≡× МЕНЮ

• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Коллективное инвестирование — формы. Ленивый инвестор

В мировой практике понятие «коллективное инвестирование » означает такую организацию инвестиционного бизнеса, при которой средства, осознанно и целенаправленно вложенные инвесторами в определенный фонд, аккумулируются в единый пул под управлением профессионального управляющего, с целью их прибыльного вложения.

Основные признаки коллективного инвестирования:

• привлечение средств путем размещения ценных бумаг или заключения договора;
• осуществление в качестве основной деятельности инвестирования привлеченных средств в ценные бумаги и/или иное имущество;
• получение основной доли доходов в форме дивидендов, процентов и доходов от сделок, совершаемых с имуществом фонда;
• распределение доходов, полученных от инвестирования, между участниками коллективного инвестирования путем выплаты им дивидендов, процентов или иных выплат.

Потребность в коллективном инвестировании рождена тем, что традиционные финансовые инструменты оказываются недоступны мелким инвесторам из-за высокой цены, сложностей работы с ними или нежелания эмитентов и посредников возиться с небольшими сделками. Инфраструктура рынка многих долговых обязательств государства устроена так, что участникам этого рынка неудобно работать со средствами мелких инвесторов, а часть государственных ценных бумаг просто не предназначена для инвестирования со стороны населения.

Актуальность коллективного инвестирования связана также с тем, что для снижения риска инвестиционный портфель следует разнообразить. Но может ли один инвестор собрать необходимую сумму, а также иметь должные знания, чтобы полноценно инвестировать на рынке? Конечно же нет, один, два, даже десять человек не в состоянии купить минимальный лот на инвестиционном конкурсе или у крупной брокерской компании. Собранные вместе средства тысяч мелких инвесторов — уже сила, способная выступать в качестве покупателя или продавца.

Основные преимущества коллективного инвестирования:

• Профессиональное управление. Компании, занимающиеся финансовыми инвестициями, с большей вероятностью обладают необходимыми знаниями и навыками, чем мелкие инвесторы.
• Диверсификация. Мелкие инвесторы не в состоянии снизить риск путем диверсификации из-за высоких затрат на проведение операций при небольшом количестве акций.
• Снижение затрат. При управлении большим числом мелких инвестиций как одним крупным портфелем можно добиться экономии за счет масштаба операций, от чего инвестор может получить выгоду в виде низкой платы за управление.
• Надежность. Коллективные инвесторы практически во всех странах являются объектом законодательства и регулирования, направленного на защиту интересов мелких инвесторов.

Формы коллективных инвестиций

К основным формам коллективного инвестирования относятся:

• Передача средств в индивидуальное доверительное управление (ИДУ) частному управляющему или управляющей компании;.
• Вложение инвестиций в паевой инвестиционный фонд (ПИФ) .
• Инвестирование средств в общие фонды банковского управления (ОФБУ) .
• Вложение средств в негосударственный пенсионный фонд (НПФ).

Субъекты и объекты коллективного инвестирования во многом определяются формой коллективного инвестирования, видом соответствующего института коллективного инвестирования. Обычно в отношениях коллективного инвестирования задействованы такие субъекты как инвесторы (акционеры, пайщики, учредители управления), институт коллективного инвестирования (как правило, тот или иной фонд), управляющая компания, депозитарий (кастодиан), регистратор, аудитор, независимый оценщик, правоустанавливающие, регулирующие и надзорные органы.

Объектами коллективного инвестирования чаще всего выступают ценные бумаги. Для отдельных видов инвестиционных фондов законодательно допускается вложение средств инвесторов в иное имущество, в том числе, в недвижимость.

С точки зрения операционной деятельности коллективные инвесторы имеют ряд особенностей :

• лица, предоставляющие свои денежные средства управляющему, сами несут риски, связанные с инвестированием;
• управляющий объединяет средства многих лиц, обезличивая отдельные взносы в едином денежном пуле и усредняя тем самым указанные риски для участников коллективной инвестиционной схемы;
• в отличие от иных форм инвестирования, таких как размещение средств на банковских депозитах, приобретение облигаций, схемы коллективного инвестирования не предполагают обещания заранее оговоренных выплат;
• инвестор, участвующий в коллективных инвестиционных схемах, осведомлен о направлениях инвестирования аккумулированных средств и имеет в связи с этим возможность выбрать ту схему (форму) инвестирования, которая в наибольшей степени соответствует его инвестиционным предпочтениям.

История возникновения коллективного инвестирования

Исторически в основе коллективного инвестирования лежит институт доверительной собственности, который начал формироваться еще в глубокой древности. В опубликованной в 1925 г. в США брошюре об истории трастов авторы приводят документы, свидетельствующие о существовании отношений доверительной собственности в Древнем Египте. На основе доверия и опекунства управлялось огромное имущество египетских фараонов и их детей. Опекунами выступали приближенные монархов, обычно жрецы. Эти исторические примеры связаны с распоряжением наследством, завещаниями, опекой собственности малолетних принцев и принцесс.

В Средние века отношения, основанные на доверительной собственности, получили распространение во времена крестовых походов. Первоначально это была передача замка и семейства под охрану и управление доверенному лицу, пока рыцарь находился далеко от дома. Поскольку он не мог быть уверен, вернется ли домой, то в качестве получателя доходов указывался кто-то другой, например, жена или наследник. В дальнейшем подобная практика стала применяться к любой собственности.

Как таковой первый инвестиционный фонд в мире был основан в Бельгии в августе 1822 года, затем в 1849 г. в Швейцарии и в 1852 г. во Франции. В США первые взаимные фонды (mutual fund) появились в 1924 г. Но во всех странах, в том числе и в США, инвестиционные фонды начинают устойчиво развиваться лишь после второй мировой войны, постепенно составляя конкуренцию крупным банкам и иным финансовым институтам.

