≡× МЕНЮ

• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Система отопления частного дома: типы и монтаж своими руками. Преимущества бревенчатых домов В доме преимуществами являются отсутствие

Те, кто живет в своем доме, вынужден ухаживать за двором и садом привык считать, что жизнь в квартире проста и приятна. Они правы. Но чтобы окончательно в этом убедиться, рассмотрим со всех сторон жизнь в квартире: ее преимущества и недостатки.

Жизнь в квартире - это прежде всего соседи. Если вы затопили соседей, или включили музыку погромче в неурочный час, решили сделать ремонт в квартире в выходной день – ожидайте стук в дверь или косые взгляды. Но с другой стороны при хороших отношениях, соседи - это всегда готовая придти на помощь сила, если у Вас закончилась соль или некому присмотреть за домом в период отпуска.

Квартира – это меньшие как физические, так и материальные затраты. Центральное отопление экономит зимой не только время, деньги но и нервы. А ТСЖ, ЖКХ или другие формы домуправительства делают Вас причастным к общему процессу. Протекающая крыша или потрескавшиеся стены у фасада здания – это общая забота, а не только ваша.

Квартира – как уже было сказано отсутствие двора, который каждый день нужно приводить в порядок. Но в этом и минус: нет возможности уединиться на лавочке, сорвать собственно выращенное яблоко, почувствовать хозяином большой территории – ведь все, что у Вас есть – лишь квартира.

В хороших районах облагораживание прилежащей территории дело рук определенных муниципальных служб. Да, вы платите за это деньги, зато получаете неплохие результаты: газон, клумбы, еженедельную/ежедневную уборку территории, вывоз мусора.

Квартирные дома обеспечены разными системами охраны: магнитные двери, кодовые замки, иногда, в элитных домах, и консьержи или другой “живой” вид охраны. Забота об охране в своем доме – целиком и полностью ваша задача: помимо того, чтоб охранять Ваш дом, вы должны подумать о том, чтобы в Ваш двор не попал никто посторонний.

Квартира - это развитая вокруг инфраструктура города: школа рядом с домом, магазины, больница. Да даже проведение коммуникаций в квартиру осуществляется легче: покажите район кватирных домов, в которых нет Интернета?

Также квартиры – плюс для тех, кто любит хороший вид. Приобретения квартиры на верхних этажах это возможность жить там, где открывается потрясающий вид на город. А возможность просыпаться с первыми лучами света, проникающими в вашу квартиру дарит прекрасное настроение на весь день. Частный дом таких преимуществ лишен. Во-первых, по причине его малоэтажности. Во-вторых, по причине высоких заборов, которые служат охраной Вашей территории.

Но и минусов не мало у квартир. Квартира – это часть одного целого, общего строения, здания, а значит какие-то изменения в планировке несут серьезные последствия. Поэтому представляется сложным перенос каких-то стен, индивидуальная планировка комнат. В своем доме – вы поступаете, как вашей душе угодно, а если того позволяют ваши возможности и участок – пристраиваете себе дополнительно необходимые помещения.

Среди еще одного недостатка квартир – плата за ЖКХ. Разумеется понятно, из чего она складывается. Но зачастую бывает так, что сервис не отвечает цене. Платят жильцы ежемесячно, а услуги не выполняются годами. Вот и возникает вопрос: а не лучше ли я сам буду ухаживать за своей территорией?

Так и или иначе, о мнениях не спорят. Кто-то выбирает свой дом, независимость от соседей. А кому-то по душе квартира, со всеми ее удобствами и недостатками.

Многоквартирные жилые дома, возведенные в окрестностях Петербурга, отличаются особой спецификой проживания. К таким постройкам относятся небольшие многоквартирные жилые дома, имеющие не более трех этажей. В предместьях Санкт-Петербурга число подобных проектов варьируется в пределах 50, учитывая, что тут сосредоточено более 90% всех предложений. Чтобы разобраться в основных достоинствах и существующих недостатках загородных квартир, необходимо сравнить малоэтажные жилые дома с многоквартирными высотками .

Преимущества малоэтажных домов

Несомненными преимуществами проживания в небольшом доме из двух-трех этажей являются:

• отличная экология;
• небольшое количество соседей;
• наличие земельного участка;
• беспроблемная парковка;
• доступная стоимость.

Отсутствие загрязняющих воздух промышленных предприятий и перегруженных городских магистралей позволяют характеризовать малоэтажные загородные проекты как локации, наиболее приемлемые с точки зрения экологии . Наличие полей, водоемов и лесов также является одним из главных преимуществ проживания в квартире, расположенной в малоэтажном доме.

