееспособной;
- одна из сторон является несовершеннолетней;
- она противоречит нравственным ценностям.
В некоторых случаях возможно признание договора купли-продажи недействительным. ГК РФ устанавливает для этого следующие основания:
- одна из сторон на момент совершения сделки является несовершеннолетней;
- купля-продажа заключена с недееспособным лицом;
- введение в заблуждение;
- применение насилия или обмана при заключении сделки.
Рассмотрим самые распространенные основания подробнее.
Участие в сделке недееспособного лица
Договор купли-продажи признается ничтожным, если одной из сторон выступает недееспособное лицо (ст. 171 ГК РФ). Если одна сторона знала о недееспособности второго участника, то она обязана возместить ему ущерб.
Недееспособность устанавливается только судом. Признать договор ничтожным может назначенный опекун.
При продаже квартиры в качестве представителя подопечного должен выступать опекун. Гражданский Кодекс запрещает ему совершать действия по отчуждению имущества недееспособного без согласия органов опеки. Суд может признать соглашение действительным, если будет доказано, что в результате него недееспособный гражданин получил выгоду.
Большинство юристов советуют при совершении сделок с недвижимостью требовать справку из психоневрологического диспансера о том, что владелец объекта не состоит там на учете.
Мнимость и притворность сделки
Мнимая сделка признана лишь делать вид, что переход права собственности осуществлен. На самом деле все права и обязанности на объект недвижимости остаются у прежнего хозяина. Цель подобной схемы — уберечь имущество от ареста или иных посягательств. В качестве истца при подаче иска в суд могут быть представители судебных приставов или иные заинтересованные лица.
Притворная сделка совершается для прикрытия других схем передачи объекта недвижимости. Например: оформление купли-продажи при фактическом дарении объекта. Цели подобных схем различны, например: обналичивание материнского капитала, получение налогового вычета и т.д. Подобные сделки попадают под действие Уголовного Кодекса.
Несоответствие сделки закону
Пожалуй, самое распространенное основание для признания схемы передачи прав на объект недействительной. Если договор купли-продажи заключен с несоблюдением закона, то он подлежит аннулированию с возвратом прав и имущества участникам.
Стоит отметить, что договор купли-продажи должен быть оформлен в письменной форме, иначе схема передачи имущества является ничтожной.
Заблуждение
Признание договора купли-продажи недействительным, образец заявления которого можно , возможно при предъявлении доказательств заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Если истец докажет, что ему был нанесен ущерб по вине стороны, которая ввела его в заблуждение, то он может претендовать на возмещение ущерба.
Оформление сделки без согласия супруга (и)
Имущество, находящееся в совместной собственности супругов, подлежит реализации только при согласии всех сторон. При заключении соглашения о купле-продаже продавец обязан предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение имущества.
Если такого документа нет, то супруг (а) в течение одного года может обратиться в суд с целью признания перехода права собственности недействительным и об ущемлении ее прав.
Признание договора купли-продажи недействительным, основания которого представлены выше, возможно в определенный срок. Для ничтожной сделки он составляет три года с момента заключения подобного соглашения, для оспоримой — один год.
Выявление хотя бы одного основания является поводом для признания договора недействительным. Такое решение может вынести только суд. Если будет выявлено, что ни одна сторона не совершала сделку с умыслом, то производится возврат ценностей друг другу. В случае наличия умысла одной стороной суд назначит конфискацию ее имущества или денег, полученных в результате соглашения, и выплату морального вреда потерпевшей стороне. При сговоре обе стороны лишаются полученных объектов и ценностей в результате подобного соглашения в пользу государства.
Безденежность — основание для признания договора недействительным
Признание договора купли-продажи по безденежности регулируется ст. 812 ГК РФ. Основанием для такого решения является отсутствие факта передачи денег и ценностей полностью или в меньшем количестве, чем положено по соглашению.
Безденежность сделки определяется судом. Потерпевшая сторона может потребовать взыскать денежные средства и проценты за пользование ими (ст. 395 ГК РФ). В качестве доказательств она может предоставить личную переписку с недобросовестным покупателем, материалы проверки правоохранительными органами.
