Что такое экспозиция объекта недвижимости. Как снизить срок экспозиции объекта коммерческой недвижимости? Срок полезного использования объекта основных средств
Под красивым термином «экспозиция квартиры» специалисты подразумевают нахождение объекта на рынке недвижимости. Экспозиция начинается с того момента, как информация о вашем жилье попадает в базу данных, и заканчивается, когда вы определились с покупателем. Это непростой и ответственный период. Вашу родную квартиру, где каждая мелочь связана с воспоминаниями, а «стены лечат», чужие люди придирчиво рассматривают как товар, раскладывая по полочкам все ее достоинства и недостатки. Скорее всего, вы хотите, чтобы все это поскорее закончилось, можно было вздохнуть с облегчением и спокойно готовиться к сделке. А еще вы хотите, чтобы ваше жилье оценили по достоинству. О том, что влияет на продолжительность и успешность экспозиции рассказывают наши эксперты:
- Елена Овсянникова, директор ООО АН «Слобода»;
- Галина Буюклинская руководитель отдела продаж АН «Виват-риэлти».
Когда же?
«Срок экспозиции квартиры зависит от нескольких составляющих, - говорит Галина Буюклинская . - Рассмотрим их по порядку. Один из главных факторов – так называемая ликвидностьжилья: насколько пользуются спросом подобные квартиры в таком районе. Разумеется, высокая востребованность позволяет продать объект недвижимости в более короткий срок.
Второй момент – цена, а точнее сказать, ее адекватность. Всем известно желание покупателя купить подешевле, а продавца – продать подороже. Существует понятие средней цены, которая соответствует наиболее распространенным ценам на рынке на жилье такого типа. Если ваша цель – продать как можно быстрее, цена должна быть либо в числе средних, либо немного ниже. Квартира, которая стоит дороже, обязана иметь явные преимущества: например, евроремонт, удобная транспортная развязка, школа или детский сад под окнами. Если же значимых плюсов нет, лучше остановиться на более приемлемой для потенциального покупателя сумме. Судите сами: удастся ли быстро продать двухкомнатную квартиру в Сормовском районе за 3 миллиона 800 тыс. рублей, если она, мягко говоря, в обычном состоянии, и красная цена для нее – 3 миллиона? Конечно, хороший специалист по недвижимости может найти желающего ее приобрести, но это потребует много времени. Ждать придется месяцами. И неизвестно, получится ли выручить именно столько.
Элитную квартиру тоже не так легко быстро продать, хотя ее цена и оправдана. Это объясняется просто – не все могут себе позволить такое жилье. Все-таки большинство покупателей в Нижнем Новгороде относятся к среднему классу.
Определенное значение имеет тип дома – кирпичный, панельный, «народная стройка» и т.д. (больше ценятся кирпичные дома), этаж, на котором находится квартира. Внимание покупателей скорее привлечет третий-четвертый этаж, чем первый и последний. У такой тенденции есть свои житейские причины. Жителей первого этажа, как правило, ждет с грохотом закрывающаяся входная дверь, от которой, к тому же все время дует, и неприятные запахи, доносящиеся из подвала. Кроме того, на окна обязательно придется ставить решетки, иначе ловкие воры могут без труда проникнуть в жилище. Был период, когда квартиры на первом этаже покупали очень охотно, особенно, если дом расположен недалеко от остановки или станции метро, на так называемой «красной линии». Многие приобретали их для того, чтобы впоследствии переоборудовать в офис, магазин, парикмахерскую и т.д. Однако сейчас ситуация изменилась. Во-первых, ужесточились правила перевода жилого помещения в нежилое. Во-вторых, на сегодняшнем рынке широкий выбор готовых нежилых помещений, которые не нужно переоборудовать, тратя кучу времени и нервов. И представители бизнеса чаще всего их и предпочитают.
Те, кто живет на последнем этаже, нередко мучаются от того, что течет крыша. Причем дождь с потолка начинается в апреле-мае, а заканчивается только к ноябрю. Кстати, если лифт сломается, то с тяжелыми сумками придется идти пешком девять и больше лестничных пролетов.
Если сравнивать первичный и вторичный рынок жилья, то наибольшим спросом пользуются, а. значит, и быстрее продаются квартиры в новых домах. Кроме очевидных преимуществ вновь возведенного жилья, стоит отметить еще один момент. Квартира, которая уже кому-то принадлежала, оформлена во вкусе прежнего владельца. Потенциальному покупателю может не понравиться ремонт (от цвета обоев в спальне до рисунке на кафельной плитке в ванной) и даже удобная на первый взгляд перепланировка. А переделывать, как известно, труднее, чем делать с нуля. Новостройка никаких подобных сложностей не представляет, она как чистый лист бумаги.
