Самостоятельная регистрация ДДУ: миф или реальность? Регистрация ДДУ в Росреестре: сроки, госпошлина, документы.
С 2014 года регистрация ДДУ носит обязательный характер. Для дольщика на сайте Росреестра запущена электронная услуга мгновенной проверки. В случае, если полученные данные неудовлетворительны, гражданин имеет возможность получить более точные данные путём получения выписки из реестра недвижимости в электронном виде или бумажном, с печатью Росреестра.
С 2014 года у сторон договора долевого участия (ДДУ) появилась обязанность проходить процедуру регистрации. Покупка жилья путём заключения указанного соглашения, несмотря на риски, остается популярной и на сегодняшний день. Чтобы не стать «обманутым дольщиком», нужно выполнять нехитрые правила , в том числе проверить регистрацию ДДУ на сайте Росреестра.
Способы проверки регистрации договора
Дольщик подписывает с застройщиком 3 экземпляра договора. Представитель застройщика самостоятельно относит документы в или Росреестр. Участие приобретателя недвижимости в этом процессе не требуется. Как правило, на практике застройщик не бегает с каждым новым соглашением, а копит некоторое их количество и все вместе передает в регистрирующий орган. Поэтому узнавать о возникновении зарегистрированных прав на приобретаемый объект рекомендуется не сразу.
Актуальную информацию о проведении необходимых юридически значимых действий госорганом гражданин, заключивший договор долевого участия, может узнать:
- через получение выписки из ЕГРН;
- в режиме онлайн на портале ФРС (rosreestr.ru.).
Получение выписки в бумажном варианте
Для тех, кто больше доверяет бумажным документам или не имеет доступа в интернет, предусмотрен вариант непосредственного обращения в отделение регистрирующего органа или совершение тех же действий посредством многофункциональных центров (МФЦ). Разница заключается лишь в сроке изготовления документа.
Таблица 1. Сроки и документы для заказа выписки в МФЦ и Росреестре
Квитанцию об оплате госпошлины за выдачу информации закон предоставлять гражданина в обязательном порядке не требует, однако по собственной инициативе заявителя приложить её не запрещается.
Получение бумажной выписки происходит в месте подачи заявки, если, по желанию гражданина, подавшего заявление, она не направляется ему почтовым отправлением. Также Росреестр предусмотрел и курьерскую доставку за отдельную плату.
Получение выписки в виде электронного документа
Такая госуслуга, как предоставление выписки в электронном виде на сайте госоргана (иконка в виде распахнутой книжки «Получение сведений из ЕГРН»). После заполнения всех необходимых граф нужно отправить запрос и ждать на электронную почту код и образец реквизитов для оплаты. С момента перевода денег статус заявки изменится, что означает ее передачу в работу.
В виде документа в формате PDF выписка придет на указанную электронную почту. Её стоимость ниже бумажного аналога, всего 250 рублей – за выписку о правах на объект и 300 руб. – за расширенную версию. Время оформления – всего 3 дня.
На официальном сайте госоргана, осуществляющего регистрацию, случаются сбои и технические работы. Если нет времени ждать, можно воспользоваться предлагаемой помощью сторонних сайтов, предлагающих заказать выписку. В любом поисковике при запросе «выписка из ЕГРП» их выпадает множество. Некоторые имеют схожее название с сайтом rosreestr.ru.
Заказ с помощью этих «клонов» имеет свои плюсы:
- Анкета для запроса проще для заполнения, чем на вышеупомянутом сайте.
- Время ожидания готового результата меньше, колеблется от получаса до 1 часа.
- Перечень способов оплаты больше (например, электронные деньги принимаются не только с платежной системы Киви, но и PayPal, и WebMoney).
- Стоимость услуги аналогична.
