≡× МЕНЮ

• Постройки
• Отделка
• Кладка
• Раствор
• Расчет

Ипотека как способ обеспечения обязательств статьи. Курсовая работа: Характеристика ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств

Об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе

1. земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Федерального закона;
2. предприятия , здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности ;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные и морские суда , суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предмет залога в ипотеке жилья должен соответствовать требованиям:

1. иметь отдельную от других домов или квартир кухню и санузел;
2. должно быть электрическое, паровое или газовое отопление, которое обеспечит подачу тепла в жилое помещение ;
3. должен быть обеспечен горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
4. сантехническое оборудование, двери, окна и крыша должны иметь исправное состояние.

В договоре об ипотеке указывается предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора.

В договоре определяется предмет ипотеки с указанием наименования, место нахождения с описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации с того момента, с которого он вступает в силу. Договор должен быть нотариально удостоверен.

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Залог недвижимости обосабливается в отдельную категорию, которая получила название «ипотека». Преимущества недвижимости в качестве объекта залога по отношению к другим объектам залогового обеспечения состоят в следующем:

1. стоимость заложенной недвижимости может расти в зависимости от уровня инфляции ;
2. хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств выступает реальная опасность потерять имущество.

Недвижимость можно использовать в качестве залога, если кредит долгосрочный и значительный по сумме, потому что недвижимость долговечна, а ее стоимость очень высока. Увеличение стоимости недвижимости может прогнозироваться.

Долгосрочный кредит предоставляется под залог с передачей залогодержателю заложенного имущества: драгоценных металлов и изделий из них, под залог надежных ценных бумаг , цена на которые отличается особой стабильностью. В мировой практике большинство долгосрочных кредитов выдается под залог недвижимого имущества. Ипотека становится наиболее приоритетным способом

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (за­логодержатель) имеет право в случае неисполнения должником это­го обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которо­му принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, уста­новленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами , удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (ст. 334 ГК РФ).

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) ". Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда законом об ипотеке не установлены иные правила.

Не может быть предметом залога имущество, изъятое из оборота , например земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности строениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ (п. 4 ст. 27 ЗК). Залог отдель­ных видов имущества может быть запрещен или ограничен законом. Таковым, в частности, является

• имущество граждан, на которое не допускается обращение взыскания (п. 2 ст. 336 ГК, п. 1 ст. 446 ГПК);
• движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения (п. 5 ст. 21 Закона о свободе совести);
• земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (ст. 63 Зако­на об ипотеке).

При залоге недвижимости залогодатель всегда сохраняет право пользования заложенным недвижимым имуществом в соответствии с его назначением.

Уступка прав по договору об ипотеке (залоге недвижимости) означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 47 ФЗ, ст. 355 ГК).

Недвижимые вещи могут быть предметом залога, если права на них зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По правилам, ус­тановленным для ипотеки недвижимого имущества, в залог могут пере­даваться права арендатора (право аренды) недвижимости и права требо­вания участника долевого строительства (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке). Залог отдельных видов недвижимого имущества имеет свои особенно­сти, отраженные в специальных нормах ст. 62-78 Закона об ипотеке.

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в состав это­го предприятия или комплекса движимое и недвижимое имущество, в том числе исключительные права и права требования, включая при­обретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 340 ГК, п. 2 ст. 70 Закона об ипотеке).

Ипотека здания или сооружения допускается только при условии одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежаще­го залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 ГК). С учетом этих требований в ипотеку со зданием (сооружением) одновременно может быть отдан земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности или праве аренды.

Если пред­метом залога является здание, то при его передаче в залог в договоре необходимо отразить данные, содержащиеся в документах, оформ­ляющих кадастровый, технический учет недвижимости, государствен­ную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Речь идет об адресе здания, его назначении, планировке, общей площади, номере государственной регистрации и других признаках. Отмечен­ные требования о необходимости индивидуализации предмета залога являются следствием принципа специальности залога: объектом залога может быть только известное определенное имущество.

Часть неделимой вещи как часть имущества, раздел которого в на­туре невозможен без изменения его назначения (ст. 133 ГК), не может быть предметом залога . Если вещь является неделимой, то предметом залога может быть не реальная часть неделимой вещи, а доля в праве собственности на нее.

Например, собственник нежилого здания не мо­жет отдать в залог какой-либо этаж (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке), но может передать в залог долю в праве собственности, соответствующую доле этажа в здании.

Часть делимой вещи может быть пе­редана в залог только после ее раздела , поскольку до этого часть вещи не является самостоятельным объектом права.

Если предметом залога является главная вещь, то права залогодер­жателя распространяются на ее принадлежности, если иное не преду­смотрено договором (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке).

При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, если в договоре не предусмотрено иное условие. При наличии в договоре условия о нераспространении права залога на такие здания и сооружения в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок залогодатель сохраняет право ог­раниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необхо­дима для использования здания или сооружения в соответствии с его целевым назначением. Условия пользования этой частью участка оп­ределяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом (п. 4 ст. 340 ГК). Если ипотека установлена на земель­ный участок, на котором находятся здания или сооружения, принад­лежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залого­держателем взыскания на этот участок и при его продаже с публич­ных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель (п. 5 ст. 340 ГК).

Залог земельных участков сельскохозяйственного назначения возмо­жен только с одновременным залогом находящихся и возводимых на этом участке зданий и сооружений, принадлежащих собственнику зе­мельного участка (п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке).

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит го­сударственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке), с момента которой он считается заключенным.

Принципы ипотечной системы

Следует иметь в виду, что право залога на недвижимое имущество, будучи зарегистрированным в го­сударственном реестре прав на недвижимое имущество, подчиняется принципам ипотечной системы:

1. принципу специальности (запись об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество касается строго определенного, кон­кретного объекта недвижимости);
2. принципу обязательности (право ипотеки имеет юридическую значимость для всех третьих лиц только после внесения записи о ней в государствен­ный реестр прав на недвижимое имущество);
3. принципу глас­ности (публичности) (доступность записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество всем заин­тересованным лицам);
4. принципу достоверности (презумпция правильности и законности записи об ипотеке в государственном реестре прав на недвижимое имущество, которая может быть опровергнута только судом);
5. принципу старшин­ства (право залога, внесенное в государс­твенный реестр прав на недвижимое имущество ранее другого правазалога, является предшествующим залогом, а зарегистрированное поз­же - последующим залогом).

В ст. 337 ГК закреплено, что, если иное не предусмотрено до­говором, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения , в частности:

• проценты,
• неустойку,
• возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также
• возмещение расходов залогодержателя, необходимых на содержание заложенной вещи, и
• расходов по взысканию.

