Самовольное строительство: последствия и способы узаконить самострой.
Можно ли пристроить к квартире балкон? Что для этого требуется? Является ли реконструкцией устройство крыши или козырька над балконом или лоджией? Является ли остекление балкона или лоджии перепланировкой или переустройством квартиры? Надо ли получать разрешение на остекление балкона или лоджии? Если работы по остеклению или устройству козырька (навеса, кровли) над балконом произведены без согласований с органами власти, как узаконить такое переоборудование? Какова судебная практика узаконивания подобных видов переустройства и реконструкции?
На эти и другие вопросы постараемся ответить в данном обобщении судебной практики.
Некоторые общие вопросы перепланировки, переустройства жилых помещений (квартир) освещены в теме "Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки. Нормы закона и практика ".
Остекление балконов и лоджий без согласований и разрешений.
См. также ранее опубликованные материалы, касающиеся перепланировки, переустройства и реконструкции: Нужно ли согласование и разрешение на установку кондиционера на фасаде дома? ... Нужно ли разрешение собственников помещений, органов власти на установку кондиционера, антенны, кабелей на фасаде и крыше здания? Судебная практика
Жители целого ряда многоквартирных домов Волгограда начали получать от управляющих компаний предписания о необходимости ликвидировать козырьки на балконах и лоджиях . Мнения экспертов по этому поводу разошлись: одни считают, что это явное превышение полномочий со стороны УК, другие уверены, что эта мера оправдана, поскольку направлена на обеспечение безопасности проходящих под балконами волгоградцев, сообщает dom.v1.ru.
В частности, жители Дзержинского района получили грозную бумагу, в которой УК «Ренессанс» требует самостоятельно за счет собственных средств жильцов привести в прежнее состояние самовольно произведенное переустройство или перепланировку балкона или лоджии , переустановку либо установку дополнительного оборудования, в том числе на фасаде многоквартирного дома, либо узаконить это в соответствующем порядке.
Отметим, что подобные документы получили и жители многоквартирных домов в других районах Волгограда. Представители управляющих компаний утверждают, что такие требования направлены в первую очередь на безопасность людей, проходящих под домами. Напомним, только за две недели февраля в Волгограде от падения сосулек и снежных шапок пострадали по меньшей мере три человека.
«Управляющие компании Волгограда действите льно выдвинули такое требование из-за того, что участились случаи падения сосулек с остекленных балконов и сплит-систем, - прокомментировал предписание исполнительный директор ООО «УК "ЖКХ Волгограда» Роман Ежов. – При этом отмечу, что управляющие компании требуют либо демонтировать эти конструкции, либо узаконить их. И если со сплит-системой все достаточно просто, над внешним блоком достаточно под определенным углом установить козырек, по которому снег просто будет скатываться, то с балконом все немного сложнее. Нужно заказать проект для того, чтобы предотвратить образование наледей. К примеру, если балкон застеклен хорошо, с утеплением везде, кроме крыши, то тепло, идущее из квартиры, нагревает крышу, и накопившийся на ней снег превращается в лед, а в конечном счете просто падает кому-то на голову. Поэтому проектным решением будет, скорее всего, утепление потолка, чтобы предотвратить образование наледи».
Аналогичную точку зрения высказал и председатель ТСЖ «Краснополянская, 3» Игорь Вихорев.
«Если по проекту дома остекление балконов было – оно и должно быть, – уверен господин Вихорев. – Если нет – нужно получать разрешение БТИ, вносить изменения в план квартиры, поскольку это все называется реконструкцией, которая должна проводиться в соответствии с законом. И если человек это все пристроил официально, то он, соответственно, и несет ответственность за то, что что-то кому-то падает на голову».
Эксперты уверены, что управляющие компании действуют не совсем законно, а заставить демонтировать остекление или сплит человека может только суд.