Проверка через сайт Росреестра
На портале rosreestr.ru. запущен сервис, позволяющий провести проверку ДДУ в Росреестре. В самом низу главной страницы есть пункт «Электронные услуги и сервисы». Там необходимо выбрать в левой колонке значок домика «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». В графу кадастровый номер земельного участка вписать номер из договора (см. в пункте про предмет). Если на руках заключенного соглашения нет, то кадастровый номер можно получить на открытых сервисах. В частности, он будет отображаться на публичной кадастровой карте .
После написания номера участка навести курсор на кнопку «Сформировать запрос» и далее на графу «Адрес». Отобразится информация по искомому участку, там нужно навести и кликнуть по графе «Права и ограничения». После этих действий на экране монитора загрузится список всех обременений, в том числе договоры, поставленные на учёт в Реестре недвижимости. Когда номер договора будет совпадать с тем, что указан в перечне ограничений, поводов для беспокойства нет. Он зарегистрирован, поскольку источник полученных данных – это ЕГРН. К слову, расторжение договора также отображается в выписке.
Плюсы возможности проверить ДДУ через интернет в Росреестре заключаются в следующем:
- она абсолютно бесплатна для заявителя;
- время получения информации минимально.
Но можно назвать и минусы проверки:
- может не отображать актуальных данных;
- в периоды сбоя или обновления сайта работа затруднена, данные представляются в искаженном виде;
- нет поиска по номеру, присвоенного регистратором.
Если отсутствуют данные о регистрации ДДУ
Если проверка в Росреестре проведена, а номер в появившемся перечне не находится, то есть вероятность, что регпалата ещё не успела провести регистрационные действия. Нужно посмотреть графу, где указана дата обновления. Проведение необходимых действий регистратором происходит от пяти до девяти дней, а данные вносятся в реестр еще позже.
Обратите внимание! Для собственного спокойствия лучше будет запросить выписку из ЕГРН, она более содержательна, чем форма мгновенной проверки .
Если в полученном документе данные о зарегистрированном соглашении также будут отсутствовать, нужно уточнить у своего застройщика, зарегистрирован ли им договор долевого участия в Росреестре. При уклонении представителей застройщика от разговора или невнятном объяснении причин задержки передачи для проведения регистрационных действий лучше это сделать в письменном виде.
Бывают неприятные ситуации, когда приходит отказ в процедуре совершения юридически значимых действий, поскольку на объект уже есть зарегистрированные ограничения в пользу другого лица.
В случае предоставления застройщиком данных о направлении на регистрацию (на руках есть расписка в получении пакета документации), а также при предъявлении экземпляра соглашения с отметкой о прохождении процедуры и присвоенным регистратором номером нужно уточнять сведения в Росреестре.
Для чего еще необходимо проверять регистрацию
Если приобретение квартиры происходит не напрямую через застройщика, а путём переуступки прав на неё (цессия), то лицу, приобретаемому право требования, до подписания соглашения и внесения денежных средств необходимо проверить данные. К сожалению, по фамилии гражданина поиск на rosreestr.ru осуществить невозможно.
Есть только вариант – по номеру договора провести проверочные мероприятия по ранее описанным вариантам. Если окажется, что договор не зарегистрирован, то заключение соглашения об уступке прав невозможно, а в случае подписания оно будет признано недействительным со всеми вытекающими неприятными последствиями.
Регистрация договора долевого участия в строительстве – это мера, направленная на защиту прав дольщика. Она гарантирует ему права на покупаемый объект недвижимости и защищает от произвола застройщика и его недобросовестности. Чтобы избежать потери своих денежных средств, необходимо контролировать правильность оформления документов.
Как заказать выписку из ЕГРН на сайта Росреестра смотрите в видео
Высшее образование. Оренбургский государственный университет (специализация: экономика и управление на предприятиях тяжелого машиностроения).
31 декабря 2017
.
