Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку? Мнение “Портала арендодателя”. Можно ли сдавать ипотечное жилье в аренду
Наше законодательство не разрешает и не запрещает взять квартиру в ипотеку и сдавать ее. Единственный закон, в котором поверхностно об этом говориться – закон «Об ипотеке» . Он устанавливает право собственника извлекать доходы и плоды из заложенного жилья. Причем к прибыли, получаемой от обремененной недвижимости, банк не будет иметь никакого отношения.
И все же: можно ли купленную в ипотеку квартиру сдавать? По сути, закон позволяет заемщику сдавать свою жилплощадь в аренду и получать с этого доход . Кроме того, купив ее, заемщик становится ее полноправным хозяином. Казалось бы, если правоустанавливающие документы на руках, что мешает сдавать помещение в аренду?
ВНИМАНИЕ : Есть небольшая загвоздка: права заемщиков регулирует не только закон «Об ипотеке», но и банковский договор. Стоит помнить, что квартира, купленная на кредитные деньги, является залоговым имуществом банка.
Это обремененная недвижимость, а значит, любые юридические сделки с ней (продажа, дарение, аренда и пр.) возможны только с согласия кредитодателя.
Требуется ли разрешение банка?
Прежде чем сдавать недвижимость, необходимо внимательно изучить договор с банком. Обратите внимание на дополнительные условия, а также права и обязанности сторон. Не все банки прописывают возможность сдавать жилье в наем. Рассмотрим возможные варианты условий банка относительно этого вопроса, которые могут быть включены в договор :
Нужно понимать, что разрешение сдачи в аренду ипотечной квартиры сопряжено с определенным риском для кредитодателя. Ведь в находящимся в найме жилье во время действия договора найма будет проживать совершенно постороннее лицо, которое не имеет никакого отношения к ипотечной сделке.
По мнению некоторых банков, сдача в наем квартиры может привести к снижению ее рыночной стоимости , что может привести к ее неликвидности. В ст. 29 ФЗ «Об ипотеке» сказано, что заемщик не должен допускать порчи заложенного имущества и уменьшения ее стоимости сверх того, что считается нормальным износом. На основании этого, банк может не разрешить посуточную аренду квартиры, так как такой вариант сдачи предполагает быстрый износ помещения.
Статья 29 № 102-ФЗ. Пользование залогодателем заложенным имуществом
- Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
- Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.
Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.
Есть и такие кредитодатели, которые не только разрешают сдачу в аренду, но и приветствуют ее, так как доходы, получаемые собственником от квартиросъемщиков, значительно повышают его платежеспособность.
Как поступить, если согласие не получено?
СОВЕТ : Если в договоре указана возможность сдачи в наем недвижимости, то владельцу нужно получить согласие банка. Как правило, если в документах эта возможность допускается, то у заемщика не возникнет никаких проблем с получением разрешение.
Но как поступить тем заемщикам, в договоре которых указан запрет? Единственное, что может сделать собственник – это обратиться в банк с просьбой разрешить сдачу в наем. Он может мотивировать свою просьбу низкими доходами, которые не позволяют ему своевременно вносить долг по ипотеке. Это придется подтвердить справками о зарплате. Основаниями для одобрения аренды могут также стать :
- болезнь заемщика;
- увольнение с работы;
- другие жизненные обстоятельства, ухудшающие платежеспособность.
Для банка самое главное – отсутствие задолженности со стороны заемщика, поэтому в данном случае он вполне может пойти навстречу.
Без получения согласия банка у заемщика могут возникнуть проблемы при сдаче жилья в аренду. Такое действие будет считаться нарушением договора, что, в свою очередь, повлечет за собой негативные последствия вплоть до расторжения договора.
Обязательно ли уведомлять финансовое учреждение?
Первое, что необходимо сделать заемщику – известить банк о своем намерении . По закону «Об ипотеке» , кредитодатель имеет право 1-2 раза в год проверять обремененную недвижимость. Работник учреждения может прийти без предупреждения, и, если в помещении в этом время будет находиться квартиросъемщик, владельца могут ожидать штрафные санкции.
Чтобы избежать возможных проблем, собственнику лучше поставить банк в известность. Однако некоторые заемщики, не получив одобрение, сдают квартиры на свой страх и риск.
Что может сделать кредитор, если вы нарушили договор?
Если владелец не получил разрешение финансового учреждения, тем не менее сдает жилплощадь в аренду, он рискует потерять свое имущество. Любое действие, осуществляемое в отношении обремененной недвижимости, не предусмотренное в договоре, банк может посчитать нарушением соглашения.
Если кредитодатель узнает о том, что жилье сдается в наем, то может потребовать от собственника расторжения договора . Это означает, что он должен погасить оставшийся долг досрочно. Если клиент этого не сделает, то кредитодатель вправе взыскать квартиру, вернув впоследствии ему часть денег, уплаченной за нее ранее.