Итак, среди факторов, влияющих на экспозицию жилья, можно отметить его ликвидность, адекватность цены, тип и расположение как дома, так и квартиры. Но многое зависит и от первого впечатления, которое остается у потенциального покупателя при просмотре.
«Кроме цены, ликвидности квартиры и других ее характеристик (состояние, этажность, материал, из которого построен дом и т.д.) на срок экспозиции квартиры влияет также степень готовности документов и наличие самих правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, решение суда, справка о полной выплате пая и т.д.), - отмечает Елена Овсянникова. - Рассматривая каждый вариант жилья, специалист по недвижимости оценивает возможный риск, исходя из наличия правоустанавливающих документов собственника. И если риск слишком высок, он советует продолжить поиск, но выбор всегда остается за покупателем».
Советы профессионалов
Многие факторы, которые влияют на срок и успешность экспозиции жилья, мы неспособны изменить при всем желании. Увы, не в нашей власти силой мысли перенести дом поближе к автобусной остановке и супермаркету. Примерно то же можно сказать и о материале, из которого построен дом, этажности, и, наконец, о конъюнктуре рынка. А вот вовремя собрать комплект документов мы вполне в состоянии. Так же, как и достойно подготовить квартиру для просмотра. А помогут вам в этом рекомендации наших экспертов.
Советует Галина Буюклинская:
- Если квартира в состоянии, которое в народе характеризуют словами «не ахти», то лучше всего сделать небольшой косметический ремонт. Никто не призывает вас тратить много денег, однако подклеенные обои и новый недорогой линолеум взамен старого затертого наверняка сыграют свою роль.
- Особое внимание обратите на запахи. Они действуют на человека сильнее, чем можно подумать. Бывает так, что невыносимое «амбре» стоит в квартире помимо воле хозяев. Например, виной тому – грязный подвал, засоренный мусоропровод или бездомные кошки. В первых двух случаях обязательно обратитесь в ЖЭК или домоуправляющую компанию, санэпидемстанцию. А в последнем остается засучить рукава и вымыть подъезд – что же еще делать? Если с неприятными запахами покончено, мы часто советуем своим клиентам накануне просмотра сварить кофе, испечь блины или пироги. Постарайтесь сделать так, чтобы в вашем доме царил аромат домашнего уюта, и покупатель захотел вернуться.
- И, конечно, сделайте, генеральную уборку. Кстати, мы, специалисты по недвижимости, порой сами беремся за тряпки и швабры, чтобы помочь своим клиентам, если это пожилой человек или хронически занятый трудоголик.
Советует Елена Овсянникова:
- Помните, что у вас никогда не будет второй возможности произвести хорошее первое впечатление.
- Входная дверь – это визитная карточка квартиры, поэтому вы должны быть уверены в том, что она всегда в порядке. Красиво оформленная входная дверь вызывает интерес и желание зайти в гости.
- Отделка квартиры – это гарантированное средство быстро и выгодно ее продать. Имейте в виду, что стены светлого или нейтрального, неяркого цвета зрительно увеличивают площадь помещений.
- Чистые окна сделают квартиру более просторной и привлекательной. Раздвиньте гардины и занавески, и квартира наполнится светом и солнцем, станет яркой и гостеприимной.
- Кухня должна быть чистой! Многие покупатели судят о хозяйке дома по чистоте кухни. Поэтому сделайте так, чтобы она блестела.
- Сияющая чистота ванной комнаты тоже поможет продать квартиру. Протрите кафель и пол, чтобы на них не было пятен от воды и мыла. Не забудьте обратить внимание на занавеску или дверцы душевой кабины. Почистите вентиляционную решетку и проветрите ванную комнату;
- Избегайте беспорядка и хаоса.
- Сделайте так, чтобы кладовки и подсобные помещения выглядели просторнее (для этого сложите вещи аккуратно).
- Покажите во всей красе: балкон, лоджию или гараж. Освободите гараж от ненужных вещей. Помните – балкон это не место для свалки.
- Сделайте необходимый ремонт в доме - например, помажьте маслом дверные петли, если они скрипят. Устранив мелкие, незначительные поломки и недостатки, у вас появится возможность более выгодно продать квартиру.
- Квартира, наполненная светом и свежим воздухом, выглядит привлекательной. И, наоборот, запах табака, животных или мусорного ведра создают негативное впечатление. Обязательно проветривайте квартиру, а в хорошую погоду держите окна открытыми, пользуйтесь освежителем воздуха. Потрескивание дров в камине и соблазнительные запахи, доносящиеся из кухни, наполнят квартиру особым чувством, теплом и уютом.