Участие в строительстве жилого многоквартирного дома в качестве дольщика является выгодным способом приобретения собственной жилплощади. Такой порядок выгоден и покупателям жилья и самим компаниям, осуществляющим строительные работы по возведению жилого дома. Исходя из того, что объектом соглашения является недвижимость, любые сделки с ней требуют обязательной регистрации, согласно нормам действующего законодательства, соответственно, регистрационным действиям подлежит и соглашение, заключенное между участником и организацией, являющейся застройщиком. О том, как происходит регистрация договора долевого участия в строительстве в Росреестре и что требуется для ее надлежащего проведения, рассказывается в данной статье.
Заключение соглашения (договора долевого участия)
На основании Федерального закона 214-ФЗ от 30.12.2004 г. договоренность между организацией, возводящей многоквартирный дом, и участвующими в долевом строительстве лицами должна быть заключена в письменной форме, причем, заключенным подобное соглашение может считаться лишь после регистрации договора долевого участия. Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве происходит в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии, более известной как Росреестр. Регистрироваться можно и посредством обращения в территориальный Многофункциональный центр – МФЦ. Регистрация договора участия в долевом строительстве (далее ДДУ) требует обязательного присутствия всех лиц, заявленных в заключенном между сторонами соглашении, то есть, самого застройщика и дольщиков, которых может быть несколько по каждому отдельно взятому договору. После того, как достигнута договоренность между сторонами, подтверждающий документальный акт предоставляется в территориальное отделение Росреестра или МФЦ вместе с сопутствующим пакетом документов.
Пакет документов дольщика
Документация, которую необходимо предоставить сторонам в регистрирующий орган, отличается. Так, для дольщика требуется предоставление следующего:
- заявление по установленной форме;
- сам договор участия в долевом строительстве;
- идентификационные документы (паспорт, вид на жительство);
- согласие супруга, заверенное у нотариуса, для лиц, состоящих в официальном браке;
- банковский договор, если приобретение жилья осуществляется за счет кредитных средств;
- свидетельства о рождении детей, если одним из участников сделки является законный представитель ребенка, не достигшего 14 лет;
- документы, подтверждающие полномочия опекунов для участников сделки, представляющих интересы недееспособных лиц;
- квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
Важно! Квитанция об оплате государственной пошлины не является обязательной, однако, ввиду возможных сбоев платежных систем и задержки поступления денежных средств, желательно предоставить фактическое доказательство произведенной оплаты во избежание случайных недоразумений.
При невозможности личного присутствия, граждане могут подать заявление через представителя, действующего на основании доверенности, надлежащим образом заверенной у нотариуса.
Читайте также Порядок и особенности выдела земли из общей долевой собственности
Документы от застройщика
Регистрация договора долевого участия в строительстве в Росреестре происходит при обязательном участии представителя строительной организации. Для стороны застройщика требуется несколько иной перечень документов, предоставляемых в регистрационный орган:
- разрешительная документация на осуществление строительства;
- проектная декларация объекта;
- общий детальный план всего возводимого объекта с детализацией имеющихся помещений, как жилых, так и нежилых, планируемой площадью и указанием точного места расположения будущего многоквартирного дома;
- выписка из ЕГРЮЛ;
- учредительная документация компании;
- страховой договор гражданской ответственности рисков неисполнения обязательств, а также подтверждение оплаты страховой премии по нему, либо банковское поручительство.
Следует отметить, что предоставление вышеуказанной документации в Росреестр требуется от строительной компании лишь единожды при заключении и последующем регистрировании первичного ДДУ. Регистрационные действия со всеми последующими дольщиками производятся на основании зафиксированных в реестре данных.
Оплата госпошлины
Размер государственной пошлины регулируется статьей 333.33 НК РФ и ее размер различен для граждан и организаций:
- Регистрация ДДУ для физических лиц в 2017 году составляет 350 рублей.
- Для юридических лиц размер госпошлины равен 6000 рублей.
Застройщик оплачивает госуслугу платежным поручением со своего расчетного счета. Гражданам в статусе физических лиц оплатить госпошлину можно любым удобным для них способом:
- Через отделение банка.