Инвестиции - вложения финансов в некоторый проект, преследующие целью получение прибыли. Экономика рассматривает инвестиции процессом, отражающим изменения стоимости. Говоря простым языком, инвестиции - это такое откладывание денег про запас в будущее, которое позволяет спустя некоторое время получить прибыль. Особого внимания заслуживает вложение денег в ценные бумаги, как одно из наиболее перспективных и принятых в мировом экономическом сообществе. Выделяют индивидуальное, коллективное инвестирование на рынке ценных бумаг. В первом случае лицо покупает активы на первичном, вторичном рынке, внебиржевом либо на бирже. Коллективное инвестирование предполагает покупку акций, паев соответствующих фондов, компаний.

Влияние на общество

К нашим дням в экономике уже накоплен большой запас знаний, посвященных инвестированию во всех его аспектах. На примере инвесторов прошлого и настоящего можно с уверенностью говорить, что коллективное инвестирование имеет много значимых преимуществ. В первую очередь - выгода для населения страны, где экономика развивается в этом направлении. Причина в том, что коллективное инвестирование в России привлекает в государство капитальные вложения из разных источников, что стабилизирует экономику и провоцирует ее развитие.

При росте инвестирования увеличиваются объемы собираемых налогов, что благополучно влияет на социальные программы, бюджетные компании, финансируемые правительством страны. Это ведет к повышению спроса на ценные бумаги, выпускаемые правительством, а вот стоимость заимствования понижается. Отдельно взятые граждане получают инструменты наращивания доходов и новые способы сохранения имеющихся средств.

Инвестиции и экономика

Инвестиционные потребности могут быть удовлетворены различными методами. Их многообразие позволяет оберегать интересы инвесторов и стабилизировать экономику, что рождает доверие к ней со стороны частных лиц. Коллективное инвестирование оказывает наиболее положительное влияние на финансовое положение в стране, в то же время обостряет конкуренцию между разными структурами, желающими получить деньги населения для дальнейшей работы на фондовых биржах.

Развитие инвестирования в будущем должно спровоцировать рост акций предприятий, привлекающих наиболее внушительные средства. Правда, на данный момент эксперты сходятся во мнении, что формы коллективного инвестирования в России развиты недостаточно хорошо, поэтому деньги не могут работать с полной отдачей. Эффективность можно повысить, если улучшить экономическую, социальную ситуацию в стране, что спровоцирует рост финансового рынка.

Что нужно, чтобы прийти к успеху?

Аналитики и финансисты сходятся во мнении, что в нашей стране рынок коллективного инвестирования начнет активно расти тогда, когда корпоративные бумаги, наконец, перестанут быть объектами двойного обложения налогами. Еще один аспект - недостаточно большой выбор объектов, в которые можно вложить деньги. Чтобы улучшить ситуацию, государство должно принять меры, позволяющие расширить рынок ценных бумаг.

Также в стране не хватает законов, регулирующих коллективное инвестирование. Это должны быть нормативные акты, отражающие реальное положение дел на рынке ценных бумаг, то есть соответствующее требованиям игроков биржи. Коллективное инвестирование нуждается в унификации, в дополнительных механизмах защиты интересов инвесторов и их прав. Развитие возможно в том случае, если появятся механизмы, повышающие надежность.

Не все сразу

Впрочем, даже если все описанное выше будет введено в действие, институты коллективного инвестирования будут нуждаться в некотором времени для реального развития. Управляющие компании должны стать профессионалами, отлично справляющимися с ситуацией на фондовом рынке, они должны научиться ориентироваться в постоянно меняющихся условиях.

Внедрение нового законодательства позволит по прошествии некоторого времени добиться:

• внушительной выручки от средств, помещённых в выгодные активы;
• контроля над деятельностью инвестиционных фондов;
• конкуренции за инвесторов и их средства между различными фирмами, а также между банками, задействованными в этой системе.

Ключевые преимущества

Коллективные формы инвестирования уже давно проверены на мировом уровне и показали себя как выгодный метод ведения дел, когда потенциальный инвестор обладает небольшими средствами, но готов вложить их в некоторое дело, потенциально выглядящее выгодным. При этом такой человек получает доступ к преимуществам, свойственным крупным структурам: банкам, фондам, страховщикам.

Коллективные формы инвестирования предполагают управление активами профессионалами. Это - первое и самое значимое преимущество такого способа заставить деньги работать. Если средства многочисленных участников контролируются централизованно специалистами с высоким уровнем квалификации, аттестованными для работы в финансовой сфере, обладающими многолетним опытом, можно не сомневаться, что риски будут минимизированы, а прибыль окажется максимально возможной.

Важные факторы: сроки и понятность

Современные институты коллективного инвестирования оценивают наиболее дорогим человеческим ресурсом время. Это означает, что инвесторы, если они доверяют управлять своими ресурсами специальной компании, ждут эффективности, но берегут свое время. Обращение к фондам позволяет избежать изучения рыночной ситуации и освоения механизмов, при помощи которых можно заработать на фондовой бирже. Считается, что это важное преимущество коллективного инвестирования, так как управляющие специалисты все свое рабочее время тратят именно на контроль ситуации и корректировку ее в нужном направлении.

Прозрачность, в свою очередь, предполагает отчетность в деталях. В этом плане фонды коллективного инвестирования гораздо более понятны, нежели любая банковская структура, в которой можно оформить вклад. Каждый день специализированная фирма оглашает, какова цена чистых активов. Контролирующие государственные инстанции получают отчеты о стоимости ценных бумаг, о качественном составе портфеля акций. Эксперты сходятся во мнении, что институты коллективного инвестирования в наши дни - это самый прозрачный инструмент из всех доступных для инвесторов.

Особенности и риски

Вне зависимости от того, какие виды коллективного инвестирования заинтересовали потенциального инвестора, он может рассчитывать на то, что управляющая компания откроет ему Проспект эмиссии. Для инвестиционного фонда это главный документ, отражающий стратегию фирмы на фондовом рынке. Это помогает оценивать риски и предполагать доходность по инвестициям.

