≡× МЕНЮ

• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Полный запрет долевого строительства: власти настроены решительно. Запрет долевого участия в строительстве Закон о финансировании строительства жилья

Распространенным способом решения жилищного вопроса в настоящее время стало участие в долевом строительстве. Это позволяет гражданам получить квартиру по выгодной цене, а застройщикам развивать рынок новостроек. Дополнительные гарантии дает регистрация договора долевого строительства, которая не позволит аферистам повторно перепродать одну и ту же квартиру в процессе возведения дома.

Казалось бы удачная для всех схема по факту сделала некоторых заложниками ситуации, когда банкротились застройщики, значительно задерживались сроки сдачи домов в эксплуатацию, а также они вовсе становились брошенными на незавершенной стадии.

Все больше стало появляться обманутых дольщиков, и их недовольство вылилось на улицы пикетами у местных администраций. В текущее законодательство требовалось внести коррективы. И они начали действовать с 1 января 2018 года в части открытости информации о застройщике, внесения этих данных в Единую систему жилищного строительства и правил банкротства. Новая часть поправок введена с 1 июля 2019 Федеральным законом № 175 и о них мы поговорим подробнее.

Федеральный закон о долевом строительстве 214-ФЗ

Основным нормативным документом в области регулирования отношений между застройщиками и гражданами является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поправки вносятся ежегодно с целью решения проблем, связанных с появлением обманутых дольщиков.

Причинами возникновения таких ситуаций, как правило, являются мошеннические схемы финансирования строительства, когда средствами новых вкладчиков «затыкаются» финансовые дыры, образовавшиеся на других объектах. В итоге могут произойти случаи, когда застройщик не способен выполнить свои обязательства и объявляет себя банкротом. В худшем случае он просто исчезает.

С целью предотвращения мошеннических схем в закон внесены серьезные поправки, вступающие в действие с 1 июля 2019 года.

Долевое строительство в 2019 году. Новое в законодательстве

Нововведения в Закон 214-ФЗ ужесточили требования к строительным организациям, осуществляющим возведение многоквартирных домов по договорам долевого участия граждан. Перечислим их:

1. Один застройщик – одно разрешение на строительство.

С 1 июля 2019 года начала действовать поправка, не позволяющая специализированному застройщику осуществлять возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на это. Разрешение может быть выдано на один или несколько объектов строительства, но только одно.

2. Требования к строительной компании изменились.

Разрешение будет выдано только при соответствии застройщика следующим параметрам:

• наличие у компании собственных средств в размере не менее 10 % от планируемого объема строительства по данным проектной документации;
• достаточный размер и наличие указанных средств на расчетном счете застройщика должны быть подтверждены документально на момент предоставления проектной декларации в территориальный орган власти;
• компания не вправе выпускать и выдавать ценные бумаги, кроме акций;
• застройщик не должен иметь задолженности по целевым займам и кредитам, если они не относятся к строительству многоквартирного дома по одному разрешению;
• имущество компании не должно использоваться в качестве исполнения обязательств перед третьими лицами;
• обязательно наличие успешных проектов у застройщика в объеме не менее 5 тысяч квадратных метров;
• застройщику запрещено заниматься иными видами деятельности помимо строительства.

Согласно ст.23.3 Федерального закона 214-ФЗ перечень данных, которые застройщик обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства, пополнился правоустанавливающими документами на землю, где ведется строительство жилого дома.

3. Один застройщик – один расчетный счет.

Строительной организации, являющейся специализированным застройщиком, разрешено иметь только один расчетный счет, открытый в уполномоченном банке. Таким образом, в строительстве жилого объекта могут участвовать средства не только застройщика и покупателей, но и банка, аккредитованного государством.

Все денежные операции по этому счету должны быть только в рамках 214 Закона, но и находиться под контролем банка. Списание средств возможно при обращении застройщика с подтверждающими документами и проверке их со стороны кредитной организации. Тем самым средства не будут переведены строителям до момента исполнения ими обязательств перед долевыми участниками.

4. Привлекаться средства частных лиц могут через эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Такой способ дает возможность застраховать средства дольщиков, но только при внесении их на эскроу-счет. Страхование осуществляется в Ассоциации страхования вкладов или компенсационном фонде.

5. Сделки обязательно должны сопровождаться банком .

6. Государственный контроль сделок.