- Посредством платежных терминалов.
- Через интернет.
Расчет размера госпошлины зависит от количества сторон, указанных в ДДУ. Если таковыми являются лишь строительная компания и единственный дольщик, то требуемые суммы будут составлять 3000 рублей для организации и 175 рублей для физического лица. Так, в случае, если дольщиков двое, каждому из них предстоит заплатить пошлину в размере 116 рублей, при этом застройщиком оплачивается 2000 (1/3 от регламентированной суммы).
Сроки рассмотрения
Срок регистрации ДДУ составляет 10 дней, при условии, что речь идет о самом первом контракте. Со всеми последующими дольщиками возводимого многоквартирного дома регистрационные действия составят 5 рабочих дней. При этом необходимо учитывать, что исчисление сроков начинается с момента фактического поступления заявления в регистрирующий орган. То есть, при обращении в МФЦ срок рассмотрения может быть увеличен. Очень важно при подаче заявления с пакетом документации убедиться в правильности всех реквизитов, так как из-за банальной описки в имени, фамилии или ошибке в дате рождения сотрудник регистрирующего органа вправе отказать в осуществлении процедуры, отсрочив регистрационные действия на месяц. При принятии заявки сотрудник государственного учреждения выдает на руки расписку, содержащую следующее:
- дату принятия;
- список представленных документов;
- ФИО сотрудника, принявшего заявление;
- контактные телефоны, по которым можно получить актуальную информацию о стадии готовности процесса.
Как зарегистрировать договор долевого участия в Росреестре. Зачем это нужно и почему нельзя вносить деньги застройщику до регистрации
В чем польза от регистрации ДДУ
Регистрация ДДУ защищает вас юридически в спорах с застройщиком:
1. Дает договору правовую силу. При заключении договора застройщик обязуется передать недвижимость покупателю. Но это пока всего лишь обещание, которое не имеет юридической силы. Чтобы соглашение стало официальным документом,его нужно поставить на учет в Росреестре. Никакие подписи и печати этого не заменят!
2. Дает вам статус дольщика и делает возможным возврат денег. Без регистрации ДДУ вы не будете считаться дольщиком по закону, сколько бы денег вы ни вложили в строительство по факту. И вернуть деньги в случае недобросовестного строительства тоже будет нельзя.
3. Поможет в суде. Если между застройщиком и покупателем начнутся споры, то договор с регистрационной отметкой будет необходим для суда.
Не вносите деньги в строительство до регистрации договора в реестре! Оплата после регистрации гарантирует две вещи:
1. У застройщика в порядке вся документация: он получил разрешение на строительство, у него нормальный проект и есть право собственности на землю. Т.е. действия застройщика соответствуют требованиям закона.
2. Эта недвижимость закреплена за дольщиком и ее не продадут кому-то другому за период между оплатой и последующей регистрацией.
Т.е. если заплатите раньше, чем зарегистрируете ДДУ, то в этот временной промежуток вы будете уязвимы для мошеннических действий со стороны застройщика.
Как понять, что ДДУ зарегистрирован
При регистрации на обороте договора ставят запись:
1. Штамп ведомства и печать регистратора.
2. Подпись специалиста.
3. Регистрационный номер, который говорит о том, что договор внесли в базу данных и поставили объект недвижимости на кадастровый учет.
Даже если регистрацию проводили в электронном виде, то отметку все равно ставят на бумажном носителе.
Если решите проверить регистрацию ДДУ на сайте Росреестра, то помните, что данные в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режимеonline» публикуются с опозданием. Поэтому не пугайтесь, если вашего ДДУ там не будет даже спустя пару месяцев после регистрации. Если на договоре есть регистрационный номер и в выписке ЕГРН вы указаны как собственник, значит -регистрация прошла, все в порядке. Заказать выписку ЕГРН можно на нашем сайте .