По сравнению с высокими многоквартирными домами, небольшие здания имеют еще один очевидный плюс: общее количество жильцов такого дома на порядок ниже . Соответственно, круговорот новых лиц практически отсутствует, шума будет значительно меньше, приятного общения больше. Вместо десятков соседей рядом будут жить лишь несколько семей. Разумеется, в загородных домах многие жильцы знакомы между собой, поэтому все возникающие проблемы общего формата решаются быстро и сообща.

Приватизация придомовой территории малоэтажных многоквартирных домов позволяет иметь в собственности небольшой участок . Как правило, такая возможность предоставляется владельцам первого этажа. Чаще всего это символично огражденная невысоким забором небольшая лужайка перед домом, на которой можно разбить палисадник или устроить зону для пикников. Многие проекты для удобства проживающих оснащают довольно просторными кладовыми помещениями, в которых соседи могут оставлять вещи индивидуального пользования, например, велосипеды, коляски.

В непосредственной близости к городской черте стоимость земли заметно влияет на цену квартир в малоэтажных домах, поэтому более доступным является жилье, удаленное от КАД на несколько десятков километров. Зато любой отдаленный комплекс малоэтажных домов отличается лучшей экологией и более привлекательными видами. Себестоимость строительства квартир в небольших домиках обычно ниже, чем в типичных высотках, поэтому среди самых доступных по цене предложений неизменно фигурируют квартиры в малоэтажных домах.

Дополнительным преимуществом для жителей загородного многоквартирного дома является наличие свободных мест для парковки автомобиля . Для сотни машин не строят многоуровневые паркинги, поэтому обустройство парковок обходится дешево. При этом, внутреннее пространство дворов остается абсолютно свободным от машин, что с точки зрения безопасности очень удобно.

При постройке частного дома в определенный момент возникает вопрос об организации системы его отопления, которая, безусловно, отличается от таковой при многоквартирной застройке дома.

И совсем не обязательно прибегать к помощи посторонних служб и компаний, специализирующихся на отоплении частных домов, так как устроить его под силу каждому домовладельцу самостоятельно.

В самостоятельной организации отопления частного дома самым затруднительным является начальный этап расчета и выбора оборудования. Поэтому при почти абсолютной самостоятельности проведения отопления рекомендуется проконсультироваться у специалистов во избежание ошибок на данном этапе.

Все типы систем отопления в частном доме различимы межу собой по тому типу теплоносителя, который и осуществляет выработку тепловой энергии.

Используются такие разновидности систем, которые способны равномерно обогреть все помещение и не оставить холодные воздушные массы в отдаленных местах комнаты.

Различают следующие системы отопления:

Какой котел лучше выбрать?

Безусловно, из всех видов отопления и котлов необходимо выбрать наиболее экономичный, компактный и удобный для установки в частном доме с последующей эксплуатацией.

• Среди его преимуществ выделяют высокую экономичность, особенно в Российской Федерации, доступность и простота установки. К недостаткам относится необходимость регулярной влажной уборки радиаторов в помещениях, взрывоопасность и невозможность спонтанного отключения в зимнее время. Также необходимо, чтобы рядом с частным домом имелась линия газопровода, без которой газовый котел просто не заработает. КПД газовых котлов лежит в пределах 70-96%, что зависит от конкретного вида котла.
• . Основным преимуществом данного вида оборудования выступает то, что линия электропередач почти всегда пролегает рядом с каждым частным домом. Также работа электрического котла не создает шумовых помех, высоко автоматизирована, обладает точной регулировкой мощности работы котла и температурного режима в помещениях. Особое внимание заслуживает отсутствие вреда экологии и нужды в построении дымохода. Недостатки же включают высокую стоимость эксплуатации, которая напрямую зависит от размеров частного дома и времени работы котла. КПД составляет около 95%.
• . Они представляют собой оборудование, работающее на твердых видах топлива (уголь, торф, дрова). Твердотопливное оборудование не зависит от наличия или отсутствия газа или электроэнергии, доступно, безопасно и дешево по ценовой политике. Тем не менее, среди недостатков выделяют необходимость периодического очищения топки и постоянного пополнения запасов топлива в ней. КПД этого вида котлов не более 5-10%.
• . Этот вид способен работать на разных типах топлива, что является большим его преимуществом. Также при их использовании происходит надежное обеспечение безопасности всей системы и независимость процесса работы котла. Плюсом выступает и то, что комбинированное оборудование часто применяют в качестве резерва. Несмотря на все преимущества, этот тип оборудования для отопления дорог, низок по своей мощности и требует отдельного помещения для хранения всех видов топлива. КПД составляет 80-90%.
• Альтернативная энергия , к которой относятся и тепловые насосы. Данный вид оборудования пользуется энергией окружающей среды и создает тепло в частном доме. Преимуществами являются пониженная опасность пожаров в доме, отсутствие неприятных запахов, необходимости постоянно менять топливо, экономичность в отношении финансов и энергии. Недостаток же это низкий уровень рентабельности, но именно этот тип оборудования считается прогрессивным и устремленным в будущее.
• Печное отопление. Оно неравномерно прогревает весь объем помещения, обеспечивая тем самым ощущаемый перепад в температурах. Полноценно прогреть печью можно только небольшой по размерам дом, что говорит о необходимости применения более современного типа отопительной системы.