В каждом субъекте должны создаваться контролирующие органы, которые совместно с банками будут осуществлять контроль над застройщиками. Руководители таких органов назначаются Министерством строительства(ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

7. Взносы в компенсационный фонд

В целях гарантии компенсации потерянных средств вкладчиков в результате недобросовестности застройщика формируется Фонд защиты дольщиков. Законодательство обязывает строительную компанию перевести в него 1,2 % вырученных с продажи жилья заключенных по ДДУ. Договора не будут зарегистрированы без перевода застройщиком средств в Фонд.

8. Ограничен размер авансовых платежей

Новая редакция Закона устанавливает условие перечисления денежных средств застройщиком в качестве расчетов с поставщиками и подрядчиками. Без предъявления банку документов в подтверждение выполненных по договору обязательств деньги не будут переведены. Это значит, что только после выполнения партнером условий по оказанию услуг, поставке товара и т.д. застройщик сможет с ним рассчитаться.

Но в ч.4 ст.18 Закона имеется оговорка, что партнерам могут перечисляться авансы, совокупный размер которых не окажется выше 30% от заявленной стоимости проекта.

9. Участок земли, на котором будет производиться строительство многоквартирного дома, должен находиться в собственности застройщика или на правах аренды.

Отменят ли долевое строительство 1 июля 2019 года?

Изменения закона № 214-ФЗ о долевом строительстве привело к отмене существующей схемы и к плавному переходу на проектное финансирование строительства жилья.

Для застройщиков начатые ранее 1 июля 2018 года проекты должны завершаться на прежних условиях, а для покупателей с заключенными и зарегистрированными ДДУ останутся в действии до сдачи жилья.

Что будет вместо ДДУ?

С 1 июля 2019 года планируется переход с долевого участия на проектное финансирование строительства. Новая система будет включать в себя цепочку участников:

1. Дольщики.
2. Кредитное учреждение (банк).
3. Застройщик.
4. Регуляторы.

В итоге проектные расходы возрастут, что непременно скажется на конечном продукте и вызовет рост цен на жилье в новостройках до 20-30%.

Переходный период от долевого строительства к проектному финансированию

Переход осуществляется в два этапа:

1. Период с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года, когда застройщики заключают договора с гражданами с использованием одного из механизмов:

• счета-эскроу;
• государственного регулирования в соответствии со ст. 23 № 214-ФЗ.

2. Период с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года, когда все договора о долевом участии граждан в жилищном строительстве будут использовать механизм счетов-эскроу или спецсчетов.

Новая модель финансирования приведет к тому, что строительство будет осуществляться с привлечением банковских кредитов. Средства граждан, хранящиеся на счетах-эскроу, будут переданы застройщику или в счет погашения кредита только после подписания передаточного акта сторонами-участниками долевого строительства.

Банковское сопровождение сделок в долевом строительстве

Банковское сопровождение сделок стало обязательным с 1 июля 2018 года. Теперь граждане не смогут передавать денежные средства напрямую . Государство обязывает вносить их на специальный счет в банке, открываемом в рамках разрешения на строительство. Те проекты, которые стартовали ранее указанной даты, обязаны перейти на такую же систему расчетов и контроля за ними.

В рамках комплексного освоения территории застройщику разрешено возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям, но по каждому из них должен быть открыт свой счет в банке.

Такое регулирование финансовых отношений между дольщиками и позволяет застраховать средства граждан от потерь при махинациях или банкротстве застройщика.

Средства поступят к нему только при условии:

• ввода дома в эксплуатацию;
• регистрации права собственности хотя бы на одну из квартир в нем.

В случае заморозки объекта или банкротстве застройщика все средства дольщиков будут им возвращены в полном объеме.

Эскроу-счет для застройщика

С 1 июля 2019 года застройщик обязан открывать при заключении договоров ДДУ. Планируется, что такая модель сократит риски дольщиков стать обманутыми.

Таким образом, новый механизм приведет к тому, что не потребуется заключать договора с гражданами – участниками долевого строительства. Эти средства будут находиться на специальных счетах застройщика под контролем кредитного учреждения и застрахованы Агентством по страхованию вкладов от возможного банкротства банка.

Размер страхового возмещения в этом случае равен 10 млн. рублей из расчета на одну квартиру в многоквартирном доме.