Помимо этого залог не­движимости обеспечивает расходы на погашение задолженности за­логодателя по налогам, сборам или коммунальным платежам, связан­ным с этим имуществом (ст. 4 Закона об ипотеке).

Если земельный участок передан по догово­ру аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пре­делах срока договора аренды земельного участка с согласия собствен­ника земельного участка . При аренде земельного участка, находящегося в государственной или му­ниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (ст. 62 Закона об ипотеке).

Подробнее о последующей ипотеке

При последующем залоге недвижимости (ипотеке) в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обес­печенным предшествующей ипотекой, допускается одновременное об­ращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил (п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке). Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипоте­кой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.

При нарушении правил о последующей ипотеке последую­щий договор об ипотеке, заключенный, невзирая на запрещение, уста­новленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующе­му договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последую­щему договору о таком запрещении (п. 3 ст. 43 Закона об ипотеке). Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим до­говором, требования залогодержателя по последующему договору удов­летворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соот­ветствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

При отчуждении недвижимого имущества , заложенного по договору об ипотеке без согласия залогодержателя или с иным нарушением требований закона или условий договора об ипоте­ке, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать

• либо призна­ния недействительной сделки по отчуждению заложенного имущества и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК,
• либо досроч­ного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно при­надлежит (ст. 39 Закона об ипотеке).

Если заложенное имущество отчуждено с нарушением требований закона или условий договора об ипотеке залогодателем, не являющимся должником по обязательству, обеспечен­ному ипотекой, то в этом случае наряду с должником по обеспеченно­му ипотекой обязательству солидарную ответственность несут как при­обретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В процессе реализации залогового правоотношения предмет залога может быть заменен с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное. Когда предмет залога гибнет или по­вреждается либо когда право собственности (хозяйственного ведения) на него прекращается по основаниям, установленным законом, зало­годатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или за­менить его другим равноценным имуществом, если иное не предусмот­рено договором (ст. 345 ГК). При ипотеке право залогодателя на восста­новление предмета залога или его замену может иметь место только при наличии письменного соглашения об этом (п. 3 ст. 36 Закона об ипоте­ке), т.е., по сути дела, заключения нового договора об ипотеке по пово­ду другого недвижимого имущества. Ведь право залога на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, запись о которой в силу принципа специальности может относиться только к конкретно­му недвижимому имуществу, являющемуся предметом залога.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке, а также по ипотеке, возникающей в силу закона, могут быть удостоверены закладной (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке), которая является именной ценной бумагой.

Основания и порядок наложения взыскания и реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя

Для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) за счет заложенного имущества на него необходимо обратить взыска­ние. Обращение взыскания на заложенное имущество означает изъя­тие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу его взыскателю (п. 1 ст. 69 Закона об исполнительном производстве). Основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество урегулированы ГК (ст. 348-351), Законом об ипотеке (ст. 50-61) при залоге недвижимого имущества и Законом о залоге (ст. 24 , 28 и 28) при залоге движимого имущества. Особенности обращения взыска­ния на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответст­вии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об уча­стии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объек­тов недвижимости», указаны в ст. 14 данного закона.

Возможность обращения взыскания на заложенное недвижимое иму­щество путем заключения соглашения между залогодержателем и зало­годателем предусмотрена п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке. В нем сказано, что удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесу­дебном порядке) допускается на основании соглашения между зало­годержателем и залогодателем, которое может быть включено в дого­вор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. При этом указано, что соглашение заключается при условии наличия нотари­ально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный поря­док обращения взыскания на заложенное имущество, которое может быть дано и до заключения договора об ипотеке.

См. также ФНП "По вопросам внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и совершения исполнительных надписей на кредитных договорах"

Закон об ипотеке существенно ограничивает пределы применения такого соглашения, предусматривая целый ряд случаев, когда внесу­дебный порядок обращения взыскания вообще исключается (см. п. 2 ст. 55, п. 4 ст. 541 Закона об ипотеке).

Реали­зация недвижимого имущества осуществляется в соответствии с нор­мами ст. 56-61 Закона об ипотеке.

Характеристика ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств.

Введение. ______________________________________________С. 3

I. Глава 1 Общие положения о залоговом правоотношении.

1.1 Понятие договора займа и кредита_________________С.5

1.2 Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием______________________С.8

II. Глава 2. Характеристика договора об ипотеке.

2.1 Понятие договора об ипотеке_______________________С.11

2.2 Субъекты договора ипотеки: их права и обязанности.___С.13

III. Глава 3 Обращение взыскания на заложенное имущество

3.1 Способы обеспечения исполнения обязательств_________С.19

3.2 Обращение взыскания на заложенное имущество________С.21

3.3 Реализация заложенного имущества___________________С.27

Заключение ________________________________________ ______С.33

Список использованной литературы. _________________________ С.35

Приложения.______________________________________________С.38

Введение.

Задача обеспечения своих граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, по сей день является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики.

На первый взгляд, в России, как ни в какой другой стране, данному вопросу государством уделяется повышенное внимание. На правительственном уровне принят национальный проект по жилью. Почти в каждом регионе есть свои законы, другие нормативные акты, программы, концепции по данному вопросу. Проблема правового регулирования залоговых отношений и, в частности, ипотеки постоянно привлекает к себе внимание специалистов в России и за рубежом и достаточно широко представлена в юридической, экономической литературе. Опубликовано значительное число монографий, комментариев к законодательству, статей. Сегодня как никогда важно понимание правовых и финансовых механизмов, лежащих в основе системы жилищного ипотечного кредитования и ипотеки жилища.

Тема данной работы «Характеристика ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств» Она основана на действующем федеральном законодательстве, законодательстве субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах, практике его применения в России, судебной практике. Ипотека жилища рассмотрена в системе способов обеспечения исполнения обязательств, показаны правовая природа ипотеки, особенности ипотеки жилища и ее функции в современном гражданском обороте.

Как способ обеспечения обязательств ипотека приобретает все большее значение. Она надежно защищает интересы кредитора по основному обязательству, предоставляя ему право в случае невыполнения основного обязательства должником получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества, обладающего значительной ценностью вследствие своих естественных свойств (оно неподвижно, а следовательно, не может быть похищено и утеряно; требует государственной регистрации). Тем самым ипотека укрепляет у кредитора уверенность в получении удовлетворения по основному, чаще всего кредитному, договору. В то же время ипотека защищает и законные интересы должника. Ведь обязательства из ипотеки являются дополнительными по отношению к основному обязательству. Недействительность основного обязательства должника влечет за собой недействительность ипотеки.

Цель работы - изучить российское законодательство об ипотеке, постичь основы этого перспективного вида кредитования.

Активное использование ипотеки обещает большое количество выгод, однако при становлении ипотечной системы неизбежно возникают проблемы. Анализ этих проблем так же нашёл отражение в курсовой работе.