В то же время нужно понимать, что риски будут всегда - не удастся найти такую управляющую компанию, через которую будет доступно полностью безопасное инвестирование денег. Но ценные бумаги коллективного инвестирования защищены методом диверсификации, когда в портфель включают самые разные бумаги. Если одни в цене потеряют, прибыль удастся получить за счет других, подскочивших в стоимости.

Корректное формирование такого портфеля для частного инвестора представляется затруднительной задачей, так как требует больших финансовых вливаний. Что касается коллективного инвестирования, то управляющие компании располагают средствами, полученными от многочисленных лиц, и суммарно получается очень большой объем денег. Следовательно, такая фирма приобретает векселя, депозиты и облигации, акции в разных источниках. Как принято говорить, «не храните все яйца в одной корзине». Понятие коллективного инвестирования - это как раз распределение пресловутых яиц по нескольким корзинкам.

Льготы и экономия

Коллективные инвестиции предполагают, что многочисленные вложения суммируются, за счет чего портфель разрастается довольно большим. Следовательно, управляющая компания получает доступ к масштабным операциям на фондовом рынке. Это дает доступ к более выгодным предложениям. Можно сравнить это с розничной и потовой продажей товара: чем больше покупка, тем более выгодные условия получает покупатель. Инвестиционной фонд, оперируя большой суммой, может купить акции, вложив в каждую отдельную меньше денег, нежели мелкий инвестор. Операционные затраты понижаются, то есть выгода компании возрастает, что сказывается на прибыли всех участников, вложивших деньги в организацию.

Дополнительное преимущество, связанное с сокращением затрат при коллективных инвестициях, - это доступ ко льготным тарифам налогообложения. Пока инвестор не получает выплаты, все доходы налогами не облагаются. Операции внутри компании реинвестируются, но на это нет никаких налогов, так как нет налогообложения прибыли. Но вот если частный инвестор сам совершает операции на бирже, ему придется заплатить налог на все промежуточные прибыли, получаемые от облигаций, акций, дивидендов, процентов.

Коллективные инвестиции: строительство

Последние несколько лет именно это направление вложения средств стало наиболее популярным в стране, но активнее всего развивается в России в Москве и Санкт-Петербурге. Многие российские инвесторы поняли, что такое вложение средств выгодно, но безопасно. Коллективные инвестиции представлены инвестиционными строительными холдингами и некоторыми другими формами.

Посредством организаций частные инвесторы вкладывают свои деньги в жилую и коммерческую недвижимость. Хорошую прибыль показывает помещение денег в офисы, отели. Компании, организующие инвесторов, подбирают объект, обещающий хорошую прибыль при минимальных рисках, оценивая требования участников фонда. Холдинг занимается юридическими, техническими аспектами сотрудничества.

Привлекательными стали предложения, рассчитанные на инвесторов с небольшими ресурсами. Чтобы принять участие в проекте, можно располагать свободными средствами в размере ста тысяч рублей и более. Это означает, что все большее число лиц могут стать инвесторами в строительство в наши дни.

Выбор объекта

Если было решено принять участие в коллективных инвестициях, нужно ответственно отнестись к выбору объекта недвижимости, достойного доверия. При этом выбирать приходится между коммерческими и жилыми площадями. Оценивают доходность и затраты, на основании показателей делают выводы, какой вариант более приемлем и привлекателен.

В последние годы квадратные метры, используемые для коммерческих целей, по цене превышают жилые на 15-25%. С другой стороны, в аренду такую территорию можно передать по более выгодной ставке. Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость многими аналитиками расцениваются как предпочтительный вариант.

Краудинвестинг

Краудинвестинг - это такой вариант совместного инвестирования, когда для воплощения в жизнь задуманного проекта привлекается очень много инвесторов, располагающих несущественными средствами. Но прибыль от завершенного объекта между участниками будет разделена в пропорциях, соответствующих тому, кто сколько вложил в идею.

Эксперты-финансисты говорят, что именно эта форма в наши дни имеет наилучшие перспективы. Во многом это обусловлено удобством. В России краудинвестинг сейчас еще только проходит этап становления, нет законов, регулирующих эту сферу. Еще не удалось запустить такую площадку для краудинвестинга, которая показала бы хорошие результаты. Впрочем, динамика развития финансового рынка такова, что следует ожидать появления возможностей в ближайшем будущем.

На примере столицы

Столица - крупнейший город России, идущий впереди прочих во многих областях. Не является исключением и совместное инвестирование в строительство. Впрочем, даже здесь, как говорят специалисты, пока эта область только развивается, поэтому реально работающих проектов не очень много. Но московские инвесторы заинтересованы в коллективных инвестициях.

По участникам местного строительного рынка особенно хорошо видно, что наибольшая масса - это те, кто не располагают достаточными средствами, чтобы купить недвижимость, но хотят получить прибыль, вложившись в некий объект совместно с другими на равных условиях. Многие наши современники, располагая некими активами, хотят распределить их по нескольким проектам, чтобы уберечь себя от кризиса и инфляции. Наконец, пусть таких и немного, но есть люди, располагающие достаточной суммой, чтобы купить некую недвижимость, но не спешащие с заключением сделки. Вместо этого они отдают деньги профессионалам, рассчитывая на приумножение суммы спустя несколько лет.

Возможности и реалии

Коллективные инвестиции не обязательно управляются профессионалами. Если рассматривать сферу строительства, то можно в качестве совместных инвестиций оценить и покупку недвижимости родственниками, приятелями. Как правило, делается это с тем, чтобы продать в будущем площади по более выгодной цене. Иногда так сотрудничают малознакомые люди, объединенные стремлением получить прибыль. Обычно такие заключают договора, чтобы совместная работа прошла без конфликтов. Есть и закрытые ПИФы, работающие с коллективными инвестициями в недвижимость.