Совокупность условий, которые применимы в рамках нового законодательства к строительству многоквартирных домов, дают возможность сделать следующие выводы:

• договора долевого участия в строительстве больше не будут применяться, произошел переход на проектное финансирование;
• ранее заключенные ДДУ будут действовать до момента исполнения по ним обязательств;
• ожидается повышение стоимости квартир в новостройках в связи с новыми требованиями к финансированию строительства, теперь покупать по низким ценам на стадии «котлована» будет затруднительно.

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве. Новые нормы существенно изменили систему финансирования жилищного строительства. Схему с долевым участием, при котором покупатели квартир инвестируют средства в строительство дома, упразднят с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет целевой банковский кредит. Кроме того, появились новые требования к девелоперам, без соблюдения которых компании будут лишатся права на привлечение средств покупателей. Эксперты компании «Метриум» выделили пять поправок, самих чувствительных для застройщиков и рынка недвижимости в целом.

Во-первых, переход на счета эскроу. Почти две трети инвестиций в жилищное строительство страны приходится на средства покупателей, заключивших договора долевого участия. После 1 июля 2019 года застройщики по-прежнему смогут привлекать деньги дольщиков, но уже не напрямую. Средства поступят на специальные банковские счета – эскроу, где будут храниться. Банк переведет деньги девелоперской компании только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления хотя бы одним из участников жилья в собственность. Что касается финансирования самого строительства, то средства граждан заменят кредитами банков. Банк-держатель эскроу-счетов выдаст деньги на возведение .

Еще год застройщики могут продолжать привлекать средства покупателей напрямую. Однако для всех новых домов, разрешение на строительство которых выдано после 1 июля 2018 года, будут действовать новые требования 214-ФЗ. От последних освобождает только переход на использование эскроу-счетов.

Разница между этими схемами финансирования заключается в стоимости привлекаемых средств. Проектное финансирование предоставляется под процент, что повышает себестоимость строительства. Ставки и условия пока не известны, но генеральный директор Tekta Group Роман Сычев предполагает, что 3% годовых будут начислять на сумму, равную количеству средств на счетах эскроу. Оставшуюся сумму будут выдавать по рыночным ставкам не меньше 10-12% годовых. То есть, самые дорогие деньги девелопер займет на начальном этапе реализации проекта, когда только стартует привлечение дольщиков, а капитальные затраты уже очень высоки.

Застройщики Московского региона, по данным ЦИАН, уже отреагировали на законодательные изменения ростом цен в большинстве крупных комплексов. В начале июля 2018 года стоимость поднялась в 38 проектах, хотя в июле 2017 года повышение было отмечено лишь в 14-ти. Только в двух объектах жилье подешевело – за счет изменения структуры предложения. Год назад таких новостроек было 20.

Во-вторых, появилось ограничение по опыту работы. У специализированного застройщика должно быть больше трех лет опыта строительства , чья общая площадь должна быть не меньше 10 тыс. кв. метров. Это может стать препятствием на пути новых игроков. Чтобы начать новый девелоперский бизнес, инвестору потребуется контроль над компанией, соответствующий этим требованиям. Покупка такого юридического лица тоже увеличивает проектные затраты.

В-третьих, теперь прямо регулируется ряд финансовые параметров бизнеса. Так, застройщик не может потратить на административные расходы более 10% от совокупной стоимости строительства. Над тратами устанавливается банковский контроль. На управленческие расходы, как поясняет генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, приходятся 4-5% от цены проекта. Но проблема в том, что ограничение действует и на другие статьи затрат, в том числе рекламу. Она стоит одинаково и для , и для проекта точечной застройки. В последнем случае только рекламные расходы могут составлять до 10%.

Четвертая поправка – ограничение в 30% на общую сумму авансовых платежей, направляемые застройщиком подрядчикам для выполнения работ. Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова считает, что соблюдение лимита не приведет к трудностям для застройщиках, но могут быть и исключения. Например, если на небольшом региональном рынке генподрядчики или поставщики материалов фактически являются монополистами, то могут потребовать от застройщика больших авансов за свою работу. И тогда жесткое ограничение может осложнить реализацию проекта.

