Строительство каркасных домов бизнес план. Бизнес-план строительства частных малоэтажных жилых загородных домов на продажу с расчетами
Строительство малоэтажных домов на продажу еще несколько лет назад было довольно доходным бизнесом с невысокими рисками и достаточно хорошей рентабельностью. Коттеджные поселки вокруг крупных городов и областных центров возникали один за другим. Небольшие строительные компании не оставались внакладе, ведь разница между ценой за 1 квадратный метр готового жилья и тем, что было вложено в возведение зданий (маржа), была довольно высокой, а «вход» в бизнес требовал не так много ресурсов.
Сейчас ситуация переменилась. Можно с сожалением констатировать, что строительство малоэтажных домов на продажу – не очень подходящее направление работы для входа в коммерцию. Даже в том случае, если у предпринимателя есть хороший стартовый капитал, – начать строить будет сложно.
Аукционы для большой коммерцииКаждый дом начинается с земельного надела, на котором он будет построен. И именно на этом этапе начинающих бизнесменов, которые уже напридумывали в уме планы о возведенных ими коттеджных поселках, ждет первое разочарование.
Свободные земли для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) почти всегда представляют собой муниципальный актив (принадлежащий мэрии или администрации региона), который власти стараются продать или отдать в аренду на максимально выгодных для себя условиях. Как это происходит:
Денежные средства это далеко не все, чего могут возжелать чиновники из управления по имуществу администрации города, края или области. Практика последних лет показывает, что в договоре прописывается возведение «всей необходимой инфраструктуры». Это, внимание: детские сады на определенное количество мест, поликлиника или ФАП, внутриквартальные дороги, инженерные коммуникации – электричество, вода, канализация, газ, если это предусмотрено планом застройки. Даже один проект освоения подобной территории стоит огромных денег.
Логика властей ясна. Обеспечение инфраструктурой новых районов – это обязанность муниципалитетов, но у последних денег нет. Вот они и ищут внебюджетные источники финансирования. Неисполнение этих условий договора грозит потерей права аренды даже в том случае, если на участках уже стоят дома в высокой степени готовности.
Еще одно распространенное условие тендеров на застройку новых территорий – это требования к самой компании-застройщику. Это может быть деловая репутация (уже имеющийся опыт в реализации таких проектов), величина уставного капитала, наличие аттестованных специалистов и еще миллион условий. Вы можете сами найти объявление о проведении подобного аукциона на федеральном сайте госзакупок или его региональном аналоге. Уверяем, вам многое станет понятно.
Итак, несмотря на то что Минстрой утверждает, что малоэтажное строительство подходит для малого и среднего бизнеса, практика демонстрирует обратное. Создание комплексов – это крупный бизнес с большими доходами, и путь начинающим туда пока заказан.
Но унывать не стоит. Можно попробовать другую, менее масштабную бизнес-модель.
Частный сектор, ветхие домаСамый реальный путь, который позволит обкатать свой опыт в строительной сфере и наработать средства для реализации крупных проектов, – покупка ветхих домов в частном секторе вашего города, снос этого жилья и возведение на его месте новых современных домов.
Нельзя сказать, что это легкий путь – на этом поприще можно столкнуться с многочисленными сложностями. Они ждут на этапе покупки участка с ветхим домом, разработки проекта и утверждения в администрации, подключения к инженерным сетям. Будьте готовы к тому, что понадобится квалифицированный юрист, который возьмет на себя эту бюрократическую часть. Важно отметить, что от покупки ветхого дома до начала строительства нового малоэтажного жилья пройдет достаточно много времени – от нескольких месяцев до года и более. Это значит, что деньги будут вкладываться, а взамен ничего. Нужен солидный финансовый резерв.
Сам процесс строительства описывать не будем, как и подсчитывать величину вложений. Стоимость и технология возведения кирпичного и каркасного дома различаются кардинально. Но эти вложения вам тоже придется заложить в смету.
После завершения работ нужно узаконить «плод» ваших усилий в контролирующих органах. Этой темы не будем касаться вообще, так как она очень обширна и достойна целой серии статей. Делегируйте решение этих вопросов вашему специалисту, о найме которого уже упоминалось.