Если рассматривать коллективные инвестиции в недвижимость в Санкт-Петербурге, можно сделать вывод: хотя во многом город для России передовой, тем не менее эта сфера пока развита слабо, особенно в разрезе новостроек. Больший процент сделок при участии нескольких человек - это совместная работа родственников, друзей, но встречается такое нечасто. Коллективные инвестиции как ПИФы и аналогичные структуры еще только начинают привлекать внимание общественности. А вот в Москве с этим дела обстоят несколько лучше.

Стоит ли рисковать?

Имея некоторую сумму наличных средств, человек обязательно задумывается, как можно заставить деньги работать. Коллективные инвестиции могут прийти на помощь, но многое зависит как от места жительства, так и от заинтересовавшей сферы. Как уже было сказано, наиболее перспективной пока считается область строительства, но она все еще развивается. Впрочем, если удастся выбрать хорошую управляющую компанию, можно не сомневаться, что деньги будут направлены в достаточно безопасный проект, который принесет прибыль.

Процессы инвестирования нередко связаны с крупными вкладчиками, которые могут себе позволить сделать крупные вложения для получения большой прибыли. Однако есть целый сегмент работы для малых инвесторов - они вкладывают мелкие суммы, но благодаря коллективным усилиям фонд получает большие ресурсы для инвестиций в разные активы. Сегодня на рынке можно найти несколько форм коллективного инвестирования, наиболее выгодные из них подробно описаны ниже.

Что такое коллективное инвестирование

Суть этого вида инвестирования заключается в том, что создается фонд, который принимает деньги мелких вкладчиков в доверительное управление на определенных условиях. В качестве держателей выступают частные лица, индивидуальные предприниматели и представители малого бизнеса. Они располагают небольшими суммами, но при этом не желают откладывать их на депозит, поскольку он не приносит желаемую доходность.

Коллективное инвестирование создает основу для аккумулирования этих средств. Несмотря на небольшой размер вклада, благодаря большому их количеству (эффекту масштаба), они становятся реальным ресурсом, который может быть успешно вложен в различные проекты. Именно благодаря концентрации финансов появляется возможность заработать - в противном случае индивидуальные усилия инвесторов не дают ощутимого эффекта из-за своей разрозненности.

Принцип работы фонда коллективных инвестиций состоит в том, что он собирает средства разных вкладчиков на определенных условиях. Каждый инвестор подписывает договор, в котором определяется срок вложения, ожидаемая доходность, условия выплаты, а также распределение рисков.

Поскольку фонд имеет возможность привлечь финансы со всей страны или от держателей вкладов других стран, благодаря совместным усилиям компания становится привлекательной для крупных участников рынка. Полученные деньги вкладываются в различные проекты в соответствии с принципами распределения рисков.

Структура управления активами включает в себя такие элементы:

• управляющая компания - наиболее важное звено, именно она контролирует поступление и расходование средств фонда, решает, куда именно следует их инвестировать;
• депозитарий осуществляет учет имущества фонда, следит за работой управляющей компании;
• регистратор производит учет права собственности каждого держателя на свою долю;
• аудитор контролирует отчетность, проверяет управляющую компанию.

Характерные признаки

Для определения коллективного инвестирования существует ряд признаков, которые можно наблюдать вне зависимости от конкретной формы этого вида финансовой деятельности:

• средства привлекаются в основном путем подписания договоров или размещения в свободной продаже ценных бумаг развивающихся компаний;
• основной деятельностью фонда является вложение средств в ценные бумаги;
• основа прибыли - проценты, дивиденды от сделок;
• эта прибыль распределяется между участниками фонда в соответствии с размером их вклада.

По сравнению с другими способами инвестирования (например, размещение денег в венчурных фондах), коллективный метод финансовых вложений имеет собственные отличия:

1. Все вклады держателей переходят в общую массу, показатели доходности и рисков по которой усредняются.
2. Впоследствии доходность и убыточность пересчитывается по средним параметрам, распределяясь равномерно между всеми инвесторами (с учетом размеров их вложений).
3. Вкладчики самостоятельно несут риски, т.е. они передают средства под свою ответственность.
4. Фонд не обещает проведение каких-либо конкретных (фиксированных) выплат, а только указывает общий прогноз доходности (обычно в процентах годовых).
5. Держатель вклада до подписания договора вправе самостоятельно выбирать направления инвестирования. Он должен указать, в какие отрасли, по его мнению, фонд должен вложить его долю. Это позволяет снизить риски потери при наличии соответствующих профессиональных знаний.

На сегодняшний день рынок коллективных инвестиций представлен в виде нескольких форм компаний, которые определены согласно требованиям федерального законодательства. Это частные пенсионные фонды, ПИФы, АИФы, кредитные организации и инвестиционные банки.

Негосударственные пенсионные фонды

В России на сегодняшний день действует накопительная пенсионная система. Это означает, что частью страховых взносов будущий пенсионер может распоряжаться самостоятельно, отправляя ее в государственный или негосударственный пенсионный фонд. Последний обязан передать их в управляющую компанию (одну или несколько). А компания, в свою очередь, осуществляет инвестирование полученных финансов для их приумножения.

В качестве инвесторов в такие фонды могут выступать частные лица (будущие пенсионеры, заинтересованные лица), предприниматели или коммерческие организации. Как правило, такие компании предлагают небольшую доходность (около 10-12% годовых). Однако их работа тщательно регламентирована государством, которое заинтересовано в сохранении накопительной части пенсии, поэтому и надежность вложений значительно увеличивается.

Акционерные и паевые инвестиционные фонды

Главной задачей этих компаний является активное привлечение средств граждан для вложения их в различные проекты. Как акционерные, так и паевые фонды занимаются сбором денег с частных лиц, не владеющих полноценной финансовой информацией. Предполагается, что благодаря посредничеству компании, ее клиенты будут получать пассивный доход и отдавать часть прибыли в виде процентов.