Для правильной покупки подходящего котла требуется его расчет по площади. Для этого необходимо знать площадь комнаты в м2 и удельную мощность, определенную конкретно для каждой области страны. Удельная мощность котла рассчитывается как произведение площади и стандартной мощности для каждой области, разделенное на 10. Результат получается в киловаттах.

Проектирование и схемы системы водяного отопления

Существует ряд стандартных схем, по которым производится сначала планирование, а далее и установка отопительной системы в частном доме. В одних случаях в основу их классификации положено наличие или отсутствие специализированного бака для сборки конденсата, в других случаях – количество труб в основной разводке системы.

Различают открытый и закрытый контуры отопительных систем:

• В открытом контуре имеется специальный не полностью герметичный расширительный бак для накопления конденсата и последующей отправки его в котел после охлаждения водных масс. Такая система очень проста и независима от энергии, так как теплоноситель циркулирует под действием естественных сил. Циркуляция воды происходит в медленном темпе. Для данного контура подходит установка газового, твердотопливного видов котлов. Применение открытый контур находит в дачных и загородных частных постройках.
• В закрытом контуре наблюдается самостоятельный возврат конденсата в котел с помощью трубы, минуя расширительный бак. Это происходит благодаря герметичности всех компонентов отопительной системы, тем самым, теплоноситель не испаряется, а циркуляция воды обеспечивается работой насоса. Существенным плюсом закрытого контура является то, что при помощи регулировки объема теплоносителя возможен контроль за температурным уровнем помещения. Однако этот контур нуждается в электроснабжении. Применение закрытая система находит в коттеджных постройках.

По количеству задействованных труб в разводке различают системы:

• однотрубную или ленинградскую;
• двухтрубную;
• коллекторную (многоконтурную).

Однотрубная или ленинградская схема имеет своей отличительной чертой отсутствие отдельного выхода для холодной воды. Тем самым вся вода, находясь и циркулируя в закрытом контуре в направлении от предыдущего радиатора к следующему, нагрета до различной температуры в разных отделах всей системы. Ближе к периферически расположенным радиаторам вода прохладная, а около котла, наоборот, может быть чересчур горячей, что только ухудшает эффективность обогревания всего дома.

Также следует отметить, что при выходе из работы одного радиатора выключаются все последующие. Но существуют и плюсы однотрубной схемы: она достаточно просто устанавливается, даже самостоятельным путем.

Двухтрубная схема отличается более качественным обогревом всех помещений в частном доме, так как к каждому из радиаторов в ее составе подсоединено по две трубы.

Одна из них предназначена для оттока остывшей воды обратно к котлу, а вторая – для доставки горячей вод от котла.

Таким образом, все радиаторы в данной схеме выравнены по температуре, обеспечивая эффективность работы системы.

Видео об однотрубной и двухтрубной системах отопления:

При коллекторной (многоконтурной) схеме на радиаторах имеется специальное устройство – коллектор. Он предназначен для подразделения общего водного потока на несколько линий и задействования нескольких контуров. К радиаторам все так же подходят две трубы, но уже не соединяются между собой, а, проходя коллектор, направляют воду в котел.

При выборе трех вышеперечисленных схем лучшим теплоносителем является вода.

Расчет и выбор радиаторов

При выборе подходящего для вашей отопительной системы вида радиатора стоит ориентироваться на обеспечение им:

• стабильной теплоотдачи в помещения;
• хорошего внешнего вида;
• удобства в использовании.