И последние: теперь нарушение сроков сдачи жилья ведет к запрету на запуск новых проектов. Если у застройщика есть хотя бы один комплекс, срок ввода в эксплуатацию которого, указанный в проектной декларации, нарушен на три или больше месяцев, то органы стройнадзора не выдадут ему заключения о соответствии. В этом случае девелопер не сможет начать реализацию нового объекта и привлекать средства покупателей. Гендиректор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец считает, что это усложнит работу крупных застройщиков, у которых десятки проектов и домов в стадии строительства. Нарушение срока ввода лишь в одном из них может полностью парализовать расширение деятельности.

Граждане России приобретают квартиры по схеме долевого строительства уже более 20 лет. Участие в долевом строительстве позволяет купить квартиру относительно дешево. На стадии котлована жилье обойдется вам на 10-20% дешевле уже готовой квартиры в новостройке.

Однако вместе с возможностями для инвестирования долевое строительство несет в себе большие риски для дольщиков. За время действия закона о долевом участии в строительстве на рынке нового жилья назрело много проблем, центральная из которых – рост количества обманутых дольщиков.

Идеально, когда застройщик добросовестно исполняет свои обязательства и в положенные сроки передает дольщику квартиру. Но иногда случается и совершенно противоположная ситуация – тогда дольщик не просто не получает готовое жилье в срок, а безвозвратно теряет деньги. Для защиты граждан от таких ситуаций было принято решение полностью изменить механизм покупки жилья в новостройках.

Новые правила игры на рынке новой недвижимости призваны исключить риск обмана граждан со стороны застройщиков. На первый взгляд, инициатива неплохая, однако не все так просто.

Ужесточение требований к застройщикам

С 1 июля 2018 года требования к застройщикам законодательно ужесточились. Чтобы снизить риск появления долгостроев и обмана граждан, участвующих в строительстве, были предусмотрены различные меры как финансового, так и формального характера.

Во-первых, вводится принцип «одно разрешение – один объект».

Один строительный проект выделяется в одну проектную фирму. Фирма при этом должна отвечать жестким критериям – ввести в эксплуатацию не менее 10 тысяч квадратных метров недвижимости за не менее чем 3 года работы. Таким образом, один застройщик вправе получить разрешение на строительство одного дома.

Ясно, что такой подход позволит прозрачнее контролировать строительство, однако вместе с тем затормозит возведение крупных, комплексных проектов. Крупные застройщики вынуждены будут искать новые способы выхода из ситуации, а это почти всегда означает потерю времени на бюрократические формальности.

В последнее время сообщается, что Правительство готово смягчить это правило и пойти навстречу тем застройщикам, которые проводят комплексное освоение территории. Поправки находятся в стадии проекта, поэтому пока рано говорить, кому из застройщиков они в действительности облегчат жизнь.

Во-вторых, ужесточаются финансовые требования.

1. В течение всего периода строительства застройщик обязан будет иметь на счете собственные средства в размере не менее 10% от цены строительства.
2. На момент, когда застройщик получит разрешение привлекать деньги дольщиков, на его счету в уполномоченном банке должны находиться средства в сумме не менее 10% от проектной стоимости строительства.
3. Застройщик будет обязан перечислять в государственный защиты дольщиков взносы в сумме 1,2% от стоимости стройки.

В-третьих, ужесточится контроль за финансовыми операциями строительных компаний. Застройщик будет обязан иметь один счет в определенном банке из списка, который составит ЦБ РФ. Возможности строителей по нецелевому использованию денег дольщиков сократятся за счет жесткого контроля за расходованием со стороны банков.

Все перечисленные изменения призваны снизить риски дольщиков. При этом становится очевидно, что все финансовые и временные потери застройщика, вызванные внесением изменений в закон, будут в конечном счете перенесены на плечи участника строительства. Проще говоря, цена недвижимости возрастет.

Кроме того, сам строительный рынок потерпит массу изменений. Ужесточенные требования и возросшая финансовая нагрузка заставит представителей малого бизнеса прекратить свою деятельность. На рынке останутся только крупные застройщики.

С одной стороны это позитивное изменение, ведь крупная фирма чаще всего дорожит своей репутацией и добросовестно исполняет обязанности. С другой стороны укрупнение влечет монополизацию, а следом – установление высоких цен на новое жилье.

Когда запретят долевое участие?

Долевое участие будет отменено постепенно. Конечно, те проекты, что возникают сейчас, будут доведены до конца – их никто не запретит. Однако ожидается, что уже к 2021 долевое участие станет историей, а на его замену придет более прогрессивный и надежный инструмент финансирования строительства – проектное финансирование.