Глава 1 Общие положения о залоговом правоотношении.

1.1 Понятие договора займа и кредита

Залог является одним из наиболее распространенных способов обеспечения исполнения обязательств. Интерес кредитора выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определимая часть в качестве предмета залога, которая впоследствии, если обязательство окажется нарушенным, реализуется, и из полученной суммы кредитор в полном объеме получает удовлетворение своих требований. Залог призван обеспечить получение кредитором той самой суммы, которая поступила бы к нему в случае надлежащего исполнения обязательства. Таким образом, посредством залога для кредитора создается тот же имущественный результат, что и фактическое исполнение.

Предметом ипотеки может быть не только сама недвижимость, но и право аренды этой недвижимости, однако не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.

Залог недвижимости регулируется Законом об ипотеке. Нормы Закона об ипотеке являются специальными по отношению к нормам ГК. Это значит, что в случае расхождения между ними преимущество имеют нормы Закона об ипотеке.

В большинстве случаев залог возникает в силу договора. Такие договоры заключаются, в частности, при заключении кредитных договоров с банками.

Согласно ст. 335 ГК РФ сторонами залогового правоотношения являются залогодержатель и залогодатель. В роли первого может выступать любое дееспособное физическое или юридическое лицо. Что же касается второго, то залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. В последнем случае в правоотношении по залогу участвуют три лица: кредитор, должник и залогодатель. Заложенное имущество обеспечивает надлежащее исполнение должником его обязательства перед кредитором. При надлежащем исполнении обремененного залогом обязательства права кредитора в отношении заложенного имущества не осуществляются. Если же должник нарушил свои обязательства перед кредитором, последний вправе удовлетворить свои требования за счет этого имущества. В подавляющем большинстве случаев должник сам является залогодателем, обеспечивая надлежащее исполнение своих обязательств собственным имуществом.

Так как залог предполагает возможность продажи заложенного имущества, залогодателем по договору могут быть только дееспособные лица. Несовершеннолетние в возрасте до 14 лет и лица, признанные судом недееспособными, не могут самостоятельно осуществлять свои права и выполнять свои обязанности. Следовательно, они не вправе заключать договор о залоге. За них юридические действия совершают их законные представители - родители, усыновители, опекуны с соблюдением условий, установленных соответствующим законодательством. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут заключать договор о залоге лишь с согласия родителей, усыновителей, попечителя. В качестве залогодателя могут выступать как гражданин, так и юридическое лицо (либо иные субъекты гражданского права), поскольку в соответствии со ст. 212 ГК имущество может находиться как в собственности граждан, так и в собственности юридических лиц, а также субъектов РФ, муниципальных образований.

В соответствии с п. 2 ст. 335 и п. 2 ст. 295 ГК лицо, которому недвижимая вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, обязано заручиться согласием собственника на передачу ее в залог. Остальное имущество может быть заложено и без согласия собственника, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Требование, обеспечиваемое залогом, должно носить денежный характер, и при этом условия о залоге могут быть включены непосредственно в договор, из которого возникает обеспеченное залогом обязательство. К примеру, в кредитном договоре указывается, что обеспечение своевременного возврата основной суммы долга и процентов по нему гарантируется залогом.

Размер обеспечения основного обязательства должен определяться в договоре. Если договор не содержит этого условия, считается, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. В объем требований, помимо собственно суммы долга, должны включаться суммы, составляющие проценты, неустойку, возмещение убытков, а также дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество. Срок, за который взыскиваются проценты, не указан, значит, он не ограничен.

Таким образом, требования, обеспеченные залогом, законодатель подразделил на основную сумму долга и дополнительные суммы, причитающиеся залогодержателю. Залог может обеспечивать выплату как всей суммы основного долга, так и ее части.

Под неустойкой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Под полным возмещением убытков понимается возмещение всех видов убытков, предусмотренных ст. 15 ГК. Необходимые расходы могут включать расходы на содержание имущества, охрану, погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Согласно Закону о залоге форма договора о залоге устанавливается по законодательству места его заключения. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательства по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению.

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном ст. ст. 131, 164 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимость. Государственную регистрацию осуществляют учреждения юстиции, ведущие единый государственный реестр (ст. 131 ГК).

В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются многочисленные виды договоров, соглашений. К числу основных договоров, которые заключают субъекты ипотечного жилищного кредитования, наряду с договором ипотеки можно отнести договоры кредитования, купли-продажи жилого помещения (договор купли-продажи квартиры (жилого дома) с оплатой за счет кредита банка, договор участия в долевом строительстве, различные виды страхования, договоры с риэлторами по оказанию ими услуг, залог инвестиционных договоров, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров и их субъектный состав зависят от отношений, которые они устанавливают, а также от предмета залога - жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить.

Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.
Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:
земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона;
предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского на-значения;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Если речь идет об ипотеке жилья, то предмет залога должен отвечать следующим требованиям:
иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. комму-нальные квартиры в залог не принимаются);
быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).
Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:
не находиться в аварийном состоянии;
не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;
иметь металлические или железобетонные перекрытия;
этажность здания не должна быть менее трех этажей.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным для целей идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем.
Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, с момента которой он вступает в силу. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином го-сударственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кредитный договор, обеспечиваемый ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора, а право залога возникает с момента заключения кредитного договора, и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор не будет заключен. Вследствие того, что законодательство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипоте-кой имущества, следует включать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом и уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, ст. 393 ГК РФ (взыскать с физического лица проценты за пользование чужими средствами сложно, так как в судебном процессе необходимо доказать, что гражданин имел возможность для погашения долга, но не возвратил имеющиеся у него средства и использовал их иначе, а таких практических наработок еще нет);
в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обра-щением взыскания на заложенное имущество;
в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Отчуждение заложенного имущества собственником возможно лишь с согласия банка. Банк может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или частично. Например, при нарушении сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Взыскание, как правило, производится по решению суда.
Правила Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются к залогу незавершенного строительства недвижимого имущества, если оно возводится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством порядке.
Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившую название «ипотека», обусловлено особенностями недвижимой собственности. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие:
стоимость заложенной недвижимости может возрастать пропорционально уровню инфляции;
реальная опасность потерять имущество (особенно жилье при жилищном ипотечном кредитовании) является хорошим стимулом для исполнения должником своих обязательств;
возможность использования в качестве залога, если кредит носит дол-госрочный характер и значителен по сумме, так как недвижимость долговечна и ее стоимость высока;
увеличение стоимости недвижимости может с достаточной достоверностью прогнозироваться, что невозможно при использовании в качестве залога, например, товаров народного потребления.