На практике доказать безденежность договора очень не просто. Хорошим помощником будет квалифицированный адвокат, который сможет вывести недобросовестного участника « на чистую воду».
Куда обращаться
С иском о признании сделки недействительной необходимо обращаться в суд общей юрисдикции. Судебный процесс будет происходить по месту нахождения имущества (ст. 30 ГК РФ). Поиском доказательств истец занимается самостоятельно, суд может лишь запросить сведения, которые истец не может предоставить (ст. 56 ГК РФ).
Признание договора купли-продажи недействительным, госпошлина при подаче в суд по которому устанавливается в соответствии со статьей 339.19 НК РФ, связано с правами на имущество. Это сложная процедура, требующая соответствующих знаний и юридической практики.
Возникают ситуации, когда одна из сторон после заключения договора понимает, что не прочь бы отменить сделку и вернуть все на свои места.
Для этого собственнику спорной недвижимости необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с исковым заявлением. О том, как правильно составить иск, рассказано ниже.
Если же вы стали жертвой мошенников, то параллельно подавайте заявление в полицию и требуйте возбуждения уголовного дела.
Нюансы при составлении искового заявления
Иск должен содержать в себе следующие сведения:
Если вы купили квартиру и подаете в суд, то можете потребовать от продавца возмещения ваших затрат .
Обычно составление договора, и другие расходы ложатся на покупателя. А если в признании сделки недействительной есть вина продавца, то логично, если он выплатит то, что вы потратили.
К иску прилагаются все документы, которые подтверждают законность ваших требований.
Процедура рассмотрения иска в суде
Когда вы напишете заявление и соберете документальные подтверждения ваших слов, можно обращаться в суд. Если у вас сложное дело и вы считаете, что сами не справитесь, обратитесь к юристам
.
Нанятый специалист поможет со сбором документов и составлением иска и будет представлять вас в суде.
Помните, что ответчик тоже придет в суд. И наверняка не с пустыми руками. Поэтому продумайте со своим юристом, что вы можете противопоставить его словам и документам.
Свидетельские показания , например, если они правдивы, судья воспримет как дополнительный аргумент для принятия решения в вашу пользу.
Как быстро пройдет суд и достаточно ли будет одного заседания для признания договора-купли продажи квартиры недействительным или понадобятся следующие, зависит от конкретного случая. Решать это будет судья.
Видео: Можно ли оспорить договор дарения, завещание, договор купли продажи жилого помещения?
В видеосюжете юрист объясняет, как в соответствии с нормами действующего законодательства оспорить любые следки с недвижимостью.
Рассказывается, как действовать для оспаривания договора, по которому было произведено отчуждение недвижимости, каким образом недействительность сделки можно доказать в суде.
В соответствии с действующим на территории Российской Федерации законодательством в случае продажи квартиры составляется составление специального договора купли-продажи. Данный документ не имеет унифицированного формата, но при этом является правоустанавливающим, применяется для регистрации прав собственности в ЕГРП – едином государственном реестре прав собственности.
В определенных случаях такой договор может быть признан недействительным, но для этого должны иметься действительно серьезные основания (перечисляются в законодательстве).
Общие положения
В соответствии с законодательными нормами РФ каждый гражданин России или же другой страны, а также юридическое лицо (резидент или же нерезидент) имеет право на личную .
Таковой может быть коммерческая или же жилая недвижимость. Право владение подразумевает возможность осуществления различных манипуляций с такой собственностью.
Оно должно быть заверено нотариально – составляется в соответствии с заранее установленными правилами. При этом на основании такого соглашения права собственности на недвижимость обязательно возвращаются продавцу.
Но расторгнуть договор купли-продажи возможно быстро и без затруднений только при выполнении двух условий:
Если имеются определенные разногласия, но сделка не завершена, то имеется шанс расторгнуть такого типа договор через суд. Для этого потребуется в первую очередь попытаться урегулировать вопрос в досудебном порядке.
С этой целью обязательно составляется специальное предложение и высылается второй стороне. Если получен отказ или же ответ в течение 30 суток вовсе отсутствует – возникает основания для обращения в суд.