Посмотрите видео

Общая схема нового инструмента:

1. Банк выдает застройщику кредит под строительство дома и открывает специальный
2. Покупатели, заключая договоры, передают свои деньги не застройщику, а на эскроу-счет банка, где они хранятся до момента завершения строительства.
3. В процессе строительства банк контролирует финансовые потоки застройщика.
   После сдачи объекта деньги граждан, собранные на эскроу-счете, передаются застройщику.

Таким образом, покупатель защищен от потери денег, ведь его средства не были израсходованы застройщиков, а в течение всего периода стройки хранились в банке. В случае, если проект так и не будет завершен, гражданин сможет вернуть потраченные средства.

Согласно этой схеме все риски строительства берет на себя сам застройщик и банк.

Нужно отметить, что использование такой схемы доступно уже сегодня. Обязательным же переход на эсроу-счета станет с 1 июля 2019 года.

При всей своей надежности схема однозначно повлечет удорожание квартир за счет появления посредника (банка) и перераспределения рисков.

1. Заключая договор долевого участия в строительстве после 1 июля 2018 года, проверьте, что застройщик соответствует всем новым требованиям.
2. Чтобы снизить риски долевого строительства, найдите застройщика, который работает по схеме проектного финансирования с использованием эскроу-счета.
3. Будьте готовы к удорожанию квартир. Цены на недвижимость в любом случае вырастут.

Покупка квартир по договору долевого участия довольно долго была чуть ли не единственным способом сэкономить и приобрести жилье по доступной цене. Застройщики благодаря схеме долевого участия в строительстве смогли насытить рынок жильем, а многие люди решили с помощью ДДУ свой квартирный вопрос. Кроме того, государственная регистрация ДДУ исключила возможность повторных продаж квартир. Так почему же в России решили изменить правила строительства и продажи жилья? Власти объясняют: результатом схемы долевки стали не только новые квартиры, но и недостроенные жилые комплексы, и компании-банкроты.

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, никто не может вам гарантировать, что дом сдадут в заявленные сроки, не исключено, что ваши деньги пойдут на достройку предыдущего проекта строительной компании. Долевое строительство создало условия для формирования на рынке финансовых пирамид, которые привели к банкротству некоторых застройщиков и появлению обманутых дольщиков.

Реформа долевого строительства, по сути, уже началась. Недавно президент РФ Владимир Путин в ходе прямой линии с телезрителями сообщил, что новые ДДУ с покупателями жилья не будут заключать с июля 2019 года. В 214-ФЗ внесены изменения, часть поправок действуют с 1 января 2018 года: например, введены новые правила банкротства застройщика, от строительной компании требуется информационная открытость, все данные о застройщике должны быть внесены в Единую систему жилищного строительства. Но основные поправки в закон о долевом строительстве в 2018 году вступят в силу с 1 июля. Что же изменится для покупателей жилья? Возможна ли отмена закона о долевом участии в строительстве? Расскажем обо всем подробно.

Новые изменения в законе о долевом строительстве, которые вступают в силу с 1 июля 2018. Долевое строительство с 1 июля 2018 года

Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам стали значительно жестче. Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года:

1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.

2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.

3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.

4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).

5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).

6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.

7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.

Отменят ли долевое строительство в 2018 году?

Если вы планировали покупать квартиру в новостройке, то вас наверняка волнует вопрос: отменят ли ДДУ уже в этом году? Спешим вас успокоить – договоры долевого участия так сразу с рынка долевки не исчезнут.

«О тотальном запрете всех ДДУ не идет речи, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Проекты, по которым первый ДДУ был заключен до 1 июля 2018 года, будут и дальше реализовываться по старым правилам».

Планируемая отмена долевого участия в строительстве в 2018 году привела к тому, что с начала года застройщики активно получают разрешения на строительство. «Запаса проектов, которые будут реализовываться по старым правилам, хватит на некоторое время, чтобы переход к новым правилам был относительно плавным», – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). Согласно официальным данным, в Москве за первый квартал 2018 года выдано 560 разрешений на строительство на общую площадь почти 3,8 миллиона квадратных метров.

Как будет происходить переход от долевого строительства к проектному финансированию?