Еще по теме 4.1.2. Ипотека как способ обеспечения обязательств:

1. 1.Налоговый контроль как способ обеспечения поступлений доходов вбюджет
2. § 2. Неустойка как способ обеспечения исполнения обязательств
3. § 5. Удержание имущества должника как способ обеспечения исполнения обязательств
4. § 8. Задаток как способ обеспечения исполнения обязательств
5. 62. Неустойка как способ обеспечения исполнения обязательств. Виды неустойки
6. 2.1. Неустойка, как способ обеспечения исполнения коммерческих ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
7. 2.2. Соотношение неустойки и других способов обеспечения ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
8. Глава II ОБЪЕКТ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НЕУСТОЙКИ (КАК СПОСОБА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА)
9. Глава II. Призвание к ответственности как способ обеспечения международно-правовой имплементации норм об ответственности международных организаций
10. Глава III. Контрмеры как способ обеспечения международно-правовой имплементации норм об ответственности международных организаций

- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право -

Описание презентации Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательства Ипотека по слайдам

Ипотека — это залог недвижимого имущества, которое существует в натуре или которое залогодатель приобретет в будущем, либо принадлежащих залогодателю прав на недвижимое имущество, обеспечивающий возможность залогодержателя получить удовлетворение своих законных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законодательством.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки 1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК, права на которое зарегистрированы в установленном порядке: 1) земельные участки, за исключением государственной и муниципальной собственности; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; 6) машино-места.

Концепция единого объекта недвижимого имущества: Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 ФЗ об ипотеке. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков (ст. 62. 1 ФЗ об ипотеке). Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или законом.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17. 05. 2016 N Ф 09 -4013/14 по делу N А 47 -6587/2013 Суд отказал в удовлетворении требования конкурсного управляющего имуществом предпринимателя об определении гаража и бани, расположенных на переданном в залог банку земельном участке, в качестве незалогового имущества, поскольку спорные объекты были возведены до передачи земельного участка в залог, а в силу п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, что обусловлено необходимостью реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов Заключенный между банком и предпринимателем договор об ипотеке не содержал условия о том, что находящиеся на земельном участке баня и гараж в ипотеку не передаются. Согласно пояснениям банка невключение в договор об ипотеке помимо жилого дома гаража и бани было обусловлено их назначением как хозяйственных построек и отсутствием зарегистрированного права собственности на данные объекты. С учетом того, что вопрос о правовом статусе гаража и бани сторонами при передаче земельного участка в ипотеку отдельно урегулирован не был, принимая во внимание назначение спорных построек и предполагаемое использование их в личных целях, суд признал, что в силу закона об ипотеке при залоге принадлежащего должнику земельного участка право залога распространилось на находящиеся на данном земельном участке сооружения, в т. ч. гараж и баню.

Ипотека части недвижимого имущества Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) , не может быть самостоятельным предметом ипотеки. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Ипотека единственного жилья Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру 1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Ипотека единственного жилья Сложилась практика: Договорный характер ипотеки не препятствует обращению взыскания на заложенную квартиру вне зависимости от того, является она единственным пригодным для постоянного проживания помещением для залогодателя и членов его семьи или не является. (Определение Верховного Суда РФ от 28. 06. 2011 N 48 -В 11 -7) Определение Конституционного Суда РФ от 23. 06. 2016 N 1368 -О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Попова Дениса Игоревича на нарушение его конституционных прав и конституционных прав его несовершеннолетней дочери пунктом 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Определение Конституционного Суда РФ от 24. 09. 2013 N 1258 -О Стремясь сохранить должнику и лицам, находящимся на его иждивении, условия, необходимые для их нормального существования и жизнедеятельности, федеральный законодатель в ФЗ об ипотеке предусмотрел, что в случаях, когда залогодателем является гражданин, независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке (при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности), суд по заявлению залогодателя при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года

ПРАВО ОТДАВАТЬ ИМУЩЕСТВО В ЗАЛОГ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20. 04. 2016 по делу N А 39 -5692/2015 Суд пришел к выводу, что суд нижестоящей инстанции правомерно в полном объеме удовлетворил требования надзорного органа в защиту интересов субъекта РФ и неопределенного круга лиц к государственному комитету имущественных и земельных отношений субъекта РФ (залогодателю), банку (залогодержателю) о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости), применении последствий недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи об ипотеке, поскольку в спорном случае предметом ипотеки являлись находившиеся в государственной собственности субъекта РФ нежилые здания, предназначенные и используемые для спортивной деятельности (спортивный комплекс для работников промышленных предприятий, тренировочный каток, воздухоопорный физкультурно-спортивный комплекс с искусственным ледовым покрытием), которые в силу ст. 6 Закона об ипотеке, ч. 7 ст. 37 ФЗ «О физической культуре и спорте в Российской Федерации» не могли быть объектами приватизации и ипотеки.

Определение объекта ипотеки Существенное условие Практика: о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации ипотеки объекта недвижимого В 2008 г. ОАО «Минудобрения» и ООО «Миллениум МИР» обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации договора залога. Уведомлением от 29. 01. 2009 N 12/023/2008 -879 Управление Росреестра по Москве приостановило государственную регистрацию договора залога с просьбой сообщить, является ли техническая документация, имеющаяся в Управлении Росреестра по Москве на здание площадью 179, 2 кв. м достоверной.

Сообщением от 05. 2009 N 12/023/2008 -879 Управление Росреестра по Москве отказало в государственной регистрации договора залога в связи с тем, что сведения об объекте недвижимости, полученные из ТБТИ «Центральное» о том, что площадь здания, расположенного по вышеназванному адресу, на дату последнего обследования здания (26. 05. 1999) составляет 226, 1 кв. м, не соответствуют данным ЕГРП (общая площадь здания составляет 179, 2 кв. м.) Позиция суда: Обществом в Управление Росреестра по Москве был представлен полный комплект надлежащим образом оформленных документов, свидетельствующих о наличии у заявителя соответствующего права на спорный объект недвижимости, что также подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от 30. 12. 2008. Залогодатель приобрел в собственность здание, площадью 179, 2 кв. м (предмет залога), на основании договора купли-продажи недвижимости, о чем в ЕГРП в 2003 внесена соответствующая запись.

Ссылки ответчика на письма Мосгосстройнадзора N 09 -6049/7 от 12. 2007 и N 09 -2375/8 от 03. 04. 2008, письма ТБТИ «Центральное» от 20. 02. 2009, согласно которым к зданию площадью 179, 2 кв. м была возведена самовольная пристройка, правомерно не были приняты судами. Довод ответчика, о том, что площадь здания, расположенного по вышеназванному адресу, на дату последнего обследования здания (26. 05. 1999) составляет 226, 1 кв. м, противоречит выписке из технического паспорта, выданной ТБТИ «Центральное», и экспликации, произведенной ТБТИ «Центральное» 24. 11. 2004, в соответствии с которыми общая площадь здания составляет 179, 2 кв. м. Таким образом, Управление Росреестра по Москве подтвердило, что техническая документация на предмет ипотеки (здание общей площадью 179, 2 квадратных метра) находится в деле правоустанавливающих документов и правомерно не была представлена заявителем для государственной регистрации. Вместе с тем полученная заявителем выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтвердила право собственности залогодателя на предмет ипотеки. Исходя из изложенного, судебная коллегия полагает, что суды пришли к правильному выводу о необходимости удовлетворения заявленных истцом требований.