- Освещение. Не забудьте включить все люстры и бра. Хорошее освещение поможет агентам показывать квартиру в вечернее время и в пасмурные дни. Обязательно замените перегоревшие лампочки на лестничной площадке.
- Сведите к минимуму то, что отвлекает внимание. Было бы лучше, чтобы во время показа присутствовало как можно меньше людей. Уберите животных из поля зрения. Это даст возможность потенциальному покупателю спокойно смотреть и оценить квартиру, представить себя хозяином.
- Позвольте агенту вести переговоры: будьте дружелюбны и вежливы, но не мешайте переговорам агента и покупателя. Старайтесь давать исчерпывающие ответы, но только на те вопросы, которые заданы. Ваш агент знает лучше, что важно для покупателя и сможет легко справиться с любой ситуацией.
Пусть экспозиция вашей квартиры пройдет легко и быстро!
10. Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним
Источник: Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 (редакция от 14.12.2006) "Об утверждении стандартов оценки"
Ссылки на определение понятия «Срок экспозиции объекта оценки»
Уважаемые пользователи сайта. На данной странице вы найдете определение понятия «Срок экспозиции объекта оценки». Полученная информация поможет вам понять, что такое Багаж. Если по вашему мнению определение термина «Срок экспозиции объекта оценки» ошибочно или не обладает достаточной полнотой, то рекомендуем вам предложить свою редакцию этого слова.
Для вашего удобства мы оптимизируем эту страницу не только по правильному запросу «Срок экспозиции объекта оценки», но и по ошибочному запросу «». Такие ошибки иногда происходят, когда пользователи забывают сменить раскладку клавиатуры при вводе слова в строку поиска.
Отдел исследований компании Cushman & Wakefield проанализировал влияние сроков экспозиции офисных помещений в Москве на успешную сдачу объекта в аренду.
Данные, накопленные за 13 лет наблюдений, позволяют утверждать, что экспозиция офисных площадей подчиняется единому закону, при котором 80% всех офисов сдается в течение одного года. Вероятность сдачи в аренду офисного блока снижается втрое в каждые последующие 6 месяцев.
Традиционно доля свободных площадей на рынке Москвы была основным показателем благополучия. Многие девелоперы считали, что только при низкой доле вакансии можно говорить о росте рынка. Однако последние годы показали, что даже при 3 миллионах квадратных метров свободных офисных площадей, рынок обеспечивает ежегодный оборот свыше 1 млн кв.м. Это означает, что даже в условиях избытка площадей успешная сдача в аренду вполне возможна.
Более того, высокая вакансия не являлась препятствием даже для роста арендных ставок, как это было в 2011-2013 годах.
Эксперты Cushman & Wakefield полагают, что именно таргетирование срока экспозиции объекта является фактором успеха для работы на «низком» рынке. Доля сделок с экспозицией менее полугода составляет около 50%.
На офисном рынке столицы с 2014 года фактически отсутствуют сделки предварительной аренды. Высокая доля сделок с помещениями, экспонировавшимися более года, в 2016 году объясняется высокой турбулентностью и массовым репрайсингом неликвидных офисных помещений.
Срок экспозиции объекта является фактором конкурентного преимущества. Перезапуск маркетинговой кампании является необходимой составляющей арендной политики. Основываясь на данных о сроках экспозиции объектов на основе анализа сделок аренды офисов класса «А» и класса «В» в Москве за период 2004-2017 годов (более 50 000 записей), 63% всех офисных площадей в Москве сдается в течение полугода, 80% сдается в течение года.
Доля свободных площадей на рынке перестает быть значимым фактором. Она в меньшей степени влияет на успех или неуспех арендной кампании.
Данные, накопленные за 13 лет наблюдений, позволяют утверждать, что экспозиция офисных площадей подчиняется единому закону. Вероятность сдачи в аренду офисного блока снижается втрое в каждые последующие 6 месяцев.
Состояние рынка влияет на наклон кривой экспозиции. Наиболее характерным является 2008 год, в который более половины сделок с офисами были сделками предварительной аренды.
Ожидаемо, наиболее «быстрыми» годами были 2005-2007, когда в течение полугода сдавалось более 80%.
2009 год был самым медленным, но, тем не менее за полгода было сдано более 50%. 2015 год практически повторил паттерн 2009 года.