Альтернатива долевому строительству уже есть. После отмены долевого строительства, которое, по словам президента РФ, должно произойти с 1 июля 2019 года, рынок недвижимости будет переходить на проектное финансирование. Предполагается, что в дальнейшем для продажи строящегося жилья будут использоваться эксроу-счета. Уход от долевки начнется в ближайшее время. Застройщики работают по старым правилам до 30 июня 2018 года. Но уже с 01.07.2018 года они могут начать использовать схему эксроу-счетов. Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», говорит, что в таком случае покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса. На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам. В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно.

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Прекратят ли заключать договоры ДДУ после 1 июля 2018 года?

На проекты, получившие разрешение на строительство до вступления в силу изменений в ФЗ-214, новые правила не распространяются. Таким образом, если вы намерены приобрести квартиру по договору долевого участия в жилом комплексе, строительство которого застройщик успел согласовать по старой схеме, то покупка по ДДУ состоится. В таких проектах ДДУ можно будет заключать не только после 01.07.2018 года, но и далее, в том числе в 2019 году. Изменения в отношении ДДУ коснутся только новых ЖК. Если в жилом комплексе квартиры по ДДУ начали продавать до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

«В дорожной карте, которая была принята правительством за несколько месяцев до заявления президента, предписывался запрет на заключение новых договоров после 1 июля 2019 года», – объясняет Мария Литинецкая. По словам эксперта, у застройщиков еще есть в запасе около 3-4 лет. Во-первых, в течение ближайшего года девелоперы могут вывести в продажу новые проекты, которые не подпадут под запрет на продажу по ДДУ. Во-вторых, в течение последующих нескольких лет они смогут понаблюдать за тем, как идут продажи у новых проектов, а также запустить свои собственные, «пробные» небольшие проекты. Поэтому переход от строительства с долевым участием к проектному финансированию будет все же плавным, а не резким, и отмена ДДУ буде происходить постепенно.

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Что будет вместо ДДУ?

Какие договоры готовят на смену договорам долевого участия? Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, отмечает: «На первом этапе о полном отказе от практики ДДУ речь не идет, процесс приобретения недвижимости с точки зрения покупателя 1 июля 2018 года не изменится. Что касается более долгосрочной перспективы ухода от практики долевого строительства, пока противоречий и вопросов у участников отрасли больше, чем решений. На сегодняшний день озвучена «дорожная карта», как именно будет реализована реформа на уровне конкретных механизмов - это та задача, которую только предстоит решить».

Скорее всего, форма договора, который используют для продажи жилья, изменится, так как кроме застройщика и покупателя квартиры в сделке будет участвовать банк. Договор, как минимум, станет трехсторонним и, возможно, будет называться уже не ДДУ, а иначе.

Чем обернется запрет долевого строительства

Разумеется, больше всего потребителей волнует вопрос о том, чем грозит отмена долевки, какие будут последствия перехода от строительства с долевым участием к проектному финансированию и самое главное – подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства? Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский), считает, что рост цен может быть очень значительный – порядка 20%. «В рамках новой системы регулирования рынка первичного жилья выстраивается цепочка из следующих участников: дольщики, банк, застройщик, регуляторы. Если финансирование строительства идет путем привлечения кредита, то проектные издержки, безусловно, возрастут. Прежде всего это будет вызвано дополнительными расходами, связанными с участием банков в проекте. Среди таких расходов можно выделить проценты по целевому кредиту и затраты по его обслуживанию, расходы на банковский надзор и контроль за объектами строительства. Возможно, в стоимость кредитования будут заложены также затраты на обслуживание счетов эскроу, чтобы не перекладывать их на покупателя, который обязан внести деньги именно на такой счет. В совокупности все эти факторы отразятся на себестоимости конечного продукта», – объясняет эксперт.

Итак, последствием запрета на долевое строительство станет рост цен на новое жилье. Покупателям нужно готовиться к тому, что квартиры в новостройках подорожают.

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года. Заключение

Запретят долевое строительство не сразу и не в один день, переход к проектному финансированию будет плавным.

Квартиры по ДДУ продолжат продавать в тех ЖК, на которые получили разрешения на строительство до вступления в силу поправок в ФЗ-214.

Если квартиры в жилом комплексе начали продавать по ДДУ до 1 июля 2018 года, то в таком проекте продажи и дальше будут вести по этой схеме.

После отмены долевого строительства квартиры, скорее всего, подорожают, эксперты прогнозируют рост цен в новостройках до 20%

материала Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года

Эксперты «М16-Недвижимость» подготовили подробный материал об отмене долевого строительства в России.