Залогодатель Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Практика: Исполнение требований суда о восстановлении записей об ипотеке означает, что согласно сведениям ЕГРП залогодателем имущества, уже принадлежащего на праве собственности третьему лицу, будет выступать другое лицо, что противоречит п. 2 ст. 335 ГК РФ о том, кто может являться залогодателем вещи.

Статья 335 ГК. Залогодатель (извлечение) 1. Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. 2. Право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. 4. В случае, если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными созалогодателями.

Статья 335. 1 ГК. Созалогодержатели (извлечение) 1. В случаях, предусмотренных законом или договором, предмет залога может находиться в залоге у нескольких лиц, имеющих на него равные по старшинству права залогодержателей (созалогодержатели), в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами. Если иное не установлено законом или соглашением между созалогодержателями, каждый из них самостоятельно осуществляет права и обязанности залогодержателя. Денежные суммы, вырученные от реализации предмета залога, распределяются между созалогодержателями пропорционально размерам их требований, обеспеченных залогом, если иное не предусмотрено соглашением между ними или не вытекает из существа отношений между созалогодержателями. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором, солидарные или долевые кредиторы по обязательству, исполнение которого обеспечено залогом, являются солидарными созалогодержателями по такому залогу.

Сохранение имуществе у залогодателя Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Практика: ИП приобрел недвижимость, но в суде договор покупки был признан недействительным (ничтожными), не повлекшими правовых последствий, в том числе права собственности у ИП. Суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика права собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом залога по спорному договору. Руководствуясь нормами о возможности установления залога лицом, которому вещь принадлежит на праве собственности или праве хозяйственного ведения, обоснованно пришли к выводу о наличии правовых оснований для признания спорного договора ипотеки ничтожным. Кроме того, судами установлено, что заложенные помещения относятся к общему имуществу здания. По смыслу ст. 37 ЖК РФ ипотека общего имущества здания как самостоятельного объекта не допускается. (Определение ВАС РФ от 07. 02. 2011 N ВАС-215/11 по делу N А 65 -29796/2009 -СГ 1 -10)

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой по кредитному договору, по договору займа по иному обязательству, в том числе, основанному на: купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека по кредитному договору Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре. Действующими условиями ипотечного кредитования предусмотрено оформление ипотечного кредита только после заключения договора купли-продажи, в котором указана стоимость приобретенной квартиры. На основании представленного договора учреждением банка определяется размер предоставляемого кредита, который не может превышать стоимости приобретенной квартиры.

Ипотека по другим обязательствам Вправе ли УФРС отказывать банкам в регистрации ипотеки, возникшей на основании договора в качестве обеспечения исполнения обязательств принципала перед гарантом по исполнению регрессного обязательства, вытекающего из заключенного ранее договора о предоставлении банковской гарантии? Может ли ипотека обеспечивать обязательства, возникшие из банковской гарантии или договора о предоставлении банковской гарантии; возможно ли заключение договора ипотеки для обеспечения исполнения будущих обязательств? При наличии соответствующего соглашения между принципалом и гарантом, заключенного в соответствии со ст. 379 ГК обязательства принципала перед гарантом по данному соглашению могут быть обеспечены. При этом договор об ипотеке должен содержать все его существенные условия, отвечать соответствующим правилам.

Требования, обеспечиваемые ипотекой 1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. 2. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Обеспечение ипотекой будущих требований Допускается обеспечение ипотекой будущих требований (п. 3 ст. 11 ФЗ об ипотеке). Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (в отличие от общего правила ст. 341 ГК: права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога). Законодатель разделяет момент заключения договора ипотеки (т. е. момент внесения в ЕГРП записи об обременении) и собственно момент возникновения прав залогодержателя: с момента заключения договора залога само залоговое право не возникает, но заключенный сторонами договор залога является фундаментом для того, чтобы в момент возникновения того требования, которое стороны намеревались считать обеспеченным, оно уже рассматривалось как обеспеченное залогом.

Договор и обременение Практика: Сбербанк (кредитор) и Грибкова С. А. (заемщик) заключили кредитный договор в 2008 г. на предоставление ипотечного кредита на приобретение квартиры. В качестве обеспечения заемщик предоставляет кредитору залог объекта недвижимости. Михайлова С. А. (продавец) и Грибкова С. А. (покупатель) заключили договор купли-продажи. Право собственности Грибковой С. А. на указанный объект недвижимости зарегистрировано. В 2008 г. Грибкова С. А. (продавец) и Смирнов С. А. (покупатель) заключили договор купли-продажи. Право собственности Смирнова С. А. на упомянутый объект недвижимости зарегистрировано. В 2009 г. Сбербанк обратился в Управление с заявлением о госрегистрации ипотеки в силу закона на объект недвижимого имущества.

Продолжение дела Регистрация ипотеки в силу закона может осуществляться без заявления залогодателя только в случае одновременной регистрации с государственной регистрацией права собственности на заложенное имущество при наличии в документе, являющемся основанием возникновения права собственности на объект недвижимости, условия об ипотеке. Суд установил, что при государственной регистрации права собственности Грибковой С. А. на спорную квартиру государственная регистрация ипотеки в силу закона не производилась, в договоре купли-продажи квартиры от 2008 отсутствуют сведения о кредитном договоре и условии об ипотеке; из данного договора следует, что Грибкова С. А. полностью оплатила стоимость, приобретенной квартиры, и правомерно счел, что Управление обоснованно отказало заявителю в регистрации ипотеки в силу закона, поскольку на момент государственной регистрации у регистрирующего органа отсутствовали сведения о наличии ипотеки относительно указанного объекта недвижимости (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02. 07. 2010 по делу N А 82 -16610/2009).

Доказательства исполнения основного договора не требуются Практика: выводы суда о необходимости предоставления при регистрации договора ипотеки доказательств фактической передачи денежных средств по договору займа, обеспеченному ипотекой, противоречат закону (Определение ВАС РФ от 25. 02. 2011 N ВАС-14744/10 по делу N А 56 -72407/2009).