Какие документы потребуются
Бывает первичная регистрация, когда вы - первый дольщик со своего дома, который регистрирует договор. Для первичной регистрации застройщик должен предоставить весь пакет документов по своей деятельности:
Разрешение на строительство вашего конкретного объекта (не квартала!);
Уставная и учредительная документация;
Проект, заверенный гендиректором застройщика (декларация, допвключения) и заключение о соответствии проектной декларации;
Свидетельство о регистрации юрлица;
Договор поручительства по обязательствам застройщика;
План объекта недвижимости с местоположением, описанием жилых и нежилых помещений и машино-мест;
Договор страхования или договор поручительства банка, если такой договор заключается на каждого дольщика.
Т.е. при первичной регистрации будут дотошно проверять работу застройщика.
Документы от застройщика брать не обязательно
Кстати, по закону вы как заявитель можете в пакете документов не предоставлять разрешение на строительство и проектную декларацию. Росреестр может сам запросить их в единой системе жилищного строительства или у выдавшего органа - всего за 2 рабочих дня.
Если из вашего многоэтажного дома кто-то уже зарегистрировал ДДУ (хотя бы один), то данные о застройщике уже будут занесены в реестр. И в таком случае подают только личные документы дольщика для установления права собственности: ипотечное соглашение (если берете жилье в ипотеку), согласие супруга на покупку (если состоите в браке) или свидетельство о рождении (если собственником будет несовершеннолетний).
Если вы вдруг уже внесли деньги, то это должно быть оформлено. Не забудьте подать копию квитанции, но лучше не платите раньше регистрации.
Куда обращаться
Для регистрации нужно подать заявление в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Как это сделать:
Прийти в подразделение Реестра по месту нахождения недвижимости;
Подать заявление через местный МФЦ;
Через юристов.
Узнать адреса ЕГРН и МФЦ в вашем регионе/городе можно на их официальных сайтах или через справочную службу.
Этапы регистрации ДДУ вРосреестре
Какэто происходит:
1. Заключается сам ДДУ с подписями сторон и печатью застройщика.
2. Подается заявление (в электронном или печатном виде). К заявлению прилагаются документы.Если после регистрации ДДУ вы хотите сразу получить выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в установлении права собственности на недвижимость, то укажите об этом в заявлении.
3. Гос. орган выдает вам расписку о принятии пакета документов на рассмотрение. В ней должна быть опись всех документов, которые вы приложили к заявлению, стоять дата обращения, название регистрационного органа и Ф.И.О должностного лица, который принял документы. А также контактные данные лица, к которому нужно обращаться за ответом по рассмотрению заявки.
4. За зарегистрированным ДДУ приходят лично, для получения подают паспорт и расписку.
Сам бланк заявления можно взять в МФЦ или отделе Росреестра. Если вы подаете на регистрацию в онлайн режиме, то заявление заполняется, а расписка выдаются также в электронном виде, через систему.
Пошлина: сколько нужно заплатить
На регистрацию установлена госпошлина: для физлиц - 350 рублей, для юрлиц - 6000 рублей. Пошлины можно посмотреть в Налоговом Кодексе РФ.
Важно:застройщик не имеет права навязывать дольщику услугу регистрации ДДУ. Тем более, что пошлина для юр. лиц в 20 раз больше, а платить в итоге все равно придется вам. Вы вполне можете сделать регистрацию сами и всего за 350 рублей.
Сроки регистрации
С 2017 года срок регистрации ДДУ сокращен до 5 рабочих дней, но если подавать через МФЦ, то 7 рабочих дней. Однако если это первичный договор, то 18 дней, поскольку будут проверять и вносить в реестр данные застройщика.
И напоследок: если пришел отказ от регистрации, то в нем обязательно излагают причины. Нелегальность документов, банкротство застройщика, подделки - это все обнаруживается на этапе регистрации и может стать причиной отказа. Именно поэтому такая процедура защищает от мошенничества со стороны застройщика еще до внесения денег в долевое строительство.