Любопытно, что три квартала 2017 года показывают динамику сходную с 2005-2007 годами, с большой долей «быстрого» рынка и высоколиквидных помещений.
Эксперты Cushman & Wakefield полагают, что это может быть сигналом к разогреву рынка даже при высоком уровне свободных офисов .
Географические отличия в сроках экспозиции незначительны. 30% офисных площадей, свободных по состоянию на середину октября 2017 года, низколиквидны.
Несмотря на то, что в ММДЦ «Москва-Сити» наблюдается самая высокая вакансия, сроки экспозиции по заключенным сделкам с офисными площадями отличаются незначительно.
Для открытых вакансий картина похожая, однако рынок делится на две ярко выраженные группы: высоколиквидный рынок (помещения экспонирующиеся менее года) и низколиквидный.
Всего около 70% площадей относятся к высоколиквидному рынку.
Следовательно, вопрос не в том, сколько офисных площадей на рынке свободно, а в том, что нужно сделать для того, чтобы сдать помещение в течение года.
Доля свободных площадей на рынке перестает быть значимым фактором, она в меньшей степени влияет на успех или неуспех арендной кампании:
- 30% офисных площадей, экспонирующихся на рынке, относятся к низколиквидным. Это означает, что эффективная доля свободных площадей для Москвы находится на уровне 11-12%.
- Каждые следующие полгода экспозиции втрое снижают вероятность сдачи офисных площадей в аренду в следующий период.
- С точки зрения экспозиции, географические различия и различия по «классу» офиса - минимальны.
Обзор подготовлен отделом исследований компании Cushman & Wakefield
08.11.2012
Красивый термин «экспозиция» известен, наверное, уже не только профессионалам рынка, но и потребителям. И все же поясним – под словами «экспозиция квартиры» специалисты подразумевают нахождение объекта на рынке недвижимости. Каждому собственнику, который реально заинтересованный в продаже своей квартиры, всегда хочется, чтобы срок экспозиции был как можно короче. О том, что влияет на продолжительность и успешность экспозиции рассказывают лучший риэлтор месяца по итогам работы в октябре, эксперт по операциям с недвижимостью отделения «Хамовники» Елена Царева. *
Экспозиция квартиры начинается с того момента, как информация о вашем жилье попадает в базу данных, и заканчивается, когда вы определились с покупателем. Это непростой и ответственный период. Вашу родную квартиру, где каждая мелочь связана с воспоминаниями, чужие люди придирчиво рассматривают как товар, раскладывая по полочкам все ее достоинства и недостатки. Скорее всего, вы хотите, чтобы все это поскорее закончилось, можно было вздохнуть с облегчением и спокойно готовиться к сделке. А еще каждый хочет, чтобы его жилье оценили по достоинству.
Факторы влияния
- Срок экспозиции квартиры зависит от нескольких составляющих, - рассказывает наш эксперт Елена Царева. - Один из главных факторов – так называемая ликвидность жилья: насколько пользуются спросом подобные квартиры в таком районе. Разумеется, высокая востребованность позволяет продать объект недвижимости в более короткий срок.
Второй момент – цена, а точнее сказать, ее адекватность. Как известно, любой продавец мечтает продать свою квартиру подороже, в то время как любой покупатель хочет купить подешевле. И чтобы квартира не зависла, необходимо найти компромисс.
- Существует понятие средней цены, которая соответствует наиболее распространенным ценам на жилье такого типа. Если ваша цель – продать как можно быстрее, цена должна быть либо в числе средних, либо немного ниже. Если выставляете объект по цене выше среднего, значит, ваша квартира должна иметь явные преимущества: например, евроремонт, удобная транспортная развязка, школа или детский сад под окнами. Если же значимых плюсов нет, лучше остановиться на более приемлемой для потенциального покупателя сумме. Судите сами: удастся ли быстро продать двухкомнатную квартиру за 8 миллионов 800 тыс. рублей, если она, мягко говоря, в обычном состоянии, и ее «красная цена» – не выше восьми миллионов? Конечно, если клиент будет настаивать на своей завышенной цене, специалист по недвижимости будет искать покупателя, и даже есть вероятность, что найдет. Весь вопрос в том, сколько на это потребуется времени. Скорее всего, ждать придется месяцами, при этом неизвестно, получится ли выручить именно столько.
Определенное значение имеет тип дома (кирпичный, панельный, блочный, монолитный), а также этаж, на котором находится квартира. Например, квартира на первом этаже всегда продается чуть дешевле.