Ипотека возникает 1. На основании договора (договор об установлении ипотеки). Существенные условия договора об ипотеке: Статья 29 ФЗ о регистрации: Государственная регистрация ипотеки 3. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости. Договор ипотеки Договор залога — предмет ипотеки, — оценка предмета ипотеки; — существо предмета ипотеки; — размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. — предмет залога, — существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Государственная регистрация ипотеки 1. 1. Отменена госрегистрация договоров ипотеки, заключенных после 1 июля 2014 г. Правило о том, что договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента госрегистрации, установлено в п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке. К договорам ипотеки, заключаемым после 1 июля 2014 г. , это положение не применяется. Такие договоры считаются заключенными с момента собственно заключения (например, подписания сторонами). С 1 июля 2014 г. при заключении указанного договора регистрируется только ипотека как обременение имущества, а не договор. В силу п. 1 ст. 8. 1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, ограничение прав на имущество и обременение имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Ипотека является ограничением прав на имущество (обременением) , которое подлежит госрегистрации (п. 1 ст. 4 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, ст. 11 , 19 — 20 Закона об ипотеке, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

О регистрации изменений в договоре ипотеки Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24. 03. 2016 N Ф 05 -2258/2016 по делу N А 40 -93113/2015 Требование: О признании незаконным отказа регистрирующего органа. Обстоятельства: Уполномоченный орган отказал обществу в государственной регистрации соглашения об изменении условий договора ипотеки на объекты недвижимого имущества. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация изменений, связанных с изменением процентной ставки по договору. Мотивация: В связи с тем, что договор залога недвижимого имущества N 015/05882 Л 4 от 18. 09. 2014 не подлежит государственной регистрации, так как заключен после 01. 07. 2014, внесению в ЕГРП подлежит только информация, изменяющая записи подраздела III-2, содержащего следующие сведения об ипотеке: стороны договора, предмет, срок, сумма, оценка предмета ипотеки и особый порядок реализации предмета ипотеки при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда.

Государственная регистрация ипотеки Практика: При государственной регистрации ипотеки на основании нотариально удостоверенных договора об ипотеке или договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, государственный регистратор, осуществляет проверку законности сделки и правовую экспертизу. Регистратор проверяет наличие у залогодателя: — права собственности (права хозяйственного ведения на заложенное имущество), — наличие или отсутствие запрета последующей ипотеки, — наличие указания в договоре на зарегистрированные ограничения (обременения) права собственности и иных вещных правами третьих лиц.

Порядок внесения сведений в государственный кадастр недвижимости об обременении права собственности на недвижимость, возникшем на основании договора об ипотеке Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представляет в орган кадастрового учета в срок не более чем пять рабочих дней документ, содержащий сведения о зарегистрированном обременении права собственности на объект недвижимости, внесенные в ЕГРП. Орган кадастрового учета вносит указанные сведения, поступившие в порядке информационного взаимодействия, в государственный кадастр недвижимости в срок не более чем тридцать рабочих дней со дня поступления документа, в котором они содержатся. Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости новых сведений о соответствующем объекте недвижимости

Акцессорность ипотеки Отсутствие в договоре о залоге условий о размере и/или порядке уплаты процентов за пользование кредитом означает ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой суммы основного долга по кредитному договору, но не влечет за собой незаключенности договора о залоге в целом (Постановление Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. N 10). Когда описание обеспеченного обязательства в договоре ипотеки и в обеспеченном договоре расходятся (например, не совпадают суммы долга или размер процентов и т. п.), законодатель устанавливает, что объем обеспеченного требования определяется в соответствии с условиями договора ипотеки (игнорируется принцип акцессорности объема залогового права – ст. 50 ФЗ об ипотеке).

Как влияет изменение обеспеченного обязательства на судьбу залога? При рассмотрении одного из дел Президиум ВАС указал: Увеличение процентов по кредитному обязательству не прекратило первоначальное обязательство, не изменило предмет или способ его исполнения, поэтому их нельзя признать новацией, т. е. заменой первоначального обязательства новым. В связи с этим основания для вывода о прекращении дополнительного обязательства в связи с новацией основного отсутствуют. Названные изменения не указаны в перечне оснований прекращения залога, содержащемся в ст. 352 ГК РФ. Изменение размера обеспеченных залогом требований (в том числе вследствие изменения процентной ставки по кредиту) по сравнению с тем, как условие о размере обеспечиваемого обязательства указано в договоре залога, не является основанием для отказа в иске об обращении взыскания на заложенное имущество в связи с прекращением залога. При увеличении размера требований по основному обязательству залог обеспечивает обязательство должника в том размере, в котором оно существовало бы без такого изменения (Постановление Президиума ВАС РФ от 17 марта 2011 г. N 13819/10).

Проект изменений раздела ГК о вещных правах Статья 303. 1. Виды ипотеки Ипотека может быть установлена на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства (акцессорная ипотека) либо без указания таких данных при условии определения в договоре ипотеки предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срока существования права залога (независимая ипотека). Независимая ипотека может быть также установлена путем обременения собственником (залогодателем) своей недвижимой вещи, удостоверенного закладной, без указания лица, в пользу которого установлено такое обременение (залогодержателя). В этом случае право ипотеки на соответствующую недвижимую вещь считается возникшим с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о залогодержателе.

Основания отказа в госрегистрации ипотеки – только на основании закона Практика: В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласие на ипотеку Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

СК РФ Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Статья 157. 1. Согласие на совершение сделки (ГК РФ) 1. Правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом. 2. Если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие. 3. В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие. 4. Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом.

Ипотека общего имущества супругов Если заложенное имущество является общим имуществом супругов, при отсутствии согласия супруги заемщика на ипотеку договор ипотеки может быть признан недействительным в течение года со дня, когда супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, узнала или должна была узнать о совершении данной сделки. Письменное согласие супруги прямо не предусмотрено в законодательстве как обязательный документ при регистрации прав не недвижимое имущество. Поэтому ипотека могла быть зарегистрирована и без этого документа. Согласно СК для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруга, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда она узнала или должна была узнать о совершении данной сделки.

Определение ВАС РФ от 25. 02. 2011 N ВАС-14744/10 по делу N А 56 -72407/2009 между обществом (залогодатель) и Ахмедовым А. Т. (залогодержатель) заключен договор от 24. 06. 2009 ипотеки земельного участка, в обеспечение исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по договору займа от 24. 06. 2009 N 1 по возврату 100 000 руб. в срок не позднее 23. 06. 2010. Те же стороны подписали договор займа от 19. 05. 2009 на сумму 300 000 руб. со сроком возврата не позднее 18. 05. 2010. В подтверждение получения займа на сумму 300 000 руб. Обществом представлены платежно-расчетные документы. В соответствии с дополнительным соглашением от 01. 09. 2009 N 1 к договору от 24. 06. 2009 ипотеки пункт 2. 1 договора предусматривает, что он заключается сторонами в обеспечение исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по двум договорам займа — от 19. 05. 2009 и от 24. 06. 2009 N 1. Уведомлением от 14. 09. 2009 управление сообщило об отказе в государственной регистрации договора

Уведомлением от 14. 09. 2009 управление сообщило об отказе в государственной регистрации договора, указав на непредставление нотариально удостоверенного согласия супруги Ахмедова А. Т. на совершение сделки или заявления о семейном положении; отсутствие документа, подтверждающего предоставление займа на сумму 100 000 руб. ; обеспечение одним договором ипотеки двух заемных обязательств. Позиция суда: Закон не содержит требований о предоставлении в регистрационный орган доказательств фактического исполнения договора займа, обеспеченного ипотекой. Требуется согласие супруги на заключение договора ипотеки.