Рассказываем, какие изменения произойдут в законодательстве и на рынке с 1 июля 2018 года, какие последствия будет иметь отказ от использования средств дольщиков и когда же в России окончательно запретят долевую стройку.

Ликвидация долевого строительства в России

На текущий момент порядка 80% всего жилья продается на условиях долевого участия, которое, в свою очередь, регулируется 214-ФЗ. Увы, законодательное регулирование сферы, на которое в свое время возлагали большие надежды, особых плодов не дало. И по состоянию на конец 2017 года число официально признанных обманутых дольщиков в стране составило 86 тысяч.

Число официально признанных обманутых дольщиков составляет 86 тысяч, неофициально в стране около 2 млн людей, пострадавших от действий застройщиков

Очевидно, что проблема дольщиков, пострадавших от действий строительных компаний, стоит остро, а решение ее требует от правительства решительных и жестких мер. Именно такой мерой и должна стать отмена долевки.

Что будет вместо долевого строительства?

Фактически застройщикам запретят привлекать к своим работам средства граждан-дольщиков. Вместо этого компаниям придется либо обходиться собственными средствами (а это реально разве что для госкомпаний), либо кредитоваться. С банками ситуация уже согласована и проработана.

При этом за гражданами сохраняется право приобретать недостроенное жилье. Только теперь оплаченные средства будут храниться на специальных эскроу-счетах, доступ к которым у девелоперов появится только после сдачи дома.

Если застройщик не выполнил обязательства, покупатели просто возвращают свои средства, благо, они не потрачены, а терпеливо дожидаются, оставаясь на эскроу-счетах.

Кстати, в правительстве не исключают того, что через несколько лет на продажу недостроенного жилья в принципе наложат запрет. Впрочем, пока это законодательно нигде не закреплено.

Мнение президента

Сильнее всех на отмене долевки настаивал президент. Именно он инициировал разработку альтернативной системы, которая позволила бы строить новое жилье без использования покупательских средств.

Президент РФ Владимир Путин назвал долевое строительство нецивилизованной системой

В начале этого месяца В. Путин крайне критично прокомментировал долевое строительство, назвав схему нецивилизованной, а регулирование - невнятным.

Закон об отмене долевого строительства

Как такового отдельного закона не будет. Вместо этого все изменения будут закреплены в 214-ФЗ. Первые нововведения заработают уже в этом году. В полную силу реформа вступит только в 2019 году. Этого времени, как ожидают в правительстве, застройщикам должно хватить на переориентацию и подготовку к работе в новых условиях.

Новое в долевом строительстве с 2018 года

Ожидать полной отмены долевки в текущем году - рано. Однако рынок все равно ждут существенные изменения.

Главное - ужесточаются требования к девелоперам. Отныне к строительству жилья будут допускаться только компании, за спиной которых не менее 3 лет работы именно по жилищному направлению.

С 1 июля 2018 года застройщики начнут получать разрешения на строительство только после полной реализации предыдущих проектов

Кроме того, на счету компании должно быть не менее 10% от планируемой стоимости строительства. Эту сумму, кстати, заморозят.

После 1 июля застройщики смогут получать только одно разрешение на строительство. И до полного исполнения обязательств по текущему проекту о новом разрешении можно даже не мечтать.

Одновременно ужесточается экспертиза проектной документации.

Когда в РФ отменят долевое строительство

На первых порах у застройщиков сохранится право самостоятельно выбирать формат строительства - долевое или с проектным финансированием. Однако уже с 1 июля 2019 года такой возможности не будет - долевое строительство полностью отменят.

За год компании должны подготовиться к переходу на другую форму финансирования и наладить рабочие процессы в соответствии с новыми требованиями.

Чем обернется запрет долевого строительства?

Безусловно, столь масштабные поправки оставят заметный след на рынке жилой недвижимости, а последствия - как позитивные, так и негативные - ощутят и девелоперы, и покупатели.

Безопасность покупателей

Это главная причина, по которой долевое строительство должно кануть в лету. Однако насколько эффективной окажется новая мера?

Благодаря эскроу-счетам, на которых будут храниться деньги, переданные за квартиру, финансы покупателей действительно окажутся в безопасности. И если застройщик не выполнит свои обязательства, клиенты просто получат назад свои деньги.