«Согласно действующему законодательству, сложно однозначно определить, к каким видам благоустройства – перепланировке или переустройству помещения – следует отнести остекление балкона или установку кондиционера, – считает председатель общественной организации «Волгоградский союз потребителей» Сергей Попов. – Вместе с тем статья 25 Жилищного кодекса однозначно гласит, что вне зависимости от того, как называть данные работы – «переустройство» или «перепланировка», их следует согласовывать с органом местного самоуправления, то есть городской или районной администрацией, но никак не с управляющей компанией, которые не должны подменять собой надзорные органы, а должны заниматься своим прямым делом – добросовестном выполнении обязательств по оказанию услуг ЖКХ. Также хочу отметить, что если управляющая компания в вашем доме заставляет вас демонтировать остекление балкона, козырек или сплит-систему, то можно напомнить, что собственники могут в любой момент поменять управляющую компанию на более адекватную, действующую в интересах людей. Добавлю, что заставить кого-то демонтировать балкон или сплит может только суд».
Сегодня при всей распространенности и популярности в народе этой формы индивидуального строительства, она по-прежнему не в ладах с законом. Все дело в противоречиях, которые содержат законодательные акты, регламентирующие остекление балкона (лоджии). Например, Московский закон №37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы", принятый 29 сентября 1999 года, запрещает "мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов", запрещает мероприятия, нарушающие требования действующих норм, а также права и законные интересы других жильцов и сохранность здания. В частности, в нем сказано (п. 5.1): "Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов...) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов". А вот решать, что влияет, а что нет на облик дома, будет чиновник.
Подписанный же мэром столицы документ №378-РМ от 11 апреля 2000 года - "Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве" - остеклять балконы не запрещает. Как это обычно бывает, имеющиеся противоречия передают полную власть чиновнику, которому поручен надзор. В разных московских округах подход к проблеме остекления может быть диаметрально противоположным. И как он, чиновник, поступит в каждом конкретном случае – тайна.
В новых общероссийских "Правилах и нормах технической эксплуатации жилого фонда", вступивших в силу с 3.11.2003, формулировки, касающиеся переоборудования балконов, более демократичны. Здесь (п. 1.7.2) не допускается переоборудование, ведущее "к ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов..." Поэтому шансов, что ваш проект остекления балкона не отвергнут с ходу, по этим нормам больше. Но дальше (п. 1.7.4) однозначно говорится: "Наниматель, допустивший самовольное переоборудование балконов и лоджий, обязан привести это помещение в прежнее состояние". Вывод очевиден: остекляй, но только предварительно получи разрешение исполнительных органов власти.
Разрешение на остекление балкона почти не отличается от действий по поводу любого другого варианта перепланировки. Некоторые особенности зависят от вашего района, серии и состояния дома. Начинать нужно с проекта. Для начала достаточно листочка со схемой размещения створок, парой разрезов по местам примыкания рам к ограждению и перечнем материалов основных элементов. Такой чертежик можно получить в специализированной фирме, с которой вы договариваетесь о проведении работ. А далее - по известной дорожке: в БТИ за поэтажным планом, в проектную организацию за техническим заключением о возможности выполнения работ по проекту. Затем следует главное препятствие - АПУ (Архитектурно-планировочное управление) . Там-то и решают вопрос об изменении фасада (в том числе изменении конфигурации и цвета оконных переплетов и рисунка балконных ограждений). Будьте готовы к тому, что элегантная, на ваш взгляд, наружная обшивка ограждения пластиковым сайдингом не удовлетворит районного архитектора. Особенно большие возражения у последнего вызывает вынос остекления (от парапета наружу), из-за чего балкон и особенно лоджия визуально выделяются среди других.
Следующим барьером будет РОГПН (Районный отдел государственного пожарного надзора УВД) . Там оценят, как ваша конструкция повлияет на огнестойкость здания, на возможность эвакуации людей в случае пожара, а также проверят используемые технологии на соблюдение противопожарных норм. Никакая сварка, никакие работы с открытым огнем не пройдут. Вызывает возражение и наружная облицовка пластиковыми материалами. Если на балконе имеются эвакуационные люки и лестницы, остеклить его не разрешат.