По особенностям конструкции выделяют радиаторы:

• Секционные . Включают в себя ряд отделений – секций.
• Трубчатые . Состоят из изогнуто идущих трубок, по которым происходит циркуляция теплоносителя.
• Панельные . Выполнены в виде литых панелей с емкостями для носителя тепла.
• Пластинчатые . Представлены пластинами, на которые дополнительно укреплен нагревательный элемент.

По используемому материалу выделяют радиаторы:

• Стальные. Путем передачи тепла для них является конвекция, они высоко эффективны, просты в установке, удобны и весьма экономичны.
• Чугунные. Так же эффективны и дешевы, но внешний вид более громоздкий, и повышена вероятность незапланированных прорывов при повышении давления в трубах.
• . Они более эстетичны, легки, уровень отдачи тепла высок.
• . При их эксплуатации возможно применение любого типа носителя тепла, к тому же, они способны выдержать большее давление в системе.

Для оптимального обогрева всего частного дома важен правильный расчет мощности подобранных радиаторов с учетом площади комнат, условий климата места проживания, а также потерь тепла. Мощность радиатора означает то, сколько тепловой энергии он целиком или его отдельная секция может перенести в комнату в течение часа.

В стандартных чугунных радиаторах мощность одной секции составляет 160 Вт, что очень удобно для определения мощности всего радиатора с помощью умножения этой величины на число секций. По тому же принципу считается мощность алюминиевого радиатора, где средняя величина мощности секции равна 200 Вт. Если радиатор панельный стальной, то он не включает секции и обладает стандартной общей мощностью в 800-1400 Вт.

Тепловая мощность любого подобранного радиатора должна компенсировать теплопотери помещения, именно поэтому так важно тщательно подбирать радиатор с учетом всех основных характеристик.

Выбор и монтаж газового котла, труб, радиаторов, дымохода

Обязательным этапом самостоятельного оборудования отопительной системы дома является выбор труб. Существует несколько видов труб для отопления, отличающихся друг от друга по ряду параметров. К основным из них относят:

• Полипропиленовые . Это самый популярный тип труб, отличающийся отличной внутренней поверхностью и надежной толщиной стенки. Ассортимент их значителен, а цены экономны. Могут эксплуатироваться в течение 50 лет и не поддаются коррозии. Однако после установки затруднена замена отдельных блоков всей системы.
• Медные . В связи с высокими ценами и трудностями в установке этот тип почти не востребован для отопления дома. Хотя при резком снижении температуры герметичность их не страдает, что только обезопасит дом.
• Металлопластиковые . Доступны по цене, однако детали, использующиеся при их соединении, наоборот, дорогие. Просты в монтаже, не подвержены коррозии. Служат в течение 15 лет.
• Стальные . Они так же почти не устанавливаются в частные постройки из-за трудностей монтажа, нужды в заземлении и подверженности коррозионным процессам.

Трубы монтируются в соответствии с их типовыми особенностями и назначением для холодной или для горячей воды. Ссылаясь на подготовленную схему разводки, трубы последовательно соединяют сначала с котлом, после друг с другом и, наконец, с радиаторами. Соединение осуществляют при помощи уголков, переходников, муфт, тройников, крестовин, заглушек и хомутов.

После выбора всего необходимого оборудования, в том числе котла, приступают к его самостоятельной установке в несколько этапов. Для этого изначально учитывают параметры котельной комнаты: не должна быть меньше 5 м при высоте потолков до 2,5 метров, хорошая вентиляция, окно (при размещении котла в подвале, что является наиболее частым местом выбора), дымоход, анализатор газов. Котел ставят на бетонный пол или лист из металла при вертикальном его расположении или вешают на стену – при настенном.

Если котел располагают на стене , то изначально монтируется дымоход с отверстием для него, выводящим на улицу. Далее производят подвешивание котла крюками и болтами и соединение его с заранее установленным дымоходом, а также с общим газопроводом. Подводятся трубы в соответствии с выбранной системой отопления, и подключается электроэнергия. При установке котла на стену выбирают несущую крепкую стену, определяют оптимальную высоту и положение котла.

Если котел располагают на полу , то изготавливается специальный бетонный подиум высотой около 15-20 см. Установив котел на него, затратив немало сил на это, предотвращаем шатание. Также производится подключение в дымоходу, отверстие для которого располагают на стене кзади от котла. Труба дымохода направляется на улицу в нисходящем направлении. Отверстие дымохода после полной установки закрывают с помощью раствора. Котел соединяется с газопроводом.