Подведем итог. Прежде чем сдать обремененную квартиру в аренду, собственнику необходимо внимательно перечитать банковский договор. Дальше действовать нужно в зависимости от условий соглашения. Если банк допускает наем, то нужно получить разрешение. Если нет – то действовать на свой страх и риск или же забыть об этой идее.
Можно ли сдавать жилое помещение, взятую в ипотеку? С юридической точки зрения подобная возможность допустима .
Именно для этого в 102 Федеральный закон «Об ипотеке», принятый еще в 1998 году, был введен пункт о возможности распоряжаться со взятым в ипотеку имуществом по своему усмотрению на правах обычного собственника.
В том числе, получать доход от использования такого объекта. Но в любом законе есть свои «оговорки» и «подводные» камни.
К ним в законе об ипотеке относится приписка, что использовать жилое помещение, приобретенное в кредит, для получения дохода плательщика можно лишь в ситуации, если соглашение о предоставлении займа не включает иных условий.
Некоторые финансовые организации включают в такой документ пункт, строго препятствующий возможности коммерческого использования жилья, приобретенного в ипотеку, позволяя использовать его только для проживания заемщика.
Как правило, это связано с опасением банка, что качество объекта недвижимости, который до завершения выплат продолжает ему принадлежать, будет ухудшаться временными владельцами .
Дополнительным пунктом, также усложняющим положение владельца, продолжающего гасить платежи, становится пункт о праве банка проверять условия содержания приобретенного в кредит жилья.
Представители финансовой организации имеют право проводить подобную ревизию один-два раза в год и практически всегда пользуются таким правом. В том числе часто это делается для исключения предоставления квадратных метров, по которым продолжаются платежи, во временную собственность наймополучателям или арендаторам.
Узнайте на нашем сайте о том, как правильно , и договор аренды квартиры. А также, как составить на право сдачи жилого помещения.
Нужно ли оповещать банк?
Каково отношение финансовой организации к подобной сделке? Можно ли сдать жилое помещение, купленное в кредит? Предполагая сдавать свою недвижимость, которая пока еще не окончательно приобретена, в аренду, собственнику важно внимательно изучить договор о предоставлении кредита на покупку жилья.
В ситуации, если в документе отсутствует пункт, препятствующий такой сделке, сдачу жилого помещения можно оформить стандартным соглашением о найме.
Оповещать банк о сделке не обязательно, хотя и желательно для исключения возникновения проблем в случае проведения финансистами уже упомянутой проверки пока еще их собственности.
Если такой пункт присутствует, а это случается практически всегда, заемщику потребуется получить одобрение сделки в банке , в котором оформлен кредит и предоставить пакет обязательных документов.
Отказ
Часто ли финансовая организация препятствует таким сделкам?
В большинстве случаев кредитная организация, получающий ежемесячные платежи, не препятствует предоставлению квартиры в наем. В том числе за счет появления дополнительного обеспечения погашения займа.
Препятствием может стать:
- отказ страховой компании в сохранении условий;
- неисполнение своих обязательств погашения ежемесячных платежей;
- выявление недостоверной информации об условиях найма в представленном в банк заявлении.
Некоторые финансовые структуры могут предоставить и другие требования, неисполнение которых становится основанием отказа .
Штрафные санкции
Может ли заемщик быть оштрафован
за предоставление жилья в аренду?
Штрафные санкции в большинстве случаев указаны в договоре о предоставления кредитных средств.
Несогласие банка с правом своего клиента сдавать жилье в итоге может привести:
- к выселению арендатора с автоматическим расторжением подписанного последним договора о проживании, так как юридическим владельцем объекта до завершения платежей остается банк;
- заемщик может быть оштрафован на сумму, которая обязательно указывается в числе многих пунктов ипотечного договора;
- договор банка с заемщиком может быть расторгнут финансовой организацией с требованием полного погашения суммы займа.
При выявлении факта сдачи без информирования и банка, и налоговых органов, финансисты передают дело заемщика в ФНС для взыскания не выплаченных своевременно налогов и штрафных санкций.
В заключении стоит обратить внимание, что в большинстве случаев сделка предоставления ипотечного жилья в наем осуществляется успешно и получает одобрение финансовой структуры.
При возникновении проблем и спорных ситуаций заемщик может обратиться за помощью к кредитному брокеру или другому опытному юристу , готовому подготовить пакет аргументированной документации для рассмотрения банком, которая буде почти всегда успешно одобрена.
О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду
Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку. В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке. Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.
Кто и зачем сдает ипотечные квартиры
«Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский. — Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры. По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много. Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка».
«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить. Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина. — Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту».
В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита. Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде.
А банк против
«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ.
И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям. Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру. Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка».
Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет. Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается. Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева.
Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет. Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева. — Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».
Как избежать проверок
Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»).
С банкирами не согласны риелторы. «Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может».
И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора. Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке. В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде.
Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева.
«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя». То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира. В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры. После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк. Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же».