В органах Санэпидемнадзора проверяют соблюдение санитарных норм, а также соответствие помещения функциональному назначению. Превратить балкон в кухню или ванную вам вряд ли разрешат. Могут не пропустить и тонированные или зеркальные стекла, чтобы не снизить естественную инсоляцию комнаты.
Свои претензии может выдвинуть и ваш ДЭЗ . Это он, в первую очередь, возражает против выноса отопительных радиаторов на балкон. Ведь именно работникам ДЭЗа придется устранять неизбежную в таком случае разбалансировку системы отопления. Возражения последуют, если остекление может затруднить текущую эксплуатацию дома (очистку крыш от снега, инспекцию вентиляционных или дымовых каналов и др.).
Миновав все перечисленные инстанции, вы с их положительными резолюциями идете в ЖИ (жилинспекцию) округа . Там могут попросить провести экспертизу проекта (ведь он был выполнен частной фирмой) в государственной организации на предмет соответствия нормативам по эксплуатации жилья и СниПам. И лишь после согласия жилинспекции вы сдаете все бумаги в районную МВК, положительное решение которой относите в районную Управу. Именно там рождается тот документ, который дает вам право на законных основаниях отгородиться от уличного шума и пыли стеклянной стеной. Как видите, путь тернист и долог, если все пройти самому. Но в коридорах любого БТИ на стенах висят объявления с номерами телефонов фирм, берущих на себя все хлопоты за договорное вознаграждение.
В развитие темы добавим, что в Москве уже с 2000 г. принято решение стеклить балконы и лоджии строящихся и реконструируемых домов (РП N 44 от 25.01.2000). Поэтому сегодня МВК предельно упростили выдачу разрешений на остекление лоджий/балконов в домах серий П46М, П55М, П3М, П44Т, Пд4.
Ну а чем грозит самовольное переустройство балконов и лоджий? Если нет жалоб от соседей, то пока ничем, если только вы не начнете каких-либо операций со своей недвижимостью (дарение, завещание, продажа). При обращении в БТИ за справками (а без них такие операции невозможны) ваш самострой обязательно обнаружится. Это "пока" может резко сократиться в момент, когда исполнительная власть вплотную займется наведением порядка в ЖКХ. Да и вообще, в любой миг работники ДЭЗа могут проверить законность проведенных работ, благо балкон всегда на виду. По их представлению районная Управа обращается в суд с иском о приведении помещения в исходное состояние. А там уж как повезет. В худшем случае дело может дойти даже до продажи вашей квартиры с торгов (ст. 293 ГК РФ).
Но если балкон остеклили давно и даже не вы, а прежний хозяин квартиры, и не обшивали как-то особенно снаружи, Управы могут и не требовать применения санкций, а зарегистрировать изменения в установленном порядке (такое право у них есть).
Хорошая крыша на балкон – вопрос довольно щепетильный для многих жителей многоэтажек. Как правило, старая крыша создает немало проблем, от ее аварийного состояния до протекания и точно требует как минимум капитального ремонта. Советские крыши строились по единому образцу и состояли из железобетонных конструкций. Такой козырёк, который явно не всегда спасает от сильных осадков или большого скопления снега, можно переоборудовать или вообще заменить на более современную и качественную продукцию. Самостоятельная установка крыши на балкон не только вполне возможна, но и осуществима, поэтому давайте детально разберём предстоящий спектр работ.
Конструкции различных типов
Первое что нужно учитывать при установке – это мнение местной администрации или обслуживающей организации на любой «самострой», так как сделать крышу на балконе – это одно дело, но существует ряд определённых нормативных актов на демонтаж конструкций, деформирующих внешний вид здания. В этом случае, прежде чем начать работу нужно сориентироваться на свои этажи и этажи соседних домов. К таким неожиданным ситуациям лучше всегда быть готовым заранее.