Электрический котел — фото

Если монтируется электрический котел, подключения его к дымоходу не требуется.

Можно выполнить монтаж коллектора своими руками. Место для него выбирается в выемке стены чуть выше пола или специально организованном металлическом ящичке. Учитывают, что к коллектору подключат много труб, поэтому для радиаторов делают свою подводку.

Немаловажным является установка радиаторов. Их располагают на нижней части стен не менее, чем 10-15 см от подоконника и 10 см от пола, а расстояние от решетки радиатора и стены должно составлять примерно 2-4 см. Выбирают наиболее оптимальный способ монтажа:

• Боковой односторонний. Этот самый часто встречаемый тип установки, при котором труба для горячей воды крепится к верхней части радиатора, а для холодной – к нижней.
• Нижний. Обе трубы направлены в сторону пола, что создает более выгодный эстетический вид.
• Диагональный. При нем труба горячей воды подключена к верхней части радиатора одной его стороны, а холодной – к нижней части другой стороны.

После полной установки котла, труб, дымохода, радиаторов производится запуск системы отопления и заполнение ее теплоносителем. Запуск котла осуществляется обычно в теплое время года. Под давлением теплоноситель распределяется по всем компонентам отопительной системы.

Видео о монтаже системы отопления в доме:

Стоимость материалов и работ

Цена, за которую вы сможете самостоятельно установить отопительную систему в частном доме, во многом зависит от выбора теплоносителя, размеров дома, типа труб, котла, вида организации системы.

В среднем стоимость всех материалов и инструментария на конец установки составит от 25000 рублей для газового отопления, а для установки электрического теплого пола – 20000-30000 рублей.

Но стоит еще раз напомнить, что все очень зависит от типа выбранного оборудования. В некоторых случаях полная отопительная система частного дома обходится в 200000 тысяч рублей.

Стоимость установки системы отопления специалистами дороже, прежде всего, из-за оплаты их непосредственной работы. Так, за установку различных видов радиаторов уйдет в среднем 2000-2500 рублей, за монтаж теплого пола – около 500 рублей за квадратный метр, за установку котла – примерно 3000-5000 рублей. Данные суммы плюсуются к общей стоимости оборудования.

Если Вы хотя бы немного мыслите в ремонте и, например, монтаже системы водоснабжения, то самостоятельная установка отопительной системы в частном доме намного выгоднее помощи компаний. Это и обуславливает выбор многих владельцев домов именно своими силами обогревать свой дом.

Таким образом, существует большое разнообразие видов оборудования для монтажа отопления в частном доме, а также способов его установки. При выборе типа отопительной системы следует учитывать не только общую стоимость будущих работ, но и свои силы, возможности, размер дома и климатические условия региона. Устроить обогрев своего дома под силу каждому, необходимо лишь хорошо для этого постараться.

Квартиры в малоэтажных домах: плюсы и минусы.

Время чтения: 6 минут

ЖК "Duderhof Club"

В условиях плотной заселенности городов и высокой стоимости квадратного метра жилплощади в многоэтажных домах, расположенных в районах с высокоразвитой социальной инфраструктурой, весьма актуальным в нынешнее время стал такой выход населения из сложной жилищной ситуации, как приобретение жилья в малоэтажных новостройках. Малоэтажными считаются 3-4-этажные дома. В этой статье мы подробно рассмотрим все достоинства и недостатки приобретения такого вида жилья, как квартиры в малоэтажных комплексах.

Достоинства:

1. Экологичность районов, в которых возводятся малоэтажки.

Одним из главных достоинств жилья в малоэтажных домах является место их возведения. Чаще всего их строят в районах, отдаленных от объектов промышленного производства, загрязняющих воздух. В этих местах обычно много зеленых насаждений, чистый воздух, относительно нетронутая цивилизацией природа и живописные, радующие глаз пейзажи. Обычно малоэтажки находятся в загородных зонах или поселках. В силу прекрасных показателей экологии таких районов квартиры в них часто покупают жители мегаполисов, шумных и загазованных городов для отдыха в обстановке покоя, относительного уединения и тишины среди природы.

2. Относительно невысокая стоимость квартир.

Стоимость квадратного метра жилой площади в малоэтажных зданиях значительно ниже, - соответственно, и итоговая общая стоимость квартиры оказывается меньше. Именно поэтому такие дома очень часто попадают в . Сроки возведения также меньше в силу своей малоэтажности - это оказывается весомым плюсом в их пользу, если квартира необходима ее покупателю срочно.