Если вы арендатор
Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина. — Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир».
При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны».
«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства. Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.
Антон Погорельский; фото Юрий Смитюк/ТАСС
Ипотека - это не только способ приобретения жилья для проживания, но и отличный вариант для вложения средств. Даже если на сегодняшний день у вас не стоит вопрос приобретения жилья, все равно рассмотрите покупку по ипотеке в качестве инвестиции в недвижимость. Вкладываясь в покупку, вы получите ряд плюсов:
- Цена недвижимости ежегодно растет в среднем больше чем инфляция (особенно однокомнатные квартиры);
- Покупка недвижимости- самое надежное и безопасное вложение средств по сравнению с другими инструментами инвестирования;
- Недвижимость это высоколиквидный актив- на квартиру всегда большой спрос и ее легко продать;
- Квартиру можно сдать, что будет приносить стабильный доход;
- В будущем в квартире могут проживать ваши дети.
Помощь в получении ипотеки
Обратитесь в Подбор Ипотеки. Мы предлагаем бесплатную консультацию всем потенциальным заемщикам. Для того, чтобы получить консультацию,
или свяжитесь о специалистом по телефону +7 (499) 394-03-36
.
Наш опыт и связи в банках помогут Вам получить ипотечный кредит.
Какие потребуются вложения
Давайте рассмотрим пример приобретения в ипотеку однокомнатной квартиры в Москве. Рассмотрим основные параметры покупки: стоимость квартиры, минимальный первоначальный взнос, сколько нужно ежемесячно платить по кредиту и за сколько можно сдать квартиру.
В базе недвижимости rustate.com мы находим объявление об однокомнатной квартире на 10-м этаже за 5 450 000 с общей площадью 35 метров и балконом. Квартира расположена в 5-ти минутах транспортом от метро Кузьминки на улице Ферганская.
Чтобы сделать расчет воспользуемся программой с комбинированной ставкой 11,5% (фиксируется на первые 5 лет, далее MosPrime Pate 6 мес. + надбавка 5%). Минимальный первоначальный взнос в данном банке всего 10%, то есть, чтобы взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду потребуется 545 000 рублей. Соответственно потребуется кредит в размере 4 905 000 рублей. Как показывает ежемесячный платеж составит 57 300 рублей на срок 15 лет.
- оценка квартиры - 5 000 руб.;
- страховка - 0,7% (тариф устанавливается индивидуально) от суммы кредита, то есть в нашем примере это 34 335 руб. Платится ежегодно на остаток задолженности;
- аренда сейфа и нотариальные расходы - до 4 000 руб.;
- регистрация сделки - 2 000 руб.
В итоге необходимая сумма для оформления ипотеки составит 45 335 руб.
За сколько можно сдать ипотечную квартиру
Однокомнатные квартиры самые ликвидные на рынке аренды, и сдать ее не составит проблем. Рыночная стоимость аренды такой квартиры при наличии хорошего состоянии и бытовой техники составит не менее 30 000 рублей. При этом возникнут расходы по уплате налогов в размере 13%, то есть 3 900 рублей, а также по практике расходы по коммунальным платежам ложатся на собственников. Арендатор обязан ежемесячно платить за воду и электроэнергию.
Мы не можем знать точно, какова стоимость коммунальных услуг, но если ориентироваться на сумму в 3 000 рублей, то после их уплаты и уплаты налогов, останется 23 100 рублей.
Таким образом за ипотеку придется доплачивать 34 200 рублей (со всеми расходами 36 150 рублей). Это уже не 57 300, а гораздо меньше.
Финансовый результат
В итоге квартира вам достанется за 6 088 830 рублей. Всю переплату по кредиту (это проценты - 5 409 000 рублей) компенсирует сдача квартиры в аренду, за исключением страховки и расходов на сделку. При этом вы заплатите официально налоги, и к вам не будет претензий от налоговых служб.
Доходы и расходы зависят от того, как вы будете погашать кредит, будете ли вы прибегать к досрочному погашению или нет. Если да, то оплата страховки, расходы на проценты и их возврат подлежат корректировки.
Разрешает ли банк сдавать квартиру
Как правило все ипотечные банки прописывают в кредитном договоре в разделе обязательств, что заемщик не может сдать недвижимость без согласия кредитора. Однако по факту, кредитор не проверяет сдает или нет квартиру заемщик. На самом деле у него других забот хватает. Главное, чтобы клиенты платили проценты и возвращали заемные средства.
По мнению многих экспертов взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду - это очень хороший способ вложить средства, тем более, что больших накоплений иметь не нужно. Через 15 лет у покупателя будет отдельная квартира всего за 36 150 в месяц. Конечно, если ежемесячно откладывать эти деньги на депозит, то скопится большая сумма, чем стоимость данной квартиры. Однако никто не знает сколько будет стоимость недвижимости в будущем, да и какова будет реальная стоимость денег.