Следующий важный момент установки крыши над балконом – это ваши личные планы на будущее:
- Планировка с последующим остеклением балкона.
- Планировка без остекления.
Теперь перейдём к рассмотрению двух типов крыш, каждая из которых обладает как своими преимуществами, так и недостатками.
Тип крыши – независимая
Независимая конструкция крыши не имеет вертикальных стоек (опор), которые обеспечивают дополнительную прочность каркаса. Её монтаж происходит как балконная надстройка навесного типа, но для верхнего этажа навес из поликарбоната (самого оптимального материала) – явно не лучший вариант, так как конструкция не отличается особой прочностью и существует риск разрушения пристройки под большим весом снежного пласта. На верхнем уровне многоэтажки она подходит только для балконов небольшого размера (существующих в домах старого проектирования) или для широт с бесснежными зимами.
Независимая крыша на балкон имеет довольно веское преимущество – это высоко экономная конструкция, очень проста в выполнении, не требует больших трат времени и материала, но опять же – её парусность под действием сильного ветра тоже значительный фактор – явно не в пользу независимого типа кровли. Она мало подходит для районов, где между домами гуляют сильные порывы ветра.
Тип крыши – зависимая
Зависимую крышу можно условно разделить на несколько моделей монтажа.
- Монтаж с дополнительными опорами.
Такие опоры делают конструкцию более устойчивой к изменениям погодных условий и фиксируют по диагонали к опорной поверхности.
- Использование вертикальных стоек.
В этом случае она обходится дороже, но установка конструкции проектируется под свой балкон, который возможно остеклить.
Положительные стороны данной проектировки будут серьёзными:
- Свой балкон можно оборудовать в дополнительное летнее помещение. В этом случае всё зависит от вашей фантазии: будет ли это уютная веранда или летний сад с цветущими растениями.Дополнительное утепление и остекление пластиком не рассчитано на балконы, так как только лоджия способна выдержать нагрузку остекления из ПВХ и капитальную отделку под утепление. Но всегда есть возможность разместить источники внешнего освещения и поставить легкую мебель.
- Конструкция зависимой крыши подходит под любые балконы вне зависимости от их размеров или планировки.
Несмотря на положительные стороны, имеют место и несколько минусов в установке данного типа крыши:
- Проведение монтажа намного сложнее, чем с независимым каркасом.
- Финансовые затраты в несколько раз превышают себестоимость более простых конструкций.
Крыша балкона своими руками – ответственное дело, требующее вложений как времени, так и денежных ресурсов. Перед сменой крыши, главное твёрдо остановится на своём выборе, а денежные траты можно разбить на несколько частей и продолжить усовершенствовать свой балкон поэтапно.
Но реально оценить особенности строения и планировки для каждого балкона можно только на месте, поэтому мы опишем самые оптимальные материалы и некоторые особенности монтажа.
Материалы для установки крыши
Для использования наиболее удачных стройматериалов под специфику вашей конструкции и климатических условий желательно познакомится со следующей информацией.
Деревянный каркас
Древесина обладает несколькими преимуществами и довольно ощутимыми недостатками, но начнём, пожалуй, с положительной стороны:
- Относительно малая цена и лёгкость работы с деталями.
- Покупка новых инструментов для монтажа деревянного каркаса практически не нужна.
- Естественная красота деревянной конструкции при грамотно выполненном дизайне крыши, аккуратно смотрится и выгодно подчёркивает уютность вашего помещения.
Учитывая наружную конструкцию из дерева, можно выделить несколько серьезных недостатков:
- Разрушение структуры дерева под воздействием повышенной влажности (частые осадки в виде дождей, снега и т.п.).
- В случае последнего этажа – течет крыша на балконе.
- Влияние солнечных лучей. Под воздействием ультрафиолета и высоких температур дерево быстро ссыхается, может не держать краску, а конструкция становится шаткой. Ещё один негативный фактор при высоких температурах – риск возгорания.