3. Свободная парковка у дома.

Двор без машин. ЖК "Золотой Век"

Жильцы малоэтажных домов редко испытывают трудности с парковкой собственных автомобилей в силу малочисленности населения, проживающего в таких районах и домах, чем не могут похвастаться обитатели крупных мегаполисов, густонаселенных районов и владельцы квартир в многоэтажках.

4. Индивидуальное проектирование.

Малоэтажные здания часто строятся по индивидуальным проектам, а не типовым, что может означать более удобную, продуманную планировку и более высокий уровень комфортабельности квартир в них.

Фасады малоэтажных новостроек часто выглядят более привлекательно, уютно или нестандартно по сравнению с многоэтажными высотными зданиями.

Помимо всего прочего, и психологи, и архитекторы утверждают, что больший комфорт человек испытывает, находясь среди невысоких зданий, чем высотных.

5. Возможность покупки дополнительного земельного участка.

В некоторых случаях компании, занимающиеся застройкой малоэтажных домов, предоставляют владельцам квартир, находящихся на первых этажах, возможность приобрести вдобавок небольшой земельный участок размером в 2-3 сотки, примыкающий к их квартире. Из этого участка земли можно сделать огороженный от улицы дворик для отдыха, выращивания цветов, овощей – все зависит от желания жильцов.

Недостатки:

1. Скудность социальной инфраструктуры.

Близость природы в случае застройки малоэтажных домов является, как их достоинством, так одновременно и недостатком, так как часто означает уединенность и отдаленность от цивилизации, а также ее благ. Это, в свою очередь, означает низкий уровень развития социальной инфраструктуры района, в котором расположено здание, а зачастую и вовсе отсутствие основных ее элементов, обеспечивающих максимально комфортное существование в нем, - школ, детских садов, поликлиник и прочего.

2. Низкий уровень транспортной доступности района.

Приобретая квартиру в малоэтажном комплексе, стоит подумать заранее, каким образом вы будете добираться на работу и в другие социально значимые места. Особенно этот вопрос актуален, если у вас нет собственного автомобиля или вы работаете в городе, живя за городом. Вполне вероятно, что в данный район общественный транспорт ходить не будет, и вы столкнетесь с острой проблемой, затмевающей все плюсы приобретенного жилья. С этих же соображений избегать нужно и .

3. Отсутствие многих жилищных удобств.

Очередным недостатком многоэтажных домов является то, что в них не предусмотрено наличие лифта и мусоропровода, в отличие от многоэтажек. Кроме того, в квартирах таких жилых комплексов часто возникают сложности с подключением стационарного телефона и сети Интернет. Но при этом стоимость жилищного обслуживания в таких новостройках выше, чем в многоэтажных.

4. Возможное отсутствие жилищных коммуникаций.

Бывают случаи, когда к малоэтажным домам и квартирам в них не проведены инженерно-жилищные коммуникации, чем порой и объясняется относительно недорогая цена на такое жилье. По этой причине перед тем, как приобретать квартиру в малоэтажной новостройке, убедитесь в том, что к дому подведена канализация, подключено отопление и наличествуют остальные жилищно-коммунальные услуги в полном масштабе.

5. Возможность приобретения квартиры, построенной незаконно.

Существует некоторый , не получивших разрешения на возведение дома, и осуществляющих его незаконным образом, – на земельных участках, не предназначенных для этого. Это могут быть, к примеру, участки сельскохозяйственного или другого назначения. Поэтому, собираясь покупать квартиру в малоэтажном доме, будьте бдительны и внимательно изучите документы на землю, на которой он построен, уточните правовой статус этого земельного участка и наличие возможности регистрации по месту жительства в нем.

L. A. Komissarova, the senior teacher of chair of «Accounting the analysis and audit» the NGIEI

Abstract. The housing policy undergoes all over the world essential changes. For comprehension of the processes occurring now in Russia, and a choice of an optimum control system of the property of housing sector it is necessary to analyze merits and demerits of existing models of management in a number of the European countries.

Problems of housing and communal services of foreign countries have predetermined unity of the purposes of radical transformation of this sphere and the general directions of change of all set of the relations arising in the course of manufacture and consumption of housing-and-municipal services.

The key words. The market of housing services, foreign experience, management of housing and communal services, rent available housing, a condominium, associations of proprietors of habitation, housing-and-municipal reform

ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ РАЗЛИЧНЫХ ФОРМ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Л. В. Акифьева, аспирант кафедры «Экономика и статистика» НГИЭИ

Аннотация. В настоящее время все большею актуальностью обладает вопрос о том, какой способ управления многоквартирным домом выбрать. В статье рассмотрены преимущества и недостатки таких форм управления многоквартирными домами как непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо

жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией.