Отличия между АИФ и ПИФ состоит в том, что первый представляет собой акционерное общество, т.е. юридическое лицо, занимающееся вложениями финансов в покупку акций. Паевой фонд не зарегистрирован как юрлицо, формально он имеет только индивидуальное обозначение, которое позволяет выделить его в ряду подобных организаций. ПИФ привлекает средства и выдает инвестиционный пай (ценную бумагу, которая подтверждает право вкладчика на часть прибыли подобно акции). АИФ может размещать только акции, кроме обыкновенных именных.

Кредитные организации и союзы

Имеются в виду потребительские кооперативы, которые подобно банкам оказывают услуги по предоставлению кредитов. На сегодняшний день в России существует более 100 таких организаций, суммарная величина активов достигла 30 миллиардов рублей. За кредитным союзом закрепляется статус некоммерческой организации, т.е. формально она не ставит целью получение прибыли.

Тем не менее, потребительский кооператив всегда числится на учете как юридическое лицо, и на практике он зарабатывает средства благодаря деятельности по предоставлению кредитов. Поэтому союз вынужден регулярно привлекать средства у населения под большие проценты (10-15% годовых и выше). Именно это делает их намного более привлекательными, чем обычные банки.

Инвестиционные банки

Это специализированные кредитные организации, основная деятельность которых связана не с предоставлением займов, а с проведением различных операций на фондовой бирже. Наряду с этим инвестиционные банки оказывают и такие виды услуг:

• содействие при выпуске и продаже акций и облигаций;
• предоставление финансовых гарантий в процессе размещения этих бумаг;
• кредитное финансирование (выдача векселей, облигаций, кредитов);
• дилерские и брокерские услуги;
• управление активами и фондами и др..

Обычно инвестиционные банки работают с крупными вкладчиками, однако для привлечения дополнительных средств им могут быть интересны и частным лицам с небольшими сбережениями.

Преимущества и недостатки коллективного инвестирования

Коллективные инвесторы, обладающие незначительными активами, выступают в роли участника рынка только через посредника (например, паевой инвестиционный фонд или кредитную организацию). Такие особенности работы имеют как свои плюсы, так и отрицательные стороны.

К основным преимуществам можно отнести следующие моменты:

1. Возможность получения реального дохода, который практически всегда обгоняет инфляцию и даже самые высокие ставки по банковским депозитам.
2. Профессиональное управление финансами, благодаря знаниям и опыту инвесторов, управляющих фондом коллективных инвестиций. По сути, это главное преимущество, потому что частный инвестор зачастую не обладает достаточными знаниями для принятия грамотных финансовых решений.
3. Распределение (диверсификация) рисков. Поскольку у мелких вкладчиков отсутствуют достаточные средства для вложения в разные проекты, они практически никогда не могут распределить свои финансы. Это создает потенциальную угрозу потери всех сбережений, потому что основным правилом инвестирования является именно распределение возможных рисков.
4. Еще одно преимущество - надежность. Фонд коллективных инвестиций строго следует требованиям законодательства, потому что в противном случае контролирующие органы отзовут у него лицензию. В таких ситуациях вкладчики нередко имеют возможность сохранить средства - например, финансы из 1 негосударственного пенсионного фонда передаются в другой.
5. Благодаря привлечению денег от коллективных инвесторов, фонд предлагает заключить договор на особенно выгодных условиях. Связано это с тем, управление совместными инвестициями предполагает меньшие издержки, чем траты, связанные с индивидуальным обслуживанием каждого вклада.

На основе этого анализа можно сказать, что основные преимущества коллективного инвестирования сводятся к профессиональному управлению и надежной диверсификации рисков, чего практически невозможно добиться в случаях совершения вложений в одиночку. Однако такой вид финансовой деятельности обладает и некоторыми недостатками. Они связаны с такими нюансами:

1. Частные инвесторы получают только пассивный доход (за редким исключением). С одной стороны, это избавляет от необходимости самостоятельного изучения рынка, на что уходит много времени и сил. Но с другой - мелкий вкладчик не получает соответствующего опыта, который мог бы пригодиться ему в дальнейшем.
2. Важный недостаток связан со сложностью выбора конкретного фонда коллективных инвестиций. Каждому держателю счета нужно выбирать только проверенные компании, которые существуют на рынке длительное время и уже сумели завоевать доверие среди клиентов. В противном случае появляется угроза потери существенной части депозита.

Поэтому можно сказать, что коллективное вложение средств - это основной путь получения прибыли частного инвестора, который обладает небольшими сбережениями. В дальнейшем можно диверсифицировать полученный доход, реинвестировав его в разные фонды, в соответствии с правилами риск-менеджмента.

Коллективные инвестиции в недвижимость - это инвестиционная программа, в рамках которой из денег мелких пайщиков формируется специальный фонд под управлением профессионального менеджера.

Цель фонда - эффективное вложение полученных средств для получения прибыли и распределения ее в равных долях среди всех участников программы.

Пай – это ценная бумага, которая подтверждает владение долей в имуществе фонда недвижимости

ETF – фонд фондов. Это своеобразная оболочка для нескольких активов, каждый из которых торгуется на бирже. Например,в ETFна недвижимость могут быть собраны акции или облигации всех российских застройщиков.

Девелопер – это компания, объединяющая одного или нескольких подрядчиков (застройщиков),которая привлекает средства дольщиков или использует заемный капитал (банковские кредиты) для строительства и продажи жилых объектов.

Девелопмент - весь комплекс мероприятий по строительству жилых объектов, включая проектирование и создание сопутствующей инфраструктуры.