В соответствующий перечень включено следующее:
| Показатели | Описание |
| Составленный договор купли-продажи по какой-то причине нарушает действующее федеральное или же региональное законодательство | — |
| В момент заключения сделки одна из сторон (продавец, покупатель) были недееспособными или же ограниченно дееспособными | такой договор обязательно признается недействительным |
| Договор заключен одной из сторон в момент, когда руководить своими действиями, отвечать за них покупатель/продавец не мог | подразумевается нахождение в состоянии алкогольного/наркотического или же иного опьянения, состояние аффекта или же иное |
| Одной из сторон сделки является несовершеннолетнее лицо | при этом его права были грубым образом нарушены |
| Договор был заключен не в добровольном порядке, но под давлением |
|
| Имеет место притворная сделка | она заключена при отсутствии каких-либо юридических последствий или же заключается для сокрытия правонарушений |
| Иное | — |
Отдельным вопросом является продажа квартиры организацией. Нередко случается, что документы, составляемые предприятием в момент продажи, по какой-то причине не в порядке.
Подобное также является достаточно существенным основанием для признания договора купли-продажи недействительным. Например, подписание было осуществлено не уполномоченным на свершение сделки должностным лицом.
Порядок действий
Сам процесс признания договора купли-продажи недействительным является полностью стандартным.
Для реализации подобного рода процедуры потребуется осуществить следующие действия:
| Показатели | Описание |
| Составляется специальное предложение к противоположной стороне | о досудебном урегулировании вопроса |
| В случае отказа и невозможности составления специального соглашения или же если срок для подобного действия упущен | следует переходить сразу к следующему этапу |
| Осуществить сбор всех документов | необходимых в таком случае |
| Составляется соответствующим образом исковое заявление | вместе с комплектом требуемых в таком случае документов передается в суд |
| Проводится судебное заседание | и выносится определенное решение |
| На основании него договор признается недействительным | после чего вносятся соответствующе правки в Единый государственный реестр прав собственности |
Если же требования истца по какой-то причине не были удовлетворены, то следует обязательно обратиться в суд вышестоящий.
Существует достаточно большое количество различных вариантов разрешения ситуации. По возможности стоит обязательно попытаться разрешить спорную ситуацию мирным путем.
Это позволит существенно сократить время, необходимое для разрешения ситуации в таком случае. Судебное разбирательство подразумевает существенные затраты времени. А также некоторое количество денег.
Как оформляется
Само исковое заявление в рассматриваемом случае обязательно составляется в установленном законодательством порядке.
Это несколько упрощает подготовку документов. Важно лишь помнить о определенных правилах формирования подобных документов.
В первую очередь требуется уделить внимание дате составления. Она должна совпадать с датой подачи иска и заявления. В противном случае документы попросту будут возвращены на доработку.
Также понадобится приложить сам текст договора купли-продажи и другие документальные подтверждения того, что сделка является недействительной. Обычно именно на этапе сбора всех требуемых в таком случае документов возникают сложности.
Потому по возможности стоит обратиться к квалифицированному юристу. Оптимальное решение адвокат – но услуг подобного специалиста достаточно велика (цена зависит от сложности дела).
Какие сроки
Необходимо помнить о нюансах, связанных со сроками обращения в суд:
| Показатели | Описание |
| Если требуется расторгнуть договор купли-продажи | подобное действие возможно осуществить только в случае, если сама процедура ещё не до конца осуществлена |
| Длительность ожидания ответа по предложению мирного урегулирования вопроса от противоположной стороны | 30 дней |
| Срок проведения судебного разбирательства может варьироваться в достаточно существенных пределах | от нескольких недель до нескольких месяцев (в случае если затронуты интересы несовершеннолетних – обычно не более 1 месяца) |
| Срок исковой давности по сделке | составляет 3 года |
Видео: признание недействительным договора купли-продажи квартиры
Важные нюансы
Одним из самых лучших решений избежать сложностей касательно признания договора недействительным – избегать создания самого подобного прецедента.
Сделать это можно путем закрепления в договоре следующих пунктов:
Чем регулируется
Процесс составления договора купли-продажи, последующее исполнение основных его положений и оспаривание регулируется Гражданским кодексом РФ.
Существует множество нюансов, связанных с процедурой составления договора этого типа. Со всеми ними лучше всего ознакомиться заранее.