Ключевые слова. Жилищно-коммунальное хозяйство, многоквартирный дом, собственники жилья, управление, непосредственное управление, товарищество собственников жилья, управляющая организация.

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти. В России происходит постепенное становление собственника, понимание им своей роли в эффективном управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости и рыночной привлекательности .

Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», но в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый 8 раздел.

Н. Габрусь считает, что управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме .

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

Управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями и т.д.

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

В рамках способа непосредственного управления многоквартирным домом собственники помещений в многоквартирном доме вправе:

а) решать все текущие вопросы управления и содержания многоквартирного дома на общих собраниях собственников помещений в доме;

б) распределять между собой обязанности по управлению домом;

в) выбирать в соответствии с ч. 3 ст. 164 ЖК РФ одно лицо из своего числа или не из числа собственников,

которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в таком доме.

Если в качестве уполномоченного лица выбран один из собственников помещений в многоквартирном доме, его полномочия будут основываться на решении общего собрания, отраженном в протоколе. Выдача такому лицу доверенности не требуется. Если привлекается лицо, не входящее в число собственников дома, ему выдают доверенность в простой письменной форме все или большинство собственников помещений. Выдача такому стороннему лицу доверенности «от лица общего собрания» кодексом не предусмотрена. При этом данное стороннее лицо не может считаться управляющим.

Если собственники помещений хотят помимо выдачи доверенности уполномоченному лицу заключить с ним возмездные договоры, то для этого необходимо изменение способа управления многоквартирным домом.

Жилищный кодекс предусматривает, что при непосредственном управлении собственниками помещений на основании решения их общего собрания должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. Такие договоры являются двухсторонними, все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. При этом для признания такого договора заключенным необходимо, чтобы его подписали более половины собственников помещений в данном многоквартирном доме. Реализация способа непосредственного управления многоквартирным домом исключает возможность привлечения профессионального управляющего (управляющей организации).

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

В соответствии с положениями Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» собственники помещений многоквартирных домов, реализующие непосредственный способ управления, не имеют права на привлечение средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства для проведения капитального ремонта своего дома .

Преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений является прозрачность финансовых отношений, так как при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договор оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников помещений выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения и т.д. заключаются каждым собственником помещений, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Таким образом, каждый собственник видит, сколько и за что он платит.

Еще одним преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов, связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов, достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален .

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) называется объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Целью такого объединения является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (включая земельный участок, жилой дом и иные объекты), обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об

оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК:

1. Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК) .

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ст. 13 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении: нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквар-

тирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженернотехнического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

Товарищество собственников жилья - достаточно новая для России организационно-правовая форма некоммерческих организаций, получившая распространение в последние годы в связи с проведением жилищной реформы и преобразованиями в сфере жилищно-коммунального хозяйства. В тех домах, где на сегодняшний день не организованы товарищества собственников жилья, для жителей всё осталось по-прежнему, а старая система жилищно-коммунального хозяйства лишь приспособилась к новым законодательным условиям. При этом собственник так и остался один на один с этой неприступной для него системой и является вечным «просителем», а не лицом, от которого, по существу, зависит деятельность всей системы жилищно-коммунального хозяйства.

Преимуществами данной формы управления следующие: председатель и члены правления являются собственниками помещений в этом же доме, поэтому им не безразлична его судьба; общее собрание собственников помещений вправе в любой момент переизбирать председателя и членов правления; все существующие вопросы, касающиеся жизнедеятельности ТСЖ, решаются только на общем собрании собственников помещения; денежные средства от деятельности ТСЖ собственники помещения вправе по решению общего собрания направлять на снижение расходов, на содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного дома и коммунальных пла-

тежей; ежегодно осуществлять контроль финансовохозяйственной деятельности ТСЖ ревизионной комиссией, избранной из состава членов ТСЖ.

Недостатком является то, что если председатель и члены правления ТСЖ оказались непорядочными людьми, тогда все денежные средства, полученные от взносов, финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, аренды, будут ими разворовываться.

Управляющая организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом .

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией, по всем своим признакам, подпадает под

признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме.