Только после того как все документы готовы, можно приступать к продаже, и здесь все зависит от рынка. За время строительства цены на недвижимость такого рода могут возрасти или, напротив, несколько упасть. Покупательская способность (а значит, и активность) клиента – вырасти или, наоборот, снизиться. Это риск, и к нему нужно быть готовым.
Но можем немного успокоить: по утверждению экспертов, с момента законодательного утверждения частной собственности в России в постсоветский период недвижимость являлась и является одним из самых надежных средств вложения капитала и практически не обваливалась в цене. Поэтому актив будет продан обязательно, раньше или позже.
Плюсы и минусыРезюмируем минусы строительства домов на продажу как основного вида бизнеса:
- Большой объем начальных вложений и инвестиций на ведение работ.
- Долгая окупаемость проекта – 2-3 года.
- Сложная процедура получения разрешения на строительство и введения в строй объекта.
- Риски, связанные с состоянием рынка недвижимости и покупательской способностью клиентов.
Ключевые плюсы строительства домов на продажу:
- Возможность наработать опыт и деловую репутацию и попробовать силы в крупных проектах по застройке территории в будущем.
- Получение надежного и ликвидного актива.
- Низкие риски потери вложенных средств (при условии, что строительство велось с соблюдением всех норм законодательства).
Если все-таки жажда бизнеса, а конкретно – потребность строить дома, двигает вас вперед, начните с простого. Сложности и подводные камни нужны для того, чтобы их преодолевать, иначе вы не предприниматель. Строительная организация, которая не продает, а строит дома для конкретных клиентов по их проектам на их участках, рискует куда меньше. Не нужно вкладываться в землю или ветхое жилье, взаимодействовать с чиновниками, сдавать дом после завершения строительства. Это головная боль самого клиента.
Качественно выполненная работа создаст репутацию и, что немаловажно, даст капитал для перехода на новый уровень. Кроме этого, компания «нарастит мышцы» в виде необходимых производственных средств (оборудование, инструменты и спецтехника), команды специалистов – от технологов и прорабов до надежных и профессиональных бригад рабочих. На данном этапе можно будет обзавестись связями в администрациях, архитектурных управлениях и контролирующих органах, которые позволят с большей эффективностью решать многие вопросы, связанные со строительством. А это дорогого стоит.
На взгляд экспертов, такой вход в бизнес приемлем для начинающих предпринимателей, желающих влиться в строительную отрасль и со временем стать крупными игроками. И мы с ними полностью солидарны.
Помните, что путь к большой цели состоит из множества небольших шагов. Дерзайте. Как знать, может, учрежденная сегодня небольшая строительная компания уже через несколько лет станет крупным игроком индустрии и будет строить не только коттеджные поселки в пригороде, но и жилые многоэтажные кварталы в региональных центрах.
С этим руководством вы легко сможете построить свой первый дом на продажу и открыть строительный бизнес с нуля.
Мы с вами живём в России и знаем, что строительство – очень выгодный бизнес для тех, кто им занимается.
А теперь представьте, что зарабатывать большие деньги можете и вы. И не обязательно иметь огромные капиталы для старта.
1. Вложения в строительство деревянного дома, допустим, в Башкирии составляют 1,2-1,3 млн. рублей вместе с земельным участком (ИЖС). Это себестоимость.
2. Рыночная стоимость такого дома на декабрь 2012 года - примерно 3,5 млн. рублей.
3. Доход от продажи составляет примерно 2,2 млн. рублей. Вычитаем налог 13%. Получаем чистую прибыль примерно 2 млн. рублей.
Естественно, себестоимость домов в различных регионах России будет разной. Но суть извлечения прибыли из строительства везде одна и та же – это всеми возможными способами минимизировать затраты, а продать готовый дом уже по рыночной цене.
В примере выше доходность бизнеса равна практически 167%. Какие ещё инвестиции в акции, ПИФы, игры на бирже с высоким риском и нестабильной рыночной ситуацией могут вам обеспечить такой процент дохода, да ещё и с минимальными рисками?