Официальное коллективное инвестирование

В чем суть коллективных инвестиций? Основатель фонда собирает деньги инвесторов, а потом создает управляющую компанию для работы с привлеченным капиталом частных инвесторов,которая получает прибыль с помощью вложения в различные инвестиционные инструменты. Полученная прибыль в равных долях распределяется среди пайщиков фонда или товарищества. Возможности для инвестирования:

• приобретение существующих активов, покупка доли в компании, которая владеет активом, и получение дохода от сдачи в аренду или продажи актива;
• выдача займа для кредитования других частных инвесторов;
• финансирование строительства или редевелопмента проектов.

Объекты инвестирования.

• Жилая недвижимость:
  • для перепродажи;
  • для сдачи в аренду;
  • апартаменты.
• Коммерческая недвижимость:
  • стрит-ритейл;
  • склады;
  • парковки.

Неофициальное коллективное инвестирование

В этом случае пул инвесторов доверяет управление совместным капиталом одному человеку, который инвестирует собранные средства в объекты недвижимости, получает прибыль и распределяет её среди участников фонда.

Преимущество такого подхода к получению прибыли от инвестиций в недвижимость - возможность выбрать привлекательный объект без банковского финансирования. Доходность таких инвестиций может достигать 30-40% годовых.

Подобные инвестиции часто встречаются на рынке российских новостроек. Группа инвесторов выкупает несколько этажей жилого здания на стадии котлована, а после сдачи объекта в эксплуатацию перепродает купленные оптом квадратные метры.

Главный минус неофициального коллективного инвестирования - человеческий фактор. Выбранный пайщиками управляющий может потратить средства фонда на нецелевые нужды. Никаких юридических документов при сделке не заключается.

Рынок совместных инвестиций в недвижимость

Рынок совместных инвестиций в России и мире

Базовый инструмент коллективных инвестиций в недвижимость на рынках западного капитала – это взаимные фонды,объединенные общей аббревиатурой REIT. Управляющие компании взаимных фондов вкладывают полученные от пайщиков средства в покупку ликвидной недвижимости,подходящей для сдачи в долгосрочную аренду.

Мировая капитализация всех REIT находится на уровне 1,7 триллиона долларов, большая часть -около 1 триллиона долларов - приходится на рынок США.

REIT недвижимости делятся на долевые, зарабатывающие на аренде, и на ипотечные, зарабатывающие на выдаче ипотеки и торговле производными ипотечных ценных бумаг. Доля гибридных фондов, зарабатывающих и на ипотеке, и на аренде, не превышает одного процента.

Работа REIT в США жёстко регулируется финансовыми властями. Вот список необходимых для работыREIT-фонда правил: ¾ своего капитала эти фонды обязаны вкладывать в недвижимость, а 90% от заработанного пускать на выплату дивидендного дохода. Поэтому и банкротство среди таких фондов происходит крайне редко.

Коллективные инвестициями в России - закрытые паевые фонды недвижимости

В России за коллективными инвестициями нужно идти в закрытые паевые фонды недвижимости. По информации экспертов, они занимают более 30% российского рынка. В объекты инвестирования вложено более 2,5 трлн рублей.

Российские ЗПИФН (такой аббревиатурой обозначаются закрытые фонды недвижимости) состоят из одного или сразу нескольких объектов.

В состав фонда могут входить как жилые объекты, так и коммерческая недвижимость: офисы класса «А» и«В», стрит-ритейл, помещения на первых этажах жилых зданий. Все это капитализируется и приносит доход пайщикам. Подбор объектов недвижимости и выбор инвестиционной стратегии - прерогатива управляющей компании, которая также отвечает за рисковую составляющую своих проектов.

Доходная часть ЗПИФН – это прибыль от продажи или аренды входящих в его состав объектов. Выйти из такого фонда нельзя до завершения его работы, а получить свой доход можно только в определенные промежутки времени.

Технологические окна для выплаты прибыли открываются, как правило, раз в три месяца. Российские фонды предпочитают спекулятивные операции по купле-продаже недвижимости. Доля арендных операций минимальна.

Покупка «билета» в фонд для инвестора с относительно небольшим капиталом дает возможность получить прибыль от объектов, которые стоят очень дорого и при других сценариях были бы просто недоступны из-за высокого порога вхождения.

Основные недостатки ЗПИФН – невозможность досрочного выхода из фонда и необходимость выплаты комиссионных управляющим даже при отрицательной доходности. Средняя продолжительность жизни этого своеобразного пула инвесторов - от 7 лет. По окончании срока фонд закрывается, имущество распродается.

Краудинвестинг риски и преимущества

Кроме ЗПИФН, есть краудинвестинг. От классических ЗПИФН краудинвестинговые платформы отличаются тем, что для каждого объекта недвижимости регистрируется отдельный фонд.

Основные игроки российского рынка - это краудинвестинговые площадки: Aktivo, Credo Capital и другие. Преимущества краудинвестинга:

• Участие в крупных проектах, обычно недоступных для частного инвестора.
• Снижение рисков за счёт вложения сразу в несколько проектов.
• Скорость и удобство проведения сделок благодаря современным онлайн-технологиям.
• Прозрачность системы - доступ к базе данных объектов инвестирования.

Этот коллективный способ вложения в недвижимость относится к высокорисковым инвестициям, так как велика вероятность получить прибыль выше среднерыночных значений или же полностью потерять вложенную сумму.

Высокорискованные коллективные инвестиции

Сколько зарабатывают на коллективном инвестировании в real-estate?

Все зависит от выбранного инструмента. Если покупать паи в REIT через ETF, то доходность составит 5-8% годовых в валюте.

Вхождение в российский ЗПИФН принесет средний годовой доход 8-10% годовых в рублях. Все эти фонды контролируются Центробанком РФ, поэтому информацию о доходности легко найти в открытых источниках. Инвестиции через краудинвестинговые площадки могут принести до 12% годовых в Credo Capital и до 17% годовых в рублях в Aktivo, это две наиболее популярные площадки, работающие с недвижимостью. Еще 7% годовых инвесторы могут заработать за счет роста стоимости объектов.