- У этой тенденции есть свои житейские причины, - поясняет Елена. - Жителей первого этажа, как правило, ждет с грохотом закрывающаяся входная дверь, от которой, к тому же все время дует, и, возможно, неприятные запахи, доносящиеся из подвала. Кроме того, на окна обязательно придется ставить решетки, чтобы защитить свое жилище от воров. Был период, когда квартиры на первом этаже покупали очень охотно, особенно, если дом расположен недалеко от остановки или станции метро, на так называемой «красной линии». Многие приобретали их для того, чтобы впоследствии переоборудовать под офис, магазин, парикмахерскую и т.д. Однако сейчас ситуация изменилась. Во-первых, ужесточились правила перевода жилого помещения в нежилое. Во-вторых, на сегодняшнем рынке имеется неплохой выбор готовых нежилых помещений, которые не нужно переоборудовать, тратя кучу времени и нервов. И представители бизнеса чаще всего их и предпочитают.
Если сравнивать первичный и вторичный рынок жилья, то более высоким спросом пользуются (а значит, и быстрее продаются) квартиры в новых домах.
- Кроме очевидных преимуществ вновь возведенного жилья, стоит отметить еще один момент. Квартира, которая уже кому-то принадлежала, оформлена во вкусе прежнего владельца. Потенциальному покупателю может не понравиться ремонт и даже удобная на первый взгляд перепланировка. А переделывать, как известно, труднее, чем делать с нуля. Новостройка в этом смысле как чистый лист бумаги, и никаких подобных сложностей не представляет, - считает Елена.
Итак, среди факторов, влияющих на экспозицию жилья, можно отметить его ликвидность, адекватность цены, тип и расположение как дома, так и квартиры.
- Однако кроме этих параметров, на длительность срока экспозиции квартиры влияет также степень готовности документов и наличие самих правоустанавливающих документов: договора купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону, решение суда, справка о полной выплате пая и т.д., - отмечает Елена. - Рассматривая каждый вариант жилья, специалисты риэлторской компании оценивают возможный риск, исходя из наличия правоустанавливающих документов собственника. И если риск слишком высок, мы советуем продолжить поиск, хотя выбор всегда остается за покупателем.
Зависит от нас
По словам эксперта, многие факторы, которые влияют на срок и успешность экспозиции жилья, мы неспособны изменить при всем желании. Не в нашей власти переместить дом поближе к автобусной остановке и школе. То же самое можно сказать и о материале, из которого построен дом, этажности, и, наконец, о конъюнктуре рынка. Однако есть и другие факторы успеха, которые зависят от нас. Например, вовремя собрать комплект документов мы вполне в состоянии. Так же, как и достойно подготовить квартиру для просмотра.
В частности, если квартира находится в состоянии, которое в народе именуется словом «убитая», то лучше будет сделать небольшой косметический ремонт.
- Никто не призывает вас тратить много денег, можно просто подклеить обои, постелить взамен старого затертого линолеума пусть даже недорогой, но новый – это придаст квартире более ухоженный вид и наверняка сыграют свою роль. О генеральной уборке, причем не только в комнатах, но также в кухне и в ванной комнате даже говорить излишне. Кроме того, нужно обратить внимание на запахи - они действуют на человека сильнее, чем мы думаем. Также мы обычно советуем продавцам тщательно вымыть окна, раздвинуть гардины и занавески, чтобы впустить в квартиру больше света. Вообще, в подготовке квартиры к просмотру не бывает лишних мелочей, потому что второй возможности произвести хорошее первое впечатление на покупателя у вас не будет, - резюмирует наш эксперт.
Кроме того, при показе квартиры профессионалы советуют свести к минимуму то, что отвлекает внимание. Желательно, чтобы во время показа присутствовало как можно меньше людей, (а если в доме есть животные, лучше убрать их из поля зрения). Это даст возможность потенциальному покупателю спокойно смотреть и оценить квартиру, представить себя хозяином.
И напоследок еще один важный совет. Позвольте агенту вести переговоры: будьте дружелюбны и вежливы, но не мешайте переговорам агента и покупателя. Старайтесь давать исчерпывающие ответы, но только на те вопросы, которые заданы. Ваш агент знает лучше, что важно для покупателя, и сможет легко справиться с любой ситуацией.
По мнению экспертов, все вышеперечисленные советы помогут вам продать квартиру по оптимальной цене и в оптимальные сроки.
* Елена Царева работает в компании «Рескор» уже далеко не первый год, ее отличает абсолютное чувство ответственности и умение правильно выстраивать отношения с клиентами. Наверное, именно поэтому в своих отзывах они отмечают ее индивидуальный подход, отзывчивость, и полное понимание их требований, иногда даже на интуитивном уровне.