Правильно, никакие. У высокодоходных инвестиций, как правило, и риски большие.
А что же строительство? Недвижимость – другое дело
Цены на недвижимость последние 20 лет только растут, особенно в областях крупных городов, поэтому строительство было, есть и будет очень прибыльным бизнесом, которым уже занимаются многие успешные люди. Ваши деньги просто из одного вида активов переходят в другой.
Вы всегда сможете продать участок с домом и выручить сумму никак не меньше затраченной, поэтому рисков здесь никаких, если изначально все документы оформлены правильно. Именно так, как описано оформление в нашем руководстве.
Если хочешь заработать, нельзя нанимать строительную организацию. Почему так?
Многие люди часто переплачивают строительным подрядчикам, не желая разбираться во всех тонкостях их работы, и делают это совершенно напрасно. Строители завышают цены свои услуги в несколько раз, мухлюют с материалами, а заказчик спокойно платит строительной фирме, т.к. не видит другого выхода.
Поэтому идеальная схема для малого строительного бизнеса – это контроль строительства с вашей стороны (постоянное присутствие не потребуется) и лично вами нанятые работники. Ни в коем случае не нанимаем строительную фирму. Потому что именно так называемая «бригада профессионалов» «съест» всю вашу прибыль одним из возможных способов.
Посмотрите, как строители могут заработать на вашей неосведомлённости:
1. Выполнить лишние работы, в которых вы не нуждаетесь (например, вместо фундамента для одноэтажного дома заложить более основательный и дорогой, который подходит для трёхэтажного).
2. Завысить в смете объёмы выполненных работ (особенно если заказчик не сможет это проверить или просто не будет заниматься проверкой).
3. Не выполнить или выполнить частично то, что требуется по проекту (например, покрыть поверхность 1 слоем краски вместо 2х). Умышленно не нанести пропитку, грунтовку и т.д., но в смете эти работы указать.
4. Полная свобода «творчества» при скрытых работах, которые не видно невооружённым глазом.
5. Использовать дополнительные строительные материалы там, где это не нужно.
6. Купить строительные материалы у «своих» людей по специальным ценам, взять себе «комиссионные».
7. Использовать более дешевые строительные материалы вместо дорогих и качественных, хотя в смете указываются дорогие.
Как видите, проблема раздувания сметы подрядчиками – это факт
И это только несколько самых распространённых путей увеличения стоимости строительства для заказчика. Вы убедились, что схем для раздувания бюджета стройки у соответствующих организаций всегда было и будет чрезвычайно много, в результате чего себестоимость дома оказывается в разы выше, чем она есть на самом деле.
Как же построить дом на продажу, не прибегая к дорогостоящим услугам строительных организаций?
Мы уже более 10 лет занимаемся строительством малоэтажных домов и последующей их продажей. Честно скажем, когда мы только начали, были и досадные промахи в договорных отношениях с подрядчиками, и потеря денег, и переплата посредникам за материалы. Это типичный путь проб и ошибок, если начинаешь бизнес с нуля, а подсказать, КАК НАДО делать – просто некому.
Но время шло, опыт рос. Мы начинали понимать, на чём и как можно сэкономить, как обезопасить бизнес от мошенников. Благодаря многолетнему опыту, мы научились строить дома со значительной экономией и довели эту схему до блеска.
И наконец, разработали и выпустили курс, который содержит множество многолетних наработок по строительству и поможет ВАМ построить дом с экономией, уже по проверенной схеме.
Вам будет намного легче применить наш 10-летний опыт и с самого начала знать, что и как делать, чтобы не платить лишних денег там, где можно и нужно экономить.
Мы научим вас эксклюзивной методике, благодаря которой вы не будете нуждаться в строительных компаниях, а сможете находить работников, квалифицированных в своей области, которые с радостью пойдут на ваши условия. Именно по этой методике мы много лет строим дома.
Представляем вам наше руководство по снижению затрат на строительство жилого дома:
Как заработать на строительстве и продаже жилого дома (коттеджа) 2-3 млн. рублей? Правильное вложение средств в строительство