Что нужно, чтобы начать зарабатывать?

Входной билет на рынок США (на американском рынке сосредоточено до 90% REIT) через американского брокера обойдется в 10 тысяч долларов. Но работа с фондами недвижимости доступна только квалифицированным инвесторам, напрямую войти в REIT-фонды нельзя.

Квалифицированный инвестор - это категория инвесторов с высшим экономическим образованием и подтвержденным опытом работы на финансовых рынках, обладающая капиталом не менее 6 млн рублей или же совершающая не менее 10 сделок в квартал с годовым оборотом 6 млн рублей. Квалифицированные инвесторы могут напрямую покупать рискованные инструменты финансового рынка - акции иностранных компаний,еврооблигации, структурные ноты, паи в ЗПИФН.

Инвестировать придётся через зарубежного брокера или через специальные программы зарубежных страховых компаний,других вариантов нет.

Стоимость пая в ЗПИФН для обычных инвесторов зависит от ETF,которые торгуются на Московской или Санкт-Петербургской фондовой бирже. Можно проконсультироваться у любого крупного брокера, например, Финам или БКС.Стоимость доли на российских краудинвестинговых площадках: в Aktivo - 300 тысяч рублей, CredoCapital - 900 тысяч рублей.

Какой вид недвижимости выбрать

Каждый фонд или краудинвестинговая площадка отдает предпочтение различным объектам инвестирования. Кто-то вкладывается в жилую недвижимость, кто-то в коммерческую, есть и смешанные варианты. Как правило, дольщик не выбирает объекты, но может выбрать фонд по целевому назначению. Рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта.

Инвестиции в недвижимость

Апартаменты как новый инвестиционный тренд

На Западе инвестиции в апартаменты популярны. Относительно новый и довольно устойчивый тренд - покупка меблированных номеров в апарт-отеле (гостиница, номера в которой оборудованы как квартиры).

Минимальный срок аренды от 1 месяца. После покупки номера управляющая компания гарантирует его заполняемость, проводит проверку арендаторов, собирает с них деньги за проживание и следит за техническим состоянием помещения. Размер комиссионных составляет 10-20%.

Доходность: 6-8%годовых. Преимущества такого способа инвестирования - получение пассивного дохода без поиска арендаторов. В числе минусов отсутствие гарантий по стабильной загрузке сдаваемых площадей, моральный износ актива, издержки на ремонт, высокая комиссия управляющих компаний.

На зарубежных рынках второй вариант - это покупка комнаты (апартаментов) в студенческих общежитиях. Доходность составляет до 10% годовых.

Минусы прямых инвестиций - высокий порог вхождения от 25 тысяч долларов при покупке зарубежной недвижимости. Минусы для коллективных инвестиций - это риск недозагрузки при неправильно выбранном объекте.

В России сегмент апартаментов после бурного роста переживает период регулировки законодательной базы. Апартаменты по-прежнему относят к нежилой недвижимости, в них нельзя прописаться, можно только зарегистрироваться на относительно короткий срок, аналоги на их содержание гораздо выше, чем в жилом фонде.

С другой стороны, застройщики, поймав тренд, вывели на рынок несколько комплексов апартаментов,которые после покупки можно сдать на любой срок.

Арендаторов находит управляющая компания. При этом ряд компаний готовы выкупить у инвестора свой объект через 5-7 лет. Порог вхождения – от 4 млн рублей за апартаменты эконом класса, до 10-12 млн в комфорт-классе.

Из минусов отметим низкую ликвидность актива, большие комиссионные, невозможность проконтролировать УК.

Арендный бизнес в коммерческой недвижимости

Покупка и сдача в аренду жилой недвижимости в российских мегаполисах приносит не более 3% годовых чистого дохода. Полученный доход не покрывает инфляционные издержки. Срок окупаемости однокомнатной квартиры 35-40 кв. м превышает 20 лет.

Покупка на ранней стадии строительства коммерческих помещений на первых этажах жилых зданий с последующей сдачей в аренду:

• Доходность зависит напрямую от выбранного актива, его востребованности именно в этом жилом комплексе.
• Минус прямых инвестиций: стоимость коммерческого помещения начинается от 4 млн рублей.

Покупка и сдача в аренду складской недвижимости.

• Минусы для частного инвестора – отсутствие необходимых компетенций при выборе объекта инвестирования и высокая стоимость актива.

Инвестиции в относительно недорогие объекты могут стать неудачными из-за неправильно выбранного месторасположения, плохого состояния самого объекта.

Сейчас, по информации «Ведомостей », самое неудачное время для инвестиций в склады. На рынке пользуются спросом помещения от 10 000 кв. м, а это совсем другой ценник. А вот доступные для покупки маленькие склады чаще всего убыточны. Доходность вложений в складскую недвижимость составляет 7-8% годовых.

Покупка и сдача в аренду магазина (ритейл, стрит-ритейл)

Доходность 11-12% годовых. Наиболее высокую доходность демонстрируют объекты на границе Москвы и области, наименьшую - дорогие объекты на главных столичных торговых улицах(Тверская, Арбат). Окупаемость таких объектов составляет от 10 лет. Востребованы торговые площади от 2500 кв. м, которые можно превратить в мини-ТЦ, сдавая арендаторам.

Наиболее популярны небольшие форматы до 150 кв. м и помещения, которые можно приспособить под коворкинги. Есть шанс, что удастся найти арендаторов. Минусы те же: высокий ценник и отсутствие профессиональных знаний об этом сегменте рынка.

Выводы

Коллективные инвестиции в недвижимость: ЗПИФН, REIT, ETF, краудинвестинг - доступны как для начинающих, так и для опытных инвесторов.