- Ремонт крыши балкона на последнем этаже потребует дополнительной помощи.
Если дерево достаточно набрало влаги, то конструкцию нужно полностью менять.
Такие минусы конструкции почти перекрывают положительные стороны древесины, поэтому основа крыши из такого материала устанавливается на относительно небольшой промежуток времени.
В данном случае неплохой вариант – влагостойкая фанера, если собираетесь ставить ОСВ или ДСП, то материал нужно окрасить специальным водостойким составом.
Крыша на основе металлопрофиля
Металлическая крыша состоит из скреплённых между собой отдельных элементов, сваренных в единую конструкцию. Предпочтение отдаётся стальной трубе, желательно с сечением квадратной или треугольной формы. Единственный минус стального каркаса – значительная масса, в остальном свойства стальной конструкции – наиболее оптимальный вариант для вашей крыши.
Еще один хороший вариант, даже лучший, чем изделие из стали – дюралюминий. Единственный минус дюралюминия – из него практически невозможно сварить цельный каркас балконной крыши, за исключением винтовых соединений, а в остальном этот материал серьёзно облегчит как будущую конструкцию, так и её монтаж.
Крыша из поликарбоната
Если вы собрались устанавливать крышу на последнем этаже, то сотовый поликарбонат будет лучшим вариантом.
- Материал имеет небольшой вес, легок в раскрое и стоит недорого.
- Применяя монолитные листы, с учётом остекления вашего балкона, вы обеспечите хорошее освещение и тепло.
Единственный минус поликарбоната в том, что с ним сложно совместить качественное утепление термоизоляционным материалом.
Крыша из профлиста
Профлист – довольно универсальный материал, который недорого стоит, неплохо гармонирует с металлопрофилем любой категории и несложен в монтаже. Единственный и довольно значительный минус материала – плохая шумоизоляция. Вы будете слышать буквально все: от стучащих капель дождя до маленькой птички, решившей побегать по вашей кровле.
Монтаж крыши и его особенности
Как именно собирать будущую конструкцию – дело владельца квартиры. Мастеру, который имеет опыт в монтаже, разобраться, прикинув объём работ – несложно, но есть и определенная специфика работы.
В первую очередь учитывается уклон, с ориентацией на архитектуру дома.
- Если кровля многоэтажки скатная, то и козырёк над вашим балконом желательно делать таким же.
- Если плоская – то выбирать конструкцию следует без сильных отклонений от общей архитектуры.
Идеальное соотношение 1 к 2,5 (высота к ширине козырька), так как сделанный каркас позволяет обеспечить самостоятельный сход снега и создаёт условия для минимальной парусности крыши.
Фиксирование со стеной
Крепление в данном случае рассматривается в одном, самом оптимальном варианте – при помощи анкеров. Вне зависимости от вида материала, который использовали для постройки дома (кирпич или ЖБИ) – анкера позволяют надежно зафиксировать несущие части. Любой другой вариант с заблаговременной установкой дюбелей в этом случае для качественного монтажа не подходит.
Тепло- и шумоизоляция крыши
Теплоизоляция и шумоизоляция возможна только в том случае, если тип кровли – зависимая. В этом случае утепление крыши балкона имеет достаточно много вариаций.
- Листы пеноплекса вполне подходящая из них (если потолок помещения зашивается ПВХ или вагонкой).
- В случае утепления верхнего этажа, следует позаботиться о влагоустойчивости теплоизоляции, например минвата вам точно не подойдёт, так как со временем она напитается влаги и начнёт протекать.
Прежде чем ремонтировать или устанавливать новую крышу, следует основательно подготовиться: сделать замеры, подсчитать финансовые затраты, спроектировать модель будущей крыши и по возможности балкона, подобрать соответствующие инструменты и лишь тогда приступать к работе. Следует взять в расчет и восстановление бетонной плиты пола балкона. Как говорят: «семь раз отмерь – один раз отрежь».