Погашение регистрационной записи Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав: — заявления владельца закладной, — совместного заявления залогодателя и залогодержателя, -заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, — либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется. ! Если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, залогодатель вправе обратиться в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения (иск о признании обременения отсутствующим). Предварительное обращение к регистратору не требуется (п. 55 Постановления Пленума 10/22)

Погашение регистрационной записи и прекращение обременения Поскольку погашение регистрационной записи об ипотеке и совершение в реестре отметки о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав, суд пришел к выводу, что само по себе погашение регистрационной записи не является основанием прекращения залога (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21. 09. 2012 по делу N А 42 -4839/2011). В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Приобретение заложенного имущества добросовестным приобретателем является основанием для прекращения залога Установлен открытый перечень оснований для прекращения залога (п. 1 ст. 352 ГК РФ). Одним из новых оснований для прекращения залога является возмездное приобретение заложенного имущества добросовестным приобретателем — лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Данный случай является исключением из правила, согласно которому залог сохраняется при переходе прав на заложенное имущество (п. 1 ст. 353 ГК РФ).

Судебная практика по вопросу о сохранении залога приобретении заложенного имущества добросовестным лицом не была единообразной. Так, арбитражные суды указывали, что в этой ситуации залог прекращается (п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17. 02. 2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»). Суды общей юрисдикции, напротив, обращали внимание, что залог сохраняется, а добросовестный приобретатель заложенного имущества должен удовлетворить требования кредиторов из стоимости перешедшего к нему предмета залога (см. , к примеру, Определение Верховного Суда РФ от 20. 03. 2012 N 16 -В 11 -24). В Определении от 10. 04. 2007 N 11 В 07 -12 Верховный Суд РФ указал, что покупатель (новый залогодатель) в этом случае вправе требовать от продавца (прежнего залогодателя) возмещения убытков, причиненных при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. В судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации.

Банкротство. Пример из практики Продажа предмета ипотеки с публичных торгов влечет за собой прекращение ипотеки и запись в реестре об ипотеке при наличии документов о продаже не препятствует регистрации перехода права собственности. Имущество должника, являющееся предметом залога, также входит в конкурсную массу. Поскольку состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны, то залог этого имущества прекратился, соответственно, обременения, которые в силу закона вытекают из залога, также прекратились и к Шлыков у Д. Н. перейти не могли, в связи с чем, указание на них в договоре купли-продажи не требуется, а основания отсутствовали, несмотря на наличие в реестре прав непогашенной записи об ипотеке. То обстоятельство, что ООО КБ «Юниаструм Банк» не является залоговым кредитором, а признано судом кредитором, чьи требования не обеспечены залогом, не может повлиять на изменение установленного законом порядка реализации заложенного имущества в ходе процедуры банкротства. Таким образом, отсутствие у ООО КБ «Юниаструм Банк» статуса залогового кредитора связано с несовершением им определенных процессуальных действий, что влечет риск наступления неблагоприятных последствий.

Постановление Президиума ВАС РФ от 21. 06. 2011 N 2150/11 по делу N А 47 -157/2010 Гражданин Зинатуллин Р. И. полагает, что у регистрирующего органа имелись основания для погашения регистрационных записей об ипотеке при наличии справки банка о досрочном погашении кредита, поддельность которой установлена лишь технико-криминалистической экспертизой в рамках уголовного дела. Кроме того, в результате исполнения оспариваемых судебных актов возникло противоречие между регистрационными записями: в ЕГРП залогодателем квартиры и земельного участка значится гражданин Коломинский Р. А. , а собственником этих объектов — гражданин Зинатуллин Р. И. , который приобрел их без каких-либо обременений.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции счел действия регистрирующего органа незаконными, так как он погасил регистрационные записи об ипотеке в отсутствие совместного заявления гражданина Коломинского Р. А. (залогодателя) и Банка Москвы (залогодержателя). При этом названный суд исходил из того, что подобное письмо банка не заменяет его обращение с соответствующим заявлением в регистрирующий орган восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога. Помимо этого, возложение арбитражными судами на регистрирующий орган обязанности восстановить в ЕГРП регистрационные записи, то есть воспроизвести их в прежнем виде без учета изменившихся материальных правоотношений, приводит к внесению в ЕГРП сведений, содержание которых не соответствует закону.

Законная ипотека 2. На основании закона (легальная ипотека, ипотека в силу закона). Наличие ипотеки в силу закона необходимо, прежде всего, для развития сферы кредитования. Преимущества ипотеки в силу закона по сравнению с ипотекой в силу договора: — упрощенный порядок и сокращенный срок государственной регистрации; — отсутствие расходов на подготовку договора ипотеки и его государственную регистрацию; — снижение юридических рисков, связанных с возможностью признания договора ипотеки недействительным и неправомерного распоряжения имуществом, являющимся предметом ипотеки.

Ипотека в силу закона возникает в случае, когда договор об ипотеке, т. е. волеизъявление залогодателя и залогодержателя, направленное на установление залога недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, отсутствует, и связана с одновременным наличием следующих четырех условий: — указание в законе на возникновение ипотеки; — возможность определить залогодержателя; — в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; — в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой в силу закона.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях: 1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП (ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»); 2. Жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом;

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (ст. 64. 1 ФЗ Об ипотеке); 4. При строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 ФЗ об ипотеке);

5. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение (ст. 64. 2 ФЗ об ипотеке); 6. В случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст. 76 ФЗ об ипотеке).

7. Возникновение ипотеки происходит в силу закона, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество (ст. 41 ФЗ об ипотеке); 8. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (ст. 587 ГК); 9. Если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку, ипотека в силу закона может возникнуть в соответствии со ст. 488, 489 ГК (продажа товара в кредит и продажа товара в рассрочку)

10. Земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей), считаются находящимися в залоге (ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»); 11. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения (ст. 13 ФЗ о долевом строительстве).

12. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (ст. 13 ФЗ о долевом строительстве); 13. Если должник залогодателя до исполнения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом залогодателем становится предметом залога, о чем залогодатель обязан немедленно уведомить залогодержателя (ст. 58 ФЗ «О залоге»); 14. Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях, установленных федеральным законом. Появление ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона, т. е. на основании иного нормативно-правового акта (например, закона субъекта РФ или подзаконного нормативно-правового акта) ипотека в силу закона возникнуть не может.

Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца (имя владельца указана на самой бумаге): право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Не эмиссионная ценная бумага, всегда в документарной форме. Закладная удостоверяет права ее законного владельца из двух различных договоров. Новый вид ценных бумаг (теперь поименован в ГК); Облегчает оборот прав, вытекающих из залога недвижимости: позволяет передавать права на недвижимость без государственной регистрации; Для передачи закладной не требуется согласие заемщика, и во многих случаях заемщик даже не знает о ее проведении;

Особенности оборота прав по закладной Соответствующие обязательства не подлежат дополнительному доказыванию: — права владельца закладной основываются исключительно на последней отметке, сделанной на самой закладной; — представление дополнительных документов, помимо закладной, для удостоверения требования владельца закладной по общему правилу не требуется; — передача права залога, удостоверенного закладной, не требует обязательной государственной регистрации (законный владелец закладной вправе (а не обязан) зарегистрироваться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Особенности уступки прав по закладной С закладной действует принцип публичной достоверности, согласно которому права, закрепленные в ценной бумаге, переходят к новому обладателю именно в том объеме, в каком они отражены в ценной бумаге. Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на самой ценной бумаге

Основания выдачи закладной Договор; Ипотека в силу закона – допускается выдача закладной без договора. Выдача закладной не допускается (исчерпывающий перечень): 1) предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комплекс; право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте; 2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. В договор об ипотеке в таких случаях нельзя включать условие о выдаче закладной. Если это все же произойдет, то это условие будет признано недействительным.

Содержание закладной Перечень формальных требований, которым должна отвечать закладная: 1) слово «закладная», включенное в название документа; 2) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель — юридическое лицо; 3) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо; 4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства; 5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник — юридическое лицо; 6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты; 7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих

Определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга); 8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества; 9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека; 10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права; 11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки; 12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству; 13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 настоящего Федерального закона; 14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной. Отсутствие любого из указанных в нем условий ведет к недействительности закладной.

Приложение к закладной Под приложением к закладной понимается набор документов, позволяющий закрепить текст закладной в дополнительной документарной форме. Примеры таких документов: соглашение о переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству; предохранения заложенного имущества от утраты и повреждения; защиты заложенного имущества от притязаний третьих лиц; отчуждения всего или части заложенного имущества; обременения заложенного имущества правами других лиц; передачи в аренду заложенного имущества на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства; возведения залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке.

Лицо, выдавшее две или более закладных, может открывать и вести для собственных целей учет владельцев выданных им закладных. Записи, содержащиеся в таком учете, не могут использоваться для удостоверения прав на закладные. Хранение и учет закладных возможно осуществлять с помощью специализированного депозитария. Брокерская деятельность на рынке закладных может осуществляться на основании заключенного между брокером и его клиентом договора поручения или комиссии. Договор, заключенный между брокером и его клиентом, может предусматривать право брокера самостоятельно составлять от имени клиента передаточные надписи на отчуждаемых клиентом закладных в пользу приобретателей. Лицо, к которому перешла закладная на законных основаниях, становится залогодержателем по договору ипотеки. Соответственно у этого лица возникает право требовать государственной регистрации в Едином государственном реестре в качестве такового.

Выдача закладной Закладная составляется и соответственно подписывается залогодателем. Если залогодатель и должник не совпадают в одном лице, то закладная составляется и подписывается совместно залогодателем и должником. После государственной регистрации ипотеки закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию. Государственная регистрация прав, удостоверенных закладной, требуется только для регистрации прав первоначального держателя закладной. Права последующих держателей закладной должны быть зарегистрированы только в том случае, если это будет предусмотрено совместным решением бывшего и нового залогодержателя.

Закладная может составляться как до государственной регистрации ипотеки, так и после. Если она составляется после государственной регистрации ипотеки, то залогодатель и залогодержатель должны написать совместное заявление о выдаче закладной, а сама закладная выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в территориальные подразделения. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой — владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.

Основания внесения записи в реестр по закладной: 1) передача права по закладной и произведение на закладной отметки, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока; 2) документы, подтверждающие переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования; 3) решение суда о признании прав на закладную за заявителем; 4) выписка по счету депо, если осуществляется депозитарный учет закладной.

Обращение закладных передача прав по закладной осуществляется с помощью сделки в простой письменной форме (цессия). Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права. При передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными. Условиях законности владения закладной: 1) право должно основываться на последней передаточной надписи; 2) сам ряд передаточных надписей должен быть непрерывным. Залог закладной: Закладная не является объектом недвижимости, ее залог представляет собой не ипотеку, а залог прав, ею удостоверенных.

Изменение условий закладной возможно двумя способами: а) путем внесения изменений в содержание закладной путем приложения к ней оригинала данного соглашения и указания в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной; б) путем аннулирования закладной и одновременно с этим выдачей новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений. Все соглашения об изменении содержания закладной подлежат государственной регистрации как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Ситуация: Банк и организация-заемщик заключили кредитный и ипотечный договоры. Договор об ипотеке зарегистрирован в соответствии с законом. Согласно ст. 13 Федерального закона от 16. 07. 1998 N 102 -ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» стороны обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с совместным заявлением о выдаче закладной. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, отказал в выдаче закладной на том основании, что стороны не оговорили условие о выдаче закладной в договоре об ипотеке. Правомерен ли такой отказ? Ответ: Отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (банк и организация-заемщик заключили кредитный и ипотечный договоры), в выдаче закладной банку на том основании, что условие о ее составлении и выдаче не содержится в договоре об ипотеке, правомерен.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. Таким образом, выдача органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, закладной возможна лишь в случае согласования условия о ней в договоре об ипотеке. Отказ в выдаче закладной на этом основании правомерен. Выходом из такой ситуации может быть дополнение регистрационной записи об ипотеке ля этого необходимо заключить соглашение о дополнении условий договора об ипотеке условием о составлении и выдаче закладной и представить составленную закладную. оговорка о закладной не требуется при ипотеке в силу закона. При возникновении ипотеки в силу закона (например, если полученные заемные денежные средства были направлены на приобретение либо постройку жилого дома для получения закладной необходимо представить соответствующий договор, на основании которого возникает ипотека в силу закона (в частности, кредитный), и составленную закладную

В случае аннулирования закладной и одновременно с этим выдачи новой закладной вместе с заявлением о внесении изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель и залогодержатель передают в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, подлежащую аннулированию закладную и новую закладную, которая вручается залогодержателю вместо аннулированной закладной. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке. В случае, если осуществлялся депозитарный учет (хранение закладных, учет и переход прав на закладные) аннулированной закладной, новая закладная должна содержать отметку о ее депозитарном учете с указанием наименования и места нахождения депозитария, в котором учитывались права на аннулированную закладную.