Новый порядок защитит деньги дольщиков, но от долгостроя не спасет

Но на своевременную достройку домов это никак не повлияет. Кто-то может сказать «вернули деньги - и ладно, новую квартиру можно взять», но это не вполне корректно.

Представьте, что квартиру вы купили за 3 миллиона рублей, а через два года застройщик взял и обанкротился. Деньги-то вы получили назад, вот только теперь такая квартира стоит уже 4 миллиона. А перспектива въехать в собственное жилье снова отодвигается на неопределенный срок.

Цены на жилье

Квартиры будут дорожать, это факт. Вырастет сама себестоимость объектов, ведь в нее теперь будут вкладываться расходы на кредитное обслуживание. Застройщики постараются, насколько это возможно, разделить кредитное бремя с покупателями, поэтому квартиры будут стабильно дорожать. По оценкам экспертов «М16-Недвижимость», рост цен составит от 15 до 30%.

С другой стороны, девелоперы останутся ограничены покупательской способностью, которая не повышается уже продолжительное время (в обозримом будущем причин для ее роста также нет).

Участники рынка

Количество застройщиков заметно сократится. Причем рынок избавится не только от недобросовестных игроков, но и просто от некрупных компаний. Добросовестные девелоперы, не имеющие в своем активе достаточного объема денежных средств, будут вынуждены покинуть рынок.

Рынок избавится от недобросовестных застройщиков. Некрупные компании также будут вынуждены уйти

Часть компаний уже сейчас переориентируется на генподряд. Основная причина - неопределенность положения, вызванная изменением законодательства. Среди таких компаний, к примеру, один из старейших петербургских застройщиков - «47 Трест».

Хотя потери Санкт-Петербурга и Москвы окажутся не сильно заметными благодаря работающим здесь лидерам рынка, в целом Россия утратит значительную долю строительных компаний, в том числе и добросовестных.

Темпы строительства

Принцип «один застройщик - одно разрешение на строительство» пугает девелоперов не меньше, чем перспектива оформлять кредит на строительство.

Компании опасаются, что сроки реализации жилых комплексов существенно увеличатся, ведь теперь на каждое здание придется получать отдельную разрешительную документацию. В том числе на строения социальной или инженерной инфраструктуры.

То есть о параллельном строительстве домов и детсадов придется забыть. То же самое касается отдельных котельных, трансформаторных подстанций и т. д. Для проектов КОТ это будет особенно ощутимо. А первым жильцам придется привыкать к атмосфере вечной стройки.

Что будет с обманутыми дольщиками?

Для тех, кто уже пострадал от действий застройщиков, ничего не изменится. Вернее, их проблемы будут решаться в текущем порядке.

А что сейчас?

Пока изменения не вступили в силу, застройщики стараются получить как можно больше разрешений и быстрее вывести объекты на рынок. Продажа объектов, выведенных на рынок до 1 июля, будет вестись по текущим правилам и последующая отмена долевого строительства на это никак не повлияет.

В ближайший год объем рынка будет формироваться в основном за счет выведенного сейчас предложения, цены будут конкурентные, подорожание - умеренным.

Мнение 2019 года

Павел Липкин, руководитель отдела строящейся недвижимости «М16»: С 1 июля строительный рынок окончательно переходит на расчеты с дольщиками через эскроу-счета. Однако есть исключения: завершить стройку по старым правилам смогут те, кто уже продал более 10% площадей, а готовность дома превышает 30%.

Для тех, кто должен построить за свой счёт и передать в казну социальные объекты, минимальный уровень готовности снижен до 15%. А для «системообразующих» компаний порог готовности уменьшен до 6%, но в Петербурге на такой статус могут претендовать всего несколько застройщиков.

Период с 1 июля 2018 года стал «тестовым» режимом для строительного рынка. Некоторые компании перешли на эскроу-счета, но многие начали искать обходные пути решения, к примеру, продажи по переуступкам. Часть квартир была переоформлена на сторонние юридические лица, которые теперь выступают продавцами по договору уступки прав.

Прогнозируемый рост цен оказался меньше ожидаемого. За первое полугодие среднее подорожание квадратного метра составило 7-10%. В целом любая оценка новых правил пока будет преждевременной, только после окончательного перехода на эскроу-счета можно в полной мере оценить изменения рынка.

Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.