• Порог вхождения: от 300 тысяч рублей до 5 млн.
• Доходность:аренда - от 5% годовых. Девелопмент – от 10% годовых.
• Оформление:покупка пая фонда.
• Риски:банкротство УК, мошенничество, кризис на рынке недвижимости.

Самые важные достижения рынка коллективных инвестиций - это возможность вложиться в объекты, которые из-за своей дороговизны недоступны для инвестора с небольшим капиталом, и профессиональная экспертиза от управляющей компании.

Ещё больше интересного

В России достаточно давно развивается институт совместных капиталовложений. Смысл их заключается в том, что объединение воедино порой весьма незначительные средства, участники получают возможность управлять (инвестировать) уже более внушительной суммой денежных средств. Так называемые коллективные инвестиции предполагают следующую схему: посредническая структура формирует у себя определенный объем средств частных лиц с целью вложений в имущество или активы финансового рынка. Функции управления капиталом и ответственность за него ложится на профессионального управляющего.

Коллективные инвестиции могут быть востребованы по разным причинам, основной из которых является недостаток средств у частных вкладчиков для покупки ключевых инвестиционных инструментов, предлагаемых современным рынком.

Кроме того, крупные компании часто не желают заниматься мелкими капиталовложениями из-за трудностей работы с ними. Частники же имеют свою выгоду при этом. Она заключается в том, что вкладывая таким образом средства, инвестор получает возможность перепоручить управление ими грамотному управляющему, который имеет опыт, позволяющий ему принимать грамотные решения и за счёт этого значительно снизить риски. В настоящее время существует несколько разновидностей коллективных инвесторов.

Рынок коллективных инвестиций условно можно разделить на несколько видов:

• - Акционерный фонд . Регистрируется в форме ОАО, занимается привлечением средств путем реализации собственных акций. Вырученные средства направляются на приобретение ценных бумаг крупных предприятий, имеющих потенциал роста. Фонд данного типа вправе лишь инвестировать средства акционеров, любая другая деятельность, в том числе, коммерческая или производственная, запрещена. Имущество ОАО делится на инвестиционный резерв и те средства, которые необходимы для обеспечения функционирования органов управления.
• - Пенсионные и страховые фонды. Деньги в таких фондах хранятся длительное время и возвращаются вкладчикам с процентами тогда, когда наступает страховой случай. По сути, такие организации - это самые крупные коллективные инвесторы. В связи с тем, что средства у них хранятся длительный срок, они имеют достаточно времени, чтобы выбрать, запланировать и заключить наиболее удачные сделки и на ведение инвестиционной деятельностью в общем.
• - Венчурный фонд. Коллективные инвестиции данного типа актуальны при запуске или развитии проекта. Инвестор в результате вложения средств получает свою долю в бизнесе, потенциально способную приносить прибыль.
• - Коммерческие банки и подобные им организации. Они предоставляют людям деньги (кредиты) под определённый процент на относительно небольшой срок (1-2 года).
• - Паевые фонды (ПИФы). Формируются за счет участников, которые владеют паями, и могут передавать их в управление, претендуя на прибыль. Такие фонды приобрели широкую популярность в России за счет обеспечения неплохого дохода и прозрачности. Чтобы подобрать ПИФ для вложения денег, рекомендуется тщательно анализировать информацию из рейтингов. Они регулярно публикуются на специализированных ресурсах в Сети и в периодической деловой прессе.
• - ПАММ-счета. Относительно новый инвестиционный инструмент, который успешно применяется в ходе работы на валютном рынке. В соответствии с данной схемой, средства вкладываются в трейдера, имеющего высокий уровень квалификации и большой опыт. Он управляет деньгами со счетов вкладчиков. Это способ, который традиционно относят к высокодоходным коллективным инвестициям, обладающим высокой степенью риска. Поэтому, приняв решение о вложении средств в ПАММ-счета, выбирайте компании максимально тщательно.

Преимущества коллективных инвестиций.

Одним из основных преимуществ участия в коллективных инвестициях является заметно меньшие риски, по сравнению, например, с самостоятельными действиями на рынке. Это происходит за счёт того, что часть инвестиций отправляется на более рискованные проекты, а другая часть - на менее. В итоге вкладчика всё равно, так или иначе, ожидает прибыль.

Ещё одно преимущество заключается в том, что управляющий является крупным инвестором, который может оперировать большими объёмами ценных бумаг и акций по более выгодной цене.

Важным преимуществом ПАММ-счетов является отсутствие серьезных ограничений на вход в рынок. Начать работу можно, имея всего 1000 рублей. Это дает возможность свести к минимуму потери и избежать излишних стрессов.

Даже небольшие риски позволяют зарабатывать 5-10% от вложенных средств каждый месяц.

Актуальность системы коллективного инвестирования для России вызвана, с одной стороны, заинтересованностью населения в надежном и прибыльном способе помещения своих доходов, с другой стороны, растущими потребностями российских предприятий во внешних негосударственных источниках финансирования.

В России понятия «коллективные инвесторы» и «формы коллективного инвестирования» впервые были введены в Комплексной программе мер по обеспечению прав вкладчиков и акционеров, утвержденной Указом Президента РФ № 408 от 21 марта 1996 г.. К коллективным инвесторам этим Указом отнесены паевые инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды, кредитные союзы, акционерные инвестиционные фонды и инвестиционные банки. Однако на практике инвестиционные банки не были созданы, вместо них появились общие фонды банковского управления (ОФБУ) как еще один институт для привлечения средств мелких инвесторов.

В настоящее время в России уже сложилась структура рынка коллективного инвестирования. Это инвестиционные фонды (акционерные и паевые), негосударственные пенсионные фонды, страховые компании, общества взаимного страхования и кредитные союзы, общие фонды банковского управления.

Коллективное инвестирование достаточно жестко регулируется с учетом того, что любой скандал может скомпрометировать деятельность всех фондов и подорвать к ним доверие.