Преимуществом заключения договора с управляющей организацией является то, что договор на управление многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений либо ТСЖ (если в доме создано ТСЖ), минимум на год, максимум на пять лет, в соответствии с которым управляющей организации предоставляются все необходимые услуги. Но если при заключении договора были соблюдены все формальности, предусмотренные в ЖК РФ, то в случае, если у вас возникает необходимость расторгнуть договор в одностороннем порядке, в том числе из-за ненадлежащего исполнения управляющей организацией взятых на себя обязательств, это сделать можно будет только в судебном порядке - в этом заключается недостаток данной формы управления многоквартирным домом.

По состоянию на 01.01.2011 года общее количество многоквартирных домов, расположенных на территории города Нижнего Новгорода, составляет 9963 единиц, из них в 2010 домах созданы товарищества собственников жилья, в 135 домах жилищно-строительные кооперативы.

В управлении управляющих организаций находится 7199 многоквартирных домов. В 88 многоквартирных домах собственники помещений не выбрали или не реализовали выбранный способ управления. В 116 многоквартирных домах все помещения находятся в собственности муниципального образования. В последние годы прослеживается тенденция роста товариществ собственников жилья . Со стороны департамента жилья и инженерной инфраструктуры с собственниками помещений в многоквартирных домах посредством СМИ проводится информационноразъяснительная работа о преимуществах различных способов управления домом.

В Княгининском районе в 2008 году 69 % домов перешли на непосредственное управление собственниками помещений, до конца 2011 года данный способ останется приоритетным (71 %). Жители домов неохотно выбирают способ управления товарищества собственников жилья: сказываются финансовые трудности, трудности оформления, а также то, что жилой фонд в большинстве случаев имеет большой износ. Но в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства» одним из условий оказания финансовой поддержки за счет средств фонда является наличие товариществ собственников жилья . Поэтому до 2011 года количество многоквартирных домов, в которых собственники помещений выберут и реализуют управление ТСЖ, планируется быть 77. А количество домов, в которых собственники выбрали и реализуют управление управляющей организацией (МУП «Княгининское ЖКХ»), в связи с этим будет сокращаться: с 155 в 2007 году до 48 в 2011 г. .

Из представленного выше анализа видно, что нет единственного способа управления и обслуживания многоквартирного дома. В различных городах и регионах

предпочтения отдаются разным формам управления многоквартирными домами, на это влияют следующие субъективные факторы: количество и активность собственников помещений, их профессиональная квалификация, возможность и готовность заниматься управлением и обслуживанием своего дома; сложности конкретного дома как инженерно-строительного объекта; состояние рынка услуг и работ по управлению и обслуживанию многоквартирных домов (наличию управляющих и обслуживающих организаций, уровню конкуренции между ними, заинтересованности в клиентах); отношение органов местного самоуправления к инициативам собственников жилья по управлению своими домами. Собственники помещений, выбирая способ управления своего дома, имеют право выбирать наиболее подходящий вариант именно для них, учитывая как свои интересы и возможности, так и особенности своего многоквартирного дома. Главное, чтобы этот выбор происходил не формально, а обдуманно, взвешенно, на основе анализа преимуществ и недостатков возможных способов управления применительно к конкретному многоквартирному дому в данное время. Чем более обдуманным и взвешенным будет решение собственников помещений, тем с меньшими трудностями они столкнутся при реализации своего решения.

Список литературы

1. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ [Принят ГД ФС РФ 22. 12. 2004 г.], ред. От 23.07.2008, с изм. И доп. На 10.06.2010. - М.:, Эксмо, 2010. - 96 с. - (Законы и кодексы).

2. Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»

3. Тишуков, Ю. В. Потребитель и управление многоквартирным домом / Ю. В. Тишуков. - Ростов н/Д: Феникс, 2007. - 267, с.

4. www.admgor.nnov.ru.

5. www.government.nnov.ru.

6. www.niann.ru.

7. www.youhoyse.ru.

ADVANTAGES AND LACKS

THE VARIOUS FORMS OF GOVERNMENT APARTMENT HOUSES

L. V. Akif’eva, the post-graduate student of chair «The economics and statistics» NGIEI

Annotation. Now the increasing an urgency the question on what way of management possesses an apartment house to choose. In article advantages and lacks of such forms of government by apartment houses as direct management of proprietors of premises in an apartment house, management of association of proprietors of habitation or housing cooperative or other specialized consumer cooperative society, management of the operating organization are considered.

The keywords. Housing and communal services, apartment house, proprietors of habitation, management, direct management, association of proprietors of habitation, management of the operating organization.